Luận văn thạc sĩ công tác định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp tại vietinbank amc chi nhánh hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
VIỆN QUẢN TRỊ KINH DOANH


NGUYỄN KIÊN QUYẾT

HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP
TẠI VIETINBANK AMC-CHI NHÁNH HÀ NỘI

Hà Nội, Năm 2017


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
VIỆN QUẢN TRỊ KINH DOANH


NGUYỄN KIÊN QUYẾT

HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP
TẠI VIETINBANK AMC-CHI NHÁNH HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Người hướng dẫn khoa học: TS.NGUYỄN THỊ HẢI YẾN


Hà Nội, Năm 2017

LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi
cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này này do tôi tự thực hiện và
không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Đề tài nghiên cứu này tôi
thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS.NGUYỄN THỊ HẢI YẾN
Tác giả

Nguyễn Kiên Quyết


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ

LỜI MỞ ĐẦU.............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ PHỤC
VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG................................4
1.1. KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP...........................................4
1.1.1. Khái niệm bất động sản và bất động sản thế chấp..................................4
1.1.2. Đặc điểm của BĐS thế chấp:......................................................................5
1.1.3 Đặc điểm của thế chấp BĐS và vai trò của thế chấp BĐS:......................6
1.2. ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP............................................................................8
1.2.1. Khái quát chung về định giá bất động sản...............................................8
1.2.2. Định giá BĐS thế chấp.............................................................................11
1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP..........39
1.3.1. Các nhân tố bên trong ngân hàng...........................................................39
1.3.2. Các nhân tố khách quan...........................................................................40
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN MỘT

THÀNH VIÊN QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN
HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH HÀ NỘI 42
2.1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI
THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM – CHI
NHÁNH HÀ NỘI....................................................................................................42
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển.........................................................42
2.1.2. Chức năng, nhiệm vụ của Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai
thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội
..............................................................................................................................43
2.1.3. Cơ cấu tổ chức bộ máy.............................................................................44


2.1.4. Cơ cấu, nhiệm vụ phòng định giá của Vietinbank AMC – Chi nhánh
Hà Nội..................................................................................................................46
2.1.5. Tình hình kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty TNHH MTV
Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam
trong giai đoạn 2012 – 2016...............................................................................47
2.1.6. Tình hình định giá BĐS ở Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội giai
đoạn từ năm 2012-2016......................................................................................49
2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI VIETINBANK AMC......................................................................................50
2.2.1. Hệ thống văn bản pháp lý cơ bản áp dụng trong định giá bất động sản
thế chấp tại Viettinbank AMC..........................................................................50
2.2.2. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank AMC – Chi
nhánh Hà Nội......................................................................................................56
2.2.3. Thực tiễn công tác định giá BĐS thế chấp tại Vietinbank AMC – Chi
nhánh Hà Nội......................................................................................................59
2.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC.............68
2.3.1. Những kết quả đạt được...........................................................................68

2.3.2. Hạn chế......................................................................................................69
2.3.3. Nguyên nhân của hạn chế........................................................................70
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI
NHÁNH HÀ NỘI....................................................................................................73
3.1. QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG CỦA VIETINBANK TRONG CÔNG TÁC
ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP................................................................................73
3.1.1 Mục tiêu và định hướng phát triển của VietinBank AMC – CN Hà Nội
trong thời gian tới...............................................................................................73
3.1.2 Quan điểm, định hướng trong công tác định giá BĐS...........................75


3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BĐS THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI.............76
3.2.1 Giải pháp từ phía ngân hàng Vietinbank....................................................76
3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BĐS THẾ CHẤP TẠI VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI.............81
KẾT LUẬN..............................................................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

VIẾT TẮT

VIẾT ĐẦY ĐỦ TIẾNG VIỆT

BĐS

: Bất động sản

ĐG BĐS

: Định giá Bất động sản

BĐSTĐ

: Bất động sản thẩm định

BĐSSS

: Bất động sản so sánh

BTC

: Bộ Tài chính

CBĐG

: Cán bộ định giá

DAĐT

: Dự án đầu tư

NHNN

: Ngân hàng Nhà nước

NHTM

: Ngân hàng Thương mại

NHCT VN
VIETINBANK AMC

: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt
Nam
: Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và Khai
thác tài sản Ngân hàng Công thương Việt Nam

