Đề tài Đánh giá thực tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phú vang, tỉnh thừa thiên huế giai đoạn 2018 2022

MỤC LỤC

PHẦN 1.MỞ ĐẦU................................................................................................1
1.1Tính cấp thiết của đề tài:..................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu chung............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể.............................................................................................2
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................................................2
1.3.1. Ý nghĩa khoa học.........................................................................................2
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn..........................................................................................2
PHẦN 2.TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU......................................3
2.1. Cơ sở lý luận:..................................................................................................3
2.1.1. Các khái niệm liên quan...............................................................................3
2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............................................................6
2.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu..........................................................10
2.2.1. Tình hình phát triển thị trường đất đai trên thế giới....................................11
2.2.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.........................13
2.3. Các cơng trình nghiên cứu có liên quan........................................................17
PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU....................................................................................................................19
3.1Đối tượng nghiên cứu:....................................................................................19
3.2 Phạm vi nghiên cứu:......................................................................................19
3.3 Nội dung nghiên cứu:.....................................................................................19
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................19
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu.......................................................19
3.4.2. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu....................................................20
PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...................................................................22

4.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của huyện Phú Vang, tình Thừa Thiên
Huế......................................................................................................................22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................22

4.1.4. Thủy văn.....................................................................................................24
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội..............................................................................25
4.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Vang...........33
4.2.1.Tình hình quản lý nhà nước về đất đai........................................................33
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2022.............................................................38
4.3. Đánh giá tình hình chuyên nhượng quyền sử dụng đất của thị huyện Phú
Vang giai đoạn 2018-2022..................................................................................43
4.3.1. Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................43
4.3.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Vang.......45
4.3.3. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng so với giá
chuyển nhượng thực tế........................................................................................56
4.3.4. Tình hình đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Phú Vang........................57
4.3.5. Đánh giá của các bên liên quan về hoạt động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất...............................................................................................................59
4.4. Đề xuất giải pháp góp phần khắc phục những khó khăn trong q trình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Vang......................69
4.4.1. Cơ sở đề xuất giải pháp.............................................................................69
4.4.2. Nội dung chi tiết của các giải pháp...........................................................70
PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................74
5.1. Kết luận:........................................................................................................74
PHẦN 6.TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................76
PHẦN 7.PHỤ LỤC.............................................................................................79

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Diện tích, dân số và mật độ dân số năm 2022....................................28

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính cấp xã........................38

Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Phú Vang năm 2022.....................39

Bảng 4.4. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Vang 2018-2022..................................................................................................45

Bảng 4.5. Thống kê hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo hộ khẩu
thường trú của người nhận chuyển nhượng sử dụng đến giai đoạn 2018-2022. .47

Bảng 4.6. Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo loại đất
trong giai đoạn 2018-2022..................................................................................50

Bảng 4.7. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các xã phường trên địa
bàn huyện Phú Vang 2018-2022.........................................................................52

Bảng 4.8. Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các xã phường trên địa
bàn huyện Phú Vang 2018-2022.........................................................................54

Bảng 4.8. Thống kê số tiền thu được cho ngân sách nhà nước từ hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-2022....................................58

Bảng 4.9. Kết quả khảo sát cán bộ chuyên môn về một số nội dung liên quan
đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Vang...............59

Bảng 4.10. Ý kiến người dân về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị
trường so với giá đất Nhà nước quy định............................................................62

Bảng 4.11. Ý kiến người dân về mức phí, lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất................................................................................................63

Bảng 4.12. Kết quả khảo sát hộ gia đình, cá nhân về một số nội dung liên quan

đến chuyển nhượng quyền sử dụng đát trên địa bàn huyện Phú Vang...............64

Bảng 4.13. Mức độ hài lòng của người dân về một số vấn đề liên quan đến việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................................................................67

