Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại tỉnh bắc ninh,

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

NGUYỄN THỊ THÙY LINH

GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH
NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

Hà Nội – 2011


NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

NGUYỄN THỊ THÙY LINH

GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH
NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: TS. KIỀU HỮU THIỆN

Hà Nội - 2011


iii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản luận văn là cơng trình nghiên cứu khoa học, độc lập
của riêng tơi. Các số liệu, kết luận nêu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc
rõ ràng.

Tác giả luận văn

NGUYỄN THỊ THÙY LINH


iv

NỘI DUNG
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU .....................................................................vii
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC
NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN ................................................................................................................ 1

1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN ...................................................................................................................... 1
1.1.1 Bất động sản .......................................................................................................... 1
1.1.2 Thị trường bất động sản ........................................................................................ 3
1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản đối với phát triển kinh tế, xã hội ................ 11
1.2 ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................................ 14
1.2.1 Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ................................ 14
1.2.2 Các tiêu chí phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản ........................ 15
1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản ................. 21
1.2.4 Ảnh hưởng của yếu tố tài chính đối với sự phát triển của thị trường bất động sản
...................................................................................................................................... 25
1.3 KINH NGHIỆM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
MỘT SỐ NƯỚC, ĐỊA PHƯƠNG VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO TỈNH
BẮC NINH...................................................................................................................... 28
1.3.1 Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới ..... 28
1.3.2 Kinh nghiệm về phát triển thị trường bất động sản tại một số địa phương ........ 30
1.3.3 Bài học kinh nghiệm cho phát triển thị trường bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh.. 33

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH
BẮC NINH TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY ................................................... 36
2.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI TỈNH BẮC NINH....................... 36
2.1.1 Đặc điểm tự nhiên tỉnh Bắc Ninh ....................................................................... 36
2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của tỉnh Bắc Ninh .................................................... 37
2.2 QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN VÀ THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH BẮC NINH ............................................................................ 39
2.2.1 Quá trình phát triển của thị trường bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh .................... 39


v

2.2.2 Thực trạng thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh trong thời gian qua .............. 44
2.2.3 Các chính sách tài chính của nhà nước tác động đến thị trường bất động sản tại
tỉnh Bắc Ninh ............................................................................................................... 52
2.3 NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ MỘT SỐ TỒN TẠI TRONG HOẠT
ĐỘNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH BẮC NINH ........................... 67
2.3.1 Những kết quả đạt được trong hoạt động của thị trường bất động sản tỉnh Bắc
Ninh.............................................................................................................................. 67
2.3.2 Một số tồn tại của thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh .................................. 68
2.3.3 Các yếu tố cản trở sự phát triển của thị trường Bất động sản tại Bắc Ninh trong
giai đoạn hiện nay ........................................................................................................ 69

CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỈNH BẮC NINH ............................................................ 77
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TỈNH BẮC
NINH ............................................................................................................................... 77
3.2 GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI TỈNH BẮC NINH ......................................................................................... 78
3.2.1 Giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản tại tỉnh Bắc
Ninh.............................................................................................................................. 78
3.2.2 Giải pháp thúc đẩy đầu tư và giao dịch trên thị trường bất động sản tại tỉnh Bắc
Ninh.............................................................................................................................. 84
3.2.3 Giải pháp hạn chế rủi ro trên thị trường bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh ............ 94
3.3 KIẾN NGHỊ............................................................................................................ 100
3.3.1 Với chính phủ và các bộ ngành ......................................................................... 100
3.3.2 Kiến nghị với địa phương ................................................................................. 104

KẾT LUẬN ............................................................................................................. 108
Phụ lục số 01: Giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh .................................................... 110
Phụ lục số 02: Danh mục các sàn giao dịch bất động sản tính đến 5/2011 ............ 119
Phụ lục số 03: Sơ đồ định hướng phát triển không gian thị xã Bắc Ninh ............... 120

Phụ lục số 04: Bản đồ quy hoạch đất sử dụng thị xã Bắc Ninh .............................. 121
Phụ lục số 05: Sơ đồ mạng lưới đô thị đến năm 2010 ............................................ 122
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................. 123


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1. CỤM TỪ TIẾNG VIỆT

CNH – HĐH
CHXHCN

Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa
Cộng hịa xã hội chủ nghĩa

GDP
KT – XH
NHNN

Tổng sản phẩm quốc nội
Kinh tế - Xã hội
Ngân hàng Nhà nước

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TP

Thành phố

TPKT

Thành phần kinh tế

UBND

Uỷ ban nhân dân

2. CỤM TỪ TIẾNG ANH
NPI
REITS
SDG
SEK

Chỉ số bất động sản
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản
Đơn vị tiền tệ của Singapore
Đơn vị tiền tệ của Thụy Điển

