Đánh giá kết quả công tác chuyển QSDĐ tại thị trấn cổ phúc, huyện trấn yên, tỉnh yên bái giai đoạn 2008 đến hết năm 2011

1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Hiện nay chúng ta không thể phủ nhận vai trò đất đai ngày càng trở
nên quan trọng, nó gắn liền với sự tồn vong của một quốc gia, là tài sản
quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất,
sinh hoạt của con người. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển
mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra những lo
ngại như: bùng nổ dân số, hiện tượng ô nhiễm môi trường, mất cân đối
trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như
thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt
lên vai các nhà quản lý đất đai.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai
phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản
luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Mới đây nhất là luật đất đai năm 2003.
Và chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa
đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến luật Đất
Đai 1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thức
chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình
thực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật Đất Đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và
khắc phục những tồn tại của luật Đất Đai 1993, những vấn đề về chuyển
quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển
quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Thị trấn Cổ phúc là trung tâm trọng điểm của cả huyện Trấn Yên.
Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của Nhà Nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong
quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều
khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó, để thấy được
những mặt tồn tại yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và

chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một
cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh
nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
1
1
2
Qua thời gia học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em
thấy được sự quan trọng của công tác chuyển QSDĐ trong quản lý nhà nước
về đất đai, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên và Môi trường, dưới sự hướng dẫn
của cô giáo Th.S Vũ Thị Quý, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết
quả công tác chuyển QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc, huyên huyện Trấn Yên,
tỉnh Yên Bái giai đoạn 2008 đến hết năm 2011”.
1.2. Mục đích của đề tài
Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cổ Phúc
nhằm xác định được những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong
công tác chuyển QSDĐ tại địa phương. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục
những tồn tại đó.
1.3. Mục tiêu của đề tài
Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng
đất trên địa bàn thị trấn Cổ Phúc.
Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm
2008 đến năm 2011 của thị trấn.
Điều tra sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển QSDĐ và
đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học : Tổng hợp được kiến
thức sinh viên đã được học trong trường và kết hợp kiến thức đó với thực tế,
bước đầu đưa sinh viên làm quen với nghiênngiên cứu khoa học.

Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp
sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương,
từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và
hoàn thiện trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp.
2
2
3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp 1992;
Luật Đất đai 2003; ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Bộ luật Dân sự 2005; ngày 14 tháng 6 năm 2005.
Nghị đinh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004/ của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2003
Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc
ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai.
Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi bổ sung một số quy định của thông
tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/20005 của Bộ Tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp,
bảo lãnh băng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất .
Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật Đất đai.
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên
thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
Quyết định 08/2011/QĐ - UBND ngày 15/03/2011 UBND tỉnh Yên
Bái về việc điều chỉnh, bổ sung và bãi bỏ một số khoản thu phí, lệ phí thuộc
quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh Yên Bái.
Quyết định số 1324/2007/QĐ-UBND ngày 05/9/2007 của UBND tỉnh
Yên Bái về việc điều chỉnh, bổ sung, ban hành mới các loại phí và lệ phí.
3
3
4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép
chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán.
Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của
nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng
và coi nó như một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được
quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ, Các
quyền này được quy định tại điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai
1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá

trình thực hiện đã được bổ sung hai lần vào năm 1998 và năm 2001 cho phù
hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lí đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh
tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng
còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất
nước trong thời kỳ CNH -HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại
kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức chuyển quyền
dưới hình thức cho tặng QSDĐ và thủ tục cũng như có nhiều vấn đề khác
liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
4
4
5
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp;
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta với nền kinh tế nông
nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH - HĐH đã đạt được những
thành tựu vượt bậc. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang
dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị
trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người
sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này đạt

tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng
cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội .
Thị trấn Cổ Phúc nằm ở trung tâm huyện Trấn Yên, là nơi dân cư
đông đúc, nền kinh tế phát triển nhất huyện, là trung tâm kinh tế chính trị
của huyện Trấn Yên. Vì vậy mà đất đai của thị trấn cũng trở nên có giá trị
hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển các ngành cũng tăng
lên nhanh chóng. Từ thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành mối quan
tâm lớn của người dân trong thị trấn và các ngành cấp trong thị huyện nhất
là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy trong thời gian
qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lí
chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ
về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND thị trấn Cổ Phúc cùng các
ngành

nghành

liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong
lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ
đó góp phần vào sự nghiệp

ngiệp

phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng
như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QSDĐ
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.