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Hình 4.1 Hình ảnh thu nhỏ sơ đồ hành chính huyện Phú Vang tỷ lệ 1/50000....22
Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất của huyện Phú Vang năm 2022...........................39
Hình 4.6. Tỷ lệ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo hộ khẩu
thường trú của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 –
2022.....................................................................................................................48
Hình 4.7. Tỷ lệ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo hộ khẩu
sthường trú của người nhận chuyển nhượng giai đoạn 2018 – 2022..................49
Hình 4.7. Cơ cấu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tính theo đất nơng nghiệp
và phi nơng nghiệp giai đoạn 2018 – 2022.........................................................51
Hình 4.8. Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các xã và thị trấn trên
địa bàn huyện Phú Vang giai đoạn 2018-2022....................................................55
Biểu đồ 4.5. Tỷ lệ kết quả khảo sát về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi
trong hợp đồng so với giá chuyển nhượng thực tế..............................................56

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BTNMT Bộ Tài nguyên Mơi trường
VPĐKĐĐ Văn Phịng Đăng ký đất đai
STNMT Sở Tài nguyên Môi trường
TT Thông tư
QĐ Quyết định
HĐBT Hội đồng Bộ trưởng

HĐND Hội đồng Nhân dân
CT Chỉ thị
TTg Thủ Tướng
UBND Ủy ban Nhân dân
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KH Kế hoạch
CHDCND Cộng Hòa Dân Chủ Nhân Dân
ATGT An toàn giao thông
QSD Quyền sử dụng
GPMB Giải phóng mặt bằng
TNCN Thu nhận cá nhân
CP Chính phủ
CMND/CCCD Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài:

Trong những năm gần đây tốc độ đơ thị hóa cao và nhu cầu sử dụng đất
ngày càng tăng nhưng đất đai thì lại có hạn. Để thúc đẩy phát triển kinh tế và
đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các
thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng đất và có sự quản lý chặt chẽ của pháp luật. Do đó yêu cầu
đặt ra cho cơng tác quản lý đất đai phải hồn thiện và đẩy mạnh về việc thực
hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân. Với mục tiêu đưa đất đai
vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm nhất.

Việc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ từng bước đưa quỹ đất

vào tầm kiểm sốt của nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và
thuận lợi hơn, nhà nước đã đưa ra các cơ sở pháp lý quản lý đất đai thống nhất
trên toàn quốc nhằm tạo ra trật tự và đảm bảo tính cơng bằng trong xã hội khi
thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Là 1 huyện của tỉnh Thừa Thiên Huế đang đứng trước nhiều cơ hội và
thách thức trong phát triển kinh tế- xã hội, công tác trong quản lý đất đai của
huyện đang hoạt động và triển khai tương đối tốt về việc quản lí đất đai nhất là
tính hiệu quả trong quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
người dân. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm thủ tục qua các
cơ quan quản lý Nhà Nước có thẩm quyền trên địa bàn huyện những năm qua
còn khá phổ biến. Huyện đã hồnh thành tốt trong cơng tác cơng khai thủ tục
hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành
pháp luật cho nhân dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
. Đây là vấn đề mà Ủy Ban nhân dân huyện Phú Vang đang quan tâm và tìm ra
giải pháp quản lý để vừa phục vụ cho nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất, đồng thời nâng cao tính
hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai của Huyện. Xuất phát từ các vấn đề
nêu trên, để tìm ra những khó khăn và tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn Huyện Phú Vang, Tỉnh Thừa Thiên Huế cùng với sự
hướng dẫn trực tiếp của của cô giáo –TS. Nguyễn Thị Hải, tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá thực tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế Giai đoạn 2018-2022”

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

1

1.2.1. Mục tiêu chung

- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Phú Vang, Tỉnh Thừa Thiên Huế. Trên cơ sở đó đề xuất giải pháp góp
phần khắc phục những khó khăn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại địa bàn nghiên cứu

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Phú Vang, Tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2018-2022 bao gồm các vấn
để như: kết quả chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, sự đóng góp của hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước…

- Đề xuất được giải pháp góp phần khắc phục các khó khăn, tồn tại trong
quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Huyện Phú Vang, tỉnh Thừa
Thiên Huế.

- Xác định các khó khăn hạn chế trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại huyện Phú Vang

1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

1.3.1. Ý nghĩa khoa học

- Tìm ra các giải pháp trong qua trình điều tra, đưa ra các kết luận trong quá
trình điều tra

- Đóng góp vào tài liệu tham khảo

- Làm rõ và bổ sung cho công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn

- Nhằm cung cấp thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho huyện
Phú Vang

- Đóng góp cho huyện Phú Vang để dễ dàng nắm bắt được những vấn đề cần thiết.

sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác giảng dạy và học tập tại
các cơ sở đào tạo luật; là tài liệu tham khảo bổ ích cho đội ngũ cán bộ xây dựng,
hoạch định chính sách, pháp luật đất đai cũng như cho cán bộ quản lý đất đai và
các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp trong sử dụng đất ở nước ta.