USD

Đơn vị tiền tệ của Mỹ


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU

Bảng 2.1. Tăng trưởng GDP, tăng trưởng khu vực nông nghiệp, công nghiệp, dịch
vụ hàng năm giai đoạn 2007-2010 ............................................................................38
Bảng 2.2. Tình hình sử dụng đất nông nghiệp đến 2015 tại tỉnh Bắc Ninh ..........56
Bảng 2.3. Tình hình thu thuế nơng nghiệp tại tỉnh Bắc Ninh ...............................56
Bảng 2.4. Tình hình thu thuế nhà đất tại tỉnh Bắc Ninh ........................................58
Bảng 2.5 Tình hình thu lệ phí trước bạ tại tỉnh Bắc Ninh ......................................61
Bảng 2.6. Tình hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Bắc Ninh ......................63
Bảng 2.7. Chỉ số giá tại tỉnh Bắc Ninh ...................................................................65


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và chiếm tỷ trọng lớn
trong cơ cấu của cải của các quốc gia. Thị trường bất động sản là một trong các thị
trường thu hút nguồn vốn lớn nhất và có ảnh hưởng quan trọng đối với nền kinh tế
và đời sống xã hội. Sự ra đời của Luật đất đai 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật
kinh doanh bất động sản năm 2006 và hệ thống văn bản pháp quy liên quan trong
thời gian qua đã tạo ra một hành lang pháp lý tuơng đối đầy đủ và thuận lợi cho thị
trường bất động sản Việt Nam phát triển. Chính thị trường này đã bước đầu biến bất
động sản trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát triển kinh
tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản tại các địa phương đã từng bước
được hình thành và phát triển. Thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh tuy nhỏ bé
nhưng đã có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của tỉnh với
vai trò huy động vốn thúc đẩy sản xuất phát triển, đóng góp vào tăng thu ngân sách
của tỉnh và ổn định đời sống xã hội.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực đã đạt được, thị trường bất động

sản tỉnh Bắc Ninh còn bộc lộ một số hạn chế cần sớm có các giải pháp thỏa đáng
khắc phục. Hoạt động kinh doanh bất động sản còn phát triển một cách tự phát,
phần lớn các giao dịch không được thực hiện qua sàn, giá cả bất động sản thường
xuyên tăng giảm đột biến, hoạt động đầu cơ diễn ra phổ biến,... ảnh hưởng không
nhỏ tới lĩnh vực sản xuất, quản lý xây dựng theo quy hoạch, đồng thời tác động tiêu
cực tới vấn đề cải thiện chỗ ở của nhân dân và tăng trưởng kinh tế.
Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các
chính sách tài chính của Nhà nước nhằm quản lý và phát triển thị trường bất động
sản cịn có những điểm chưa hợp lý, và tác động của các chính sách này do có độ trễ
trong thực thi, thường chậm hơn sự thay đổi của thị trường. Bởi vậy, việc nghiên
cứu thấu đáo các chính sách tài chính sẽ giúp tìm ra các giải pháp tài chính cần thiết
nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng tích cực.
Đề tài “Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại
tỉnh Bắc Ninh” nghiên cứu vị trí, vai trị của thị trường bất động sản; đánh giá thực
trạng thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh; phân tích các nhóm giải pháp tài chính
và đề xuất một số giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản tại tỉnh
Bắc Ninh phát triển theo hướng tích cực.


2

2. Mục đích nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu sự cần thiết của thị trường bất động sản đối với sự phát
triển của nền kinh tế tỉnh trên cơ sở nghiên cứu những lý luận chung về thị trường
bất động sản, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh trong
thời gian qua, từ đó đề xuất một số giải pháp tài chính chủ yếu nhằm phát triển thị
trường bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh, tác

động của các chính sách tài chính của Nhà nước đối với thị trường bất động sản và
các giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh phát
triển tích cực theo định hướng của Đảng và Nhà nước.
3.2 Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài được giới hạn trong những quy định về
tài chính của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam liên quan đến bất
động sản và số liệu các giao dịch bất động sản tại thị trường bất động sản trên
địa bàn tỉnh Bắc Ninh từ khi tái lập tỉnh Bắc Ninh năm 1997 đến hết quý 1 năm
2011.
4. Phương pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, đường lối của Đảng, chính
sách và pháp luật của Nhà nước về vấn đề đất đai, bất động sản, thị trường bất động
sản.
Ngoài ra, phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp được sử dụng để nghiên
cứu những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh nhằm tìm ra
những giải pháp hiệu quả cho sự phát triển của thị trường bất động sản của tỉnh.
Phương pháp này được sử dụng để xem xét, tìm tịi, hệ thống hóa và tóm tắt những
kết quả nghiên cứu có liên quan đến những cơng trình trước, bổ sung cho việc
nghiên cứu của đề tài.
Tác giả cũng sử dụng một số phương pháp nghiên cứu bổ trợ khác như
phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, phương pháp phân tích định tính, kết hợp
nghiên cứu lý luận với khảo sát thực tiễn.


