thực trạng sử dụng và quản lý quy hoạch sử dụng đất đai tại tỉnh thừa thiên huế

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

Lời Cảm Ơn
Sau quá trình thực tập tại Chi cục Quản lý Đất Đai –
Sở Tài Nguyên Môi Trường Tỉnh Thừa Thiên Huế cùng với
sự tích lũy kiến thức trong suốt thời gian học tập tại
Trường Đại Học Kinh Tế Huế, em đã hồn thành được
chun đề tốt nghiệp của mình. Để hoàn thành bài
chuyên đề này ngoài nỗ lực của bản thân em còn nhận
được rất nhiều sự giúp đỡ của q thầy cơ, anh chị
trong cơ quan.
Với tình cảm và lịng kính trọng sâu sắc em xin chân
thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Kinh tế và
Phát triển đã truyền đạt cho em những kiến thức bổ ích
trong quá trình học tập và nghiên cứu tại trường.
Em xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Cơ giáo Trần
Đồn Thanh Thanh đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ em
trong quá trình thực hiện đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn đến Ban lãnh đạo Chi cục
cùng toàn thể các anh chị phòng quy hoạch đất đai tạo
điều kiện thuận lợi, giúp đỡ em trong suốt quá trình tìm
hiểu thực tế và hoàn thành chuyên đề.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất
đến gia đình, bạn bè đã động viên, giúp đỡ em trong
suốt quá trình học tập tại trường.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do thời gian
thực tập có hạn, năng lực bản thân cịn hạn chế nên
đề tài khơng tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong
nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô, bạn bè

SVTH: Nguyễn Thị Dung

i


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

để đề tài được hoàn thiện hơn.
Huế, tháng 5 năm
2014
Sinh viên
Nguyễn Thị Dung
MỤC LỤC
Lời Cảm Ơn.................................................................................................................................i
MỤC LỤC..................................................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT...........................................................................................iv
DANH MỤC BIỂU ĐỒ.............................................................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU..............................................................................................vi
TÓM TẮT CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP................................................................................vii
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................................1
I. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.......................................................................................1
II. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU...............................................................................................2
III. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU..........................................................................................2
IV. PHẠM VI NGHIÊN CỨU................................................................................................2
V. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................................................................2
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.............................................................4
Chương I CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT............................................................................................................................................4

1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI........................4
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất........................................................................4
1.1.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất........................................................................5
1.1.2.1. Tính lịch sử xã hội..............................................................................................5
1.1.3. Nội dung quy hoạch sử dụng đất...............................................................................6
1.1.3.1. Khoanh định các loại đất....................................................................................6
1.1.3.2. Điều chỉnh khoanh định cho phù hợp................................................................7
1.2. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT......................................7
1.2.1. Khái niệm quản lý quy hoạch sử dụng đất................................................................7
1.2.2. Nội dung quản lý quy hoạch sử dụng đất..................................................................7
1.2.2.1. Lập và xét duyệt đồ án quy hoạch sử dụng đất..................................................8
1.2.2.2. Lập các văn bản pháp quy về quy hoạch sử dụng đất........................................9
1.2.2.3. Quản lý việc đảm bảo sử dụng đất theo quy hoạch............................................9
1.2.2.4. Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất................................................................10
1.2.2.5. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xử lý
vi phạm về quy hoạch sử dụng đất................................................................................11
1.2.3. Sự cần thiết của quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất................................12
1.2.3.1. Đảm bảo việc sử dụng đất đúng chức năng, mục đích theo kế hoạch.............12
1.2.3.2. Nhằm nâng cao vai trị cuả đất đai đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội
.......................................................................................................................................12
1.2.3.3. Đảm bảo quá trình phát triển đất đai bền vững................................................13
1.2.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lý quy hoạch sử dụng đất..............................13
SVTH: Nguyễn Thị Dung

ii


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

1.2.4.1. Nhân tố kinh tế.................................................................................................13
1.2.4.2. Nhân tố xã hội..................................................................................................14
1.2.4.3. Nhân tố con người............................................................................................15
Chương II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
TỈNH THỪA THIÊN HUẾ.......................................................................................................15
2.1. KHÁI QUÁT VỀ TỈNH THỪA THIÊN HUẾ..............................................................16
2.1.1. Điều kiện tự nhiên...................................................................................................16
2.1.1.1. Vị trí địa lý.......................................................................................................16
2.1.1.2. Địa hình............................................................................................................17
2.1.1.3. Khí hậu, thời tiết..............................................................................................17
2.1.1.4. Thủy văn..........................................................................................................18
2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội trong thời gian qua........................................................19
2.1.2.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế...........................................................19
a. Khu vực kinh tế nông, lâm nghiệp và thủy văn.........................................................19
b. Khu vực kinh tế công nghiệp – xây dựng.................................................................19
c. Khu vực kinh tế du lịch - dịch vụ..............................................................................20
2.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập...........................................................20
a. Dân số........................................................................................................................20
b. Lao động việc làm.....................................................................................................20
c. Thu nhập và mức sống..............................................................................................20
2.1.3. Xu hướng đô thị hóa và phát triển kinh tế xã hội trong thời gian tới......................21
2.1.3.1. Xu hướng đơ thị hóa.........................................................................................21
2.1.3.2. Phương án mở rộng đơ thị Thừa Thiên Huế....................................................21
2.1.3.3. Mơ hình phát triển đô thị..................................................................................21
2.1.4. Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh đến năm 2020................................22
2.2. THỰC TRẠNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ....23
2.2.1. Thực trạng cơng tác quy hoạch sử dụng đất...........................................................23
2.2.1.1. Tình hình biến động đất đai.............................................................................23
2.2.2. Biến động sử dụng các loại đất...............................................................................23

2.2.2.1. Biến động đất nông nghiệp..............................................................................27
2.2.2.2. Biến động đất phi nông nghiệp........................................................................29
2.2.2.3. Biến động đất chưa sử dụng.............................................................................31
2.2.3. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước..................................32
2.2.3.1. Đánh giá các kết quả thực hiện các chi tiêu quy hoạch sử dụng đất................32
2.2.4. Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất...............................37
2.2.4.1. Những mặt đạt được.........................................................................................37
2.2.4.2. Những hạn chế.................................................................................................38
2.2.4.3. Nguyên nhân của những hạn chế.....................................................................39
2.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TỉNH
THỪA THIÊN HUẾ.............................................................................................................40
2.3.1. Lập và phê duyệt đồ án quy họach sử dụng đất......................................................40
2.3.1.1. Đối với cấp Tỉnh..............................................................................................40
2.3.1.2. Đối với cấp huyện............................................................................................40
2.3.1.3. Đối với cấp Xã.................................................................................................41
2.3.2. Lập các văn bản pháp quy về quy hoạch sử dụng đất.............................................42
2.3.2.1. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.........................................................................................................42

