Thẩm quyền xét xử và luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản so sánh các quy định của pháp luật việt nam với một số nước trên thế giới

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
-----***-----

TIỂU LUẬN
ĐỀ TÀI: THẨM QUYỀN XÉT XỬ VÀ LUẬT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI
CÁC GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN.
SO SÁNH CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỚI
MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Họ và tên

: Phạm Ngọc Bích

Ngày sinh

: 29/05/2000

Lớp

: K63LKDA

Mã sinh viên : 18063143
Học phần

: Tư pháp quốc tế

Mã học phần : INL2006 4
Giảng viên

: PGS.TS. Ngô Quốc Chiến

Hà Nội, tháng 01 năm 2022

1


MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU ............................................................................................................................... 3
CHƯƠNG II. GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM QUYỀN XÉT XỬ 3
1.

Khái niệm và phân loại thẩm quyền xét xử .................................................................................. 3

2.

Xác định thẩm quyền xét xử quốc tế của Tịa án Việt Nam ........................................................ 5

3.

Các giao dịch có đối tượng là bất động sản .................................................................................. 6

4.

Thẩm quyền đối với các giao dịch là bất động sản ở các quốc gia khác .................................... 7
4.1.

Nhật Bản .................................................................................................................................. 7

4.2.

Liên Bang Nga ......................................................................................................................... 8

CHƯƠNG III. KẾT LUẬN ........................................................................................................................ 9
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................. 10

2


CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhu cầu giao lưu quốc tế
giữa các quốc gia không ngừng phát triển cả về mặt số lượng và độ phức tạp các loại
hình quan hệ. Kéo theo đó là các tranh chấp có yếu tố nước ngoài xảy ra ngày càng
đa dạng. Đây là yếu tố khách quan địi hỏi phải có các cơ chế hữu hiệu về mặt pháp
lý và những vấn đề bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào
mối quan hệ tố tụng dân sự có yếu tố nước ngồi. Các quy định về thẩm quyền của
Tòa án đối với các vụ việc dân sự có yếu tố nước ngồi, cụ thể là đối với các giao
dịch có đối tượng là bất động sản đã được thiết lập và được thi hành. Tuy nhiên, các
quy định về thẩm quyền vẫn còn nhiều bất cập và hạn chế đặc biệt là vấn đề xung
đột thẩm quyền giữa các quốc gia. Chính vì vậy, em xin chọn đề tài số 03: “Thẩm
quyền xét xử và luật áp dụng đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản.
So sánh các quy định của pháp luật Việt Nam với một số nước trên thế giới”
làm đề tài tiểu luận kết thúc học phần Tư pháp quốc tế.
CHƯƠNG II. GIAO DỊCH CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
THẨM QUYỀN XÉT XỬ
1. Khái niệm và phân loại thẩm quyền xét xử
Thẩm quyền theo từ điển luật học của Pháp được hiểu là khả năng mà pháp
luật trao cho cơ quan công quyền hoặc cơ quan tài phán thực hiện công việc nhất
định hoặc thẩm cứu và xét xử một vụ kiện.1 Theo từ điển Việt, thẩm quyền là quyền
xem xét để kết luận hoặc định đoạt một vấn đề theo pháp luật. Thẩm quyền xét xử
dân sự quốc tế là thẩm quyền của tòa án tư pháp của một số nước nhất định đối với
việc xét xử các vụ án dân sự có yếu tố nước ngồi.2

Phan Hồi Nam (2012), Thẩm quyền tịa án Việt Nam đối với tranh chấp về hợp đồng có yếu tố nước ngoài, Khoa
học pháp lý Việt Nam.
2
Nguyễn Bá Diến (2001), Giáo trình tư pháp quốc tế, NXB Đại học quốc gia Hà Nội.
1

3


Đối với từng quốc gia, các vụ việc dân sự có yếu tố nước ngồi đều được quy
định riêng về thẩm quyền xét xử của Tòa án quốc gia. Nhưng chung quy lại, hầu hết
các quốc gia đều chia thẩm quyền giải quyết việc dân sự có yếu tố nước ngoài thành
hai phần: thẩm quyền chung và thẩm quyền riêng biệt.
Thẩm quyền chung được hiểu là thẩm quyền đối với các vụ việc mà Tịa án
nước đó và Tịa án nước khác đều có khả năng giải quyết. Thoạt nhìn, hình thức này
tưởng chừng có lợi cho hầu hết các nguyên đơn khi khởi kiện. Song, hình thức thẩm
quyền chung cũng gây ra nhiều bất cập và khó khăn như: nước A không đồng ý
những vụ việc này thuộc thẩm quyền chung, nhưng nước B lại có đồng ý. Hay phát
sinh các thủ tục như công nhận bản án đã được xét xử và có hiệu lực nước khác, cho
phép thi hành án ở nước sở tại,… Khi Tòa án nhiều nước có thẩm quyền đối với
những vụ việc dân sự có yếu tố nước ngồi thì quyền giải quyết thuộc về Tòa án
nước nào còn phụ thuộc vào cơ sở, điều khoản và việc nộp đơn của các đương sự.
Ngược lại với thẩm quyền chung, thẩm quyền riêng biệt được hiểu là chỉ có
Tịa án nước đó mới có thẩm quyền đối với những vụ việc nhất định. Nếu Tòa án
khác vẫn tiến hành giải quyết đối với nhưng vụ việc thuộc thẩm quyền riêng biệt thì
sẽ khơng được chấp nhận và cho thi hành tại quốc gia sở tại. Ở Việt Nam, những vụ
việc được quy định thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tịa án Việt Nam thì Việt Nam
sẽ không chấp nhận những bản án, quyết định của các nước khác về sự việc nêu trên.
Thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam được quy định tại Điều 470 Bộ luật Tố

