Báo cáo "Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch" ppt

nghiên cứu - trao đổi
58 tạp chí luật học số 3/2009





TS. Nguyễn Quang Tuyến *
õy dng v qun lớ tt th trng bt
ng sn (BS) theo hng minh bch
l ũi hi cp thit ca vic hon thin th
ch kinh t th trng nc ta hin nay. Vn
ny ó c khng nh trong cỏc vn kin
ca ng, cỏc ngh quyt ca Quc hi v cỏc
vn bn, quy nh ca Chớnh ph Tuy
nhiờn, nh th no l th trng BS minh
bch li l vn ang cũn b ng v dng
nh ớt cú cỏc cụng trỡnh nghiờn cu mt cỏch
ton din, thu ỏo. gúp phn khc phc
tỡnh trng nờu trờn, bi vit ny i sõu cp
mt s vn lớ lun v nhng tiờu chớ c
bn ca th trng BS minh bch.
Minh bch núi chung cú ngha l
sỏng rừ, rnh mch
(1)
,

nh vy cú th
nhn thc ni hm khỏi nim minh bch

gm cỏc thuc tớnh sau:
- Ni dung rừ rng, c th, rnh mch;
- c cụng b rng rói cho mi ngi bit;
- Thụng tin d dng, thun tin cho mi
ngi tip cn, truy cp;
- Thụng tin phi tin cy c, phi lng
trc c v cú th d oỏn c.
i vi th trng BS, tớnh minh bch
cn c xem xột ỏnh giỏ qua cỏc tiờu chớ
c bn di õy:
1. H thng phỏp lut v th trng BS
phi y , rừ rng, thng nht v n nh
a. Yờu cu v ni dung
Th trng BS mun m bo tớnh
cụng khai, minh bch thỡ trc tiờn h thng
phỏp lut v th trng ny phi y , rừ
rng, thng nht v n nh. Bi l thụng
qua h thng phỏp lut, Nh nc can thip
vo th trng; iu tit hot ng ca th
trng BS tuõn theo qu o qun lớ nhm
bo v quyn v li ớch hp phỏp ca cỏc
ch th kinh doanh. S thiu vng cỏc quy
nh liờn quan n bt kỡ lnh vc c th no
ca th trng BS s l k h d b li
dng thc hin hnh vi u c lng on
th trng y giỏ BS lờn cao mt cỏch vụ
lớ hoc gõy nh hng n quyn v li ớch
ca ngi khỏc nhm mc ớch trc li.
Phỏp lut núi chung v phỏp lut v th
trng BS núi riờng phi rừ rng v thng

nht mi gúp phn vo vic to lp tớnh cụng
khai, minh bch ca th trng BS. S rừ
rng, thng nht ca h thng phỏp lut s
to iu kin thun li cho t chc, cỏ nhõn
tin hnh hot ng u t BS cnh tranh
lnh mnh vi cỏc ch th kinh doanh khỏc.
Mt khỏc, iu ny gúp phn hn ch s can
thip quỏ sõu v khụng cn thit ca cụng
quyn vo hot ng u t, kinh doanh BS,
ngn nga cỏc hin tng nhng nhiu, tham
nhng cú th cú t phớa i ng cỏn b, cụng
chc nh nc i vi gii kinh doanh.
Phỏp lut ra i nhm to mụi trng
phỏp lớ bỡnh ng, rừ rng v n nh cho cỏc
X

* Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc Lut H Ni


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009 59

hoạt động sản xuất-kinh doanh của xã hội.
Do vậy, nếu pháp luật không ổn định sẽ gây
trở ngại lớn cho người dân và giới đầu tư
trong việc tiếp cận, tìm hiểu thị trường BĐS,
tác động không nhỏ đến tâm lí của xã hội.
Hơn nữa, sự ổn định của pháp luật còn thể
hiện chính sách nhất quán của Nhà nước

