Phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố yên bái
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (39.35 MB, 105 trang )
13795
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ QUỐC DÂN
•k -k -k
Ị
TRƯỜNG ĐHKTQD
TT. THƠNG TIN THƯ VIỆN
ĐINH TIẾN MẠNH
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG QUYỀN s ử DỤNG ĐẤT
Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI
Chuyên ngành: KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH
LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ
Ngưòi hướng dẫn khoa học: PGS.TS. PHẠM VĂN KHƠI
ĐẠI HỌ C K.T.Q .D
ÍT. THƠNG TIN THƯVIỆN
PHỊNG LUẬN ÁN - T Ư L IỆ U
HÀ NỘI-2017
&
TMS
s
m
LỜI CAM ĐOAN
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi
cam kết băng danh dự cá nhân răng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và khônơ vi
phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.
H à N ộ i tháng 12 năm 2017
T ác giả
Đ in h T iến M ạn h
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt q trình học tập và hồn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự
hướng dẫn, giúp đỡ quý báu của thầy cô, các anh chị, các em và các bạn. Với lịng
kính trọng và biết ơn sâu sắc tôi xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới:
Tập thể thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, trường
Đại học Kinh tể quổc dân đã tạo mọi điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tơi trong q trình
học tập và hồn thành luận văn.
Xin gửi lời cảm ơn tới bạn bè, các anh chị em trong lóp Kinh tê và Quản lý
địa chính đã động viên và giúp đỡ tơi rất nhiều thời gian qua.
Xin chân thành cảm ơn gia đình và những người bạn đã động viên và giúp đỡ
tôi trong q trình học tập, làm việc và hồn thành luận văn.
Mặc dù tôi đã cố gắng để thực hiện đề tài một cách hoàn chỉnh nhất, song với
thời gian nghiên cứu có hạn, kinh nghiệm và kiến thức nghiên cứu còn hạn chế, vấn
đề nghiên cứu phong phú, đa dạng nên khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Tơi
kính mong nhận được sự góp ý, chia sẻ, bổ sung thông tin của quý thầy, cô giáo và
những người quan tâm đến cơng tác phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn thành phố Yên Bái để đề tài nghiên cứu được hoàn thiện hơn.
YÊU CẦU CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC s ĩ VÊ
Nhưng đicm Cân sua chuâ bo sung trươc khi nơp ln văn chính thức cho
Viện đào tạo SĐH
- - .V..<£L
:ÌOr\.
.Ẩo.rn... Jci:k.,Ẩu.Ow...\áưu.
■• .... -J-O m ..'li..... d
cilACi.
......
...... \JL....... 6 . c ừ - ic i.. .r&cidk.. .tỊ£ ì .£. v ì í o ... Jfd ịỉ... đ x .^ t D.hxỹ. dfSH tfc.G ~h)
...Gọ..£'ũ...
.... ^UHH......: ẬfsÙ.7rc>.... M
....
..................... .
ơr ^ í l ữ r . . . . , f í c i . [
.
:.
.
dnH.cn....?d.d. ■■■■Yrịd:d? 2^
Í A ư d , ...c íiL n x ừ id i., ...^ ù A ẹ . l v...L.f.............
k ĩL .d u a y n .
... ...... .... ..ZZL.l.'Z.Z.Z.I
— ... VưT....,ucZ...n.ci...£ỡaÁ...rù ĩ.í.'....hdo.CỊ,.n..c&ằ....cỂdXĩr
.....
jciJcl
ioũ...ịd~.jỢĩ''ịyzd> ££>
-Cnxt... ũ \d... .lfÍHx..dfl-LCŨ..rC)^. ...<Jin(^dc....QC>.CfncH,.D.:.^.:.d............
..........
..... ^...... 3&
............cM'..,,í. f i / . ..... ................................................ ........ ...’.
g
^... L.. .
r...CẩLcừ:: nudx....ầ n d K ...f Kl.nHnri......)..d/D...Orj....1.d&n.C^..,rdíỉL(Lcl.........
................... ĩkCỊCLữ\ ÊịT.. ..cCiXrf^. ,vr£c
J.KX,(.....dddnu'. / / c . ...................
......
Chủ tich Hôi đồng
(Ký và ghi rõ họ tên)
C am kết của H ọc viên
tìc c .,. .Vitẽn.. Cano...Ịo x . .,
..A Ậ Ẵ 'y
V.cẴi'. ■. Lls-J?i.....
...
..............
Học viên
(Ký v à g h i rô họ tên)
1Nêu học viên cỏ trách nhiệm chính sửà theo yêu cầu của Hội đồng chấm luận văn. Trong trường họp không chinh sửa
sẽ không đirọc công nhận ket quả báo vệ
Học viên phải đóng bãn yêu cầu chinh sữa náy vảo dầu luận vãn chính thức (trước mục lục) khi nộp cho viện ĐT SĐH
■
NHẬN X É T LUẬN VĂN CAO H Ọ C
Đề tài: Phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Yên Bái
Học viên: Đinh Tiến Mạnh
Chuyên ngành: Kinh tể và quản lý Địa chính
Mã số học viên: CH240498
Sau khi đọc tồn bộ luận văn tơi có một sổ nhận xét như sau:
1. N h ữ n g đóng góp của luận văn
- về
mặt lựa chọn đề tài:
V iệc phân tích thị trường bất động sản luôn là mục tiêu cần thiết cho các
tác nhân tham gia thị trường nói riêng và các vấn đề kinh tế - xã hội nói chung.
