Thuyết minh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1500 khu nhà ở Tân An Huyện Khoái Châu

Cô n g ty

I

S

O

9

0

0

cổ

ph ần t

v ấn k iế n tr úc đô

thị

hà n ội

- ua c

1

H an oi U r ba n Ar c hi t ec t ur e C on su l t i ng Jo i nt -St o ck C om pa ny - U A C

THUYẾT MINH

QUY HOẠCH CHI TIẾT TỶ LỆ 1/500
KHU NHÀ Ở TÂN AN
ĐỊA ĐIỂM: XÃ AN VĨ, XÃ TÂN DÂN, XÃ ƠNG ĐÌNH, HUYỆN KHỐI CHÂU

25 Bui Ngo c D uong Street, Ha noi, Vietnam
Tel: +84.4.3.86 3242 9
Fax : +84 .4.3. 8632 882

Khoái Châu, ngày......, tháng......, năm 2022

1


Cô n g ty

I

S

O

9

0

0

cổ

ph ần t

v ấn k iế n tr úc đô

thị

hà n ội

- ua c

1

H an oi U r ba n Ar c hi t ec t ur e C on su l t i ng Jo int -St o ck C om pa ny - U A C

THUYẾT MINH
QUY HOẠCH CHI TIẾT TỶ LỆ 1/500
KHU NHÀ Ở TÂN AN
ĐỊA ĐIỂM: XÃ AN VĨ, XÃ TÂN DÂN, XÃ ƠNG ĐÌNH, HUYỆN KHỐI CHÂU.

Cơ quan phê duyệt
Ủy ban nhân dân tỉnh Hưng Yên

Cơ quan thẩm định
Sở xây dựng

Cơ quan tổ chức lập quy hoạch
Ủy ban nhân dân huyện Khoái Châu

Đơn vị tư vấn thiết kế
Công ty cổ phần tư vấn kiến trúc
đô thị Hà Nội - UAC

2


CHƯƠNG I............................................................................................................5
PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................5
1. LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH:......................................5
2. MỤC TIÊU & QUAN ĐIỂM:.........................................................................5
2.1.
2.2.

Mục tiêu lập quy hoạch:.................................................................................5
Quan điểm lập quy hoạch:..............................................................................6

3. CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH:..............................................................7
3.1.
3.2.
3.3.
3.4.

Các cơ sở pháp lý:..........................................................................................7
Các cơ sở pháp lý của dự án:.........................................................................8
Các Quy chuẩn và tiêu chuẩn áp dụng:..........................................................8
Các nguồn tài liệu:.........................................................................................9

CHƯƠNG II.........................................................................................................10
ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG.................................................................................10
1. VỊ TRÍ, ĐẶC ĐIỂM KHU ĐẤT QUY HOẠCH.........................................10
1.1.
1.2.

1.3.
1.4.

Vị trí, quy mơ:...............................................................................................10
Điều kiện tự nhiên:........................................................................................10
Điều kiện khí hậu..........................................................................................11
Hiện trạng dân số và lao động:.....................................................................11

2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT...................11
2.1.
2.2.
2.3.

Hiện trạng sử dụng đất:................................................................................11
Hiện trạng các cơng trình xây dựng:............................................................12
Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:.........................................................................12

3. ĐÁNH GIÁ TỔNG HỢP HIỆN TRẠNG....................................................13
3.1. Các yếu tố thuận lợi:.........................................................................................13
3.2. Các yếu tố bất lợi:.............................................................................................13
3.3. Các yếu tố bất lợi:.............................................................................................13

CHƯƠNG III.......................................................................................................15
GIẢI PHÁP QUY HOẠCH.................................................................................15
NỘI DUNG THIẾT KẾ QUY HOẠCH:............................................................15
1. Quy hoạch sử dụng đất:Bản vẽ QH-04 (Bản đồ quy hoạch sử dụng đất)............15
2. Quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan:........................................................19
3. Quy hoạch chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và hành lang bảo vệ các tuyến hạ
tầng kĩ thuật (QH-06)..............................................................................................20
4. Thiết kế đô thị (QH-10)........................................................................................21

5. Quy hoạch hệ thống giao thông:..........................................................................23
6.Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật:...............................................................................29
7.
Quy hoạch cấp nước:....................................................................................36
8.
Quy hoạch hệ thống thốt nước thải và vệ sinh mơi trường:........................46
9.
Quy hoạch hệ thống cấp điện và chiếu sáng:................................................50
10.
Quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc..........................................................59

3


ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC.....................................................65
1.
2.
3.
4.
5.

Các căn cứ lập báo cáo đánh giá tác động môi trường................................65
Mục tiêu và nội dung đánh giá môi trường chiến lược.................................65
Hiện trạng các vấn đề mơi trường chính.......................................................66
Dự báo các tác động tới mơi trường của đồ án quy hoạch...........................66
Kết luận.........................................................................................................71

TỔNG HỢP KINH PHÍ ĐẦU TƯ VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN......................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..............................................................................75
1.

2.