trong việc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của người dân đối với BĐS.
b. Biểu hiện của hệ thống pháp luật về
thị trường BĐS đầy đủ, rõ ràng, thống nhất
và ổn định
Một trong những hình thức Nhà nước
can thiệp vào thị trường BĐS là thông qua
hệ thống pháp luật. Hệ thống pháp luật về thị
trường BĐS góp phần xác lập khuôn khổ
pháp lí cho hoạt động đầu tư của các chủ thể
kinh doanh BĐS. Thị trường BĐS được xác
định mang tính công khai, minh bạch thì
không thể thiếu hệ thống pháp luật điều chỉnh
thống nhất, đầy đủ, rõ ràng và ổn định. Tính
thống nhất, đầy đủ, rõ ràng và ổn định của hệ
thống pháp luật về thị trường BĐS được thể
hiện trên những khía cạnh cơ bản sau đây:
- Tính đầy đủ, thống nhất của hệ thống
pháp luật về thị trường BĐS thể hiện: pháp
luật phải là hệ thống logic, chặt chẽ, không
tự mâu thuẫn, chồng chéo lẫn nhau; đồng
thời không có sự mâu thuẫn về nội dung
giữa Luật đất đai với các đạo luật khác có
liên quan đến BĐS như Luật nhà ở, Luật xây
dựng, Luật kinh doanh BĐS, Luật bảo vệ và
phát triển rừng, Bộ luật dân sự v.v
Tính thống nhất còn có nghĩa là các văn
bản hướng dẫn thi hành luật không được
mâu thuẫn với đạo luật mà chúng đang dựa
vào, các quy định trong cùng văn bản không

được trái ngược hoặc triệt tiêu lẫn nhau. Để
đảm bảo yêu cầu này cần sớm xây dựng đạo
luật về đăng kí BĐS, trong đó thống nhất các
quy định về đăng kí BĐS hiện nằm rải rác ở
nhiều đạo luật chuyên ngành khác nhau và
thống nhất việc đăng kí BĐS vào một cơ
quan thực hiện;
- Tính rõ ràng của hệ thống pháp luật về
thị trường BĐS thể hiện: Pháp luật phải công
khai, dễ dàng truy cập đối với người dân.
Điều này có nghĩa là việc xây dựng, ban
hành và thực hiện pháp luật nói chung và
pháp luật về thị trường BĐS nói riêng phải
được tiến hành công khai, tạo điều kiện cho
mọi lực lượng trong xã hội bảo vệ và cân
bằng lợi ích của mình. Sau khi ban hành, luật
của quốc gia phải được công bố trên công
báo, văn bản hành chính của các cơ quan
hành pháp phải được công bố bởi các phương
tiện thông tin đại chúng để dễ dàng truy cập
đối với người dân;
- Tính ổn định, công khai của hệ thống
pháp luật về thị trường BĐS thể hiện: Hệ
thống pháp luật này phải tin cậy và dự đoán
được. Muốn vậy, pháp luật phải đáng tin
cậy, phải là những đại lượng tượng trưng cho
công bằng, lẽ phải. Xây dựng, ban hành và
thực thi pháp luật không được gây ra những
cú sốc, ngạc nhiên, bất ngờ cho đối tượng bị
áp dụng. Việc sửa đổi, bổ sung pháp luật phải

được công khai trước một thời gian hợp lí để
người dân chuẩn bị. Bên cạnh đó, tính ổn
định còn mang ý nghĩa là việc sửa đổi, bổ
sung, ban hành quy định mới phải dựa trên
sự kế thừa những điểm hợp lí, tích cực của
quy định cũ. Các quy định mới ban hành
không được mâu thuẫn, trái ngược hoặc phủ
nhận những quy định đang tồn tại.
(2)



nghiªn cøu - trao ®æi
60 t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009

2. Quy hoạch sử dụng đất khả thi, rõ
ràng, công khai
a. Yêu cầu về nội dung
Quy hoạch sử dụng đất (SDĐ) là thể hiện
sự định hướng chiến lược của Nhà nước cho
hoạt động quản lí và SDĐ trong tương lai dựa
trên những yêu cầu phát triển. Chính vì vậy,
quy hoạch SDĐ có ảnh hưởng không nhỏ đến
chiến lược đầu tư, kinh doanh của các nhà đầu
tư BĐS. Quy hoạch SDĐ nhằm tạo ra lượng
đất “hàng hóa” cần thiết đáp ứng nhu cầu về
BĐS của xã hội. Sự thiếu công khai, rõ ràng
của quy hoạch SDĐ sẽ là điều kiện cho một
nhóm người tiếp cận được thông tin về quy
hoạch (do được giao nhiệm vụ xây dựng quy