SVTH: Nguyễn Thị Dung

iii


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

2.3.2.2. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa hình, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.....................................................43

2.3.3. Quản lý việc sử dụng đất theo quy hoạch...............................................................43
2.3.3.1. Đăng ký sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất..................................................................................................................................44
2.3.3.2. Quản lý và phát triển thị trường chuyển quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản........................................................................................................................45
2.3.3.3. Quản lý và phát triển thị trường chuyển quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản........................................................................................................................46
2.3.4. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất......................46
2.3.5. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm
về quy hoạch sử dụng đất..................................................................................................48
2.3.5.1. Thanh tra, kiểm tra, xử lý các trường hợp vi phạm..........................................48
2.3.5.2. Giải quyết tranh chấp; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm về quy hoạch
sử dụng đất....................................................................................................................49
2.3.3. Đánh giá công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất tại tỉnh Thừa Thiên Huế..........50
Chương III MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI....................................................................52
3.1. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN BỘ MÁY NHÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT....................................................................................................52
3.1.1. Thực trạng bộ máy quản lý đất đai nói chung và quản lý quy hoạch sử dụng đất
hiện nay ở Thừa Thiên Huế...............................................................................................52
3.1.2. Một số giải pháp kiện toàn bộ máy quản lý............................................................53
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG VĂN BẢN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI. . .53
3.2.1. Về việc thiết lập và ban hành các văn bản..............................................................53
3.2.2.Tuyên truyền và hướng dẫn người dân thực hiện văn bản pháp luật.......................54
3.3. MỘT SỐ CÁC GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC CẤP GCN QSHNO VÀ QUYỀN
SDDO....................................................................................................................................55
3.3.1. Những tồn tại trong công tác cấp GCN QSHNO và quyền SDDO ở tỉnh Thừa
Thiên Huế..........................................................................................................................55
3.3.2. Một số giải pháp khắc phục....................................................................................56
3.3.2.1. Đối với các Chính phủ và Bộ ngành Trung ương............................................56

3.3.2.2. Đối với UBND Tỉnh.........................................................................................57
3.3.2.3. Đối với UBND các Huyện, Thị xã, Thành phố Huế........................................57
3.4. GIẢI PHÁP HỖ TRỢ CHO CÔNG TÁC THANH TRA, KIỂM TRA VÀ XỬ LÝ VI
PHẠM QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT..............................................................................58
PHẦN III: KẾT LUẬN.............................................................................................................60
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................................27

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TT Huế

: Thừa Thiên Huế

UBND

: Ủy Ban Nhân Dân

SVTH: Nguyễn Thị Dung

iv


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

GCN QSHNO

: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

SDĐO

: Sử dụng đất ở

SVTH: Nguyễn Thị Dung

v


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 4: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp (ha)...............................35

SVTH: Nguyễn Thị Dung

vi


Chun đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đồn Thanh Thanh

TĨM TẮT CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đất đai là một tài nguyên vô cùng q giá và khơng gì thay thế được. Luật đất
đai năm 1993 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tài liệu sản
xuất không thể thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,

là địa bàn phân bố dân cư, kinh tế, xã hội và quốc phòng an ninh …”. Làm thế nào để
không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất là vấn đề rất khó khăn, phức tạp đòi hỏi
phải đáp ứng nhiều yêu cầu thực tiễn đang đặt ra. Trong đó vấn đề hồn thiện quản lý
nhà nước về công tác quy hoạch sử dụng đất được coi là một trong những nội dung có
tính cấp thiết và tất yếu khách quan nhằm làm cơ sở tiền đề cho việc nâng cao hiệu quả
sử dụng đất đai.
Trong thời gian qua, tình hình quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất đai ở
tỉnh Thừa Thiên Huế đã đạt được nhiều kết quả đáng kể, song vẫn còn những hạn chế
cần phải quan tâm giải quyết. Để khắc phục những hạn chế đó, cần phải có một giải
pháp hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất đai
trên địa bàn. Vì vậy em chọn nghiên cứu đề tài “Thực trạng sử dụng và quản lý quy
hoạch sử dụng đất đai tại tỉnh ThừaThiên Huế”.
Mục tiêu của đề tài là: Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về quy hoạch sử
dụng đất ở Thành Phố Huế và đề xuất những giải pháp cơ bản, có tính khả thi nhằm
tăng cường quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế.
Bố cục Chuyên Đề tốt nghiệp gồm 3 phần: Phần 1: mở đầu, phần 2: nội dung và
kết quả nghiên cứu, phần 3: kết luận.
Phần 2 gồm 3 chương, trong đó chương 1 nêu lên những vấn đề chung về quy
hoạch sử dụng đất đai bao gồm khái niệm, đặc điểm và nội dung của quy hoạch sử
dụng đất. Ngoài ra, phần này cũng nêu lên những vấn đề cơ bản của quản lý nhà nước
về quy hoạch sử dụng đất, bao gồm: khái niệm, nội dung của quản lý nhà nước về quy
hoạch sử dụng đất, sự cần thiết của quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất, những
nhân tố ảnh hưởng đến quản lý quy hoạch sử dụng đất.
Trên cơ sở những vấn đề lý luận của chương 1, chương 2 đi vào nghiên cứu tình
hình điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội tỉnh Thừa Thiên Huế; phân tích thực trạng quy
SVTH: Nguyễn Thị Dung

vii

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

hoạch sử dụng đất,thực trạng công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất đai từ đó đánh
giá cơng tác quản lý quy hoạch sử dụng đất tại tỉnh Thừa Thiên Huế.
Từ những kết quả nghiên cứu ở chương 2, chương 3 đưa ra các giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn Tỉnh.
Trên đây là tóm tắt nội dung của Chuyên Đề tốt nghiệp, rất mong nhận được
những ý kiến nhận xét của các thầy cô trong Hội Đồng để em hoàn thiện hơn vấn đề
nghiên cứu.