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDTNVHQN

: Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

TSBĐ

: Tài sản bảo đảm

UBND

: Uỷ ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH

Bảng 2.1: Vốn điều lệ, tổng tài sản và lợi nhuận của VietinBank AMC giai
đoạn năm 2012-2016.......................................................................................48
Bảng 2.2: Doanh thu từ hoạt động định giá của VietinBank AMC – CN Hà
Nội giai đoạn 2012-2016.................................................................................50
Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức VietinBank AMC.....................................................45


1

LỜI MỞ ĐẦU
1.

Lý do lựa chọn đề tài
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (ViettinBank) là một trong những

ngân hàng thương mại lớn, giữ vai trò quan trọng, trụ cột của ngành Ngân hàng Việt
Nam. Phương châm hoạt động của ngân hàng là an toàn – hiệu quả - bền vững và
nâng cao giá trị cuộc sống. Đối với ngành ngân hàng nói chung, nghiệp vụ mang lại
lợi nhuận chủ yếu là hoạt động cho vay. Hoạt động cho vay các dự án bất động sản
hoặc tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tổng dư nợ lớn trong ngân hàng.
Nền kinh tế phục hồi sau thời kỳ khủng hoảng, kéo theo thị trường bất động
Việt Nam cũng có những dấu hiệu khởi sắc, bằng chứng là các công trình dự án xây
mới các cơng trình đang, sắp và sẽ được triển khai nhiều hơn, nhiều cơng trình xây
dựng các tòa nhà cao tầng, khách sạn, các khu độ thị mới, góp phần cho sự phục
hồi của thị trường bất động sản. Cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản,
các dự án đang được lên kế hoạch triển khai, hoạt động tài trợ vốn của ngành ngân
hàng cũng ngày càng đa dạng lĩnh vực và cạnh tranh hơn.
Khi nhu cầu vay vốn của khách hàng ngày càng tăng thì khối lượng và loại
hình tài sản cần định giá ngày càng lớn, nhu cầu định giá tài sản ngày càng cần thiết
hơn bao giờ hết.

Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công
thương Việt Nam (VietinBank AMC) là công ty con 100% vốn thuộc Ngân hàng
TMCP Công Thương Việt Nam được thành lập để hoạt động trong lĩnh vực định giá
tài sản, tiếp nhận và xử lý nợ, tài sản thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Công
thương Việt Nam; mua bán nợ, bán đấu giá tài sản; cho thuê tài sản; quản lý và khai
thác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm, xử lý tài sản trong vụ án Epco –
Minh Phụng... Công ty tiếp tục giữ vững mức tăng trưởng, vị thế, uy tín trong hệ
thống Ngân hàng TMCP Cơng thương Việt Nam.
Vai trị của Cơng ty chủ yếu là hỗ trợ cho hệ thống NHCT VN, tuy nhiên cịn
nhiều khó khăn trong cơng tác hoạt động nghiệp vụ như định giá thu phí rất thấp,
mang tính tượng trưng. Cơng tác định giá tài sản chưa được phối hợp tốt từ Chi


2

nhánh NHCT VN, dẫn đến hiệu quả chưa cao, đặc biệt việc thu phí dịch vụ cịn
nhiều khó khăn. Thơng tin thị trường bất động sản Việt Nam chưa thực sự minh
bạch, gây khó khăn cho các thẩm định viên trong q trình thu thập thơng tin. Một
số địa phương diễn ra tình trạng đầu cơ gây sốt giá ảo. Thêm vào đó Việt Nam chưa
có kho dữ liệu chuẩn cơng khai phục vụ q trình định giá của cán bộ định giá.
Nghiệp vụ kinh doanh cũng chưa thực sự được mở rộng do các cơ chế chính sách
chung của Nhà nước và công tác quản trị nội bộ riêng trong hệ thống đã phần nào
chưa mang lại hiệu quả như mong muốn.
Thêm vào đó, hoạt động nghiệp vụ định giá còn nhiều hạn chế chủ quan như
việc xử lý hồ sơ còn chậm trễ chưa đáp ứng được yêu cầu của chi nhánh khách hàng
do thiếu hụt nhân sự và trình độ của cán bộ thẩm định cịn chưa đồng đều. Giá trị
định giá bất động sản thế chấp nhiều khi dựa vào nhu cầu vay vốn của khách hàng,
thông tin thu thập về các bất động sản so sánh có độ tin cậy và tính xác thực chưa
cao dẫn đến các giá trị định giá chưa thực sự phù hợp thị trường.
Chính vì thế, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác định giá bất