3

5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài có ý nghĩa thực tiễn rất quan trọng đối với các
nhà quản lý, các nhà hoạch định chính sách trong việc quản lý và định hướng thị

trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh phát triển theo hướng tích cực, phát huy vai trị
quan trọng trong cơ cấu kinh tế của tỉnh, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế,
phát triển đơ thị bền vững, tạo động lực mạnh mẽ đưa tỉnh Bắc Ninh trở thành tỉnh
công nghiệp vào năm 2020.
Luận văn cũng là tài liệu tham khảo có giá trị, cung cấp một cái nhìn tổng
quát về thị trường bất động sản tỉnh Bắc Ninh cho các tổ chức tài chính, ngân hàng,
các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản trên
địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
6. Bố cục của đề tài
Nội dung chủ yếu của luận văn tập trung vào 3 chương sau:
Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và các nhân tố ảnh
hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh trong
giai đoạn hiện nay.
Chương 3: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản
tại tỉnh Bắc Ninh.


1

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC
NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1.1 Bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Mỗi quốc gia trên thế giới đều tồn tại trên một vùng lãnh thổ nhất định. Tài sản
của quốc gia bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với đất, mặt nước, không gian,...

Nếu xét về tính chất của tài sản thì tài sản một quốc gia thường được phân thành hai
loại: động sản và bất động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển từ nơi
này sang nơi khác, còn bất động sản là những tài sản không di dời được.
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định thì “Bất động sản là các tài sản khơng thể di dời được bao
gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liều với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liều với đất; Các tài sản
khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản và có các đặc điểm là không di
dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Một tài sản được coi là bất động sản khi thỏa
mãn các điều kiện sau:
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người, thỏa mãn một số nhu cầu của con
người.
- Nó được sở hữu bởi một quốc gia hoặc một nhóm người hay một cá nhân.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Khơng thể di chuyển, hình thái của nó khơng thay đổi.
1.1.1.2 Các đặc điểm của bất động sản
Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, bất động sản có những đặc điểm cụ
thể sau:
- Tính cố định và lâu bền: Bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của
đất đai, và đất đai là tài ngun quốc gia khơng thể thay đổi diện tích. Nếu đất đai


2

đó khơng phải là hàng hóa thì bất động sản gắn trên đó cũng khó khăn trong vận
động với tư cách là hàng hóa. Bất động sản là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô
tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu,
chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan trọng
trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản. Tính lâu bền được thể hiện rõ

trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai khơng bị hao mịn.
- Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số làm
cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cung đất đai thì
khơng thay đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng.
- Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất động sản
nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất động sản được xác lập trên một diện
tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng, ...
khác nhau. Tuy bất động sản mang tính cá biệt cao nhưng trong những trường hợp
có những thay đổi lớn xung quan bất động sản nào đó sẽ có những tác động mạnh
về nhu cầu và giá cả cảu bất động sản đó.
- Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành
cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - văn hóa – xã hội: Do đất đai là tài
sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm
những tác động xấu đến nền kinh tế và phát huy những nguồn lực có được từ thị
trường bất động sản. Bên cạnh đó, do bất động sản nằm trong khơng gian nhất định
nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống
của cộng đồng dân cư khu vực và nó cịn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố liên quan
đến nhiều ngành kinh tế, khoa học – kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường, ...
1.1.1.3 Các đặc điểm của hàng hóa bất động sản
Hàng hóa bất động sản là bất động sản được đem trao đổi, mua bán trên thị
trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa bất động sản có thể xác định
gồm ba loại chủ yếu: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và
Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Có những bất động sản khơng phải là hàng
hóa như các cơng trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán, ...
Cũng giống như những hàng hóa khác, hàng hóa bất động sản cũng có hai thuộc
tính: giá trị và giá trị sử dụng. Do đặc điểm riêng có mà bất động sản được xem là
hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau:
- Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất dai phù hợp cho từng mục
đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do đó, giá cả bất động sản

