ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÀM THUẬN NAM – TỈNH BÌNH THUẬN GIAI ĐOẠN 2005 2011
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.59 MB, 83 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
----------
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN HÀM THUẬN NAM – TỈNH BÌNH
THUẬN GIAI ĐOẠN 2005 -2011
Sinh viên thực hiện:Nguyễn Thị Bích Thuỷ
Mã số sinh viên
: 08124078
Lớp
: DH08QL
Nghành
: QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI
TP Hồ Chí Minh tháng 06 năm 2012
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MƠN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT
NGUYỄN THỊ BÍCH THỦY
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN HÀM THUẬN NAM – TỈNH BÌNH
THUẬN GIAI ĐOẠN 2005 -2011
Giáo viên hướng dẫn:ThS. LÊ MỘNG TRIẾT
Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM
Ký tên:
-Tp.Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2012-
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
Lời Cảm Ơn
Trải qua thời gian miệt mài học hỏi, bốn năm qua trường Đại Học Nơng Lâm
Thành Phố Hồ Chí Minh đã để lại cho em biết bao tình cảm tốt đẹp, nhất là lớp đại học
Quản lý đất đai khóa 34. Nhân đây em xin gởi lời cám ơn sâu sắc đến:
- Ban Giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm - Thành phố Hồ Chí Minh.
- Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản.
Cám ơn Cô chủ nhiệm và quý Thầy cơ đã tận tình truyền đạt, chỉ bảo cho em
những kinh nghiệm quý báu trong thời gian vừa qua.
Em xin trân trọng gởi lời biết ơn đến thầy Lê Mộng Triết đã trực tiếp hướng dẫn
và tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu để em hoàn thành Luận văn tốt
nghiệp này.
Em cũng xin chân thành cám ơn đến ban lãnh đạo UBND huyện Hàm Thuận
Nam cùng các cơ chú, anh chị cơng tác tại Phịng Tài Ngun-Mơi Trường và Văn
Phịng Đăng Ký Quyền sử dụng đất. Đặc biệt là chị Lê Thị Thu Trang đã tạo điều kiện
giúp đỡ, tận tình hướng dẫn em rất nhiều trong quá trình em thực tập. Tại đây em đã
rút ra được những kinh nghiệm quý báu cho công việc của mình sau này.
Đồng thời cũng xin biết ơn các bạn trong và ngoài lớp cùng các anh chị khóa
trên đã ủng hộ, giúp đỡ, động viên em trong suốt thời gian học tập và thực tập tốt
nghiệp.
Em nhận thức được rằng, chuyên môn và kinh nghiệm của em còn một số hạn
chế. Mặc dù đã cố gắng rất nhiều để hồn thành báo cáo nhưng em cũng khơng tránh
khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được nhiều hơn nữa những ý kiến đóng góp
của Q thầy cơ; các cô chú, anh chị và các bạn để báo cáo của em được hồn thiện
hơn.
Đại Học Nơng Lâm TP.HCM , Tháng 6 năm 2012
Sinh viên
Nguyễn Thị Bích Thủy
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
TĨM TẮT
Nguyễn Thị Bích Thủy, Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản, Trường Đại
Học Nơng Lâm – Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia
đình cá nhân trên địa bàn huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận giai đoạn
2005 - 2011”. Địa điểm thực tập: Văn Phòng Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất huyện
Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Lê Mộng Triết, khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản. Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Huyện Hàm Thuận Nam là huyện rất phát triển của tỉnh Bình Thuận. Cơ cấu
kinh tế có sự chuyển biến nhanh và rõ nét theo hướng công nghiệp hóa- dịch vụ-nơng
lâm- thủy sản. Nhiều khu cơng nghiệp, khu du lịch mới được thành lập. Song song với
xu hướng ấy là tình hình chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp, đất ở diễn ra một cách
sinh động và nhộn nhịp nên khơng kém phần phức tạp, đã gây khơng ít khó khăn cho
công tác quản lý Nhà Nước về đất đai tại địa phương. Chính vì vậy, đề tài được thực
hiện nhằm tìm hiểu tình hình chuyển nhượng QSDĐ thực tế ở địa phương, đồng thời
tìm ra những thuận lợi, khó khăn vướng mắc trong việc áp dụng các văn bản pháp luật
của Nhà Nước về quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hàm Thuận Nam.
Bằng các phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, số liệu tài liệu thu thập,
điều tra được về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, nhất
là thực tế tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm trên địa bàn huyện.
Đề tài đưa ra những đánh giá sát thực về thực tế áp dụng các văn bản pháp luật đất đai,
về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trong giai đoạn 2005-2011. Từ đó xác định những
vướng mắt bất cập trong việc thực hiện các chính sách pháp luật về đất đai, tìm hướng
giải quyết đem lại hiệu quả trong công tác quản lý nói chung và cơng tác giải quyết
chuyển nhượng QSDĐ nói riêng.Từ đó đề xuất hướng giải quyết những khó khăn,
vướng mắc đó nhằm góp phần hồn thiện cơng tác chuyển nhượng QSD đất ở và đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện.
Kết quả thu được sau quá trình nghiên cứu như sau:
Số vụ chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện tăng theo các năm. Trong đó
năm 2010 là năm có số vụ chuyển nhượng QSDĐ cao nhất (4108 vụ). Chuyển nhượng
xảy ra đối với đất ở và đất nơng nghiệp. Trong đó số vụ chuyển nhượng đất nơng
nghiệp là 7.583 vụ, cịn số vụ chuyển nhượng đối với đất ở là 4.999 vụ. Sau khi nhận
chuyển nhượng QSDĐ, hiện trạng sử dụng đất thay đổi ít, một phần chuyển đổi mục
đích sử dụng nhằm phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp đạt hiệu quả kinh tế
cao. Một phần đã có sự đầu cơ về đất đai để hưởng được phần chênh lệch khi giá đất
tăng lên đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý.
