Chuyên đề thực tập đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã cửa lò tỉnh nghệ an

1. MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản
phẩm đầu ra trở thành hàng hố, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng
nghiệp hố - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt
của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh tốn chưa có cơ sở,
việc giao đất thanh tốn tiến hành khơng chặt chẽ ....
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá
quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá
đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thơng qua
việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời
nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An"
1.2. Ýnghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều
người đã lợi dụng những quy địng chưa hoàn chỉnh của pháp luật đã liên kết,
móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của
Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước
thơng qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.


Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa

phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm
bảo tính cơng khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên
cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mơ hình đấu giá đất.
Muốn cơng tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.
Nghệ an là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá
đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều phương thức khác
nhau, mỗi hình thức đều có những thành cơng và hạn chế khác nhau. Vì vậy
cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các
dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp
quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài
1.3.1. Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án
trên địa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An;
- Góp ý kiến và đề xuất giải pháp để hồn thiện quy trình, cơ chế,
nhằm tăng cường cơng tác đấu giá đất hiệu quả hơn;
1.3.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy
- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. Khái niệm bất đồng sản và thị trường bất đồng sản
2.1.1. Bất đồng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS
và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau,
nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sản
không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Cơng trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [23].
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS
(Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS;
Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị
trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà
chỉ được chuyển quyền sử dụng đất [25], [27].
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia
vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS khơng phải là BĐS hàng hố (Ví dụ:
Các cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng sử dụng chung). Đất đai là
BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai khơng có quyền sở
hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai khơng phải là hàng
hố. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại
đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được
coi là hàng hố và được đưa vào lưu thơng thị trường BĐS.


Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao
đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền

với đất.
2.1.2. Thị trường bất đồng sản
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh
thơng qua trao đổi và lưu thơng hàng hố cùng quan hệ kinh tế và mối liên
kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch BĐS [22], [25].
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mơ hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên khơng đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được
quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS
đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao
dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS
đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo
quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá
cao nhất thì được.
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán
với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.


- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định.
Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
2.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất đồng sản trên thế giới
2.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong khơng gian và thời gian xác định [7].
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận
thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị
trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của
Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất
Nhà nước quy định thuờng ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường
luôn ở trạng thái động.
2.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một
tài sản thống nhất và gọi chung là bất động sản. Trong hoạt động định giá có


định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng
là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như
các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua.
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia,

Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở
thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá
đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào
ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch
dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và BĐS tại
nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý
của Nhà nước đối với thị trường BĐS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong
nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất
và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống
nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:
2.2.2.1 Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một
trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước
Thơng qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình
bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định thị
truờng bằng các biện pháp kinh tế, hoạch các biện pháp hành chính thơng qua
các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo
quy định của pháp luật.
2.2.2.2 Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý
đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hố rất đầy đủ và chi tiết
a. Về chế độ định giá bất động sản
Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn


liền với đất. Phạm vi cần định giá là những loại đất và BĐS thuộc diện phải
chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo
định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước,

trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp
hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS
được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
b. Nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản
Trình tự, thủ tục định giá đất và BĐS tại mỗi nước có thể được phân
chia thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt
động định giá được quy định tại các nước là cơ bản tương tự nhau.
c. Phương pháp định giá đất và bất động sản
Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền
thống, đó là:
- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của
những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ
sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý
thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước
tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các cơng trình gắn liền với đất đã được
khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường
đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai.
d. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan
định giá.
Nói chung, có 2 mơ hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà
nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản
lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước.


