Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng với các giao dịch có đối tượng là bất động sản so sánh các quy định của pháp luật việt nam và một số nước trên thế giới

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
---

ĐỀ TÀI: THẨM QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG VỚI CÁC GIAO
DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN. SO SÁNH CÁC QUY ĐỊNH
CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

Học phần

:

Tư pháp quốc tế (INL2006 4)

Giảng viên

:

PGS. TS. Ngô Quốc Chiến

Họ và tên

:

Đỗ Đức Khánh

Mã SV

:

18061029

Hà Nội - 2022


MỤC LỤC
A. MỞ ĐẦU................................................................................................................. 3
I. Lí do chọn đề tài .................................................................................................. 3
II.

Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 3

III. Đối tượng và phương thức nghiên cứu .......................................................... 3
B. NỘI DUNG ............................................................................................................. 3
I. Một số vấn đề chung ........................................................................................... 3
1.

Khái niệm ...................................................................................................... 3

2.

Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản .................................... 4

3.

Phân loại tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản........................ 4

II. Thực trạng pháp luật về giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh
bất động sản tại tòa án .............................................................................................. 5
1. Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh
bất động sản ........................................................................................................... 5

2.

Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Tòa án ........................... 6

3.

Các vấn đề còn tồn tại khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án ................... 7

III. Đề xuất một số giải pháp giúp hoàn thiện các vấn đề .................................. 8
1.

Các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật ............................ 8

2.

Các giải pháp về áp dụng pháp luật ........................................................... 8

3.

So sánh các quy định pháp luật với các nước khác ................................... 9

C. KẾT LUẬN .......................................................................................................... 10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................. 10


A. MỞ ĐẦU
I.

Lí do chọn đề tài

Trong vài ngày qua, vụ việc lô đất ở Thủ Thiêm – thành phố Hồ Chí Minh đã gây
xơn xao trên các phương tiện thơng tin đại chúng. Nó cho thấy có vẻ như sự quan tâm
của xã hội về các vấn đề liên quan đến bất động sản ngày càng gia tăng. Các hoạt động
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, tặng cho trên thị trường bất động sản
vẫn diễn ra thường xuyên, liên tục. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ra đời là
một phương thức để Nhà nước dễ dàng hơn trong việc quản lí các hoạt động này. Cụ
thể hơn, trong đề tài “Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng với các giao dịch có đối tượng
là bất động sản. So sánh các quy định của pháp luật Việt Nam và một số nước trên thế
giới “ sẽ làm rõ hơn các vấn đề liên quan.
II.

Mục đích nghiên cứu

Làm rõ các vấn đề pháp luật liên quan đến thẩm quyền và luật áp dụng đối với những
hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Từ đó liên hệ với thực tiễn và các quốc
gia khác để đưa ra những giải pháp để giúp hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật quy định.
III.

Đối tượng và phương thức nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
- Phương pháp nghiên cứu: phân tích, so sánh, tổng hợp,…
B. NỘI DUNG
I. Một số vấn đề chung
1.

Khái niệm

Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên
chủ thể mà trong đó ít nhất một bên là chủ thẻ kinh doanh bất động sản để mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua một bất động sản nhất định nhằm tìm kiếm lợi
nhuận.
Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản là những mâu thuẫn, xung đột
phát sinh từ việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng kinh doanh


bất động sản. Đó cũng là những tranh chấp vẻ hình thức cũng như nội dung của hợp
đồng, về đối tượng và chủ thể của hợp đồng.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa án là cách giải
quyết tranh chấp tại cơ quan đại diện quyền lực nhà nước, được thực hiện nghiêm túc
và chặt chẽ và có tính chấp bắt buộc thực thi quyết định mà Tòa đưa ra.
2.

Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Các đặc điểm cơ bản của hợp đồng kinh doanh bất động sản1:
Đầu tiên, trong hợp đồng kinh doanh bất động sản phải có it nhất một bên chủ
thể trong hợp đồng kinh doanh bất động sản là chủ thể kinh doanh bất động sản được
thành lập và hoạt động kinh doanh bất động sản theo Luật kinh doanh bất động sản và
các văn bản liên quan.
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản là những bất động sản
bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất khi đáp ứng những điều kiện
nhất định.
Thứ ba, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập bằng văn bản. Việc
công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, th
mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên
là hộ gia đình, cá nhân quy mơ nhỏ, khơng thường xuyên.
Thư tư, hợp đồng kinh doanh bất động sản ln được hình thành vì mục đích lợi
nhuận dù ở dưới dạng này hay dạng khác.
3.

Phân loại tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản

Tùy thuộc vào đối tượng, nội dung hay hình thức của hợp đồng kinh doanh bất
động sản mà có thể xảy ra các loại tranh chấp khác khau.
Xét theo chủ thể và mục đích của các bên trong hợp đồng giao dịch mà có thể
phân thành hai loại là tranh chấp về hợp đồng dân sự hoặc kinh doanh thương mại.

1

Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Tư pháp quốc tế, NXB Cơng an nhân dân, 2013


• Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản là tranh chấp dân sự khi tranh
chấp phát sinh mà một hoặc các bên khơng có đăng ký kinh doanh, nhưng đều
có mục đích lợi nhuận; hoặc chỉ có một bên chủ thẻ có đăng ký kinh doanh,
có mục đích lợi nhuận và bên kia chủ thê khơng có mục đích lợi nhuận là đối
tượng quy định theo Luật kinh doanh bất động sản 2014.
• Tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản là tranh chấp kinh doanh
thương mại khi tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh, thương mại
giữa cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh với nhau và đều có mục đích lợi
nhuận.
Thực trạng pháp luật về giải quyết các tranh chấp hợp đồng kinh doanh

II.

bất động sản tại tòa án
1. Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất
động sản
a. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất

động sản tại Tòa án2
- Nguyên tắc quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự
- Cung cấp chứng cứ và chứng minh trong tố tụng dân sự
- Bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong tố tụng dân sự
- Bảo đảm quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự
- Hòa giải trong tố tụng dân sự
- Hội thẩm nhân dân tham gia xét xử vụ án dân sự
- Tịa án xét xử tâp thê, kịp thời, cơng bằng, công khai
- Bảo đảm sự vô tư, khách quan trong tố tụng dân sự, bảo đảm tranh tụng
trong xét xử.
b. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp phát sinh tại Tòa án
Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định thẩm quyền của Tịa

2

Nguyễn Bá Diễn (Chủ biên), Giáo trình Tư pháp quốc tế, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, 2013


- Thẩm quyền xét xử của Tòa án theo vụ việc;
- Thẩm quyền theo cấp; Thẩm quyền theo lãnh thổ;
- Thẩm quyền giải quyết theo sự lựa chọn của nguyên đơn.
Theo Lê Xuân Bá có đề cập trong bài viết Sự hình thành và phát triển thị trường
bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam như sau: “Nếu việc Tòa án thụ lý vụ
án tranh chấp về bất động sản có xem xét việc hủy quyết định cá biệt của Ủy ban nhân
dân hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phát sinh trước ngày 01/7/2016 thì tranh
chấp thuộc thẩm quyền của Tịa án cấp huyện. Nêu việc thụ lý vụ án được thực hiện từ
ngày 01/7/2016 thì thẩm quyền giải quyết vụ án là của Tịa án nhân dân cấp tỉnh”3 nói
rõ hơn về quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về chấp bất động sản có liên quan
đến quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền.
2. Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Tòa án

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản đã được thống
nhất xét xử theo thủ tục chung là thủ tục tố tụng dân sự theo Bộ luật tố tụng dân sự
2015. Việc này đã góp phần lược bỏ đi những thủ tục không cần thiết, loại bỏ những
thủ tục chồng chéo, tránh gây trở ngại cho các bên liên quan.
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thời hạn
giải quyết vụ án tranh chấp về đất đai là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với các
vụ án có tính chất phức tạp hơn thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử
nhưng không quá 2 tháng. Điều kiện này đã làm tăng thêm phần trách nhiệm của Tòa
án trong việc giải quyết các tranh chấp.
Thực trạng cuối cùng, việc ngày càng nhiều các tranh chấp được đưa ra giải quyết
tại tòa đã phần nào làm đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia
giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Lê Xuân Bá, Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học
và kỹ thuật, 2003
3


