Đánh giá kết quả cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường phú lương, quận hà đông, tp hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN
----------o0o----------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CẤP MỚI, CẤP ĐỔI, CẤP LẠI GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHÚ
LƯƠNG, QUẬN HÀ ĐÔNG, T.P HÀ NỘI

NGÀNH
MÃ SỐ

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
: 7850103

Giáo viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Bá Long
Sinh viên thực hiện

: Nguyễn Xuân Phong

Mã sinh viên

: 1654010161

Lớp

: K61 - QLĐĐ

Khóa

: 2016 - 2020

Hà Nội, 2020


LỜI CẢM ƠN
Để đánh giá quá trình học tập, rèn luyện cũng như hồn thành chương
trình đào tạo khóa học 2016– 2020 tại Trường Đại học Lâm nghiệp, được sự
nhất trí của Nhà trường, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn tôi đã
tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá kết quả cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phú Lương, quận Hà
Đông, T.P Hà Nội giai đoạn 2015 – 2019”.
Để hồn thành khóa luận ngồi sự cố gắng của bản thân, tơi cịn nhận
được sự giúp đỡ, quan tâm nhiệt tình của các thầy, cơ giáo trong Trường Đại
học Lâm nghiệp cùng toàn thể cán bộ nơi thực tập và sự cổ vũ động viên của
gia đình, bạn bè. Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu
sắc tới các thầy, cô giáo Trường Đại học Lâm nghiệp cùng các cán bộ công
nhân viên tại Văn phòng đăng ký đất đai, Cán bộ địa chính, đội thanh tra xây
dựng phường Phú Lương, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội, bạn bè. Đặc biệt,
tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Bá Long, người trực tiếp
hướng dẫn đã nhiệt tình giúp đỡ, truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm
quý báu và đã tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành tốt khóa luận này.
Trong thời gian thực hiện đề tài mặc dù bản thân đã rất cố gắng,
nhưng do lần đầu làm quen với công tác nghiên cứu, thời gian và năng lực
bản thân cịn hạn chế nên khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót nhất định. Vì
vậy, tơi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp, bổ sung của các thầy, cơ
giáo và các bạn để bài khóa luận tốt nghiệp được hồn thiện hơn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 05 tháng 06 năm 2020
Sinh viên
Nguyễn Xuân Phong

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
MỤC LỤC ......................................................................................................... ii
DANH MỤC HÌNH ẢNH ................................................................................ v
DANH MỤC BẢNG SỐ LIỆU ........................................................................ v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................. 1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ...................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................... 3
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................. 3
2.1.1. Khái niệm về đất đai ............................................................................... 3
2.1.2. Vai trò của đất đai................................................................................... 3
2.1.3. Đăng ký quyền sử dụng đất ..................................................................... 4
2.2. KHÁI QUÁT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..... 5
2.2.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ............................... 5
2.2.2. Quy định về mẫu Giấy chứng nhận......................................................... 5
2.2.3. Vai trò của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................... 7
2.3. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CÔNG TÁC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ...................................................................................................... 8
2.3.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................ 8
2.3.2. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 10
2.3.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................... 12

2.3.4. Căn cứ pháp lý của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..... 12
2.4. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................... 14
ii


2.4.1. Tình hình cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam.. 14
2.4.2. Tình hình cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thế
giới .................................................................................................................. 16
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 18
3.1. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU .............................................. 18
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 18
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 18
3.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 18
3.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 18
3.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ................................... 18
3.3.2. Phương pháp tổng hợp và phân tích ..................................................... 19
3.3.3. Phương pháp chuyên gia....................................................................... 19
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 20
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA PHƯỜNG PHÚ
LƯƠNG, QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI.................................. 20
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 20
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội......................................................................... 23
4.2. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN PHƯỜNG PHÚ LƯƠNG ...................................................................... 25
4.2.1. Công tác quản lý nhà nước về đất đai của phường Phú Lương ........... 25
4.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA PHƯỜNG PHÚ LƯƠNG GIAI ĐOẠN 2015 – 2019. .... 29
4.3.1. Trình tự thủ tục các bước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại

khu vực nghiên cứu ......................................................................................... 29
4.3.2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Phú Lương giai đoạn 2015 – 2019 ................................................................. 32
4.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHÚ LƯƠNG............................. 39
iii


4.4.1. Đánh giá chung ..................................................................................... 39
4.4.2. Những thuận lợi và khó khăn trong cơng tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất địa bàn phường Phú Lương .............................................. 40
4.5. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG, HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG
PHÚ LƯƠNG .................................................................................................. 43
4.5.1. Giải pháp đối với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai....................... 43
4.5.2. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính............................................. 44
4.5.3. Giải pháp tuyên truyền, vận động. ........................................................ 44
4.5.4. Một số giải pháp khác ........................................................................... 45
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................... 46
5.1. KẾT LUẬN .............................................................................................. 46
5.2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................. 47
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 48

iv


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1. Trang 1 và trang 4 mẫu Giấy chứng nhận............................................ 6
Hình 2. Trang 2 và trang 3 mẫu Giấy chứng nhận ............................................ 7
Hình 3. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận Hà Đông (Nguồn Bản đồ.net) . 21

