Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã hạ bằng – huyện thạch thất – thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
KHOA/VIỆN: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN
========&&&=======

KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ BẰNG – HUYỆN THẠCH THẤT –
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 7850103

Giảng viên hướng dẫn: Th.s Trần Thu Hà
Sinh viên thực hiện

: Nguyễn Thị Trang Thương

Lớp

: K64 - QLDĐ

Mã sinh viên

: 1954031172

Khóa học

: 2019 - 2023

Hà Nội, 2023
i

LỜI CẢM ƠN
Để đạt được sự thành công trong việc hồn thành tốt được khóa luận tốt
nghiệp, ngồi sự phấn đấu, nỗ lực của bản thân em còn nhận được nhiều sự giúp
đỡ từ các đơn vị, cá nhân và cô hướng dẫn. Em xin chân thành gửi lời cảm ơn
đến các cá nhân, đơn vị và cô hướng dẫn đã giúp đỡ em hồn thành bài khóa
luận tốt nghiệp này.
Em xin gửi lời cám ơn đến toàn thể thầy cô giáo trường Đại học Lâm
Nghiệp , đặc biệt là cô Trần Thu Hà trong suốt thời gian qua đã hướng dẫn, giúp
đỡ và tận tình chỉ bảo cho em trong suốt quá trình nghiên cứu này.
Em cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các cô, chú,
anh, chị trong UBND xã Hạ Bằng – huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội đã
giúp đỡ, chỉ bảo tận tình và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong q trình
nghiên cứu, thực tập và hồn thành bài báo cáo này.
Trong thời gian thực tập em đã cố gắng để hồn thành bài báo cáo của
mình, tuy nhiên với điều kiện thời gian có hạn, kinh nghiệm cịn hạn chế nên
khơng tránh khỏi sự sai xót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo, đóng góp ý
kiến của các thầy, cơ giáo để bài khóa luận được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày …. tháng….năm 2023
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Trang Thương

ii


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .....................................................................vi
DANH MỤC BẢNG ...........................................................................................vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ .................................................................................... viii
CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU ........................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 2
1.2.1.Mục tiêu tổng quát ............................................................................... 2
1.2.2.Mục tiêu cụ thể..................................................................................... 2
1.3 . Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 2
CHƯƠNG II. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 3
2.1. Cơ sở lí luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................. 3
2.1.1. Khái niệm cơ bản ................................................................................ 3
2.1.2. Điều kiện và nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........... 10
2.1.3. Quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................ 12
2.1.4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................................... 13
2.2. Căn cứ pháp lý của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất............ 14
2.3. Cơ sở thực tiễn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........... 15
2.3.1. Giai đoạn trước năm 1975 ................................................................ 15
2.3.2. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có luật đất đai năm 1988....... 15
2.3.3. Giai đoạn từ năm 1988 – 1993: ........................................................ 16
2.3.4. Giai đoạn từ luật đất đai năm 1993 đến trước khi có Nghị định
17/1999/NĐ-CP. ......................................................................................... 17
2.3.5. Giai đoạn từ khi có Nghị định 17/1999/NĐ-CP đến trước khi có luật
đất đai năm 2003 ......................................................................................... 17
2.3.6. Giai đoạn từ luật đất đai năm 2003 và Nghị Định 181/2004/NĐ-CP
..................................................................................................................... 18
2.3.7. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2013 và Nghị Định 43/2014/NĐ-CP18
2.4. Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................ 18
CHƯƠNG III. VẬT LIỆU - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................ 22
iii