tụng Dân sự năm 2015.3
Thẩm quyền riêng biệt và thẩm quyền chung đều là hai khái niệm đều chỉ khả
năng mà pháp luật trao cho để giải quyết các vụ việc. Song, hai loại thẩm quyền vẫn
có những khác nhau rõ rệt về các đặc điểm như: (i) thẩm quyền riêng biệt được quy

3

Điều 470 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015

4


định trong Pháp luật đối với một số vụ việc cụ thể trong khi thẩm quyền chung được
xác định với hầu hết các tiêu chí nhất định. (ii) Thẩm quyền riêng biệt thể hiện quyền
lực của một quốc gia khi tun bố chỉ có Tịa án nước mình có quyền giải quyết một
số vụ việc nhất định. Trong khi đó, thẩm quyền chung khơng mang tính bắt buộc và
nhiều quốc gia có thể cùng nhau giải quyết, mang lại thuận tiện cho các đương sự.
2. Xác định thẩm quyền xét xử quốc tế của Tòa án Việt Nam
Để xác định được thẩm quyền xét xử dân sự quốc tế, pháp luật các nước cũng
như Việt Nam dựa trên các cơ sở điều khoản chọn luật áp dụng trong hợp đồng, văn
bản thỏa thuận giữa các bên hoặc áp dụng quy tắc giải quyết xung đột pháp luật trong
điều ước quốc tế.
Đầu tiên, thẩm quyền giải quyết được dựa trên quốc tịch của đương sự. Đương
sự mang quốc gia nào thì thẩm phán nước đó có quyền giải quyết theo nguyên đơn
hoặc bị đơn hoặc có thể cả hai. Trong trường hợp đương sự khơng có quốc tịch thì
tất cả các Tịa án có quốc tịch đều có thẩm quyền xác định theo nơi đương sự khởi
kiện. Nếu đương sự có nhiều quốc tịch thì tất cả các Tịa án có quốc tịch đều có thẩm
quyền xác định theo nơi đương sự khởi kiện.
Thứ hai, trong các vụ việc dân sự có yếu tố nước ngồi, nơi cư trú là “chìa
khóa” để xác định thẩm quyền xét xử. Điều này có nghĩa là Tịa án nơi đương sự cư

trú sẽ có quyền giải quyết. Cụ thể, nơi cư trú phải là nơi đương sự sống ổn định hợp
pháp và có đầy đủ cơ sở xác minh, quy định này được áp dụng với nơi cư trú của bị
đơn với mục đích đảm bảo điều kiện thuận lợi cho quá trình thực thi việc tố tụng
cũng như khả năng thi hành án. Mặc dù như vậy, với một số trường hợp đặc biệt,
Tịa án có thể áp dụng đối với nơi cư trú của nguyên đơn khi bảo vệ khẩn cấp quyền
lợi của họ. Đối với trường hợp đương sự có nhiều nơi cư trú thì Tịa án sẽ dựa theo
đơn khởi kiện.
5


