tín dụng trong lĩnh vực bất động sản

1
TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG TRONG
LÃNH VỰC BẤT
ĐỘNG SẢN
GIẢNG VIÊN: Ông VÕ ĐÌNH QUỐC
Tổng Giám đốc
Công ty CP Đầu tư BĐS An Bình (ABLAND )
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM
CHƯƠNG TRÌNH BD KIẾN THỨC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
2
I. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG
3
1) Khái niệm tín dụng
•
Là quan hệ vay mượn trên cơ sở có hoàn trả
•
Là quan hệ kinh tế giữa một bên là người có vốn
cho vay và một bên là người có nhu cầu sử dụng
vốn; trên cơ sở người vay phải hòan trả cả gốc
lẫn lãi trong thời hạn nhất định.
4
2) Sự cần thiết của TDNH trong
nền kinh tế
•
NHTM là định chế trung gian, có chức năng kinh
doanh tiền tệ
•
TDNH cung ứng vốn đầu tư để tạo ra sản phẩm
hàng hóa cho thị trường; cung cấp tín dụng cho
người tiêu thụ để kích thích thị trường phát triển.

•
Tạo điều kiện cho việc mua bán, trao đổi hàng
hóa; tạo ra các giao dịch trên thị trường
5
3) Chức năng của tín dụng NH
•
Tập trung, huy động vốn nhàn rỗi trong nền
kinh tế
•
Phân phối lại vốn huy động dưới hình thức
cho các đối tượng có nhu cầu vốn vay
•
Thực hiện chức năng kiểm soát bằng đồng
tiền đối với các hoạt động kinh tế.
6
4) Loại tín dụng NH
Tùy theo mục đích và thời gian sử dụng vốn vay
* Theo mục đích sử dụng vốn vay, có:
•
Cho vay vốn lưu động: như mua nguyên, nhiên,
vật liệu, chi trả lương …
•
Cho vay vốn cố định: như mua sắm máy móc,
thiết bị, xây dựng nhà xưởng, nhà máy…
* Theo thời hạn sử dụng vốn vay, có:
vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn
•
Vay ngắn hạn: có thời hạn vay dưới 12 tháng
•
Vay trung hạn: có thời hạn vay trên 12 tháng

đến 60 tháng
•
Vay dài hạn: có thời hạn vay trên 60 tháng.
7
5) Nguyên tắc cho vay
•
Vốn vay phải sử dụng đúng mục đích
đã nêu trong hồ sơ vay vốn
•
Vốn vay phải được hoàn trả cả gốc và
lãi đầy đủ, đúng hạn
•
Vốn vay phải có vật tư đảm bảo hay
được người khác thế chấp tài sản bảo
lãnh vốn vay
8
6) Điều kiện cho vay
•
Người vay phải có nơi thường trú / cơ sở
kinh doanh cùng địa bàn NH cho vay
•
Có vốn tự có tham gia vào nhu cầu vốn
•
Có nguồn thu nhập ổn định đảm bảo trả
được nợ, lãi vay cho NH đầy đủ đúng hạn
•
Có tài sản thế chấp hay được người khác
dùng tài sản thế chấp, cầm cố bảo lãnh
đảm bảo vốn vay. Tài sản thế chấp có thể
là chính bất động sản dự định mua.

9
6) Điều kiện cho vay (tiếp theo)
* Riêng đối với các doanh nghiệp, ngoài các
điều kiện trên còn phải:
•
Thành lập theo Luật doanh nghiệp,
•
Dự án vay vốn được phê duyệt theo qui định,
•
Có phương án đầu tư kinh doanh khả thi, hiệu
quả, đảm bảo khả năng thu hồi vốn đầu tư
•
Thực hiện chế độ kế toán đúng qui định,
•
Kinh doanh có lãi ít nhất trong 3 năm gần
nhất
10
II. TÍN DỤNG
NGÂN HÀNG
TRONG LÃNH
VỰC BẤT ĐỘNG
SẢN
11
1) Vai trò của TDNH trong thị
trường bất động sản
•
Tạo điều kiện phát triển nguồn cung hàng
hóa cho thị trường
•
Tạo điều kiện kích thích, phát triển nguồn