3.1. Địa điểm nghiên cứu ................................................................................ 22
3.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22
3.3. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 22
3.4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 22
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp.................................. 22
3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................... 23
3.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ........... 23
3.4.4. Phương pháp chuyên gia. .................................................................. 24
CHƯƠNG IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 25
4.1 ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI XÃ HẠ
BẰNG ............................................................................................................. 25
4.1.1 Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 25
4.1.2.Điều kiện kinh tế ................................................................................ 27
4.1.3. Điều kiện về Văn hóa – xã hội .......................................................... 29
4.1.4 Đánh giá chung .................................................................................. 31
4.2. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ
HẠ BẰNG, HUYỆN THẠCH THẤT. ................................................................. 33
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của xã Hạ Bằng giai đoạn 2020 – 2022... 33
4.2.2. Tình hình sử dụng đất của xã Hạ Bằng............................................. 37
4.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai. .................... 44
4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA XÃ HẠ BẰNG, HUYỆN THẠCH THẤT. ................................. 45
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại nông thơn
của xã Hạ Bằng. .......................................................................................... 45
4.3.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã.......... 46
4.4. TỔNG HỢP Ý KIẾN CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THAM GIA
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ
BẰNG, HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI........................... 48

4.5. ĐÁNH GIÁ NHỮNG THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN TRONG CƠNG TÁC
CHUYỆN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA XÃ HẠ BẰNG ...... 51
4.5.1. Thuận lợi ........................................................................................... 52
4.5.2. Khó khăn ........................................................................................... 52
iv


4.6. Đề xuất một số giải pháp trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất. ......................................................... 53
PHẦN V. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................... 55
5.1. Kết luận .................................................................................................... 55
5.2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................ 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 57
PHỤ BIỂU

v


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Nghĩa tiếng việt

Từ viết tắt
CT-TTg

Chỉ thị thủ tướng chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

NĐ-CP

Nghị định chính phủ

QĐ-BTNMT

Quyết định Bộ tài nguyên môi trường

QĐ-UBND

Quyết định Ủy ban nhân dân

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT-BTC

Thông tư Bộ tài chính

TT-BTNMT

Thơng tư Bộ tài ngun mơi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

DĐĐT

Dồn điền đổi thửa

VPĐKDĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

VPCC

Văn phòng cơng chứng

NCT

Người cao tuổi

CSSK

Chăm sóc sức khỏe

GPMB

Giải phóng mặt bằng

CNC

Cơng nghệ cao

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2. Quy trình các bước thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. ............. 19
Bảng 4. 1 Hiện trạng sử dụng đất của xã Hạ Bằng năm 2022…………………37
Bảng 4. 2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của xã Hạ Bằng ........................ 39
Bảng 4. 3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của xã Hạ Bằng .................. 41
Bảng 4. 4 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2020 – 2022 ................................... 42
Bảng 4.5 Kết quả giải quyết hồ sơ tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở tại nông thôn…………………………………………………………………46
Bảng 4.6 Tổng hợp ý kiến của người dân xã Hạ Bằng……………………….. 48

vii


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4. 1 Cơ cấu sử dụng đất xã Hạ Bằng năm 2022 .................................... 38
Biểu đồ 4.2 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Hạ Bằng giai đoạn
2020 – 2022……………………………………………………………………46

viii


CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh

quốc phịng. Q trình khai thác sử dụng đất đai ln gắn liền với quá trình phát
triển xã hội. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất càng cao, trong khi
đó đất đai lại có hạn, chính vì vậy việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bền
vững ln là nhu cầu cấp thiết, địi hỏi phải hoạch định cụ thể và khoa học.
1.1.

Trong những năm gần đây tốc độ đơ thị hóa cao và nhu cầu sử dụng đất
ngày càng tăng nhưng đất đai thì lại có hạn. Là một xã thuộc thành phố Hà Nội,
xã Hạ Bằng hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất đã diễn ra khá nhiều để đáp
ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân.
Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các thủ tục hành chính về đất đai nói chung
trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và có sự quản lý chặt
chẽ của pháp luật. Do đó yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất đai là phải hoàn
thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người
dân. Với mục tiêu đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm nhất.
Việc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ từng bước đưa quỹ đất
vào tầm kiểm sốt của nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và
thuận lợi hơn, nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai thống nhất trên
toàn quốc nhằm tạo trật tự và đảm bảo tính cơng bằng trong xã hội khi thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không phải
lúc nào cũng tuân theo quy định của pháp luật, trên thực tế việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của đối tượng sử dụng đất vấn diễn ra khá phức tạp trên địa
bàn xã gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Xã Hạ Bằng là một xã của huyện Thạch Thất,thành phố Hà Nội nằm trong
vùng Trung Du Vùng Núi Phía Bắc, là một trong những nơi có vị trí đẹp, thuận
lợi cho kinh doanh, phát triển kinh tế – xã hội vì vậy vấn đề chuyển quyền sử
dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ln “nóng”,
1

