Thực trạng cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng tmcp bản việt – chi nhánh nha trang

lOMoARcPSD|11346942

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG

KHOA KẾ TỐN - TÀI CHÍNH

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
THỰC TRẠNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI
KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT –

CHI NHÁNH NHA TRANG

Giảng viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Thị Liên Hương
Sinh viên thực hiện: Võ Thị Hoan
Mã số sinh viên: 59130786

KHÁNH HÒA 2021

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan rằng đề tài nguyên cứu này là do chính em thực hiện các số
liệu thu thập và kết quả phân tích trong đề tài một cách khách quan và trung thực
chính xác được trích dẫn phát triển từ các tài liệu tạp chí. Em xin chịu hồn tồn
trách nhiệm nếu có sự khơng trung thực trong thơng tin sử dụng trong chuyên đề
tốt nghiệp này.

Khánh Hòa. ngày…..tháng….. năm

2021

Sinh viên thực hiện

Võ Thị Hoan

1

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành bài chuyên đề tốt nghiệp này, trước tiên em xin gửi lời cảm
ơn đến Quý thầy cơ Khoa Kế tốn- Tài chính Trường Đại học Nha Trang đã tận tâm
giúp đỡ và truyền đạt cho em những kiến thức chuyên ngành bổ ích trong suốt thời
gian theo học tại Trường, đặc biệt là Ths Nguyễn Thị Liên Hương người đã trực tiếp
hướng dẫn và động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề.

Được sự hỗ trợ và giúp đỡ nhiệt tình của ban lãnh đạo Ngân Hàng TMCP
Bản Việt và sự chân thành của các anh chị tại phòng Quan hệ KHCN em không
những được học hỏi những kiến thức chuyên ngành liên quan đến cơng việc sau này
mà cịn học được nhiều kinh nghiệm trong giao tiếp lối sống văn phòng thực tế cũng
như nâng cao vốn kĩ năng sống của mình hơn, khả năng cọ sát và những áp lực
trong ngành ngân hàng. Và em cũng gửi lời cảm ơn chân thành đến các anh chị cô
chú đã giúp em đúc kết được nhiều kinh nghiệm quý báu trong 2 tháng thực tập vừa
qua tại ngân hàng TMCP Bản Việt Chi nhánh Khánh Hòa.

Em xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến Ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Bản

Việt chi nhánh Khánh Hòa đã tạo điều kiện cho em hiểu biết thực tế về Ngân hàng
và hỗ trợ tài liệu thông tin trong thời gian thực tập để em hoàn thành chuyên đề tốt
nghiệp.

Mặc dù em đã cố gắng tận tâm làm bài nhưng không thể tránh khỏi những
khuyết điểm và thiếu sót do trình độ kiến thức kỹ năng cịn hạn chế. Chính vì vậy
em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của q thầy cơ với các anh/chị tại Ngân
hàng TMCP Bản Việt để chuyên đề được hoàn chỉnh hơn.

Em xin chân thành cảm ơn!
Khánh Hòa. Ngày…. Tháng… năm 2021
Sinh viên thực hiện

Võ Thị Hoan

2

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC BẢNG v

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI

VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3

1.1 Tổng quan về ngân hàng thương mại 3

1.1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại 3

1.1.2 Đặc điểm và phân loại NHTM 3

1.1.4 Các hoạt động chủ yếu của NHTM 6

1.2 Một số vấn đề chung về hoạt động cho vay BĐS 8

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm về BĐS 8

1.2.2 Khái niệm và đặc điểm của cho vay mua BĐS 10

1.2.3 Phân loại và vai trò của hoạt động cho vay mua BĐS 10

1.3 Các chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay mua BĐS đối với KHCN 13

1.3.1 Chỉ tiêu dư nợ và thu nợ 13

1.3.2 Chỉ tiêu đánh giá lợi nhuận 14

1.3.3 Chỉ tiêu đánh giá tình trạng nợ quá hạn 14

1.3.4 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn 15

1.3.5 Tỷ lệ thu lãi(%) 15

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua BĐS đối với KHCN 16

1.5.1 Môi trường kinh tế và môi trường pháp lý 16

1.5.2 Chính sách và quá trình thực hiện của Ngân hàng 16

1.5.3 Khả năng hoạt động của KH 17

3

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỐI VỚI KHCN TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT 18

