Tiểu Luận - Định Giá Bất Động Sản - Đề Tài : Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản Cụ Thể ? Vận Dụng Phương Pháp So Sánh Để Định Giá Bất Động Sản Đó

Lời Mở Đầu
Trong những năm qua nền kinh tế đang dần được vực dậy vào quỹ đạo ổn định sau
việc ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008. Cùng với sự phát triển ổn định
của kinh tế là sự phát triển của thi trường bất động sản. Đặc biệt là sau khi Luật Kinh
Doanh bất động sản ra đời năm 2005 đã càng khẳng định hơn nữa vai trị của thịt trường
bất động sản. Trong tiến trình kinh doanh , để có thể biết được giá trị của một bất động
sản không thể không nhắc đến hoạt động quan trọng và cần thiết đó là hoạt động thẩm
định giá. Đây là hoạt động có lịch sử hình thành và tồn tại từ rất lâu đời ở các nước trên
thế giới. Ở Việt Nam thẩm định giá được coi là một nghề hình thành từ những thập kỉ 90
và phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia và đội ngũ thẩm
định viên ngày càng chuyên nghiệp hơn. Khi mà thị trường bất động sản càng phát triển
thì định giá bất động sản lại càng trở nên quan trọng hơn. Nước ta đang trong quá trình
phát triển, hội nhập với các nước trên thế giới, kinh tế phát triển khi đồng tiền dư giả thì
nhu cầu đầu tư là rất lớn, đặc biệt là các thị trường đầu tư hấp dẫn trong đó có bất động
sản. Chính vì thế mà hoạt động định giá bất động sản trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.
Có rất nhiều phương pháp để định giá một bất động sản, nhưng có thể nói phương pháp
được sử dụng nhiều nhất đó là so sánh trực tiếp. Để hiểu rõ hơn về phương pháp này,
nhóm sẽ đi sâu khai thác đề tài “ Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của
Một Bất Động Sản Cụ Thể? Vận Dụng Phương Pháp So Sánh Để Định Giá Bất
Động Sản Đó”


Chương 1: Cơ Sở Lý Luận Phương Pháp So Sánh Và Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến
Giá Trị Của Một Bất Động Sản.
1.1 Những khái niệm cơ bản
1.1.1 Khái niệm bất động sản và thẩm định giá bất động sản.
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hồ
xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/6/2005 quy định:
“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng

trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định…”
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc
đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất
định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử
dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, cơng trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua
bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ
trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
1.1.2 Khái niệm về giá trị và giá cả bất động sản
1.1.2.1 Giá trị bất động sản.
Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách
khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan
tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản
đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán.
Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá
chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP)
trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của
một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều
kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành
xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu


tố kích thích thái q.
Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thơng tin đầy đủ và
có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về
giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngơn ngữ
thường ngày là thuận mua vừa bán.

1.1.2.2 Giá cả bất động sản
Cũng như các hàng hố thơng thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên
cơ sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trường.
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà
bên bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà.
Đất đai khơng có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên
sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá
trị đất đai” (địa tơ tư bản hố). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó
càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới
đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ,
đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác
cần thiết để xây dựng nên ngơi nhà.
Tuy nhiên, hàng hố BĐS là hàng hố đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số
đặc trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan
hiếm tương đối và mức cầu của người mua.
1.2 Phương pháp so sánh trực tiếp
1.2.1 Thực chất của phương pháp so sánh trong thẩm định giá
Là phương pháp thẩm định trên cơ sở của các tài sản tương tự với tài sản cần
thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều
kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định giá hoặc gần thời điểm cần
thẩm định giá để ước tính và xác định giá thị trường của các tài sản.
Phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tài
sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của các tài sản đã được giao dịch trên thị
trường, phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của một,
hay một số đặc điểm nào đó tồn tại hay khơng tồn tại ở các tài sản so sánh so với tài


sản cần thẩm định, hoặc một số đặc tính có trong giá cả,tiền thuê của tài sản.
Để sử dụng phương pháp này trước hết ta phải tìm kiếm các tài sản đã được