Hình 4. Làng nghề mộc Thượng Mạo ............................................................. 24
Hình 5. Cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................ 32
DANH MỤC BẢNG SỐ LIỆU
Bảng 1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất trên địa
bàn phường Phú Lương giai đoạn 2015 – 2019 ...................................... 33
Bảng 2. Kết quả cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất
trên địa bàn phường Phú Lương giai đoạn 2015 – 2019 ......................... 34
Bảng 3. Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các thôn
trên địa bàn phường Phú Lương giai đoạn 2015 – 2019 ......................... 35
Bảng 4. Kết quả công tác cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo đơn vị hành chính phường Phú Lương giai đoạn 2015 –
2019 ......................................................................................................... 36
Bảng 5. Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các thôn
trên địa bàn phường Phú Lương qua từng năm giai đoạn 2015 – 2019 .. 37
Bảng 6. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng
trên địa bàn phường Phú Lương giai đoạn 2015 – 2019 ......................... 38

v


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐĐC

Bản đồ địa chính

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

HĐBT

Hội đồng Bộ trưởng

KH – UBND

Kế hoạch - Ủy ban nhân dân

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

QH

Quốc hội

TNMT

Tài nguyên Môi trường

TT-BTNMT

Thông tư – Bộ Tài nguyên Môi trường

TT-BTC

Thông tư – Bộ Tài chính

TU

Tỉnh ủy

VPĐKĐĐ

Văn phịng Đăng ký đất đai

vi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ưu
đãi ban tặng cho con người, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và
các sự vật khác trên trái đất. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phịng. Đất đai tham gia
vào mọi hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, là nguồn vốn và nguồn lực
quan trọng của đất nước.
Tuy nhiên, đất đai lại có hạn về số lượng, diện tích và cố định về vị trí

trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát
triển đặc biệt là quá trình cơng nghiệp hố hiện đại hố đất nước, nhất là đơ
thị hóa thủ đơ đang diễn ra mạnh mẽ. Chính những điều này làm cho việc
phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở lên khó khăn, các
quan hệ đất đai ngày càng phức tạp. Đặc biệt là tình trạng lấn chiếm, chuyển
mục đích và xây dựng trái phép phổ biến ở các phường đang trong q trình
đơ thị hóa.
Để khắc phục tình trạng nêu trên thì cơng tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất có vai trị hết sức quan trọng, đây là một thủ tục hành chính
bắt buộc do cơ quan nhà nước thực hiện với người sử dụng đất nhằm thiết lập
mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở để nhà nước quản
lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước và đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Phường Phú Lương, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội là phường
mang đậm văn hóa làng xã của vùng quê đồng bằng sông Hồng. Trải qua thời
gian dài, công tác quản lý đất đai bị bng lỏng, thói quen xây dựng và cơng
trình trên đất khơng phép nên cơng tác quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng
gặp nhiều khó khan, bất cập. Trong đó nổi lên là vấn đề cấp GCNQSDĐ (gồm
cấp mới, cấp đổi, cấp lại) do nguồn gốc đất lấn chiếm, chuyển mục đích trái
1


phép, giao đất trái thẩm quyền, xây dựng trái phép (xây dựng trên đất chưa có
GCNQSDĐ, chưa có giấy phép xây dựng…)
Xuất phát từ thực tiễn trên, cũng như nhận thức được vai trị, tầm quan
trọng của vấn đề, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả cấp mới,
cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Phú Lương, quận Hà Đông, T.P Hà Nội giai đoạn 2015 – 2019”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở đánh giá kết quả cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phú Lương, quận Hà Đơng, T.P Hà
Nội, từ đó đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạn chế, đẩy nhanh tiến
độ cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, góp phần
nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Phú
Lương, quận Hà Đông, T.P Hà Nội.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Đánh giá kết quả cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn phường Phú Lương, quận Hà Đông, T.P Hà Nội giai
đoạn 2015-2019.
+ Xác định những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp mới, cấp
đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phú
Lương, quận Hà Đông, T.P Hà Nội.
+ Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác cấp mới,
cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phú
Lương, quận Hà Đông, T.P Hà Nội.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về đất đai
Theo Đôcutraiep người Nga thì: “Đất là vật thể tự nhiên được hình
thành do tác động tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và
thời gian, đối với trồng trọt thì có thêm yếu tố con người”.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá
trình lịch sử phát triển kinh tế, xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai
đóng vai trị quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội lồi người. Nếu

khơng có đất đai thì khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như khơng
thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô
cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con
người trên trái đất. Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư
cố định. Là thước đo sự giàu có của một quốc gia. Đất đai cịn là sự bảo hiểm
cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua
các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
2.1.2. Vai trò của đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và
các sinh vật khác trên trái đất.
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người con người và đất đai
càng ngày càng gắn liền với chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của
cải vơ tận của con người, khơng có đất đai thì khơng có bất kì một ngành sản
xuất nào, khơng có một q trình lao động nào diễn ra và cũng khơng thể có
sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản
xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối
với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí
vai trị khác nhau.
3


Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh
quốc phịng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương
máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Có thể khẳng định rằng, đất đai khơng chỉ có những vai trị quan trọng
như đã nêu trên mà nó cịn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy đã

