PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG HÀ NỘI
TIỂU LUẬN MÔN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
ĐỀ TÀI
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP
PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT ĐẠT
Giảng viên hướng dẫn : TS. Phan Trần Trung Dũng
Chuyên ngành : Tài chính Ngân hàng
Hà Nội – 2014
MỤC LỤC
1
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
1
2
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
2
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT
TRIỂN BĐS PHÁT ĐẠT
1. Giới thiệu chung về công ty
Công ty Cổ phần Phát Triển Bất Động sản Phát Đạt được thành lập vào năm 2004.
Ngành nghề kinh doanh chủ yếu là đầu tư phát triển các dự án bất động sản, khách sạn,
resort cao cấp, nhà ở, căn hộ, biệt thự
Công ty đã không ngừng phát triển, đầu tư kinh doanh nhiều dự án bất động sản
tại các thành phố trọng điểm, là một trong những công ty phát triển bất động sản hàng
đầu hiện nay.
 Tên công ty: Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt
 Tên viết tắt: Công ty Cổ phần PTBĐS Phát Đạt.

 Địa chỉ trụ sở chính: 126 (Lầu 6, Hùng Vương Plaza) Hùng Vương, Phường 12, quận
5,TP.HCM
 Điện thoại: (+84 8) 2222 0468
 Fax: (+84 8) 2222 0505
 Email:
 Tên trang web: www.phatdat.com.vn
 Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0303493756 do Sở KH-ĐT Tp.HCM cấp lần
đầu ngày 13/09/2004, đăng ký sửa đổi lần thứ 13 ngày 04/5/2010.
 Vốn điều lệ: 1.302.000.000.000 VND (Một ngàn ba trăm lẻ hai tỷ đồng)
2. Lịch sử hình thành
Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt được thành lập ngày 13/9/2004.
Thông qua hình thức hợp tác đầu tư, công ty đã tham gia dự án phát triển khu dân cư
Trung Sơn ở huyện Bình Chánh và khu căn hộ cao cấp Sao Mai ở quận 5. Năm 2006,
công ty bắt đầu một mình thực hiện dự án đầu tay The EverRich I - khu căn hộ cao cấp,
văn phòng và trung tâm thương mại tại quận 11. Năm 2007, tập đoàn Lotte Mart của Hàn
Quốc đã mua hết 5 tầng trung tâm thương mại tại The EverRich I. Đến giữa năm 2010,
công ty đã chuyển giao hầu hết các căn hộ tại The EverRich I cho khách hàng. Và cũng
3
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
3
trong đầu năm 2010, công ty đã khởi công xây dựng dự án The EverRich II tại quận 7.
Phát Đạt sẽ chính thức được niêm yết trên sàn HOSE vào ngày 30/7/2010 với vốn điều lệ
là 1.302 tỷ đồng.
3. Lĩnh vực kinh doanh
Hoạt động kinh doanh chính của Phát Đạt là phát triển các dự án bất động sản
hướng đến dòng sản phẩm khu căn hộ cao cấp, văn phòng và trung tâm thương mại.Phát
Đạt định vị các sản phẩm của mình ở phân khúc thị trường cao cấp nhắm đến đối tượng
khách hàng trung và thượng lưu ở thành phố Hồ Chí Minh và các Tỉnh lân cận. Công ty

đang có kế hoạch mở rộng sang lĩnh vực du lịch, khách sạn và khu nghỉ dưỡng trong quỹ
đất tập trung nhiều bãi biển tại Cam Ranh, Hội An và đảo Phú Quốc.
4
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
4
CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BĐS PHÁT ĐẠT
1. Môi trường kinh doanh
1.1. Thị trường bất động sản
Theo khảo sát của một số công ty nghiên cứu như Savills, CBRE…, thị trường bất
động sản liên tiếp có sự sụt giảm về giao dịch lẫn giá bán trong suốt nhiều năm liền, đặc
biệt là từ đầu 2011 đến nay. Trong suốt thời gian đó, trung bình mỗi năm giá bất động sản
giảm khoảng 10% so với năm liền trước.
Trong một báo cáo gửi tới Quốc hội vào tháng 11/2013 vừa qua, Bộ trưởng Bộ
Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng cho biết, theo khảo sát của các cơ quan chức năng, giá
nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án giá giảm
tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006.
Tuy nhiên, ngoại trừ một số ít dự án đã hoàn thiện, có vị trí tốt tại Hà Nội và
Tp.HCM có sự cải thiện về thanh khoản trong những tháng cuối năm 2013, còn lại hầu
hết các dự án, đặc biệt là căn hộ chung cư và biệt thự, liền kề vẫn chưa có nhiều sự cải
thiện về thanh khoản. Thêm một cái tết kém vui với giới đầu tư bất động sản là điều đã
được dự báo trước khi lượng hàng tồn kho bất động sản vẫn trên 100 nghìn tỷ đồng.
Giá nhà giảm mạnh cùng với một vài dự án có sự cải thiện về thanh khoản đã
khiến một số chuyên gia, nhà quản lý và cả giới truyền thông quốc tế nhìn nhận thị
trường bất động sản Việt Nam đã “chạm đáy”. Lời khuyên “đã đến thời điểm mua nhà”
thường được đưa ra cùng với nhận định về thị trường trong thời gian qua.
Thế nhưng, thực tế giao dịch tại hầu hết dự án vẫn èo uột, người mua nhà vẫn tỏ ra
thận trọng, ngay cả với một số người đã thu xếp được tài chính và cần một căn hộ để ở.

Thực tế đó là minh chứng cho một tâm lý mang tính đám đông rằng, thị trường có thể sẽ
còn xuống nữa, giá còn giảm thêm và chờ đợi vẫn là lựa chọn của phần lớn khách hàng
trên thị trường lúc này.
Đáy hay chưa đáy có lẽ sẽ khó có được câu trả lời chính xác vì thực tế đó vẫn là
câu hỏi mang đầy cảm tính và tuỳ theo quan niệm của từng cá nhân. Trong khi các chủ
đầu tư đang “khản cổ” cho rằng, mức giá hiện nay là thấp nhất rồi, hãy mua đi, thì với
không ít người dân, giá bất động sản dường như vẫn chưa tương xứng với thu nhập và
khả năng chi trả của họ.
5
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
5
1.2. Vị thế của công ty so với các doanh nghiệp khác trong ngành
1.2.1. Vị thế của công ty
Được thành lập vào thời điểm thị trường BĐS đang gặp khó khăn ở cuối năm
2004, các Cổ đông sáng lập của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt với
tầm nhìn chiến lược đã nhận thức được định hướng phát triển cơ sở hạ tầng, xu hướng
phát triển kinh tế xã hội của đất nước và mạnh dạn nắm bắt cơ hội thị trường, tập trung
đầu tư kinh doanh BĐS tại các vị trí trung tâm của Tp.HCM.
Mục tiêu phát triển thương hiệu cũng được Công ty xác định và có những kế
hoạch hành động từ những ngày đầu thành lập. Thương hiệu The EverRich – thương hiệu
sản phẩm cùng với Logo đã được đăng ký quyền sở hữu trí tuệ và sử dụng xuyên suốt
cho các dự án của Công ty, tạo sự nhận biết và xây dựng niềm tin với đối tác, khách
hàng; và từ sự phát triển này sẽ đẩy mạnh quảng bá cho thương hiệu Phát Đạt. Đây là một
quyết định mang tính chiến lược và đã được thực tế chứng minh là một quyết định đúng
đắn.
Dự án The EverRich I đã gây được tiếng vang sâu rộng và được giới đầu tư, khách
hàng nhận định là dự án có kiến trúc hiện đại, phù hợp, có uy tín, chất lượng và đúng tiến
độ. Mặc dù thời điểm bán hàng không sôi nổi trong giai đoạn từ 2007-2008 nhưng các