1uy nhiên cho đên nay, vấn đề nàv vẫn chưa được quan tâm đúng mức ở tầm vĩ
mô cũng như vi mô. Hậu quả của thái độ coi thường việc này đã và đang là
nguyên nhân của nhiều thất bại trong thị trường. Vì vậy tác giả lựa chọn đề tài là
có giá trị lý luận và thực tiễn, Đề tài phù hợp với chuyên ngành đào tạo kinh tế
và Quản lý địa chính.
- về kết cấu: Luận văn có kết cấu 3 chương. Việc phân chia các mục và tiểu
mục là tương đổi họp lý, bảo đảm cho vấn đề lựa chọn nghiên cứu được trình
bây đầy đủ. Dung lượng của 3 chương là cân đối.
- Mục tiêu nghiên cứu phù hợp với tên đề tài. Đối tượng nghiên cứu là thị trường
quyền sử dung đât. Tác giả cần bỏ từ “phân tích” ừong đối tượng nghiên cứu.
Các phương pháp nghiên cứu được thực hiện trong đề tài thích hợp với nội
dung, mục tiêu của đề tài, phù hợp với đoi tượng và phạm vi nghiên cứu, đảm bảo
tính khoa học của luận văn.
về phạm vi thời gian: Dựa trên những biến động thực tế, nếu tác giả có
được sổ liệu đến tháng 6 năm 2017 sẽ làm luận vãn có giá trị hơn.
- về nội dung: Nội dung các chương phù họp với mục tiêu nghiên cứu. Các giải
pháp đưa ra của tác giả là phù họp.
- về cách thức trình bày: Luận văn được trình bày rõ ràng, văn phong khoa học
phù họp.
2. M ộ t số gợi ý hồn thiện
Nhìn chung, luận văn đã đề cập được những vẩn đề cần phân tích, nghiên
cứu và luận giải. Nghiên cứu, phân tích về thị trường quyền sử dung đất cần đê
cập được những vấn đề cơ bản như: những vấn đề vĩ mô và vi mô tác động đên
tị trường này; phân tích các thành tơ (đặc diêm, quy mơ, nguỏn lực..) tham gia
1
thị trường; các cơ chế tác động của các yếu tố kinh tể - xã hội - chính trị ... đến
cung cầu trong thị trường thành phổ Yên Bái. Đặc biệt để phục vụ cho công tác
dự báo tác giả cần nghiên cứu, phân tích lịch sử phát triển kinh tế - xã hội nói
chung và của thị trường đất ở nói riêng tại vùng thành phố Yên Bái; đánh giá
được những nhân tô mới đang và sẽ xuất hiện trong tương lai ngắn và trung hạn
cỏ tác động đến thị trường đất ở tại đây.
Tác giả có thê hồn thiện thêm những vấn đề sau để nâng cao chất lượng
luận văn:
Chương 1: tác giả đã đề cập khá đầy đủ cơ sở lý luận về thị trường đất ở,
phan tích thi trường đât ở. Tuy nhiên một mảng vấn đề quan trọng tác giả chưa
đê cập đủ là các đặc diêm nhân khâu học, xã hội học, địa lý nhân văn có tác
động đên thị trường quyên sử dụng đất ờ. Đây sẽ là cơ sờ quan trọng để tác giả
phân tích thực tiễn trong chương 2.
Chương 2: mục 2.3.2 trong chương 2 còn khá sơ sài khi tác giả chưa chỉ
ra hêt được, chưa phân nhóm được các hạn chế của thị trường quyền sử dụng đất
ỏ' tại thành phố Yên Bái. Các hạn chế tác giả trình bày ở mục này thién về góc
tiếp cận từ các cơ quan Nhà nước, thiếu tính thị trường khách quan.
Trong chương 3 mục 3.2. về các kịch bản dự báo còn tương đối ngắn,
chưa đáp ứng được kỳ vọng của người đọc. Tác giả cần vận dụng tốt hơn
phương pháp phân tích thị trường để dự báo; cần luận giải sâu hơn, đầy đủ hơn
những dự báo tác động của các yếu tố kinh tế - xã hội và đặc biệt là chính trị để
đưa ra những kịch bản có sức thuyết phục.
3. K ế t lu ận
L uận văn cao học với đề tài: Phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn thành phổ Yên Bái của học viên Đinh Tiến Mạnh đã đáp ứng được yêu cầu
khoa học của luận văn thạc sĩ. Học viên cao học Đinh Tiến Mạnh xứng đáng
được nhận học vị thạc sĩ quản trị kinh doanh sau khi bảo vệ thành công trước
Hội đồng đánh giá luận văn.
H à Nội, ngày 26 tháng 12 năm 2017
N gười p hản biện
PG S. TS. N guyễn M inh Ngọc
2
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - T ự do - H ạn h phúc
H à Nội, ngày 27 tháng 12 năm 2017
BÁO CÁO PHẢN BIỆN
LUẬN
VĂN THẠC
sĩ
•
•
•
Tên đê tài: “Phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành p h ố Yên B á i”.
Chuyên ngành: Kinh tế và Quản lý địa chính
Học viên: Đinh Tiến Mạnh
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Văn Khôi
Người nhận xét luận văn: TS. Nguyễn Đắc Nhẫn, Tổng cục Quản lý đất
đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường
1. N h ận xét
1.1. K ết cẩu luận văn
Luận văn bao gơm 77 trang A4, trong đó có 13 bảng biểu số liệu và 03
biêu đơ. Ngồi Lời m ở đầu, Luận văn được bố cục thành 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất ở: 30 trang;
Chương II: Phân tích thị ừường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Thành
phố Yên Bái: 26 trang;
Chương III: D ự báo thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Thành
phố Yên Bái: 18 trang.