Ở Việt Nam, thẩm quyền giải quyết các vụ việc dân sự quốc tế được xác định
theo điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết hoặc tham gia và tuân thủ hai dạng
như đã phân tích ở trên: thẩm quyền chung và thẩm quyền riêng biệt. Tính đến tháng
3/2021, Tòa án nhân dân tối cao đã cập nhật danh sách các Hiệp định tương trợ tư
pháp về hầu hết các lĩnh vực với con số thống kê lên đến 62 hiệp định.4
Nhìn chung, thẩm quyền xét xử các vụ việc dân sự có yếu tố nước ngồi được
quy định khá chi tiết và dễ hiểu. Nguyên tắc xác định thẩm quyền theo nơi cư trú
của bị đơn cũng mang tính uyển chuyển hơn nguyên tắc xác định thẩm quyền theo
lãnh thổ. Trong phần phân tích nêu trên ta cũng tường minh về mục đích của nguyên
tắc xác định thẩm quyền theo nơi cư trú của bị đơn. Nó hướng về sự thuận tiện trong
xét xử và thi hành án; mà mục tiêu sâu xa là bảo vệ quyền và lợi ích của các đương
sự. Đây là điểm hồn tồn tiến bộ và phù hợp với thơng lệ quốc tế.
3. Các giao dịch có đối tượng là bất động sản
Bất động sản theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 bao gồm: đất đai; nhà
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng
trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của Pháp luật.5 Vậy các giao dịch có đối
tượng là bất động sản chính là các giao dịch có các đối tượng nêu trên.
Theo khoản 1 Điều 470 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, những vụ án dân
sự có yếu tố nước ngồi thuộc thẩm quyền giải quyết riêng biệt của Tòa án Việt Nam
nếu vụ án dân sự đó có liên quan đến quyền đối với tài sản là bất động sản trên lãnh

thổ Việt Nam.6
Sở dĩ có quy định này là vì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là
đại diện là chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.
Quý Nguyễn (2021), 60 Hiệp định tương trợ tư pháp tính đến ngày 17/03/2021, Tin tức pháp luật.
Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015
6
Khoản 1 Điều 470 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015
4

5

6


Điều này có nghĩa là Đất đai là một yếu tố được quy định để xác lập chủ quyền của
một quốc gia như Hiến Pháp quy định7. Vậy, các tranh chấp về quyền đối với tài sản
là bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam chỉ được Tòa án Việt Nam giải quyết là cần
thiết và phù hợp với thông lệ quốc tế.
4. Thẩm quyền đối với các giao dịch là bất động sản ở các quốc gia khác
4.1.

Nhật Bản

Ở Nhật Bản, nếu các đương sự có yêu cầu khởi kiện liên quan đến bất động
sản đặt tại “xứ sở Hoa Anh Đào”, thì Tịa án Nhật Bản có thể có thể chấp thuận yêu
cầu khởi kiện và giải quyết vụ án. Đặc biệt, khi tranh chấp liên quan đến bất động
sản mà có một khiếu nại liên quan đến việc đăng ký bất động sản tại đây thì Tịa án
Nhật Bản sẽ có thẩm quyền riêng biệt đối với các vụ án này.8 Điều này có nghĩa là
phạm vi xét xử riêng biệt đối với bất động sản ở Nhật Bản hẹp hơn Việt Nam. Bởi
lẽ, Việt Nam quy định các vụ án dân sự đó có liên quan đến quyền đối với tài sản là

bất động sản trên Lãnh thổ Việt Nam thì sẽ thuộc thẩm quyền riêng biệt đối với Tòa
án Việt Nam. Nhưng ở Nhật Bản, Tòa án Nhật Bản chỉ xác nhận là thẩm quyền riêng
biệt khi có khiếu nại liên quan đến đăng ký bất động sản tại Nhật Bản. Để lí giải cho
điều này, chúng ta cùng nghiên cứu các lập luận sau đây:
Thứ nhất, về bản chất, Nhật Bản là đất nước thuần nhất về văn hóa, chủng tộc
và chịu ảnh hưởng của đạo Khổng Tử; con người Nhật Bản khơng thích giải quyết
các bất đồng bằng việc cơng khai và chính thức. Ngồi ra, việc kiện tụng cịn khiến
cho các đương sự mất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc hơn. Chính vì vậy, giải
quyết tranh chấp bằng con đường Tòa án là lựa chọn cuối cùng của người dân Nhật
Bản. Điều này khiến cho các vấn đề liên quan đến tranh tụng không được phổ biến

Điều 3 Luật Hiến Pháp năm 2013
Koki Yanagisawa and Hiroki Aoki (2012), Amendment of the Code of Civil Procedure: A question of jurisdiction,
/>7
8

7


như ở Việt Nam, góp phần khiến cho mối quan tâm đến các lĩnh vực nói chung và
lĩnh vực bất động sản nói riêng bị thu hẹp lại.
Thứ hai, về thỏa thuận mua bán bất động sản tại Nhật Bản, hầu hết đều có sự
có mặt của những người làm tư pháp để đảm bảo rằng những giấy tờ được thực hiện
một cách chính xác, giấy tờ chứng thực được chuyển giao và giao dịch đăng ký đúng
với thủ tục đăng ký đất đai.9 Vậy việc sai về thủ tục đăng ký đất đai là rất hiếm khi
xảy ra ở “xứ đất nước mặt trời mọc”. Nếu sai về việc đăng ký bất động sản có nghĩa
là sai bản chất, vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật Nhật Bản. Như
vậy, đối tượng mà Tòa án Nhật Bản có thẩm phán riêng biệt về xét xử là các khiếu
nại liên quan đến đăng ký bất động sản tại Nhật Bản. Và điều này trở nên có lý bởi
các lỗi sai về bản chất nên dành thẩm quyền giải quyết cho riêng nước sở tại.