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
Mục lục
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
PHẦN 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ...................................................3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ....................................................................3
1.1.1. Cơ sở khoa học ...............................................................................................3
1.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................7
1.1.3.Cơ sở thực tiễn ................................................................................................9
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu .............................................................................17
1.2.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................17
1.2.1.1. Vị Trí Địa Lý .........................................................................................17
1.2.1.2. Ranh Giới Hành Chính ..........................................................................18
1.2.1.3. Địa Hình ................................................................................................20
1.2.1.3. Khí Hậu – Thủy Văn .............................................................................20
1.2.1.4. Các Nguồn Tài Nguyên .........................................................................20
1.2.2. Điều Kiện Kinh Tế-Xã Hội ..........................................................................22
1.2.2.1. Điều Kiện Kinh Tế ................................................................................22
1.2.2.2. Điều Kiện Xã Hội ..................................................................................23
1.3. Nội dung, phương pháp và quy trình nghiên cứu ...............................................27
1.3.1. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................27
1.3.2. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................27
1.4. Quy trình thực hiện đề tài ...................................................................................28
PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..........................................................................29
2.1. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN-KINH TẾ-XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG ĐẾN
VIỆC CNQSDĐ .........................................................................................................29
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng .............................29
2.1.2. Điều kiện KT-XH ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng ..............................29
2.2. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HÀM THUẬN NAM ..................................................................................30
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai .............................................................................30
2.2.1.1. Tình hình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. ............................................30
2.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính. ........................................................................................30
2.2.1.3. Cơng tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. .............................31
2.2.1.4. Công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất. ..................................32
2.2.1.5. Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ............32
2.2.1.6. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. .........................................32
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
2.2.1.7. Cơng tác thanh tra – kiểm tra, giải quyết đơn. ......................................33
2.2.1.8. Công tác giải quyết tranh chấp đất đai và khiếu nại, tố cáo. .................33
2.2.2. Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn Huyện Hàm Thuận Nam ................34
2.2.2.1. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2010 ...........................................34
2.2.2.2. Tình hình biến động về sử dụng đất đai giai đoạn 2005 - 2010 ............35
2.2.2.3. Hạn mức sử dụng đất .............................................................................37
2.2.2.4. Đánh giá chung tình hình quản lý nhà nước về đất đai và sử dụng đất
trên địa bàn huyện Hàm Thuận Nam..................................................................37
2.3. TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÀM
THUẬN NAM ...........................................................................................................38
2.3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2011. ........38
2.3.1.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005. .....................43
2.3.1.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006. .....................45
2.3.1.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007. .....................46
2.3.1.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008. .....................47
2.3.1.5. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009. .....................48
2.3.1.6. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2010. .....................49
2.3.1.7. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2011. .....................50
2.3.1.8. So sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua các năm trên địa bàn
huyện Hàm Thuận Nam. ....................................................................................51
2.4. Một số vấn đề liên quan đến tình hình CNQSDĐ trên địa bàn Huyện Hàm
Thuận Nam. ...............................................................................................................53
2.4.1. Vướng mắc khi thực hiện giải quyết HS. .....................................................53
2.4.1.1.Vướng mắc khi thực hiện Nghị định 181/CP. ........................................53
2.4.2. Chuyển nhượng không đăng ký kê khai hợp pháp.......................................54
2.4.3. Nguyên nhân chuyển nhượng và những ảnh hưởng của vấn đề chuyển
nhượng đến KT-XH ...............................................................................................55
2.4.3.1. Nguyên nhân chuyển nhượng. ...............................................................55
2.4.3.2. Tình hình sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng.............................57
2.4.3.3. Hiệu quả KT-XH thông qua chuyển nhượng QSDĐ. ...........................58
2.4.3.4. Những thuận lợi và hạn chế trong việc chuyển nhượng QSDĐ............60
2.5. Đề xuất hướng giải pháp khắc phục. ..................................................................61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................63
KẾT LUẬN................................................................................................................63
KIẾN NGHỊ ...............................................................................................................63
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................65
PHỤ LỤC
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
* Bảng
Trang
Bảng 1. Kết quả giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 1998 – 2004. .................. 16
Bảng 2. Biến động dân số trên địa bàn huyện Hàm Thuận Nam qua các năm. .................... 24
Bảng 3. Hiện trạng dân số theo đơn vị hành chính huyện năm 2010. ................................... 24
Bảng 4. Các chỉ tiêu về giáo dục. ............................................................................................. 25
Bảng 5. Doanh thu du lịch qua các năm .................................................................................. 27
Bảng 6. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính mới ......................................................................... 31
Bảng 7. Thống kê các vụ tranh chấp đất đai qua các năm ...................................................... 33
Bảng 8. Cơ cấu các nhóm đất chính của huyện Hàm Thuận Nam ........................................ 34
Bảng 9. Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 của huyện Hàm Thuận Nam. ................................... 35
Bảng 10. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất đai giai đoạn 2005-2010............. 36
Bảng 12. Kết quả giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ năm 2006...................................... 45
Bảng 13. Kết quả giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ năm 2007...................................... 46
Bảng 14. Kết quả giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ năm 2008...................................... 47
Bảng 15. Kết quả giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ năm 2009...................................... 48
Bảng 16. Kết quả giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ năm 2010...................................... 49
Bảng 17. Kết quả giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ năm 2011...................................... 50
Bảng 18.Tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua các năm ....................................................... 51
Bảng19. Tổng hợp phiếu điều tra về tình hình sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng... 57
Bảng 20. Nguồn thu ngân sách từ chuyển nhượng QSDĐ qua các năm............................... 58
Bảng 21. Thể hiện diện tích đất sử dụng khơng hiệu quả ....................................................... 59
Bảng 22. Tình hình cán bộ, cơng chức, viên chức, người lao động ngành TNMT. ............. 60
* Hình
Trang
Hình 1. Bản Đồ Hành Chính huyện Hàm Thuận Nam ........................................................... 19
* Sơ đồ
Trang
Sơ đồ 1. Trình tự CNQSDĐ theo Luật Đất Đai 1993 và Nghị Định 17/1999/NĐ-CP. ....... 13
Sơ đồ 2. Trình tự CNQSDĐ theo NĐ181 và Luật Đất Đai 2003. ......................................... 14
Sơ đồ 3. Trình tự chuyển nhượng QSDĐ trước khi có VPĐKQSDĐ trên địa bàn huyện
Hàm Thuận Nam. ...................................................................................................................... 15
Sơ đồ 4. Quy trình nghiên cứu đề tài........................................................................................ 28
Sơ đồ 5. Quy trình CNQSDĐ theo cơ chế một cửa trên địa bàn huyện. ............................... 40
Sơ đồ 6. Quy trình chuyển nhượng QSDĐ theo NĐ181/NĐ-CP và Luật Đất Đai 2003. .... 42
* Biểu đồ
Trang
Biểu đồ 1.Thể hiện giá trị sản xuất Nông-Lâm-Thủy Sản ...................................................... 22
Biểu đồ 2. Thể hiện giá trị ngành Công Nghiệp- Thương Mại. ............................................. 23
Biểu đồ 3. Thể hiện dân số lao động qua các năm .................................................................. 25
Biểu đồ 4. Thể hiện cơ cấu các nhóm đất chính của huyện năm 2010. ................................. 34
Biểu đồ 5. Biểu đồ thể hiện sự biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2005 so với
năm 2010. ................................................................................................................................... 36
Biểu đồ 6. Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm2005 đến năm 2011...... 52
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
VPĐKQSDĐ
GCN QSDĐ
TT-TCĐC
QSDĐ
TN-MT
KT-XH
DTTN
NĐ-CP
CT-UB
UBND
UBND
CBĐC
NVTC
SDĐ
TTg
TW
CN
CV
TP
QĐ
: Văn Phòng Đăng Ký Quyền sử dụng đất
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Thông tư Tổng Cục Địa chính
: Quyền sử dụng đất
: Tài ngun Mơi trường
: Kinh tế xã hội
: Diện tích tự nhiên
: Nghị định của Chính phủ
: Chỉ thị Ủy ban
: Ủy Ban Nhân Dân
: Ủy ban nhân dân
: Cán bộ địa chính
: Nghĩa vụ tài chính
: Sử dụng đất
: Thủ Tướng
: Trung ương
: Chuyển nhượng
: Công văn
: Thành Phố
: Quyết định
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh và quốc
phịng. Đất đai ngồi việc xác định lãnh thổ nó cịn là tài ngun riêng của mỗi quốc
gia việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai quyết định sự tồn tại và phát triển
của chính quốc gia đó. Để thống nhất quyền sở hữu Nhà Nước về đất đai, Hiến pháp
năm 1992 Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Luật Đất Đai, những văn bản
luật, dưới luật về quản lý và sử dụng đất đai nêu rõ: “Nhà Nước quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, đảm bảo đúng mục đích và hiệu quả”. Hiện nay, trên đà phát
triển của cơ chế thị trường, nước ta mở cửa và hội nhập ngày càng sâu rộng với thế
giới thì sự tăng trưởng kinh tế xã hội ngày càng cao dẫn đến sự cạnh tranh và áp lực
đối với đất đai là rất lớn và nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất càng trở
nên cấp thiết hơn.Vì vậy, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng ngày một
sôi động và phức tạp hơn trên cả nước.
