chuyên đề tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản

1
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
CHUYÊN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS
CHUYÊN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS
CHUYÊN ĐỀ
CHUYÊN ĐỀ
TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ
TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Phạm V
Phạm V
ă
ă
n Bình
n Bình
Phó Tr
Phó Tr
ư
ư
ởng Khoa Tài chính Doanh nghiệp
ởng Khoa Tài chính Doanh nghiệp
Phó Tr
Phó Tr
ư
ư
ởng Bộ môn Định giá Tài sản
ởng Bộ môn Định giá Tài sản
2
TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS

TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
KẾT CẤU CỦA CHUYÊN ĐỀ
KẾT CẤU CỦA CHUYÊN ĐỀ
I.
Giới
thiệu về
dịch vụ
định giá
BĐS
I.
Giới
thiệu về
dịch vụ
định giá
BĐS
II.
Vai trò
của
người
định giá
BĐS
II.
Vai trò
của
người
định giá
BĐS
III.
Nguyên
tắc

hoạt động
định giá
BĐS
III.
Nguyên
tắc
hoạt động
định giá
BĐS
IV.
Điều kiện
kinh doanh
& yêu cầu
chuyên
môn
IV.
Điều kiện
kinh doanh
& yêu cầu
chuyên
môn
V.
Kinh
nghiệm
của
một số
nước
V.
Kinh
nghiệm

của
một số
nước
VI.
Trách
nhiệm
nghề
nghiệp
VI.
Trách
nhiệm
nghề
nghiệp
VII.
Đạo
đức
nghề
nghiệp
VII.
Đạo
đức
nghề
nghiệp
3
I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
ĐỊNH GIÁ LÀ MỘT NGHỀ TRONG NỀN KTTT

Được mọi người cần, nhưng không thể tự làm và người ta
sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt công việc đó;


Đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, năng lực chuyên môn là
cơ sở của việc hình thành tính chuyên nghiệp;

Xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những người làm
công việc đó và được pháp luật cho phép…
I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
1.Trước năm 1986.
- Trước năm 1945: xuất hiện khá sớm nhưng chưa
thành 1 nghề.
-
Từ 1945 – 1986:
+ Chức năng định giá: Bộ Vật tư.
+ Hầu như không có thị trường đất đai, lao động và
tư liệu sản xuất chủ yếu.
+ Khái niệm giá cả: danh nghĩa.
+ Việc định giá trị tài sản theo giá thị trường không
xuất hiện và không có ý nghĩa.
I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
2. Giai đoạn 1986 – đến nay:
- Nhu cầu định giá theo giá thị trường đã xuất hiện và ngày
càng tăng:
+ Định giá để mua bán, thế chấp, bồi thường, tính thuế…
+ Định giá để phát mãi và báo cáo tài chính.
+ Định giá DN để CPH, sáp nhập, giao, khoán, cho thuê.
+ Định giá TSVH, thương hiệu và uy tín kinh doanh.
- Tổ chức các đoàn đi tham quan và học tập ở nước ngoài.
- Mở nhiều lớp học ngắn ngày trong nước.

- Mời các chuyên gia nước ngoài giảng dạy tại Việt Nam.
- Ngày 08/06/1997: Việt Nam là thành viên chính thức của AVA.
- Ngày 01/06/1998: tham gia IVSC với tư cách là Thông tấn viên.
6
I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (BẤT ĐỘNG SẢN)
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (BẤT ĐỘNG SẢN)

Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài
sản (BĐS) cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
đã được xác định rõ.

Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao
nhất về lợi ích mà tài sản (BĐS) có thể mang lại cho chủ
thể nào đó tại một thời điểm nhất định
I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
I./ GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BĐS
NH
NH
Ư
Ư
VẬY, ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (BĐS):
VẬY, ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (BĐS):
- Là công việc ước tính.
- Là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể.
- Xác định cho một mục đích nhất định.
7

II./ VAI TRề CA NG
II./ VAI TRề CA NG


I NH GI BS
I NH GI BS
8
Các định giá
theo luật pháp
Định giá
tài sản công ty
Phát triển BĐS
và đầu t
Cho thuê
theo hợp đồng
Tài chính
và tín dụng
Chuyển giao
quyền sở hữu
Mục đích định giá
bất động sản
III./ NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
III./ NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BĐS
BĐS
1. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động
sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của
Luật Kinh doanh bất động sản.
- Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ

thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản
và giá thị trường tại thời điểm định giá.
- Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung
thực và tuân thủ pháp luật.
9
10
III./ NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
III./ NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BĐS
BĐS
Cung cÇu
§ãng gãp
Dù kiÕn c¸c kho¶n
lîi Ých t¬ng lai
Thay thÕ
Sö dông tèt nhÊt
vµ hiÖu qu¶ nhÊt
C¸c nguyªn t¾c
c¬ b¶n
2. Các nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản
11
1 NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ…
1 NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ…
(tiếp)
(tiếp)
MỘT TÀI SẢN COI LÀ SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU
QUẢ NHẤT:
Tài sản được sử dụng có thể được trên thực tế;
Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý;
Tài sản sử dụng phải khả thi về mặt tài chính;