3

ln có xu hướng ngày càng tăng lên và cung hàng hóa bất động sản kém co giãn so
với giá.
- Thời gian giao dịch hàng hóa bất động sản dài hơn so với các giao dịch hàng
hóa thơng thường, bởi vì giao dịch bất động sản khơng chỉ giao dịch bản thân bất
động sản mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất động sản đó nữa. Do đó, chi phí
giao dịch thường khá cao.
- Tính thanh khoản kém do hàng hóa bất động sản thường có giá trị khá cao,
thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm.
- Hàng hóa bất động sản được sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và chịu ảnh
hưởng các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Hiện nay đang có những quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản
như sau:
- Quan điểm 1, đồng nhất thị trường bất động sản với thị trường nhà, đất. Quan
niệm này khá phổ biến ở nước ta, tuy nhiên, như thế là khơng đầy đủ vì nhà, đất chỉ
là một bộ phận chủ yếu và quan trọng trong tổng hàng hoá của thị trường bất động
sản mà thôi;
- Quan điểm 2, thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê,
thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo qui luật của thị trường,
có sự quản lý của nhà nước. Quan niệm này đi vào phản ánh trực diện các hoạt động
cụ thể của thị trường, qua đó giúp nhận biết dễ dàng phạm vi và nội dung của thị
trường bất động sản, tuy nhiên lại vẫn chưa có tính khái qt, mà mang nặng tính
liệt kê;
- Quan điểm 3, thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất
động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Quan niệm này
đã mô tả được đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản, gắn các giao

dịch với thời gian và không gian nhất định, nhưng lại mang tính trừu tượng và
khơng thể hiện rõ yếu tố kinh tế trong thị trường.
Từ những phân tích trên, có thể đưa ra một khái niệm tổng quan về thị trường
bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động
sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hố - tiền tệ hay nói cụ thể hơn, đó là:


4

“Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hố bất động sản giữa
các bên có liên quan; là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,... giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý nhà nước có tác động quyết định
đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất
động sản”
1.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
- Dựa vào tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, người ta phân chia
thành thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản phi chính thức.
Thị trường bất động sản chính thức là thị trường mà ở đó hoạt động có liên quan
đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Cịn
thị trường bất động sản phi chính thức là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất
động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật (còn được gọi là thị
trường ngầm).
- Dựa vào khu vực địa lý, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản ở
các tỉnh thành, quận huyện, thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành.
- Dựa vào giá trị sử dụng của bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường
bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản
dùng trong dịch vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở; thị

trường bất động sản cơng nghiệp.
- Dựa vào tính chất mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia thị
trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường đi thuê và cho thuê, thị
trường cầm cố, thị trường thế chấp và bảo hiểm,… Việc phân chia dựa vào tính chất
quan hệ về bất động sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh
doanh sao cho phù hợp khả năng và điều kiện của mình.
- Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai (giao đất, cho thuê đất) hay
còn gọi là thị trường đất đai; thị trường xây dựng các cơng trình bất động sản để bán
và cho thuê trong một thời gian nhất định (thị trường sơ cấp); Thị trường bán lại
hoặc cho thuê lại quyền sử dụng bất động sản (gọi là thị trường thứ cấp).


5

1.1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản
Tính chất khác biệt của hàng hóa bất động sản làm cho thị trường bất động sản
cũng có những đặc điểm khác biệt so với các thị trường hàng hóa khác, cụ thể
như sau:
Thứ nhất, thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và
khơng tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước: Bất động sản là
một loại hàng hóa cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng
của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của
mỗi vùng mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất
động sản mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung và trải rộng ở mọi
vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hóa bất động sản có “dư thừa” ở vùng này
cũng khơng thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính
chất địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau do có sự phát triển khơng đồng
đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế văn hóa – xã hội khác nhau dẫn đến quy mơ và trình độ phát triển của thị trường bất

động sản khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đơ thị có quy mơ và trình độ
phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông
thôn, miền núi,…
Thứ hai, thị trường bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ của yếu tố pháp luật:
Bất động sản là tài sản lớn của quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất
động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các
vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do
thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp) là chịu tác động nhất bởi các quyết định
của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và
thị trường bất động sản, ln điều chỉnh chính sách về bất động sản và thị trường
bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ ba, thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo: Đặc
điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của
điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong
quá trình sử dụng bất động sản. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa


6

phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hồn hảo, người mua và người
bán thường thiếu thơng tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của
Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo của thị trường bất
động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động
sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu
phát triển chung. Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên
thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường bất động
sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo. Mặt khác, thị trường bất động sản