2.1 Khái quát chung về Ngân hàng TMCP Bản Việt – Chi Nhánh Khánh Hòa 18

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Viet Capital Bank - CN Khánh Hòa 18

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và quản lý của Ngân hàng TMCP Bản Việt – CN Nha Trang
23

2.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Bản Việt – CN Nha

Trang 29

2.3 Thực trạng hoạt động cho vay mua BĐS đối với KHCN tại NH TMCP Bản

Việt – CN Nha Trang 32

2.3.1 Những quy định chung về hoạt động cho vay mua BĐS đối với KHCN tại

Ngân hàng 32

2.3.2 Quy trình cho vay tại NH TMCP Bản Việt-CN Nha Trang 35

2.4 Đánh giá chung hoạt động cho vay mua BĐS đối với KHCNH tại NH TMCP

Bản Việt – CN Nha Trang 45

2.4.1 Những thành công đạt được 45

2.4.2 Hạn chế và nguyên nhân 47

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI

HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS CHO KHCN TẠI NH TMCP BẢN VIỆT –

CN NHA TRANG 50

3.1 Định hướng phát triển cho vay mua BĐS của chi nhánh trong tương lai 50

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay đối với KHCN tại NH TMCP

Bản Việt - CN Nha Trang 50

KẾT LUẬN 53

TÀI LIỆU THAM KHẢO 55

DANH MỤC BẢNG
4

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

Bảng 2.1 Bảng kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng TMCP Bản

Việt - CN Nha Trang giai đoạn 2018-2020 38

Bảng 2.2 Doanh số cho vay của BVB - CN Nha Trang trong giai đoạn

2018-2020 47

Bảng 2.3 Dư nợ cho vay theo thời hạn tại BVB - CN Nha Trang trong giai

đoạn 2018-2020 48

Bảng 2.4 Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ trong hoạt động cho vay mua BĐS tại

BVB - CN Nha Trang giai đoạn 2018-2020 49

Bảng 2.5 Tình hình thu lãi cho vay mua BĐS đối với KHCN tại BVB - CN

Nha Trang giai đoạn 2018-2020 50

Bảng 2.6 Tình hình Nợ quá hạn – Nợ xấu của hoạt động cho vay mua BĐS

BVB – CN Nha Trang giai đoạn 2018-2020 51

Bảng 2.7 Vịng quay vốn tín dụng CV mua BĐS tại BVB - CN Nha Trang

giai đoạn 2018-2020 54

5

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
BVB Ngân hàng TMCP Bản Việt
CBNV Cán bộ nhân viên
CIC Trung tâm thơng tin tín dụng
CN Chi nhánh
CNTT Công nghệ thông tin
CPDP Chi phí dự phịng
CVQHKH Chun viên quan hệ khách hàng
CVQHKHCN Chuyên viên quan hệ khách hàng cá nhân

DNVVN Doanh nghiệp vừa và nhỏ
DSCV Doanh số cho vay
DTI Hệ số nợ trên thu nhập
HĐKD Hoạt động kinh doanh
HĐTD Hợp đồng tín dụng
HTTD Hợp đồng tín dụng
LTV Tỷ lệ cho vay trên TSĐB
NHNN Ngân hàng nhà nước
NHTM Ngân hàng thương mại
PGD Phòng giao dịch
TĐTD Thẩm định tín dụng
TMCP Thương mại cổ phần
TNV Tổng nguồn vốn
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
TSĐB Tài sản đảm bảo
TTS Tổng tài sản
TTTĐTS Trung tâm thẩm định tài sản