động sản phục vụ cho mục đích thế chấp tại Vietinbank AMC ” làm luận văn
thạc sỹ của mình.
2.

Mục tiêu nghiên cứu:

-

Khái quát hệ thống lý luận về định giá bất động sản để phục vụ cho mục đích
thế chấp tại Ngân hàng.

-

Nêu và phân tích thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank
AMC – chi nhánh Hà Nội.

-

Đề xuất các giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản thế chấp tại
Viettinbank AMC – chi nhánh Hà Nội.

3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

-

Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá bất động sản thế chấp tại
Viettinbank AMC – chi nhánh Hà Nội.

-

Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi thời gian: thời gian nghiên cứu từ 2012 đến nay.


3

+ Phạm vi khơng gian: các nhóm bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
Viettinbank như nhà ở đơn lẻ, tòa nhà thương mại, dự án đầu tư tại phòng
nghiệp vụ định giá của Viettinbank AMC- chi nhánh Hà Nội.
4.

Phương pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu công tác định giá tại Vietinbank AMC để đưa ra những cơ sở

lý luận chung và thực tế về công tác định giá bất động sản. Do đó, tác giả sử dụng
phương pháp nghiên cứu như sau:
+ Thu thập và xử lý số liệu bằng các phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh,
khảo cứu tài liệu thông qua các tài liệu nghiệp vụ định giá tài sản, các tiêu chuẩn
thẩm định giá của Bộ Tài chính, các báo điện tử kinh tế, các báo cáo nghiên cứu của
các tổ chức nghề nghiệp trong nước và quốc tế.
+ Tác giả sử dụng các thông tin tư liệu từ thực tế thông qua phỏng vấn trực
tiếp của các cán bộ định giá lâu năm tại Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội.
5.

Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được

chia thành 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế
chấp trong ngân hàng.
Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Viettinbank
AMC.
Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản thế chấp tại
Viettinbank AMC.


4

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ PHỤC VỤ
CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG
1.1. Khái quát về bất động sản thế chấp
1.1.1. Khái niệm bất động sản và bất động sản thế chấp
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN
Việt Nam, tại Điều 107 có quy định:
“BĐS là các tài sản bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai,
+ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng,
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật ”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng và đa dạng. Hơn nữa, các quy định về
BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các
quy định cụ thể danh mục các tài sản này.

1.1.1.2. Khái niệm thế chấp BĐS
Điều 317 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 quy định: “Thế chấp tài sản là
việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và khơng giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp)....Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận
giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
Như vậy, cho vay thế chấp bằng bất động sản của Ngân hàng là việc cho vay
vốn của Ngân hàng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết
bảo đảm thực hiện bằng thu nhập và bất động sản của chính khách hàng vay. Trong
quan hệ tiền tệ này thì bên Ngân hàng đóng vai trị là bên nhận thế chấp, cịn các cá
nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp.


5

Theo quy định tại Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của
Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của
các tổ chức tín dụng, các loại bất động sản dùng để thế chấp vay vốn tại các tổ chức
tín dụng bao gồm:
a, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
b, Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
c, Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy
định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
d, Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời
điểm ký kết giao dịch thế chấp sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi,
lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác
mà bên thế chấp có quyền nhận.
đ, Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

1.1.2. Đặc điểm của BĐS thế chấp:
Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được
quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định

riêng của từng Ngân hàng. Tuy nhiên, qua quá trình nghiên cứu, thu thập tài liệu,
tác giả nhận thấy để bất động sản là tài sản thế chấp cần có những điều kiện như
sau:
+ Thứ nhất, Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc
thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay ( bên thế chấp). Ví dụ: đối với đất
đai, bên thế chấp phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo
quy định của pháp luật về đất đai. Đối với các cơng trình xây dựng thì phải có giấy
chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng,...
+ Thứ hai, các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao
dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho,
chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.