khơng hồn hảo cịn do tính chất khơng tái tạo của đất, nên thị trường bất động sản
mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác.
Thứ tư, động thái phát triển của thị trường bất động sản tác động tới nhiều loại
thị trường trong nền kinh tế: Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá
trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng
một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn
vốn dài. Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá
trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh
doanh,... giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi
nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra
quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là
cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua thế
chấp và giải ngân. Ngồi ra, thị trường bất động sản cịn có quan hệ trực tiếp với thị
trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ
nội thất, thị trường lao động,... dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới
sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
Thứ năm, thị trường bất động sản mang tính tách biệt giữa hàng hố và địa
điểm giao dịch: bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được nên các chủ
thể thị trường cũng khơng thể đem hàng hố bất động sản của mình đến địa điểm
giao dịch. Vì thế, quan hệ giao dịch bất động sản thường khó có khả năng kết thúc
ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất ba khâu chủ yếu: đàm phán tại
địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý. Chính điều này làm cho
quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động (thay đổi giá,
thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường, ...).
Thứ sáu, cung và cầu về bất động sản ít co giãn và lạc hậu so với giá cả: Khi
trên thị trường bất động sản có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả
bất động sản, chẳng hạn, cầu tăng sẽ kéo giá bất động sản tăng theo. Đối với các


7

hàng hố thơng thường khác, gần như tức khắc sẽ có những nhà cung cấp mới gia
nhập thị trường, hoặc các nhà cung cấp cũ tăng sản lượng sản xuất nhằm tăng
lượng cung ra thị trường. Tuy nhiên, đối với hàng hoá bất động sản, mặc dù giá
tăng nhưng cung lại gần như khơng co giãn, vì cung bất động sản không thể phản
ứng nhanh tương ứng với thay đổi của cầu, việc tăng cung về một bất động sản với
mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian. Từ đấy, khi xem xét thị trường
bất động sản cần chú ý: cũng như các hàng hố thơng thường khác, giá cả bất động
sản do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở
lại đối với cung và cầu; những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt
giá bất động sản.
Thứ bảy, hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm
soát chặt chẽ của Nhà nước: Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào
hoạt động của thị trường bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai
trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này. Để thị trường bất
động sản vận hành hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng
hoá bất động sản giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên thị
trường bất động sản,...
1.1.2.4 Những yếu tố cấu thành thị trường bất động sản
Với bất kỳ một loại thị trường nào thì đều có ba yếu tố cấu thành là: khách thể,
chủ thể, môi giới trung gian. Trong thị trường bất động sản thì các yếu tố đó được
biểu hiện như sau:
Về chủ thể: Chủ thể thị trường bất động sản liên quan đến chuyển giao quyền sử
dụng đất: Theo khoản 4 điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Pháp luật ở nước ta cũng cho phép
“người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất,...”. Khi đó các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân từ vai trò chủ thể

quan hệ đất đai trở thành chủ thể thị trường bất động sản, các chủ thể này được
tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài sản quyền sử dụng đất. Tại Việt Nam,
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, “Nhà nước thực
hiện quyền định đoạt đối với đất dai như sau: quyết định giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,...”. Như vậy chủ thể thị trường bất


8

động sản cũng bao gồm Nhà nước và với vai trò đặc biệt của Nhà nước trong các
giao dịch về bất động sản có thể thấy Nhà nước là chủ thể đặc biệt của thị trường.
Do vậy, có thể nói chủ thể của thị trường bất động sản là những đối tượng trực
tiếp tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản bao gồm: các cá nhân, các
tổ chức, hộ gia đình và Nhà nước trong đó các chủ thể này vừa có thể đóng vai trị
mua vừa có thể đóng vai trị bán bất động sản. Những chủ thể này được tham gia
vào các giao dịch trên thị trường bất động sản, là chủ thể của quan hệ pháp luật dân
sự về đất đai; có quyền và lợi ích độc lập, tự chủ quyết định có hay không tham gia
các giao dịch trên thị trường bất động sản. Khi tham gia các giao dịch bên mua và
bên bán tự thỏa thuận giá cả với nhau, không chịu sự tác động từ bên ngoài. Người
bán được bất động sản cho người mua khơng phải qua kiểm sốt và xét duyệt hành
chính; người mua được quyền vay tiền và lấy bất động sản làm vật đảm bảo,...
Về khách thể: Khách thể của thị trường bất động sản là đối tượng giao dịch giữa
hai bên cung – cầu, là bất động sản hàng hóa trong đó quyền sử dụng đất đóng vai
trị trung tâm. Khách thể của thị trường bất động sản là yếu tố cơ bản để định danh
thị trường và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trường, khách thể
của thị trường bất động sản được hiểu là đối tượng giao dịch giữa các chủ thể trên
thị trường bất động sản, đó chính là hàng hóa bất động sản. Đối với những quốc gia
mà đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường bất động sản về ý nghĩa chung là thị
trường giao dịch đất đai, khách thể của thị trường là đất đai đã được thương phẩm
hóa. Cịn ở Việt Nam, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các giao dịch diễn ra trên