Hiện nay với nhịp độ phát triển, đất đai trên toàn huyện Hàm Thuận Nam ngày
càng bị biến động. Hơn nữa, ngày nay huyện đã đón nhận sự di cư từ các tỉnh đến rất
nhiều nên việc chuyển nhượng đất ngày càng trở nên nóng bỏng, ngày càng diễn ra
phức tạp hơn. Vì thơng qua hình thức chuyển nhượng, người dân có cơ hội thay đổi
cuộc sống với những lợi nhuận từ đất, tạo điều kiện bổ sung lao động nông nghiệp dư
thừa vào các lĩnh vực khác, đồng thời góp phần đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà
Nước.
Thế nhưng đi chung với những vấn đề mang tính thời sự trên là sự bất ổn định
về cơng tác quản lí đất đai như: tình trạng đầu cơ đất đai làm cho đất đai chỉ tập trung
vào tay những người không có nhu cầu sử dụng, cịn những người có nhu cầu thì lại
khơng có đất để ở hoặc sản xuất, đất đai bỏ hoang hóa, tình trạng chuyển nhượng trái
phép mua bán sang tay, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện phân lơ và san lấp
đất nơng nghiệp trái phép khiến cho nơng dân khơng cịn đất canh tác, quy hoạch bị
phá vỡ…gây lãng phí quỹ đất, đất đai sử dụng không hiệu quả, điều này không chỉ gây
ảnh hưởng xấu đến đời sống của nhiều người dân, đến việc thực hiện triển khai các dự
án mà còn đến nền kinh tế của cả nước đồng thời gây ra nhiều sức ép và khó khăn cho
cơng tác quản lý Nhà Nước về đất đai ở địa phương. Cho nên, việc đánh giá tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai trên địa bàn là hết sức cần thiết.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên chúng tôi thực hiện đề tài: “ Đánh giá tình
hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn
huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận giai đoạn 2005 - 2011”.
Trang 1
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
Mục Tiêu Nghiên Cứu
Thơng qua đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nơng
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận
trong giai đoạn 2005 – 2011, đề tài xác định những vướng mắt bất cập trong việc thực
hiện các chính sách pháp luật về đất đai, tìm hướng giải quyết đem lại hiệu quả trong
cơng tác quản lý nói chung và cơng tác giải quyết chuyển nhượng QSDĐ nói riêng.Từ
đó đề xuất hướng giải quyết những khó khăn, vướng mắc đó nhằm góp phần hồn
thiện cơng tác chuyển nhượng QSD đất ở và đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn Huyện.
Đối Tượng Và Phạm Vi Nghiên Cứu
- Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng: Chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân.
Loại đất: Đất ở và đất nơng nghiệp.
- Phạm Vi Nghiên Cứu: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện
Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận giai đoạn 2005 – 2011.
Ý nghĩa của đề tài
Với tốc độ đơ thị hóa mạnh, dân cư tập trung đông dẫn đến nhu cầu về nhà ở và
đất ở tăng nhanh làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm
Thuận Nam đang trở nên rất sơi động và có nhiều chuyển biến phức tạp. Đề tài này
giúp tìm hiểu rõ hơn nguyên nhân chuyển nhượng và những vướng mắc trong cơng tác
chuyển nhượng. Từ đó kiến nghị những biện pháp để khắc phục những hạn chế, tồn
tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà Nước trong công tác chuyển nhượng
QSDĐ tại địa phương.
Trang 2
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở khoa học
Các nguyên tắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
-Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhượng QSDĐ cho nhau phải tuân
theo các ngun tắc sau:
+ Hộ gia đình cá nhân có giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp mới được chuyển
nhượng.
+ khi chuyển nhượng các bên tham gia vào quan hệ đất đai có quyền thỏa thuận
các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho phù hợp với quy định hiện
hành của bộ luật Dân Sự và pháp luật về đất đai năm 2003.
+ Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn ghi
trong giấy CNQSDĐ, phù hợp với quy hoạch của địa phương, có diện tích sử dụng
dưới hạn mức, có trách nhiệm bảo vệ gìn giữ độ màu mỡ của đất, không làm tổn hại
lợi ích của người xung quanh.
- Do tính chất đặc biệt của đất đai, việc chuyển nhượng QSDĐ phải đảm bảo
những vấn đề sau:
+ Đảm bảo quyền sở hữu tối cao thuộc về Nhà Nước.
+ Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích
đầu tư vào việc sản xuất kinh doanh dịch vụ về sử dụng đất để đem lại hiệu quả kinh tế
cao nhất.
+ Sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn. Hạn chế việc chuyển nhượng vào các
mục đích khác.
+ Việc chuyển nhượng phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh
lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên.
+ Phải xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất của 2 bên.
Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Căn cứ
vào điều 103 của Nghị Định 181/2004/NN-CP ngày 29/10/2004 quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đối
với những trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng QSDĐ.
- Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đất nông
nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc
rừng đặc dụng trong khu vực rừng phịng hộ nếu khơng sinh sống trong khu
vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng đó.
Trang 3
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
Các khái niệm
Quyền sử dụng đất: được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể được
pháp luật qui định và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá
trình khai thác và sử dụng.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là sự thỏa thuận giữa các bên theo các
điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai qui
định, theo đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người nhận
chuyển nhượng, còn người nhận chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.