cầu; từ đó tạo ra các giao dịch cho thị trường
•
Góp phần làm cho thị trường BĐS phát triển
lành mạnh, đúng hướng
•
Góp phần tạo điều kiện sử dụng hợp lý, hiệu
quả bất động sản, đất đai
12
2) Đối tượng tín dụng NH trong
lãnh vực bất động sản
* Đối với khách hàng cá nhân
•
Bao gồm cho vay vốn để xây dựng, sửa chữa nhà,
mua nhà, nền nhà ở
•
Nếu vay vốn để mua nhà, đất nền nhà ở: phải có
hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà / nền nhà
•
Nếu vay vốn để xây dựng, sửa chữa nhà ở thì phải
có giấy phép xây dựng, sửa chữa do cơ quan chức
năng cấp ( trừ trường hợp sửa chữa không thuộc
diện phải xin phép).
13
2) Đối tượng tín dụng NH trong
lãnh vực bất động sản (tt)
* Đối với khách hàng là các doanh nghiệp
Cho vay nhằm bổ sung vốn để:
•
Thực hiện các dự án đầu tư phục vụ nhu
cầu sản xuất kinh doanh như xây dựng nhà

kho, nhà xưởng, cầu, cảng, bến, bãi …
•
Thực hiện các dự án kinh doanh như nhà
ở, văn phòng cho thuê , lập khu công
nghiệp…
14
3) Mức cho vay
Không quá 70% nhu cầu vốn; cũng
không quá 70% giá trị tài sản thế
chấp hay bảo lãnh vay vốn ( tùy qui
định của NH cho vay).
15
4) Thời hạn cho vay – thời hạn trả nợ
* Thời hạn cho vay = thời gian thi công + thời
gian trả nợ
•
Với thời gian trả nợ (tháng) = mức vốn
vay/mức trả vốn hàng tháng
•
Và mức trả nợ hàng tháng = mức trả vốn
hàng tháng + lãi phải trả trong tháng
* Thời gian ân hạn: là thời gian mà khách
hàng chỉ phải trả lãi vay, chưa phải trả vốn
vay
16
5) Phương thức trả vốn, lãi
* Lãi vay được tính theo phương pháp trả mà
khách hàng và NH đã thỏa thuận và được ghi trong
hợp đồng tín dụng, bao gồm:
•

Trả lãi vay theo phương pháp góp đều (add –on)
•
Trả lại vay theo dự nợ vay thực tế đến ngày trả
lãi
•
Trả lãi vay theo mức góp cố định
* Vốn vay được trả theo phương thức trả góp dần
đều hàng tháng hay theo từng định kỳ
17
6) Hợp đồng thế chấp – bảo lãnh để
vay vốn
Do điều kiện vay vốn: khách hàng vay phải có
tài sản thế chấp, cầm cố hay được người khác
thế chấp tài sản để đảm bảo vốn vay.
•
Trong hồ sơ vay vốn khách hàng phải đính
kèm đầy đủ giấy tờ (bản sao) liên quan đến tài
sản thế chấp hay bảo lãnh.
•
Phòng Tín dụng NH sẽ tiến hành thẩm định hồ
sơ vay nhằm xác định 2 mục tiêu: vấn đề thu
nhập đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng
và tính pháp lý, gía trị tài sản thế chấp.
18
6) Hợp đồng thế chấp – bảo lãnh để
vay vốn (tiếp theo)
* Những qui định cơ bản liên quan hợp đồng
thế chấp:
•
Hợp đồng thế chấp bất động sản phải được