Theo quy định về cấu trúc của một luận văn thạc sĩ còn thiếu phần K ết
luận, Tác giả cần phải tuân thủ và bổ sung đầy đủ.
1.2. M ục tiêu nghiên cứu
M ục tiêu nghiên cứu của đề tài phù hợp với yêu cầu, gồm 03 m ục tiêu:
- Hệ thống hóa và phân tích cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất ở.
- Phân tích, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử duno
đất ở trong bối cảnh khu vực đô thị miền núi đặc trưng là thành phố Y ên Bái giai
đoạn 2011-2015.
- D ự báo m ột số kịch bản về thị trường quyền sử dụng đất ở tại thành phố
Yên Bái.
1.3. P hư ơng p h á p sử dụng trong nghiên cứu đề tài
Học viên đã sử dụng 03 Phương pháp trong quá trình nghiên cứu thực
hiện đê tài, gồm: (1) Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu; (2) Phương pháp
điều tra, khảo sát; (3) Phương pháp xử lý số liệu.
Các phương pháp nghiên cứu phù họp, đám bão thực hiên đươc nhiêm vu
nahiên cứu.
v
v
•
•
1-4. Ket quả nghiên cửu
a) Vê Cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đẩt ở:
Tac giả đã đưa ra cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ở, thị trường quyền
sư dụng đât ở, vai trò của thị trường quyền sử dụng đất ở. Đồng thời, Tác giả đã
phan tích thị trường quyền sử dụng đẩt ở, trong đó nêu ra các u cầu cần có cho
viẹc phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở; sự cần thiết của việc phân tích thị
trường quyên sử dụng đất ở. Tác giả đã xác định và đánh giá các nhân tố nào
ảnh hưởng đên việc phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở để từ đấy nhìn
nhận được tính tính cực hay tiêu cực của các nhân tố.
b) về Phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố
Yên Bái, Tác giả đã nghiên cứu Tổng quan về quản lý sử dụng đât ở trên địa bàn
thành phổ Yên Bái; Phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Thành
phố Yên Bái. Tác giả đã có đánh giá chung về thực trạng thị trường quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn Thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015; trong đó nêu
lên các kết quả đạt được và những tồn tại hạn chế của thị trường quyền sừ dụng
đất ờ trên địa bàn Thành phổ Yên Bái giai đoạn 2011-2015. Tác giả đã nêu một
số tồn tại, như: Công tác quy họach, gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy
hoạch đô thị, quy hoạch khu dân cư; cơng tác Xử lý hành chính các vi phạm
pháp luật đất đai; quy định về giá đẩt ở; quy định Nhà nước phải cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; Đặc điểm của cơ chế thị trường là chỉ quan tâm đên lợi
nhuận; Tâm lý mua hàng theo tâm lý đám đông.
c) về dự báo thị trường quyền sử dụng đất ờ trên địa bàn thành phố Yên
Bái: Để dự báo thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Yên Bái,
Tác giả đã trình bày định hướng phát triển kinh tế xã -hội trên địa bàn Thành phô
Yên Bái đến năm 2020. Tác giả đã nghiên cứu đề xuất 03 kịch bản về thị trường
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Thành phố Yên Bái, gồm: kịch bản thị trường
phát triển tốt, kịch bản thị trường phát triển trung bình và kịch bản thị trường
phát triển xấu.
2 . N h ữ n g đ iể m g ó p ý c h o L u ậ n v ă n
_ Mục tiêu nghiên cứu thứ 3 cần nghiên cứu xác định lại. Từ kết quả
nghiên cứu, người đọc thấy rằng mục tiêu thứ 3 của Đê tài Luận văn là „Dự báo
mọt số kịch ban về thị trương quyền sử dụng đất ở tại thành phố Yên Bái làm cơ
sở cho quyết định đầu tư thị trường quyền sử dụng đât ờ trên địa b àn ’.
_ Phạm vị nghiên cứu của Đê tài cân xác định lại la đat ơ tại đo thị tren
địa bàn Tp Yên Bar”
- Kết quả đạt được của thị trường quyên sử dụng đât ở trên dị a ban Thanh
phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 (mục 2.3.1, trang 55) cần nghiên cứu hoàn
thiện lại; cần phải nêu được các con số định lượng của của thị trường quyên sử
2
'
, ~ an kô sunB Phân kết luận và kiến nghị đảm bảo theo đúng quy định về
et cau cua m ột LV Thạc sĩ; cần nghiên cứu bổ sung Phần kết luận theo hướng
tom tat đây đủ, cô đọng kết quả nghiên cứu; bổ sung phần kiến nghị theo hướng
đe nghi ứng dụng kêt quả nghiên cứu hay đề nghị đầu tư nghiên cứu đầy đủ hơn
ve thị trư ờ n g quyên sử dụng đất ở tại thành phổ n Bái, hướng tói khai thác sử
dụng ngn lực về đất đai mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn.
- T ác giả đề xuất 03 nhóm giải pháp (gồm: giải pháp về chính sách; giải
pháp vê chính sách kinh tế, xã hội; giải pháp về hoạt động đầu tư kinh doanh và
dịch vụ đât đai). Tuy nhiên, Tác giả chưa trình bày được mục tiêu của các giải
pháp này là gì. Theo người đọc, cần đặt tên đầy đủ cho mục này là “đề xuất giải
pháp nhằm phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Yên
B ái” ; đồng thời nghiên cứu hồn thiện các nhóm giải pháp trên đây đảm bảo phù
họp và áp dụng tốt cho địa bàn thành phố Yên Bái và các địa phương khác có
điêu kiện tương đồng.
