KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP HOÀN THIỆN DỊCH VỤ KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN MAI COM
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (982.2 KB, 81 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI
NGUYỄN THỊ NHÃ PHƯƠNG
HOÀN THIỆN DỊCH VỤ KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN MAI COM
KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2023
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI
NGUYỄN THỊ NHÃ PHƯƠNG
HOÀN THIỆN DỊCH VỤ KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN MAI COM
Ngành: Quản trị kinh doanh
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS. HÀ KIÊN TÂN
TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2023
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
---------o0o--------NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Họ tên sinh viên: Nguyễn Thị Nhã Phương
Hệ đào tạo: Chính quy
Lớp: S22-61QT-MAR
Ngành: Quản trị kinh doanh
Khoa: Kinh tế và quản lý
1- Tên đề tài:
HOÀN THIỆN DỊCH VỤ KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN MAI COM
2- Các tài liệu cơ bản :
1) PGS.TS. Hoàng Văn Cường (2007), Bài giảng “Thị trường bất
động sản” –- Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
2) TS. Nguyễn Minh Ngọc (2008), Bài giảng môn “Môi giới bất
động sản”– - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
3) Quốc hội, Luật số: 66/2014/QH13, Luật kinh doanh bất động sản
năm 2014
4) Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh công ty CPĐT
BĐS Mai com năm 2020 - 2022
3- Nội dung các phần thuyết minh và tính tốn :
1) Chương 1 : Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của dịch vụ khách hàng về tư
vấn bất động sản
2) Chương 2 : Thực trạng dịch vụ khách hàng về tư vấn bất động sản tại
công ty CPĐT BĐS Mai com
3) Chương 3 : Giải pháp cải thiện dịch vụ khách hàng về tư vấn bất động
sản tại công ty CPĐT BĐS Mai com
4- Bảng biểu và Sơ đồ : Khoá luận có 8 bảng, 3 hình vẽ, biểu đồ.
5- Giáo viên hướng dẫn từng phần :
Giáo viên hướng dẫn tồn bộ khóa luận : ThS. Hà Kiên Tân
6- Ngày giao nhiệm vụ khóa luận :
Ngày tháng năm 2023
Trưởng Bộ mơn
Giáo viên hướng dẫn chính
ThS. Hà Kiên Tân
ThS. Hà Kiên Tân
Nhiệm vụ khóa luận đã được Hội đồng thi tốt nghiệp của Khoa thông qua
Ngày tháng 01 năm 2024
Chủ tịch Hội đồng
Sinh viên đã hoàn thành và nộp bản Khóa luận tốt nghiệp cho Hội đồng thi ngày
…./0/202
Sinh viên làm khóa luận tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhã Phương
LỜI CAM ĐOAN
Tác giả cam đoan đây là bài nghiên cứu của riêng tác, do chính tác giả viết. Các
số liệu, kết quả mà tác giả trình bày trong khóa luận là trung thực và chưa từng được
công bố ở bất kỳ khóa luận nào khác.
Tác giả cũng xin cam đoan rằng tất cả thơng tin được đưa vào trích dẫn trong
khóa luận đều có đúng nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả khóa luận
Nguyễn Thị Nhã Phương
LỜI CẢM ƠN
Dưới sự phân công của các thầy cô Khoa Kinh tế và Quản lý, Trường Đại học Thủy lợi,
sau hoàn thành đợt thực tập tại Công ty CPĐT BĐS Mai com, em đã tiến hành nghiên
cứu thực hiện và hồn thành khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Hoàn thiện dịch vụ khách
hàng tại cơng ty CPĐT BĐS Mai com”.
Để hồn thành mục tiêu và nhiệm vụ được giao trong khóa luận, ngồi sự cố gắng nỗ
lực học hỏi của bản thân còn nhờ có sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ
trường Đại học Thủy lợi nói chung, và đặc biệt các q thầy cơ Bộ mơn Kế Tốn và
Quản Trị Kinh Doanh.