PHẦN 2

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận:

2.1.1. Các khái niệm liên quan

2.1.1.1. Đất Đai

Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều kiện
vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Đất đai là khởi điểm tiếp xúc
và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện. Trong quá trình phát triển
của xã hội lồi người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất
và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được
xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai.

Luật đất đai hiện hành đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng tình kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất
đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người. Nói cách khác, khơng
có đất sẽ khơng có sản xuất cũng như khơng có sự tồn tại của chính con người.
Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả tồn bộquỹ đất thì việc
hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết.Về mặt thuật ngữ khoa học “Đất”
và “Đất đai” có sự phân biệt nhất định.Theo các nhà khoa học thì “Đất” tương
đương với từ “Soil” trong tiếng Anh, nó có nghĩa trùng với thổ hay thổ nhưỡng
bao hàm ý nghĩa về tính chất của nó. Cịn “Đất đai”tương đương với từ “Land”
trong tiếng Anh, nó có nghĩa về phạm vi khơng gian của đất hay có thể hiểu là
lãnh thổ.

Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau:
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước
ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của
con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.( Nguyễn
Hữu Ngữ, Nguyễn Thị Hải, 2013)

2.1.1.2. Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a) Khái niệm thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) nếu giá trị giao dịch vượt quá một
mức giới hạn nào đó được quy định trong Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Mức thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính dựa trên

3

khoản lợi nhuận thu được từ việc bán đất, theo tỷ lệ thuế được quy định tại Luật
Thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các khoản chi phí và thuế phải
trả khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất có thể được khấu trừ trước khi tính
thuế TNCN.

Để tránh vi phạm quy định về thuế TNCN, các bên tham gia giao dịch
chuyển nhượng đất cần nắm rõ quy định của pháp luật và thực hiện đầy đủ các
thủ tục khai báo và nộp thuế. Nếu không tuân thủ quy định, các bên có thể bị xử
lý hành chính hoặc bị phạt tiền hoặc truy thu thuế. ( Chính Phủ ,2013)

Cách xác định tính thuế phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản:

Việc tính thuế phải nộp đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản phụ
thuộc vào loại bất động sản, thời gian sở hữu, giá trị giao dịch và chủ thể của giao
dịch. Cụ thể, ta có thể áp dụng các quy định như sau:

Quy định về thuế TNDN (thuế thu nhập doanh nghiệp) hoặc thuế TNCN
(thuế thu nhập cá nhân) đối với tổ chức hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản
chuyển nhượng bất động sản:

Nếu bên bán là tổ chức kinh doanh bất động sản và bất động sản được bán
trong thời gian nắm giữ dưới 02 năm, thì bên bán phải chịu thuế TNDN với mức
thuế là 20% trên tổng thu nhập đạt được từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Nếu bên bán là tổ chức kinh doanh bất động sản và bất động sản được bán
trong thời gian nắm giữ từ 02 năm đến dưới 05 năm, thì bên bán phải chịu thuế

TNDN với mức thuế là 10% trên tổng thu nhập đạt được từ giao dịch chuyển
nhượng bất động sản.

Nếu bên bán là tổ chức kinh doanh bất động sản và bất động sản được bán
trong thời gian nắm giữ từ 05 năm trở lên, thì bên bán sẽ không chịu thuế TNDN.

Nếu bên bán là cá nhân, và bất động sản được bán trong thời gian nắm giữ
dưới 05 năm, thì bên bán phải chịu thuế TNCN với mức thuế là 2% trên giá trị
giao dịch. Nếu thời gian nắm giữ trên 05 năm, bên bán sẽ không chịu thuế TNCN.

Quy định về thuế giá trị gia tăng (VAT) đối với giao dịch chuyển nhượng
bất động sản:

Nếu bên bán là cá nhân và giá trị giao dịch từ chuyển nhượng bất động sản
không vượt quá mức giới hạn được quy định tại Luật thuế giá trị gia tăng, thì
khơng phải nộp thuế VAT.