5
5
6
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải
là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.[2]
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường thị trấn để thuận
tiện cho sản xuất nông nghiệp. [2]
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “dồn diền điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. [2]
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhấn đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở điều 106 Luật Đất đai 2003.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển, nhận tặng

cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng,
tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt.
6
6
7
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Nguyễn Khắc
Thái Sơn.2007). [4]
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật .
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn Luật Đất đai 2003 thì không
cấm việc này (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007). [4]
2.2.1.4. Quyền để thừa kế
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại

QSDĐ cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị -
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của
bộ luật dân sự về thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.
7
7
8
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc một phần nào di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc một
phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp
theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng thừa kế được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước
thì những người hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột, của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái

Sơn.2007) [4]
2.2.1.5. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại hiện vật. Tuy nhiên, để tránh việc lợi dụng
trường hợp này nhằm chốn thuế nên nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn chịu các loại thuế
này (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007 ). [4]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo một
8
8
9
quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian
thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay
vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của
người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như nhũng người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi

của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007). [4]
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo
lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả
ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp
(Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007). [4]
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có
quyền có giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có
thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy được sức mạnh riêng của mình; từ đó có thể thành
sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất
kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007). [4]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện việc chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau :
1. Có giấy chứng nhận QSDĐ
2. Đất không có tranh chấp
9
9
10
3. QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4. Trong thời hạn sử dụng đất.

2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sư dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP như sau:
1 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyên mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện song nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2 - Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành;
3 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển từ hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi co quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.

5 - Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
10
10
11
người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dung đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc
cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn
thành việc xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu
tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ
sau khi hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được
xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền nhà
mà chưa xây dựng nhà ở (điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ
như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:
a, Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều
102 của nghị định này.
b, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại khoản 103
của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhương QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.
c, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại khoản c điều 101 và khoản
6 điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp được quy định tại điều 103
của nghị định này;
d, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

e, Người Việt Nam định cư ở nướcmước ngoài thuộc các trường hợp
quy định tại khoản 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông
qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ
ở;
f, Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g, Tổ chức, hộ gian đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển QSDĐ thông qua việc
nhà nước giao đất.
11
11
12
h, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất.
i, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang
được sử dụng ổn định.
k, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhân QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo về đất đai; quyết định
hoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành của cơ quan thi hành án;
văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về
chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người
có chung QSDĐ.
l. Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về

việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận
QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập;
2. Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định
tại khoản 3 và 4 điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác
trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ
khẩu, nơi đăng kí kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007). [4]
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một
cửa tại xã, phường, thị trấn
12
12
13
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
a, Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ NN của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân (có xác nhận của UBND xã )
+ Trích lục thửa đất hoặc tờ bản đồ thửa đất đối với những nơi chưa có
bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBNB tinh Yên bái,2009)
b, Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tai các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có xác nhận của UBND
cấp xã).
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Yên Bái, 2009) .[7]
c, Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính )
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Yên Bái, 2009).[7]
13
13
14
d, Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Di chúc
+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết

tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật
(có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận
thừa kế là duy nhất)
+ Tờ trình của UBND cấp xã
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp)
+ Giấy khi sinh (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tác thửa ,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND xã.
+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có giấy xác nhận của UBND
cấp xã.
+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người thừa kế
+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND xã (UBND tỉnh Yên Bái, 2009).
Trình tự giả quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ
• Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp một bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thị
trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện ) bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì
hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn chỉnh
hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và
chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố. Thời gian
không quá 2 ngày làm việc.
• Bước 2 : Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính,
gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối
14
14

15
với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không
quá 3 ngày.
• Bước 3 : Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ
tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền vớicới đất về thời gian,
địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện
lưu hồ sơ. Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.
• Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng nhận
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định; in
giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải
cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện. Thời gian thực hiên không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận
đượcđươc thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính.
• Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định hồ sơ
trình chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy chứng
nhận với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ. Thời gian làm
việc không quá 2 ngày làm việc.
• Bước 6

: Chủ tịch (phó chủ tịch ) UBND huyện ký giấy chứng nhận QSDĐ
và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho
Văn phòng đăng ký QSDĐ. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc.
• Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tài
sản gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển
hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ. Thời gian thực
hiện không quá 2 ngày làm việc.
• Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí , lệ phí và trả giấy
chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân. Thời
gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.