điều đó đã ảnh hưởng khơng nhỏ tới cơng tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa
bàn xã. Trên cơ sở nhằm xem xét, đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn xã, để tìm ra những khó khăn và ngun nhân cịn tồn tại,
từ đó đưa ra phương hướng khắc phục khó khăn và hồn thiện cơng tác này góp
phần cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cơng tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng được tốt hơn em tiến hành thực hiện đề tài:
“Đánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Hạ Bằng,
huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1.Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác chuyển nhượng QSDĐ
tại địa phương.
1.2.2.Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Hạ Bằng,
huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa
bàn xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất.
1.3. Phạm vi nghiên cứu
- Thời gian thu thập số liệu thứ cấp: Giai đoạn 2020 2022
- Thời gian điều tra khảo sát: Năm 2022
- Phạm vi loại đất nghiên cứu: Đất ở tại nông thôn.
- Phạm vi đối tượng nghiên cứu: Hộ gia đình, cá nhân.

2


CHƯƠNG II. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lí luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.1. Khái niệm cơ bản

2.1.1.1. Quyền sử dụng đất
Theo Điều 4, Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Song song đó, giá trị quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Khoản
20, Điều 3, Luật đất đai 2012 là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên
một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng xác định.
Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương
ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước (Quốc hội, 2013).
2.1.1.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được cụ thể hóa trong Luật
đất đai năm 2013:
a. Quyền của người sử dụng đất:
QSDĐ là quyền lợi của người dân khi sử dụng đất được Luật đất đai 2013 quy
định tại Điều 166 cụ thể như sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo
đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp
về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
3


- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất

hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”
Bên cạnh đó, người sử dụng đất được thực hiện Quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử
dụng đất (Điều 167, Luật đất đai 2013).
b. Nghĩa vụ của người sử dụng đất là bổn phận, trách nhiệm của người dân
khi sử dụng đất được Luật đất đai 2013 quy định tại Điều 170 cụ thể như sau:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng
cộng trong lịng đất và tn theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng
đất mà khơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.”
2.1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ ra đời từ Luật đất đai 1993 đã chỉ ra được
hộ gia đình, cá nhân, tổ chức (gọi chung là người sử dụng đất) chỉ có QSDĐ chứ
khơng có quyền sở hữu, định đoạt… Sự cần thiết quy định ở nước ta việc chuyển
nhượng là một giải pháp quan trọng nhằm xóa bỏ tình trạng vơ chủ trong quan hệ
ruộng đất trước đây, chính là việc giao đất lâu dài cho người sử dụng làm cho các
hộ nông dân yên tâm sản xuất, tuy nhiên nếu không cho đất đai vận động trên thị
trường tức là khơng cho phép chuyển nhượng QSDĐ thì sẽ khơng khái thác hết
thuộc tính của đất dẫn đến đất đai ngày càng mất giá trị và tình hình chuyển

4

nhượng QSDĐ trái phép ngày càng gia tăng, gây nhiều khó khăn cho nhà nước
về cơng tác quản lý đất đai (Đào Văn Khánh, Đỗ Như Hiệp, 2019).
Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển
giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thơng qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, như vậy chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức của chuyển
QSDĐ.
Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở
có giá, trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra và để có được QSDĐ
cũng như chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai (Trần Thị Ánh Tuyết & cs,
2021).
Nói tóm lại, chuyển nhượng QSDĐ là việc được nhà nước giao QSDĐ cho
người sử dụng đất, người sử dụng đất chuyển nhượng (bên chuyển nhượng)
nhường lại cho người khác QSDĐ (bên nhận chuyển nhượng) để đổi lấy một
khoản tiền nhất định. Cả hai bên: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
2.1.1.4. Quyền và nghĩa vụ các bên chuyển nhượng QSDĐ
Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển
nhượng QSDĐ được áp dụng theo Luật kinh doanh bất động sản.
a) Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 38, Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì quyền
của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền
theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo
đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt

hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.