thị trường bất động sản là các giao dịch về bất động sản nói chung và hàng hóa
quyền sử dụng đất nói riêng. Do đó, khách thể của thị trường chủ yếu không bao
gồm đất đai theo nghĩa vật chất của nó mà là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn
liền với đất do không thể di dời được trong không gian, các tài sản khác gắn liền với
đất được gọi là vốn đất, trong đó quyền sử dụng đất là yêu tố trung tâm của bất
động sản. Và như vậy, quyền sử dụng đất là khách thể trung tâm của thị trường bất
động sản.
Môi giới trung gian thị trường bất động sản: Môi giới trung gian trên thị trường
bất động sản được hiểu là cầu nối hữu hình hoặc vơ hình liên kết các chủ thể tham
gia giao dịch về bất động sản trên thị trường. Trong nền kinh tế thị trường, hoạt
động của các trung gian ngày càng đóng vai trị quan trọng, là thành phần không thể
thiếu trong thị trường. Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trường,
môi giới trung gian có thể có ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể bên cung
bất động sản, hình thức liên kết giữa các chủ thể bên cầu bất động sản, hình thức


9

môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu bất động sản, bao gồm: giá cả, quan hệ
cung cầu, thông tin thị trường, người trung gian thị trường, cơ quan xét xử và trọng
tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho các chủ thể sau giao dịch,... trong đó giá cả bất
động sản là yếu tố quan trọng hơn cả. Hoạt động môi giới trung gian trên thị trường
nếu hoạt động hiệu quả chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng
thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
1.1.2.5 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
Trên thế giới, sự phát triển của thị trường bất động sản thường trải qua 4 cấp độ:
sơ khai, tập trung hoá, tiền tệ hố và cấp độ tài chính hố.
- Thứ nhất, cấp độ sơ khai: Ở giai đoạn này các cá nhân và hộ gia đình có đất và
chính từ mảnh đất này họ có thể xây dựng nên ngơi nhà để sinh sống hoặc sản xuất
kinh doanh. Mảnh đất được xây dựng đó được coi là bất động sản. Trong cấp độ

này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai
trị quyết định.
- Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Các bất động sản mới có xu hướng tập trung
trong các toà nhà, các dự án bất động sản có quy mơ. Các bất động sản này địi hỏi
diện tích đất lớn, năng lực xây dựng cao và vốn đầu tư đáng kể, vượt qua khả năng
của hầu hết các nhà đầu tư riêng lẻ. Để hình thành nên một hàng hóa bất động sản
có quy mơ như vậy cần phải có sự tham gia của các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản. Doanh nghiệp này có vừa có vốn, có đủ tư cách pháp lý, kinh nghiệm
quản lý, kỹ thuật công nghệ và các điều kiện khác trong việc lập dự án xây dựng.
Sau khi dự án được hoàn thành, các doanh nghiệp này cung cung cấp một lượng lớn
cơng trình và nhà ở ra thị trường. Thị trường bất động sản trong giai đoạn này tồn
tại và phát triển được nhờ sự điều chỉnh hợp lý của các chính sách về xây dựng. Do
đó, ở cấp độ này, cơ quan quản lý xây dựng (Bộ xây dựng, các Sở Xây dựng) và các
doanh nghiệp bất động sản đóng vai trị quyết định.
- Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Sự ra đời ồ ạt của các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản đã buộc các doanh nghiệp này phải cạnh tranh khốc liệt trên thị trường bất
động sản. Đây là một kiểu thị trường rất sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Hậu quả là chỉ một số những doanh nghiệp lớn hoạt động hiệu quả thì tồn tại, đứng
vững và phát triển, số cịn lại do hạn chế về điều kiện bán bất động sản, họ không
đủ tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường. Để tồn tại
và phát triển buộc các doanh nghiệp phải tìm nguồn huy động vốn hỗ trợ hoạt động.
Do đó, các ngân hàng đóng vai trị quyết định trong việc cung ứng vốn cho các


10

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc chính ngân hàng có thể tham gia vào
các dự án bất động sản cùng doanh nghiệp. Vì vậy, trong cấp độ này, các ngân hàng
và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trị quyết định.
- Thứ tư, cấp độ tài chính hóa: Đây là giai đoạn phát triển mạnh của thị trường