SVTH: Nguyễn Thị Dung

viii


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
I. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá và khơng gì thay thế được. Luật
đất đai năm 1993 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, kinh tế, xã hội và quốc phòng an ninh
…”. Làm thế nào để không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất là vấn đề rất khó
khăn, phức tạp đòi hỏi phải đáp ứng nhiều yêu cầu thực tiễn đang đặt ra. Trong đó vấn
đề hồn thiện quản lý nhà nước về công tác quy hoạch sử dụng đất được coi là một

trong những nội dung có tính cấp thiết và tất yếu khách quan nhằm làm cơ sở tiền đề
cho việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai.
Trong thời gian qua, tỉnh Thừa Thiên Huế đã chú trọng đến công tác quy hoạch
đất đai ở tất cả các cấp. Tổ chức xây dựng và quản lý quy hoạch sử dụng đất đai để tạo
điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững nhằm mang lại lợi ích cao nhất, thực hiện
đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như
tư liệu sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và mơi trường. Q trình quản lý nhà
nước về quy hoạch sử dụng đất đã đạt được nhiều kết quả đáng kể, song vẫn còn
những hạn chế cần phải quan tâm giải quyết, cụ thể như: chưa gắn kết quy hoạch sử
dụng đất với quy hoạch tổng thế phát triển kinh tế - xã hội ở trên địa bàn. Quy hoạch
sử dụng đất các cấp vẫn còn thiếu sự đồng bộ, chưa cụ thể, chi tiết dẫn tới quy hoạch
cịn mang tính chung chung, tính khả thi và tính hiệu quả sử dụng đất đai còn thấp.
Các cơ quan quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn tỉnh còn chưa
tuân thủ đầy đủ các quy trình, quy phạm, trong quá trình quy hoạch sử dụng đất đai.
Mặt khác, cịn thiếu các phương án quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết.
Để khắc phục tình trạng này cần phải có một giải pháp hữu hiệu nhằm nâng cao
hiệu quả quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn. Vì vậy việc
nghiên cứu đề tài “Thực trạng sử dụng và quản lý quy hoạch sử dụng đất đai tại
tỉnh Thừa Thiên Huế” thực sự có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn đáp ứng yêu cầu
đang đặt ra hiện nay trên địa bàn Tỉnh Thừa Thiên Huế.
SVTH: Nguyễn Thị Dung

1


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

II. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất ở
Thành Phố Huế.
- Đề xuất những giải pháp cơ bản, có tính khả thi nhằm tăng cường quản lý nhà
nước về quy hoạch sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế.
2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trị của nhà nước trong q trình
xây dựng quy hoạch sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất trên
địa bàn Tỉnh Thừa Thiên Huế trong giai đoạn vừa qua, rút ra những ưu điểm và tồn tại,
những nguyên nhân và các tác động của nó đến q trình phát triển kinh tế xã hội của
Thỉnh TT Huế.
- Xây dựng các hệ thống giải pháp có tính khả thi để tăng cường vai trị quản lý
nhà nước trong cơng tác quy hoạch sử dụng đất, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh
tế xã hội Tỉnh TT Huế.
III. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Tập trung nghiên cứu các nội dung liên quan trong phạm vi quản lý nhà nước về
quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn Tỉnh Thừa Thiên Huế thuộc giai đoạn quy hoạch.
IV. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Phạm vi thời gian: từ ngày 10 tháng 02 năm 2014 tới ngày 17 tháng 5 năm 2014
V. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu.
+ Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: thu thập số liệu, tài liệu và các thông tin
liên quan đến đề tài qua các báo cáo, thống kê của các phòng: phòng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai; phịng đăng kí và thống kê đất đai thuộc chi cục Quản Lý Đất
Đai, sở Tài Nguyên Môi Trường tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo.
Tham khảo ý kiến của cán bộ địa chính, cán bộ sở Tài nguyên và Môi trường.
SVTH: Nguyễn Thị Dung

2


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

-Phương pháp phân tích và xử lí số liệu.
+ Xử lý các số liệu đã thu thập được để thiết kế các bảng biểu, để so sánh được
sự biến động sử dụng đất qua các năm, để đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử
dụng đất của kỳ quy hoạch.
- Phương pháp kế thừa:
+ Kế thừa các số liệu có sẵn để làm tài liệu tham khảo và nghiên cứu trong quá
trình thực hiện đề tài.

SVTH: Nguyễn Thị Dung

3


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

PHẦN II: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Chương I
CƠ SỞ LÍ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai là sự đánh giá tiềm năng đất nước có hệ thống, tính
thay đổi trong sử dụng đất đai và những điều kiện kinh tế xã hội để chọn lọc và thực
hiện các sự chọn lựa sử dụng đất đai tốt nhất. Đồng thời quy hoạch sử dụng đất đai
cũng là chọn lọc và đưa vào thực hành những sử dụng đất đai đó mà nó phải phù hợp
với yêu cầu cần thiết của con người về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên trong
tương lai.
Do đó, trong quy hoạch cho thấy:
Những sự cần thiết phải thay đổi
Những cần thiết cho việc cải thiện quản lý
Những cần thiết cho kiểu sử dụng đất đai hoàn toàn khác nhau trong các trường
hợp cụ thể khác nhau.
Công tác quy hoạch sử dụng đất phải đạt 3 mục tiêu sau đây:
Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng các điều kiện khơng gian cho q trình sản xuất
mở rộng của xã hội.
Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và những
tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người.
Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác và bảo
vệ tài nguyên môi trường.
Quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình bố trí, sắp xếp các loại đất đai cho các
ngành, các lĩnh vực trên 1 địa bàn, 1 vùng lãnh thổ một cách hợp lý nhất. Nó là một
khâu trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, là một khâu không thể thiếu
được trước khi đưa ra các chương trình, kế hoạch phát triển kinh tế ở nước ta.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của nhà nước về tổ chức sử
SVTH: Nguyễn Thị Dung

4


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

dụng và quản lý đất khu dân cư đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả cao nhất thơng qua việc
phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng khu đất dân cư một cách khoa học nhằm tiết
kiệm đất đai và bảo vệ môi trường.
1.1.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch được lập ra từ việc nghiên cứu tổng hợp các vấn đề liên quan như: các
vấn đề về lịch sử, xã hội, tính lợi ích lâu dài… Quy hoạch sử dụng đất đai cũng được
hình thành từ q trình nghiên cứu đó, chính vì vậy mà nó có đặc điểm sau:
1.1.2.1. Tính lịch sử xã hội
Ngày nay người ta đang cố gắng cải tiến phương pháp quy hoạch sử dụng đất
bằng cách nhằm vào các mục đích phát triển, nâng cao điều kiện sống, cung cấp các
dịch vụ cơng cộng một cách có hiệu quả… Mặc dù vậy nhưng quy hoạch sử dụng đất
vẫn luôn mang đậm màu sắc lịch sử xã hội vì lịch sử phát triển xã hội chính là lịch sử
phát triển quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện đồng thời là yếu
tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản
xuất. Vì vậy, nó ln là bộ phận của phương thức sản xuất xã hội.
Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất mang
tính tự phát hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý là phương
tiện mở rộng, củng cố bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập trung đất đai để
mua, bán…
1.1.2.2. Tính tổng hợp
Như chúng ta đã biết quy hoạch sử dụng đất là tổng hợp các biện pháp nhằm đảm
bảo hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất. Đặc điểm này thể hiện rằng quy hoạch sử
dụng đất làm nhiệm vụ tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hòa các mâu thuẫn,
tổ chức, bố trí sử dụng đất phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và hiện trạng
sử dụng đất.
1.1.2.3. Sử dụng đất
Đất đai là một tư liệu sản xuất vơ cùng quan trọng, nó có tính chất vĩnh cửu