5


- Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
b) Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 39, Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì nghĩa
vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách
nhiệm về thơng tin do mình cung cấp.
- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện
tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và
giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển
nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
c) Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 40, Luật kinh doanh bất động sản (2014) thì
quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về
quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích,

đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do
lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
6


- Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển
nhượng.
- Các quyền khác trong hợp đồng.
d) Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 41, Luật kinh doanh bất động sản thì nghĩa vụ của
bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn
và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
2.1.1.5. Giá đất
- Giá đất được quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” Giá
trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Giá thị trường:
Vấn đề giá đất theo thị trường là giá như thế nào thì khơng chỉ riêng người
dân mà ngay cả cán bộ của các ngành, các cấp có liên quan đến lĩnh vực này cũng
chưa thể đưa ra những câu trả lời thỏa đáng. Hiện nay vẫn chưa có định nghĩa cụ
thể về giá thị trường, khung giá thị trường, vì giá trị thị trường bất động sản ln
biến động. Trên thực tế, giá thị trường có thể là giá người sử dụng đất giao dịch
với nhau trên thực tế (Trịnh Hữu Liên & cs, 2013).

- Giá đất do Nhà nước quy định:
Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, được dùng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất
khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền bồi thường đất bị thu
7


hồi và đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai (Trịnh Hữu Liên &
cs, 2013).
- Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập
thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu
đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác
định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất
xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định (Trịnh Hữu Liên & cs, 2013).
Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất,
phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thơng tin về giá đất thị
trường, kết quả tổng hợp, phân tích thơng tin về thửa đất, giá đất thị trường (Trịnh
Hữu Liên & cs, 2013).
- Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, việc định giá đất
được thực hiện bằng các phương pháp sau:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá.
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định
giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước
có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
8


Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND
cấp tỉnh) ban hành.
2.1.1.6. Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ Khoản 4 Điều 12 Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC do Bộ Tài
chính ban hành ngày 14/03/2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá
nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi và Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng
dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi:
- Cách tính thuế:
+ Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
được xác định như sau:
Quy ước giá
[A1]: là giá trong bảng giá do UBND tỉnh/thành phố ban hành
[A2]: là giá trong hợp đồng chuyển nhượng
[A3]: là giá được miễn thuế
Trong trường hợp [A1]>[A2]:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = [A1-A3] x Thuế suất 2%

Trong trường hợp [A2]>[A1]:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = [A2-A3] x Thuế suất 2%
+ Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được
xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác
định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc
quyết định phân chia của tịa án,... Trường hợp khơng có tài liệu hợp pháp thì nghĩa
vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
2.1.1.7. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ được quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐCP về lệ phí trước bạ ngày 10/10/2016 quy định như sau:
9


- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp
luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại
thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Riêng:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người
đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho
người đang thuê là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo
quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên
hóa đơn bán hàng.
+ Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp
đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp

đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Và theo Điều 7 Nghị Định 140/2016/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước
bạ nhà, đất mức thu là: 0,5%.
2.1.2. Điều kiện và nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ
Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Điều 188, Luật đất
đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất như sau (Quốc hội, 2013):
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
10


a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190,
191, 192, 193 và 194 của Luật này.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký
tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính.”
2.1.2.2. Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ

Theo quy định tại Điều 193, Luật đất đai 2013 quy định chi tiết về điều
kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để
thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh
doanh phi nơng nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ
chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nơng
nghiệp để thực hiện dự án;
- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp
vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại
khoản 3 Điều 134 của Luật đất đai.