bất động sản với sự tăng lên về quy mô thị trường bất động sản. Những nhà đầu tư
bất động sản tham gia vào thị trường không thể dựa mãi vào nguồn vốn của các
ngân hàng bởi việc huy động vốn từ ngân hàng chỉ là mối quan hệ qua lại. Ngân
hàng chỉ cấp tín dụng khi nhà đầu tư đó hoạt động tốt, sở hữu những dự án mang
tính khả thi cao. Hơn thế nữa, với đặc điểm tính thanh khoản kém của bất động sản,
để đầu tư xây dựng một bất động sản lớn cần phải có nguồn vốn dài hạn tài trợ cho
đến khi cơng trình được hồn thành. Trước tình trạng này, các ngân hàng hoặc
không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Do
vậy, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng
như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn
bằng hình thức điều chỉnh lãi suất theo thị trường hoặc chứng khốn hóa các tài sản
đảm bảo. Trong cấp độ này, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là
những chủ thể có vai trị quyết định.
Có thể thấy rằng, khơng nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất
động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất
thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng
không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này
rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát
triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như ở Autralia và New Zealand, các tài
sản bất động sản đã được chứng khốn hóa với lỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh
tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “mạnh tay”, tức là áp dụng đồng
loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường hiện nay,
thị trường bất động sản cũng đã ở cấp độ tài chính hóa.
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của
thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ giao
động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sơi động), suy
thối (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi. Chẳng hạn như thị
trường bất động sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ
dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất động sản Nhật từ
năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường bất

động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao


11

động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình 8-9 năm. Thị
trường bất động sản Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến
nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (19921994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong
năm 1994.
1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản đối với phát triển kinh tế, xã hội
1.1.3.1 Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng
của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng
của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới
30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị
vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ
ba là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ phát triển chính
thức (ODA – Official Development Assisstant) của các nước phát triển hiện dành
cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. Bên cạnh đó, bất động sản
cịn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như
ngày nay thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế
gia đình, nó cịn được xem như là nguồn vốn để phát triển thông qua các hoạt động
thế chấp.
1.1.3.2 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho
các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học,
chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để
từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.

Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho
tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này
đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của bất động
sản trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư.
Thứ hai, việc tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường
hoặc mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê,... do đó làm tăng tốc độ chu chuyển vốn.


12

Thứ ba, khi các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ hoạt động
sản xuất kinh doanh chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản
mà cịn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát
triển.
Thứ tư, khi dùng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh, nhà nước
và doanh nghiệp khơng phải đầu tư vốn bằng tiền, mà với bất động sản có sẵn
dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước.
Thứ năm, kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng trong việc chuyển
các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đặc
biệt là nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vụ cho những đòi hỏi thiết thực của một nền kinh tế mà cuỗi cùng quỹ đất
cũng không hề cạn đi.
1.1.3.3 Phát triển thị trường bất động sản góp phần kích thích nền sản xuất
phát triển, giúp gia tăng nguồn thu Ngân sách nhà nước
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường
tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường
lao động,… Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát
triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD (Đơn vị tiền tệ Đồng
đơ la của Mỹ) thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5

USD – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng
thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo
lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc,…
Thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước
theo hai cách như tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị
trường là điều kiện cơ bản làm tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Cách thứ hai,
thị trường bất động sản phát triển theo là mở rộng và tăng lượng các quan hệ giao
dịch làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là
tăng khối lượng hàng hóa luân chuyển, đó cũng là cách làm tăng thu ngân sách
Nhà nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên
quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 2005 đến 2010 bình quân là 8.645
tỷ/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 40% các giao dịch, cịn trên 60% chưa
kiểm sốt được và trên thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế đối
với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để giao dịch


13

bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ
chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ có thể
tự mình đóng góp cho nền kinh tế với mức xấp xỉ 50.000 tỷ đồng trong suốt thời
gian một năm.
1.1.3.4 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần
ổn định xã hội và nâng cao đời sống nhân dân
Thị trường bất động sản, nhất là thị trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng
đều gắn với chính sách đất đai của một Quốc gia. Một khi thị trường bất động sản
phát triển lành mạnh cũng có nghĩa là chính sách đất đai đó phù hợp, xã hội ổn
định. Một khi thị trường bất động sản không hoạt động hoặc hoạt động không
lành mạnh: giá cả lên xuống bất thường, người có tiền đầu cơ đất đai, lũng đoạn
giá cả,… sẽ tác động trực tiếp vào mọi hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự

hoài nghi về chính sách pháp luật,… làm cho xã hội thiếu ổn định.
Thị trưởng bất động sản phát triển thúc đẩy việc áp dụng khoa học, kỹ thuật
và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các cơng trình phục vụ cho
các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hóa, thể thao, giao tiếp
của cơng đồng.
Thị trường bất động sản phát triển cũng thúc đẩy sự phát triển của thị trường
hàng hóa, thị trường vốn,… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường,
đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người.
1.1.3.5 Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính
sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản
Thông qua thị trường bất động sản, các giao dịch dân sự về đất đai mới được
thực hiện và chính ở thị trường, thơng qua thị trường sẽ bộc lộ những điểm không
phù hợp trong quản lý đất đai. Vì thế, thơng qua thị trường giúp Nhà nước đổi
mới, bổ sung, hồn thiện chính sách đất đai và thực hiện đổi mới công tác quản lý
đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội được thực
hiện chủ yếu thơng qua thị trường, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất
động sản, khắc phục tình trạng của một thị trường khơng chính thức (thị trường
ngầm), khắc phục tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai, khắc
phục tình trạng nhà nước làm thay thị trường.