Nhận chuyển quyền sử dụng đất: là việc xác lập quyền sử dụng đất do được
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo khoản 20, Điều 4, Luật Đất Đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.”
Ngồi ra, theo khoản 1, Điều 48, Luật Đất Đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước
đối với mỗi loại đất”. Ngày 10/12 khi Nghị Định 88/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành
bắt đầu có hiệu lực đã quy định mẫu mới giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận
chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có
cơng chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sử dụng đất
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai. Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho
phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Khi chuyển
quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của bộ luật Dân Sự và Pháp Luật
về đất đai. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
Trang 4
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại
của bên nhận chuyển nhượng;
5. Giá chuyển nhượng;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
Lệ phí trước bạ: Là khoản phí phải đóng khi đứng tên sở hữu hay sử dụng
một tài sản nào đó. Cụ thể là khoản thu đối với hộ gia đình cá nhân khi nhận chuyển
quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp thức hóa.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất: Nhà Nước ta luôn luôn tạo mọi điều kiện
thuận lợi để người SDĐ thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ của họ. Chính vì vậy mà
người SDĐ phải nộp thuế chuyển quyền SDĐ khi chuyển nhượng QSDĐ. Ngày
22/06/1994 Luật thuế chuyển quyền SDĐ được ban hành nhằm tăng cường công tác
quản lý Nhà Nước về đất đai, khuyến khích SDĐ có hiệu quả, đảm bảo cơng bằng về
nghĩa vụ nộp thuế của người SDĐ khi chuyển QSDĐ. Tuy nhiên, thuế suất được quy
định quá cao, Khoản 1, Điều 7 quy định:
- Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thì người chuyển
quyền nộp 10% giá trị đất.
- Đất ở, đất phi nông nghiệp: người chuyển quyền nộp 20% giá trị đất.
- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ nộp lệ phí trước bạ là 2%.
Do mức thuế quá cao nên trong thực tế, người SDĐ tự chuyển nhượng cho nhau
mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà Nước. Trên cơ sở đó, ngày 21/12/1999
Quốc hội khóa X ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển
quyền SDĐ; ngày 08/06/2000 Chính Phủ ban hành Nghị Định 19 quy định chi tiết thi
hành Luật thuế chuyển quyền SDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế
chuyển quyền SDĐ; ngày 23/10/2000 Thông tư 104/2000/TT-TCĐC về việc hướng
dẫn thi hành Nghị Định 19 ra đời. Từ khi các Thông tư, Nghị Định xuất hiện đã tạo
được sự tin cậy cho người SDĐ, đảm bảo sự cơng bằng và góp phần tạo nguồn thu cho
ngân sách Nhà Nước.
Căn cứ tính thuế: Thuế chuyển quyền SDĐ căn cứ vào diện tích chuyển quyền, thuế
suất và thuế chuyển quyền SDĐ.
Trang 5
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
Diện tích chuyển quyền: diện tích thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền.
Giá đất: Do UBND Thành phố quy định trên cơ sở khung giá chung của CP.
Thuế suất:
* Bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền là:
- 2% đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản;
- 4% đối với đất ở, đất chuyên dùng.
* Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ nhà, đất là 1%.
Thuế thu nhập cá nhân: Theo luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12
bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 quy định tại khoản 5, điều 3: Thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản là một trong những loại thu nhập chịu thuế thu nhập cá
nhân. Do đó, người dân khi tham gia thực hiện chuyển nhượng bất động sản thay vì
đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất như trước đây thì nay phải đóng thuế thu nhập từ
việc chuyển nhượng bất động sản. Tại điều 14 và điều 23 của Luật này cũng đã quy
định thuế suất tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cụ thể.
Giá đất: Luật Đất Đai 2003 thừa nhận giá đất hình thành khi Nhà Nước quy
định, do thực tế chuyển dịch đất đai trên thị trường. Nhà Nước đã tạo điều kiện để đất
đai tham gia vào nền sản xuất hàng hóa và từng bước tham gia vào thị trường bất động
sản. Có thể nói việc xác định giá đất là một nội dung rất khó trong cơng tác quản lý
Nhà Nước về đất đai. Để xác định giá của loại hàng hóa này không phải căn cứ vào số
vốn bỏ ra, lao động đầu tư, vào thời hạn sử dụng mà giá đất phụ thuộc vào rất nhiều
yếu tố (ĐKTN, KT-XH, Pháp Luật…).
Điều 56, Luật Đất Đai 2003 quy định về thẩm quyền xác định giá đất: Chính
Phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng;
theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất
liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TW.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được công bố vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm để người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của
năm đó. Đây là cơ sở để giải quyết hợp lý mối quan hệ kinh tế - tài chính giữa những
người SDĐ với nhau và giữa người SDĐ với Nhà Nước (tính thuế SDĐ, tiền SDĐ,
tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị QSDĐ khi giao đất khơng thu tiền
SDĐ, lệ phí trước bạ…). Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực
tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà Nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Và chúng sẽ có những mức giá khác nhau
do nhu cầu và mục đích sử dụng nên trên một thửa đất tương ứng với mỗi cơ chế sẽ có
mức giá khác nhau được thể hiện qua các loại giá:
- Giá đất do Nhà Nước quy định.
Trang 6
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
- Giá đất bồi thường khi Nhà Nước thu hồi.
- Giá đất thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ (giá thị trường): là mức giá có thể
chấp nhận được giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua trong một
giao dịch không biết trước, cả hai bên đều hiểu biết rõ ràng về thị trường và có quyết
định sáng suốt khơng bị ép buộc.
- Giá đất do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có QSDĐ.
- Giá đất do rao bán trên thị trường
Hạn mức sử dụng đất: là số lượng mỗi loại đất tối đa mà người sử dụng đất
được phép sử dụng theo quy định của pháp luật.
Sự cần thiết của việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong thời kỳ đất nước chuyển mình, cơ cấu nền kinh tế chuyển dịch mạnh mẽ,
phân bố lại lực lượng sản xuất diễn ra ngày càng nhiều và nhanh chóng. Điều đó đã
phần nào thúc đẩy nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng tăng cao.