KẾT LUẬN:..................................................................................................75
KIẾN NGHỊ :................................................................................................75

4


CHƯƠNG I

PHẦN MỞ ĐẦU

1. LÝ DO VÀ SỰ CẦN THIẾT LẬP QUY HOẠCH:
Hưng Yên là một tỉnh nằm ở trung tâm đồng bằng sông Hồng, Việt Nam. Trong
quy hoạch xây dựng phát triển đô thị Việt Nam, tỉnh Hưng Yên thuộc vùng thủ
đô Hà Nội. Trong những năm qua kinh tế - xã hội của Huyện Khoái Châu đang
trên đà phát triển mạnh mẽ. Theo quy hoạch chung được tỉnh phê duyệt xác
định chủ trương phát triển đơ thị hóa, nhằm thu hút đầu tư khai thác giá trị quỹ
đất, chỉnh trang nâng cấp chất lượng cảnh quan môi trường đơ thị, tương xứng
với tầm vóc của tỉnh.
Khu nhà ở Tân An tại xã An Vĩ , xã Tân Dân, xã Ơng Đình, huyện Khối
Châu nằm trong quy hoạch phân khu xây dựng tỉ lệ 1/2000 hai bên trục đường
ĐH57, huyện Khoái Châu được UBND tỉnh Hưng Yên phê duyệt tại Quyết
định số 854/QĐ-UBND ngày 31/04/2019 với tổng diện tích quy hoạch là
255.050 m2
Dự án có vị trí thuận lợi, nằm kế cận Đường tỉnh ĐT.383 đi cao tốc Hà Nội
- Hải Phịng ở phía bắc, phía Đơng giáp khu quy hoạch mới; khi được đầu tư
xây dựng, hoàn thành sẽ tạo lập một khu nhà ở hiện đại, phù hợp đẩy mạnh phát
triển KT-XH, tạo thêm quỹ nhà ở mới cho dân cư trong vùng cũng như tương
hỗ với khu cơng nghiệp ngay gần ở phía đơng.

Vì vậy, việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Tân An
– Huyện Khoái Châu là cần thiết.
2. MỤC TIÊU & QUAN ĐIỂM:
2.1.

Mục tiêu lập quy hoạch:

Cụ thể hoá Quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đã được phê duyệt.
Xây dựng khu nhà ở theo tiêu chuẩn đô thị loại IV.
Tạo ra động lực điểm nhấn của xã An Vĩ và xã Tân Dân nói riêng, cũng như
của Huyện Khối Châu nói chung, góp phần nâng cao chất lượng đời sống của
người dân trên địa bàn địa phương .
Tạo ra môi trường cảnh quan tự nhiên, hình thành khu nhà ở thơng minh, hấp
dẫn người dân thơng qua các mơ hình một khu ở cộng đồng bền vững về môi
trường và đặc biệt là xây dựng nên một không gian cảnh quan đô thị trong lành,
hài hịa với thiên nhiên, bảo vệ mơi trường
Làm cơ sở pháp lý để triển khai đầu tư xây dựng các dự án đầu tư xây dựng
thành phần

5


Xây dựng một khu nhà ở tại xã An Vĩ , Tân Dân, xã Ơng Đình hiện đại,
mang phong cách riêng và là kiểu mẫu cho khu vực, một khu ở có tính đặc
trưng, có kiến trúc cảnh quan đẹp, kết cấu hạ tầng đồng bộ, phù hợp với đặc
trưng văn hóa của vùng
Phù hợp với yêu cầu xây dựng cải tạo, nâng cấp, chỉnh trang và phát triển
huyện Khoái Châu theo định hướng quy hoạch chung đã được phê duyệt, thu
hút đầu tư và góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hôi.
Nâng cao chất lượng và hiệu quả sử dụng đất, tạo dựng môi trường sống ổn

định lâu dài.
Quy hoạch khu nhà ở với tính chất đơ thị văn minh hiện đại, đồng bộ về hạ tầng
xã hội, hạ tầng kỹ thuật.
Xây dựng quỹ đất ở và hạ tầng xã hội phục vụ các khu công nghiệp lân cận, làm
động lực phát triển kinh tế cho thành phố.
Đảm bảo hành lang an tồn đường bộ, đường sơng theo quy định hiện hành.
Tạo dựng các không gian mở sinh động trong khu nhà ở đóng góp vào cảnh
quan chung của tồn đơ thị.
Khớp nối đồng bộ quy hoạch các dự án đã được duyệt có liên quan.
Cải tạo chỉnh trang đô thị, khớp nối hạ tầng kỹ thuật, đối với các khu dân cư
hiện có.
Thu hút đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.
2.2.

Quan điểm lập quy hoạch:

Xác định ranh giới và quy mô lập quy hoạch chi tiết khu nhà ở;
Xác định được các trục giao thơng chính của khu vực quy hoạch, đảm bảo kết
nối thuận tiện và liên thông với các khu vực lân cận. Tuân thủ quy hoạch giao
thông của Quy hoạch Phân khu đã được phê duyệt.
Đánh giá hiện trạng khu vực quy hoạch, khai thác tối đa quỹ đất một cách hiệu
quả;
Quy hoạch các khu ở, các khu công cộng, hạ tầng xã hội, cây xanh, đỗ xe... Xác
định cụ thể các chỉ tiêu kiểm sốt phát triển của các khu đất: diện tích, mật độ xây
dựng, số tầng cao, diện tích sàn xây dựng, dân số (nếu có)...
Quy hoạch tổ chức khơng gian kiến trúc cảnh quan đảm bảo kết nối với các
không gian lân cận, có tính thẩm mỹ cao, hài hồ với cảnh quan khu vực;
Quy hoạch kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật giữa trong khu đô thị và các khu
vực lân cận, có giải pháp xây dựng hệ thống hạ tầng đảm bảo không ảnh hưởng tới