11


2.1.2.3. Nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ
Theo điều 37, luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm các nguyên tắc:
- Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp
ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này
Theo Khoản 2, điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản thì các loại đất được
phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai;
- Khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ
các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất
và đăng ký đất đai.
2.1.3. Quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 192, Luật đất đai 2013 đã quy định rõ về các trường hợp hộ gia
đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho
hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp
trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống
trong khu vực rừng phịng hộ đó.

12


- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo
chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
2.1.3.2. Trường hợp khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 191, Luật đất đai 2013 đã nêu rõ các trường hợp
không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp
mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân
khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu
khơng sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng đó.
2.1.4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
- Giấy chứng nhận QSDĐ
- Sơ đồ thửa đất
- Chứng từ nộp tiền thuê đất
2.1.4.2. Đối với tổ chức:
- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
- Giấy chứng nhận QSDĐ
13


- Sơ đồ thửa đất
- Chứng từ nộp tiền thuê đất
2.2. Căn cứ pháp lý của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, ban hành ngày 22 tháng
6 năm 1994.
- Luật số 26/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu
nhập cá nhân số 04/2007/QH12
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.

- Luật kinh doanh bất động sản 2014.
- Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày
14/03/2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập
cá nhân sửa đổi và Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá
nhân và Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi
- Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân và
Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi.
- Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 hướng dẫn
thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của BTNMT v/v quy
định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ.
14


- Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh
doanh bất động sản.
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ ngày 10/10/2016.
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP/ Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định

chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Quyết định 30/2019/QD-UBND về việc ban hành quy định và bảng giá
các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến
ngày 31/12/2024;
2.3. Cơ sở thực tiễn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.3.1. Giai đoạn trước năm 1975
Trong giai đoạn này nhà nước với chế độ cũ thừa nhận quyền sở hữu tư nhân
về ruộng đất. Việc mua bán đất đai trong thời kỳ này rất đơn giản. Vì vậy, thủ tục
mua bán đất đai được thực hiện khi chủ sử dụng đất có bằng khoáng nghĩa là đăng
bộ, số địa bộ, số bản đồ, số hiệu khốn và được thực hiện dưới hình thức “tờ bán
đứt đoạn” hay “tờ bán trọn sổ”.
Tuy nhiên cũng có trường hợp người ta tự lấn chiếm khai hoang đất rồi tự
sang nhượng cho người khác bằng giấy tờ tay phải làm thủ tục được Ủy ban hành
chính sở tại xác nhận rồi mới được chuyển đến tay Điền Địa cấp tỉnh để đóng
bách các phần và sang bộ.
2.3.2. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có luật đất đai năm 1988
Sau năm 1975 nhà nước bắt đầu xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất
cả nước để điều chỉnh mối quan hệ đất đai để xóa bỏ luật đất đai của chế độ cũ,
quyền sở hữu tư nhân ruộng đất bị thu hẹp đến mức xem như bị xóa bỏ hồn tồn.
Đến năm 1980 Quốc Hội ban hành Hiến pháp khẳng định pháp lí về mặt đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí. Người sử dụng đất
được giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trong giai đoạn này vấn đề chuyển nhượng QSDĐ chưa được đề cập đến.
Nhà nước chưa công nhận vấn đề chuyển nhượng đất đai và cũng chưa nhìn nhận
15


đất đai như các hàng hóa khác, nhưng nó mang tính chất rất đặc biệt nên khơng
thể tự ý chỉnh hay điều chỉnh sắp đặt một cách chủ quan. Trên thực tế do nhu cầu
tất yếu trong việc chuyển nhượng QSDĐ vẫn ngầm diễn ra.