6

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài

Cho vay là một hình thức cấp tín dụng theo đó ngân hàng giao cho khách hàng
một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời hạn nhất định theo thỏa thuận với
nguyên tắc có hồn trả cả gốc và lãi. Trong q trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện

nay nhu cầu nguồn vốn để xây dựng và phát triển nền kinh tế ở Việt Nam trở thành
nhu cầu bức thiết đặc biệt là đối với ngành kinh doanh bất động sản (BĐS) một
ngành cần một số lượng vốn vay khổng lồ đáp ứng những nhu cầu về BĐS có xu
hướng ngày một tăng lên cả về số lượng và chất lượng. Do đó song song với việc
kêu gọi thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng
ngân hàng sẽ góp phần tích cực đến hoạt động của thị trường BĐS nói riêng và nền
kinh tế Việt Nam nói chung.

Xuất phát từ thực tế đó cùng với sự phát triển của thị trường BĐS hoạt động
cho vay mua BĐS sẽ là một kênh lợi nhuận lớn cho các ngân hàng. Song ở Việt
Nam đây thực sự vẫn cịn là một kênh tín dụng mới mẻ và non trẻ chưa phát triển
như nhiều quốc gia trên thế giới. Trải qua một thời gian phát triển hoạt động tín
dụng đối với cho vay mua BĐS ở Việt Nam cũng đã có nhiều bước cải thiện mặc dù
vẫn cịn những hạn chế nhất định.

Hiện nay hoạt động tín dụng của hệ thống NH chiếm phần lớn kết quả kinh
doanh trong đó tín dụng cá nhân ở mảng bất động sản đang mở rộng để chiếm nhiều
tỉ trọng hơn trong toàn bộ doanh thu từ hoạt động tín dụng. Hình thức cấp tín dụng
này mang lại lợi nhuận lớn cho bản thân ngân hàng nhưng ngược lại nó cũng tiềm
ẩn nhiều rủi ro cao vì những đặc thù nhất định. Chính vì vậy việc nâng cao hoạt
động tín dụng hạn chế rủi ro là một bài tốn khó và tương đối phức tạp đối với hệ
thống NHTM nói chung và hệ thống NHTM CP Bản Việt nói riêng.

Trải qua thời gian thực tập tại NH TMCP Bản Việt – CN Nha Trang nhận thấy
đây là một vấn đề cấp thiết mà ngân hàng quan tâm hiện nay. Với sự giúp đỡ nhiệt
tình từ phía ngân hàng đặc biệt là từ Phòng Khách hàng Cá nhân của Chi nhánh em
quyết định chọn đề tài “Thực trạng hoạt động cho vay mua bất động sản đối với
khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Bản Việt – Chi nhánh Nha Trang”.

7

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

2. Mục tiêu nguyên cứu
1) Phân tích thực trạng hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng
cá nhân tại ngân hàng TMCP Bản Việt – CN Nha Trang giai đoạn 2018-2020.
2) Đề xuất những biện pháp hữu hiệu để nâng cao hiệu quả cho vay mua bất
động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Bản Việt – CN Nha
Trang.

3. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu

Hoạt động cho vay mua bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân
hàng.
3.2. Phạm vi nghiên cứu

✔ Không gian: Ngân hàng TMCP Bản Việt – CN Nha Trang.
✔ Thời gian: Trong 3 năm 2018, 2019 và 2020.
✔ Nội dung: Đề tài tập trung đến hoạt động cho vay bất động sản đối với khách

hàng cá nhân tại ngân hàng Bản Việt - CN Nha Trang.
4. Phương pháp nguyên cứu

Trên cơ sở lý thuyết và thu thập tổng hợp các thông tin từ: báo chí internet và
số liệu thực tế trên những thơng tin thu thập được trong q trình thực tập và những
báo cáo của đơn vị thực tập đã được kiểm duyệt đề tài sử dụng phương pháp tổng
hợp và thống kê mô tả so sánh để thực hiện nghiên cứu.

5. Kết cấu đề tài: Ngoài phần mở đầu kết luận và tài liệu tham khảo đề tài có cấu
trúc 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về hoạt động cho vay mua bất động sản đối
với KHCN tại các NHTM.