6


khu dân cư hiện hữu hoặc với khu đất canh tác giáp ranh ngồi ranh giới quy
hoạch.
Quy hoạch cơng trình điểm nhấn và các trục cảnh quan đặc trưng cho khu vực
quy hoạch;
Quy hoạch hài hịa mơi trường về cây xanh, khơng khí, mặt nước, tạo dựng một
khơng gian đơ thị Xanh trong lành, gần gũi với thiên nhiên;
Làm cơ sở để triển khai lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu đơ thị cũng như
các cơng trình trong khu đô thị;
Làm cơ sở pháp lý cho công tác xây dựng, quản lý đô thị.
3. CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH:
3.1.

Các cơ sở pháp lý:

Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12, Luật số 28/2018/QH14: Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch.
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Luật số 62/2020/QH1: Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của luật xây dựng.
Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 về lập, thẩm định, phê duyệt, quản
lý quy hoạch đô thị
Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06 tháng 05 năm 2015 quy định chi tiết một số
nội dung về quy hoạch xây dựng
Nghị định số 72/2019/NĐ-CP ngày 30/8/2019 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 về lập, thẩm định,
phê duyệt, quản lý quy hoạch đô thị và Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày
06/05/2015 quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng.
Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về quản lý không

gian kiến trúc cảnh quan đô thị.
Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về quản lý khơng
gian xây dựng ngầm đô thị.
Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư
phát triển đơ thị.
Thơng tư 01/2011/TT-BXD ngày 27/01/2011 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn đánh
giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về nội
dung thiết kế đô thị và Thông tư số 16/2013/TT-BXD ngày 16/10/2013 của Bộ
Xây dựng sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày
13/5/2013.
Thông tư 12/2016/TT-BXD ngày 29/06/2016 của Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ
của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng
khu chức năng đặc thù.
Thông tư 20/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 12 năm 2019 của Bộ Xây dựng Hướng
dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị.

7


Căn cứ Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20 tháng 01 năm 2021 của Bộ Xây dựng:
Ban Hành Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận
kết cấu cơng trình năm 2020;
Căn cứ Quyết định 03/2020/QĐ-UBND, ngày 10 tháng 01 năm 2020 của Ủy ban
nhân dân tỉnh Hưng Yên, Quyết định Ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên;
Căn cứ Quyết định số 40/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban
nhân dân tỉnh về việc ban hành Quy định Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên
giai đoạn 2020-2024;
Quyết định số 854/QĐ-UBND ngày 31/04/2019 của UBND tỉnh Hưng Yên phê

duyệt Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 Khu vực hai bên trục đường
huyện ĐH.57 huyện Khoái Châu.
3.2. Các cơ sở pháp lý của dự án:
Căn cứ Văn bản số 336/CV-VPTU ngày 03/06/2021 của văn phịng tỉnh ủy Hưng
n về việc thơng báo ý kiến của BTV TU vể việc tiếp nhận tài trợ nghiên cứu ,
khảo sát, lập quy hoạch trên địa bàn huyện Khối Châu;
Căn cứ Thơng báo số 212/TB-UBND ngày 14/06/2021 của ủy ban nhân tỉnh Hưng
Yên về việc tiếp nhận tài trợ kinh phí nghiên cứu khảo sát, lập quy hoạch dự
án”Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Tân An trên địa bàn xã An
Vĩ và xã Tân Dân huyện Khoái Châu “
Căn cứ Quyết định số 2466/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Hưng Yên ngày
28/10/2021 về việc phê duyệt Nhiệm vụ và Lập Dự toán lập quy hoạch chi tiết xây
dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Tân An trên địa bàn xã An Vĩ và xã Tân Dân huyện
Khoái Châu;
Căn cứ vào Quyết định số 2668/QĐ-UBND ngày 23 tháng 11 năm 2021 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Hưng Yên về việc phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu lập đồ
án Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Tân An trên địa bàn xã An
Vĩ và xã Tân Dân huyện Khoái Châu;
Căn cứ vào Quyết định số 257/QĐ-UBND ngày 12 tháng 01 năm 2022 của Ủy ban
nhân dân huyện Khoái Châu về việc phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu gói 01
lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Tân An trên địa bàn xã An
Vĩ và xã Tân Dân huyện Khoái Châu;
Căn cứ biên bản hội nghị lấy ý kiến tham gia của các cơ quan, đoàn thể nơi cư trú
Về việc lập Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu nhà ở Tân An
trên địa bàn xã An Vĩ, xã Tân Dân huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên.
3.3.

Các Quy chuẩn và tiêu chuẩn áp dụng:

QCXDVN 01: 2021/BXD: Quy chuẩn xây dựng Việt nam Quy hoạch Xây Dựng;

QCVN 01:2021/BXD : Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng
QCVN 07:2016/BXD : Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về hạ tầng kỹ thuật
TCXDVN 104: 2007: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam "Đường đô thị – Yêu cầu
thiết kế"
TCVN 4054-2005: Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam “Đường ô tô – Yêu cầu thiết
kế”

8


Các Quy chuẩn xây dựng Việt Nam và các Tiêu chuẩn, quy phạm về liên quan
về quy hoạch xây dựng;
3.4. Các nguồn tài liệu:
Bản đồ đo đạc hiện trạng, nền địa hình tỷ lệ 1/500 (được đo vẽ mới).
Các đồ án, dự án đầu tư xây dựng liên quan đã được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt.
Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội do địa phương và các
cơ quan liên quan cung cấp.