2.3.3. Giai đoạn từ năm 1988 – 1993:
Kể từ khi Hiến Pháp năm 1980 được ban hành trong khoảng thời gian đó
cơng tác quản lý đất đai còn yếu kém. Từ những yêu cầu đổi mới, nền kinh tế
sang cơ chế thị trường do đó đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 ngày
29/12/1987 Quốc Hội thông qua luật đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây là sự
kiện rất quan trọng làm cơ sở cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai trên
nền tảng của Hiến Pháp.
Luật đất đai năm 1988 đã giải quyết rất nhiều vấn đề mà trước đó chưa có
văn bản pháp quy nào đề cập thấu đáo. Trong đó quan trọng nhất là việc xác định
đối tượng nào để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời. Nhưng nếu
khơng có nhu cầu sử dụng đất thì phải trả lại đất, nghiêm cấm mọi hành vi sang
nhượng mua đất trái phép sẽ bị thu hồi. Đây là điều không khả thi không theo sát
thực tế.
Tuy nhiên việc chuyển nhượng đất đai diễn ra vô cùng sôi nổi và hoạt động
đầu cơ đất đai làm giá đất tăng nhanh vượt ra ngồi vùng kiểm sốt của nhà nước.
Hiện tượng “lách luật” diễn ra phổ biến trong thời gian này. Trong khi đó việc
chuyển nhượng QSDĐ cho người khác chưa được nhà nước thừa nhận. Điều 16
của luật đất đai cho phép chuyển nhượng QSDĐ trong ba trường hợp:
- Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng lâm
nghiệp.
- Khi hợp tác xã tập đồn sản xuất nơng lâm nghiệp và cá nhân thỏa thuận
trao đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất.
- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thì thành viên
trong hộ vẫn tiếp tục sản xuất.
Trong sự nghiệp đổi mới cần thiết phải có sự thay đổi về chính sách ruộng
đất. Hiến Pháp năm 1992 đã quy định rõ nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả, nhà nước
giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Những đổi mới trong
16

năm 1992 đã đáp ứng nhu cầu cấp bách trong cuộc sống làm cơ sở cho luật đất
đai năm 1993.
2.3.4. Giai đoạn từ luật đất đai năm 1993 đến trước khi có Nghị định
17/1999/NĐ-CP.
Luật đất đai năm 1993 được quốc hội khóa IX thơng qua ngày 14/7/1993 và
có hiệu luật ngày 15/10/1993. Luật đất đai năm 1993 có quy định như sau:
Thừa nhận đất có giá trị.
Quy định các quyền của người sử dụng đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, bằng QSDĐ.
Quy định hạng mức các loại đất.
Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất ổn định lâu dài.
Quy định hệ thống từ Trung Ương xuống địa phương tận cấp xã, phường.
Như vậy lần đầu tiên luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng.
Đây là quy định mang tính đột phá phù hợp với nền kinh tế thị trường.
Khi việc chuyển nhượng QSDĐ được nhà nước cho phép thực hiện thì quy định
chuyển nhượng QSDĐ là cần thiết. Ngày 22/6/1994 luật thuế chuyển nhượng QSDĐ
được ban hành nhằm thể hiện vai trò quyền hạng của nhà nước trong công tác quản lý
đất đai, khuyến khích người sử dụng đất sử dụng có hiệu quả. Khi được phép chuyển
nhượng QSDĐ thì bên chuyển quyền phải nộp thuế chuyển QSDĐ với thuế suất 10%
đối với đất sản xuất, đất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, thuế suất
20% đối với đất ở đất sử dụng cơng trình và các loại đất khác. Bên nhận chuyển nhượng
phải nộp lệ phí trước bạ 2% giá trị tài sản tính thuế. Việc ban hành thuế chuyển QSDĐ
trong thời gian này đã gây ra nhiều khó khăn trong cơng tác quản lý đất đai. Vì thuế
suất quá cao dẫn đến người dân tự chuyển nhượng cho nhau khơng thơng qua cơ quan
có thẩm quyền gây thất thu rất nhiều đối với ngân sách nhà nước.
2.3.5. Giai đoạn từ khi có Nghị định 17/1999/NĐ-CP đến trước khi có
luật đất đai năm 2003
Vào ngày 29/3/1999 Chính Phủ đã ban hành Nghị Định 17/1999/NĐ-CP về
thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thuế chấp góp

vốn bằng giá trị QSDĐ.
17