lập thành văn bản. Khi đăng ký và làm thủ
tục thế chấp yêu cầu phải có đầy đủ các chủ
sở hữu của BDS.
•
Thủ tục thế chấp, bảo lãnh; xóa thế chấp
phải được thực hiện và đăng ký tại cơ quan
chức năng theo luật định.
19
6) Hợp đồng thế chấp – bảo lãnh để
vay vốn (tiếp theo)
* Những qui định cơ bản liên quan hợp đồng
thế chấp:
•
Bên thế chấp phải giao bản chính các giấy tờ
liên quan đến quyền sở hữu / quyền sử dụng
bất động sản cho bên nhận thế chấp (NH)
•
Trong thời gian thế chấp, bảo lãnh bên thế
chấp không được bán, chuyển nhượng, cho
thuê BĐS; phải bảo quản nguyên trạng, không
được sử dụng sai mục đích, không làm hủy
hoại để dẫn đến việc làm giảm giá trị của BĐS
20
6) Hợp đồng thế chấp – bảo lãnh để
vay vốn (tiếp theo)
* Những qui định cơ bản liên quan hợp đồng thế
chấp:
•
Bên thế chấp được sử dụng BĐS trong thời hạn
thế chấp, bảo lãnh

•
Bên nhận thế chấp phải trả lại giấy chủ quyền /
quyền sử dụng BĐS khi bên thế chấp đã thực hiện
nghĩa vụ được đảm bảo bằng tài sản thế chấp.
•
Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán nợ
trong trường hợp tổ chức đấu giá BĐS đã thế
chấp, sau khi trừ chi phí bán đấu giá.
21
7) Hợp đồng tín dụng
•
Sau khi NH và khách hàng vay hoàn tất thủ tục
công chứng thế chấp tài sản; NH sẽ lập hợp đồng
tín dụng và ký với khách hàng (đủ các chủ sở hữu
của BĐS thế chấp) làm cơ sở thanh toán tiền vay.
•
Hợp đồng tín dụng là loại hợp đồng kinh tế
thuộc nhóm hợp đồng dân sự.
22
7) Hợp đồng tín dụng
* Nội dung hợp đồng tín dụng bao gồm các
nội dung liên quan:
•
chủ thể cấp tín dụng (cho vay vốn) là ngân
hàng thương mại
•
chủ thể sử dụng tín dụng (vay vốn) là
khách hàng vay
•
những điều khoản liên quan khoản vay

như số tiền vay, loại cho vay, thời hạn cho
vay, lãi suất, phương thức trả nợ, lãi vay…
23
7) Hợp đồng tín dụng
* Nội dung hợp đồng tín dụng bao gồm các nội dung liên
quan:
•
những điều khoản liên quan đến nghiã vụ và quyền lợi của
các bên tham gia hợp đồng
•
những điều khoản chế tài khi một bên không thực hiện
được điều khoản cam kết như NH không đảm bảo việc giải
ngân kịp thời, đầy đủ cho khách hàng; khách hàng không
hoàn trả đầy đủ vốn, lãi vay đúng hạn …
•
qui định về hiệu lực hợp đồng và xử lý các vướng mắc
phát sinh
•
thanh lý hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp – bảo lãnh
24
Kết luận:
Muốn thị trường bất động sản ổn định,
phát triển lành mạnh, đúng hướng cần
thiết phải có sự tham gia và phối hợp giữa
các đối tượng tham gia ở các khâu cung
cấp hàng, tiêu thụ hàng và định chế trung
gian; trong đó, có hệ thống tín dụng NH.
Với vai trò là một trong những đòn bẫy
để phát triển nền kinh tế, hệ thống NHTM
phải không ngừng hiện đại hóa, phát triển

về trình độ nghiệp vụ, phong cách phục
vụ tận tụy, văn minh; vươn lên để hội
nhập với hệ thống ngân hàng của các
nước trong khu vực và trên thế giới .