9


CHƯƠNG II

ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG

1. VỊ TRÍ, ĐẶC ĐIỂM KHU ĐẤT QUY HOẠCH
1.1.

Vị trí, quy mơ:

Vị trí địa lý:
Ranh giới dự án “Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Tân
An” thuộc địa phận xã An Vĩ, xã Tân Dân, xã Ơng Đình có ranh giới được xác
định cụ thể như sau:
- Phía Bắc giáp Đường tỉnh ĐT.383
- Phía Nam giáp đất canh tác ( Đường QH rộng 30m )
- Phía Đơng giáp đất nơng nghiệp xã Tân Dân
- Phía Tây giáp kênh Đơng
Quy mơ
Khu đất quy hoạch có diện tích khoảng: 255.050m2
Dân số dự kiến khoảng: 3.996 người .
3.5. Điều kiện tự nhiên:
Điều kiện địa hình, địa chất, thủy văn:
* Địa hình:
Hiện trạng khu vực quy hoạch chủ yếu là đất canh tác trồng các loại cây hoa
màu, ao, rãnh, khu mồ mả, một vài trang trại nằm rải rác.
Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch có địa hình tương đối bằng phẳng, đơi khi
có những khu đất cao hơn xung quanh và những vùng ao đầm thấp. Địa hình có
hướng dốc dần từ Bắc về Nam, với độ dốc trung bình khoảng 0,3  0,2%. Cao độ
trung bình khoảng 3,1 2,5m, cao độ tự nhiên thấp nhất khoảng 1,1m (khu vực ao
hồ), cao độ cao nhất trong khu vực khoảng 3,9m.
* Địa chất công trình:
Căn cứ theo các cơng trình lân cận thì địa chất của khu vực đảm bảo để xây
dựng cơng trình và phát triển đô thị.
* Thủy văn:
Nguồn nước mặt huyện Khối Châu dồi dào do nằm trong hệ thống sơng Hồng.
Hệ thống sông Hồng là hệ thống sông lớn nhất ở miền Bắc, có nguồn nước phù sa
bồi đắp đáp ứng nhu cầu về phát triển kinh tế và dân sinh của huyện. Ngồi ra, trên
địa bàn huyện cịn có sông Bần chảy xuôi từ Bần Yên Nhân, qua Yên Mỹ, Khối

Châu, sang Kim Động. Sơng Điện Biên chảy theo chiều dọc tỉnh qua địa phận xã
Đồng Tiến, Hồng Tiến, Dân Tiến. Đầm Dạ Trạch, nằm tại các xã Bình Minh, Dạ
Trạch, Hàm Tử, Tứ Dân, Đông Kết, đây vốn là một khúc của sông Hồng trước kia,
nay do đổi dịng sang hướng tây mà tạo thành. Hệ thống sơng Từ Hồ Sài Thị là con
sơng giữ vai trị quan trọng trong việc cung cấp nguồn nước tưới tiêu phục vụ sản

10


xuất và đời sống của nhân dân khu vực thị trấn Khối Châu dọc hai bờ sơng. Ngồi
ra, trên địa bàn huyện Khối Châu cịn có mương thốt nước chung.
Khu vực nghiên cứu nằm ở lưu vực phía đơng sơng Hồng, cách sơng Hồng
khoảng 5,4km, vì vậy sẽ chịu ảnh hưởng của thủy văn sơng Hồng. Bên cạnh đó ở
phía Tây khu vực nghiên cứu có kênh tưới tiêu chạy song song có thể coi đó là một
sơ sở để nghiên cứu việc thốt nước mặt.
3.6.

Điều kiện khí hậu

2. Tình Hưng n có khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm. Được chia làm bốn
mùa rõ rệt: Xuân - hạ - thu - đơng. Mang tính chất khí hậu chung của khí hậu miền
Bắc nước ta, thuận lợi cho việc xây dựng, phát triển khu đô thị.
3. Mưa: Tổng lượng mua trung bình năm tại tỉnh Hưng Yên rơi vào khoảng
1.500-1600mm. Lượng mưa trong những tháng mùa mưa trung bình từ 12001300mm, bằng 80-85% tổng lượng mưa năm tại Hưng n.
4. Gió, bão: Hưng n có 2 mùa gió chính :
5. - Gió mùa Đơng Bắc xuất hiện vào mùa đông thường từ tháng 9 đến tháng 3
năm sau.
6. - Gió Đơng Nam xuất hiện vào mùa hè từ tháng 3 đến tháng 7. Gió Đơng
Nam có thời gian hoạt động nhiều hơn gió Đơng Bắc. Các loại gió khác chỉ xuất
hiện với tần số thấp và đan xen nhau không thành hệ thống.

7. Nhiệt độ, độ ẩm:
8. Nhiệt độ trung bình năm của tỉnh Hưng Yên là 23,2oC
9. Tổng nhiệt độ trung bình năm là 8.400-8.500oC
10.Độ ẩm trung bình từ 80-90%
11.Độ ẩm cao nhất trong năm vào tháng 2
12.Độ ẩm nhỏ nhất trong năm vào tháng 11 và tháng 12
3.7. Hiện trạng dân số và lao động:
Theo số liệu do địa chính phường cung cấp:
Trong khu vực quy hoạch tồn bộ là đất nơng nghiệp, khơng có hộ dân nào
sinh sống.
Trong khu vực quy hoạch chủ yếu là lao động trồng trọt
4. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
4.1.