hoạch) tiến hành các hoạt động đầu cơ đất đai
nhằm mục đích kiếm lời. Thực tế cho thấy một
số người giàu lên nhanh chóng không phải
bằng tài năng mà bằng việc đầu cơ, buôn bán
đất đai do họ tiếp cận, nắm bắt được thông tin
về quy hoạch SDĐ; trong khi đó đại đa số
người dân rất khó tiếp cận với những thông tin
này do quy hoạch SDĐ không rõ ràng, không
công khai. Điều này không chỉ gây ra sự bất
bình trong xã hội mà còn làm gia tăng sự phân
hóa giàu, nghèo giữa các tầng lớp dân cư.
Hơn nữa, sự thiếu rõ ràng, thiếu minh bạch
của quy hoạch SDĐ còn tạo ra rào cản đối với
sự đầu tư của người dân và các nhà đầu tư
nước ngoài vào thị trường BĐS; cản trở việc
thu hút thêm nguồn vốn đầu tư cho các nhu
cầu phát triển của đất nước.
b. Biểu hiện của quy hoạch sử dụng đất
khả thi, rõ ràng, công khai
Quy hoạch SDĐ là sự định hướng chiến
lược cho hoạt động quản lí và SDĐ trong
tương lai. Mặt khác, quy hoạch SDĐ còn tạo
lập lượng đất đai “hàng hóa” đầu vào nhằm
đáp ứng nhu cầu về cầu BĐS của xã hội. Do
vậy, quy hoạch SDĐ khả thi, rõ ràng và công
khai có ý nghĩa không nhỏ trong việc xác lập
tính công khai, minh bạch của thị trường
BĐS. Quy hoạch SDĐ khả thi, rõ ràng và
công khai được biểu hiện ở những khía cạnh
cụ thể sau đây:

- Tính khả thi của quy hoạch SDĐ thể
hiện việc xây dựng quy hoạch SDĐ phải dựa
vào mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của
đất nước hoặc của từng địa phương và phục
vụ trực tiếp cho quá trình phát triển, giải
quyết các vấn đề mà thực tiễn quản lí SDĐ
đặt ra. Mặt khác, khi xây dựng quy hoạch
SDĐ phải tính đến các điều kiện kinh tế-xã
hội hiện tại nhằm bảo đảm cho quy hoạch
khi triển khai dễ dàng đi vào cuộc sống;
- Tính rõ ràng, công khai của quy hoạch
SDĐ thể hiện người dân được tham gia đóng
góp ý kiến của mình ngay từ khâu xây dựng
quy hoạch SDĐ. Quy hoạch SDĐ không
phải là sản phẩm mang tính chủ quan của
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà là
kết quả hàm chứa, kết tinh trí tuệ, công sức
của Nhà nước và người dân. Nó giải quyết
và xử lí hài hòa được các xung đột về lợi ích
giữa Nhà nước với lợi ích của các giai tầng
trong xã hội. Ở khía cạnh khác, Nhà nước
phải có nghĩa vụ công bố rộng rãi, chi tiết về
quy trình, thủ tục các bước xây dựng, thẩm
định và xét duyệt quy hoạch SDĐ. Quy
hoạch SDĐ sau khi được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt phải được công bố
công khai trên các phương tiện thông tin đại
chúng và người dân có thể dễ dàng tiếp cận,
truy cập, tìm hiểu;

nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009 61

Ý nghĩa của tính rõ ràng, công khai của
quy hoạch SDĐ còn được thể hiện ở chỗ quy
hoạch SDĐ là việc tạo ra lượng đất đai
“hàng hóa” đáp ứng nhu cầu về cầu BĐS của
người dân trên thị trường. Việc công khai
nguồn cung sẽ tạo điều kiện cho những
người có nhu cầu thực sự về BĐS, những
người lao động có thu nhập thấp dễ dàng tiếp
cận và có khả năng mua được nhà, đất nhằm
giải quyết nhu cầu về chỗ ở.
3. Giá đất do Nhà nước xác định phù
hợp với thị trường
a. Yêu cầu về nội dung
Giá đất là yếu tố rất quan trọng được sử
dụng để điều tiết về lợi ích kinh tế của các
chủ thể khi tham gia thị trường BĐS. Để góp
phần xác lập thị trường BĐS công khai,
minh bạch, ngăn ngừa và đấu tranh với các
hiện tượng đầu cơ, buôn bán, chuyển
nhượng đất đai kiếm lời và gây lũng đoạn thị
trường thì cần có cơ chế định giá đất chính
xác và hợp lí. Hơn nữa, hệ thống thuế về
BĐS cần được sửa đổi, hoàn thiện đáp ứng
yêu cầu của quản lí đất đai trong điều kiện
kinh tế thị trường nhằm điều tiết hợp lí mọi
lợi ích từ đầu tư SDĐ và khuyến khích người