giao dịch trên thị trường có đặc điểm tương đồng với tài sản cần thẩm định và tiến
hành điều chỉnh thích hợp để phân tích giá tài sản cần thẩm định.
1.2.2 Cơ sở khoa học của phương pháp.
Phương pháp so sánh này dựa trên giá trị lý thuyết giá trị thị trường của bất
động sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị
trường. Cho rằng giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có mối quan hệ mật
thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường. Vì
vậy phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện
hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả của các tài sản có thể so
sánh được.
1.2.3 Nguyên tắc ứng dụng.
Phương pháp so sánh áp dụng hai nguyên tắc cơ bản sau: nguyên tắc thay thế
và nguyên tắc đóng góp.
Nguyên tắc thay thế: các nhà đầu tư sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều
hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích. Ngun tắc thay thế là một
trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong công việc thẩm định giá. Đây là
cơ sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh. Thực hiện nguyên tắc này đòi hỏi
những thẩm định viên phải nắm được thông tin về giá bán của các tài sản tương tự,
gần với thời điểm thẩm định để làm cơ sở so sánh và đánh giá giá trị của tài sản cần
thẩm định giá.
Nguyên tắc đóng góp: trong q trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản
phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị tài
sản. Giá trị của những yếu tố này phụ thuộc vào sự nếu thiếu vắng nó sẽ làm giảm đi
bao nhiêu giá trị của tồn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào
tồn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu.
1.2.4 Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh.
Ưu điểm: sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá ít gặp khó khăn
về mặt kỹ thuật, là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở hay còn
gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
Nhược điểm: để sử dụng được phương pháp so sánh này cần phải có giao dịch

về các tài sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng được. Các thơng
tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên


phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá
tài sản cho thích hợp.

1.2.5 Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh
Để đạt đến một kết luận ước tính đạt giá trị cơ sở và có thể tin tưởng được, các
thẩm định viên cần thẩm định giá theo quá trình hành động có trật tự và logic được
bố cục phù hợp. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh bao
gồm:
Bước 1: nghiên cứu thị trường để có thơng tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần
thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài
sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mụa, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá
hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh
đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa các tài sản so sánh và tài
sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự
khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ
dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra
mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
1.2.5.1 Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập
* Nhà ở dân cư:
- Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm định giá và

các tài sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện điều
chỉnh.
- Các điều khoản về tài chính của các giao dịch phải tương tự nhau.


- Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất.
- Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập không
rang buộc, tự nguyện, có khả năng tiếp cận thơng tin về tài sản như nhau và khơng bị
sức ép từ bên ngồi. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so sánh
khơng đáp ứng được u cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài
sản khác đáp ứng yêu cầu trên.
- Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào
mức giá giao dịc thành công.
- Giá trị tài sản không phải là bất động sản: trong trường hợp phát sinh việc bán kèm
các tài sản khơng phải là bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các
tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài
sản thẩm định giá.
- Tình hình thị trường lúc dao dịch của tài sản cần thẩm định giá và tài sản so sánh
phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh.
Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường:
+ Địa điểm, địa thế.
+ Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất… Việc
điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi về giá giao dịc trên thị
trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu
thập thị trường.
+ Quy hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất
động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với
nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không.
+ Đặc điểm của tài sản trên đất ( nhà hoặc các hạng mục xây dựng khác).
* Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại:

- Giá bán,thuê
- Vị trí, khả năng sinh lời
- Thời gian kinh doanh
- Chiều rộng mặt tiền


- Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng
- Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa
- Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng
- Hệ thống phịng hóa
- Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác
- Các yếu tố khác
* Văn phòng:
- Giá thuê
- Diện tích sử dụng
- Địa điểm, vị trí
- Hệ thống điều hịa
- Hệ thống thơng tin liên lạc
- Cầu thang máy, lối thốt hiểm
- Dịch vụ vệ sinh, mơi trường
- Hệ thống đảm bảo an ninh
- Chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý
- Chất lượng quản lý
- Điều kiện bán, thuê mướn
- Các yếu tố khác
* Bất động sản cơng nghiệp:
- Địa điểm, vị trí
- Giá th
- Các dịch vụ cấp thốt nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thơng