3. Các vấn đề còn tồn tại khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án
- Đối với việc áp dụng pháp luật tố tụng: Quy định về thời hạn giải quyết tranh
chấp: Khi giải quyết tại Tòa án, việc xác định mục đích lợi nhuận của cá nhân, tổ chức
khơng có đăng ký kinh doanh cịn gặp nhiều khó khăn và khó xác định trên thực tế, nên
xác định quan hệ tranh chấp dân sự hay kinh doanh thương mại để xác định thời hạn
giải quyết theo quy định của BLTTDS cịn có nhiều quan điểm khác nhau.
- Đối với việc áp dụng pháp luật nội dung: Khi giải quyết tranh chấp phát sinh
từ hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa án còn gặp nhiều vấn đề, cụ thể:
o Về quy định huy động vốn hay việc chuyển nhượng dự án bất động
sản trong hợp đồng kinh doanh bất động sản: chồng chéo giữa Luật Đầu tư và Luật
kinh doanh bất động sản vì có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng
lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

o Về chất lượng nhà ở và thời hạn giao nhà trong hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai: Do trong hợp đồng thường không được các bên
thỏa thuận vì vậy pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật xây dựng phải quy định
chặt chẽ và cụ thể về trách nhiệm của bên bán trong việc bảo đảm tiến độ xây dựng nhà
ở chứ không phải trở thành là điều khoản tùy nghi của các bên tự nguyện thỏa thuận
trong hợp đồng.
o Về quy định thỏa thuận phạt hợp đồng và bồi thường thiệt hại theo
qua quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cịn bất cập. Thực
tế, khơng ít các trường hợp các bên có thỏa thuận mức phạt vi phạm, nhưng sự thỏa
thuận đó lại tính trên giá trị của hợp đồng, nhưng khi xuất hiện tranh chấp, Tòa án lại
quyết định bồi thường dựa trên giá trị của tồn bộ hợp đồng chứ khơng phải là phần giá
trí vi phạm hợp đồng.
o Về điều kiện của đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản:
Quy định tại điều 9 Luật kinh doanh bất động sản có ghi rõ điều kiện để quyền sử dụng
đất được phép đưa vào kinh doanh là “Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về đất đai”. Tuy nhiên, ở một số địa phương, việc cấp giấy


chứng nhận quyền sử dụng đất quá lâu đã làm cho nhiều quyền sử dụng đất và nhà ở
không thể trở thành “hàng hóa” được phép đưa ra giao dịch trên thị trường bất động
sản. Dù hiện nay, vấn đề này đã được khắc phục phần nào nhưng cũng cần cải thiện
hơn nữa để tránh các trường hợp, tài sản và quyền gắn với tài sản không thể được thực
hiện.
III.

Đề xuất một số giải pháp giúp hoàn thiện các vấn đề

1. Các giải pháp hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật
Thứ nhất, cần có sự thống nhất về việc đương sự có quyền được lựa chọn Tịa
án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thông qua một văn bản pháp luật cụ thể. Tức là