có BĐS đăng kí khi thực hiện các quyền.
b. Biểu hiện của giá đất do Nhà nước
xác định phù hợp với thị trường
Đề cập đến thị trường BĐS không thể
không xem xét đến yếu tố giá đất; bởi lẽ, giá
đất là biểu hiện sự trao đổi ngang bằng giá trị
của các BĐS trên thị trường thông qua đại
lượng giá cả. Giá đất được coi như “hàn thử
biểu” cho hoạt động của thị trường BĐS. Thị
trường BĐS hoạt động bình thường, vận hành
thông suốt, lành mạnh là thị trường không có
bất kì biểu hiện nào của sự đầu cơ mang tính
độc quyền, lũng đoạn, sốt giá đất “ảo” (sốt
giá đất “nóng” hoặc sốt giá đất “lạnh”). Vì
vậy việc xác định giá đất phù hợp sẽ góp
phần làm cho thị trường BĐS hoạt động lành
mạnh. Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định
giá đất phù hợp với thị trường lại là vấn đề
không hề đơn giản; đặc biệt đối với nước ta
trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tính đặc
biệt của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta đã
chi phối mạnh mẽ đến việc Nhà nước xác
định giá đất nhằm giải quyết mối quan hệ về
lợi ích kinh tế giữa người SDĐ với Nhà nước;
Giá đất do Nhà nước xác định phù hợp
với thị trường được biểu hiện ở những khía
cạnh cơ bản sau đây:
- Giá đất do Nhà nước xác định không
phải hoàn toàn là sản phẩm mang tính chủ

quan, duy ý chí của các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền mà nó còn phải bao hàm, phản
ánh được các quy luật khách quan của kinh
tế thị trường như quy luật cung-cầu, quy luật
giá trị, quy luật cạnh tranh v.v ;
- Giá đất do Nhà nước xác định phải sát
với giá chuyển nhượng quyền SDĐ trên thị
trường trong điều kiện bình thường (sau đây
gọi tắt là giá đất trên thị trường); bảo đảm
không có sự chênh lệch quá lớn giữa 2 loại giá
đất này và không tạo điều kiện cho các hành vi
đầu cơ bất hợp lí, buôn bán đất đai kiếm lời;
- Giá đất do Nhà nước xác định phải luôn
được điều chỉnh sát với giá đất trên thị trường;
- Giá đất do Nhà nước xác định phải bóc
tách được phần chính sách xã hội ra khỏi nội
dung kinh tế trong giá trị quyền SDĐ; kiên
quyết xóa bỏ cơ chế bao cấp về đất đai trong
việc xác định giá đất.


nghiên cứu - trao đổi
62 tạp chí luật học số 3/2009

4. H thng hnh chớnh phc v dõn
vi cỏc th tc n gin
a. Yờu cu v ni dung
Th trng BS c xỏc nh mang tớnh
cụng khai, minh bch phi m bo cỏc th
tc hnh chớnh trong qun lớ v SD ai c

quy nh rừ rng, c th, chi tit v mang tớnh
n gin, khụng gõy phin h, tn kộm cho
ngi dõn khi thc hin. Hn na, nhng quy
nh ny phi c cụng b cụng khai, rng
rói mi ngi dõn bit. Trong quỏ trỡnh
thc thi, cỏc quy nh v th tc hnh chớnh
v t ai luụn c r soỏt, ỏnh giỏ nhm
phỏt hin quy nh khụng phự hp, gõy phin
h cho ngi dõn v kp thi thay th bng
quy nh mi mang tớnh phự hp hn.
b. Biu hin ca h thng hnh chớnh phc
v dõn vi cỏc th tc n gin
Th trng BS cụng khai, minh bch l
th trng m ú cỏc giao dch c thc
hin d dng, thun tin v an ton v mt
phỏp lớ ng hnh vi h thng hnh chớnh
phc v dõn vi cỏc th tc n gin. iu
ny c biu hin trờn nhng phng din
ch yu sau õy:
- H thng hnh chớnh liờn quan n vic
qun lớ, iu hnh th trng BS chuyn t
chc nng qun lớ (cai tr) sang chc nng
thc hin dch v cụng phc v nhu cu ca
ngi dõn. Nh nc sn sng cung cp v
ỏp ng y cỏc dch v cụng cho ngi
dõn khi thc hin cỏc giao dch v BS trờn
th trng nh: cung cp thụng tin v BS,
t vn v BS, t vn v giỏ c BS, t vn
v vic cho vay vn, dch v bo him ri ro
trong kinh doanh BS, t vn v phỏp lớ liờn