3 . K ế t lu â n
Luận văn Thạc sỹ “Phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Yên Bái” của học viên Đỉnh Tiến Mạnh đã giải quyết được các nội
du n s cần nghiên cứu và đạt được mục tiêu của đề tài. Tuy nhiên, Luận văn còn
m ột số tồn tại nêu trên cần phải được nghiên cứu chỉnh sửa hoàn thiện để nâng
cao giá trị khoa học và thực tiễn của Luận văn.
Luận văn đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu của một Luận văn Thạc sĩ, đề
nghị Hội đồng thông qua.
Cầu hỏi: Tác giả cho biết giả đất ở trong bảng giả đẩt của địa phương
sẽ được điều chỉnh trong trường hợp nào?
Ủ Y V IÊ N P H Ả N B I Ệ N
T S . N gu yễn Đ ắ c N hẫn
3
M ỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
D A N H M Ụ C T Ừ V IÉ T T Ắ T
D A N H M Ụ C B Ả N G B IỂ U , H ÌN H
T Ĩ M T Ắ T L U Ậ N V Ă N ................................................................................................................... 1
L Ờ I M Ở Đ Ầ U .......................................................................................................................................1
C H Ư Ơ N G I: C ơ S Ở L Ý L U Ậ N V È T H Ị T R U Ô N G Q U Y Ề N s ử D Ụ N G Đ Ẩ T
Ở ................................................................................................................................................................. 4
L L T h ị tr ư ờ n g q u y ền sử d ụ n g đ ấ t ỏ’.................................................................................. 4
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ở, thị trường quyền sử dụng đất ở .............4
1.1.2. Các đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất ở ..................................... 6
1.1.3. Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất ở ............................................... 9
1.1.4. Các thành tố của thị trường quyền sử dụng đất ở ............... ....................11
1.2. P h ân tích th ị tr ư ờ n g q u y ền sử d ụ n g đ ấ t ỏ’............................................................ 19
1.2.1. Khái niệm về phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở .........................19
1.2.2. Sự cần thiết phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở ...........................19
1.2.3. Nội dung phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở ............................... 21
1.3. C ác n h ân tố ản h h ư ở n g đ ến p h ân tích thị trư ờ n g q u y ền sử d ụ n g đ ấ t ỏ'34
1.3.1. Các nhân tố khách q u an ...............
34
1.3.2. Các nhân tố chủ quan................................................................................... 35
C H Ư Ơ N G II:
P H Â N T ÍC H T H Ị T R Ư Ờ N G Q U Y Ề N s ử
DỤNG ĐẤT Ỏ
T R Ê N Đ ỊA B À N T H À N H P H Ố Y Ê N B Á I........................................................................ 37
2.1. T ổ n g q u an về q u ả n lý sử d ụ n g đ ấ t ỏ trên địa bàn th à n h phố Y ên B ái ..3 7
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên........................................................................................ 37
2.1.2. Tình hình kinh tế, xã h ộ i.............................................................................38
2.1.3. Hiện trạng sử dụng đẩt trên địa bàn thành phố Yên B ái.........................46
2.2. P h ân tích thị trư ờ n g q u y ền sử d ụ n g đ ấ t ở trên địa bàn th àn h p hố Y ên
B á i ......................................................................................................................................................52
2.2.1. Cung về đất ở ................................................................................................ 52
2.2.2. Cầu về đất ở................................................................................................... 57
2.3. Đ án h giá ch u n g về th ự c trạ n g th ị tr ư ò n g q u y ền sử d ụ n g đ ấ t ỏ’ trên địa
bàn th àn h p hố Y ên B ái g iai đ oạn 2 0 1 1 - 2 0 1 5 .............................................................. 59
2.3.1. Những điểm mạnh của thị trường..............................................................59
2.3.2. Hạn chế và nguyên n hân.............................................................................61
C H Ư Ơ N G III:
D ự BÁO THỊ TRƯ Ờ NG QUYỀN s ử DỤNG ĐẤT Ở TRÊN
Đ ỊA B À N T H À N H P H Ố Y Ê N B Á I ........................................................................................ 64
3.1. Đ ịn h h ư ó n g p h á t triển kinh tế xã hội trên địa b àn th à n h p hố Y ên B ái
đ ến n ăm 2 0 2 0 ............................................................................................................................... 64
3.2. C ác k ịch bản v ề th ị trư ờ n g q u y ền sử d ụ n g đ ấ t ỏ trên địa bàn th àn h phố
Y ên B á i..............................................