- Mức độ thuận lợi, khó khăc của hệ thống giao thông nội bộ
* Trang trại:
- Đất đai, mặt nước
- Đặc tính pháp lý
- Vị trí
- Địa hình
- Khí hậu và lượng mưa
- Qui mô
- Năng suất
- Hệ thống tưới, tiêu
- Đường vào, ra
- Hàng rào và cống
- Đường nước và điện
- Nhà cửa
- Loại, hạng, tình trạng và đặc điểm cơng trình xây dựng phục vụ trang trại
1.2.5.2 Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:
a. Thời gian thu thập thông tin
Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản
đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bản trên thị trường vào thời điểm cẩn thẩm
định giá hoặc gần với điểm cẩn thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với
tài sản cần thẩm định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần
thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập
thơng tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm
cần thẩm định giá.
Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm


chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì

trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so
sánh, cần phải điều chỉnh tăng hoặc giảm mức giá giao dịch thành công theo chỉ số
biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm cơng bố hoặc do
thẩm định viên về già thống kê tính tốn cho phù hợp với biến động của giá thị
trường trong khoảng thời gian này.
b. Điều kiện thu nhập thông tin
Thông tin phải được thu thập từ kết quả cấc giao dịch thành công trên thị
trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tỉn về tài sản như nhau,
thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất
cứ sức ép nào từ bên ngồi.
Thơng tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch
tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao
dịch thành công trên thị trường ghi rõ nguồn gốc thời gian thu thập thông tin trong
báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu
thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các
chỉ dẫn) sau: thơng qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán, các kết quả giao dịch
thành công trên các sàn giao dịch, các phương tiện thông tin đại chúng, các phiếu
điều tra thực tế thị trường các thẩm định viên về giá, các chứng cứ được ghi trong
các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh…
Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu
thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông
tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng internet… thì thẩm định viên về
giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm
những thơng tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính tốn.
Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên
cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán ( thường cao hơn giá phổ
biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí, tìm ra mức giá phù
hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định
viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn

giá trị phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lí, tìm ra
mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.


Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch,
địa điểm diễn tả giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so
sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để đảm bảo đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan
quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp
về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
1.2.5.3 Phân tích thơng tin
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,
những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc
phân tích được thực hiện trên hai hình thức:
- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân
tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí… tìm ra mức điều chỉnh là số tiền
hoặc tỷ lệ phần trăm .
- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương
quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính cho kết
quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu
điều chỉnh là dương).
1.2.5.4 Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố
so sánh.
Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những
ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích,
so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (xoa thể lượng hóa thành
tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính ( khơng thể lượng hóa thành tiền) sau.
a, Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn ( giá
giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có
sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).

+ Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn, giá/m 2 , giá/ mét dài mặt tiền,
giá/ sào…
+ Căn hộ trung cư, biệt thự: giá/ căn hộ, giá/m2
+ Kho hàng: giá/m2 , giá/m3


+Cầu tàu, bến cảng: giá/m2 , giá/ha
+ Bệnh viện: giá/ giường bệnh
+ Rạp chiếu phim: giá/ ghế ngồi.
+ Máy thiết bị: giá đơn vị công suất , giá/ đơn vị kỹ thuật chủ yếu.…
b, Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình
trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng,
cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỉ lệ sử dụng đất, quy định về
chiều cao cơng trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu…)
giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.
c, Nguyên tắc điều chỉnh:
Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các
chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những
yếu tố so sánh còn lại coi như giống nhau.
Lấy tài sản cần thẩm định làm chuẩn.
Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì
điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá
thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).
Những yếu tố ở tài sản so sánh giống tương tự với tài sản cần thẩm định giá
thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
d, Phương thức điều chỉnh:
Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh tốn, chi phí pháp lý, trang bị

nội thất, sân vường, bể bơi, gẩ ô tô… ( đối với bất động sản): điều kiện thanh tốn,
thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng… ( đối với máy, thiết bị).
Những yếu tố nào có liên quan đến giao dịch có quan hệ ngun nhân – kết quả thì
nhân với nhau, những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì
cộng với nhau.


Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh không thể lượng hóa thành tiền như: mơi trường, cảnh quan, điều kiện hạn tần,
vị trí ( đối với bất động sản): năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy,
thiết bị). Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ ngun nhân – kết
quả thì nhân với nhau, những yếu tố nào liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác
thì cộng với nhau.
Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng
chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính tốn, điều chỉnh cho
phù hợp.
đ, Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh
theo tỷ lệ phần trăm sau.
e, Nguyên tắc khống chế:
Phải đảm bảo độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh, nghĩa là chênh lệch
giữa mức giá đưa vào so sánh với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh
theo các yếu tố so sánh không quá cao, không phù hợp với các chứng cứ thị trường.
1.2.5.5 Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định.
Lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa
mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn không quá 10%.
Thẩm định viên cần kết hợp các phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết
định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:
+ Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban
đầu và giá điều chỉnh cuối cùng).
+ Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài

sản so sánh) càng ít càng tốt.
+ Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng
nhỏ càng tốt.
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi
cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung,
giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố


khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc
quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh khơng lành mạnh"... có những yếu tố xuất phát từ sự
can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng
khu dân cư (đường giao thơng, cấp và thốt nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm
thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS
thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những
yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như khơng muốn bán nhà đất do
cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên
quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng
cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