khơng mất đi trong q trình sử dụng mà chỉ có thể là xói mịn, thối hóa tính chất
màu mỡ của đất đai, hoặc biến đổi các tính chất khác của đất đai. Việc tiến hành quy
hoạch là để đáp ứng một cách phù hợp và có hiệu quả nhu cầu trước mắt cũng như yêu
SVTH: Nguyễn Thị Dung

5


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

cầu của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai bằng các biện pháp sử
dụng và bảo vệ đất như: thâm canh, cải tạo, bồi dưỡng tính chất màu mỡ của đất, sử
dụng bền vững đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất là việc căn cứ vào các mục tiêu chiến lược vĩ mô trung và
dài hạn, các định hướng sử dụng đất đai và các dự báo xu thế biến động đất đai dài hạn
của những yếu tố kinh tế - xã hội, để từ đó xác định các quy hoạch sử dụng đất cụ thể
trong và dài hạn đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ
mơ, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất.
1.1.2.4. Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị về chính sách xã hội.
Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên quan đến đất
đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu
phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội, tuân thủ các
quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái…
1.1.2.5. Tính khả biến
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đốn trước theo nhiều phương diện
khác nhau. Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện
trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong

thời kỳ xác định. Khi xã hội phát triển, khoa học kĩ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách
và tình hình kinh tế biến đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất đai khơng cịn
phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ sung, hồn thiện quy hoạch và điều chỉnh là biện pháp
cần thiết, điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất đai
ln là quy hoạch động. Một q trình lập lại theo hình xoắn ốc “ quy hoạch… thực
hiện… điều chỉnh… tiếp tục thực hiện… ” với chất lượng, mức độ hoản thiện và tính
phù hợp ngày càng cao.
1.1.3. Nội dung quy hoạch sử dụng đất
1.1.3.1. Khoanh định các loại đất
+ Điều tra, nghiên cứu, phân tích và tổng hợp các điều kiện tự nhiên, tài nguyên
thiên nhiên và cảnh quan mơi trường.
+ Điều tra, nghiên cứu, phân tích và tổng hợp các điều kiện kinh tế - xã hội.
SVTH: Nguyễn Thị Dung

6


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

+ Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai, hiệu quả kinh tế - xã hội của
việc sử dụng đất đai, mức độ thích hợp của đất đai để sử dụng vào các mục đích sản
xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, chuyên dùng, khu dân cư nông thôn, phát triển đô thị.
+ Quan điểm về định hướng sử dụng đất đai nhằm đáp ứng các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.
+ Đề xuất các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất, bảo đảm đất đai được sử
dụng hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường sinh thái
để phát triển bền vững.
1.1.3.2. Điều chỉnh khoanh định cho phù hợp

Trong từng thời kì nếu có sự thay đổi về mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội liên
quan đến việc sử dụng đất đai thì điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp.
Việc điều chỉnh quy hoạch có thể diễn ra ở tất cả các giai đoạn quy hoạch. Điều
chỉnh quy hoạch vùng phụ thuộc vào việc xuất hiện những nguồn lực mới của khu vực
hoặc có những xu hướng phát triển mới, khác với ý đồ quy hoạch đã được duyệt. Quy
hoạch vùng chịu ảnh hưởng nhiều của việc phân chia vùng kinh tế, vùng kinh tế trọng
điểm… Mọi tác động từ bên ngoài hay bên trong vào vùng lãnh thổ đều có thể ảnh
hưởng đến quỹ đạo phát triển của vùng. Những vấn đề điều chỉnh quy hoạch vùng
không nên đi trái với quy hoạch được duyệt, thậm chí không nên đi quá xa ý tưởng
quy hoạch, nên điều chỉnh vào việc phát triển đô thị cho phù hợp với thực tế phát triển
của vùng.
1.2. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niệm quản lý quy hoạch sử dụng đất
Quản lý quy hoạch sử dụng đất là tổng thể các biện pháp, cách thức mà chính
quyền vận dụng các cơng cụ quản lý để tác động vào các hoạt động sử dụng đất (hoạt
động xây dựng, sử dụng đất mục đích sản xuất) nhằm đạt được các mục tiêu đề ra.
1.2.2. Nội dung quản lý quy hoạch sử dụng đất
Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất là cụ thể hóa chiến lược ổn địnhvà phát
triển kinh tế - xã hội theo chiến lược đã hoạch định nhằm đảm bảo sự phát triển bền
vững. Đồ án quy hoạch sử dụng đất được duyệt là cơ sở pháp lý để quản lý việc sử
dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là một công cụ để đảm bảo sự phát triển ổn định, cân
SVTH: Nguyễn Thị Dung