Nếu bên bán là tổ chức kinh doanh bất động sản, thì khơng phải nộp thuế

VAT (Bộ Tài chính, 2015)

b) Khái niệm thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.

Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại
thuế phải nộp khi doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, khi
doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba, họ sẽ phải tính và
nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản lợi nhuận thu được từ giao dịch này.

Theo quy định của Luật Thuế TNDN, thuế thu nhập doanh nghiệp là loại

thuế phải nộp khi doanh nghiệp có thu nhập từ các nguồn khác nhau, trong đó bao
gồm cả thu nhập từ chuyển nhượng tài sản như đất đai. Mức thuế này được tính
trên tổng lợi nhuận đạt được từ giao dịch chuyển nhượng đất.

Mức thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
20% và được tính trên số tiền lợi nhuận thu được từ giao dịch chuyển nhượng.
Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng số tiền thu được từ giao dịch
chuyển nhượng này để đầu tư vào các hoạt động sản xuất kinh doanh khác, họ có
thể được miễn giảm hoặc giảm thuế theo quy định của pháp luật.

Việc xác định và tính toán thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật và phải tuân thủ
đúng các quy định của cơ quan thuế. (Chính Phủ ,2013)

2.1.1.3. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký quyền sử dụng đất khi nhận chuyển
nhượng tài sản hoặc khi hợp thức hóa để được công nhận quyền sử dụng đất
nhằm bảo vệ quyền lợi hợp thức hóa của người sử dụng đất.

Lệ phí trước bạ phát sinh khi nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất từ tổ chức cá nhân này sang tổ chức, cá nhân khác. Thực chất, việc
thu lệ phí trước bạ nhà đất là nhằm thực hiện về quản lý nhà nước về q trình sử
dụng đất hay thực hiện lợi ích kinh tế - chính trị hơn là phân phối thu nhập.

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước
bạ theo tỷ lệ %. Giá tính lệ phí trước lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ
đối với nhà, đất là 0,5%. ( Chính phủ, 2016)

5

2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất từ chủ sở hữu đất hoặc người được giao quản lý, sử dụng đất (người
cho thuê, cơ quan quản lý nhà nước) sang cho người khác sử dụng đất theo thỏa
thuận giữa các bên. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức giao
dịch tài sản, có tính chất pháp lý và được quy định bởi các quy định pháp luật
trong từng quốc gia.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường ký kết hợp đồng
chuyển nhượng đất hoặc các văn bản tương đương để thể hiện ý định và cam kết
của các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thông thường, quyền sử
dụng đất chuyển nhượng là quyền sử dụng đất thuộc loại đất đô thị, đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất có mục đích sử dụng khác.

Các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường liên quan đến các
loại hình bất động sản, bao gồm mua bán nhà đất, cho thuê đất, xây dựng cơng
trình trên đất... Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một lĩnh vực quan trọng
trong lĩnh vực bất động sản và được quy định rất chặt chẽ bởi pháp luật để đảm
bảo quyền lợi và tránh các tranh chấp giữa các bên tham gia.

Trong một số trường hợp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được quy
định bởi các quy định đặc biệt của pháp luật. Ví dụ, ở một số quốc gia, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải được phê duyệt bởi các cơ quan quản lý đất đai
hoặc được xác nhận bởi các bên thứ ba để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch.

Trong một số trường hợp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn liên quan
đến các vấn đề liên quan đến mơi trường, quy hoạch đô thị hoặc các vấn đề khác
liên quan đến bất động sản. Vì vậy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, các bên tham gia cần phải nắm rõ các quy định pháp luật và tìm hiểu
kỹ về tính pháp lý của bất động sản trước khi thực hiện giao dịch.( Quốc
hội,2013)

2.1.2.2. Điểu kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.

- Đất khơng có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều
192 và 194 của Luật Đất đai 2013 cụ thể:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
điều kiện.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ

nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp
trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở,
đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực
rừng phịng hộ đó.

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất
theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Theo Điều 194, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều
kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lơ sau khi đã hoàn
thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

- Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần
dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự
án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải có đủ
các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013 và dự án

phải xây dựng xong các cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi
trong dự án đã được phê duyệt (Quốc hội, 2013).