Em xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Hà Kiên Tân, người đã hướng dẫn tận tình cho em
trong suốt thời gian thực tập cũng như thời gian thực hiện khóa luận, để em hồn thành
tốt nhiệm vụ. Em xin kính chúc thầy dồi dào sức khỏe.
i
Xin cảm ơn tất cả các bạn bè, các anh chị, cô chú tại công ty CPĐT BĐS Mai com đã
giúp đỡ, hướng dẫn em trong suốt thời gian qua cũng như cung cấp cho em nhiều tài
liệu có giá trị để em có thể hồn thành khóa luận của mình.
Tuy nhiên, do kiến thức chun mơn và kinh nghiệm thực tế của em còn giới hạn, nên
nội dung của khóa luận khơng tránh được những thiếu sót, em rất mong nhận được sự
góp ý, chỉ bảo thêm của các thầy cơ cùng tồn thể nhân viên tại cơng ty CPĐT BĐS Mai
com, giúp em có thể hồn thiện khóa luận tốt nghiệp này hơn.
Cảm ơn vì sự hỗ trợ và động viên của mọi người đã giúp em vượt qua khó khăn và đạt
được những thành cơng nhỏ bé. Xin chân thành cảm ơn!
TP.HCM, ngày tháng 01 năm 2024
Tác giả khóa luận
Nguyễn Thị Nhã Phương
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................................ vi
DANH MỤC BẢNG .................................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ ............................................................................ viii
PHẦN 1: MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 2
4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................... 3
5. Kết cấu khóa luận .................................................................................................... 5
ii
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA DỊCH VỤ KHÁCH
HÀNG VỀ TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN ....................................................................... 6
1.1. Cơ sở lý luận của dịch vụ khách hàng về tư vấn bất động sản ............................. 6
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản........................................................... 6
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản ........................................................................... 6
1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản ...................................................................... 6
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản .......................................... 9
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản .......................................................... 9
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản ................................................... 10
1.1.3. Các vấn đề lý luận cơ bản về dịch vụ và dịch vụ tư vấn bất động sản
.......................... 12
1.1.3.1. Khái niệm ................................................................................................. 12
1.1.3.2. Vai trò của dịch vụ tư vấn bất động sản ................................................
1.1.3.3.
Các
nội
dung
của
dịch
vụ tư
vấn
bất
động
sản
...................................... 15
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến dịch vụ tư vấn bất động sản............................... 23
1.1.4.1. Nhân tố khách quan ............................................................................... 23
1.1.4.2. Nhân tố chủ quan ................................................................................... 24
1.2. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................... 26
1.2.1. Tình hình thị trường bất động sản hiện nay ................................................. 26
1.2.2. Kinh nghiệm cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản của một số doanh nghiệp
và bài học kinh nghiệm cho Công ty CPĐT BĐS Mai com ……........................... 27
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG DỊCH VỤ KHÁCH HÀNG VỀ TƯ VẤN BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN MAI COM ................ 30
2.1. Khái quát về công ty CPĐT BĐS Mai com ….................................................... 30
2.1.1. Q trình hình thành và phát triển của cơng ty ............................................ 30
2.1.2. Cơ cấu tổ chức của công ty .......................................................................... 31
2.1.3. Cơ cấu nhân sự của công ty ......................................................................... 33
2.1.4. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty .................................................. 34
iii
2.2. Thực trạng cung cấp dịch vụ bất động sản của công ty CPĐT BĐS Mai com
......................................................................................................................................35
2.2.1. Dịch vụ tư vấn pháp luật về bất động sản .................................................... 35
2.2.1.1. Các dịch vụ tư vấn ................................................................................. 35
2.2.1.2. Quy trình và biểu phí dịch vụ tư vấn ..................................................... 37
2.2.1.3. Kết quả cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật về bất động sản .................. 38
2.2.1.4. Đánh giá của khách hàng về dịch vụ tư vấn pháp luật bất động sản ..... 39
2.2.2. Dịch vụ định giá bất động sản ...................................................................... 40
2.2.2.1. Quy trình tư vấn định giá BĐS .............................................................. 41