Hiện trạng sử dụng đất:

Bản vẽ QH-02 (Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan, hạ tầng xã hội và đánh
giá đất xây dựng).

11


Căn cứ theo bản đồ đo đạc địa hình đã được cơ quan chức năng xác nhận, trong
khu vực lập quy hoạch có tổng diện tích là: 255.050m2 trong đó:
+ Đất trồng cây hàng năm có diện tích khoảng: 27.143m2, chiếm 10,64% quỹ
đất quy hoạch.
+ Đất trồng cây lâu năm có diện tích khoảng: 3.617m2, chiếm 1,42% quỹ đất
quy hoạch.
+ Đất trồng cây lúa nước có diện tích khoảng: 189.557m2, chiếm 74,32% quỹ
đất quy hoạch.

+ Đất nuôi trồng thủy sản có diện tích khoảng : 6.684m2, chiếm 2,62% quỹ đất
quy hoạch.
+ Đất thủy lợi có diện tích khoảng : 8.318m2, chiếm 3,26% quỹ đất quy hoạch.
+ Đất đường giao thông có diện tích khoảng: 19.732m2, chiếm 7,74% quỹ đất
quy hoạch.
Thống kê cụ thể từng loại đất xem bảng dưới đây:
STT

CHỨC NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT

1
2
3
4
5
6

PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đất cây trồng hàng năm
Đất cây trồng lâu năm
Đất trồng lúa nước
Đất nuôi trồng thủy sản
Đất thủy lợi
Đất đường giao thơng

4.2.

KÍ HIỆU
BHK
CLN

LUC
NTS
DTL
DGT

DIỆN
(M2)

TÍCH

TỈ LỆ (%)

255.050
27.142,71
3.617,45
189.556,66
6.683,92
8.318,15
19.731,84

100
10,64
1,42
74,32
2,62
3,26
7,74

Hiện trạng các công trình xây dựng:

Căn cứ theo bản đồ đo đạ địa hình đã được cơ quan chức năng xác nhận:
Trong khu vực nghiên cứu hiện tại có Các tuyến điện trung thế hiện nay có
vài cột điện tuyến 35Kv, các tuyến giao nhau có hệ thống cột chuyển hướng và
tách nhánh, hệ thống cột điện này cần nghiên cứu hạ ngầm để đảm bảo tối ưu việc
khai thác quỹ đất.
Trong khu vực quy hoạch chưa có cơng trình hạ tầng xã hội.
4.3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:
Hiện trạng giao thơng:
Mạng lưới đường bộ:
+ Đường tỉnh ĐT.383 phía Bắc khu vực quy hoạch, kết nối với tuyến Quốc
Lộ 39 đi cao tốc Hà Nội – Hải Phịng, có lộ giới theo quy hoạch 40m.
+ Đường kênh mương và bờ vùng bờ thửa kích thước đa dạng
Hiện trạng san nền, thoát nước mưa:
* Hiện trạng cao độ nền xây dựng:

12


Hiện trạng khu vực quy hoạch chủ yếu là đất nông nghiệp, trồng các loại cây
hoa màu, ao hồ, khu mồ mả, một vài trang trại nằm rải rác, có cao độ nền từ 3,1 
2,5m.
Đất canh tác có cao độ nền dao động từ 3,1  2,5m, khu vực ruộng gần
đường tỉnh lộ 383 có cao độ cao nhất (3,9m), khu vực ruộng có cao độ thấp nhất
nằm phía Đông Nam khu nghiên cứu.
Cao độ nền các ao hồ trong khu vực nghiên cứu thấp, trung bình là 1,1m.
* Hiện trạng thoát nước mưa:
Trong khu vực nghiên cứu hiện chưa có hệ thống thốt nước tập trung, nước
mưa và nước thải một phần tự thấm, phần cịn lại thốt theo địa hình tự nhiên ra hệ
thống kênh mương thủy lợi trong khu vực. Trong khu vực nghiên cứu hiện chưa có
hệ thống thốt nước tập trung, nước mưa và nước thải một phần tự thấm, phần cịn