7

2.1.2.3. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo một số nguyên
tắc sau đây:

-Nguyên tắc tự nguyện: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực
hiện trên cơ sở tự nguyện và không bị ép buộc. Bên mua và bên bán phải thỏa
thuận và ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất đai trên cơ sở thoả thuận tự nguyện.

-Nguyên tắc đúng giá: Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được
xác định đúng giá thị trường và không được cao hơn giá đất đai đã được xác định
bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

-Nguyên tắc đúng thủ tục: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được
thực hiện đúng thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và phải được đăng
ký quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

-Nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của các bên: Chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Bên mua và bên bán phải tuân
thủ các quy định về chính sách quản lý, sử dụng và bảo vệ đất đai, đảm bảo cho
việc sử dụng đất sau khi chuyển nhượng được thực hiện đúng mục đích và phù
hợp với quy hoạch đất đai.

-Nguyên tắc công khai, minh bạch: Quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải được thực hiện công khai, minh bạch và phải được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền giám sát, kiểm tra, giải quyết khi có tranh chấp.

-Nguyên tắc phù hợp với quy hoạch đất đai: Chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải phù hợp với quy hoạch đất đai và các quy định liên quan đến đất đai
được quy định tại pháp luật, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, bảo vệ môi trường và
đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội. (Quốc hội ,2013)

2.1.2.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng kinh tế
pháp lý giữa người bán và người mua quyền sử dụng đất. Hợp đồng này được sử
dụng để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người bán sang
người mua.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được lập bằng văn bản
và có tính chất pháp lý. Hợp đồng này cần phải đảm bảo các điều kiện và nguyên tắc
của pháp luật, đặc biệt là Luật Đất đai, để đảm bảo tính hợp lệ và hiệu lực của nó.

Các nội dung chính của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao
gồm: thông tin về người bán, người mua và tài sản được chuyển nhượng (quyền
sử dụng đất), giá trị giao dịch, thời gian và địa điểm giao dịch, cam kết và bảo
đảm của các bên, các điều khoản và điều kiện về sử dụng đất sau khi chuyển
nhượng.

Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được đăng
ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để có tính hiệu lực pháp lý. Quá trình
đăng ký này bao gồm các thủ tục và hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng đất đai
và thanh tốn các khoản phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.(Chính Phủ, 2014)

2.1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch chuyển nhượng

quyền sử dụng đất

a. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

-Quyền của bên chuyển nhượng:

+Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo
thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng

+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng
thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

+ Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại
do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra

+Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác ( Quốc hội, 2014)

- Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng:

+Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách
nhiệm về thông tin do mình cung cấp

+Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện
tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

+ Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có
văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

+Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

+Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật

9

Ngoài ra quyền và nghĩa vụ nêu trên, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác đúng theo hợp đồng chuyển nhượng. (Quốc
hội, 2014)

b. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

-Quyền của bên nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Điều 38
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể:

+Quyền sở hữu quyền sử dụng đất: Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất được sở hữu và sử dụng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng
mua bán.

+Quyền yêu cầu bảo vệ pháp lý: Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất có quyền yêu cầu bảo vệ pháp lý để đảm bảo quyền sử dụng đất của mình,
trong trường hợp xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất.

+Quyền được cấp giấy tờ liên quan: Bên nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được cấp các giấy tờ, tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất, bao gồm
chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất, giấy phép xây dựng và các tài liệu khác liên quan đến
quyền sử dụng đất.

+Quyền sử dụng đất cho mục đích thương mại: Nếu bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mua đất với mục đích kinh doanh, thương mại thì bên
đó có quyền sử dụng đất cho mục đích đó.