quan n BS v.v
- i ng cỏn b, cụng chc hot ng
trong h thng hnh chớnh c o to bi
bn, chớnh quy, chuyờn nghip v cú tinh
thn, thỏi tụn trng nhõn dõn, cụng tõm,
nhit tỡnh v cú trỏch nhim cao, khụng vụ
cm trc nhng yờu cu ca ngi dõn
ng thi khụng h cú bt kỡ biu hin no
v thỏi hng hỏch, hỏch dch, quan liờu,
ca quyn hoc nhng nhiu, tiờu cc khi
gii quyt cỏc cụng vic cho ngi dõn;
- H thng hnh chớnh liờn quan n vic
qun lớ th trng BS gii quyt cỏc cụng
vic cho ngi dõn nhanh chúng, kp thi,
chớnh xỏc v ỳng phỏp lut nhm bo v
quyn v li ớch hp phỏp ca mi cụng dõn;
- Trỡnh t, th tc hnh chớnh núi chung
v th tc hnh chớnh liờn quan n BS núi
riờng c quy nh mt cỏch y , thng
nht, logic v cht ch theo hng gin tin
n mc ti a khụng gõy phin h cho
ngi dõn v c cụng b cụng khai, minh
bch cho mi ngi bit;
- Cỏc khiu ni, thc mc ca ngi dõn
liờn quan n vic thc hin cỏc quy nh v
giao dch BS c c quan cụng quyn
gii quyt nhanh chúng, kp thi da trờn s
liờm chớnh, chớ cụng, vụ t, ỳng phỏp lut
nhm bo v quyn v li ớch hp phỏp ca
cụng dõn;

- H thng phỏp lut v BS núi chung
v cỏc quy nh v trỡnh t, th tc liờn quan
n vic thc hin cỏc giao dch v BS
thng xuyờn c r soỏt, kim tra nhm
phỏt hin nhng ni dung bt hp lớ gõy
phin h cho ngi dõn v kp thi c sa
i, b sung, thay th bng nhng quy nh
phự hp, n gin cho ngi dõn khi thc


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009 63

hiện các giao dịch về BĐS;
- Trình tự, thủ tục hành chính trong việc
đăng kí BĐS, thực hiện các nghĩa vụ tài
chính khi thực hiện giao dịch về BĐS được
quy định đơn giản, khuyến khích người dân
tự giác thực hiện và phù hợp với khả năng
tài chính, mức thu nhập của người dân.
5. Mọi thửa đất mà người sử dụng đất
đang sử dụng phải được Nhà nước công
nhận về mặt pháp lí đối với phần diện tích
bên trong ranh giới thửa đất
a. Về nội dung
Một trong những tiêu chí xác định thị
trường BĐS công khai, minh bạch là việc công
quyền công nhận tính hợp pháp về quyền
SDĐ. Thực tiễn cho thấy người dân thường
tìm đến thị trường BĐS “ngầm” khi thực hiện

giao dịch liên quan đến đất đai có một trong
những nguyên nhân là quyền SDĐ của họ
chưa được Nhà nước công nhận tính hợp
pháp. Hơn nữa, người dân phải chờ đợi quá
lâu để được Nhà nước công nhận tính hợp
pháp của quyền SDĐ; trong khi đó do nhu
cầu thúc bách của cuộc sống trong một số
trường hợp họ cần chuyển nhượng quyền
SDĐ. Đây chính là rào cản chủ yếu ngăn cách
người dân với thị trường BĐS chính thức.
b. Biểu hiện của mọi thửa đất mà người
sử dụng đất đang sử dụng phải được Nhà
nước công nhận về mặt pháp lí đối với phần
diện tích bên trong ranh giới thửa đất
Do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu chi
phối nên quyền SDĐ của tổ chức, cá nhân
được hình thành thông qua các hình thức:
Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền SDĐ đang sử dụng. Việc Nhà
nước công nhận về mặt pháp lí đối với quyền
SDĐ của tổ chức, cá nhân chính là điều kiện
pháp lí ban đầu để người SDĐ có thể thực
hiện được các quyền về đất đai do pháp luật
quy định thông qua cấp giấy chứng nhận
quyền SDĐ (trong đó có quyền thực hiện các
giao dịch về quyền SDĐ trên thị trường).
Một trong những nguyên nhân dẫn đến sự
tồn tại của thị trường BĐS không chính thức