- Đối với cơ quan định giá của Nhà nước:
+ Chức năng: xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý nhà nước về
công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được định giá theo chu kỳ hoặc định

giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có
hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một tổ
chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại
diện của Hiệp hội định giá trung ương – do các tổ chức định giá tư nhân thành
lập – tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá
của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá
trị mà các bên khơng thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết,
quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
- Đối với cơ quan định giá của tư nhân: được hình thành và phát triển
trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của
khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng,
thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp
nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS giữa các bên có liên
quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty
kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức
quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới.
Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước
trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống cơng cụ,
có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai
và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Tồ án) nhưng đều có những điểm giống
nhau về mặt kỹ thuật chun mơn, nghiệp vụ (đều có những nét cơ bản giống
nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về
đất đai trong cơ chế thị trường BĐS.


2.2.3. Đấu giá đất của một số nước
2.2.3.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành

phố trực thuộc Trung ương và 01 khu Hành chính đặc biệt (Hồng Cơng).
Theo luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp
thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 bgày
5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tượng tự với việc giao
đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền
sử dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng
đất) trong số một năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng
năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện trở lên để làm nhà ở
là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng
năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoạch UBND tỉnh phê
duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất
phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao
từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác
là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối
hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp
huyện, thị thực hiện. Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy định quyền
hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu
giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng cơng
trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì
phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu khơng có điều kiện đấu


giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng
thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà

nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để
dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định
cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc phát triển bất động sản trên đất được xuất nhượng phải đúng mục
đính và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà
chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất
nhượng quyền sử dụng đất; Nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì
có thể thu hồi quyền sử dụng đất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp
bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc
do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi cơng.
Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi
chuyển nhượng bất động sản phải phù hợp với những điếu kiện sau đây:
+ Đã thanh toá hết quyền xuất nhượng, quyền sử dụng đất theo đúng
hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất
đai, đối với cơng trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối
với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sự dụng đất cơng nghiệp hoặc đất
xây dựng khác.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm
tư vấn và định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc
gia đầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát
triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Trung tâm được
thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương,
CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc


gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngồi nước với 300
cán bộ chun mơn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá
bất động sản, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về

bất động sản, lởp kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu thị
trường bất động sản...
Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên, sau này là người sáng lập ra Cộng hoà
Trung Hoa, thì cơng cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên
hai phương diện: Phân bổ đất đai và sử dụng đất đai.
2.2.3.2. Đài Loan
Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có ruộng”
và “Bình quyền về đất đơ thị” với ngun tắc chủ đạo tối cao của công cuộc Cứ
cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về đất đơ thị” kêu
gọi thực thi bình quyền về đất đơ thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất
đơ thị cho mục đích cơng cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai, đăng ký
được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách xử lý chương trình
bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc Nhà nước mua
đất của các chủ đất dựa vào các kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của
chương trình là đưa tất cả các giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp
Tài chính cho những dự án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân.
Để sử dụng đất đơ thị tốt hơn,một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập
nhằm cũng cố đô thị với mục đích sử dụng đất tốt hơn và làm cho thành phố phát
triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án cũng cố đô thị sẽ làm cho 80 % đất đai
có hình thể méo lệch khơng phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn
thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành
tựu khác do các đề án cũng cố đất đô thị là làm làm cho đất đai ban đầu chỉ 20 %
là mặt đường trở thành 100 % đất mặt đường , nhờ vậy đất đã tăng lên 6,4 lần.
Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đơ thị” đã đạt được
ngồi quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được dữ lại để “đổi lấy đất hạ


tầng” cịn có đạt được các thành tựu sau:
(1). 28 % đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán
(2). Số chủ đất đơ thị khơng có biệt thự giảm xuống 59 %

(3). Những gia đình chủ đất đơ thị tăng 14 % và biình qn đất đai gai
đình nắm được giảm xuống 12 %
(4). Diện tích đất đô thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700 %
(5). Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229 %
(6). Diện tích nhà tầng tăng 330 %
(7). Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 %
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc
thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích
tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu.
Những đặc trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất
đơ thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở
mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang
phát triển ở Đài Loan với quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên
đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên.
2.2.3.3. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết điịnh của toà
án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất
động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh
bất động sản cũng như các con nợ và toà án đề tập trung giải quyết những bất
đồng sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa
phương tịch thu bất đồng sản của cá nhân khơng thanh tốn được nợ và rao bán
tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh tốn cho những khoản nợ.
Ví dụ: Tồ án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên
2000 bất động sản và là lượng bất động sản lớn nhất được bán trong vòng 10
năm gần đây.