2.2.2.2. Kết quả cung cấp dịch vụ định giá bất động sản ................................... 43
2.2.2.3. Đánh giá của khách hàng đối với dịch vụ định giá BĐS ....................... 44
2.2.3. Dịch vụ môi giới bất động sản ..................................................................... 45
2.2.3.1. Quy trình, chi phí mơi giới bất động sản tại công ty ............................. 45
2.2.3.2. Kết quả hoạt động môi giới bất động sản của công ty Mai com ............ 49
2.2.3.3. Đánh giá của khách hàng đối với dịch vụ tư vấn BĐS của Công ty CPĐT
BĐS Mai com ..................................................................................................... 51
2.3. Đánh giá chung về thực trạng dịch vụ tư vấn bất động sản của công ty CPĐT
BĐS Mai com ............................................................................................................. 52
2.3.1. Những kết quả đạt được ............................................................................... 52
2.3.2. Hạn chế ........................................................................................................ 53
2.3.3. Nguyên nhân của hạn chế ............................................................................ 54
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP CẢI THIỆN DỊCH VỤ KHÁCH HÀNG VỀ TƯ VẤN BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CPĐT BĐS MAI COM .................................................. 57
3.1. Định hướng phát triển dịch vụ tư vấn bất động sản tại công ty CPĐT BĐS Mai
com ............................................................................................................................. 57
3.2. Một số giải pháp cải thiện dịch vụ tư vấn bất động sản của công ty CPĐT BĐS
Mai com ..................................................................................................................... 58
3.2.1. Nhóm giải pháp về nhân lực ........................................................................ 58
3.2.2. Mở rộng phạm vi hoạt động, chú trọng marketing để phát triển thương hiệu
............................................................................................................................... 61
iv
3.2.3. Nâng cấp cơ sở vật chất, ứng dụng khoa học cơng nghệ ............................. 62
3.2.4. Tích cực tìm kiếm, làm phong phú nguồn cung bất động sản, hợp tác
với các
công ty khác trong cùng lĩnh vực ......................................................................... 62
3.2.5. Nhóm giải pháp về nâng cao chất lượng dịch vụ ......................................... 63
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 67
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................... 68
PHỤ LỤC ..................................................................................................................... 69
v
DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 2.1: Tình hình lao động của cơng ty CPĐT BĐS Mai com
33
Bảng 2.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Mai com (2020-2022)
34
Bảng 2.3. Kết quả cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật về bất động sản của
công ty CPĐT BĐS Mai com (2020-2022)
38
Bảng 2.4. Đánh giá của khác hàng về dịch vụ tư vấn pháp luật BĐS của Công
ty CPĐT BĐS Mai com
39
Bảng 2.5. Kết quả cung cấp dịch vụ tư vấn định giá bất động sản của công
ty CPĐT BĐS Mai com (2020-2022)
43
Bảng 2.6. Đánh giá của khách hàng về chất lượng dịch vụ tư vấn định giá
bất động sản của công ty CPĐT BĐS Mai com
44
Bảng 2.7. Doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động môi giới BĐS công ty CPĐT
BĐS Mai com (2020-2022)
50
Bảng 2.8. Đánh giá của khách hàng về chất lượng dịch vụ môi giới bất động
sản của công ty CPĐT BĐS Mai com
51
DANH MỤC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
Trang
Hình 1.1: Sơ đồ các mối quan hệ trong thị trường bất động sản
Hình 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức Cơng ty CPĐT BĐS Mai com
vi
10
32
Hình 2.2. Biểu đồ doanh thu và lợi nhuận sau thuế của CPĐT BĐS Mai com
2020-2022
vii
35
PHẦN 1: MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình cải cách tăng tiến hiện nay, Đảng và Nhà nước đã đề ra và áp dụng chính
sách nhằm thúc đẩy mạnh quá trình phát triển của thị trường bất động sản, để đảm bảo
được tính đồng bộ và hợp nhất các yếu tố thị trường, theo hướng kinh tế thị trường xã
hội chủ nghĩa. Tuy nhiên thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn còn mới mẻ và tồn
tại nhiều hạn chế. Giao dịch bất động sản thường thiếu minh bạch và không tuân thủ quy
định phát luật. Điều này đã tạo ra những biến động đáng kể, thường xuyên diễn ra theo
chu kỳ “nóng” và “lạnh”, ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, xã hội, và cuộc sống của
người dân. (TS.Chử Văn Lâm.2020)
Trong thị trường bất động sản hiện nay, một nhóm quan trọng khơng thể thiếu và đang
đóng vai trị quan trọng là các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Với sự
mở rộng phát triển của thị trường, trong những năm gần đây, nhiều doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản đã xuất hiện và phát triển mạnh mẽ và ngày càng cạnh tranh gay gắt
với nhau. Không thể phủ nhận, các công ty này đã và đang là cầu nối quan trọng, kết nối
giữa người mua và người bán, góp phần gia tăng lợi ích các bên tham gia thị trường
thơng qua các dịch vụ tư vấn, môi giới, hỗ trợ pháp lý… của mình.