đó là còn một số lượng không nhỏ các thửa
đất mà người SDĐ đang sử dụng chưa được
Nhà nước công nhận về mặt pháp lí. Dưới
góc độ xác lập quyền SDĐ hợp pháp, thị
trường BĐS công khai, minh bạch được thể
hiện trên những khía cạnh chủ yếu sau đây:
- Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai,
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai
thông qua việc công nhận tính hợp pháp
của quyền SDĐ đối với mọi chủ SDĐ.
Điều này có nghĩa là mọi mảnh đất đang sử
dụng đều được Nhà nước cấp giấy chứng
nhận quyền SDĐ;
- Xác lập hệ thống cơ sở dữ liệu hiện đại
nhằm lưu trữ đầy đủ các thông tin về BĐS
như hiện trạng sử dụng, tình trạng pháp lí, hồ
sơ kĩ thuật, các biến động trong quá trình sử
dụng v.v ;
- Xây dựng hệ thống các quy chế pháp lí
đối với BĐS thống nhất, đầy đủ, công khai,
minh bạch và ổn định;
- Quy định về trình tự, thủ tục về cấp
giấy chứng nhận quyền SDĐ đơn giản, công
khai và minh bạch khuyến khích mọi người
SDĐ tự giác thực hiện các thủ tục để được
Nhà nước công nhận về mặt pháp lí đối với
thửa đất đang sử dụng;


nghiªn cøu - trao ®æi

64 t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009

- Quy định việc thu một khoản lệ phí rất
nhỏ mang tính tượng trưng và phù hợp với
khả năng tài chính của người lao động có thu
nhập thấp nhằm khuyến khích mọi người
SDĐ tự giác thực hiện các thủ tục để được
Nhà nước công nhận về mặt pháp lí đối với
thửa đất đang sử dụng;
- Đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện
việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ có thái
độ công tâm, chí công, vô tư, lấy tinh thần phục
vụ nhân dân làm mục tiêu hàng đầu và giải
quyết công việc khách quan, đúng pháp luật;
- Xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính,
bản đồ địa chính đầy đủ, đồng bộ phản ánh
chính xác hiện trạng SDĐ, kịp thời chỉnh lí
mọi biến động trong quá trình sử dụng liên
quan đến từng thửa đất. Mọi thửa đất đều
được xác định rõ ràng, cụ thể ranh giới,
mốc giới, diện tích, kích thước, hình thể, vị
trí địa lí, nguồn gốc, mục đích, chủ sử dụng
và thời hạn sử dụng trong hồ sơ địa chính,
tạo cơ sở để được Nhà nước công nhận về
mặt pháp lí.
6. Dễ dàng đăng kí quyền sở hữu đối với
mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí giao
dịch khi thực hiện các quyền đối với BĐS
a. Về nội dung
Mục đích của đăng kí BĐS là nhằm xác

lập quyền và để Nhà nước bảo hộ quyền, lợi
ích hợp pháp của chủ sở hữu đối với BĐS.
Đăng kí BĐS bao gồm 2 loại đăng kí: Đăng
kí trong việc xác lập quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng đối với BĐS (đăng kí ban
đầu); đăng kí bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp đối với BĐS khi thực hiện các giao
dịch (đăng kí biến động). Thị trường BĐS
được xác định có tính công khai, minh bạch
phải đảm bảo cho người chủ sở hữu hoặc
chủ sử dụng BĐS dễ dàng đăng kí quyền sở
hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và
đăng kí giao dịch khi thực hiện các quyền
đối với BĐS. Việc đảm bảo dễ dàng, nhanh
chóng, thuận tiện cho người dân đăng kí
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với
BĐS không chỉ nhằm bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp cho họ đối với BĐS mà còn
giúp Nhà nước quản lí chặt chẽ các BĐS từ
hiện trạng, hồ sơ pháp lí đến những biến
động trong quá trình sử dụng.
b. Biểu hiện của việc dễ dàng đăng kí
quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với
đất và đăng kí giao dịch khi thực hiện các
quyền đối với BĐS
Đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng
đối với BĐS không chỉ nhằm giúp Nhà nước
quản lí chặt chẽ đất đai và các tài sản gắn
liền với đất mà còn là biện pháp để pháp luật
bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức,