lại thốt theo địa hình tự nhiên ra hệ thống kênh mương thủy lợi chạy dọc phía Tây
khu vực quy hoạch.
Hiện trạng cấp điện và thông tin liên lạc:
* Cấp điện: Khu vực thiết kế có một số tuyến điện 35Kv,22kv chạy qua,
ngồi ra có một vài tuyến hạ thế chạy trên cột cấp cho trang trại.
* Thông tin liên lạc: Khu vực huyện Khối Châu hiện đã có mạng lưới thơng
tin khá phát triển, đảm bảo liên hệ trong nước và quốc tế
Hiện trạng cấp nước: Hiện nay tồn vùng Khối Châu được cấp nước từ nhà
máy nước Dạ Trạch công suất khai thác là 10.000 m3/ngàyđêm, sử dụng từ nguồn
nước ngầm.
5. ĐÁNH GIÁ TỔNG HỢP HIỆN TRẠNG
3.1. Các yếu tố thuận lợi:
Dự án có vị trí địa lý rất thuận lợi, cách trung tâm Huyện Khoái Châu khoảng
03km, đồng thời kết nối dễ dàng với các huyện, các tỉnh phía bắc như Hà Nội, Hải
Dương, Bắc Ninh,... Đây là tiền đề cũng như lợi thế cho việc đầu tư xây dựng và
kinh doanh khai thác dự án;
Hiện trạng dự án đất nơng nghiệp... nên cũng thuận lợi cho việc giải phóng mặt
bằng.
3.2. Các yếu tố bất lợi:
Hiện tại nằm trong ranh giới quy hoạch có 02 hộ trang trại, cần phải bồi
thường, giải phóng mặt bằng.
Ngồi ra, trong khu vực cịn có một số mộ phần của dân cư trong vùng, cần có
giải pháp hài hịa đảm bảo tâm lý an tâm cho người dân.
Như vậy, để thực hiện dự án cần giải quyết hài hòa giữa nhu cầu đầu tư phát
triển kinh tế với các vấn đề xã hội, cộng đồng dân cư khu vực, ổn định đời sống.
3.3. Các yếu tố bất lợi:
Đảm bảo đầy đủ những chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật.

13

Biện pháp giảm thiểu tác động phải được cụ thể hóa bằng giải pháp quy hoạch
và các chương trình kèm theo.
Đấu nối hạ tầng hợp lý, hiệu quả, đảm bảo tốt các vấn đề xã hội phát sinh.

14


CHƯƠNG III GIẢI PHÁP QUY HOẠCH
NỘI DUNG THIẾT KẾ QUY HOẠCH:
1. Quy hoạch sử dụng đất:Bản vẽ QH-04 (Bản đồ quy hoạch sử dụng đất).
Cơ cấu chung về quy hoạch sử dụng đất:
Khu vực lập quy hoạch có tổng diện tích 255.050m2, được quy hoạch thành các
khu chức năng chính như sau:
+ Đất cơng cộng đơ thị có diện tích khoảng 25.714m2, chiếm tỉ lệ 10,1% quỹ
đất xây dựng;
+ Đất cơng cộng đơn vị ở có diện tích khoảng 2.281.5m2, chiếm tỉ lệ 0,8% quỹ
đất xây dựng;
+ Đất trường học có diện tích khoảng 7.539m2, chiếm tỉ lệ 3,0% quỹ đất xây
dựng;
+ Đất ở có diện tích khoảng 82.870m2, chiếm tỉ lệ 32,5% quỹ đất xây dựng;
+ Đất cây xanh mặt nước có diện tích khoảng 35.235m2, chiếm tỉ lệ 13,8% quỹ
đất xây dựng;
+ Đất hạ tầng kĩ thuật có diện tích khoảng 1.737m2, chiếm tỉ lệ 0,7% quỹ đất
xây dựng;
+ Đất giao thơng có diện tích khoảng 93.832.4m2, chiếm tỉ lệ 36,8% quỹ đất
xây dựng;
Số liệu tổng hợp chức năng sử dụng đất:
BẢNG CÂN BẰNG SỬ DỤNG ĐẤT
ST

T

Chức năng

Tổng diện tích đất lập quy hoạch
1 Đất cơng cộng đơ thị
2 Đất cơng cộng đơn vị ở

Diện tích

Tỉ lệ

Tầng cao

Mật độ

m2

%

tầng

%

255.050,73

100,0
0

25.713,51

10,08

2.281,48

0,89

5,00

40

2.1

Đất trung tâm văn hóa

1.297,48

3,00

2.2

Đất trạm y tế

984,00

3,00

4
0
4

0

4,00

40

Đất giáo dục (trường mầm non,
3 trường tiểu học, trường THCS)
4 Đất ở:
4.1

Đất nhà ở biệt thự

7.538,84

2,96

82.870,17

32,49
60-70

15


14.305,39

3,00

4.2

Đất nhà ở liền kế

55.424,95

5,00

90-100

4.3

Đất nhà ở liền kế ( shophouse )

13.139,83

5,00

90-100

15,00

75-80

Đất hỗn hợp cao tầng ( nhà ở kết
5 hợp TMDV)
6 Đất cây xanh mặt nước

6.038,80

2,37

35.235,22

13,81

6.1

Đất cây xanh đô thị

24.885,58

6.2

Đất mặt nước

10.349,64

7

1.540,28

Đất hạ tầng kĩ thuật
8 Đất giao thông

93.832,43

8.1

Đất đường giao thông

91.375,92

8.2

Đất bãi đỗ xe

2.456,51

0,60
36,79

Quy hoạch phát triển các ô đất:
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của từng ô đất xem bảng thống kê chỉ tiêu các ô
đất dưới đây
BẢNG THỐNG KÊ CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CÁC Ơ ĐẤT

STT

1
2
2.1
2.2

CHỨC NĂNG
SỬ DỤNG
ĐẤT
Tổng diện tích
đất lập quy
hoạch
Đất cơng cộng

đơ thị
Đất cơng cộng
đơn vị ở
Đất văn hóa- thể
thao

Tên

Diện tích

Diện tích

lơ đất

lơ đất
m2

XD tối đa
m2

CC

VH-TT

Đất trạm y tế

YT

3

Đất giáo dục
(trường mầm
non, trường
tiểu học, trường
THCS)