6

+ Thứ ba, bất động sản phải khơng có tranh chấp, tức là khơng có tranh chấp
về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên thế chấp hoặc bên bảo lãnh
tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo đảm. Trong hồ sơ cho vay,
bên thế chấp, bên bảo lãnh phải cam kết với bên nhận thế chấp về việc bất động sản
thế chấp khơng có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
+ Thứ tư, đối với một số bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo
hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo
đảm tiền vay.
Đặc điểm của BĐS thế chấp:
+ Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời chịu tác động khá lớn
của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo cho ngân hàng, giá trị của bất động sản
thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp.
Thông thường giá trị thế chấp chỉ được tính đương tương với giá trị của nó tại thời
điểm xấu nhất. Vì vậy, mức giá có thể là thấp nhất.
+ Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản đem

thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất
động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
+ Vì thế chấp BĐS là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp, chủ bất động sản vẫn được sử dụng
và khai thác BĐS đó nhưng khơng được và khơng thể chuyển nhượng trên thị
trường. Như vậy khi đem thế chấp BĐS vào ngân hàng thì chủ bất động sản chỉ cịn
quyền sử dụng mà mất đi quyền chiếm hữu và quyền định đoạt tài sản của mình.

1.1.3 Đặc điểm của thế chấp BĐS và vai trò của thế chấp BĐS:
Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và quyền
sở hữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Vì vậy khi
đem BĐS đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đến
BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nên trong thời gian thế
chấp chủ sở hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng khơng được và
cũng khơng thể trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường.


7

 Vai trò thế chấp BĐS
+ Đối với chủ sở hữu BĐS Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn
đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh
chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở
hữu vẫn sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có
thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các
cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ đem thế
chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70%
giá trị BĐS. Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị. Điều
này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS.
+ Đối với các tổ chức tín dụng , đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín

dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ
vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hồn trả
cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đưa ra những
tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay. Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của
khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác
của khách hàng. Để đảm bảo an tồn thì các tổ chức tín dụng u cầu thế chấp các
tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh
khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy đem thế
chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và
tổ chức khi cần vốn.
Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc ln chuyển tiền tệ là hoạt
động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một
trong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường.
Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi
vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS ).
Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao
trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có
thể xảy ra.


8

1.2. Định giá BĐS thế chấp
1.2.1. Khái quát chung về định giá bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm về định giá bất động sản
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển
gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá được một số
tác giả định nghĩa như sau:
“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” ( GS. W. Sealrooke - viện đại
học Portsmouth – Vương quốc Anh)
“Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của
một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm
của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao
gồm các loại đầu tư lựa chọn.”( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động
sản - đại học quốc gia)
Theo định nghĩa tại Luật giá số 11/2012/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/6/2012 quy định: “Thẩm định giá là
việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các
loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm
định giá.”
Như vậy, có rất nhiều quan điểm khác nhau. Kể cả việc phân biệt định giá và
thẩm định giá cũng có nhiều quan điểm. Tuy nhiên, trong bài nghiên cứu, tác giả
nhận thấy việc định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản là tương tự
nhau. Tham khảo luận văn tiến sĩ của tác giả Ngô Thị Phương Thảo với đề tài “
Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam” có nêu
quan điểm định giá cổ điển và quan điểm hiện đại. Theo đó, quan điểm đứng trên
góc độ thị trường để xác định thì giá trị BĐS sẽ được căn cứ vào luồng thu nhập
mang lại cho người chủ sở hữu và sử dụng BĐS. Tác giả nhận thấy quan điểm trên