Trong thực tế, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xảy ra từ rất lâu giữa
những người có nhu cầu sử dụng đất với nhau. Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất diễn ra khá phức tạp và nhiều trường hợp tiến hành chuyển nhượng
bất hợp pháp để lại hậu quả tranh chấp nghiêm trọng gây khó khăn cho công tác quản
lý Nhà Nước về đất đai, đồng thời còn thất thu nguồn ngân sách Nhà Nước từ việc thu
thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Luật Đất Đai ra đời năm 1993 đã cho phép công dân thực hiện CNQSDĐ, ngồi
mục tiêu đáp ứng những địi hỏi tất yếu của nền kinh tế thị trường đồng thời nhằm đảm
bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, khuyến khích họ đầu tư làm tăng khả
năng sinh lợi từ đất đai. Từ đó, đất đai được tập trung sử dụng từ những người thật sự
có nhu cầu sử dụng đất đưa hiệu quả sử dụng đất đạt mức cao nhất có thể.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
Để góp phần thúc đẩy cơng tác quản lý Nhà Nước về đất đai hiệu quả và chi tiết
hơn ngày 26/11/2003 Chính phủ ban hành Luật Đất Đai năm 2003. Với luật mới này
quyền của người SDĐ có thể mở rộng tối đa. Tại Điều 106 quy định người SDĐ có
các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà Nước thu hồi đất. Ngày 29/10/2004
Chính Phủ ban hành Nghị Định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai
2003. Quy định thành phần hồ sơ chuyển nhượng đơn giản hơn, trình tự thủ tục áp
dụng cơ chế “một cửa” tránh gây phiền hà cho dân, hạn chế sự lãng phí thời gian, tiền
bạc tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải quyết hồ sơ.
Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc hướng
dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của NSDĐ, Nghị
Định 84/2007/NĐ- CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu
Trang 7
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
hồi đất, thực hiện QSDĐ, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà Nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Thông tư 06/2007/TT-BTNMT về việc thực hiện
một số điều của NĐ 84/2007/NĐ-CP, Nghị Định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/9/2009
của Chính Phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Với những quy định cụ thể về việc thực hiện các quyền của
người SDĐ cũng như việc chuyển nhượng QSDĐ của người dân, chúng mang tính đột
phá, vừa phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng được nhu cầu nguyện vọng của người
dân và sự phát triển của nền KT-XH. Mặc khác, Nhà Nước ta luôn luôn tạo mọi điều
kiện thuận lợi để người SDĐ thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ của họ. Chính vì vậy
mà người SDĐ phải thực hiện được nghĩa vụ của mình là nộp thuế khi chuyển nhượng
QSDĐ cho ngân sách Nhà Nước góp phần thúc đẩy sự phát triển của xã hội: “ Nộp
thuế là trách nhiệm và nghĩa vụ của mỗi người dân”. Trước đây được gọi là thuế
chuyển quyền sử dụng đất. Luật thuế chuyển quyền SDĐ ra đời ngày 22/06/1994 được
ban hành nhằm tăng cường công tác quản lý Nhà Nước về đất đai, khuyến khích SDĐ
có hiệu quả, đảm bảo cơng bằng về nghĩa vụ nộp thuế của người SDĐ khi chuyển
QSDĐ. Tuy nhiên, thuế suất được quy định quá cao nên trong thực tế, người SDĐ tự
chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan quản lý Nhà Nước. Trên cơ sở
đó, ngày 21/12/1999 Quốc hội khóa X ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật thuế chuyển quyền SDĐ, ngày 08/06/2000 Chính Phủ ban hành Nghị Định 19
quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền SDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật thuế chuyển quyền SDĐ và để phù hợp với thực tế phát triển hiện
nay. Sau này được gọi là thuế thu nhập cá nhân, luật thuế thu nhập cá nhân bắt đầu có
hiệu lực từ ngày 01/01/2009 quy định tại khoản 5, điều 3: Thu nhập từ chuyển nhượng
bất động sản là một trong những loại thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Do đó,
người dân khi tham gia thực hiện chuyển nhượng bất động sản thay vì đóng thuế
chuyển quyền sử dụng đất như trước đây thì nay phải đóng thuế thu nhập từ việc
chuyển nhượng bất động sản. Sau đó là thơng tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011
của bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ. Tuy nhiên để phù hợp với tình hình thực
tế của địa phương thì UBND tỉnh Bình Thuận cũng đã đưa ra hàng loạt Quyết Định
như Quyết Định 53/2007/QĐ-UBND ngày 26/9/2007 về việc quy định diện tích tối
thiểu và quy trình thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Bình
Thuận, Căn cứ Quyết Định số 40/2010/QĐ-UBND ngày 10 tháng 9 năm 2010 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Bình Thuận về cơ chế phối hợp và thời gian thực hiện cấp chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cấp đổi,
cấp lại, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận và đăng ký biến động quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn Tỉnh Bình Thuận, Quyết Định 54/2010/QĐUBND ngày 24/12/2010 về việc ban hành quy định về giá các loại đất năm 2011 tại
tỉnh Bình Thuận, Quyết Định 912/QĐ-UBND ngày 15/4/2011 về việc phê duyệt danh
mục các vùng có mức tưới tiêu chủ động từ 70% trở lên vào thời điểm năm 2011 trên
Trang 8
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
địa bàn tỉnh Bình Thuận, góp phần hồn thiện hơn cho cơng tác quản lý đất đai cho địa
phương.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
Chuyển nhượng QSDĐ là một thay đổi rất lớn trong công tác quản lý Nhà
Nước về đất đai, là một quy định mang tính đột phá phù hợp với tình hình thực tế, đáp
ứng với nhu cầu, nguyện vọng của người dân, thúc đẩy kinh tế phát triển. Thơng qua
hình thức chuyển nhượng, người dân có cơ hội thay đổi cuộc sống của mình, tạo điều
kiện bổ sung lao động nơng nghiệp dư thừa vào các lĩnh vực khác.
a. Giai đoạn trước năm 1975
Trước năm 1975, từ bản Tuyên ngôn độc lập ngày 2/9/1945 đến Hiến pháp của
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa vào năm 1946 và cả Hiến pháp năm 1959 thì Nhà
Nước dưới chế độ cũ, quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được thừa nhận và
đảm bảo. Mọi người được tự do “mua bán” ruộng đất, quyền làm chủ ruộng đất được
pháp luật quy định và thừa nhận. Giai đoạn này tồn tại 3 hình thức sở hữu đối với đất
đai: sở hữu Nhà Nước, sở hữu làng xã, sở hữu tư nhân.
Trong từng thời kỳ quan trọng, quyền sở hữu có sự thay đổi, xong vai trò của sở
hữu tư nhân vẫn là chủ yếu. Việc thực hiện các quyền năng (quyền chiếm hữu, quyền
sử dụng, quyền định đoạt) của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai được xác
định một cách rõ ràng.
Các quyền của người SDĐ trong thời kỳ này là:
Quyền sở hữu: là quyền sử dụng một tài sản một cách tuyệt đối, riêng biệt.
Quyền ứng dụng huê lợi.
Quyền thuê dài hạn: thời hạn thuê từ 18 đến 99 năm.
Quyền cầm cố thế chấp bất động sản.
Quyền để đương: tức là khi người chủ SDĐ vay mượn nợ đến khi hết thời hạn
trả nợ mà khơng có khả năng trả thì có quyền trao bất động sản của mình cho chủ nợ
để đem ra phát mãi lấy tiền trừ nợ.
Như vậy, đất đai lúc bấy giờ cũng được xem như các tài sản dân sự khác, chủ
thể của quyền sở hữu này là có quyền định đoạt những diện tích đất đai mà mình có.