1.3.1. Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với bất động sản
1.3.1.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên
* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị
của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị
trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trị
quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đơ thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm
ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3,
trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí
khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan

trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt
tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay
bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp,
ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các cơng
trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc


phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của
BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan
trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, nhưng lại khơng
quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
* Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn
ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường
hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm cho giá
trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
1.3.1.2 Nhóm các yếu tố kinh tế
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ
có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ
BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ
nhiệt độ, thơng tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì

càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
1.3.1.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường
* Tính hữu dụng của BĐS.
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS
* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà và cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế
chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở
hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay
không được cao quá 3 tầng...).


1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài
1.3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể
có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh
vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngồi vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người khơng có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại
thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho
thuê đất...
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
1.3.3.2. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mơ

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thốt nước, cấp
điện, thơng tin liên lạc...)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung
bình hay thấp) so với các vùng khác
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;


* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng trong
vùng.
1.3.3.3 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân
trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống
trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên
quan đến thuyết phong thuỷ.

Chương 2: Vận Dụng Phương Háp So Sánh Để Định Giá Một Bất Động Sản Cụ
Thể.

2.1 Tổng quan về BĐS cần định giá.
Căn nhà số 17, ngách 8/100/318 Đê La Thành, Đống Đa, Hà Nội thuộc sự sở hữu của
bà Tống Thị Huyền.
2.1.1 Vị trí
Căn nhà của bà Tống Thị Huyền ở địa chỉ số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành, nằm
ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những đường trục chính như: Giảng Võ,
Tôn Đức Thắng và đường Đê La Thành, gần Trung tâm chợ triển lãm Giảng Võ,
Khách sạn Hà Nội.


Ngồi ra cịn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như: Đại học Mỹ
Thuật Công Nghiệp, Nhạc viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa.
2.1.2 Đặc điểm kĩ thuật
Nhà của bà Tống Thị Huyền được xây dựng vào năm 2007 với diện tích đất trong sổ
đỏ: 45m2, DTXD 135m2, chiều rộng 4,5m, chiều sâu 10m.
Nhà được xây 3 tầng bao gồm 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, 1 phịng khách và 1
bếp.
Năm 2011 gia đình bà có cơi nới xây thêm 1 phịng vệ sinh ở tầng 3 và 1 tum nữa để
có khoảng khơng gian bên trên nhà phơi quần áo và tập thể dục.
Hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, trên tường chưa có vết rạn nứt nào.
Nhìn chung cả bên trong lẫn bên ngồi của ngơi nhà trơng vẫn cịn kiên cố, vững
chắc.
2.1.3 Đặc điểm về pháp lí
+ Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
+ Tờ khai nộp thuế sử dụng đất
+ Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
+ Khơng có tranh chấp liên quan đến BĐS
+ Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Đống Đa cấp.

3

2.2 Vận dụng phương pháp so sánh để định giá BĐS trên
2.2.1 Cơ sở thẩm định
Giá trị thị trường.

4

Thời điểm thẩm định: tháng 4 năm 2015.

5

Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở để xác định giá bán
2.2.2 Phương pháp thẩm định


Phương pháp so sánh trực tiếp.
Thông tin khảo sát những căn nhà có đặc điểm tương đồng với bất động sản mục
tiêu:
+ Bất động sản chứng cứ 1: Căn nhà 138 ngõ 318 đường Đê La Thành
Diện tích đất: 44m2, DTXD 88m2, nhà 2 tầng, chiều rộng 4,4m, chiều dài 10m, ngõ
rộng 2,5m
Nhà bao gồm: 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp, bán tháng 6 năm
2014, giá bán 1,5 tỷ
+ Bất động sản chứng cứ 2: Căn nhà số 11 ngách 136 ngõ 1194 đường Chùa Láng
Diện tích đất 45m2, diện tích sử dụng 135m2, nhà 3 tầng bao gồm: 2 phòng ngủ, 2
phòng vệ sinh, 1 bếp và 1 phòng khách, chiều rộng 5m, chiều dài 9m, đường rộng
3,5m. Tháng 4 năm 2014 bán với giá 1,85 tỷ.
+ Bất động sản chứng cứ 3: Nhà số 24 ngách 126/56 Hào Nam
Diện tích 40m2, nhà 2 tầng bao gồm 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1
bếp

Chiều rộng mặt tiền 4m, chiều sâu 10m, ngõ rộng 3m, bán tháng 8 năm 2014 với giá
1,7 tỷ.