căn hộ đã được phân phối hết trong một năm. Dự án The EverRich II đã được khởi công
xây dựng từ tháng 1 năm 2010 và sẽ chào bán trong tháng 7/2010 sau khi phần móng
được hoàn thành. Đây là dự án có vị trí tốt nằm cạnh sông Sài Gòn, sát bên công viên
Mũi Đèn đỏ (110ha) với diện tích 11,2ha, mật độ xây dựng 23,5% với thiết kế độc đáo
trong đó đặc biệt có 3,3ha để làm công viên cây xanh ngay giữa lòng dự án. Sức hấp dẫn
của The EverRich II đã được chứng minh bằng việc 300 căn hộ bán đầu tiên đã được
đăng ký đặt cọc giữ chổ trong vòng 4 tuần kể từ ngày ra thông báo. The EverRich đã trở
thành một thương hiệu mạnh, đầy ấn tượng đi đôi với việc thực hiện sự cam kết của Công
ty Phát Đạt với khách hàng.
Công ty Phát Đạt đã và đang tiếp tục mở rộng danh mục đầu tư vào nhiều dự án
BĐS trên địa bàn Tp.HCM và cả nước, hướng đến trở thành một trong những nhà đầu tư
BĐS cao cấp hàng đầu Việt Nam cũng như quyết tâm xây dựng một thương hiệu mạnh
trong ngành BĐS thông qua việc đầu tư, tổ chức hệ thống quản lý, kinh doanh phân phối
các sản phẩm hiện đại với dịch vụ hoàn hảo nhằm tạo sự khác biệt trong lĩnh vực BĐS
cùng với nguồn tài chính ổn định từ các nguồn khác nhau đảm bảo nhu cầu vốn cho quá
trình đầu tư xây dựng các dự án.
Công ty đang sở hữu một quỹ đất lớn tại những vị trí tốt trong đó có hơn 20ha đất
sạch và đã được Thành phố phê duyệt làm khu dân cư cao tầng tại quận 7 và gần 50ha tại
6
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
6
quận 9, Nhà Bè, và quận 6… Trong tổng quỹ đất 124ha hiện có của Công ty bao gồm cả
các dự án khách sạn, Công ty đã đền bù giải tỏa được tổng cộng 84ha.
Hiện nay, phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập trung bình đang phát triển
khá tốt tuy nhiên Công ty vẫn lựa chọn xu hướng nhà ở cao cấp để cung cấp cho các đối
tượng trẻ thành đạt có nhu cầu về nhà ở vì hơn 70% dân số Việt Nam là trẻ, năng động,
đang phát triển và có nhu cầu mua nhà ở cao cấp. Vấn đề không phải là thị trường căn hộ
cao cấp không bán được mà là sản phẩm đưa ra phải thật sự cao cấp, có đẳng cấp, đúng

như cam kết của chủ đầu tư về chất lượng và thời gian cũng như với mức giá cả hợp lý.
Đây là sự khác biệt lớn trong chính sách kinh doanh và bán hàng của Công ty Phát Đạt so
với các đơn vị khác cùng ngành.
1.2.2. Nhà cung cấp căn hộ cao cấp hàng đầu trên thị
trường bất động sản
Chỉ tính riêng dự án The EverRich II và III, Phát Đạt sẽ bổ sung thêm cho thị
trường 6.519 căn hộ cao cấp, tương đương gấp 3 lần tổng số 2.291 căn hộ cao cấp trong
năm 2009 của tất cả những công ty bất động sản khác cộng lại. Hơn thế nữa, nếu tính
luôn số lượng căn hộ cao cấp dự kiến thực hiện trong các dự án tại Nhà Bè, Quận 9, Quận
6 thì Phát Đạt sẽ cung cấp cho thị trường tổng cộng 20.180 căn hộ với diện tích xây dựng
hơn 3,8 triệu m2 trong vài năm tới.
Trong số lượng lớn căn hộ mà Phát Đạt và các công ty khác cung cấp cho thị
trường thì sản phẩm của Phát Đạt được định vị rõ ràng với những đặc trưng riêng. Vì vậy,
nhu cầu khách hàng mà công ty nhắm đến không phải là bán được nhiều căn hộ mà là
cung cấp cho thị trường một lượng căn hộ giới hạn nhưng cao cấp với giá cả khá hợp lý
đối với những vị trí tốt – một chiến lược định vị mà Phát Đạt đang có lợi thế mạnh mẽ.
Mặc dù mỗi dự án đều có quy mô rất lớn nhưng Phát Đạt vẫn đảm bảo được tất cả
các yêu cầu về các vấn đề liên quan với kế hoạch được hoạch định cẩn thận và chăm chút
đến từng chi tiết thiết kế. Bất cứ ai cũng có thể dễ dàng nhận thấy lợi thế trong việc xây
dựng một lượng lớn căn hộ chỉ với một lượng nhỏ các khu đất trong quỹ đất đáng kể của
Phát Đạt so với các công ty khác sở hữu nhiều dự án nhỏ. Bằng cách xây dựng theo nhiều
giai đoạn như dự án The EverRich II – dự án có tổng cộng 12 khối với khoảng 300 căn
hộ/khối - công ty sẽ có thể quản lý được dòng tiền hiệu quả hơn nhằm đảm bảo cho dự án
có đủ vốn đầu tư và thực hiện đầy đủ các hạng mục.
7
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
7
Nếu không có gì thay đổi về thủ tục đền bù và các chi phí liên quan thì công ty sẽ

có đủ quỹ đất để xây dựng các dự án cho ít nhất 20 năm tới. Trước mắt, hai dự án xây
dựng có quy mô lớn và lâu dài là The EverRich II và III ở quận 7 với kế hoạch 6 năm có
thể sẽ được đẩy nhanh tiến độ với tốc độ giải phóng mặt bằng hiện nay. Tiến trình xây
dựng The EverRich II đã bắt đầu được triển khai và phần đất liền mạch dành cho dự án
The EverRich III đã đền bù xong cũng đồng nghĩa là về kỹ thuật công ty có thể đẩy
nhanh việc xây dựng với tốc độ đền bù hiện tại. Đất ở Nhà Bè và Long Thạnh Mỹ cũng
hỗ trợ cho việc phát triển lâu dài nhưng vẫn còn có một số rủi ro do tốc độ giải phóng mặt
bằng thấp, tuy nhiên rủi ro này là rất thấp vì giá đền bù vẫn tương đối không đắt.
Mặc dù các khu đất ở quận 6 trong bảng chi tiết trên vẫn chưa là đất sạch nhưng
thủ tục đền bù sẽ được cơ quan chính quyền quận 6 thực hiện ngay khi công ty chính thức
được cấp phép để tiến hành dự án. Vì vậy, chúng tôi cũng đánh giá khu đất này sẽ có
tiềm năng rất lớn và không có nhiều rủi ro.
Ngoài ra, công ty còn có một số khu đất bãi biển, đặc biệt là 25,6 ha tại Vịnh Cam
Ranh hiện đang sẵn sàng cho việc xây dựng. Dĩ nhiên là các dự án sẽ được bố trí tiến
hành ở nhiều thời điểm khác nhau cho phù hợp và giúp dòng tiền công ty hoạt động một
cách hiệu quả nhất.
8
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
8
2. Các nhân tố rủi ro
2.1. Rủi ro kinh tế
Hoạt động của ngành BĐS chịu ảnh hưởng trực tiếp của sự phát triển kinh tế. Tốc
độ tăng trưởng kinh tế không chỉ tác động đến đầu vào của hoạt động sản xuất kinh
doanh, mà còn đến nhu cầu và cơ cấu chi tiêu, đầu tư của người dân, các doanh nghiệp.
Một nền kinh tế tăng trưởng mạnh và ổn định sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở, văn phòng, cao
ốc sẽ gia tăng, đồng thời nâng cao khả năng đầu tư của các cá nhân, doanh nghiệp trong
và ngoài nước. Ngược lại, kinh tế trì trệ sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh
BĐS và các ngành nghề liên quan như sản xuất vật liệu xây dựng…