3.2.1. Kịch bản thị trường phát triển tốt...........................................
73
73
3.2.2. Kịch bản thị trường phát triển trung b ìn h .................................................75
3.2.3. Kịch bản thị trường x ấ u ...............................................................................75
3.3. M ộ t số giải p h á p , k h u yến n g h ị....................................................................................77
3.3.1. Nhóm giải pháp về chính sách quản lý đất đ a i.........................................77
3.3.2. Nhóm giải pháp về chính sách kinh tể, xã h ộ i..........................................78
3.3.3. Nhóm giải pháp về hoạt động đầu tư kinh doanh và dịch vụ đất đai.... 79
K É T L U Ậ N ......................................................................................................................................... 81
T À I L IỆ U T H A M K H Ả O ........................................................................................................... 82
DANH MỤC TỪ VIÉT TẮT
STT
T ừ v iế t tắt
1
BĐS
2
GTSX
3
BT
G iải ngh ĩa
Bất động sản
Giá trị sản xuất
Họp đồng Xây dựng - Chuyển giao
(Build -Transfer)
Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao
4
BOT
(Build - Operate - Transfer)
Họp đồng Xây dụng - Chuyển giao - Kinh doanh
5
BTO
(Build - Transfer - Operate)
6
TP
7
KCN
Khu công nghiệp
8
CCN
Cụm công nghiệp
9
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
10
UBND
ủ y ban nhân dân
11
QSD
12
TT
Thành phố
Quyền sử dụng
Thị trường
DANH MỤC BANG BIẼƯ, HINH
Bảng 2.1. Hiện trạng lao động thành phổ Yên Bái giai đoạn 2011-2015.................. 39
Bảng 2.2: Giá trị sản xuất cơng nghiệp phân theo nhóm ngành sản xuất..................42
Bảng 2.5: Thống kê thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất..... 53
Bảng 2.6: Bảng tổng họp quy hoạch sử dụng đất khu đô thị Golden House.............54
Bảng 2.7: Bảng tổng họp quy hoạch sử dụng đất khu đô thị Tuần Quán.................. 55
Bảng 2.8: Bảng tổng họp quy hoạch sử dụng đất khu đô thị Bách Lam A ...............55
Bảng 2.9: Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất khu đô thị Bách Lầm B ...............56
Bảng 2.10: Thống kê dân số TP Yên Bái qua các n ă m .............................................. 57
Bảng 3.1: Dự báo dân sổ năm 2020, 2030.....................................................................65
Bảng 3.2: Dự báo sử dụng đất thành phố đến năm 2020............................................. 70
Hình 1.1. Cung đất đ a i......................................................................................................13
Biểu đồ 2.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố giai đoạn 201 1-2015............... 40
Biểu đồ 2.2: Giá trị sản xuất công nghiệp phân theo thành phần kinh tế giai đoạn
2010 - 2015 ................................................................. ..................................................... 42
Biểu đồ 2.3: Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn TP Yên Bái năm 2015.......................46
■
.......... —
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ QUỐC DÂN
ĐINH TIẾN MẠNH
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG QUYÈN s ử DỤNG ĐẤT
Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI
Chuyên ngành: KINH TÉ VÀ QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH
TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC sl
HÀ NỘI - 2017
Ì1—
;
-
íf
1
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Sự cần thiết của đề tài
Việc đầu tư xây dựng đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai đã mang đến nhiều
cơ hội phát triển kinh tể - xã hội hơn cho tỉnh Yên Bái. Một sổ nhà đầu tư như các
tập đồn, doanh nghiệp lớn tìm hiểu cơ hội đầu tư và đã đầu tư vào Yên Bái, điều
đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ
của tỉnh. Các khu công nghiệp, các dự án xây dựng nhà máy của các tập đồn, cơng
ty góp phần gia tăng thu nhập dân cư, thu hút di dân đển khu vực TP Yên Bái và
một sô vùng ven TP tham gia lao động, sản xuất. Nhu cầu sử dụng đất của doanh
nghiệp, của dân cư tăng lên thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất sản xuất kinh
doanh, thương mại dịch vụ và đất ở tăng theo. Ngoài ra nhu cầu đầu tư kỳ vọng cho
tương lai cũng chiếm một tỷ lệ khá lớn, góp phần khơng nhỏ trong các giao dịch về
đất đai, đây được xem như là kênh đầu tư an toàn cả về vốn và tỷ lệ sinh lời. Nhưng
việc tích trữ một lượng tài nguyên đất ở quá lớn sẽ dẫn đến sự thiếu vốn cho các
hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh, ứ đọng nguồn vốn và tiềm ẩn các rủi ro về
bong bóng nhà đất. Việc nghiên cứu đề tài: “Phân tích thị trường quyền sử dụng đất
ở trên địa bàn thành phố Yên Bái” sẽ cho thấy bức tranh toàn cảnh về thị trường đất
ở TP Yên Bái. Qua kết quả nghiên cứu, các phân tích về thị trường cho thấy hiện
trạng, xu thế vận động của thị trường quyền sử dụng đất ở từ đó đưa ra các giải
pháp và một số khuyển nghị giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước có chính sách
phát triển thị trường QSD đất ở và công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô
thị, chỉnh trang khu dân cư thêm hiệu quả. Đồng thời đây cũng sẽ là tài liệu tham
khảo cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia đầu tư, phát triển các dự án về phát triển
quỹ đất từ đó đánh giá được nhu cầu thực sự của khách hàng, lợi thế, các yếu tổ
tiềm năng cũng như bất lợi của thị trường đất đai trên địa bàn TP Yên Bái giúp định
hình đầu tư một cách hiệu quả.
2
T ố n g q u an các đề tài đã n g h iên cứ u có liên q u an tó i lu ậ n văn
Việc phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở đã được đưa ra ở một số đề
tài, cơng trình, luận án nghiên cứu trên các địa bàn khu vực khác như Hà Nội, Bắc
Ninh.
- Nguyễn Thị Yen & Hoàng Văn Hùng,“Nghiên cứu một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở tại TP Bắc Ninh, tỉnh Bấc Ninh năm 2011”, Truông Đại học
Nơng lâm Thái Ngun.