Cơng ty CPĐT BĐS Mai com được ra đời năm 2016 kinh doanh lĩnh vực chính là cung
cấp dịch vụ tư vấn BĐS. Từ khi thành lập đến nay, với tiêu chí tơn trọng pháp luật, đề
cao đạo đức nghề nghiệp và đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu, cơng ty đã có chỗ đứng
uy tín trên thị trường BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh. Hiện công ty cung cấp 3 dịch vụ
chủ yếu là tư vấn pháp luật BĐS, tư vấn định giá BĐS và môi giới BĐS và tất cả đều
được khách hàng đánh giá cao. Chính vì vậy, cơng ty thu được lợi nhuận cao, đã mở
rộng được quy mô kinh doanh và hướng tới những mục tiêu phát triển xa hơn. Tuy nhiên,
trong lĩnh vực kinh doanh BĐS có được khách hàng mới đã khó, giữ được chân họ càng
khó hơn, trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt trong lĩnh vực này như hiện nay và nhu cầu
ngày càng cao của khách hàng về chất lượng dịch vụ, địi hỏi cơng ty phải không ngừng
1
cải thiện chất lượng dịch vụ ngày càng tốt hơn và đáp ứng được yêu cầu của khách hàng.
Đây là vấn đề quan trọng đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Nhận thấy tầm quan trọng của hoạt động chăm sóc khách hàng đối với công ty, sau thời
gian được thực tập, học hỏi tại Cơng ty, với mong muốn góp phần nâng cao chất lượng
dịch vụ và doanh thu cho Cơng ty, em đã quyết định chọn đề tài “Hồn thiện chất lượng
dịch vụ khách hàng tại công ty CPĐT BĐS Mai com” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Phân tích, đánh giá thực trạng dịch vụ tư vấn BĐS cho khách hàng tại công ty CPĐT
BĐS Mai com trong những năm gần đây làm cơ sở đề xuất các giải pháp cải thiện, nâng
cao chất lượng dịch vụ này của công ty trong thời gian tới, giúp công ty cạnh tranh và
nâng cao sự uy tín thương hiệu của cơng ty trên thị trường.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa, làm rõ cơ sở lý luận của dịch vụ khách hàng về tư vấn bất động sản.
- Phân tích, đánh giá thực trạng cung cấp dịch vụ khách hàng về tư vấn BĐS của công
ty CPĐT BĐS Mai com.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện chất lượng cung cấp dịch vụ khách hàng về
tư vấn BĐS của công ty CPĐT BĐS Mai com trong thời gian tới.
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là dịch vụ khách hàng về tư vấn bất động sản tại công ty CPĐT
BĐS Mai com.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: Công ty CPĐT BĐS Mai com.
2
- Phạm vi về thời gian:
+ Đánh giá thực trạng cung cấp dịch vụ khách hàng về tư vấn BĐS của Công ty trong 3
năm gần nhất là 2020 - 2022.
+ Giải pháp hoàn thiện dịch vụ khách hàng về tư vấn BĐS được đề xuất cho giai đoạn
đến năm 2026.