Trong giai đoạn khó khăn của năm 2013, Công ty đã đặt mục tiêu uy tín chất
lượng lên trên lợi nhuận bằng việc đồng ý bù giá hỗ trợ cho các nhà thầu để công trình
được hoàn thành theo đúng tiến độ và chất lượng cam kết. Đặc biệt trong năm 2013
Phát Đạt công bố là giảm 50% giá bán Khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại
thuộc dự án The EverRich 3 nhằm hưởng ứng chủ trương của Chính phủ tại Nghị quyết
02 là giảm nợ xấu, giảm hàng tồn kho…đồng thời để thanh khoản tài chính, tạo nguồn
thu tiếp tục đầu tư cho các dự án khác cho giai đoạn kinh doanh 2014-2015, Phát Đạt đã
quyết định tung ra thị trường 75 căn (trong đó có 34 căn biệt thự và 41 căn nhà phố diện
tích từ 144m2 đến 402m2) với giá giảm 50%.Trước đây, Phát Đạt dự kiến bán từ 80-100
triệu đồng/m2 nhưng nay giá bán giảm còn 40 triệu đồng/m2.
Ngoài ra để giảm thiểu rủi ro trong chiến lược kinh doanh và xây dựng thương
hiệu Phát Đạt, Công ty đã rất cẩn trọng trong việc tuyển dụng một đội ngũ quản lý nhiều
kinh nghiệm cũng như ký kết hợp đồng với các đối tác trong và ngoài nước có nhiều kinh
nghiệm trong các dự án và lĩnh vực mà Công ty tham gia đầu tư.
2.2. Rủi ro luật pháp
Là Công ty cổ phần, nên hoạt động của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản
Phát Đạt chịu ảnh hưởng của các văn bản pháp luật về chứng khoán và thị trường chứng
khoán. Luật và các văn bản dưới luật trong lĩnh vực này đang trong quá trình hoàn thiện,
sự thay đổi về mặt chính sách luôn có thể xảy ra và khi xảy ra thì sẽ ít nhiều ảnh hưởng
đến hoạt động quản trị, kinh doanh của doanh nghiệp.
Thị trường BĐS phải chịu một áp lực lớn do hàng loạt chính sách điều tiết của
Nhà nước. Với sự tác động của Luật đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
19/10/2004 và các văn bản hướng dẫn dưới luật khác đòi hỏi các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS cần phải có quy mô lớn về vốn và sự linh động trong điều hành doanh
nghiệp. Trình tự, thủ tục về đất đai, thỏa thuận quy hoạch, phê duyệt dự án vẫn còn phức
tạp, kéo dài qua nhiều cấp. Bình quân ở Việt Nam, công tác chuẩn bị đầu tư thường kéo
dài từ 2 đến 3 năm ảnh hưởng đến dòng tiền và kế hoạch hoạt động kinh doanh của doanh
9
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN

PHÁT ĐẠT
9
nghiệp. Vì vậy, Công ty còn phải chủ động và linh hoạt đáp ứng đủ điều kiện theo những
quy định về quy hoạch, xây dựng, an toàn lao động …để tồn tại và phát triển, giữ vững
uy tín của mình.
2.3. Rủi ro đặc thù
2.3.1. Rủi ro ngành
Ngoài việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, BĐS còn được xem là một kênh
đầu tư, bên cạnh các kênh đầu tư khác như thị trường chứng khoán, thị trường vàng Do
đó, lĩnh vực này chịu sự tác động mạnh của những biến động trong nền kinh tế, đặc biệt
là sự biến động của ngành tài chính ngân hàng, ngành xây dựng và vật liệu xây dựng.
2.3.2. Rủi ro về đền bù giải phóng mặt bằng
Quỹ đất sạch là yếu tố cốt lõi trong hoạt động kinh doanh của các công ty phát
triển bất động sản. Hiện nay công tác đền bù giải phóng mặt bằng ở Việt Nam vẫn còn
nhiều khó khăn bất cập chủ yếu phát sinh từ việc không có sự đồng thuận giữa khung giá
đền bù với giá thị trường. Với quy định việc đền bù giải toả theo giá thị trường và trong
tình hình giá đất ngày càng gia tăng như hiện nay, đặc biệt là tại các đô thị lớn như
Tp.HCM, Hà Nội thì chi phí đền bù giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất cho dự án sẽ
chiếm tỷ trọng lớn trên tổng chi phí đầu tư phát triển dự án, làm tăng giá thành sản phẩm
của dự án và ảnh hưởng trực tiếp lợi nhuận của Công ty. Vì vậy, việc chậm trễ trong công
tác đền bù giải phóng mặt bằng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình hoạt động kinh
doanh và tình hình tài chính của các công ty phát triển bất động sản.
2.3.3. Rủi ro về lãi suất
Đặc thù của ngành xây dựng là nhu cầu vốn lớn để đầu tư vào các dự án, chủ yếu
là dùng để mua đất. Nguồn vốn này phần lớn là nguồn đi vay từ các ngân hàng. Thống kê
cho thấy rằng, tín dụng vào BĐS chiếm tỷ trọng tương đối trong tổng tín dụng của toàn
bộ nền kinh tế. Do vậy khi lãi suất thị trường tăng sẽ làm tăng chi phí vay vốn và gây khó
khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty.
Hiện nay Công ty Phát Đạt đã có một quỹ đất sạch khá lớn đủ để Công ty xây
dựng và phát triển trong vòng ít nhất 5-7 năm tới (xin vui lòng xem thêm thông tin về các

dự án). Ngoài ra Công ty cũng áp dụng chính sách “gối đầu và cuốn chiếu” trong hoạt
động xây dựng, thu mua đất xét trong mối tương quan với việc cân đối dòng tiền thu chi
để có tình hình tài chính hợp lý, phù hợp với hoạt động kinh doanh của Công ty trong
từng giai đoạn.
2.3.4. Rủi ro cạnh tranh
Ngành kinh doanh BĐS là ngành có tiềm năng phát triển rất lớn nên ngày càng có
nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Cùng với xu hướng mở cửa, không chỉ là
10
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
10
các doanh nghiệp trong nước mà còn cả các doanh nghiệp nước ngoài với tiềm lực tài
chính rất mạnh cũng bắt đầu tham gia vào thị trường này. Đặc biệt, mức độ cạnh tranh tại
thị trường BĐS tại TPHCM hiện nay được đánh giá cao hơn nhiều lần so với Hà Nội –
đây cũng là một rủi ro của các công ty BĐS tại TPHCM nói chung và của Công ty Phát
Đạt nói riêng.
Công ty Phát Đạt đã xác định được hướng đi riêng của mình về dòng sản phẩm với
thiết kế ấn tượng và đẳng cấp cộng với mục tiêu luôn luôn đảm bảo uy tín và chất lượng,
giá cả hợp lý. Điều này đã tạo ra một vị thế cạnh tranh riêng cho Công ty trên thị trường.
2.3.5. Rủi ro về tính thanh khoản
Các dự án tăng trưởng trong tương lai của công ty sẽ thu hút một nguồn vốn đầu
tư đáng kể để thanh toán cho các khoản chi phí đầu tư mua đất, chi phí xây dựng cũng
như cần sự hợp tác của các đối tác, sự chấp thuận và hỗ trợ của chính phủ và các cơ quan
chính quyền khác.
Để phát triển những dự án của mình, công ty cần nguồn vốn từ các nhà đầu tư,
khách hàng của mình thông qua hình thức hợp tác, đầu tư góp vốn mua căn hộ. Tuy
nhiên, Công ty không thể đảm bảo rằng các nhà đầu tư và khách hàng có thể có đủ điều
kiện về vốn với các điều kiện thuận lợi, điều này cũng có thể sẽ ảnh hưởng đến chiến
lược dài hạn, cũng như tình hình tài chính, kết quả hoạt động kinh doanh và triển vọng