Việc mua bán đất đai trong giai đoạn này được tiến hành hết sức đơn giản, thủ tục
thường được thể hiện dưới hình thức “Tờ bán đứt đất” hay “Tờ bán đứt trọn sổ”,
chỉ thực hiện khi người chủ đất có bằng khốn đất (tức là có đăng bộ, có sổ địa bộ, số
bản đồ, số hiệu bằng khốn ở Ty Điền địa).
b. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật đất đai 1993
Để chấn chỉnh lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ngày 18/12/1980 Quốc
hội thơng qua Hiến pháp năm 1980 trong đó xác định “Đất đai, núi rừng, sông hồ,
Trang 9
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
hầm mỏ… đều thuộc sở hữu tồn dân” (Điều 19), theo đó thì quyền sở hữu tư nhân
về ruộng đất không được pháp luật thừa nhận nữa.
Hiến pháp đầu tiên của nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam được ban
hành thì việc khai thác quản lý đất đai trong giai đoạn này vẫn cịn nhiều yếu kém.
Chính vì vậy, ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ở nước ta ra đời gồm 6 Chương,
57 Điều. Đây là sự kiện rất quan trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất
đai mà nền tảng là Hiến pháp năm 1980.
Luật Đất Đai năm 1988 ra đời đã khắc phục được hàng loạt những vấn đề
vướng mắc mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Và điều quan
trọng nhất là xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời
hạn hay tạm thời. Nếu người SDĐ khơng có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm sang
nhượng đất đai với mọi hình thức là khơng khả thi và khơng đáp ứng được nhu cầu
thực tế. Nên tại Điều 16, Luật Đất Đai năm 1988 quy định việc chuyển QSDĐ nhưng
giới hạn trong 3 nội dung sau:
Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nơng nghiệp, lâm
nghiệp.
Khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục SDĐ đó.
Vào những năm 1990 - 1992, nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường là cho
thị trường nhà đất trở nên sơi động và đất đai càng có giá trị, nhu cầu nhà, đất tăng
cao, cùng với việc đầu cơ trục lợi làm cho giá đất tăng nhanh, vượt ngoài tầm kiểm
soát của Nhà nước. Trong khi quyền chuyển nhượng chưa được pháp luật thừa nhận
thì việc mua bán sang tay, tự tiện san lấp, bao chiếm, xây cất không giấy phép, hiện
tượng lách luật diễn ra một cách phổ biến… Trước tình hình trên, Hiến pháp năm 1992
rất kịp thời với Điều 18:
“Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài. Tổ chức,
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,
được chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật.”
Những đổi mới trong Hiến pháp năm 1992 đã phần nào đáp ứng yêu cầu của người
dân, làm cơ sở cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993.
c. Giai đoạn từ sau Luật đất đai 1993 đến trước khi có NĐ 17/1999/NĐ-CP
Ngày 14/9/1993 Luật đất đai năn 1993 ra đời có những quy định mới:
Thừa nhận đất có giá trị.
Quy định các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp QSDĐ.
Trang 10
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
Nhà nước trực tiếp giao đất cho người SDĐ ổn định, lâu dài.
Quy định hệ thống ngành địa chính xuống tận cấp xã.
Quy định hạn mức SDĐ nông, lâm nghiệp.
Như vậy, lần đầu tiên Luật cho phép người SDĐ có quyền chuyển nhượng
QSDĐ. Quy định mang tính đột phá, phù hợp tình hình thực tế, đáp ứng nhu cầu và
nguyện vọng của người dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Sau 5 năm thực hiện, việc chuyển nhượng ngày càng trở nên phức tạp, các quy
định trong Luật đất đai năm 1993 thể hiện nhiều bất cập:
- Những quy định rất chung cần đưa ra nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết.
- Chính phủ chưa ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục
chuyển nhượng QSDĐ, chưa có biểu mẫu hướng dẫn cụ thể...nên tình hình chuyển
nhượng phát sinh nhiều rối ren, việc tranh chấp đất đai ngày càng tăng.
- Luật thuế chuyển QSDĐ với mức thuế quá cao: Nghị Định 114/NĐ-CP của
Chính phủ quy định người nhận chuyển nhượng phải đóng thuế chuyển nhượng QSDĐ
là 10% giá trị đất, bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ là 2% trị giá tài sản
tính thuế. Do đó, người SDĐ tự chuyển nhượng cho nhau mà không thông qua cơ quan
quản lý Nhà Nước.
Theo Bộ Luật dân sự năm 1995 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp,
cho thuê, thừa kế QSDĐ được thông qua hợp đồng và phải lập thành văn bản có chứng
thực của UBND cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên, vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể
về hồ sơ (HS), thủ tục, trình tự thực hiện các quyền nêu trên.
d. Giai đoạn từ khi có Nghị định 17/1999/NĐ-CP đến trước khi có Luật đất
đai 2003
Ngày 29/03/1999 Chính phủ đã ban hành Nghị Định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ phần nào đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà, đất mà nhất
là nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ.
So với Luật Đất Đai năm 1993 đã được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và Luật dân
sự năm 1995 thì Nghị Định 17/1999/NĐ-CP đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục
chuyển nhượng nhưng việc phân cơng trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền
vẫn chưa được quy định. Vì vậy, để cụ thể hóa NĐ 17/1999/NĐ-CP, sau khi đã thống
nhất với Bộ Tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Ngân hàng Nơng nghiệp và Văn
phịng Chính phủ, ngày 18/9/1999 Tổng Cục Địa chính đã ban hành Thơng tư
1417/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành NĐ 17/1999/NĐ-CP.
Nhưng trong quá trình thực hiện Nghị Định 17/1999/NĐ-CP vẫn cịn nhiều
vướng mắc. Ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị Định 79/2001/NĐ-CP về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị Định 17/1999/NĐ-CP. Kể từ thời gian này,
Trang 11
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
mẫu HS chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Nghị Định 79/2001/NĐ-CP và
Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC hướng dẫn thực hiện Nghị Định 79/2001/NĐ-CP.
So với Nghị Định 17/1999/NĐ-CP, Nghị Định 79/2001/NĐ-CP có nhiều điểm
sửa đổi, bổ sung, làm rõ. Tuy nhiên, trong nội dung chuyển nhượng QSDĐ khơng có
thay đổi gì đáng kể đối với đối tượng hộ gia đình, cá nhân, chỉ có những sửa đổi bổ
sung về thành phần HS chuyển nhượng, trình tự thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ
đối với tổ chức kinh tế.
e. Giai đoạn có Luật đất đai 2003 và NĐ 181/2004/NĐ-CP đến nay
Để góp phần thúc đẩy cơng tác quản lý Nhà Nước về đất đai hiệu quả và chi tiết
hơn ngày 26/11/2003 Chính phủ ban hành Luật Đất Đai năm 2003. Với luật mới này
quyền của người SDĐ có thể mở rộng tối đa. Tại Điều 106 quy định người SDĐ có
các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà Nước thu hồi đất.