Từ những thông tin về BĐS mục tiêu và 3 BĐS chứng cư, ta có bảng sau:

STT
1
2

Các yếu tố so sánh
Chứng cứ 1
Giá bán( triệu đồng)
1500
Diện tích xây dựng 88

Chứng cứ 2
1850
135

Chứng cứ 3
1700
80

3
4

(m2)
Diện tích đất sử dụng
Số lượng nhà vệ sinh

45
2

40
1

44
1


5

Số lượng phòng khách

6
7
8
9
10
11
12

và bếp
Số lượng phòng ngủ
Thời gian bán
Điều kiện bán
Các quyền lợi
Điều kiện thanh toán
Mặt tiền (m)
Ngõ rộng (m)

Đều có 1 phịng khách và 1 phịng bếp
2
2
Tháng 6
Tháng 4
Đều bán trên thị trường
Toàn quyền sở hữu
Trả ngay
4.4
5
2.5
3.5

1
Tháng 8

4
3

Đươc biết: mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 7 triệu, mỗi phòng ngủ
là 12 triệu và đơn giá xây dựng cho 1m2 bất động sản này là 2.5/m2, giá xây dựng
thêm 1 tum là 50 triệu ( giá nhà bà Huyền xây dựng vào năm 2011). Tỷ lệ khấu hao
nhà hàng năm cơi như không đáng kể. Mức điều chính theo thời gian bán được tính
theo tỷ lệ lạm phát của nền kinh tế.
Mức điều chỉnh theo bề rộng của mặt tiền và chiều ngang của ngõ được tính theo
phương pháp ước lượng giá trị để cho điểm. Mỗi điểm tương đương với 10 triệu
đồng.
Tiến hành điều chỉnh những thông tin thu thập từ BĐS chứng cứ với BĐS mục tiêu.
STT Các điều chỉnh

Giá

1

bán

(

đồng)
Các điều chỉnh
Các quyền lợi

BĐS
tiêu
triệu …

2

Điều kiện bán

1500

Chứng cứ 2

Chứng cứ 3

1850

1700

Toàn quyền Toàn quyền Toàn quyền Toàn quyền
sở hữu

Giá điều chỉnh

mục Chứng cứ 1

sở hữu
1500

sở hữu
1850

sở hữu
1700

Bán trên thị Bán trên thị Bán trên thị Bán trên thị


trường

3

trường
trường
trường
Giá điều chỉnh
1500
1850
1700

Điều kiện thanh Thanh toán Thanh toán Thanh toán Thanh toán

4

toán
Giá điều chỉnh
Thời gian bán
điều

*2%

chỉnh( theo tỷ lệ lạm

+ 30

+55.5

+12.75

(trđ)
Giá điều chỉnh
Ngõ rộng (m)
1.5
Mức điều chỉnh 15 điểm

1530
2.5
25 điểm

1905.5

3.5
35 điểm

1712.75
3
30 điểm

( mỗi điểm tương

-10 điểm

-20 điểm

-15 điểm

phát

6
7
8
9
10

ngay
ngay
ngay
1500
1850
1700
4tháng trước 6

tháng 2
tháng
trước
*3%

Mức

5

ngay

trong

trước
*0.75%

năm)

đương 10trđ)
-100 triệu
-200 triệu
Giá điều chỉnh
1430
1705,5
Diện tích xây dựng 135
88
135
Mức điều chỉnh
+117.5
+0

Giá điều chỉnh
1547.5
1705.5
Số lượng phòng Tương tự nên khơng cần điều chỉnh

-150 triệu
1562.75
80
+137.5
1700.25

bếp, phịng khách
Phịng vệ sinh
3
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
Phịng ngủ
3
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
Tầng Tum
có
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
Tổng mức điều

1
+14
1561.5
2

+12
1573.5
không
+50
1623.5
123.5

2
+7
1712.5
2
+12
1724.5
không
+50
1724.5
-75.5

1
+14
1714.25
1
+24
1738.25
không
+50
1738.25
88.25

chỉnh thực

Giá điều chỉnh theo

36.9

39.43

44.7

đơn vị diện tích đất
sử dụng( trđ/m2)