tương lai của Công ty.
Để giảm thiểu rủi ro này, Công ty đã có mối quan hệ chặt chẽ với các ngân hàng
thương mại trong và ngoài nước, các ngân hàng đầu tư và quỹ đầu tư cũng như các nhà
đầu tư trong và ngoài nước để có thể huy động vốn cho các dự án đầu tư và các khách
hàng mua căn hộ.
2.3.6. Năng lực, uy tín, thương hiệu và trình độ công nghệ
của nhà thầu
Là công ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực phát triển BĐS nên công tác phát triển
dự án bao gồm thiết kế, xây dựng, quản lý xây dựng & giám sát dự án, kiểm tra chất
lượng và công tác quản lý khai thác khách sạn đều được các nhà thầu thực hiện. Vì vậy,
năng lực, uy tín, thương hiệu và trình độ công nghệ của nhà thầu sẽ ảnh hưởng rất lớn
đến hoạt động của Công ty
Vì vậy Công ty Phát Đạt đã thiết lập được mối quan hệ bền vững với các nhà thầu
với quan điểm sẵn sàng chia sẻ rủi ro với nhà thầu theo nguyên tắc “win-win” để hạn chế
rủi ro trên.
11
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
11
2.4. Rủi ro khác
Các rủi ro khác như thiên tai, địch họa.v.v là những rủi ro bất khả kháng. Nếu
xảy ra sẽ gây thiệt hại cho tài sản, con người và tình hình hoạt động chung của Công ty.
3. Phân tích doanh nghiệp
3.1. Phân tích các dự án trọng điểm của công ty
3.1.1. Các dự án công ty làm chủ đầu tư
Với ngành nghề kinh doanh chủ yếu của công ty là đầu tư xây dựng và kinh doanh
BĐS, nhà ở, kinh doanh dịch vụ khu du lịch, khách sạn, resort cao cấp… Công ty đã
không ngừng phát triển, đầu tư kinh doanh nhiều dự án BĐS tại các thành phố trọng điểm
và đã trở thành nhà phát triển căn hộ cao cấp lớn nhất Việt Nam với tổng diện tích sàn

xây dựng cung cấp cho thị trường trong vòng 5-7 năm là 2.177.124m2 tương đương
khoảng 11.402 căn hộ từ các dự án The EverRich II, The EverRich III và dự án Phước
Kiển – Nhà Bè.
Với nguồn lực tài chính vững mạnh, đặc biệt là từ nguồn vốn chủ sở hữu, Công ty
thực hiện các kế hoạch huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án chủ yếu từ nguồn vốn
từ các nhà đầu tư, khách hàng của mình thông qua hình thức hợp tác, đầu tư góp vốn mua
căn hộ được dùng để tài trợ cho việc xây dựng dự án vì hiện nay Công ty đã sở hữu quỹ
đất lớn để có thể thực hiện các dự án theo nguyên tắc “gối đầu cuốn chiếu”. Ngoài ra
Công ty đã có kế hoạch làm việc với các ngân hàng thương mại trong và ngoài nước, các
ngân hàng đầu tư và quỹ đầu tư cũng như các nhà đầu tư trong và ngoài nước để có thể
huy động vốn cho các dự án đầu tư và các khách hàng mua căn hộ.
Công ty hiện nay đang là chủ đầu tư của các dự án sau:
(i). Dự án Khu căn hộ cao tầng và TTTM The EverRich I - Quận 11 (đã hoàn
thành).
(ii). Dự án Khu căn hộ cao tầng và TTTM The EverRich II - Quận 7.
(iii). Dự án Khu căn hộ cao tầng và TTTM The EverRich III - Quận 7.
(iv). Dự án Khu căn hộ cao tầng Phước Kiển - Nhà Bè.
(v). Dự án Khu căn hộ cao tầng Long Thạnh Mỹ - Quận 9.
(vi). Dự án Khu căn hộ cao tầng Đông Tây Plaza - Quận 6.
(vii). Dự án Khu căn hộ cao tầng Hậu Giang Plaza - Quận 6.
(viii). Dự án The Westin & Spa Cam Ranh - Nha Trang.
(ix). Dự án The Marriott Hotel Hội An - Hội An Đà Nẵng.
12
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
12
(x). Dự án Phú Quốc Hotel & Resort - Phú Quốc.
3.1.2. Vị trí đắc địa
Trong lĩnh vực bất động sản, không có gì quan trọng hơn địa thế, yếu tố này trong

các dự án của Phát Đạt rất rõ ràng:
Quận 11
The EverRich I tọa lạc tại giao lộ giữa đường 3/2 và Lê Đại Hành quận 11, thành
phố Hồ Chí Minh và cũng là giao điểm của các quận 5, 6, 10, 11, chỉ mất vài phút đi từ
quận Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú và Bình Chánh. Cả đường 3/2 và Lê Đại Hành đều là
những con đường rộng thích hợp cho các loại xe ô tô. Khu giao lộ đặc biệt này sẽ có tiềm
năng phát triển từ việc phát triển nhanh chóng của các khu trung tâm mua sắm sầm uất và
khu dân cư. Cư dân của The EverRich I có thể dễ dàng đến với 24.131m2 của khu mua
sắm – giải trí Lotte Mart của Hàn Quốc ở 5 tầng trong tòa nhà The EverRich I hoặc
26.000 m2 trải rộng trên 6 tầng của khu Trung tâm Thương mại Parkson Flemington mới
vừa khai trương vào tháng 12/2009 ở ngay bên cạnh. Từ The EverRich I, cư dân có thể đi
bộ tới Trường đua và sân vận động Phú Thọ gần đó. Quận 11 cũng là địa chỉ của Công
viên vui chơi - giải trí Đầm Sen nước chỉ cách sân bay Tân Sơn Nhất khoảng 7km và
cách trung tâm thành phố khoảng 5km.
Quận 7 và Nhà Bè
Quận 7 và Nhà Bè là hai quận có tiềm năng phát triển từ kế hoạch xây dựng có
quy mô lớn gồm 5 khu đô thị được xem là khu Trung tâm thành phố mới Nam Sài Gòn -
có thể xem là mô hình không gian sống hiện đại nhất từ trước tới nay tại Việt Nam – mà
tiêu biểu hiện nay là khu A – chiếm 409 ha của khu Trung tâm thành phố mới Phú Mỹ
Hưng. Hai dự án tiếp theo của Phát Đạt là The EverRich II và The EverRich III sẽ đều
tọa lạc tại phía đông khu Phú Mỹ Hưng. Địa thế của The EverRich II và The EverRich III
sẽ càng trở nên đắc địa hơn một khi cầu Phú Thuận - cũng do Phát Đạt thực hiện – hoàn
thành, đây sẽ là đường dẫn trực tiếp tiết giảm khoảng cách lưu thông khoảng 2km cho
những ai muốn đi Phú Mỹ Hưng. Chiếc cầu bắt đầu từ đường Phú Thuận này sẽ nối cư
dân của The EverRich II và The EverRich III với khu Phú Mỹ Hưng tại đường Tân Phú,
gần khu mua sắm Paragon đường Nguyễn Lương Bằng và đại lộ Nguyễn Văn Linh – trục
đường đông - tây chính của khu Nam Sài Gòn cũng là con đường vòng của khu ngoại ô
phía nam thành phố.
Khu ngoại ô Nhà Bè cũng được nhắm tới để mở rộng các dự án xây dựng khu đô
thị Nam Sài Gòn và cũng để việc ra vào đại lộ Nguyễn Văn Linh dễ dàng hơn. Hai dự án

của các công ty khác cũng đang được triển khai cách dự án Nhà Bè của Phát Đạt khoảng
2km về phía bắc là Hoàng Anh Gia 3 (New Saigon) và khu dân cư Kenton trên đường
Nguyễn Hữu Thọ.
13
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
13
• Địa thế The EverRich II: The EverRich II tọa lạc tại phường Phú Thuận, quận 7,
đi vào từ đường Huỳnh Tấn Phát tiếp giáp với đường Đào Trí, cách trung tâm thành phố
Hồ Chí Minh (quận 1) khoảng 7km về phía nam.
• Địa thế The EverRich III: The EverRich III tọa lạc tại phường Tân Phú, quận 7,
nằm ở phía nam cầu Phú Thuận đang triển khai kết nối khu đô thị Phú Mỹ Hưng, tiếp
giáp với đường Huỳnh Tấn Phát về phía tây, cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh
khoảng 7km về phía nam.
• Địa thế dự án Nhà Bè: dự án Nhà Bè tọa lạc tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè,
ngay bên kênh Ông Lớn tiếp giáp với đường Đào Sư Tích về phía nam và đường Lê Văn
Lương về phía tây, cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh khoảng 8,5km về phía nam.
Quận 9 – Long Thạnh Mỹ Quận 9
Quận 9 là vùng ngoại ô phía đông, ngăn cách với trung tâm thành phố bởi sông
Sài Gòn về phía tây và với tỉnh Đồng Nai bởi sông Đồng Nai về phía đông. Dự án Long
Thạnh Mỹ tọa lạc tại phường Long Thạnh Mỹ, quận 9, cách sân golf Thủ Đức 1,5km về
phía nam và cách trung tâm thành phố 22km. Trong tương lai, quận 9 sẽ có tiềm năng
phát triển nhờ khu vực lân cận là quận 2, đặc biệt là Khu đô thị mới Thủ Thiêm, trung
tâm mới dự kiến của thành phố Hồ Chí Minh. Việc đi lại từ quận 2 vào quận 1 sẽ trở nên
dễ dàng hơn thông qua 5 cây cầu bắc ngang sông Sài Gòn và hầm Thủ Thiêm đang trong
giai đoạn hoàn tất.
Quận 6
Quận 6 tiếp giáp quận 5, 11, Bình Chánh và Tân Bình, ngăn cách với quận 8 bởi
dòng Kênh Tẻ và đại lộ Đông-Tây. Quận 6 và quận 5 còn được gọi là Chợ Lớn, khu cộng