Thời gian giải quyết kong

không

quá 18 ngày làm việc, không kể
thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. (Sở TN và MT
tỉnh Yên bái, 2007).
2.2.3.2. Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng ký, thế chấp, bảo lãnh 02 bản;
+ Văn bản ủy quyền nếu có;
15
15
16
+ Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất đai
năm 2003;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây
dựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với
đất, nếu pháp luật có quy định;
* Trình tự giải quyết
• Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
UBND huyện, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu
hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ, nếu hồ
sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả. Thời gian thực
hiện trong ngày làm việc.
• Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp vào hồ
sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho Bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 01 ngày.
• Bước 3:

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí (nếu có) và trả kết
quả cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
Thời gian thực hiện không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. (Sở
TN và MT tỉnh Yên Bái)
2.2.3.3. Tình tự thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ
* Quy định về nộp hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp
+ Văn bản ủy quyền nếu có
+ Giấy chứng nhận QSDĐ
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản
* Trình tự giả quyết
• Bước 1: Hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
của UBND huyện; cán bộ, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét
hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ
sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả . Thời
gian thực hiện trong ngày làm việc.
16
16
17
• Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký
thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả
cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 01 ngày.
• Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân
thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả (Sở TN và MT tỉnh Yên Bái,
2007).
2.2.3.4. Trình tự thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm :
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc
chứng thực).
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được
quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai 2003
* Trình tự giải quyết
• Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem
xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ
sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và
chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện. Thời gian thực hiện
trong ngày làm việc.
• Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ,Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký
cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận
QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với
trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Sở TN và MT tỉnh Yên Bái,
2007).
2.2.3.5. Trình tự ,thủ tục đăng kí góp vốn bằng giá trị QSDĐ
* Quy định về hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ (đã được công chứng hoặc
chứng thực)
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được
quy định tại khoản 1, 2 và điều 50 của Luật Đất đai.
* Trình tự giải quyết
• Bước 1:

Bên góp vốn nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ của
UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ,
17

17
18
nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu
hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ
sơ đến Văn phòng đăng kí QSDĐ cấp huyện. Thời gian thực hiện trong
ngày làm việc.
• Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng kí QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với
trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng kí góp vốn vào hồ sơ địa
chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp (sở TN và MT tỉnh Yên Bái,
2007).
2.2.3.6. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ
- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả
hai bên nộp hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn
+ Giấy chứng nhận QSDĐ
- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh
lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời
hạn không qua 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng
đăng ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng
ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ.
- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp
giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực
hiện như sau:
+ Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng QSDĐ có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính và
gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;
+ Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được
hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và
trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia

đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi
chấm dứt góp vốn;
+ Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ
trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ.
18
18
19
- Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc với chấm dứt
hợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì lập thủ tục
xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định
181/CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng
đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy
định của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Nghị định 181/CP (Sở TN và MT
tỉnh Yên Bái, 2007)
2.3. SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QSDĐ CỦA
HUYỆN TRẤN YÊN
Huyện Trấn Yên, tỉnh Yên Bái với tổng diện tích tự nhiên là 6813,42
ha. Hàng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh
đạo huyện phòng Tài nguyên và Môi trường huyện tổ chức xây dựng và thực
hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả.
Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn huyện, từ
khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về
quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan
chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới
của Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng tổ chức tuyên chuyền đến người
dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển
QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn [5].
19
19
20

PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Số liệu và kết quả chuyển QSDĐ của địa phương trong giai đoạn từ
2008 đến hết năm 2011
- Các văn bản liên quan đến các hình thức chuyển QSDĐ.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu tất cả các hình thức chuyển QSDĐ theo Luật Đất đai 2003
trên địa bàn thị trấn Cổ Phúc, huyện Trấn Yên, tỉnh Yên Bái.
3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH
3.2.1. Địa điểm
- Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Trấn Yên
3.2.2. Thời gian
Từ ngày 08/01/2012 đến 30/04/2012.
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.3.1. Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1: Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tình
hình quản lí và sử dụng đất tại thị trấn Cổ Phúc.
Nội dung 2: Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển
quyền được quy định trong Luật Đất đai 2003 theo số liệu thứ cấp.
Nội dung 3: Điều tra sự hiểu biết của người dân thị trấn Cổ Phúc về
chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra.
3.3.2. Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội, đời sống văn hóa, giáo dục, y tế; tình hình quản lý và sử dụng
đất tại thị trấn Cổ Phúc.
Thu thập các báo cáo về tình hình chuyển QSDĐ của huyện Trấn Yên
và thị trấn Cổ Phúc trong giai đoạn 2008- 2011.
- Thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn thị