Chương 2: Thực trạng cho vay mua bất động sản đối với KHCN tại BVB - CN
Nha Trang.

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động cho vay mua bất động sản
đối với KHCN tại BVB – CN Nha Trang.

8

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI
VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Tổng quan về ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại

Theo luật các tổ chức tín dụng năm 2010
Ngân hàng thương mại là một tổ chức tín dụng chuyên thực hiện các hoạt
động trong ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan mục tiêu lợi
nhuận theo quy định của các tổ chức tín dụng và các quy định khác của pháp luật.
Các hoạt động trong ngân hàng như: Huy động nguồn vốn cho vay chiết khấu
bảo lãnh cung cấp các dịch vụ tài chính và các hoạt động khác có liên quan. Nhờ

có các ngân hàng thương mại mà các chính sách tài chính tiền tệ của Nhà nước
được thực hiện một cách nhanh chóng và kịp thời hơn từ đó kiểm sốt các hoạt
động của doanh nghiệp được dễ dàng theo đúng pháp luật.
1.1.2 Đặc điểm và phân loại NHTM
1.1.2.1. Đặc điểm NHTM
Là một định chế tài chính trung gian. Hoạt động đa dạng và tổng hợp nhiều
nghiệp vụ dịch vụ.
Thu hút nguồn vốn trước hết bằng huy động tiền gửi phát hành kỳ phiếu trái
phiếu sau đó sử dụng nguồn vốn này thực hiện cho vay sản xuất kinh doanh cho vay
tiêu dùng. Ngồi ra cịn có các dịch vụ khác: Thanh toán chuyển tiền bảo lãnh ủy
thác
Thông qua hoạt động cho vay và thanh tốn hệ thống các ngân hàng thương
mại có thể tạo ra lượng bút tệ là bộ phận quan trọng trong khối cung tiền tệ của nền
kinh tế có ảnh hưởng lớn đến chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương.
Ngoài ra tổng tài sản của ngân hàng thương mại luôn là khối lượng tài sản lớn
nhất trong toàn hệ thống ngân hàng thương mại.
1.1.2.2. Phân loại NHTM (5 loại)
✔Ngân hàng thương mại quốc doanh

9

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

Ngân hàng được thành lập từ 100% nguồn vốn nhà nước. Hiện nay trong xu
hướng kinh tế hội nhập các ngân hàng quốc doanh có nhiều chính sách để tăng vốn
tăng giá trị ngân hàng như phát hành trái phiếu cổ phần hóa ngân hàng. Đây là hình
thức ngân hàng giữ vai trị quan trọng trong chuỗi mắc xích các ngân hàng của nước
ta. Vì có 100% vốn thuộc ngân sách nhà nước, các ngân hàng này hoạt động dưới sự

quản lý của Nhà nước và ngồi các hoạt động thơng thường, các ngân hàng này còn
phải thực hiện các nhiệm vụ mà nhà nước giao cho. Một số ngân hàng thương mại
quốc doanh:

+ Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn (Agribank)
+ Ngân hàng ngoại thương Việt Nam(Vietcombank)
+ Ngân hàng công thương Việt Nam(Vietinbank)
+ Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam(BIDV)
✔ Ngân hàng thương mại cổ phần
Ngân hàng thương mại cổ phần được thành lập từ việc góp vốn kinh doanh
của các cổ đơng, doanh nghiệp, Trong đó mỗi cá nhân hay cơng ty chỉ được sở hữu
một số lượng cổ phần giới hạn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Một số ngân hàng thương mại cổ phần ở Việt Nam:
+ Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB)
+ Ngân hàng TMCP Đông Á (DongA Bank)
+ Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB)
+ Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB)
✔ Ngân hàng liên doanh
Ngân hàng này được thành lập theo hình thức góp vốn liên doanh giữa ngân
hàng Việt Nam và ngân hàng nước ngồi, trong đó tỷ lệ góp của đối tác nước ngồi
khơng q 50%, trụ sở làm việc chính ở Việt Nam và dưới sự quản lý của pháp luật
Việt Nam. Một số ngân hàng liên doanh ở Việt Nam:
+ Ngân hàng Việt Nga (VRB)
+ Indovina Bank Limited (IVB)
+ Vinasiam Bank(VSB)
+ Vid Public Bank (VID)