được giành giữ và bảo vệ bằng cả xương máu của bao thế hệ cha ông. Vốn đất
đai mà quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc
gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền
sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự
an tồn về mặt tài chính và có thể chuyển nhượng qua các thế hệ.
2.1.3. Đăng ký quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, theo Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử
dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”. Cụ thể hóa quy định này, Điều 4 Luật Đất
đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất theo quy định của Luật này.”
Trên thực tế, quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân, được nhà nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để
sử dụng vào các mục đích theo quy định của pháp luật.
Việc đăng ký quyền sử dụng đất nhằm xác lập quyền sử dụng có liên
quan chặt chẽ và đóng vai trị là nhân tố chi phối, đơi khi có ý nghĩa quyết
định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai.
Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp
các thông tin về đất đai, thể hiện chi tiết tới từng thửa đất, đây là đơn vị nhỏ
4


nhất chứa đựng các thơng tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý
theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
Qua đó, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên tồn lãnh thổ, kiểm soát
được các cuộc mua bán giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính
lớn, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả nhất.
Hơn nữa, nó là căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch đất đai là tiền đề trong việc

phát triển kinh tế- xã hội.
2.2. KHÁI QUÁT VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho việc quản lý,
sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất
thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình vào quá trình phát triển kinh tế, xã
hội trên địa bàn, góp phần hạn chế tranh chấp, khiếu nại về đất đai.
2.2.2. Quy định về mẫu Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04
trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy
chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x
265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng
5


Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi
trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình

xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày
tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy
chứng nhận".
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ
"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng
nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp
Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

Hình 1. Trang 1 và trang 4 mẫu Giấy chứng nhận
6


Hình 2. Trang 2 và trang 3 mẫu Giấy chứng nhận
2.2.3. Vai trò của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai hợp
pháp của người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo
hộ quyền sử dụng đất. Công tác cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước nắm chắc
được tình hình đất đai, biết rõ các thơng tin chính xác về số lượng và chất
lượng, phục vụ cho việc theo dõi và quản lý đất đai của Nhà nước…
- GCNQSDĐ là căn cứ để Nhà nước thu các khoản thuế, phí, lệ phí
đúng đối tượng, tăng nguồn ngân sách cho Nhà nước.
- GCNQSDĐ không những ràng buộc người sử dụng đất phải nộp
nghĩa vụ tài chính mà cịn giúp họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
- GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước giải quyết các vấn đề thường xảy

ra trong quá trình sử dụng đất như: tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai hay
xử lý các vi phạm về đất đai.

7


- Thơng qua GCNQSDĐ, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên tồn
lãnh thổ, kiểm sốt được các hoạt động trao đổi, mua bán đất đai, làm minh
bạch hơn thị trường bất động sản.
- GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát
triển kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm
đầu tư trên mảnh đất của mình. “GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Như vậy GCNQSD đất là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng
đất đai hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là một trong những quyền quan
trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua công tác cấp
GCNQSD đất Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với tư
cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà
nước giao đất sử dụng. Công tác cấp GCNQSD đất giúp Nhà nước nắm chắc
được tình hình đất đai tức là biết rõ các thơng tin chính xác về số lượng và
chất lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất.
Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối
lại đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước thực hiện quyền
chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn nữa là Nhà
nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu
hồi đất. Vì vậy cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung quan trọng
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.3. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CÔNG TÁC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT

2.3.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nguyên tắc khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định chi tiết tại Điều 98 Luật
Đất đai 2013 như sau:

8


- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có u cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có u cầu thì cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền
cấp.

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa
thuận ghi tên một người.

9


- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã
cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi
cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với
số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khơng có
tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng
đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều
hơn nếu có.
- Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh
giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo
đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo

quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
2.3.2. Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Theo điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho những trường hợp sau đây:
- Người đang sử dụng đất có điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dựng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều sau:

10


+ Điều 100 Luật Đất đai 2013: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
+ Điều 101 Luật Đất đai 2013: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá
nhân đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
+ Điều 102 Luật Đất đai 2013: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo đang sử dụng đất của Luật này;
+ Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ.
+ Người sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố

cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
+ Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở,
người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất
hoặc thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức đang sử dụng đất chia tách,
hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

11


+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã mất.
2.3.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tơn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

+ Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình
xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì
do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.3.4. Căn cứ pháp lý của cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Với mục tiêu quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, Nhà nước đã ban hành
nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý toàn diện tới từng thửa đất, từng chủ sử
dụng đất, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN được đặc biệt chú
trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

12


Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản mang tính chiến lược trong việc
sử dụng đất đai nhằm đem lại hiệu quả kinh tế. Các quy định của pháp luật đất
đai cũng có nhiều đổi mới và liên tục được hoàn thiện. Cụ thể như:
+ Luật Đất đai 2013: Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai,
quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
+ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính
Phủ quy định về giá đất.
+ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

+ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước.
+ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 19/05/2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
+ Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính.
+ Thơng tư số 29/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết việc lập, điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT về Quy định quy định về hồ sơ
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.

13