trấn bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp người dân và cán bộ quản lý với
bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn.
- Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: Xử lý số liệu bằng phần mềm
Word, Excel.
20
20
21
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THỊ TRẤN CỔ PHÚC
4.1.1. Điều kiện tự nhiên cuả của thị trấn Cổ Phúc
4.1.1.1. Vị trí địa lí
Thị trấn Cổ Phúc là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của
huyện Trấn Yên có điều kiện thuận lợi về phát triển kinh tế và giao thông
đi lại, Thị trấn Cổ Phúc cách trung tâm thành phố Yên Bái 13,5 km về phía
nam với tổng diện tích tự nhiên là 427,25 ha có vị trí địa lý tiếp giáp với
các đơn vị sau:
Phía Bắc giáp xã Việt Thành, huyện Trấn Yên.
Phía Tây giáp xã Y canCan, huyện Trấn Yên.
Phía Đông giáp xã Minh Quán và Hòa Cuông, huyện Trấn Yên.
Phía Nam giáp xã Nga Quán, huyện Trấn Yên.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Địa hình của thị trấn Cổ Phúc bị chia cắt bởi suối Nậm Đông, địa hình
nghiêng từ Tây sang Đông. Phía Tây có dãy núi Cổ Phúc tiếp đó là địa hình
bằng phẳng vùng lòng chảo. Độ cao trung bình so với mặt nước biển là 250m.
Vùng trung tâm của thị trấn có hệ thống đường bộ, đường sắt đi qua rất
thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế - Văn hóa giữa các địa phương khác trong
và ngoài huyện.
4.1.1.3. Khí hậu, thời tiếttiêt, nhiệt độ, độ ẩm và chế độ mưa
Thị trấn Cổ Phúc có khí hậu nhiệt đới gió mùa được chia thánh 2 mùa

rõ rệt. Mùa mưa từ tháng 6 đến tháng 10; mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4
năm sau.
- Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm từ 23,1
0
C đến 23,9
0
C; nhiệt
độ cao nhất 38,9
0
C; nhiệt đọ thấp nhất 3,3
0
C
- Lượng mưa trung bình quân năm 1.400 - 2.054,6 mm; lượng mưa
phân bố không đồng đều trong năm, mưa nhiều nhất từ tháng 7 đến tháng 9 và
mưa ít nhất vào tháng 11, 12 đến tháng 1, 2 năm sau.
- Độ ẩm không khí trung bình từ 84% - 87% .
- Sương mù thường xuất hiện từ tháng 11 năm trước đến tháng 1
năm sau.
21
21
22
- Lượng bức xạ mặt trời đạt 200kg calo/cm
2
. Thời gian chiếu sáng
trong ngày giao động từ 10h - 13,5h song cường độ sáng lớn với tổng nhiệt độ
vẫn đạt mức 8.300
0
C/năm.
4.1.1.4. Thủy văn
Thị trấn Cổ Phúc có hệ thống các suối nhỏ chảy từ dãy núi Cổ Phúc