khi nộp đơn khởi kiện, họ có thể chọn một trong các Tịa án có thẩm quyền theo quy
định tại Điều 39, nếu khơng thì họ có thể lựa chọn một trong các Tịa án có thẩm quyền
theo quy định tại Điều 40 BLTTDS. Nếu đã chọn Tòa án thụ lý giải quyết đúng thẩm
quyền thì đương nhiên ngun đơn khơng có quyền lựa chọn Tịa án có thẩm quyền
khác giải quyết nữa.
Thứ hai, cần áp dụng các quy định về thủ tục rút gọn theo BLLTDS 2015 khi
giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản nếu đáp ứng đủ yêu
cầu theo khoản 1 điều 137 của bộ luật này. Việc áp dụng này giúp Tịa án khơng phải
mất nhiều thời gian để điều tra, xác minh mà vẫn có thể giải quyết vụ án đúng luật định,
đảm bảo tính công bằng cho các bên tham gia
2. Các giải pháp về áp dụng pháp luật
Thứ nhất, để quy luật thị trường điều tiết sự phát triển của hoạt động kinh doanh
bất động sản, hạn chế sự can thiệp hành chính Nhà nước. Vì việc kinh doanh bất động
sản cũng giống như các loại hàng hóa khác, đều tuân theo sự thay đổi của quy luật cung
- cầu. Do đó, việc Nhà nước tham gia quá sâu sẽ làm ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống
thị trường.
Ở đây, cần hiểu rằng hạn chế sự can thiệp của Nhà nước không đồng nghĩa là
khơng có sự tham gia của Nhà nước mà là quy luật của thị trường cần được đặt lên hàng
đầu.


Thứ hai, cần thống nhất và đổi mới hệ thống chính sách liên quan đến kinh doanh
bất động sản. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan trong việc nghiên
cứu sửa đổi, bổ sung các loại thuế và lệ phí liên quan đến bất động sản,…nhằm giúp
phát triển nhu cầu từ đó góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế toàn dân.
Thứ ba, thực hiện cơng tác tun truyền, phổ biến các chính sách, pháp luật của
Nhà nước nói chung và các chính sách pháp luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất
động sản nói riêng.
3. So sánh các quy định pháp luật với các nước khác
Việt Nam với Lào và Campuchia có những đặc điểm tương đồng về lịch sử,

truyền thống, địa lí, thành phần dân cư, trình độ phát triển kinh tế, chính trị, tơn giáo...
là nền tảng tạo nên sự đa dạng về xã hội và hệ thống pháp luật cho khu vực này. Chính
những sự tương đồng này là nguyên nhân cho những sự giống nhau về mặt pháp luật.
Cụ thể hơn, trong thời kỳ Chiến tranh thế giới lần thứ hai, các nước ASEAN (trừ
Thái Lan – lúc đó là Xiêm) đều trải qua thời kỳ là thuộc địa của các quốc gia châu Âu.
Trong đó 3 nước Đông Dương đều là thuộc địa của Pháp, do đó, sự hình thành luật pháp
của cả 3 nước nhìn chung đều dựa trên kỹ thuật pháp lý, cấu trúc và các khái niệm cơ
bản của pháp luật Pháp.
Tuy nhiên, có thể nhìn thấy rằng xu thế chung của các quốc gia ASEAN nói
chung hay 3 nước Đơng Dương nói chung đều đang có sự hịa nhập hơn với pháp luật
của các quốc gia khác nhằm ngày càng hoàn thiện hệ thống pháp luật của quốc gia
mình.


C. KẾT LUẬN
Với nhận thức sâu sắc rằng tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản sẽ tác
động không nhỏ đến sự ổn định kinh tế - xã hội, chúng ta cần xem xét lại những tranh
cấp về hợp đồng kinh doanh bất động đã được giải quyết để nhìn ra những tồn tại, thiếu
sót. Từ đó, đưa ra những giải pháp để hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật
về giải quyết tranh chấp dân sự nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh
bất động sản nói riêng. Những việc làm đó góp phần cải thiện đời sống kinh tế - xã hội
của cả nước
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật dân sự năm 2015;
2. Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
3. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015;
4. Luật Đầu tư năm 2020;
5. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Tư pháp quốc tế, NXB Tư pháp, 2019;
6. Trường Đại học luật Hà Nội, Giáo trình Tư pháp quốc tế, NXB Công an nhân
dân, Hà Nội, 2013;

7. Nguyễn Bá Diến (Chủ biên), Giáo trình Tư pháp quốc tế, NXB. Đại học quốc
gia Hà Nội, Hà Nội, 2013;
8. Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, Giáo trình Tư pháp quốc tế (phần
chung), NXB Hồng Đức, 2013;
9. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong
công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và kỹ thuật, 2003;
10.Thái Bá Cẩn, Thị trường bất động sản – những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt
Nam, NXB Tài chính, 2003.