14

1.2 ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình
tất yếu khách quan gắn liền với q trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Cơ sở
kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hóa là phân cơng lao động
xã hội và sự tách biệt về mặt kinh tế giữa người sản xuất do quan hệ sản xuất quy

định. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng
hóa. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất.
Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng
hóa làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Các
hình thức giao dịch ban đầu này là bước sơ khai ban đầu của thị trường bất động sản.
Khi cung và cầu bất động sản xuất hiện và ngày càng tăng, khung pháp lý về bất
động sản và giao dịch về bất động sản dần được ban hành cùng với việc hình thành
cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản, khi đó, thị trường bất động sản chính
thức được hình thành.
Nền kinh tế thị trường phát triển địi hỏi sự phát triển đồng bộ của hệ thống các
thị trường, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị
trường bất động sản. Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào của
q trình sản xuất, do đó địi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành,
trong đó có thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt
chẽ với các loại thị trường khác, đặc biệt là với thị trường vốn. Khi sản xuất phát
triển, quy mô, số lượng các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong
phú và đa dạng: mua bán, tho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh,… địi hỏi phải có
thị trường bất động sản phát triển, đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các
chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ,
doanh nghiệp, cá nhân,… Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường
tăng lên về số lượng và chủng loại. Sự phát triển của các giao dịch trên thị trường
bất động sản làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất
động sản.
Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng
lớp dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và q trình đơ thị hóa, nhu
cầu giao dịch về bất động sản càng ngày càng tăng theo. Nhu cầu giao dịch bất động
sản ngày càng phong phú đa dạng của các tầng lớp dân cư chỉ được đáp ứng thông
qua các giao dịch trên thị trường bất động sản. Bởi vậy, sự hình thành và phát triển

15

của thị trường bất động sản là tất yếu, khách quan nhằm đáp ứng các nhu cầu giao
dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp dân cư.
Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng địi hỏi phải có thị trường bất
động sản phát triển. Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai (quyền sử
dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài.
Do đó, để thúc đẩy hợp tác quốc tế, vấn đề định giá bất động sản, chuyển nhượng
phần vốn góp là hết sức quan trọng.
Đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường
như Việt Nam, việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị
trường bất động sản nói riêng là một yêu cầu cấp thiết. Trong cơ chế kế hoạch hóa
tập trung, thị trường bất động sản hầu như khơng tồn tại do khơng có sự thừa nhận
của pháp luật. Một số giao dịch về bất động sản của các tầng lớp dân cư được thực
hiện trên thị trường bất động sản khơng chính thức (thị trường ngầm). Do đó, khi
chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản hầu như chưa hình
thành, các giao dịnh chủ yếu thực hiện trên thị trường khơng chính thức, nằm ngồi
sự kiểm sốt của Nhà nước. Điều này làm cho thị trường bất động sản diễn biến hết
sức phức tạp, gây hậu quả tiêu cực về kinh tế - xã hội, các nguồn lực về bất động
sản không được huy động một cách có hiệu quả phục vụ q trình phát triển. Chính
vì vậy, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đối với các nước đang trong
quá trình chuyển đổi là một tất yếu khách quan.
1.2.2 Các tiêu chí phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản
1.2.2.1 Tăng về khối lượng và chất lượng các giao dịch trên thị trường bất động
sản
Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào đều được đánh giá trước hết ở
sự gia tăng khối lượng hàng hóa của thị trường đó. Trên thị trường bất động sản,
lượng hàng hóa đem giao dịch có thể đo lường qua chỉ tiêu khối lượng các giao
dịch trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sự tăng lên về khối lượng giao dịch
bất động sản ở đây phải được hiểu là số phiên giao dịch thành công hoặc khối

lượng tiền thu được thơng qua các giao dịch chính thức. Bên cạnh sự gia tăng về
khối lượng giao dịch thì một thị trường bất động sản phát triển cần phải có yếu
tố chất lượng của các giao dịch bất động sản. Chất lượng giao dịch bất động sản
được thể hiện trên các yếu tố: giao dịch bất động sản theo hướng chun mơn
hóa, hoạt động theo đúng chính sách, pháp luật của Nhà nước, đảm bảo tính cơng
khai, minh bạch, dễ tiếp cận,…