xuống suối Nậm Đông cung cấp nước khá lớn cho sản xuất nông nghiệp và
sinh hoạt. Ngoài ra dòng chảy của sông Hồng qua địa phận huyện Trấn Yên
và chảy dọc theo thị trấn từ bắc xuống nam đây cũng là nguồn nước rất lớn và
có ảnh hưởng đến lượng nước sinh hoạt và canh tác nông nghiệp của thị trấn
bên cạnh đó còn có các hệ thống hồ, ao nhỏ nằm rải rác trên địa bàn thị trấn.
4.1.1.5. Nguồn tài nguyên
* Tài nguyên đất
Thị trấn Cổ Phúc có tổng diện tích tự nhiên là 427,25 ha, đất nông
nghiệp chiếm khoảng 60,08% tổng diện tích tự nhiên cụ thể là 256,68 ha còn
lại là đất phi nông nghiệp. Căn cứ theo tính chất thổ nhưỡng thì đất đai trên
địa bàn thị trấn chia thành một số loại như sau:
+ Nhóm đất phù sa ký hiệu (p) (Fhivisols ) (FL)
+ Nhóm đất glay (GL) (Gleysols) (GL)
* Tài nguyên nước
+ Thị trấn cớ một nhà máy nước, phục vụ cho khu trung tâm và xã lân
cận truộc huyện Trấn Yên
+ Nguồn nước mặt: Có hệ thống suối chảy ra sông Hồng, dòng chảy
của sông Hồng từ bắc xuống nam. Ngoài ra còn có các hệ thông mương, suối,
ao, hồ nhỏ nằm rải rác trên địa bàn thị trấn.
+ Nguồn nước ngầm: Ở độ sâu từ 8 - 15 mét là nguồn nước ngầm đã
được nhân dân khai thác bằng phương pháp khoan và đào giếng để lấy nước
phục vụ cho sinh hoạt, ăn uống hàng ngày của nhân dân.
* Tài nguyên khoáng sản:
- Thị trấn với diện chật hẹp nằm dọc theo sông Hồng cho nên hiện nay
vẫn chưa phát hiện ra khoáng sản trong lòng đất.
22
22
23
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của thị trấn Cổ Phúc
4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế

* Nông nghiệp
Tổng sản lượng lương thực năm 2011 đạt 3.217 tấn, mặc dù tỷ trọng
lương thực thấp so với các ngànhnghành khác song lãnh đạo thị trấn rất quan
tâm đến sản xuất lương thực, quan tâm đến đời sống nông dân, đề ra nhiều
biện pháp đẩy mạnh sản xuất nông nghiệp tăng cường công tác ứng dụng
khoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp, 100% diện tích lúa được cấy lúa
lai, lúa cao sản, chỉ đạo thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, quản
lý chặt chẽ tình hình dịch bệnh.
Tổng gia súc, gia cầm của thị trấn năm 2011 là 38.641 con, trong đó :
đàn bò 317 con; đàn trâu 521 con; lợn thịt 374 tấn; gia cầm 21000 con. Công
tác chăn nuôi, thú y được các cấp các ngànhnghành quan tâm, dịch bệnh được
ngăn chặn kịp thời, ngànhnghành chăn nuôi phát triển đáp ứng nhu cầu thực
phẩm phụcphuc vụ cho đời sống sinh hoạt của người dân trên địa bàn.
NgànhNghành sản xuất tiểu thủ công nghiệp - thương mại dịch vụ.
Nghành tiểu thủ công nghiệp của thị trấn đang phát triển mạnh, chủ yếu
tập trung vào sản xuất các mặt hàng dân dụng như gò, hàn, mộc, chế biến gỗ
trong kinh doanh chủ yếu tập trung vào kinh doanh các loại mặt hàng vật liệu
xây dựng, vật tư nông nghiệp, sản phẩm từ nông nghiệp, lâm nghiệp, máy
nông nghiệp, quần áo, dầy dép, tư trang, vàng bạc, đá quý
Giá trị công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp năm 2011 tăng 4% so với kế
hoạch đề ra.
Thị trấn Cổ Phúc là trung tâm kinh tế, trung tâm thương mại của huyện
Trấn Yên nên ngànhnghành dịch vụ thương mại khá phát triển, tập trung chủ
yếu là ở chợ Cổ Phúc chủng loại hàng hóa đa dạng và phong phú, tạo điều
kiện cho người mua và người bán.
* Cơ sở hạ tầng kĩ thuật
Thực hiện phương châm của nhà nước và nhân dân cùng làm, dân làm
nhà nước hỗ trợ vốn. Trong xây dựng cơ bản, ban lãnh đạo thị trấn đã chỉ đạo
sử dụng nguồn vốn có hiệu quả của nhà nước, kết hợp nguồn lực địa phương
để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tập trung đầu tư trọng điểm, ưu tiên các