cá nhân đối với BĐS. Như vậy đăng kí quyền
sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với BĐS
chính là khâu “đóng gói” hàng hóa trước khi
đưa ra thị trường. Thị trường BĐS muốn
hoạt động công khai, minh bạch phụ thuộc
vào việc đăng kí xác lập quyền hoặc chuyển
dịch quyền đối với BĐS một cách dễ dàng;
Việc đăng kí dễ dàng quyền sở hữu đối
với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí
giao dịch khi thực hiện các quyền đối với
BĐS được thể hiện ở các phương diện:
- Xác lập mô hình một cơ quan thực hiện
thống nhất việc đăng kí quyền của người dân
đối với BĐS khắc phục tình trạng đăng kí
quyền SDĐ và quyền sở hữu đối với các tài
sản gắn liền với đất do nhiều cơ quan quản lí


nghiªn cøu - trao ®æi
t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009 65

nhà nước đối với mỗi loại BĐS thực hiện;
- Pháp điển hóa và nhất thể hóa các quy
định về đăng kí quyền đối với BĐS trong
một đạo luật, tránh tình trạng các quy định
về đăng kí BĐS nằm “rải rác” ở nhiều đạo
luật khác nhau gây khó khăn cho quá trình
triển khai thi hành;
- Thống nhất đăng kí xác lập quyền đối
với BĐS và đăng kí bảo hộ quyền và lợi ích

hợp pháp của chủ sở hữu, chủ sử dụng đối
với BĐS khi có sự chuyển dịch quyền do
một cơ quan thực hiện;
- Trình tự, thủ tục đăng kí quyền SDĐ,
quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn
liền với đất được quy định đơn giản, thống
nhất và công bố công khai nhằm khuyến
khích người dân đi đăng kí khi thực hiện các
giao dịch về mua-bán nhà, chuyển nhượng
quyền SDĐ;
- Quy định khoản lệ phí đăng kí BĐS tối
thiểu và mang tính tượng trưng nhằm
khuyến khích người dân đăng kí quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng đối với BĐS.
7. Thông tin về BĐS đầy đủ, chính xác,
công khai và sẵn sàng cung cấp cho cộng
đồng sử dụng
a. Về nội dung
Sự công khai, minh bạch của thị trường
BĐS còn được nhận diện ở khía cạnh thông
tin về BĐS. Thực tế cho thấy thị trường BĐS
không công khai, minh bạch là thị trường mà
ở đó thông tin về BĐS không được công bố
rộng rãi và người dân rất khó khăn trong
việc tiếp cận, truy cập. Chính sự thiếu công
khai thông tin về BĐS đã tạo điều kiện cho
sự tồn tại của thị trường BĐS “ngầm” hoạt
động, phát sinh các hiện tượng tham nhũng,
tiêu cực, đầu cơ đất đai, buôn bán đất đai
kiếm lời, lũng đoạn thị trường gây ra các cơn

“sốt ảo” về giá đất v.v. ảnh hưởng xấu đến
môi trường đầu tư và tác động tiêu cực đến
tâm lí của xã hội.
b. Biểu hiện của thông tin về BĐS đầy
đủ, chính xác, công khai và sẵn sàng cung
cấp cho cộng đồng sử dụng
Kinh doanh BĐS là hoạt động kinh
doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro; bởi lẽ, BĐS là tài
sản có giá trị rất lớn. Hoạt động kinh doanh
BĐS cần phải huy động nguồn vốn đầu tư
lớn mà bản thân chủ thể kinh doanh không
thể đáp ứng được. Họ phải đi vay vốn tại
ngân hàng, các tổ chức tín dụng hoặc liên
doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh đầu tư
với các đối tác khác. Hơn nữa, BĐS (đặc biệt
là nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất)
còn liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực
khác nhau như kiến trúc, xây dựng, quy
hoạch, môi trường; BĐS mang tính cá biệt,
thị trường BĐS là một loại thị trường không
hoàn hảo và chịu sự chi phối mạnh mẽ của
chính sách, pháp luật của Nhà nước; sự tăng
trưởng của nền kinh tế; phong tục, tập quán,
thị hiếu, nhu cầu của xã hội cũng như sự tác
động của thị trường thế giới v.v Chính vì
vậy, nhu cầu về tìm hiểu, tiếp cận thông tin
về BĐS là việc làm không thể thiếu được và
có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với các
nhà đầu tư kinh doanh BĐS;
Thông tin về BĐS đầy đủ, chính xác,

công khai và sẵn sàng cung cấp cho cộng
đồng sử dụng được biểu hiện trên những
phương diện cơ bản sau đây:
- Tính đầy đủ, chính xác của thông tin về
BĐS thể hiện các thông tin liên quan đến


nghiªn cøu - trao ®æi
66 t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009