7


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

đối, hài hòa giữa các ngành, các thành phần kinh tế và tạo điều kiện phát triển toàn
diện các lĩnh vực. Để phát huy tốt vai trò của quy hoạch sử dụng đất cần có biện pháp
quản lý quy hoạch đó một cách hợp lý, sau đây là nội dung của công tác quản lý quy
hoạch sử dụng đất:
1.2.2.1. Lập và xét duyệt đồ án quy hoạch sử dụng đất
- Lập đồ án quy hoạch sử dụng đất: Đồ án quy hoạch sử dụng đất đô thị xác định
phương hướng nhiệm vụ cải tạo xây và sử dụng đất, tạo không gian và môi trường
sống thuận lợi nhất. Đồ án quy hoạch sử dụng đất được lập cho một vùng có liên quan
chặt chẽ với nhau về mặt lãnh thổ, kinh tế, xã hội, dịch vụ và các mặt khác. Đồ án
chung quy hoạch sử dụng đất được lập cho giai đoạn từ 10-15 năm.
Đồ án quy hoạch sử dụng đất bao gồm các nội dung sau:
+ Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất quy hoạch.
+ Bản đồ hiện trạng và quỹ đất sử dụng.
+ Sơ đồ cơ cấu quy hoạch.
+ Bản đồ quy hoạch sử dụng đất hoặc bản đồ chia lô (đối với đồ án quy hoạch
chia lô).
-Việc xét duyệt đồ án quy hoạch: Việc quản lý xét duyệt đồ án quy hoạch được
nhà nước quy định do ba cơ quan khác nhau: cơ quan chuyên môn chịu trách nhiệm
lập đồ án quy hoạch, chính quyền quản lý có trách nhiệm trình cơ quan xét duyệt và cơ
quan giao trách nhiệm xét duyệt đồ án quy hoạch.
Phần văn bản: Thuyết minh tổng hợp, thuyết minh tóm tắt, phụ lục và các văn
bản thỏa thuận của các cơ quan thẩm định hoặc xét duyệt đồ án.
-Việc xét duyệt đồ án quy hoạch: Việc quản lý xét duyệt đồ án quy hoạch được
nhà nước quy định do ba cơ quan khác nhau: cơ quan chuyên môn chịu trách nhiệm
lập đồ án quy hoạch, chính quyền quản lý đơ thị cơ trách nhiệm trình cơ quan xét
duyệt và cơ quan giao trách nhiệm xét duyệt đồ án quy hoạch.
Đồ án quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là
cơ sở pháp lý để quản lý, tiến hành công tác đầu tư xây dựng, lập các thiết kế cải tạo,
xây dựng hàng năm, ngắn hạn và dài hạn thuộc các ngành và địa phương.
Việc xét duyệt các đồ án quy hoạch phải căn cứ vào nội dung yêu cầu lập quy

SVTH: Nguyễn Thị Dung

8


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

hoạch, đồ án phải bám sát mục tiêu kinh tế chính trị của địa phương.
Hồ sơ thiết kế quy hoạch cần được trình bày theo đúng quy định việc lập các đồ
án quy hoạch đồng thời nội dung đồ án phải tuân theo các tiêu chuẩn, quy phạm và
quy trình lập đồ án quy hoạch.
Chính quyền được các nhà nước ủy quyền xét duyệt đồ án quy hoạch sử dụng đất
cần giao cho các bộ phận chuyên môn theo dõi, kiểm tra, sốt xét trước khi đồ án được
đưa ra trình duyệt.
1.2.2.2. Lập các văn bản pháp quy về quy hoạch sử dụng đất
Khi đã có đồ án quy hoạch sử dụng đất do cơ quan chuyên môn lập ra, nhà quản
lý ở các cấp chính quyền có trách nhiệm xem xét, nghiên cứu các đồ án quy hoạch đó
và đưa ra các hướng dẫn cho dân cư về việc cấp chứng chỉ sử dụng đất khi giao đất sử
dụng lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn.
Ban hành các chính sách về quản lý quy hoạch sử dụng đất, lãnh đạo các cấp
chính quyền ban hành các hướng dẫn.
Dựa vào bản quy hoạch tổng thể và chi tiết về sử dụng đất để ban hành bản đồ về
chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng trên các đường phố chính.
1.2.2.3. Quản lý việc đảm bảo sử dụng đất theo quy hoạch
Việc thực hiện quản lý sử dụng đất theo quy hoạch được thể hiện qua rất nhiều
công việc như: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng, thẩm
định các dự án đầu tư liên quan đến việc sử dụng đất đô thị, hướng dẫn nhân dân thực
hiện theo quy hoạch…

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là một nội dung quan trọng trong
công tác quản lý đất đai, cần phải thiết lập mối quan hệ pháp lý về sử dụng đất giữa
nhà nước với người sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị như
một chứng thư pháp lý chứng nhận mối quan hệ đó.
- Cấp phép xây dựng là biện pháp kiểm soát về mặt kiến trúc, cảnh quan, sử dụng
kết cấu hạ tầng, không gian liền kề và khơng gian cơng cộng một cách cụ thể, có thể
giám sát và kiểm tra trong q trình thi cơng. Hiện nay, cấp phép xây dựng là biện pháp
quản lý và kiếm sốt khơng chỉ ở Việt Nam mà cịn ở khắp các đô thị trên thế giới.
- Thẩm định các dự án đầu tư liên quan đến việc sử dụng đất đô thị: đây cũng là
SVTH: Nguyễn Thị Dung

9


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

một trong những biện pháp quản lý sử dụng đất đai, công tác thẩm định này thường
yêu cầu đối với những chủ sử dụng đất với diện tích lớn.
1.2.2.4. Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất
- Giao đất: Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất cần phải lập hồ sơ xin
giao đất. Hồ sơ đó có các nội dung như sau: đơn xin giao đất, dự án đầu tư xây dựng
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bản đồ địa chính tỉnh hoặc thành
phố trực thuộc Trung ương. Tùy thuộc vào quy mô đất đai và mức độ quan trọng của
dự án đầu tư mà chính quyền ra quyết định phê duyệt.
Sau khi cá nhân, tổ chức có quyết định giao đất thì chính quyền các cấp tổ chức
thực hiện quyết định này. Cụ thể là Ủy ban nhân dân thành phố, quận, huyện, thị xã có
trách nhiệm thu hồi đất trong phạm vi địa phương mình quản lý.
Các chủ đầu tư được giao đất phải kê khai, đăng ký sử dụng đất tại Ủy ban nhân

dân phường, thị xã đang quản lý khu đất đó đồng thời phải tiến hành ngay các thủ tục
chuẩn bị đầu tư xây dựng như xin chứng chỉ quy hoạch, thiết kế cơng trình, xin phép
xây dựng…
Khi có sự thay đổi mục đích sử dụng đất thì chủ đầu tư phải xin ý kiến cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư. Nếu sau 12 tháng (kể từ khi nhận đất), chủ đầu
tư vẫn không tiến hành sử dụng đất theo dự án được phê duyệt thì quyết định giao đất
khơng cịn giá trị. Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích khác.
- Thuê đất: Cũng như việc giao đất, tổ chức và cá nhân muốn thuê đất để sử dụng
vào mục đích nào đó đều phải nộp hồ sơ xin th đất. Hồ sơ bao gồm: đơn xin thuê
đất, thiết kế sơ bộ mặt bằng khu đất xin thuê (kèm thuyết minh), bản đồ địa chính khu
đất xin thuê, giới thiệu địa điểm của Sở Xây Dựng.
Trình tự và thủ tục thuê đất cũng giống như trình tự và thủ tục giao đất. Nhà nước
cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất để sử dụng vào các mục đích sau: tổ chức
mặt bằng thi công xây dựng các công trình trong đơ thị, sử dụng mặt bằng làm kho bãi,
tổ chức các hoạt động xã hội (cắm trại, hội chợ, lễ hội…) và xây dựng các cơng trình cố
định theo các dự án đầu tư phát triển về sản xuất, kinh doanh, dịch vụ hay nhà ở. Việc
cho người nước ngoài thuê phải tiến hành theo Luật Đất đai và những quy định riêng.
Sở địa chính xem xét, điều tra hồ sơ và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền
SVTH: Nguyễn Thị Dung