23
23
24
công trình phục vụ thiết thực cho sản xuất và đời sống nhân dân trên địa bàn
của thị trấn. Các công trình xây dựng cơ bản của thị trấn cũng như của huyện
nằm trên địa bàn thị trấn đều đã thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
* Trụ sở UBND thị trấn: Nằm sát trục đường Yên Bái - Văn Yên được
xây dựng kiên cố và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
* Trạm y tế : Thị trấn có những thuận lợi nhất định trong lĩnh vực y tế
bởi bệnh viện huyện trấn yên được xây dựng tại trung tâm của thị trấn được
trang bị đầy đủ thiết bị đạt chuẩn quốc gia với lực lượng y tá, bác sỹ có đầy
đủ trình độ chuyên môn có thể đáp ứng cho nhu cầu khám chữa bệnh của
nhân dân trong huyện và thị trấn nói riêng.
* Giao thông : Hệ thống giao thông của thị trấn phát triển rất mạnh, bởi
thị trấn là trung tâm của các xã trong huyện và các huyện trong tỉnh.
- Đường bộ liên huyện Tp.Yên Bái - Văn Yên đi qua thị trấn dài 8 Km.
-Tuyến đường sắt Hà Nội - Lao Cai chạy qua trung tâm thị trấn với nhà
ga Cổ Phúc được nâng cấp hàng năm phục vụ đáng kể cho đi lại, giao lưu
buôn bán giữa người trong thị trấn với nơi khác.
4.1.2.2. Thực trạng phát triển dân số, lao động và việc làm
Thị trấn Cổ Phúc có 3.573 khẩu và 1.075 hộ, được phân ra thành 6 khu
phố và 5 thôn, phân bố không đồng đều về sự phát triển và dân số. Tại khu
phố 6 thị trấn Cổ Phúc là nơi tập trung các cơ quan trong khối UBND huyện
Trấn Yên, trường trung học phổ thông Lê Quý Đôn và bệnh viện huyện nên
tại đây là dân cư đông đúc nhất cụ thể là có 681 khẩu 250 hộ . Thôn 3 là nơi
xa trung tâm thị trấn nhất bởi vậy mà dân cư cũng ít hơn chủ yếu sống bằng
nông nghiệp và một số nghề thủ công nghiệp với quy mô hộ gia đình.
- Lao động và việc làm: Số người đang ở độ tuổi lao động trong thị
trấn tính đến năm 2011 là 2137 người, chiếm 58.62% số khẩu trên thị trấn, số

người lao động trong ngànhnghành nông nghiệp đạt 75%, công nghiệp, tiểu
thủ công nghiệp và dịch vụ chiếm 25% là một thị trấn đang trong quá trình
phát triển trình độ lao động trong thị trấn được qua đào tạo còn hạn chế, đặc
biệt là lao động trong lĩnh vực nông nghiệp. Qua đó ta thấy tiềm năng lao
động trong thị trấn là rất lớn song chất lượng lao động còn ở mức thấp, việc
sử dụng lao động còn nhiều hạn chế.
24
24
25
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lí đất
đai tại thị trấn Cổ Phúc
4.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thị trấn Cổ Phúc
Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Cổ Phúc năm 2011 được hiện tại
bảng 4.1:
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Cổ Phúc năm 2011
TT Chỉ tiêu Mã
Diện tích
[ha]
Cơ cấu
[%]
Tổng diện tích tự nhiên 427,25 100
1 Đất nông nghiệp NNP 256,68 60.08
1.1 Đất trồng lúa nước LUA 61,48
1.2 Đất trồng cây hàng năm còn lại HNK 46,65
1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 66,72
1.4 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 3,21
1.5 Đất lâm nghiệp LNP 78,62
2 Đất phi nông nghiệp PNN 170,57 39,92
1.1 Đất trụ sở CQ, công trình sự nghiệp CTS 6,69
1.2 Đất quốc phòng CQP 5,69

1.3 Đất an ninh CAN 1,18
1.4 Đất SXKD phi nông nghiệp CSK 3,35
1.5 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 0,07
1.6 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 3,91
1.7 Đất sông suối 58,78 85,37
1.8 Đất ở nông thôn ONT
1.9 Đất phi nông nghiệp khác PNK
3 Đất ở đô thị DTD 27,65
(Nguồn số liệu: Phòng TN và MT)
Qua bảng 4.1 ta thấy: Thị trấn Cổ phúc có diện tích tự nhiên là 427,25 ha
* Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất:
- Đất nông nghiệp: đất nông nghiệp: 256,68 ha chiếm 60,08 diện tích
đất tự nhiên, cụ thể như sau:
+ Đất sản xuất nông nghiệp: 174,85 ha chiếm 40,92% tổng diện tích
đất tự nhiên
25
25