- Phạm vi về nội dung:
Do thời gian thực hiện khóa luận cịn hạn chế và thực tế cung cấp dịch vụ khách hàng
của cơng CPĐT BĐS Mai com, khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu các dịch vụ sau đây:
+ Dịch vụ tư vấn pháp luật về Bất động sản
+ Dịch vụ tư vấn định giá Bất động sản
+ Dịch vụ môi giới Bất động sản
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1. Phương pháp thu thập và xử lý số liệu.
- Số liệu sơ cấp:
+ Tiến hành khảo sát 35 khách hàng trực tiếp trải nghiệm dịch vụ tư vấn của công ty bằng
phương pháp phỏng vấn trực tiếp về chất lượng dịch vụ của công ty.
+ Tiến hành điều tra trực tiếp thông qua một số các câu hỏi với đồng nghiệp, quản lý trong
công ty
- Số liệu thứ cấp: + Thu thập số liệu kinh doanh từ doanh nghiệp.
+ Thu thập tài liệu và giáo trình về kinh doanh, môi giới, định giá bất động sản ở Việt
Nam, các cơng trình nghiên cứu về bất động sản như thị trường BĐS, vai trị mơi giới
BĐS, hoạt động tư vấn BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS và các tài liệu liên quan mang
tính chất tương tự ở Việt Nam và trên thế giới.
3
4.2. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu
-
Đối với mục tiêu nghiên cứu các vấn đề có tính lý luận về dịch vụ tư vấn BĐS:
Phương pháp tổng hợp, được sử dụng để lựa chọn lý thuyết thích hợp với vấn đề nghiên
cứu. Các cơ sở lý thuyết được tập hợp, lựa chọn từ các tài liệu, giáo trình, tạp chí…và
các kết quả nghiên cứu, luận văn có liên quan đến dịch vụ tư vấn BĐS.
-
Đối với mục tiêu đánh giá thực trạng chất lượng dịch vụ tư vấn BĐS và đề xuất
các kiến nghị giải pháp nhằm hồn thiện.
Phương pháp phân tích, quan sát, thống kê và phân tích tổng hợp, được sử dụng để phân
tích thực trạng cung cấp dịch vụ tư vấn BĐS của Công ty làm cơ sở cho việc rút ra các
đánh giá và kết luận. Trong đó:
+ Phương pháp quan sát được sử dụng để ghi nhận các hành vi trong quá trình cung cấp
dịch vụ của Cơng ty, kết quả thu được, phối hợp với các kết quả thu được của các phương
pháp khác (điều tra, phân tích số liệu thống kê..) làm cơ sở để đưa ra các nhận xét kết
luận.
+ Phương pháp thống kê và mô tả được dùng để đánh giá cơ cấu chất lượng lao động,
vốn, và dịch vụ của Công ty trong những năm từ 2021 - 2023 để đưa ra các kết luận về
mối liên hệ giữa các yếu tố của nguồn lực và chất lượng dịch vụ của Công ty.
+ Phương pháp so sánh: sử dụng so sánh để đối chiếu giữa các kỳ và năm hoạt động của
Công ty, so sánh các chỉ tiêu về nhân lực, vốn, dịch vụ trong các năm, các giai đoạn để
thấy sự tăng giảm của các chỉ tiêu qua đó góp phần đánh giá được thực trạng cung cấp
dịch vụ tư vấn BĐS của cơng ty.
Ngồi ra để thực hiện khóa luận cịn sử dụng phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý
kiến của các thầy cô giáo bộ môn Quản trị kinh doanh trường Thủy Lợi; tham khảo ý
kiến của một số Tổng giám đốc, giám đốc, quản lý có kinh nghiệm lâu năm về các cơng
ty kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố TP.HCM.
4
5. Kết cấu khóa luận
Ngồi phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính
của khóa luận gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của dịch vụ khách hàng về tư vấn bất động
sản.
Chương 2: Thực trạng dịch vụ khách hàng về tư vấn bất động sản tại Cơng ty CPĐT
BĐS Maicom.