10


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

quyết định cho thuê đất. Khi có quyết định cho thuê đất thì cơ quan nhà nước được
Nhà nước ủy quyền ký hợp đồng với bên thuê đất.
Bên thuê đất có nghĩa vụ: sử dụng đất đúng mục đích, nộp tiền thuê đất, lệ phí

địa chính, thực hiện các cam kết hợp đồng. Khi hết hạn thuê đất, đối với trường hợp sử
dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không được
làm hư hỏng các cơng trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật liên quan và bàn giao lại đất cho
bên thuê.
Đối với những thành phần có quy hoạch nhưng chưa sử dụng đến thì chính quyền
các cấp có thể giao hoặc cho th có thời hạn sao cho khơng ảnh hưởng xấu đến q
trình phát triển đô thị.
- Thu hồi đất: Việc thu hồi đất của người đang sử dụng để phục vụ mục đích
cơng cộng khác thường xun xảy ra. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần ra quyết
định thu hồi đất, chính quyền các cấp phải thơng báo cho chủ đang sử dụng đất biết lý
do thu hồi đất, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất và về tài sản
gắn với đất. Nếu chủ sử dụng đất là nhà ở của dân cư đô thị thì chính quyền đơ thị cần
xây dựng dự án di dân, tái định cư, giải phóng mặt bằng và tạo điều kiện sinh hoạt cần
thiết ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.
Cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi cần phải chấp hành nghiêm chỉnh các quyết
định của chính quyền, nếu họ cố tình khơng chấp hành thì bị cưỡng chế ra khỏi khu đất
đang sử dụng. Trong trường hợp họ tự nguyện chuyển nhượng, thừa kế, biếu tặng,
chuyển đổi quyền sở hữu nhà và sở hữu đất thì việc đền bù di chuyển và giải phóng
mặt bằng do hai bên thỏa thuận. Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất và giao đất về thủ
tục theo quy định của pháp luật.
1.2.2.5. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo
và xử lý vi phạm về quy hoạch sử dụng đất
Công tác thanh tra về quy hoạch sử dụng đất là thanh tra việc chấp hành các chế
độ, quy định về việc sử dụng đất theo quy hoạch.
Giải quyết các tranh chấp, khiếu nại hay tố cáo của công dân về đất đai dựa trên
cơ sở hệ thống pháp luật hiện hành.
Đất đai là tài nguyên quốc gia và việc sử dụng nó như thế nào đã được lập kế
SVTH: Nguyễn Thị Dung

11

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

hoạch cụ thể. Nên tổ chức và cá nhân nào vi phạm đều bị xử lý. Tùy theo mức độ vi
phạm khác nhau mà có thể xử lý hành chính hay đưa ra truy tố trước pháp luật. Các vi
phạm thường xảy ra là sử dụng đất trái phép, hủy hoại đất, chuyển quyền sử dụng đất
trái phép, lợi dụng chức vụ quyền hạn về giao đất, thuê đất, thu hồi đất….
Như vậy công tác quản lý đất đai liên quan đến hệ thống cơ sở chính sách phát
triển kinh tế, xã hội ở đơ thị. Việc quản lý đất mang tính kế thừa rõ rệt cho nên muốn
cho công tác quản lý đất vào nề nếp thì trước tiên phải hồn thiện cơ chế chính sách,
giải quyết các vấn đề tồn đọng do lịch sử để lại. Để quản lý tốt việc sử dụng các loại
đất theo đúng quy hoạch thì chính quyền các cấp cần có các giải pháp đồng bộ về
chính trị, kinh tế, xã hội làm cho mọi người dân đô thị hiểu và thực hiện theo đúng
những quy định của quản lý.
1.2.3. Sự cần thiết của quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất
Đất đai là yếu tố cần thiết cho mọi quá trình phát triển của xã hội, nhưng khối
lượng đất lại có hạn chính vì vậy cần phải lập ra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
hợp lý. Việc lập được quy hoạch sử dụng đất là vơ cùng khó khăn tuy nhiên để đảm
bảo thực hiện đúng theo quy hoạch còn khó khăn hơn, chính vì vậy vai trị của cơng
tác quản lý quy hoạch sử dụng đất là vô cùng quan trọng. Chúng ta có thể tóm tắt vai
trị đó như sau:
1.2.3.1. Đảm bảo việc sử dụng đất đúng chức năng, mục đích theo kế hoạch
Vai trị của nhà nước là hết sức quan trọng trong việc đảm bảo người dân thực
hiện đúng quyền sử dụng đất được nhà nước cho phép. Tình trạng sử dụng đất khơng
đúng mục đích được nhà nước giao hiện đang diễn ra ở rất nhiều khu vực ở trong toàn
bộ đất nước.
Hiện nay quá trình đơ thị hóa diễn ra tương đối nhanh và ở hầu hết các đô thị, mà

một tiền đề quan trọng của đơ thị hóa đó là mục đích chuyển đổi sử dụng đất. Tuy nhiên
nếu thiếu sự quản lý của nhà nước thì việc chuyển đổi này sẽ diễn ra theo mong muốn chủ
quan của người dân mà không theo quy hoạch đã được lập. Việc chuyển đổi mục đích sử
dụng đất trong q trình đơ thị hóa và trong giai đoạn phát triển kinh tế cao diễn ra cực kì
phức tạp, địi hỏi phải có sự quản lý, kiểm tra thường xuyên của các cấp chính quyền.
1.2.3.2. Nhằm nâng cao vai trò cuả đất đai đối với quá trình phát triển kinh tế
SVTH: Nguyễn Thị Dung