đồng người Hoa lớn nhất Việt Nam. Chúng tôi nhận định quận 6 đang có tiềm năng phát
triển rất lớn với lợi thế về vị trí địa lý. Kể từ khi khánh thành đường cao tốc Đông-Tây,
khoảng thời gian đi từ quận 6 để đến quận 1 đã được rút ngắn đáng kể và sẽ nhanh chóng
được nối với quận 2 thông qua hầm Thủ Thiêm.
• Đông Tây Plaza: dự án tọa lạc tại phường 1, quận 6 trên đại lộ Đông-Tây.
• Hậu Giang Plaza: dự án tọa lạc tại phường 5, quận 6, tiếp giáp với đường Hậu
Giang- Minh Phụng-Phan Văn Khỏe và Lò Gốm.
CAM RANH – HỘI AN – ĐẢO PHÚ QUỐC
Cam Ranh nằm trên bờ biển Nam Trung bộ của Việt Nam, thuộc tỉnh Khánh Hòa.
Dự án Vịnh Cam Ranh nằm cách Nha Trang 24km về phía nam và cách sân bay quốc tế
Cam Ranh 3km về phía bắc. Chuyến bay từ thành phố Hồ Chí Minh đến sân bay Cam
Ranh mất khoảng 50 phút.
14
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
14
Hội An là một thành phố biển Nam Trung bộ của Việt Nam, thuộc tỉnh Quảng
Nam, nổi tiếng với lối kiến trúc truyền thống độc đáo. Phố cổ Hội An được UNESCO
công nhận là Di sản văn hóa thế giới. Có thể đến Hội An thông qua Đà Nẵng với chuyến
bay từ thành phố Hồ Chí Minh ra Đà Nẵng khoảng 1giờ15 phút cộng thêm 30 phút
đường bộ từ Đà Nẵng đến Hội An. Dự án của Phát Đạt nằm cách Phố cổ Hội An 4,5km
và nằm cạnh bên khu nghỉ dưỡng 5 sao Palm Garden Resort trên bờ biển dài 170m.
Đảo Phú Quốc, trực thuộc tỉnh Kiên Giang, nằm trong vịnh Thái Lan, cách thành
phố Rạch Giá 115 km. Có thể trực tiếp đến đảo bằng chuyến bay từ thành phố Hồ Chí
Minh chỉ hơn 1 giờ đồng hồ hay 35 phút từ thành phố Rạch Giá. Có thể đến Đảo Phú
Quốc bằng tàu cánh ngầm từ Rạch Gía hoặc Hà Tiên.
3.1.3. Sự thành công của thương hiệu EverRich
The EverRich là thương hiệu đặc trưng làm nên tên tuổi cho Phát Đạt và công ty
sẽ tiếp tục phát huy thương hiệu đó hơn nữa. Sản phẩm mang thương hiệu The EverRich

nhanh chóng được bán hết và trở thành một thương hiệu có uy tín trên thị trường bất
động sản, điều đó cho thấy công ty đã có một khởi đầu thuận lợi và đã xây dựng được
lòng tin cũng như sự tín nhiệm của khách hàng, đối tác. Hoạt động kinh doanh của công
ty cũng thể hiện sự hiểu biết đầy đủ về tầm quan trọng của các mối quan hệ hơn là chỉ
những giao dịch thông thường. The EverRich không chỉ là thương hiệu đặc trưng cho
những dự án bất động sản cao cấp mà còn là một chiến lược được hoạch định rõ ràng
nhằm hỗ trợ sự phát triển bền vững, lâu dài của công ty.
Và The EverRich I đã khẳng định chiến lược này hoàn hảo: mua đất ở những vùng
có tiềm năng phát triển mang tính chiến lược, đền bù nhanh chóng với giá cao hơn giá thị
trường, cẩn thận lên kế hoạch lâu dài và cam kết chú trọng đến sản phẩm chất lượng cao
nhằm cung cấp một sự trải nghiệm phong cách sống độc đáo hướng đến tầng lớp cư dân
Sài Gòn trung và thượng lưu. Mỗi căn hộ được thiết kế nhằm mang lại sự sang trọng,
hiện đại tiện nghi và một cuộc sống hạnh phúc cho khách hàng với nhiều chi tiết nổi bật
như nội thất chất lượng cao, lối vào hồ bơi, không gian xanh với vườn cây và cảnh trí
thiên nhiên, trung tâm thể dục thể thao và các khu mua sắm. Việc các căn hộ gần như đã
được bán hết cho thấy khách hàng sẵn sàng trả một khoản tiền cao hơn cho các hạng mục
giá trị tăng thêm cho cuộc sống của họ. Các sản phẩm chất lượng cao của công ty được
định vị tốt và có sức hấp dẫn riêng trong thị trường căn hộ rộng lớn hiện nay.
Khách hàng của dự án The EverRich I đã từng không tin rằng sẽ có người sẵn
sàng trả thêm một khoản tiền cho các dự án bất động sản nào khác ngoài quận 1 và Phú
Mỹ Hưng nhưng giờ đây thì không có gì là không thể. Các căn hộ trong khu dân cư The
EverRich I được chào bán tối đa 1.800 USD/m2 trên thị trường thứ cấp trong khi các căn
hộ thuộc hạng sang và penthouse khác có giá ít nhất từ 2.400 USD đến 2.800 USD/m2.
15
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
15
Phát Đạt đã dựa vào khởi đầu thành công của thương hiệu The EverRich I để tiếp tục
triển khai hai dự án có quy mô lớn hơn là The EverRich II và The EverRich III tại quận

7. Trên thực tế, đã có 300 căn hộ trong dự án The EverRich II được bán hết trong vòng 4
tuần với giá khởi điểm là 1.300USD/m2 thậm chí ngay cả trước khi khách hàng nhìn thấy
Nhà mẫu hoàn chỉnh.
3.1.4. Bán giá trị trên từng mét vuông đất
Một đặc điểm mới mẻ và thú vị cho Phát Đạt khi công ty không nằm trong hội “tôi
cũng vậy” gồm các công ty bất động sản thường quan tâm đến số m2 bán được trong một
tòa nhà với tâm lý “cứ xây lên là sẽ có người mua”. Phát Đạt nhắm đến thị trường mục
tiêu riêng, khác biệt là các khách hàng có khả năng và quan trọng hơn là sẵn sàng chi
thêm một khoản tiền cho những tiện ích giá trị gia tăng mà công ty mang lại cho cuộc
sống của họ. Phát Đạt không bán đất, mà là bán những giá trị trên mỗi mét vuông đất.
Phát Đạt có một cái nhìn rất sắc sảo đối vối từng chi tiết của dự án, lối kiến trúc
hiện đại, phong cách thiết kế và tay nghề chất lượng cao. Công ty đã rất cẩn thận chọn lọc
và hợp tác với những công ty kiến trúc, thiết kế hàng đầu; các nhà cung cấp vật liệu cũng
như các nhà thầu từ Hồng Kông, Singapore, Pháp, Đức và Việt Nam.
Từ nhà cung cấp vật liệu cho đến các nhà thầu đều được Phát Đạt sàng lọc bằng
quá trình đấu thầu công khai và phải trải qua sự xem xét kỹ lưỡng của ban quản lý cấp
cao nhằm đảm bảo chất lượng tốt nhất cũng như mang lại giá trị cao nhất cho khách
hàng. Các đối tác trong quá khứ lẫn hiện tại của công ty đều là những doanh nghiệp hàng
đầu trong và ngoài nước như Meinhardt (Singapore – thiết kế, lên kế hoạch và quản lý),
Bachy Soletanche (Pháp) cùng Bauer (Đức) – cơ sở hạ tầng cơ bản và CotecCons (tổng
thầu và phụ trách xây dựng); ngoài ra còn có sự hợp tác của các công ty thiết kế quốc tế
từ Pháp, Hồng Kông, Singapore như DWP - một tập đoàn tư vấn thiết kế quốc tế đã từng
thực hiện nhiều hạng mục cho tòa nhà Crown Plaza Hà Nội.
Với những gì đã thực hiện thì không khó để nhận thấy công ty luôn cam kết kiểm
soát chất lượng cũng như mang lại sự hài lòng cho khách hàng. Khoảng thời gian cuối
năm 2009, công ty đã dành thời gian cho các khách hàng kiểm tra căn hộ của họ cũng
như dành thời gian để các nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu giải quyết tất cả các vấn đề còn
lại trong các căn hộ trước khi ký biên bản hoàn công và ký hợp đồng chuyển giao cuối
cùng cho khách hàng. Có thể lấy điển hình một ví dụ đơn giản như khi vấn đề màu sơn
của các tủ và kệ không đúng chính xác với màu đã yêu cầu được nêu ra, công ty đã