- Tiếp đến là Nghị Định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất Đai 2003 là một cải cách lớn trong công tác Quản lý Nhà Nước về
đất đai đã góp phần đơn giản hóa thực hiện trình tự chuyển nhượng và là một cải cách
lớn trong công tác Quản lý Nhà Nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT, Nghị Định 84/2007/NĐ- CP,
Thông tư 06/2007/TT-BTNMT lần lược ra đời với những quy định cụ thể về việc thực
hiện các quyền của người SDĐ cũng như việc chuyển nhượng QSDĐ của người dân.
Chúng mang tính đột phá, vừa phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng được nhu cầu
nguyện vọng của người dân và sự phát triển của nền KT-XH.
f. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Thuận Nam
giai đoạn 1998-2004
Hàm Thuận Nam là một trong những huyện nơi có người tụ cư sớm, được thành
lập vào năm 1983. Cùng với vị trí, địa lý, khí hậu, thổ nhưỡng thuận lợi đã thu hút khá
đông sự di cư từ các tỉnh đến rất nhiều nên đất đai trên toàn huyện ngày càng bị biến
động. Kéo theo đó là việc CNQSDĐ trở nên nóng bỏng, diễn ra phức tạp. Lúc này
hình thức chuyển nhượng bằng giấy tay khá phổ biến. Thơng qua hình thức chuyển
nhượng người dân có cơ hội thay đổi cuộc sống mới từ những lợi nhuận có giá trị từ
đất.
Giai đoạn này việc CNQSDĐ được thực hiện theo tinh thần Luật Đất Đai 1993,
Luật Đất Đai 2003, Nghị Định 181/2004/NĐ-CP. Luật Đất Đai 1993 có hiệu lực từ
ngày 15/10/1993 góp phần bổ sung và hoàn thiện Luật Đất Đai 1987. Luật Đất Đai
mới công nhận và quy định điều kiện được CNQSDĐ: thừa nhận đất đai có giá trị,
theo Khoản 2, Điều 3, Luật Đất Đai 1993 quy định: “Hộ gia đình cá nhân được Nhà
Nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
QSDĐ ”. Luật quy định cụ thể về điều kiện CNQSDĐ ở, nông nghiệp, các trường hợp
Trang 12
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
khơng được chuyển nhượng, thẩm quyền giải quyết chuyển nhượng. Lần đầu tiên Luật
cho phép người sử dụng đất có quyền CNQSDĐ, đây là một thay đổi trong công tác
quản lý Nhà Nước về đất đai, là một quy định mang tính đột phá. Theo đó, thành phần
hồ sơ và trình tự CNQSDĐ theo Luật Đất Đai 1993 và Nghị Định 17/1999/NĐ-CP
như sau:
Thành phần hồ sơ:
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo mẫu số 2 kèm theo nghị định này;
Giấy chứng nhận QSDĐ (bản sao có cơng chứng Nhà Nước hoặc chứng thực
của UBND xã, phường, thị trấn );
Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực đại) ;
Chứng từ nộp tiền thuế.
UBND cấp Xã
Phịng Địa
Chính
Hộ Gia Đình Cá
Nhân
UBND Cấp
Huyện
Cơ Quan thuế
Sơ đồ 1. Trình tự CNQSDĐ theo Luật Đất Đai 1993 và Nghị Định 17/1999/NĐ-CP.
1. Hồ sơ chuyển nhựợng QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất .
2.Trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường,
thị trấn thẩm tra hồ sơ xác nhận vào mục 1 phần II (phần ghi của cơ quan Nhà Nước )
của bản hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển
nhượng và gởi hồ sơ cho Phịng địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh,
nếu khơng được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho các bên tham gia
chuyển nhượng biết lý do.
3.Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phịng địa chính xem
xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 phần II ( phần ghi của cơ quan Nhà Nước)
của bản hợp đồng chuyển nhượng và trình UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh. Trong thời hạn 3 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng địa chính trình,
UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được
chuyển nhượng vào mục 2 phần II(phần ghi của cơ quan Nhà Nước) của bản hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ.
Trang 13
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
4. Sau khi được UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được
chuyển nhượng, Phịng địa chính thơng báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển
nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của
pháp luật.
5. Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước
bạ, phịng địa chính theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận
chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất
đai.
Thế nhưng sau 5 năm thực hiện, Luật Đất Đai 1993 đã bộc lộ một số nhược
điểm chưa thật sự chưa phù hợp, chưa cụ thể: những quy định trong Luật cịn rất
chung chung, chưa có một văn bản nào hướng dẫn thi hành cụ thể cho cả nước, nhất là
trong quan hệ CNQSDĐ chưa có văn bản quy định trình tự thủ tục chuyển nhượng, về
mẫu hồ sơ chuyển nhượng làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp. Cộng
theo đó là mức thuế suất trong thời kỳ này là quá cao dẫn đến người sử dụng đất tự ý
chuyển nhượng cho nhau bằng giấy tay không thông qua cơ quan quản lý Nhà Nước
về đất đai hoặc cố tình ghi sai giá chuyển nhượng nhằm trốn tránh thuế. Mặc khác, Do
các quan hệ kinh tế thị trường ngày càng phát triển, đất đai ngày càng khẳng định giá
trị trong đời sống xã hội, đã xuất hiện nhiều bất cập về vấn đề đất đai, thì Luật Đất Đai
năm 1993 tỏ ra khơng đủ sức giải quyết triệt để những trường hợp mới phát sinh trong
bối cảnh đó, ngày 26/11/2003, Quốc Hội nước ta đã thông qua Luật Đất Đai mới đây
là Luật Đất Đai hoàn chỉnh nhất từ trước đến nay. Luật Đất Đai 2003 theo đó những
quy định khơng cịn phù hợp được thay thế bằng các quy định hợp lý hơn, thực tế hơn.
Theo đó trình tự chuyển nhượng QSDĐ được tiến hành như sau
Phòng TN& MT thuộc UBND
cấp Huyện
Người Sử
Dụng Đất
Văn Phòng Đăng Ký
QSDĐ
Cơ Quan Thuế
: lượt đi
: lượt về
Sơ đồ 2. Trình tự CNQSDĐ theo NĐ181 và Luật Đất Đai 2003.
Trang 14
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
Qua sơ đồ 2 nhận thấy trình tự CNQSDĐ theo NĐ181 và Luật Đất Đai 2003 được
thực hiện theo 3 bước như sau:
1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài Ngun và Mơi Trường hoặc Ủy ban nhân dân
xã, thị trấn đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn (trường hợp nộp hồ
sơ tại xã thị trấn thì trong vịng ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc phịng Tài Ngun và Mơi Trường).