4.2.

Liên Bang Nga

Cũng tương tự như pháp luật các nước, Bộ luật Tố tụng Dân sự Liên bang Nga
quy định các trường hợp Tòa án Liên Bang Nga có thẩm quyền riêng biệt đối với
các tranh chấp dân sự liên quan đến bất động sản nằm trên lãnh thổ của Liên Bang
Nga và nơi cư trú của các bên đương sự là trên lãnh thổ Liên Bang Nga. Tại điểm 1
khoản 1 Điều 403 của Bộ luật tố tụng dân sự quy định: “Vụ việc liên quan đến quyền
đối với bất động sản nằm trên lãnh thổ Liên Bang Nga” thuộc thẩm quyền riêng biệt
của Tòa án Liên bang Nga.10 Mặc dù pháp luật của Việt Nam hay Liên Bang Nga về
quy định này tương đối giống nhau, nhưng pháp luật của nước Nga có phần chặt chẽ
hơn Việt Nam. Nếu ở Việt Nam, pháp luật quy định vụ việc liên quan đến quyền đối
với bất động sản nằm trên lãnh thổ quốc gia thì sẽ thuộc thẩm quyền riêng biệt của
mình. Song đối với Liên Bang Nga, nó chỉ là điều kiện cần mà gắn liền với nó cần

Vài điều khi so sánh Quốc tế đã được gửi đến văn phòng liên minh bất động sản Nhật – Mỹ (Jareco) ở tại Tokyo
vào ngày 13/9/2016.
10
Nguyễn Ngọc Khánh (2005), Bộ luật tố tụng dân sự Nga.
9

8


phải có điều kiện đủ là các đương sự có nơi cư trú là trên lãnh thổ Liên Bang Nga
thì thẩm quyền riêng biệt mới được thiết lập. Nơi cư trú ở đây có nghĩa là nơi thường
trú hoặc nơi tạm trú có cơ sở để chứng minh. Vậy, trên thực trạng sẽ xảy ra những
trường hợp tranh chấp có quyền đối với bất động sản tại lãnh thổ Liên bang Nga,
nhưng lại chưa được xác nhận cư trú hoặc khơng cư trú tại đây thì cũng khơng có đủ

điều kiện để Thẩm quyền nước Nga xét xử riêng biệt.
CHƯƠNG III. KẾT LUẬN
Trong điều kiện nền kinh tế xã hội hiện nay, khơng một quốc gia nào có thể
tồn tại và phát triển mà khơng có sự giao thương quốc tế. Chính vấn đề hội nhập
kinh tế thế giới mang đến cho mỗi quốc gia các cách khẳng định chủ quyền của mình
với một trong những đối tượng là đất đai (bất động sản) và tư cách thẩm quyền riêng
biệt. Ở Việt Nam trước kia, ta có thể tìm kiếm các quy định về thẩm quyền của Tòa
án trong Luật tổ chức Tòa án nhân dân, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Pháp
lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự, Pháp lệnh thủ tục giải quyết kinh tế,…
Song, thẩm quyền của Tòa án Việt Nam được quy định vắn tắt và đầy đủ trong Bộ
luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, để đáp ứng được sự đa dạng và phức tạp
của các vụ việc, Pháp luật về việc xác định thẩm quyền của Tòa án đối với các vụ
việc dân sự có yếu tố nước ngồi hay cụ thể là các giao dịch có đối tượng là bất động
sản cần được hoàn thiện hơn và có thể cần thay đổi theo bối cảnh kinh tế của đất
nước.

9


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Quốc hội (2013), Luật Hiến Pháp
2. Quốc hội (2015), Bộ luật Tố tụng Dân sự
3. Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự
4. Nguyễn Ngọc Khánh (2005), Bộ luật tố tụng dân sự Nga.
5. Nguyễn Bá Diến (2001), Giáo trình tư pháp quốc tế, NXB Đại học quốc
gia Hà Nội.
6. Quý Nguyễn (2021), 60 Hiệp định tương trợ tư pháp tính đến ngày
17/03/2021, Tin tức pháp luật.
7. Koki Yanagisawa and Hiroki Aoki (2012), Amendment of the Code of

Civil Procedure: A question of jurisdiction,
/>8. Vài điều khi so sánh Quốc tế đã được gửi đến văn phòng liên minh bất
động sản Nhật – Mỹ (Jareco) ở tại Tokyo vào ngày 13/9/2016.
9. Phan Hoài Nam (2012), Thẩm quyền tòa án Việt Nam đối với tranh chấp
về hợp đồng có yếu tố nước ngồi, Khoa học pháp lý Việt Nam.

10