TOÀ ÁN

NGƯỜI THAM GIA
ĐẤU GIÁ

QUẢNG CÁO BẤT
ĐỘNG SẢN

LỰA CHỌN BẤT
ĐỘNG SẢN

ĐIỀU TRA BẤT
ĐỘNG SẢN
LÀM THỦ TỤC
THAM GIA

IÁNGƯỜI
THAM GIA
MỞ PHIÊN
ĐẤU ĐẤU
GIÁ GIÁ

QUYẾT ĐINH CHO
PHÉP BÁN

XÁC NHẬN BÁN

THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN

BỎ GIÁ CHO BẤT
ĐỘNG SẢN

-Trường hợp đấu giá
thành công mà không
trúng đấu giá thì người
tham gia sẽ được trả
lại tiền.
- Trường hợp đặc biệt
khơng bán được sẽ có
các cách xử lý tài sản
cụ thể riêng.
TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN

ĐĂNG KÝ

(chuyển nhượng
quyền Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BĐS

(Trong trường hợp
có người chiếm
dụng)

RA LỆNH GIAO NHÀ

GIAO BẤT ĐỘNG
SẢN


Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,

pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết
các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống cơng
cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về đất
đai trong cơ chế thị trường bất động sản.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và
khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và
không thể thiếu được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho
từng gia đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng
hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua.
2.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất đồng sản những năm qua
2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có
thể chia q trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta
thành 4 giai đoạn sau đây:
2.3.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai
đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bọc lột [17]. Quan hệ mua bán đó khơng thể gọi là quan hệ bình
đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên khơng thể nói là kết quả của sự thoả
thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường.
Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này.


2.3.1.2. Từ năm 1946 đến trước 1980:
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [15]; Trong đó sở

hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp khơng hồn
tồn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua
bán bị hạn chế theo q trình “Cơng hữu hố đất đai”. thị trường đất đai hầu
như không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những
giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển
nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển
quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngồi sự
kiểm sốt của pháp luật.
2.3.1.3. Từ năm 1980 đến trước 1993:
Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến
pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật đất đai năm 1988 đã quy định: Nghiêm cấm
việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận
chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngơi nhà đó. Như
vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam
có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở [13] (mặc
dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở
hầu hết các đô thị). Thị trường bất đồng sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia
cắt: thị trường nhà ở và các cơng trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị
trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn
diễn ra bất hợp pháp
2.3.1.4. Giai đoạn từ 1993 đến nay:
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát
triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ


đất đai đã được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao
đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất

khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật
ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai ( quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật đất đai năm 1993) [17]
[18].
2.3.2. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam
2.3.2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản trên địa bàn cả nước
Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết định giá. Sức mạnh
của tương tác cung và cầu quyết định tới giá trị thị trường của BĐS, được
phản ảnh qua những giá bán.
Cung và cầu có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất
về cơ bản là cố định (bất biến). Điều này có nghĩa là giá của đất trong một
khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như mật độ dân cư, tỉ lệ
tăng trưởng, mức độ thu nhập và việc làm tại địa phương, khả năng của hệ
thống giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp [13].
Hình 2.1 minh hoạ sự tương tác cung và cầu quyết định giá của đất.
Lưu ý rằng đồ thị cung là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố
định: bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi
theo nhu cầu của địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm d lên d' , thì giá
tăng từ điểm p lên p'.
Giá
P'
p
s

d d'