12


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

- xã hội
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó có vai trị hết sức quan trọng trong phát
triển kinh tế, xã hội của mỗi địa phương, đặc biệt là ở các đô thị. Đất đai nếu được sử
dụng tốt thì nó là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, nhưng ngược lại nếu đất
đai không được sử dụng một cách hợp lý thì sẽ dễ xảy ra tình trạng nơi khơng cần đất
thì sử dụng bừa bãi, lãng phí, trong khi nơi khác thực sự thiếu thì lại khơng có đất để
sản xuất. Muốn nâng cao vai trị của đất trong q trình phát triển kinh tế xã hội cần có
sự điều tiết và quản lý của nhà nước.
Nền kinh tế càng phát triển thì vai trò của đất đai ngày càng quan trọng, đất đai
được coi là một tư liệu sản xuất đặc biệt chính vì vậy mà việc sử dụng nó như thế nào
đã được các cơ quan nhà nước lập ra quy hoạch và kế hoạch sử dụng cụ thể. Tuy
nhiên, không phải mọi nơi, mọi lúc đều thực hiện sử dụng đất theo đúng như quy
hoạch, mà ln cần phải có sự quản lý và giám sát của nhà nước.
1.2.3.3. Đảm bảo quá trình phát triển đất đai bền vững
Đất đai là một tài ngun quan trọng, nó khơng chỉ cần ở hiện tại mà còn rất cần

cho cả tương lai. Chính vì vậy, việc sử dụng đất hiện nay địi hỏi không chỉ đáp ứng
tốt yêu cầu hiện tại mà còn đảm bảo phục vụ tốt cho tương lai. Đa số người dân khi sử
dụng đất đều có dự định sử dụng triệt để tất cả những gì có thể nhằm tối đa hóa hiệu
quả sử dụng hiện tại mà khơng có ý thức cải tạo và bảo vệ đất đai, tình trạng sử dụng
đất như vậy khơng đảm bảo đất đai được phát triển bền vững. Yêu cầu đặt ra đối với
các nhà quản lý hiện nay là phải đảm bảo được việc điều tra khảo sát các loại đất sau
đó đưa ra kế hoạch sử dụng và bảo vệ tài nguyên đất một cách hợp lý.
1.2.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lý quy hoạch sử dụng đất
Trong q trình quản lý các nhà quản lý ln lập ra cho mình một chương trình
cũng như kế hoạch quản lý riêng, nhằm đạt hiệu quả quản lý cao nhất. Tuy nhiên, do
xã hội luôn phát triển làm cho việc sử dụng đất đai cũng biến đổi hết sức phức tạp,
điều này gây khó khăn rất nhiều đối với cơng tác quản lý. Chính vì vậy mà họ ln cố
gắng tìm ra những nhân tố ảnh hưởng tới cơng tác quản lý, nhằm hạn chế những ảnh
hưởng tiêu cực mà nó có thể gây ra đồng thời tận dụng những tác động tích cực.
Những nhân tố ảnh hưởng đó là:
1.2.4.1. Nhân tố kinh tế
SVTH: Nguyễn Thị Dung

13


Chun đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đồn Thanh Thanh

Trình độ kinh tế của một giai đoạn phát triển được thể hiện: cơ sở hạ tầng hiện
tại, tiềm năng kinh tế,… các nhân tố này ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả sử dụng đất.
Nền kinh tế phát triển ở giai đoạn cao, có điều kiện đầu tư vào cải tạo nâng cấp đất đai
thì chất lượng đất đai ngày càng tốt hơn. Nhưng q trình phát triển kinh tế địi hỏi
một khối lượng lớn đất đai được đưa vào sử dụng, khơng những thế đất đai cịn được

khai thác triệt để hơn. Ngược lại với nền kinh tế lạc hậu, kém phát triển, đất đai chủ
yếu được sử dụng trong sản xuất nơng nghiệp thì hiệu quả sử dụng thấp. Tuy nhiên,
trong giai đoạn hiện nay đang diễn ra quá trình nền kinh tế phát triển nên quá trình
chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang các loại đất khác diễn ra tương đối phức tạp nên
công tác quản lý càng trở nên quan trọng hơn.
Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần như hiện nay thì đất đai cũng trở
thành một loại hàng hóa được đưa ra trao đổi và mua bán trên thị trường, sau mỗi lần
mua đi bán lại trên thị trường, đất đai thường bị thay đổi mục đích sử dụng. Mặc dù
việc mua bán đất đai trên thị trường đã được sự quản lý của nhà nước, tuy nhiên sau đó
đất đai được sử dụng như thế nào, vào mục đích gì thì các nhà quản lý cũng không
quan tâm mà phải kiểm tra và nhắc nhở đảm bảo việc sử dụng đất đúng quy hoạch.
1.2.4.2. Nhân tố xã hội
Nhân tố xã hội bao gồm các yếu tố như: pháp luật, văn hóa truyền thống, chế độ
xã hội,… các nhân tố này có ảnh hưởng không nhỏ tới công tác quản lý quy hoạch sử
dụng đất.
Đặc biệt là yếu tố pháp luật, pháp luật là do nhà nước đặt ra chung với cả nước
tuy nhiên ở mỗi địa phương với điều kiện kinh tế, xã hội khác nhau thì đều có cơ chế
quản lý khác nhau. Pháp luật là một công cụ hữu hiệu nhất trong quản lý nhằm đảm
bảo tính cơng bằng đối với mọi người dân trong quá trình khai thác và sử dụng đất.
Pháp luật ở một địa phương nếu được lập ra chặt chẽ và phù hợp với cơ chế ở địa
phương đó thì cơng việc quản lý có thể sẽ đỡ vất vả hơn và ngược lại.
Nhân tố văn hóa, truyền thống và phong tục tập quán có ảnh hưởng trực tiếp tới
tác phong và tư duy của người dân trong việc sử dụng đất. Nếu người dân địa phương
có ý thức sử dụng đất tốt, có ý thực chấp hành nghiêm chỉnh luật pháp thì cơng tác
quản lý sẽ đơn giản hơn, nhưng nếu người dân vốn đã không có ý thức sử dụng hợp lý,
SVTH: Nguyễn Thị Dung