9

là phù hợp với thị trường hiện tại. Như vậy, có thể hiểu định giá bất động sản thực
chất là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS mang lại
cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

1.2.1.2. Vai trị của định giá bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản (BĐS) thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan
trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.
- Đối với ngân hàng việc định giá giúp cho ngân hàng xác định được mức
cho vay hợp lý trên cơ sở tính tốn và dự báo được các rủi ro có thể xảy ra, đồng
thời tăng tính cạnh tranh của các ngân hàng trong việc tạo lập uy tín và thu hút
khách hàng trong lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói
riêng và hoạt động tín dụng nói chung của các Ngân hàng.
- Đối với khách hàng, việc xác định chính xác và hợp lý giá trị BĐS thế chấp
sẽ thúc đẩy quá trình chuyển hóa vốn trong sản xuất kinh doanh, đồng thời tạo niềm
tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt động của các ngân hàng, thực sự coi ngân
hàng như là “bà đỡ” khi khách hàng có nhu cầu về vốn.
- Đối với Nhà nước, việc định giá BĐS thế chấp giúp các cơ quan quản lý
Nhà nước, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước quản lý và đánh giá chất lượng hoạt
động cho vay, và xác định được mức độ rủi ro, để từ đó có các chính sách hợp lý
trong quản lý và điều hành hoạt động cho vay của các ngân hàng và có những định
hướng đúng đắn trong việc phát triển thị trường tài chính tiền tệ.

1.2.1.3. Một số ngun tắc định giá BĐS thế chấp
Trích dẫn Thơng tư 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của bộ tài chính về
việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04:
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
“Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hồn
cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó”


10

 Nguyên tắc thay thế
“Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong q
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều
kiện khơng có sự chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua
thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một
thị trường và một thời điểm.”
 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
“Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai,
lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.”
 Nguyên tắc đóng góp
“ Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ
tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của tồn bộ tài
sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị tồn bộ là bao nhiêu. Khi
xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối
quan hệ với tài sản tổng thể.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất
và có hiệu quả nhất.”

11

 Nguyên tắc cung cầu
“Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài
sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và
cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt
với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và
giá trị tài sản.”
Năm nguyên tắc trên đây có thể nói là các nguyên tắc có cơ sở lý luận và
thực tiễn rõ ràng, là căn cứ chủ yếu và quan trọng để xây dựng các tiêu chuẩn, hình
thành nên các quy trình và phương pháp định giá tài sản hợp lý và khoa học.

1.2.2. Định giá BĐS thế chấp
1.2.2.1. Khái niệm định giá BĐS thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng và
không thể thiếu trong quy trình cho vay của Ngân hàng nhằm xác định tính hợp
pháp của tài sản đảm bảo BĐS và là cơ sở để đưa ra mức cho vay hợp lý.
Hiện nay, tại các tổ chức tín dụng mà cụ thể là các Ngân hàng có hai hình
thức cho vay chủ yếu là vay tín chấp và vay thế chấp.
+ Vay tín chấp là hình thức cho vay dựa vào uy tín và danh tiếng của khách
hàng tuy nhiên với hình thức này thường là hạn mức cho vay thấp, lãi suất cao, kỳ
hạn vay không dài.
+ Vay thế chấp là hình thức cho vay trong đó khách hàng cần thế chấp tài sản
của mình (động sản hoặc bất động sản) cho ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay.
Trong đó, Vay thế chấp thường được ưu tiên lựa chọn hơn đối với cả hai phía
khách hàng và ngân hàng. Đối với khách hàng, vay thế chấp có lãi suất thấp, kỳ hạn
vay dài. Đối với ngân hàng vay thế chấp có tài sản đảm bảo giúp giảm thiểu rủi ro
tín dụng cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng khơng có đủ khả năng hồn

trả lại khoản vay. Lúc này, ngân hàng có quyền phát mại bất động sản thế chấp để
bù đắp một phần khoản vay của khách hàng. Có thể coi BĐS thế chấp là lời cam kết
thực hiện các nghĩa vụ trả nợ và thanh toán lãi vay của khách hàng đối với ngân