GD

4

Đất ở

255.050,7
3
25.713,5
1
2.281,4
8
1.297,4
8
984,0
0
7.538,8
4

82.870,1
7

Mật
độ

XD tối
đa
%

Tầng
cao

Diện tích

Dân số

Tỷ lệ

tối đa
tầng

sàn XD
m2

người

%
100,
00

10.285,4
0

40,
00

518,9
9
393,6
0

40,
00
40,
00

3.015,5
4

40,
00

5,00

51.4
27,02

3,00

1.5
56,98
1.1
80,80

4,00

12.0
62,14

3,00

10,
08
0,8
9

2,9
6

3.996,
00

32,4
9

16


4.1

4.2

4.3

Đất nhà ở liền

kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền

kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở liền
kề
Đất nhà ở biệt
thự
Đất nhà ở biệt
thự
Đất nhà ở biệt
thự
Đất nhà ở biệt
thự
Đất nhà ở biệt
thự
Đất nhà ở biệt
thự
Đất nhà ở liền
kế ( shophouse)
Đất nhà ở liền

LK
LK-01
LK-02
LK-03
LK-04

LK-05
LK-06
LK-07
LK-08
LK-09
LK-10
LK-11
LK-12
LK-13
LK-14
LK-15
LK-16
LK-17
LK-18
LK-19
BT
BT-01
BT-02
BT-03
BT-04
BT-05
SH
SH-01

55.372,7
0
3.324,9
9
1.621,6
8

1.055,1
2
594,9
8
1.289,5
1
930,6
2
3.578,0
0
1.803,5
4
1.590,0
0
4.056,2
2
3.834,1
7
4.405,7
0
2.096,2
4
2.518,8
6
4.919,3
1
4.391,8
2
3.705,3
6

3.568,0
0
6.088,5
8
14.305,3
9
1.504,0
0
1.504,0
0
3.578,0
0
3.327,4
2
4.391,9
7
13.192,0
8
4.705,4

2.992,4
9
1.621,6
8
1.055,1
2
594,9
8
1.289,5
1

930,6
2
3.399,1
0
1.803,5
4
1.590,0
0
4.056,2
2
3.834,1
7
3.965,1
3
1.886,6
2
2.266,9
7
4.427,3
8
3.952,6
4
3.334,8
2
3.211,2
0
5.479,7
2

1.052,8

0
1.052,8
0
2.146,8
0
1.996,4
5
2.635,1
8

4.705,4

90,
00
100,
00
100,
00
100,
00
100,
00
100,
00
95,
00
100,
00
100,
00

100,
00
100,
00
90,
00
90,
00
90,
00
90,
00
90,
00
90,
00
90,
00
90,
00

70,
00
70,
00
60,
00
60,
00
60,

00

100,

5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00
5,00

3,00
3,00
3,00
3,00
3,00

14.9
62,46
8.1
08,40
5.2
75,60
2.9
74,90
6.4
47,55
4.6
53,10
16.9
95,50
9.0
17,70
7.9
50,00
20.2
81,10
19.1
70,85
19.8
25,65
9.4
33,08
11.3
34,87
22.1
36,90

19.7
63,19
16.6
74,12
16.0
56,00
27.3
98,61
26.6
52,10
3.1
58,40
3.1
58,40
6.4
40,40
5.9
89,36
7.9
05,55
61.7
17,08
23.5

2.336,
00
124,
00
80,
00

52,
00
28,
00
64,
00
40,
00
152,
00
96,
00
84,
00
176,
00
164,
00
180,
00
84,
00
100,
00
196,
00
176,
00
148,
00

144,
00
248,
00
200,
00
24,
00
24,
00
48,
00
44,
00
60,
00
512,
00
196,

21,
71

5,
61

5,
17

17

kế ( shophouse)
Đất nhà ở liền
kế ( shophouse)
Đất nhà ở liền
kế ( shophouse)
Đất nhà ở liền
kế ( shophouse)
Đất nhà ở liền
kế ( shophouse)

5

Đất hỗn hợp
cao tầng (nhà ở
kết hợp TMDV)
Đất hỗn hợp cao
tầng (nhà ở kết
hợp TMDV)
Đất hỗn hợp cao
tầng (nhà ở kết
hợp TMDV)

SH-02
SH-03
SH-04
SH-05

3

2.483,5
7
998,6
8
1.940,2
0
2.215,5
4

00
90,
00
90,
00
90,
00
90,
00

5,00
5,00
5,00
5,00
5,00

27,15
12.4
17,84
4.9
93,38

9.7
01,01
11.0
77,70

00
80,
00
48,
00
88,
00
100,
00

70.11
7,28

948,
00

HH

6.038,8
0

HH-01

3.131,1
0

2.348,3
3

75,
00

1
5,00

35.2
24,88

480,
00

HH-02

2.907,7
0

2.326,1
6

80,
00

1
5,00

34.8
92,40

468,
00

6

Đất cây xanh,
mặt nước

6.1

Đất cây xanh

CX

Đất cây xanh

CX-01

Đất cây xanh

CX-02

Đất cây xanh

CX-03

Đất cây xanh

CX-04

Đất cây xanh

CX-05

6.2

3
2.759,5
2
1.109,6
4
2.155,7
8
2.461,7
1

Đất cây xanh

CX-06

Đất cây xanh

CX-07

Đất cây xanh

CX-08

Đất cây xanh

CX-09

Đất cây xanh

CX-10

Đất mặt nước

MN

Đất mặt nước

MN-01

Đất mặt nước

MN-02

2,3
7

35.235,2
2

13,8
1

24.885,5
8
2.832,8
3
641,7
0
1.118,1
9
132,7
3
225,0
0
7.043,3
9
9.881,3
9
312,0
9
1.463,2
6
1.235,0
0
10.349,6
4
3.895,9
0
6.453,7
4