BĐS như quy hoạch, điều kiện tự nhiên, điều
kiện xã hội, tình trạng pháp lí, tình trạng kĩ
thuật; các loại bản đồ, sổ sách… phải được
tập hợp, xử lí, phân loại và lưu giữ cẩn thận,
đầy đủ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Mặt khác, thông tin, số liệu về BĐS giữa các
tài liệu này không có sự khác biệt, mâu
thuẫn và thường xuyên được cập nhật, chỉnh
lí phù hợp với hiện trạng BĐS;
Thông tin về BĐS phải được lưu trữ
thống nhất tại một cơ quan để tiện cho việc
cung cấp thông tin, tra cứu. Bên cạnh đó, các
thông tin về BĐS do các cơ quan nhà nước
quản lí phải có sự liên thông, trao đổi thường
xuyên; tránh tình trạng coi những thông tin
này là sở hữu riêng của từng cơ quan và
quản lí theo chế độ bảo mật, không được
công bố công khai trước công chúng;
- Tính công khai và sẵn sàng cung cấp
cho công chúng được biểu hiện thông tin về

BĐS được lưu giữ dưới dạng số hóa thuận
tiện cung cấp cho công chúng khi họ có nhu
cầu. Cơ quan lưu trữ thông tin về BĐS phải
xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, hệ thống
mạng nhằm không chỉ phục vụ công tác quản
lí mà còn sẵn sàng cung cấp cho người dân;
Các quy định về trình tự, thủ tục truy
cứu, tiếp cận các thông tin về BĐS phải đơn
giản, tiện lợi cho phía người có nhu cầu tìm
hiểu thông tin.
Bên cạnh đó, thông tin về BĐS (đặc biệt
là thông tin về quy hoạch SDĐ; các chủ
trương, chính sách, pháp luật mới về đất đai
như bồi thường, giải phóng mặt bằng, vấn đề
cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, chính sách
tài chính về đất đai, giá đất…) cần được
công bố công khai trên các phương tiện
thông tin đại chúng như báo, đài phát thanh,
truyền hình, trên mạng Internet v.v để đông
đảo mọi tầng lớp nhân dân nắm bắt được.
- Tính công khai, sẵn sàng cung cấp
thông tin về BĐS cho công chúng còn được
biểu hiện ở thái độ phục vụ thân thiện, có
tinh thần trách nhiệm cao, chu đáo, tận tâm
của đội ngũ cán bộ, công chức được giao nhiệm
vụ quản lí, cung cấp thông tin về BĐS;
Thông tin về BĐS cần được phân thành
2 loại: Loại thông tin cung cấp miễn phí cho
người dân và loại thông tin về BĐS cung cấp
phải nộp phí. Đối với loại thông tin cung cấp

miễn phí cho người dân được công bố rộng
rãi, công khai và được đưa lên các phương
tiện thông tin đại chúng, hệ thống internet,
các trang websile về BĐS để người dân dễ
dàng tra cứu mọi lúc, mọi nơi khi có nhu
cầu. Đối với loại thông tin về BĐS cung cấp
phải nộp phí thì thực hiện thu mức phí tượng
trưng tương đương một khoản tiền nhỏ phù
hợp với thu nhập của người lao động bình
thường và việc tiếp cận các thông tin này
cũng đơn giản, dễ dàng, nhanh chóng và
thuận tiện như việc truy cập các thông tin về
BĐS miễn phí./.

(1).Xem: Từ điển tiếng Việt thông dụng (Nguyễn Như
Ý: Chủ biên), Nxb. Giáo dục, Hà Nội, 2001, tr. 445.
(2).Xem: - PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa, Tính minh
bạch của pháp luật - Một thuộc tính của Nhà nước
pháp quyền, Tạp chí dân chủ và pháp luật, số 1/ 2002.
- PGS.TS. Nguyễn Như Phát, Minh bạch hóa
pháp luật và yêu cầu đặt ra đối với hệ thống pháp
luật trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, Tạp chí
nhà nước và pháp luật, số 1/2005.
- TS. Nông Quốc Bình, Minh bạch pháp luật
và công bố phán quyết của tòa án trong xu thế hội
nhập kinh tế quốc tế, Tạp chí luật học, số 5/2004.