Chương 3: Giải pháp hồn thiện dịch vụ khách hàng về tư vấn bất động sản tại Công ty
CPĐT BĐS Mai com.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA DỊCH VỤ
KHÁCH HÀNG VỀ TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Cơ sở lý luận của dịch vụ khách hàng về tư vấn bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) đóng vai trị quan trọng trong cơ cấu tài sản của mỗi quốc gia,
thường chiếm tỉ lệ lớn trên 40% của cải vật chất tổng cộng. Ảnh hưởng thị trường bất
động sản không chỉ giới hạn trong lĩnh vực BĐS mà còn lan tỏa đến các thị trường vốn,
hàng hóa, dịch vụ. Tuy nhiên, do sự đa dạng về hệ thống pháp luật và chế độ sở hữu,
mỗi quốc gia lại định nghĩa bất động sản theo cách riêng, phù hợp với văn hóa và điều
kiện kinh tế cụ thể. Theo định nghĩa của Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định quốc tế IVCC,
thuật ngữ BĐS liên quan đến quyền tài sản BĐS, bao gồm quyền và các lợi ích liên quan
đến quyền sở hữu BĐS. Tuy vậy, trong một số trường hợp, thuật ngữ bất động sản chỉ
hạn chế đến đất đai và tài sản gắn liền với đất, phân biệt rõ ràng với thuật ngữ quyền tài
sản BĐS, mà thường chỉ đề cập đến quyền sở hữu đất đai và các tài sản liên quan, bao
gồm cả tài sản tự nhiên như cây cối, khoáng sản, và các quyền phát sinh.
Tại Việt Nam theo Điều 181 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: "Bất động sản là
các tài sản không thể di dời được". Ví dụ: Một khu đất rộng lớn nằm ở ngoại ô thành
5
phố, được sử dụng để xây dựng các cơng trình như nhà ở, cơ sở kinh doanh, hoặc các
dự án phức hợp. Đất đó khơng thể di chuyển được và là một ví dụ điển hình của bất động
sản theo định nghĩa trên.
Như thế BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Cụ thể, những vật thể
này là những đối tượng tồn tại trực tiếp trên mặt đất và chỉ có thể được sử dụng khi
chúng không bị tách rời khỏi đất, hoặc là những đối tượng khi di chuyển sẽ gây giảm
công năng sử dụng, mất đi tính liên kết với đất, hoặc u cầu cơng sức và chi phí đáng
kể, như các cơng trình kiến trúc hoặc cơng trình lắp ghép.
1.1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
- Tính bất động
Tính chất bất động là đặc điểm quan trọng của BĐS và là nguồn gốc của thuật ngữ “bất
động sản”. Thuộc tính này giúp phân biệt một cách cơ bản giữa BĐS và động sản. BĐS
được xem là tài sản có tính bất động do nó bao gồm đất đai và các tài sản liên kết với
đất, được xác định cùng với đất thơng qua các tọa độ vị trí cố định. Tọa độ này được xác
lập và ghi rõ trên sơ đồ giải thửa, bản đồ địa chính, và được thực hiện trong giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Vì vây, lý thuyết cho rằng con người có thể di chuyển các tài
sản liên kết với đất, thậm chí có thể thay đổi bề mặt của đất, nhưng không thể di chuyển
được tọa độ và vị trí của lơ đất đó (Hồng Văn Cường, 2007).
- Tính cá biệt và khan hiếm
"Tính cá biệt và khan hiếm của bất động sản xuất phát từ đặc trưng cá biệt và hạn chế
của đất đai. Đất đai được coi là nguồn tài nguyên khan hiếm do diện tích đất trên trái đất
có hạn, và mỗi quốc gia chỉ có quyền sở hữu một phần nhỏ diện tích đó. Với sự gia tăng
khơng ngừng của dân số thế giới, tính khan hiếm của đất đai và bất động sản càng trở
nên nghiêm trọng. Đặc điểm cá biệt của bất động sản xuất phát từ sự cố định của đất đai,
tạo ra sự duy nhất trong khu vực. Khơng bao giờ có hai bất động sản giống nhau trên thị
trường và điều này thường được thấy qua vị trí (Hồng Văn Cường, 2007).