nghiêm khắc điều chỉnh. Những vấn đề nghe có vẻ đơn giản này cuối cùng cũng khiến
công ty phải trì hoãn việc ghi nhận doanh thu mà công ty có thể được hưởng mức giảm
và giãn nộp thuế TNDN trong năm 2009 – đây là minh chứng rõ ràng cho quyết tâm kiểm
soát chất lượng cao và mang lại sự hài lòng cao nhất cho khách hàng của Phát Đạt.
16
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
16
3.1.5. Cam kết đồng hành cũng những đối tác hàng đầu
Là doanh nghiệp có tiếng tăm trong ngành bất động sản, Phát Đạt luôn sát cánh
cùng các đối tác ngay cả trong suốt thời kỳ tồi tệ nhất của cuộc khủng hoảng kinh tế.
Chính nhờ điều này mà Phát Đạt đã và đang tiếp tục thu hút được nhiều đối tác hàng đầu
như nhà thầu hàng đầu trong nước Coteccons, tập đoàn bán lẻ nổi tiếng của Hàn Quốc
Lotte Mart, tập đoàn quốc tế về du lịch và khách sạn Starwood Hotels, Marriot
International, Inc.
Tập đoàn bán lẻ nổi tiếng của Hàn Quốc Lotte Mart đã khánh thành siêu thị Lotte
Mart thứ hai tại thành phố Hồ Chí Minh trên diện tích 24.131m2 của 5 tầng lầu tại The
EverRich I. Với siêu thị Lotte Mart đầu tiên và duy nhất tại khu Phú Mỹ Hưng thì sự lựa
chọn của tập đoàn này tại The EverRich I cho thấy khả năng thu hút các đối tác quốc tế
hàng đầu của Phát Đạt.
Công ty đã ký hợp đồng cùng tập đoàn Starwood Hotels and Resorts Worldwide
để quản lý và điều hành khu nghỉ dưỡng Westin Resort and Spa Cam Ranh, cũng như
hợp đồng ghi nhớ với Marriot International, Inc để phụ trách dự án khách sạn Marriott
Hotel tại Hội An.
Khả năng thu hút các đối tác quốc tế “cùng chí hướng” cùng cam kết vào tiêu
chuẩn chất lượng cao và dịch vụ khách hàng tối ưu với công ty là một lợi thế so sánh
mạnh mẽ tạo sự phân biệt giữa công ty với những đối thủ “na ná” trong ngành.
3.1.6. Dự án diện tích lớn với trên 87 hecta đất sạch
Phát Đạt hiện đang sở hữu hơn 87ha đất sạch và có thể sẽ còn gia tăng. Phát Đạt

có một quỹ đất với hơn 87ha đất sạch – đất mà dân cư trước đó đã được đền bù và tái
định cư nơi khác – trong đó khoảng 11ha là đang trong giai đoạn triển khai phát triển dự
án.
Một điểm cơ bản trong chiến lược công ty là mua đất tại các khu đô thị mới của
thành phố Hồ Chí Minh và trả cao hơn mức giá đền bù của thị trường nhằm đẩy nhanh
quá trình đền bù và giải phóng mặt bằng. Với quy mô các dự án trọng điểm của PDR trên
11 ha/dự án, chiến lược này giúp công ty nhanh chóng có quỹ đất sạch sẵn sàng cho việc
xây dựng và tránh tình trạng trì hoãn tiến độ mà các công ty khác thường gặp phải do mất
thời gian thương lượng kéo dài với dân cư trong khi giá đền bù ngày càng tăng, đồng thời
nâng cao hiệu quả về mặt tài chính thông qua việc giảm chi phí tài chính trong giai đoạn
bồi thường giải phóng mặt bằng.
Con số 87ha này bao gồm các khu đất đã đền bù giải tỏa xong ở quận 7 (dành cho
The EverRich II và III), Nhà Bè, Long Thạnh Mỹ (quận 9) Cam Ranh, Hội An và Phú
Quốc. Với khu đất tại Nhà Bè, Phát Đạt đang nắm 48% cổ phần.
17
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
17
3.2. Phân tích hoạt động kinh doanh của công ty
3.2.1. Tỷ số thanh toán
2012 2011 2010 2009 2008
1 Tỷ suất thanh toán tiền mặt 0.01 0.08 0.02 0.00 0.01
2 Tỷ suất thanh toán nhanh 0.21 0.46 0.15 0.02 0.05
3 Tỷ suất thanh toán hiện hành 4.79 6.22 3.43 1.81 2.94
Tỷ số thanh toán hiện hành chỉ ra khả năng thanh toán nợ ngắn hạn của công ty
từ tài sản ngắn hạn.Tỷ số thanh toán nhanh cho biết khả năng thanh toán nợ ngắn hạn
nhanh hơn vì công ty không gặp khó khăn nào trong việc chuyển các tài sản khác
thành tiền mặt
Cả 2 tỷ số này của PDR đều tăng từ năm 2009 đến 2011. Trong đó tài sản ngắn

hạn tăng nhanh hơn tài sản dài hạn. Sự thay đổi của tài sản ngắn hạn chủ yếu đến từ sự
tăng lên của các khoản phải thu cũng như sự tăng lên của các khoản đầu tư tài
chính.Mặc dù khoản nợ ngắn hạn cũng tăng lên nhưng không đáng kể so với tốc độ
tăng tài sản, do đó hệ số thanh toán vẫn giữ được ở mức cao.
Nhưng đến năm 20012 cả 2 tỷ số này giảm xuống thấp một cách đột ngột và có
xu hướng giảm dần cho đến nay. Nguyên nhân là do năm 2012 công ty vẫn phải vay
nợ nhiều để đảm bảo thực hiện dự án trong khi đầu ra gặp không ít khó khăn,do thị
trường bất động sản năm 2012 gần như đóng băng . Đặc biệt năm 2012 PDR đã thực
hiện một khoản vay ngắn hạn hơn 300 tỷ để bổ sung nguồn vốn lưu động của công ty.
Chính điều đó làm cho tỷ số thanh toán hiện hành từ 6.22 năm 2011 giảm xuống còn
4,79 năm 2012, tỷ số thanh toán nhanh từ 0,47 xuống chỉ còn 0,22 năm 2012.
Đánh giá: Các tỷ số thanh toán qua các năm có xu hướng ngày càng giảm sẽ
gây khó khăn cho công ty trong việc đảm bảo thanh toán các khoản nợ, gây mất lòng
tin cho các nhà đầu tư, và các nhà cho vay đối với công ty.
3.2.2. Tỷ số hoạt động
STT 2012 2011 2010 2009 2008
1.
Tỷ số vòng quay hàng tồn kho 0.01 0.02 0.33 0.09 0.00
18
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
18
2.
Thời gian trung bình xử lý hàng tồn kho
25896.1
6
15065.41 1117.97 3945.33 79061.23
3.
Hệ số vòng quay tổng tài sản (lần) 0.02 0.03 0.42 0.14 0.02