- Nguyễn Văn Hồng (2008):“Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đổi với
thị trường nhà ở, đất ở đô thị (ứng dụng tại Hà Nội)”, Luận án tiến sỹ, Trường Đại
học Kinh tể quốc dân.
- Nguyễn Thị Yen (2015): “Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu
vực Hà Nội”, Luận án tiến sỹ, Truông Đại học Kinh tế quốc dân.
- Nguyễn Viết Tuyến (2011): “Nghiên cứu các yểu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở trên địa bàn quận Đống Đa — TP Hà Nội”, Luận văn thạc sỹ, Học viện Nông
nghiệp Việt Nam.
Trên cơ sở nghiên cứu các đề tài khoa học có liên quan đến luận văn tác giả
rút ra một số nhận định sau:
- Các đề tài nghiên cứu đã xây dựng được một số cơ sở lý luận thực tiễn về
thị trường đất đai và bước đầu nhận định về các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường
khu vực, địa bàn nghiên cứu.
- Các đề tài và cơng trình nghiên cứu ở nhiều khía cạnh khác nhau về nhân tố
ảnh hưởng khác nhau như đi sâu vào yểu tố quy hoạch đơ thị, vị trí thửa đất, tâm lý
khách hàng.
- Tuy nhiên đặc trưng của thị trường quyền sử dụng đất ở tại các khu vực, địa
bàn khác nhau có phương thức vận động và chịu ảnh hưởng, chi phổi khác nhau đây
chính là một đặc trưng của thị trường quyền sử dụng đất ở.
Vì vậy, việc tiến hành nghiên cứu Đề tài: “Phân tích thị trường quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thành phố Yên B á i” là hoàn toàn phù hợp cả về mặt lý luận
và thực tiễn.
3
M ụ c tiêu n gh iên cứ u củ a đ ề tài
Từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước đưa ra dự báo các kịch bản cho thị
trường quyền sử dụng đất ở và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thành phố Yên Bái theo hướng hiệu lực, hiệu quả, bền vững.
M u c tiêu n gh iên cứ u
- Hệ thống hóa và phân tích cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất ở.
- Phân tích, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng
đất ở trong bối cảnh khu vực đô thị miền núi đặc trưng là thành phố Yên Bái giai
đoạn 2011-2015.
- Dự báo một số kịch bản về thị trường quyền sử dụng đất ở tại thành phố
Yên Bái để làm cơ sở cho việc thực hiện tốt cơng tác quản lý nhà nước và hồn
thiện chính sách, tài liệu tham vấn cho các quyết định đầu tư trên thị trường quyền
sử dụng đất ở.
Đ ố i tư ợ n g n gh iên cứ u
Thị trường quyền sử dụng đất ở tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
P h ạm v i n gh iên cứu
- Phạm vi không gian: Tập trung nghiên cứu trên địa bàn thành phố Yên Bái.
- Phạm vi thời gian: số liệu giai đoạn 2011 - 2015. Phục vụ giai đoạn 2017 2025.
- Phạm vi nội dung:
Luận văn nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn TP Yên
Bái bao gồm các nội dung:
+ Phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở: Cung, cầu, giá thị trường quyền
sử dụng đất ở. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tổ đến thị trường quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn TP Yên Bái.
+ Dự báo về các kịch bản của thị trường quyền sử dụng đất ở trong thời gian
tới. Một số giải pháp cụ thể khắc phục các khiếm khuyết của thị trường quyền sử
dụng đất ở. Nhận xét, khuyến nghị về tác động ảnh hưởng của các nhân tố tới thị
trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn TP Yên Bái.
4
P h ư ơ n g p h áp n g h iên cứ u
- Phương pháp thu thập tài liệu, sổ liệu: Phương pháp này dựa trên nguồn
thông tin sơ cấp và thứ cấp thu thập được từ những tài liệu nghiên cứu trước đây
như sách báo, tạp chí, ấn phẩm, báo cáo nghiên cứu đã thực hiện, báo cáo & chính
sách của cơ quan quản lý nhà nước...
- Phương pháp điều tra, khảo sát dữ liệu thị trường bằng quan sát, phỏng vấn
để làm tư liệu phân tích, so sánh.
- Phương pháp xử lý số liệu: Thống kê, tons họp số liệu sơ cấp, phân tích số
liệu thứ cấp.
K ế t cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn được chia thành ba chương như sau:
C h u o n g I: C ơ s ở lý lu ận về th ị tr ư ờ n g q u y ền sử d ụ n g đ ấ t ỏ’
1.1. T h ị tr ư ờ n g q u y ền sử d ụ n g đ ấ t ỏ
Ở phần này tác giả luận văn đưa ra cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ở, thị
trường quyền sử dụng đất ở, vai trò của thị trường quyền sử dụng đất ở.
1.2. P hân tích th ị tr ư ờ n g q u y ền sử d ụ n g đ ấ t ỏ’
Tác giả đưa ra các yêu cầu cần có cho việc phân tích thị trường quyền sử
dụng đất ở. Sự cần thiết của việc phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở: Phục vụ
cho các hoạt động quản lý về thị trường quyền sử dụng đất ở của các cơ quan quản
lý nhà nước ở địa phương. Đe xuất các nội dung cho yêu cầu phân tích thị trường
quyền sử dụng đất ở.
1.3. C á c n h ân tố ảnh h ư ở n g đến p h ân tích th ị tr ư ờ n g q u y ền s ử d ụ n g đ ấ t ở
Xem xét các nhân tố khách quan và chủ quan ảnh hưởng đến việc phân tích
thị trường QSD đất ở để từ đấy nhìn nhận được tính tính cực hay tiêu cực của các
nhân tổ.