14

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

đất đúng pháp luật thì cơng tác quản lý sẽ cực kì khó khăn phức tạp.
Chế độ xã hội là yếu tố liên quan đến hệ thống cơ chế quản lý hiện tại của địa
phương đó, nếu hệ thống quản lý trên tất cả các lĩnh vực khác nhau như an ninh, quốc
phịng, giáo dục,… tốt thì đó là điều kiện tiền đề quan trọng đối với công tác quản lý
quy hoạch sử dụng đất, tuy nhiên nếu chế đọ xã hội có bộ máy quản lý lỏng lẻo khơng
nghiêm túc thì đó quả là khó khăn lớn đối với cơng tác quản lý sử dụng đất.
1.2.4.3. Nhân tố con người
Quản lý quy hoạch sử dụng đất xét về thực chất chính là quản lý các hoạt động
của con người trong quá trình sử dụng đất. Việc quản lý là của nhà quản lý, cịn việc
sử dụng đất thì lại tùy thuộc vào mỗi con người, nếu mỗi người dân ngay từ đầu đã có
những nhận thức đúng đắn và có ý thức nghiêm chỉnh chấp hành các quy định của nhà
nước trong quá trình sử dụng đất thì sẽ tạo điều kiện rất tốt cho công tác quản lý.
Nhân tố con người còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố như: trình độ văn hóa, ý thức
của người dân và mật độ dân cư sinh sống trên địa bàn… Mỗi nhân tố trên đều có tác
động đến cơng tác quản lý. Xã hội càng phát triển thì việc quản lý sử dụng đất đai càng
phức tạp, khi trình độ văn hóa được nâng lên thì cơng tác quản lý cũng chưa chắc đã
đơn giản hơn, nếu trình độ văn hóa được nâng lên cùng với ý thức của con người trong
quá trình sử dụng thì cơng tác quản lý sẽ đơn giản hơn. Những nếu trình độ văn hóa
được nâng lên mà ý thức chấp hành luật pháp giảm đi thì cơng việc quản lý thực sự
gặp khó khăn. Cùng với q trình đơ thị hóa là sự tăng lên đáng kể của dân cư ở đô thị,
đất đai được phát huy tác dụng một cách tối đa. Tuy nhiên sự gia tăng mật độ dân cư
quá lớn và đột ngột khiến cho cơng tác quản lý gặp rất nhiều khó khăn.

Chương II
SVTH: Nguyễn Thị Dung

15


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
2.1. KHÁI QUÁT VỀ TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
2.1.1.1. Vị trí địa lý
Thừa Thiên Huế là một tỉnh thuộc vùng Bắc Trung Bộ và nằm trong vùng phát
triển kinh tế trọng điểm miền Trung, trải dài từ 15 o58’B đến 16o45’B và từ 107o03’Đ
đến 108o08’Đ, trên biển đến 117o20'Đ .
- Phía Bắc giáp tỉnh Quảng Trị.
- Phía Nam giáp thành phố Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam.
- Phía Tây giáp nước Cộng hịa nhân dân chủ nhân dân Lào.
- Phía Đơng giáp biển Đơng.
Thừa Thiên Huế nằm trên trục giao thông quan trọng xuyên Bắc - Nam, trục hành
lang Đông – Tây nối Thái Lan – Lào – Việt Nam theo đường 9. Thừa Thiên Huế ở vào
vị trí trung độ của cả nước, nằm giữa thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là
hai trung tâm lớn của hai vùng kinh tế phát triển nhất nước ta, là nơi giao thoa giữa điều
kiện tự nhiên – kinh tế – xã hội của cả hai miền Nam – Bắc. Thừa Thiên Huế là một
trong những trung tâm văn hoá, du lịch, trung tâm giáo dục đào tạo, y tế lớn của cả nước
và là cực phát triển kinh tế quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung.
Bờ biển của tỉnh dài 120 km, có cảng Thuận An và vịnh Chân Mây với độ sâu 18
– 20m đủ điều kiện xây dựng cảng nước sâu với cơng suất lớn, có cảng hàng không
Phú Bài nằm trên đường quốc lộ 1A và đường sắt xuyên Việt chạy dọc theo tỉnh, có 81
km biên giới với Lào.

Vị trí địa lý như trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho Thừa Thiên Huế phát triển
sản xuất hàng hoá và mở rộng giao lưu kinh tế – xã hội với các tỉnh trong cả nước và
quốc tế, tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học kĩ thuật, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế xã hội.

SVTH: Nguyễn Thị Dung

16


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: Th.S Trần Đoàn Thanh Thanh

2.1.1.2. Địa hình
Xét về vị trí, địa hình hiện tại lãnh thổ Thừa Thiên Huế được xem như là tận
cùng phía Nam của dãy núi trung bình Trường Sơn Bắc, phát triển theo hướng Tây
Bắc – Đơng Nam. Đến phía Nam tỉnh, kiến trúc và định hướng Tây Bắc – Đông Nam
của dãy Trường Sơn Bắc hoàn toàn bị biến đổi do khối núi trung bình á vĩ tuyến đâm
ngang ra biển Bạch Mã – Hải Vân xuất hiện đột ngột. Đặc trưng chung về địa hình của
dãy Trường Sơn Bắc là sườn phía Tây thoải, thấp dần về phía sơng Mêkơng, cịn sườn
phía Đơng khá dốc, bị chia cắt mạnh thành các dãy núi trung bình, núi thấp, gị đồi và
tiếp nối là đồng bằng duyên hải, đầm phá, cồn đụn cát chắn bờ và biển Đơng, trong đó
khoảng 75,% tổng diện tích là núi đồi, 24,9% diện tích là đồng bằng duyên hải, đầm
phá và cồn đụn cát nội đồng và chắn bờ.
Thừa Thiên Huế nằm trên một giải đất hẹp với chiều dài 127 km, chiều rộng
trung bình 60 km với đầy đủ các dạng địa hình: Rừng núi, gị đồi, đơng bằng, đầm phá
và biển…trong một khơng gian hẹp.
Nhìn chung địa hình của Thừa Thiên Huế phức tạp, bị chia cắt mạnh, hướng thấp
dần từ Tây sang Đông và có thể chia ra 5 vùng: vùng núi, vùng gò đồi, vùng đồng
bằng, vùng đầm phá, vùng cát ven biển.

2.1.1.3. Khí hậu, thời tiết
Đặc điểm chung của khí hậu Thừa Thiên Huế là nhiệt độ cao, độ ẩm lớn, mưa
theo mùa. Do vị trí địa lý và sự kéo dài của lãnh thổ theo vĩ tuyến, kết hợp với hướng
địa hình và hồn lưu khí quyển đã tác động sâu sắc đến việc hình thành một kiểu khí
hậu đặc trưng và tạo nên những hệ quả phức tạp trong chế độ mưa, chế độ nhiệt và các
yếu tố khí hậu khác.
- Chế độ nhiệt:
Thành phố Huế có mùa khơ nóng và mùa mưa ẩm lạnh. Nhiệt độ trung bình hàng
năm vùng đồng bằng khoảng 24°C - 25°C.
+ Mùa nóng: từ tháng 5 đến tháng 9, chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam nên khơ
nóng, nhiệt độ cao. Nhiệt độ trung bình các tháng nóng là từ 27°C - 29°C, tháng nóng
nhất (tháng 5, 6) nhiệt độ có thể lên đến 38°C- 40°C.

SVTH: Nguyễn Thị Dung

17