4.
Hệ số vòng quay tài sản ngắn hạn (lần) 0.02 0.03 0.47 0.16 0.02
5.
Hệ số vòng quay tài sản dài hạn(lần) 0.35 0.33 3.62 1.37 0.23
Chỉ số vòng quay hàng tồn kho: Chỉ số này thể hiện khả năng quản trị hàng
tồn kho hiệu quả như thế nào. Chỉ số vòng quay hàng tồn kho càng cao càng cho thấy
doanh nghiệp bán hàng nhanh và hàng tồn kho không bị ứ đọng nhiều trong doanh
nghiệp. Có nghĩa là doanh nghiệp sẽ ít rủi ro hơn nếu nhìn thấy trong báo cáo tài
chính, khoản mục hàng tồn kho có giá trị giảm qua các năm. Tuy nhiên chỉ số này quá
cao cũng không tốt vì như thế có nghĩa là lượng hàng dự trữ trong kho không nhiều,
nếu nhu cầu thị trường tăng đột ngột thì rất khả năng doanh nghiệp bị mất khách hàng
và bị đối thủ cạnh tranh giành thị phần. Thêm nữa, dự trữ nguyên liệu vật liệu đầu vào
cho các khâu sản xuất không đủ có thể khiến cho dây chuyền bị ngưng trệ. Vì vậy chỉ
số vòng quay hàng tồn kho cần phải đủ lớn để đảm bảo mức độ sản xuất đáp ứng được
nhu cầu khách hàng.
Vòng quay hàng tồn kho=giá vốn hàng bán/hàng tồn kho trung bình
Trong đó:hàng tồn kho trung bình= (hàng tồn kho trong báo cáo năm trước+ hàng tồn
kho năm nay)/2
Chỉ số số ngày bình quân vòng quay hàng tồn kho:Tương tự như vòng quay
hàng tồn kho có điều chỉ số này quan tâm đến số ngày.
Thời gian trung bình xử lý hàng tồn kho =365/ vòng quay hàng tồn kho
Theo đó chỉ số vòng quay hàng tồn kho của PDR rất thấp, thời điểm cao nhất là
năm 2010 cũng chỉ đạt 0.33, và lượng hàng tồn kho lại tăng đều trong các năm 2011
và 2012 cho thấy Phát Đạt đang gặp rất nhiều khó khăn trong vấn đề giải quyết hàng
tồn kho.
19
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
19

Thời gian trung bình xử lý hàng tồn kho của PDR đạt giá trị thấp nhất vào năm
2010 nhưng cũng phải mất tới gần 4 năm mới xử lý hết. Trong khi năm 2012 thì con
số lên tới gần 8 năm.
Đánh giá: Hàng tồn kho đang chiếm tới 90% tổng tài sản của Phát Đạt, tương ứng
hơn 4.900 tỷ đồng. Tồn kho của Phát Đạt chủ yếu là giá trị quỹ đất và giá trị xây dựng
tại các dự án đang triển khai như The EverRich 2 và 3.
Muốn giải quyết tồn kho thì phải bán được hàng, vấn đề nan giải chung của
toàn ngành khi mà thị trường vẫn còn ảm đạm và các doanh nghiệp lớn nhỏ đều đang
ôm lượng tồn kho khổng lồ.
Gần 3 năm qua, Phát Đạt không có được nguồn thu đáng kể nào trong khi đó, áp lực
trả nợ đang cận kề. Trong khi đó, nguồn tiền đầu tư vào các dự án đang thực hiện chủ
yếu là vốn vay.
Đến cuối quý 2 năm 2013, Phát Đạt đang có các khoản nợ ngắn hạn lên đến
1.400 tỷ đồng. Bên cạnh đó còn có các khoản vay nợ dài hạn lên đến trên 2.600 tỷ
đồng cũng không xa ngày đáo hạn. Trong khi đó, ngoài hàng tồn kho, công ty hầu như
không còn nguồn tài sản (ngắn hạn) nào khác đáng kể để có thể dùng trả nợ.
Rõ ràng Phát Đạt đang đứng trước một tương lai không mấy khả quan khi mà
gánh nặng nợ nần ngày càng nặng hơn mặc đã rất nỗ lực khi trong năm 2013 Phát
Đạt công bố là giảm 50% giá bán Khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại
thuộc dự án The EverRich 3 để thanh khoản tài chính, tạo nguồn thu tiếp tục đầu tư
cho các dự án khác cho giai đoạn kinh doanh 2014-2015.
3.2.3. Tỷ số đòn bẩy tài chính
STT 2012 2011 2010 2009 2008
1.
Nợ dài hạn/Vốn CSH 1.92 1.77 0.82 0.29 0.72
2.
Nợ dài hạn/Tổng Tài sản 0.53 0.54 0.34 0.11 0.29
3.
Nợ ngắn hạn/Vốn CSH 1.17 0.88 1.23 1.18 1.47
20

Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
20
4.
Nợ ngắn hạn/Tổng Tài sản 0.43 0.39 0.44 0.46 0.57
5.
Tổng nợ/Vốn CSH 2.64 2.26 1.45 1.54 1.49
6.
Tổng nợ/Tổng Tài sản 0.73 0.69 0.59 0.61 0.60
7.
Khả năng trả lãi 2.66 2.48 133.94 177395.00 14642.00
8.
Đòn bẩy tài chính 3.64 3.26 2.45 2.54 2.49
Tỉ số nợ trên tổng tài sản cho thấy tỷ lệ nợ được sử dụng trong tổng nguồn vốn
của doanh nghiệp, hay chính sách sử dụng nợ của ban điều hành công ty. Tỷ số này
của PDR tăng dần qua các năm. Từ 0.6 năm 2008 lên 0.69 2011 và 0.73 năm 2012,
PDR đang sử dụng đòn bẩy tài chính vào trong khi doanh ngày càng nhiều.
Theo các nhà nghiên cứu, các công ty bất động sản với đặc điểm là sử dụng nợ
để thực hiện đầu tư dự án, tỷ lệ nợ này có thể đạt đến mức cao nhất 80% (theo hình
thức vay cao nhất mà NHNN cho phép đó là cho vay dự án 80-20). Do đó tỷ lệ nợ của
các công ty bất động sản rất lớn. Đây là một thực tế trong ngành này. Vậy với tỷ lệ nợ
bình quân hiện nay so với các ngành khác là nguy hiểm nhưng thực tế vẫn còn nằm
trong ngưỡng an toàn.
Tương tự, tỉ số nợ trên vốn cổ phần đo lương đòn cân nợ trong công ty, tức là 1
đồng vốn cổ phần có thể đảm bảo cho bao nhiêu đồng nợ của công ty.
Khả năng thanh toán của PDR cũng rất cao, điều đó cho thấy việc an toàn trong
hoạt động kinh doanh, vì bởi với doanh thu khá lớn trong hoạt động kinh doanh khá
hiệu quả nhưng lại trả chi phí lãi vay khá nhỏ. Tuy nhiên chỉ số này cũng đang giảm
dần từ năm 2008 đến năm 2012.