Số lượng


Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn

Mặc dù tổng số cung của đất đai là cố định, nhưng cung cho một mục
đích sử dụng đặc biệt có thể tăng lên hoặc giảm xuống. Ví dụ, đất rừng hoặc
đất nông trại ở ngoại vi một thành phố có thể được phát triển làm khu dân cư.
Cung được tăng lên sẽ làm chậm sự tăng giá. Tuy nhiên, những giới hạn thực
tế cho sự phát triển và tăng trưởng liên tục về cầu chắc chắn dẫn đến giá cao
hơn và sử dụng cần nhiều hơn [13], ví dụ, các lô đất nhỏ hơn và việc thay thế
những căn hộ một gia đình (xem hình 2.2)
Mạng lưới giao thông của địa phương ảnh hưởng mạnh mẽ đến sơ đồ
phát triển và giá cả. Trước khi có ơtơ, thị trường đất đô thị tập trung ở những
khu buôn bán gần trung tâm dẫn đến những sự chênh lệch giá đỉnh cao giữa
đất đai ở vị trí trung tâm và vùng ngoại vi. Đường sá và giao thông được cải
thiện đã làm tăng nhu cầu về đất đai vùng ngoại ô và tăng lượng cung hiệu
dụng của đất đô thị. Sự chênh lệch giá giữa đất trung tâm và vùng ngoại ô
thành phố đã giảm đi.
Việc phân vùng và những kiểm sốt sử dụng đất khác đã có ảnh hưởng
trái ngược, bởi vì chúng giới hạn lượng cung sẵn có về đất đai cho một sử
dụng nhất định. Điều này thường dẫn đến giá cả nói chung cao hơn, nhưng
giá đất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn.
giá
p'
p
s

d

d'

Q Q'

số lượng

Hình 2.2 Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trường đặc thù
Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị
đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đơ thị khác nhau và thậm
chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Khơng
một hàng hố nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy - chắc
chắn không phải hàng tiêu dùng không lâu bền, như thực phẩm, quần áo; cũng
không phải hàng tiêu dùng lâu bền như các trang thiết bị và ôtô; cũng không
phải là các công trình. Nói chung, một mặt hàng càng có khả năng bất biến,
thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng.
2.3.2.2 Các nhu cầu về đất đai
Từ đầu năm 1990 đến nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nước
ta đã có nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất được khai thác sử dụng triệt
để, tiết kiệm. Theo số liệu thống kê của TCĐC (nay là BTNMT), trên tồn bộ
tổng diện tích đất tự nhiên là 32.924.100 ha, diện tích các loại đất của năm
2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 như sau (khơng tính đất chưa sử
dụng, sơng suối, núi đá) :
Bảng 2.1 so sánh diện tích các loại đất

Đơn vị tính : 1000ha
LOẠI ĐẤT

Diện

tích

năm 1990

Diện tích

năm 1995

Diện tích

Diện tích

năm 2000

năm 2003

9531,8

So

sánh

năm

2003

với 2000

1. Đất nông nghiệp

6.993,2

7.993,7

9.345,4

2. Đất lâm nghiệp

9.395,2

10.795

11.575,4 12402,2

+826,8

3. Đất chuyên dùng

972,2

1.271

1.532,8

1669,6

+136,8

57,5

371,0

379,3

+ 8,3

382,9

72,2

81,0

+ 8,8

4. Đất ở nông thôn
5. Đất ở đô thị

817,8

+186,4

Bảng thống kê trên cho thấy kết quả của việc khai thác sử dụng các loại
đất đã có hiệu quả ở nước ta trong những năm gần đây, diện tích các loại đất


nông, lâm nghiệp ngày càng tăng, đất khu dân cư nông thôn giảm dần (do từ
năm 1995 việc thống kê chuyển diện tích đất vườn liền kề vào đất nơng
nghiệp, từ năm 1995 diện tích đất ở nơng thơn đã có xu hướng tăng lên), đất ở
đơ thị có xu hướng gia tăng do q trình đơ thị hố. Trên cơ sở quỹ đất hiện
có, các nhu cầu về đất đai được đáp ứng đầy đủ cho các mục đích sử dụng,
góp phần phục vụ q trình hiện đại hố nông nghiệp nông thôn, phát triển
kinh tế đất nước thời kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại hố. Phục vụ cho các mục
tiêu trên, từ 1990 đến nay, cả nước đã thực hiện việc giao đất đối với các loại
đất như sau :
- Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDĐ.