9,

76
352,1
7
494,0
7
-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

5,
00
5,
00

-

-

1,00
1,00

3
52,17
4
94,07

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

4,
06
-

-

-

-

-

-

-

-

-

18


7

Đất hạ tầng kỹ
thuật
Đất HTKT 1
Đất HTKT 2
Đất HTKT 3
(hoàn trả
mương)
Đất HTKT 4
(hồn trả
mương)
Đất HTKT 5
(hồn trả
mương)

1.540,2
8

0,6
0

HTKT01
HTKT02

250,0
0
800,7
8

HTKT03

44,1
9

-

HTKT04

103,8
3

-

HTKT05

341,4
8

-

8

Đất giao thơng

8.1

Đất đường giao
thông

8.2

Đất bãi đỗ xe

P

Đất bãi đỗ xe

P-01

Đất bãi đỗ xe

P-02

Đất bãi đỗ xe

P-03

Đất bãi đỗ xe

P-04

GT

320,3
1

40,
00

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

0,
10
0,
31

93.832,4
3

36,7

9

91.375,9
2
2.456,5
1
450,0
0
450,0
0
450,0
0
1.106,5
1

35,
83
0,
96
-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2. Quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan:
Hướng tiếp cận khu đô thị:
Khu vực có 4 hướng tiếp cận chính theo 4 tuyến đường đơ thị xung quanh:
- Hướng tiếp cận chính nằm trên tuyến đường ĐT.383 có lộ giới 40m nằm ở
phía phía Tây Bắc của khu đất: Nơi đây xây dựng Cổng chào của khu đô thị với
điểm nhấn là trục cây xanh cảnh quan dẫn hướng vào bên trong đô thị.
- Hướng tiếp cận tại đường quy hoạch 30m nằm ở phía Nam khu đất.

- Hướng tiếp cận tại đường quy hoạch 27m nằm ở phía Đơng khu đất.
- Hường tiếp cận tại đường quy hoạch 24m nằm ở phía Tây, giáp kênh Đơng.
Tổ hợp khơng gian tồn khu đơ thị:

19


- Khu nhà ở Tân An được phát triển theo chiều dài từ Bắc xuống Nam với
điểm nhấn chính là công viên, hồ. Các khu ở là các dãy nhà liền kề, shophose, biệt
thự, được bố trí đồng bộ về hạ tầng kĩ thuật.
- Các cơng trình cơng cộng đơn vị ở và hạ tầng xã hội được quy hoạch đảm
bảo bán kính phục vụ cho khu nhà ở.
- Trong khu vực quy hoạch các điểm nhìn khơng gian đơ thị làm điểm nhấn
thị giác khi đi dọc các tuyến đường xung quanh khu vực quy hoạch.
- Ngồi ra, cịn có các điểm nhìn cảnh quan ở bên trong cơng viên, hồ.
Tổ hợp không gian theo tuyến:
Về trục không gian theo dạng tuyến trong khu vực quy hoạch được tổ hợp như sau:
- Trong khu vực quy hoạch được tổ chức theo các tuyến đường thẳng và tuyến
mềm tạo nên một khơng gian hài hịa:
- Các trục khơng gian thẳng tuyến tính: tạo điểm nhấn có tính dẫn hướng thị
giác và là các trục tiếp cận từ phía ngồi đường giao thơng đơ thị.
- Trục chính Bắc Nam với 2 tuyến đường bám sát khu vực công viên, hồ.
Chạy qua các khu nhà ở liền kề, biệt thự. Dãy nhà biệt thự được xây dựng theo
định hướng bám theo công viên, mặt nước hồ.
- Trục phụ Đông Tây từ tuyến đường Kênh Đơng 24m ở phía Tây chạy qua
các khu nhà ở liền kề, biệt thự. Điểm nhấn là 2 tịa tháp nhà ở hỗn hợp cao 15 tầng
nằm chính giữa khu đất.
3. Quy hoạch chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và hành lang bảo vệ các
tuyến hạ tầng kĩ thuật (QH-06).
Định vị mạng lưới đường:

- Định vị mạng lưới đường theo nguyên tắc từ đường lớn đến đường nhỏ, từ
ngồi vào trong, từ các đường trục chính đô thị đến đường phân khu vực.
- Định vị từ những tuyến đường phân khu vực có mặt cắt ngang  15m.
- Tim đường quy hoạch: được xác định bằng toạ độ, bán kính đường cong
bằng và các kích thước khống chế, toạ độ các điểm cơ sở xác định tim đường quy
hoạch (ghi trực tiếp trên bản vẽ).
- Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng được xác định trên cơ sở tim đường
quy hoạch, mặt cắt ngang đường và các kích thước khống chế, kết hợp với nội suy
trên bản vẽ. chỉ giới xây dựng được xác định cụ thể theo bản vẽ bản đồ tổ chức
không gian kiến trúc cảnh quan.
Một số lưu ý:

20