12
1 NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ
1 NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ
NHẤT
NHẤT
Cơ sở của nguyên tắc:
Con người luôn có xu hướng tìm
cách khai thác một cách tối đa lợi
ích của tài sản.
Nội dung của nguyên tắc:
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào
nhiều mục đích và đưa lại các lợi
ích khác nhau, nhưng giá trị chỉ
được thừa nhận trong điều kiện
sử dụng một cách tốt nhất và hiệu
quả nhất.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
+ Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử dụng đó.
+ Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
13
2 NGUYÊN TẮC THAY THẾ
2 NGUYÊN TẮC THAY THẾ
Cơ sở của nguyên tắc:
Những người mua thận trọng sẽ
không trả nhiều tiền hơn để mua
một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn
ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có
một tài sản tương tự như vậy.
Nội dung của nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản có thể

được đánh giá thông qua chi phí
để có một tài sản tương đương.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
+ Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài
sản tương tự, gần với thời điểm định giá.
+ Nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác
biệt giữa các loại tài sản.
14
3 NGUYÊN TẮC DỰ KIẾN CÁC KHOẢN LỢI ÍCH T
3 NGUYÊN TẮC DỰ KIẾN CÁC KHOẢN LỢI ÍCH T
ƯƠ
ƯƠ
NG
NG
LAI
LAI
Cơ sở của nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản được quyết
định bởi những lợi ích mà nó sẽ
mang lại cho người sử dụng.
Nội dung của nguyên tắc:
Phải dự kiến được các khoản lợi
ích trong tương lai mà tài sản có
thể mang lại cho chủ thể làm cơ
sở để ước tính giá trị tài sản.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
+ Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản
lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản.
+ Phải thu thập những chứng cớ thị trường của các tài sản tương tự để
tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị

của tài sản.
15
4 NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP
4 NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP
Cơ sở của nguyên tắc:
Khi kết hợp với tài sản khác thì
tổng giá trị của nó sẽ cao hơn
tổng giá trị của các tài sản đơn
lẻ (theo lý thuyết hệ thống).
Nội dung của nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản hay của một bộ
phận cấu thành một tài sản phụ thuộc
vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ
làm cho giá trị của toàn bộ tài sản
thay đổi như thế nào.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản riêng
lẻ lại với nhau.
16
5 NGUYÊN TẮC CUNG CẦU
5 NGUYÊN TẮC CUNG CẦU
Cơ sở của nguyên tắc:
Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất
của việc định giá trị tài sản là dựa
vào giá trị thị trường. Giá trị thị
trường của tài sản lại tỷ lệ thuận
với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với
yếu tố cung.
Nội dung của nguyên tắc:
Định giá một tài sản phải đặt nó

trong sự tác động của các yếu tố
cung cầu.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:
Phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch
trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai.
IV./ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH & YÊU CẦU CHUYÊN
IV./ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH & YÊU CẦU CHUYÊN
MÔN
MÔN
1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng
ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của
pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động
sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất
động sản.
17
IV./ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH & YÊU CẦU CHUYÊN
IV./ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH & YÊU CẦU CHUYÊN
MÔN
MÔN
2. Yêu cầu chuyên môn của người định giá
Định giá viên phải có sự hiểu biết, kỹ năng và kinh nghiệm
để hoàn thành nhiệm vụ một cách có hiệu quả theo một
tiêu chuẩn chuyên nghiệp được thừa nhận.
- Chấp nhận nhiệm vụ:
- Sự trợ giúp từ bên ngoài:
- Hiệu quả và sự nỗ lực trong công việc:
18

V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ N
V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ N
Ư
Ư
ỚC
ỚC
19
T
T
ă
ă
ng tr
ng tr
ư
ư
ởng nhà ở tại một số n
ởng nhà ở tại một số n
ư
ư
ớc châu Âu
ớc châu Âu
V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ N
V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ N
Ư
Ư
ỚC
ỚC
20
Cung cầu về cao ốc văn phòng tại Malaysia
V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ N

V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ N
Ư
Ư
ỚC
ỚC
21
Giá trị tài sản thẩm định tại Thái lan: 1991 - 2002.
V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ N
V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ N
Ư
Ư
ỚC
ỚC
22
Giá trị tài sản thẩm định trên TTCK Trung Quốc
Sè CT niªm yÕt Vèn trªn thÞ trêng (%)
1992 53 104,8
1993 183 353,1
1994 291 369,1
1995 323 347,4
1996 530 984,2
1997 745 1752,9
1998 851 1950,5
V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ N
V./ KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ N
Ư
Ư
ỚC
ỚC
23

Tăng trưởng củaTTCK Trung Quốc
VI./ TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP
VI./ TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP
1. Quy định về trách nhiệm chuyên môn.
2. Quy định về trách nhiệm dân sự đối với định giá viên.
3. Quy định trách nhiệm về mặt pháp lý.
24
VI./ TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP
VI./ TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP
1. Quy định về trách nhiệm chuyên môn.
Để hành nghề, định giá viên bắt buộc phải có năng lực tối
thiểu về mặt chuyên môn. Khả năng này của định giá viên
nhất thiết phải được sự thừa nhận của một trường đào
tạo hay một Hiệp hội có uy tín ở trong nước hay trên thế
giới.
Năng lực chuyên môn phản ánh khả năng hoàn thành về
mặt kỹ thuật định giá với độ tin cậy cao nhất có thể được.
Trách nhiệm chuyên môn điều chỉnh khả năng và mục
tiêu tiến hành công việc của định giá viên,
25