+Quyền thừa kế và chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có quyền thừa kế và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho người khác theo quy định của pháp luật. (Quốc hội, 2014)

-Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng:

+Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn
và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

+Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng

+Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

+Xây dựng nhà, công trình xây dựng tuân thủ đúng các quy định pháp luật
và quy hoạch được duyệt

+Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật; Ngoài
ra quyền và nghĩa vụ nêu trên, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ khác đúng theo hợp đồng chuyển nhượng.(Quốc hội, 2014)

2.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

2.2.1. Tình hình phát triển thị trường đất đai trên thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, q trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai

cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của
nền kinh tế lũng đoạn. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng nhanh
hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngồi thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các
vùng kinh tế phát triển và các khu đơ thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh
hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngồi thì Chính phủ có
thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai. Năm 1992, giá nhà đất
tại Nhật Bản giảm mạnh đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn
đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các
văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị
trường này nói chung.

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước đã và
đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng giảm
bớt tốc độ và quy mơ tích tụ đất đai như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư
nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường. Để đảm bảo nơng dân có ruộng,
Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhưng nhiều nước vẫn còn
hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định khơng được bán trong vịng 10 năm
và một số các mảnh khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một số
trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới hạn
bởi khả năng phân chia lại thế giới chiến tranh đế quốc. Hiện nay, khơng cịn khả
năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản
đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường đầu tư đã thúc ép mở cửa thị
trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường
hàng hoá.

Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu

quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ chủ nghĩa xã hội giáo điều, nhiều
nước xã hội chủ nghĩa cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan
pháp luật vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư,
Hungari, Bungari các sơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một
số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp

11

cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp
nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường
này đã vượt ra ngồi khn khổ của quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn
của tư bản nước ngoài.

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối
với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản
lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ
đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chử” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù
không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi
năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong
điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.

Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: quyền
sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. quyền sử dụng đất
được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh
nghiệp nhà nước. Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển
nhượng, cho thuê hay thế chấp.

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất “giao”. Các doanh nghiệp,
người sử dụng đất được phép mua quyền sử dụng đất giao đối với một thửa đất
nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ (thông thường
từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Khi đã có được quyền sử dụng
đất người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai.

-Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt
động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can thiệp
bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung,
có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài
chính để có quyền sử dụng đất; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã bỏ
vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất
25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên có điểm
giống với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam ở
hai điều kiện đầu. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.

-Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong
15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với
việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả
chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể
có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất trong trường hợp này. Quy định này
nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(Cổng thông tin – Tư liệu Bộ Xây dựng, 2006).

2.2.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Một thị trường quyền sử dụng đất thông thường bao gồm ba bộ phận: thị
trường mua bán chuyển nhượng, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Ba thị
trường này có mối quan hệ hữu cơ với nhau và chịu tác động của các quy luật thị
trường. Có thể nói, sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, thị trường quyền sử
dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức.
Trong thời gian đầu hình thành và phát triển, thị trường quyền sử dụng đất không
thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để
giải quyết.

Trong suốt lịch sử kinh tế của Việt Nam, đã xảy ra nhiều cơn sốt đất lớn nhỏ
khác nhau, và mỗi cơn sốt đều có đặc thù và tác động riêng. Các cơn sốt đất lớn
nhất thường xảy ra vào những giai đoạn đầu của kinh tế thị trường, khi Việt Nam
đang trải qua các bước đột phá để phát triển kinh tế.

- Tính từ năm 1991 đến nay nước ta đã trải qua bốn “ cơn sốt ” lớn. Sốt đất
đầu thập niên 90: Đây là giai đoạn đầu tiên của kinh tế thị trường tại Việt Nam.
Các cơn sốt đất diễn ra ở nhiều khu vực khác nhau, đặc biệt là tại các thành phố
lớn như Hà Nội, Thành Phố.HCM và Đà Nẵng. Giá đất tăng nhanh chóng và gây
ảnh hưởng đến nền kinh tế và xã hội. Từ năm 1991 đến 1993, giá đất tại TP.HCM
tăng từ 3 đến 10 lần, và sốt đất đầu tiên ở Việt Nam đã kết thúc vào năm 1993.

Sốt đất 2006-2008: Là giai đoạn tăng trưởng kinh tế nhanh chóng của Việt
Nam, các dự án bất động sản đang phát triển mạnh và thu hút sự quan tâm của các
nhà đầu tư trong và ngoài nước. Sốt đất ở Thànnh Phố.HCM bùng nổ vào cuối
năm 2006 và đầu năm 2007. Giá đất tại một số khu vực tại TP.HCM tăng đến
300% trong vòng 2 tháng. Cơn sốt đất này kéo dài tới năm 2008.