2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa
chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn
thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài
chính; Sau khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa
vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn
có trách nhiệm trao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, để phù hợp với thực tế địa phương thì theo đề cương cải cách của
phòng TN&MT được UBND huyện phê duyệt quy định về thành phần hồ sơ gồm:
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tờ khai trước
bạ và tờ khai chuyển quyển sử dụng đất.
(1)
(5)
Người sử
dụng đất
UBND Xã
(2)
(4)
Chi cục thuế
(6)
Phòng TN& M T
(3)
UBND Huyện
Sơ đồ 3. Trình tự chuyển nhượng QSDĐ trước khi có VPĐKQSDĐ trên địa bàn
huyện Hàm Thuận Nam.
Trang 15
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
Qua sơ đồ 3 nhận thấy trình tự chuyển nhượng QSDĐ trước khi có
VPĐKQSDĐ trên địa bàn huyện Hàm Thuận Nam gồm có 6 bước thực hiện như sau:
1. Người dân nộp HS chuyển nhượng QSDĐ tại UBND xã nơi có đất. Trong
vịng 5 ngày UBND xã trả HS lại cho người dân sau khi xét duyệt, sẽ có 2 trường hợp:
đủ điều kiện và không đủ điều kiện.
2. Nếu đủ điều kiện thì người dân sẽ nộp cho Phịng TN&MT huyện, sau khi
thẩm tra xét duyệt HS, nếu HS đủ điều kiện thì trình lên UBND huyện ký duyệt hợp
đồng (trong vịng 15 ngày), không đủ điều kiện sẽ trả HS về cho người dân.
3. Sau khi UBND huyện phê duyệt hợp đồng trả về cho Phòng TN&MT.
4. Phòng TN&MT lập phiếu chuyển để người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính
của mình tại Chi cục thuế.
5. Người dân nộp các loại thuế có liên quan tại Chi cục thuế.
6. Sau khi nộp thuế người dân nộp HS lại cho Phòng TN&MT (kèm biên lai đã
đóng đủ thuế). Phịng TN&MT sẽ chỉnh lý biến động, điều chỉnh GCN của người
chuyển và vẽ GCN cho người nhận QSDĐ, trả HS đã được phê duyệt cho người dân.
Tình hình chuyển nhượng QSDĐ
Bảng 1. Kết quả giải quyết HS chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 1998 – 2004.
HS
Đất nông nghiệp
Đất ở
STT Năm đã giải quyết
HS
Diện tích (m2)
Diện tích (m2)
HS
1 1998
56
53
256.312
3
256
2 1999
98
70
357.628
28
287
3 2000
128
98
679.078
30
3.579
4 2001
178
102
967.725
76
7.890
5 2002
310
297
1.597.951
13
689
6 2003
700
623
6.597.951
77
17.716
7 2004
1003
979
9.697.725
24
50.809
2473 2222
2260.743
251
1311.994
Tổng cộng
(Nguồn: Văn phịng đăng ký QSDĐ)
Nhìn chung tình hình chuyển nhượng QSDĐ, đặc biệt là đất nơng nghiệp diễn
ra hết sức phức tạp. Theo số liệu thống kê được cho thấy tổng HS trong giai đoạn này
là 2473HS, trong đó HS về đất nơng nghiệp là 2222 HS chiếm 89,6%, 226 HS về đất
ở, chiếm chỉ 9,1%. Điều này chứng tỏ huyện đang trong giai đoạn đô thị hóa nên đất
nơng nghiệp là nắm vai trị cực kỳ quan trọng.
Trang 16
Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Bích Thủy
Các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp trong thời gian qua tăng
nhanh là do huyện trong thời gian này người dân đang có xu hướng chuyển đổi mục
đích cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây ăn quả là cây Thanh Long cho năng suất và
lợi nhuận cao hơn cho người dân.
Trong những năm có biến động lớn, số lượng HS nhiều nên công tác giải quyết
HS chuyển nhượng QSDĐ không tránh khỏi sai sót. Theo thống kê thì các trường hợp
sai sót phần lớn là do sai sót trong khâu in vẽ GCNQSDĐ cho người nhận chuyển
nhượng QSDĐ (nếu tách thửa): sai tên, sai địa chỉ, sai diện tích, sai thửa…Các sai sót
này đã kịp thời được chấn chỉnh bằng cách ban hành các Quyết Định chỉnh sửa và
thông báo cho chủ sở hữu có GCN bị sai sót và chỉnh sai sót trên GCNQSDĐ. Song,
lượng HS trả ra cũng nhiều mà nguyên nhân trả HS là do:
Điều kiện chuyển và nhận QSDĐ khơng thỏa.
HS sai sót, thiếu sót.
Sai sót nghiệp vụ (đo đạc sai, GCN của người chuyển sai sót…)
Có khiếu kiện, tranh chấp.
Đất bỏ hoang hoặc khơng sử dụng đúng mục đích trong GCNQSDĐ.
Có một số trường hợp xin rút HS.
1.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
Hàm Thuận Nam là một huyện của tỉnh Bình Thuận. Hàm Thuận Nam cùng
với Hàm Thuận Bắc được thành lập năm 1983 từ việc chia cắt huyện Hàm Thuận của
tỉnh Thuận Hải (cũ) lấy sông Cà Ty làm ranh giới. Với tổng diện tích tự nhiên tồn
huyện là 1.051,75 km2, chiếm 13,5% diện tích tự nhiên tồn tỉnh, là một trong những
huyện có diện tích tự nhiên lớn của tỉnh Bình Thuận. Với vị trí nằm cách không xa
thành phố Phan Thiết (trung tâm huyện - Thị Trấn Thuận Nam cách thành phố Phan
Thiết 28 km về hướng Tây Nam), có quốc lộ 1A và tuyến đường sắt thống nhất Bắc Nam chạy qua, có dải bờ biển dài và đẹp... đã tạo điều kiện thuận lợi cho huyện Hàm
Thuận Nam đẩy mạnh lưu thơng hàng hố, phát triển sản xuất, mở mang du lịch, đồng
thời tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật để đưa vào phát triển kinh tế và khai thác
triệt để những thế mạnh của địa phương.
Huyện Hàm Thuận Nam có 13 đơn vị hành chính bao gồm thị trấn Thuận Nam
và 12 xã: Mỹ Thạnh, Hàm Cần, Hàm Thạnh, Hàm Kiệm, Mương Mán, Hàm Mỹ, Hàm
Cường, Tân Lập, Hàm Minh, Tân Thuận, Thuận Quý, Tân Thành. Trung tâm huyện
đặt tại thị trấn Thuận Nam.
1.2.1. Điều kiện tự nhiên
1.2.1.1. Vị Trí Địa Lý
Hàm Thuận Nam là một huyện miền núi của tỉnh Bình Thuận, có tổng diện tích
tự nhiên: 105.178,41ha chiếm 13,45% diện tích đất tự nhiên của tỉnh Bình Thuận, gồm
Trang 17