10

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

✔Ngân hàng 100% vốn nước ngoài
Ngân hàng có số vốn 100% từ nguồn vốn nước ngoài được thành lập dựa trên

những quy định của pháp luật Việt Nam, có đầy đủ các quyền như một ngân hàng
cung cấp các dịch vụ cho thị trường Việt Nam, thời gian hoạt động không quá 99
năm. Một số ngân hàng thương mại vốn 100% nước ngoài ở Việt Nam:

+ Ngân hàng TNHH một thành viên HSBC
+ Ngân hàng TNHH một thành viên Hongleong
+ Ngân hàng TNHH một thành viên ANZ
+ Ngân hàng TNHH một thành viên Standard Chartered
✔ Ngân hàng chi nhánh nước ngoài
Ngân hàng được thành lập 100% vốn nước ngoài theo luật pháp nước ngoài và
được phép hoạt động tại Việt Nam. Một số ngân hàng chi nhánh nước ngoài ở Việt
Nam:
+ Citibank
+ Bangkok Bank
+ Shinhan Bank
+ Deutsche Bank
1.1.3 Chức năng của NHTM
1.1.3.1. Chức năng thủ quỹ
Với chức năng này, ngân hàng thương mại nhận tiền gửi, giữ tiền, bảo quản
tiên. thực hiện yêu cầu rút tiền, chi tiền cho khách hàng của mình là các chủ thể
trong nền kinh tế. Chức năng thủ quỹ góp phần tạo ra lợi ích cho các chủ thể khác
nhau:
Đối với khách hàng: chức năng thủ quỹ giúp cho khách hàng ngoài việc đảm
bảo an toàn tài sản của mình thì cịn giúp sinh lời được đồng vốn tạm thời thừa.

Đối với ngân hàng: có được nguồn vốn để ngân hàng thực hiện chức năng tín
dụng và là cơ sở để ngân hàng thực hiện được chức năng trung gian thanh toán.
Đối với nền kinh tế chức năng thủ quỹ khuyến khích tích lũy trong xã hội
đồng thời tập trung nguồn vốn tạm thời thừa để phục vụ phát triển kinh tế.

11

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

1.1.3.2. Chức năng trung gian thanh toán
Chức năng này, ngân hàng thương mại thay mặt khách hàng trích tiền trên tài

khoản trả cho người thụ hưởng hoặc nhận tiền vào tài khoản. Chức năng này đem
lại lợi ích:

Đối với khách hàng hàng: thanh toán một cách nhanh chóng, an tồn, hiệu
quả.

Đối với ngân hàng: tạo điều kiện thu hút nguồn vốn tiền gửi thông qua cung
ứng một dịch vụ thanh tốn khơng dùng tiền mặt có chất lượng cao.

Đối với nền kinh tế: chức năng này lưu thơng hàng hố thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế, nâng cao hiệu quả quá trình tái sản xuất xã hội đồng thời nó cũng giúp làm
giảm khối lượng tiền mặt dẫn đến tiết kiệm chi phí lưu thơng tiền mặt.
1.1.3.3. Chức năng trung gian tín dụng

Ngân hàng thương mại là cầu nối giữa người thừa vốn và người thiếu vốn.
Chức năng này đem lại lợi ích cho các chủ thể như sau:

Đối với khách hàng: là người gửi tiền. họ sẽ thu lợi từ nguồn vốn tạm thời
nhàn rỗi của mình dưới hình thức tiền lãi. an tồn tiền gửi tiện ích. Với người đi vay
giúp cho các chủ thể trong nền kinh tế thoả mãn cầu vốn tạm thời thiếu hụt trong
quá trình sản xuất kinh doanh đồng thời tiết kiệm chi phí, thời gian, tiện lợi, an toàn
và hợp pháp.