Các nhân tố khách quan: số liệu để phân tích thị trường QSD đất ở; diễn
biến thị trường; chính sách, tình hình kinh tế xã hội, chính trị; đào tạo về BĐS.
Các nhân tổ chủ quan: Năng lực trình độ người, đơn vị phân tích; thái độ
nhận thức của người phân tích thị trường; nhận thức của các cấp lãnh đạo về hoạt
động phân tích.
5
C h u ô n g II: P h ân tích th ị trư ờ n g q u y ền sử d ụ n g đ ất ỏ’ trên đ ịa bàn th à n h phố
Y ên B ái
2 .1. T ổ n g q u an về q u ản lý sử d ụ n g đ ấ t ỏ’ trên địa bàn th à n h p h ố Y ên B ái
Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Yên Bái. Tình hình
quản lý sử dụne đất ở trên địa bàn thành phố Yên Bái trong giai đoạn 2010-2015.
Nêu ra bức tranh hiện trạng về công tác sử dụng đất, quy hoạch và quản lý sử
dụng đất với các yếu tố của thị trường quyên sử dụng đât ở trên địa bàn thành phơ
n Bái.
2.2. P h ân tích thị tr ư ò n g q u y ền sử d ụ n g đ ấ t ỏ' trên đ ịa bàn T h à n h ph ố Y ên B ái
Việc phân tích thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Thành phố Yên
Bái dựa vào thực trạng đã nêu ra trên cơ sở phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến
cung, cầu về quyền sử dụng đất ở.
2.3.
Đ á n h g iá ch u n g về th ự c tr ạ n g th ị trư ờ n g q u y ền sử d ụ n g đ ấ t ỏ trên
đ ịa bàn T h à n h ph ố Y ên B ái giai đ o ạ n 2 0 1 1 -2 0 1 5
Qua các biển động về chu kỳ phát triển của thị trường như thế nào, ảnh
hưởng của các nhân tổ là tích cực hay tiêu cực tác giả đưa ra đánh giá, nhận xét tác
động của các yếu tố đến giá cả thị trường.
Những điểm đạt được của cơ quan quản lý nhà nước với vai trò quản lý thị trường.
Hạn chế của các cơ quan quản lý nhà nước, nguyên nhân của các hạn che xuất phát từ đặc
điểm của chính sách chưa phù họp với điều kiện, tình hình thực tế địa phương, bộ máy
quản lý nhiều chỗ chưa hợp lý, phù họp với trình độ phát triển của thị trường.
C h ư o n g III: D ự b áo th ị tr ư ò n g q u y ền sử d ụ n g đ ấ t ỏ- trên đ ịa b àn th àn h phố
Y ên B ái
3.1.
Đ ịn h h ư ó n g p h á t triển k in h tế xã hội trên địa bàn T h à n h phố Y ên
B ái đ ến năm 2020
Trên cơ sở các chỉ tiêu và định hưởng phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn
Thành phố Yên Bái đển năm 2020 về dân cư, công nghiệp, nông nghiệp, thương
mại dịch vụ, du lịch, quy hoạch phát triển đô thị làm căn cứ để đưa ra các dự báo về
thị trường.
6
3.2. C á c kịch bản v ề thị tr u ò n g q u y ền sử d ụ n g đ ấ t ỏ’ trên địa bàn T h à n h phố
Y ên B ái
Trên cơ sở các dự báo về thị trường tác giả đưa ra dự báo về kịch bản thị
trường phát triển tốt, trung bình và xấu. Các dự báo trên giúp cho cơ quan hoạch
định chính sách, quản lý nhà nước về đất đai có cải nhìn tổng quan về tương lai thị
trường, về chiều hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở.
3.3. M ộ t số giải p h á p , k h u y ến n gh ị
Đe xuất một số giải pháp về chính sách quản lý đất đai, về chính sách kinh
tế, xã hội, về hoạt động đầu tư kinh doanh và dịch vụ đất đai nhằm giúp cho thị
trường phát triển minhh bạch, tích cực, tạo ra động lực thúc đẩy sự phát triển của
các ngành kinh tế khác trên địa bàn thành phố Yên Bái.
—
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
..
.
.
.
.
.
i
M
i
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ QUỐC DÂN
***
ĐINH TIẾN MẠNH
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG QUYỀN s ử DỤNG ĐẤT
Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI
Chuyên ngành: KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH
LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ
Người hưóng dẫn khoa học: PGS.TS. PHẠM VẢN KHƠI
HÀ NỘ I-2017
....
- !
!
Ể
1
LỜI MỎ ĐẦU
1. T ín h c ấ p t h iế t c ủ a đ ề tà i
Hiện nay theo đánh giá của các chuyên gia thì thị trường bất động sản Việt
Nam đang ở trong giai đoạn thị trường sơ khai và đang dần tiến vào giai đoạn tập
trung hóa. Ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nằng thì các hình
thức đầu tư kinh doanh bất động sản như đầu tư xây dựna dự án khu đô thị, nhà ở
thương mại, nhà ở xã hội...là rất phổ biến, là những hình thức chính, thể hiện sự
phát triển của thị trường BĐS ở đây cao hơn so với các tỉnh thành khác.