Đánh giá: Các chỉ số trên ta thấy PDR nằm vào các công ty an toàn về nợ vay.
Ít phụ thuộc vào nợ vay.
3.2.4. Tỷ suất sinh lời
STT 2012 2011 2010 2009 2008
21
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
21
1. Lợi nhuận sau thuế/ Doanh
thu thuần (ROS)
0.05 0.05 0.21 0.30 0.34
2. Lợi nhuận sau thuế/Vốn chủ
sở hữu (ROE) (%)
0.34 0.45 21.68 10.45 1.83
3. Lợi nhuận trước thuế/Tổng tài
sản (ROA) (%)
0.10 0.16 8.69 4.15 0.74
Cách tính: ROS =
Ý nghĩa của ROS: chỉ số này cho biết trong 1 đồng lợi nhuận kiếm được thì sẽ
có bao nhiêu đồng dành cho cổ đông của công ty.
ROA là tỷ số lợi nhuận ròng trên tài sản (Return on total assets) ROA đo lường
khả năng sinh lợi trên mỗi đồng tài sản của công ty, hay nói khác đi tỷ số này cho biết
mỗi đồng giá trị tài sản của công ty tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận
Công thức: ROA = Lợi nhuận ròng dành cho cổ đông thường/Tổng tài sản
ROA cung cấp cho nhà đầu tư thông tin về các khoản lãi được tạo ra từ lượng
vốn đầu tư (hay lượng tài sản). ROA phụ thuộc nhiều vào ngành kinh doanh. ROA
càng cao thì càng tốt vì công ty đang kiếm được nhiều tiền hơn trên lượng đầu tư ít
hơn. Ở đây công ty có ROA là 0.1% năm 2012 cho thấy bình quân 1 đồng tài sản tạo
ra 0.001 đồng lợi nhuận sau thuế, tức là hiệu quả rất thấp, cho thấy PDR đang trong

giai đoạn hết sức khó khăn để tạo ra lợi nhuận.
ROE là tỷ số lợi nhuận ròng trên vốn chủ sở hữu (Return on common equity)
ROE là tỷ số quan trọng nhất đối với các cổ đông, tỷ số này đo lường khả năng sinh
lợi trên mỗi đồng vốn của cổ đông thường.
Công thức: ROE = Lợi nhuận ròng dành cho cổ đông thường /Vốn cổ phần
thường
Chỉ số này là thước đo chính xác để đánh giá một đồng vốn bỏ ra và tích lũy
tạo ra bao nhiêu đồng lời. Hệ số này thường được các nhà đầu tư phân tích để so sánh
với các cổ phiếu cùng ngành trên thị trường, từ đó tham khảo khi quyết định mua cổ
phiếu của công ty nào. Tỷ lệ ROE càng cao càng chứng tỏ công ty sử dụng hiệu quả
đồng vốn của cổ đông, có nghĩa là công ty đã cân đối một cách hài hòa giữa vốn cổ
đông với vốn đi vay để khai thác lợi thế cạnh tranh của mình trong quá trình huy động
vốn, mở rộng quy mô. Cho nên hệ số ROE càng cao thì các cổ phiếu càng hấp dẫn các
nhà đầu tư hơn.
22
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
22
Tương tự ROA, chỉ số ROE của PDR trong năm 2012 cũng rất thấp (0.34) và
thấp nhất từ năm 2008 đến nay. Như vậy 1 đồng vốn bỏ ra chỉ tích lũy được 0.0034
đồng lời.
Đánh giá: Đối với công ty PDR do ảnh hưởng từ khủng hoảng tài chính toàn
cầu làm nền kinh tế đất nước suy giảm, lĩnh vực bất động sản lại nhiều rủi ro do đó
hoạt động của công ty đã bị giảm sút xuống rõ rệt, biểu hiện ở các tỷ suất sinh lợi
PDR đã giảm xuống rõ rệt từ năm 2008 đến nay.
3.2.5. Tỷ số cổ phiếu
ST
T
2012 2011 2010 2009 2008

1. Giá trị sổ sách/một cổ
phiếu (BV)
10.95 10.92 11.99 11.31 10.19
2.
Doanh số/một cổ phiếu (S) 0.80 0.97 12.09 3.78 0.28
3. Lãi cơ bản trên cổ phiếu
(EPS)
0.04 0.05 2.53 1.12 0.09
Năm 2009, 2010 EPS của công ty thuộc ngành này tăng cao đột biến từ 0.09
năm 2008 lên 1.12 và 2.53 năm 2009, 2010. Tuy nhiên lại sụt giảm về thấp hơn năm
2008 vào năm 2011 và năm 2012 nên hoạt động sản xuất kinh doanh của PDR không
đạt được như kế hoạch đề ra.
3.2.6. Phân tích Dupont
ROE còn được phân tích ra thành các chỉ số:
= Lợi nhuận ròng biên x Vòng quay tài sản x Đòn bẩy tài chính
Như vậy qua khai triển chỉ tiêu ROE chúng ta có thể thấy chỉ tiêu này được cấu
thành bởi ba yếu tố chính là lợi nhuận ròng biên, vòng quay tài sản và đòn bẩy tài
chính có nghĩa là để tăng hiệu quả sản xuất kinh doanh (tức là gia tăng ROE) doanh
nghiệp có 3 sự lựa chọn cơ bản là tăng một trong ba yếu tố trên.
23
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
23
Thứ nhất doanh nghiệp có thể gia tăng khả năng cạnh tranh nhằm nâng cao
doanh thu và đồng thời tiết giảm chi phí nhằm gia tăng lợi nhuận ròng biên.
Nhưng trong điều kiện hiện nay, nguồn cung khá lớn trong khi đó nhu cầu hạn
chế là khó khăn cho công ty trong việc tăng doanh thu. Do ảnh hưởng của cuộc suy
thoái toàn cầu, những chính sách vĩ mô của chính phủ khiến hiện nay thị trường bất
động sản khó khăn. Doanh nghiệp BĐS lại thiếu vốn hàng tồn kho lớn (đặc trưng của

ngành), do đó thật khó để cắt giảm chi phí, hoặc có chăng hướng tốt nhất là bán đến
đâu xây đến đó, hoặc có thể giảm chi phí quản lý doanh nghiệp.
Thứ hai doanh nghiệp có thể nâng cao hiệu quả kinh doanh bằng cách sử dụng
tốt hơn các tài sản sẵn có của mình nhằm nâng cao vòng quay tài sản. Hay nói một
cách dễ hiểu hơn là doanh nghiệp cần tạo ra nhiều doanh thu hơn từ những tài sản sẵn
có.
Có thể thấy PDR đã không tìm cách gia tăng hiệu quả hoạt động dựa trên việc
gia tăng sử dụng vốn vay khi hệ số đòn bẩy tài chính luôn được giữ ở mức cân bằng.
Điều này khiễn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của PDR trở nên bền vững và an
toàn hơn. Tuy nhiên, đòn bẩy tài chính của PDR khá cao còn ít khả năng gia tăng khả
năng sinh lời trong các năm sau bằng cách sử dụng thêm nhiều vốn vay.
Vòng quay tổng tài sản của PDR liên tục được giữ ở mức khá thấp. Điều này là
do PDR tiến hành đầu tư khá nhiều dự án cùng một lúc do đó quy mô tài sản đã gia
tăng một cách đáng kể trong khi nhiều dự án chưa thể đem lại doanh thu ngay. Xu
hướng này vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới bởi chiến lược phát triển các dự án của
PDR là liên tục triển khai và xin cấp phép các dự án mới nhằm chuẩn bị quỹ đất cho
sự tăng trưởng bền vững trong tương lai, hơn nữa do thị trường bất động sản chưa
khởi sắc nên doanh thu cũng không thể cải thiện đáng kể trong thời gian ngắn.
Thứ ba doanh nghiệp có thể nâng cao hiệu quả kinh doanh bằng cách nâng cao
đòn bẩy tài chính hay nói cách khác là vay nợ thêm vốn để đầu tư. Nếu mức lợi nhuận
trên tổng tài san cua doanh nghiệp cao hơn mức lãi suất cho vay thì việc vay tiền để
đầu tư của doanh nghiệp là hiệu quả.
Dựa trên phân tích này có thể thấy một trong các cách để gia tăng ROE là phải
gia tăng đòn bẩy tài chính tuy nhiên có thể nhận thấy thông qua tỷ số tài chính thì nợ
vay đang gấp 2.5 lần vốn chủ sở hữu của PDR, do đó việc gia tăng nợ vay trong thời
gian tới mà không đi kèm với việc gia tăng nguồn vốn chủ sở hữu sẽ gây bất ổn trong
24
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT

24
cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp và có thể ảnh hưởng xấu đến tình hình hoạt động
đang tiến triển khá tốt của công ty. Do đó việc gia tăng đòn bẩy tài chính là không nên
thực hiện.
Vậy xét trong bối cảnh hiện nay, rất khó để năng cao chỉ số ROE lên được nữa,
có chăng cũng là rất ít trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh bằng cách cắt giảm chi
phí.
25
Môn Phân tích tài chính
PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU PDR CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT ĐẠT
25