6
Thêm vào đó, các yếu tố khác như vị trí và vật liệu,... cũng góp phần vào tính cá biệt của
từng bất động sản. Các nhà đầu tư và nhà thiết kế ln nổ lực tăng tính cá biệt cho bất
động sản của họ, vì chính tính độc đáo của từng bất động sản tạo ra giá trị đặc biệt. Bất
động sản nào có tính độc đáo cao hơn so với các bất động sản khác thì càng có giá trị
cao hơn."
- Tính lâu bền
"Đất đai, như một loại vật chất tự nhiên, thường không bị phá hủy hoặc biến mất, ngoại
trừ những tác động của thiên tai như động đất, sóng thần, và các tác động tự nhiên khác.
Diều này đóng góp quan trọng vào tính lâu bền của bất động sản. Các cơng trình xây
dựng trên đất thường có tuổi thọ lên đến hàng chục năm, thậm chí có thể là hàng trăm
năm hay thậm chí nghìn năm. Đặc điểm của đất đai là không thể di chuyển hoặc thay
đổi, và do đó, tính lâu bền của bất động sản thường được đo lường bằng tuổi thọ của các
cơng trình xây dựng trên đất."
- Tính chịu sự ảnh hưởng của nhau
Đây là một đặc điểm quan trọng của bất động sản. Sự xuất hiện hoặc sự phát triển của
bất động sản có thể là yếu tố quyết định để giá trị của nó tăng lên hoặc giảm bớt. Những
ảnh hưởng này có thể mang tính tích cực hoặc tiêu cực. Ví dụ, nếu chính phủ mở một
con đường quốc lộ đi qua một khu dân cư, giá đất trong khu vực xung quanh thường
xuyên tăng đáng kể. Ngược lại, các bất động sản lân cận trại giam tội phạm có thể giảm
giá trị do yếu tố tiêu cực liên quan đến an ninh và hình ảnh.
- BĐS là tài sản có giá trị cao
"Do giá trị của đất đai cao và chi phí đầu tư xây dựng lớn, đầu tư kinh doanh BĐS đòi
hỏi vốn lớn và vốn dài hạn, cũng như khả năng tái tạo vốn để duy trì và phát triển kinh
doanh. Tham gia ngân hàng và tổ chức tín dụng là quan trọng để điều tiết thị trường và
ngăn chặn hiện tượng đầu cơ trên thị trường BĐS. Được chi phối chặt chẽ bởi pháp luật
và chính sách của Nhà nước, là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia và giao dịch liên
7
quan đến BĐS ảnh hưởng đến nhiều hoạt động kinh tế xã hội. Để tăng cường vai trị và
duy trì sự ổn định, Nhà nước phải quan tâm và thúc đẩy thị trường BĐS thông qua việc
ban hành văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách. Bất động sản trở thành hàng
hóa thị trường có chủ sở hữu cụ thể, được pháp luật cho phép và đáp ứng các điều kiện
giao dịch nhất định. Như chứng nhận quyền sở hữu ( có giấy chúng nhận như: sổ đỏ, sổ
hồng, giấy xác nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền đất đai…), không thuộc
vùng cấm sử dụng, tuân thủ kế hoạch quốc gia, và không gây ô nhiễm mơi trường (Tơn
Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2007)
Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 (Điều 5), các loại bất động
sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
- Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn của các tổ chức và cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức và cá nhân;
- Nhà, cơng trình xây dựng là tài sản cơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép đưa vào kinh doanh;
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai, khi có quyền sử dụng đất này có thể được kinh
doanh.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
"Thị trường bất động sản không tự xuất hiện, mà phụ thuộc vào quá trình khi bất động
sản được coi là hàng hóa, thực hiện được các hoạt động như trao đổi, mua, bán, cho thuê,
chuyển nhượng, và các hoạt động liên quan đến bất động sản. Thị trường bất động sản
tại Việt Nam chính thức được cơng nhận từ năm 1993 khi luật đất đai ban hành. Hiện
nay, có nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường bất động sản, nhưng phổ biến nhất là
nó được hiểu là nơi tổng hợp các quan hệ trao đổi hàng hóa BĐS. Đây là nơi thực hiện
quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện chuyển
8