Thành phố Yên Bái nằm ở vị trí cửa ngõ khu vực Tây Bẳc, với đặc điểm là
một tỉnh miền núi, địa hình phức tạp, khó khăn về giao thơng, kết cấu hạ tầng, kinh
tế - xã hội... Vi vậy việc đầu tư xây dựng các khu đô thị tập trung gần như là chưa
có. Đã có một số nhà đầu tư trong giai đoạn bùng nổ của thị trường BĐS năm 2008
đã đầu tư thử nghiệm một dự án nhà ở phân lô nhưng đã không thành công. Điều
này cho thấy đối với địa bàn tỉnh Yên Bái thì thị trường BĐS mới ở giai đoạn thị
trường sơ cấp, nhu cầu sử dụng, đầu tư kinh doanh chủ yếu là mua bán đất đai, nhà
ở có sẵn.
Việc đầu tư xây dựng đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai đã mang đến nhiều
cơ hội phát triển kinh tế - xã hội hơn cho tỉnh Yên Bái. Một số nhà đầu tư như các
tập đồn, doanh nghiệp lớn tìm hiểu cơ hội đầu tư và đã đàu tư vào Yên Bái, điều
đó góp phần thúc đẩy kinh tế, sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ của tỉnh
phát triên. Các khu công nghiệp, các dự án xây dựng nhà máy của các tập đồn,
cơng ty góp phần gia tăng thu nhập dân cư, thu hút di dân đến khu vực thành phố
Yên Bái và một số vùng ven thành phố tham gia lao động, sản xuất. Nhu cầu sử
dụng đất của doanh nghiệp, của dân cư tăng lên thúc đẩy thị trường quyền sử dụng
đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ, đất ở tăng theo. Ngoài ra nhu cầu đầu
tư kỳ vọng cho tương lai cũng chiếm một tỷ lệ khá lớn, góp phần khơng nhỏ trong
các giao dịch về đất đai, đây được xem như là kênh đầu tư an toàn cả về vốn và tỷ lệ
sinh lời. Nhưng việc tích trữ một lượng tài nguyên đất ở quá lớn sẽ dẫn đến sự thiếu
vốn cho các hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh, ứ đọng nguồn vốn và tiềm ẩn
2
các rủi ro về bong bóng nhà đất. Việc nghiên cứu đề tài: “Phân tích thị trường
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phổ Yên B á i’ sẽ cho thây bức tranh toàn
cảnh về thị trường đất ở thành phố Yên Bái. Qua kết quả nghiên cứu, các phân tích
về thị trường thấy được hiện trạng, xu thể vận động của thị trường quyền sử dụng
đất ở từ đó đưa ra ý kiến, một số khuyến nghị giúp cho các cơ quan quản lý Nhà
nước có chính sách phát triển, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, chỉnh trang
khu dân cư thêm hiệu quả. Đồng thời đây cũng sẽ là tài liệu tham khảo cho các cá
nhân, tổ chức khi tham gia đầu tư, phát triển các dự án về phát triển quỹ đất từ đó
đánh giá được nhu cầu thực sự của khách hàng, lợi thế, các yểu tổ tiêm năng cũng
như bất lợi của thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Yên Bái giúp
định hình đầu tư một cách hiệu quả, tránh lãng phí.
2. M ục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa và phân tích cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất ở.
- Phân tích, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng
đất ở trong bối cảnh khu vực đô thị miền núi đặc trưng là thành phố Yên Bái giai
đoạn 2011-2015.
- Dự báo một sổ kịch bản về thị trường quyền sử dụng đất ở tại thành phổ
Yên Bái để làm cơ sở cho việc thực hiện tốt cơng tác quản lý nhà nước và hồn
thiện chính sách, tài liệu tham vấn cho các quyết định đầu tư trên thị trường quyền
sử dụng đất ở.
3. Đối tượng nghiên cứu
Thị trường quyền sử dụng đất ở tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Tập trung nghiên cứu trên địa bàn thành phố Yên Bái.
- Phạm vi thời gian: số liệu giai đoạn 2011 - 2015. Phục vụ giai đoạn
2017 -2025.
- Phạm vi nội dung:
Luận văn nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành
phố Yên Bái bao gồm các nội dung:
3
+ Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất ở:
Cung, cầu, giá thị trường đất ở. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá
thị trường đất ở trên địa bàn thành phố Yên Bái.
+ Dự báo về các kịch bản của thị trường đất ở trong thời gian tới. Một sổ giải
pháp cụ thể khắc phục các khiếm khuyết của thị trường đất ở. Nhận xét, khuyến
nghị về tác động ảnh hưởng của các nhân tố tới giá thị trường đất ở trên địa bàn
thành phố Yên Bái.
5. P hư ơ ng pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: Phương pháp này dựa trên nguồn
thông tin sơ cấp và thứ cấp thu thập được từ những tài liệu nghiên cứu trước đây
như sách báo, tạp chí, ấn phẩm, báo cáo nghiên cứu đã thực hiện, báo cáo & chính
sách của cơ quan quản lý nhà nước...
- Phương pháp điều tra, khảo sát dữ liệu thị trường bằng quan sát, phỏng vấn
để làm tư liệu phân tích, so sánh.
- Phương pháp xử lý số liệu: Thống kê, tổng hợp số liệu sơ cấp, phân tích số
liệu thứ cấp.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn được chia thành ba chương như sau:
Chương I: Co sở lý luận về thị truờng quyền sử dụng đất ở
Chưong II: Phân tích thị trưịng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành
phố Yên Bái
Chuong III: Dự báo thị trưòng quyền sử dụng đất ỏ' trên địa bàn thành
phố Yên Bái