Sốt đất 2010-2011: Đây là giai đoạn khi chính phủ Việt Nam đưa ra các

chính sách kích cầu kinh tế để đẩy mạnh tăng trưởng. Điều này đã làm cho thị

13

trường bất động sản tăng nhanh chóng và gây ra một cơn sốt đất vào năm 2010 và
2011. Sốt đất diễn ra chủ yếu tại Thành Phố.HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, đây chỉ
là một cơn sốt đất nhỏ so với những cơn sốt đất trước đó.

Sốt đất 2017: Giai đoạn này bắt đầu từ đầu năm khi chính phủ cơng bố việc
thành lập các khu kinh tế đặc biệt để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế. Đặc biệt là ở
miền Trung Việt Nam, nhiều dự án bất động sản vàng đã được triển khai, góp
phần tạo ra cơn sốt đất trên diện rộng. Cơn sốt đất này kéo dài đến năm 2018.

- Thị trường cho thuê quyền sử dụng đất: Thị trường cho thuê quyền sử dụng
đất ở nước ta những năm qua chủ yếu phát triển mạnh trong lĩnh vực cho thuê
quyền sử dụng đất tại các khu công nghiệp và Nhà nước cho các tổ chức nước
ngoài thuê quyền sử dụng đất.

Luật đất đai năm 2003 đã quy định, các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất hoặc thuê đất của Nhà nước mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê;
các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
đã trả tiền thuê cho cả thời gian thuê đất thì được quyền cho thuê hoặc cho thuê
lại quyền sử dụng đất.

Trên thực tế, khảo sát tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải
Phịng cho thấy, số hợp đồng cho thuê đất được thực hiện rất hạn chế. Hầu hết
quỹ đất nông thôn khu vực nội thành đều đã có chủ sử dụng, do vậy khơng cịn
đất dành cho các nhu cầu thuê mới.

Hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất nơng thơn của các hộ gia đình, cá

nhân hầu như ít xuất hiện. Các quan hệ thuê bất động sản dân sự chủ yếu thơng
qua hình thức th các cơng trình bất động sản trên đất như thuê nhà ở, văn
phòng, cửa hàng, bến bãi

Nhà nước cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có
60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp
nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước
ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp
ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích
đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến
tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước.
(Quốc hội, 2012)

Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác
dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho
thuê, cho thuê lại đất cịn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ

phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại.

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự
phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc
đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây
dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất,
cho th đất cịn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt
bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án
được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, khơng có khả
năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình
trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như
việc thực hiện các quyền sử dụng đất ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để

giao đất cho các nhà đầu tư cịn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê
đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hiện
mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà
nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu
cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng
tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội.

Nhưng nhìn chung, trong những năm qua, thị trường th quyền sử dụng đất
nơng thơn ít phát triển. (Quốc hội ,2012)

- Thị trường thế chấp

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, quyền sử dụng đất của các hộ gia
đình, cá nhân, các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì
được quyền thế chấp, bảo lãnh để vay vốn. Giá trị đất đai thường chiếm một tỷ
trọng rất lớn trong tổng giá trị tài sản của mỗi hộ gia đình cũng như trong nguồn
vốn của các doanh nghiệp. Vì vậy, thế chấp đất đai - bất động sản là một giải
pháp thường được ưu tiên lựa chọn để giải quyết nhu cầu về vốn của các hộ gia
đình, cá nhân và doanh nghiệp. Thị trường thế chấp quyền sử dụng đất và bất
động sản trên đất thường chiếm một tỷ trọng lớn trong thị trường cho vay có thể
chấp bằng tài sản bảo đảm. Khả năng thanh toán tạo nguồn vốn của đất đai - bất
động sản được thực hiện theo hai phương thức: chuyển nhượng quyền sử dụng
đất để tạo vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất để
vay vốn ngân hàng. Trong bối cảnh những năm gần đây, thị trường mua bán đất
đai - bất động sản có phần trầm lắng, khả năng thanh khoản bằng phương thức
chuyển nhượng khó thực hiện nên các nhà đầu tư tích cực chuyển sang lựa chọn

15