Tiểu Luận - Định Giá Bất Động Sản - Đề Tài : Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản Cụ Thể ? Vận Dụng Phương Pháp So Sánh Để Định Giá Bất Động Sản Đó

TIỂU LUẬN
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ TÀI
“ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ CỦA MỘT BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ?
VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐÓ”


1. Các khái niệm cơ bản

-Giá trị
-Bất động sản
-Thẩm định giá
bất động sản.

-Giá cả bất
động sản


Phần 1: Cơ sở lý luận

1.Khái niệm cơ bản

2.Phương pháp so sánh
trực tiếp

3.Các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị
BĐS

2.Phương pháp so sánh trực tiếp

2.1

Thực chất của phương pháp so sánh trong thẩm định giá

2.2

Cơ sở khoa học

2.3

Nguyên tắc ứng dụng

2.4

Ưu, nhược điểm phương pháp so sánh trực tiếp

2.5

Các bước tiến hành


2.1. Thực chất của phương pháp so sánh trong
thẩm định giá
+ thẩm định trên cơ sở của các TS tương tự với tài sản cần
thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán
trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào
thời điểm cần định giá hoặc gần thời điểm cần thẩm định giá
để ước tính và xác định giá thị trường của các TS.

2.2. Cơ sở khoa học
+ dựa trên giá trị lý thuyết giá trị thị trường của BĐS mục tiêu
có liên hệ với BĐS tương tự đã mua bán trên thị trường. Cho
rằng giá trị thị trường của TS cần thẩm định giá có mối quan
hệ mật thiết với giá trị của các TS tương tự đã hoặc đang giao
dịch trên thị trường.


+ vậy phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo
lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một
số đặc tính có trong giá cả của các TS có thể so sánh được.
2.3. Nguyên tắc ứng dụng
+ NT thay thế: nhà đầu tư không trả giá cho một TS nhiều hơn
số tiền mua một TS tương tự có cùng sự hữu ích
+ NT đóng góp: trong q trình điều chỉnh để ước tính giá trị
TS phải dựa trên cơ sở sự tham gia đóng góp của các yếu tố
hình thành nên giá trị TS
2.4. Ưu, nhược điểm phương pháp so sánh trực
tiếp
+ Ưu: ít gặp khó khăn về kĩ thuật, là cơ sở đánh giá của thị
trường và của phương pháp khác
+Nhược: Cần phải có giao dịch tương tự ở cùng khu vực, thẩm
định viên cần có kinh nghiệm về kiến thức thị trường


2.5. Các bước tiến hành
B1: nghiên cứu thị trường để có thơng tin về giá giao dịch,
giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của
những TS tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch
thành công hoặc đang mua bán trên thị trường.

B2: Thu thập kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh
từ các TS cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh với TS cần
thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mụa, bán
trên thị trường vào thời điểm cần hoặc gần thẩm định giá


B3: lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn, xây dựng bảng phân tích,
so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
B4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt giữa các TS so sánh
và TS cần thẩm định giá, thực hiện điều chỉnh giá của các TS
so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với TS cần
thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi TS so sánh.
B5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so
sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định
mức giá của tài sản cần thẩm định


3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
3.1Các yếu tố có mối
quan hệ trực tiếp với bất
động sản

3 .3 Các yếu tố
chung bên ngoài

3.2Các yếu tố về
pháp lý liên quan
đến BĐS
Company Logo

www.themegallery.com


3.1Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với bất động sản

các yếu tố tự nhiên
-Vị trí của BĐS
-Kích thước, hình thể, diện
tích thửa đất hoặc lơ đất
-Địa hình BĐS toạ lạc
-Hình thức (kiến trúc) bên
ngồi của BĐS
-Đặc điểm trên mặt đất và
dưới lịng đất
-Tình trạng mơi trường
-Các tiện lợi và nguy cơ rủi
ro của tự nhiên

Kinh tế
Thị trường
-Khả năng mang lại
thu nhập từ BĐS
-Những tiện nghi gắn
liền với BĐS

- * Tính hữu
dụng của
BĐS.
* Nhu cầu
loại BĐS trên

thị trường


Vận dụng
Vận Dụng Phương Pháp
So Sánh Để Định Giá Một
Bất Động Sản Cụ Thể.


Nội dung phần vận dụng

1. Mô tả bất động sản
2. Định giá


1
2
3

Mơ tả

Vị trí
Đặc điểm kĩ thuật

Đặc điểm pháp lý


Vị trí
-Căn nhà của bà Tống Thị Huyền ở địa chỉ số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành,

nằm ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những đường trục chính như:
Giảng Võ, Tơn Đức Thắng và đường Đê La Thành, gần Trung tâm chợ triển lãm
Giảng Võ, Khách sạn Hà Nội.
-Ngồi ra cịn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như: Đại học Mỹ
Thuật Công Nghiệp, Nhạc viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa


Đặc điểm kĩ thuật
• Nhà của bà Tống Thị Huyền được xây dựng vào năm 2007 với
diện tích đất trong sổ đỏ: 45m2, DTXD 135m2, chiều rộng
4,5m, chiều sâu 10m.
• Nhà được xây 3 tầng bao gồm 3 phòng ngủ và 2 phịng vệ
sinh, 1 phịng khách và 1 bếp.
• Năm 2011 gia đình bà có cơi nới xây thêm 1 phòng vệ sinh ở
tầng 3 và 1 tum nữa để có khoảng khơng gian bên trên nhà
phơi quần áo và tập thể dục.
• Hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, trên tường
chưa có vết rạn nứt nào. Nhìn chung cả bên trong lẫn bên
ngồi của ngơi nhà trơng vẫn cịn kiên cố, vững chắc.


Đặc điểm về pháp lí
• Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà.
• + Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
• + Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
• + Khơng có tranh chấp liên quan đến BĐS
• + Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND
Quận Đống Đa cấp.

Định giá
Cơ sở thẩm định
Giá trị thị trường.
Thời điểm thẩm định: tháng 4
năm 2015.
Mục đích thẩm định giá: Làm
cơ sở để xác định giá bán


Bất động sản chứng cứ 1
• Căn nhà 138 ngõ 318
đường Đê La Thành
• Diện tích đất: 44m2, DTXD
88m2, nhà 2 tầng, chiều
rộng 4,4m, chiều dài 10m,
ngõ rộng 2,5m
• Nhà bao gồm: 2 phòng ngủ,
1 phòng vệ sinh, 1 phòng
khách, 1 bếp, bán tháng 6
năm 2014, giá bán 1,5 tỷ


Bất động sản chứng cứ 2
• Căn nhà số 11 ngách 136 ngõ
1194 đường Chùa Láng
• Diện tích đất 45m2, diện tích
sử dụng 135m2, nhà 3 tầng
bao gồm: 2 phịng ngủ, 2
phòng vệ sinh, 1 bếp và 1

phòng khách, chiều rộng 5m,
chiều dài 9m, đường rộng
3,5m. Tháng 4 năm 2014 bán
với giá 1,85 tỷ.


Bất động sản chứng cứ 3
• Nhà số 24 ngách 126/56 Hào Nam
• Diện tích 40m2, nhà 2 tầng bao gồm 1 phòng
ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp
• Chiều rộng mặt tiền 4m, chiều sâu 10m, ngõ
rộng 3m, bán tháng 8 năm 2014 với giá 1,7 tỷ.