- Đất lâm nghiệp: Giao 3,55 triệu ha và cấp GCNQSDĐ cho hơn
515.000 hộ gia đình và trên 7550 tổ chức sử dụng đất.
- Đất chuyên dùng: Giao, cho thuê gần 406.000 ha đất chuyên dùng (cả
đất xây dựng nhà ở) cho gần 44.700 dự án, cơng trình, trong đó có trên 15.000
ha đất chun dùng giao cho các dự án có vốn đầu tư nước ngồi.
- Chuyển đổi 560.000 ha đất nơng, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở
hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đô thị.
2.3.2.3 Các nhu cầu về nhà ở
Trong thời kỳ này, hoạt động thị trường nhà ở được pháp luật thừa
nhận trên cơ sở Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế, chính sách và
những cơ hội cho các chủ thể SDĐ có cơ sở pháp lý để đầu tư và sử dụng đất
đai có hiệu quả, phát huy được tiềm năng sử dụng đất, cùng với sự nhậy cảm
của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở phát triển đột biến và sôi động nhất là
khu vực đô thị. Từ năm 1995 đến năm 2000, đất xây dựng công trình do Nhà
nước giao tăng 68.637 ha, đất ở đơ thị tăng 16.827 ha, đất ở nông thôn tăng
27.726 ha. Theo số liệu thống kê, đến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 25.553.392m2/tổng số


425.874 căn hộ, Nhà nước bán, thanh lý nhà ở cho người đang thuê nhà ở và
cấp GCN - QSDĐ của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m 2
chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:
Theo chính sách nhà ở của nước ta, ngồi việc chuyển nhượng trao tay
về nhà ở và QSDĐ mà Nhà nước chưa kiểm sốt được (khoảng 60.000 trường
hợp) thì thị trường nhà ở hiện nay đang là nhu cầu bức xúc trong đời sống xã
hội, hoạt động bán nhà kèm theo chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình,
cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng QSDĐ của các tổ
chức kinh tế đang trở nên rất sơi động, giá cả có biến động lớn từ 1 - 7 triệu
đồng/m2 (năm 2000) tăng lên 3 - 15 triệu đồng/m 2 (năm 2001). Tính đến giữa
năm 1999, cả nước có 701,4 triệu m 2 nhà ở, trong đó nhà ở đơ thị là 144,5

triệu m2, nhà ở nông thôn là 556,9 triệu m2.
Theo số liệu thống kê đến năm 2000, cả nước có số hộ gia đình là 16,7
triệu hộ trong đó ở đơ thị có 4,0 triệu hộ, nông thôn 12,7 triệu hộ và tăng
nhanh ở khu vực đô thị, vấn đề nhà ở trong năm 2003 đã và đang được cải
thiện tích cực, góp phần phát triển kinh tế và lành mạnh hoá đời sống xã hội
đối với mọi tầng lớp dân cư.
Theo quy luật cung cầu và định hướng phát triển nhà ở trong cả nước
đến năm 2010, dự tính đến năm 2005, cả nước cần có 1.118.600 ngàn m 2, đến
năm 2006 cần có 1.425.000 ngàn m2 (Cục quản lý nhà - Bộ Xây dựng).
Như vậy, cùng với hoạt động của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở là
một trong những yếu tố không thể thiếu được trong hoạt động của thị trường
BĐS của nước ta giai đoạn hiện nay và trong tương lai.
2.3.2.4 Các nhu cầu hoạt động khác về đất đai
- Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng: Trong 71 khu công
nghiệp tập trung được Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư và cho thuê đất
với tổng diện tích là 7.988 ha (tính đến tháng 7/2001) có 67 khu cơng nghiệp,
03 khu chế xuất và 01 khu công nghệ cao trên địa bàn 31 tỉnh, thành phố trực