Đối với ngân hàng: chức năng này là cơ sở cho sự tồn tại và phát triển ngân
hàng thông qua lợi nhuận từ chênh lệch lãi suất cho vay và lãi suất tiền gửi, đồng
thời nó là cơ sở để ngân hàng thương mại tạo bút tệ góp phần tăng quy mơ tín dụng
cho nền kinh tế.

Đối với nền kinh tế: chức năng này giúp điều hoà vốn tiền tệ từ nơi tạm thời
dư thừa đến nơi tạm thời thiếu hụt góp phần phát triển sản xuất kinh doanh thúc đẩy
tăng trưởng kinh tế.
1.1.4 Các hoạt động chủ yếu của NHTM
1.1.4.1. Hoạt động huy động vốn

Ngân hàng thương mại được huy động vốn dưới các hình thức sau: Nhận tiền
gửi của tổ chức cá nhân và các tổ chức tín dụng khác dưới hình thức tiền gửi khơng
kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn và các loại tiền gửi khác. Phát hành chứng chỉ tiền gửi

12

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

trái phiếu và các giấy tờ có giá khác để huy động vốn của tổ chức, cá nhân trong
nước và ngoài nước. Vay vốn của các tổ chức tín dụng khác hoạt động tại Việt Nam

và các tổ chức nước ngoài. Vay vốn ngắn hạn của ngân hàng nhà nước. Các hình
thức huy động vốn khác theo quy định của NHNN.

1.1.4.2. Hoạt động tín dụng
Ngân hàng thương mại được cấp tín dụng cho tổ chức cá nhân dưới các hình

thức cho vay, chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho th
tài chính và các hình thức khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Trong các
hoạt động cấp tín dụng, cho vay là hoạt động quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Cho vay: Ngân hàng thương mại được cho các tổ chức cá nhân vay vốn dưới
các hình thức sau: Cho vay ngắn hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất kinh
doanh. dịch vụ và đời sống. Cho vay trung hạn và dài hạn để thực hiện các dự án
đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ và đời sống.

Bảo lãnh: Ngân hàng thương mại được bảo lãnh vay bảo lãnh thanh toán, bảo
lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh đấu thầu và các hình thức bảo lãnh ngân hàng
khác bằng uy tín và bằng khả năng tài chính của mình đối với người nhận bảo lãnh.
Mức bảo lãnh đối với một khách hàng và tổng mức bảo lãnh của một ngân hàng
thương mại không được vượt quá tỷ lệ so với vốn tự có của ngân hàng thương mại.

Chiết khấu: Ngân hàng thương mại được chiết khấu thương phiếu và các giấy
tờ có giá ngắn hạn khác đối với tổ chức cá nhân và có thể tái chiết khấu các thương
phiếu và các giấy tờ có giá ngắn hạn khác đối với các tổ chức tín dụng khác.

Cho thuê tài chính: Ngân hàng thương mại được hoạt động cho thuê tài chính
nhưng phải thành lập cơng ty cho th tài chính riêng. Việc thành lập tổ chức và
hoạt động của công ty cho thuê tài chính thực hiện theo Nghị Định của Chính Phủ
về tổ chức và hoạt động của công ty cho thuê tài chính.
1.1.4.3. Hoạt động dịch vụ thanh tốn và ngân quỹ

Để thực hiện được các dịch vụ thanh tốn giữa các doanh nghiệp thơng qua
ngân hàng, NHTM được mở tài khoản cho khách hàng trong và ngồi nước. Để
thực hiện thanh tốn giữa các ngân hàng với nhau thông qua NHNN ngân hàng

13

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

thương mại phải mở tài khoản tiền gửi tại Ngân hàng. Nhà nước nơi ngân hàng
thương mại đặt trụ sở chính và duy trì tại đó số dư tiền gửi dự trữ bắt buộc theo quy
định. Ngoài ra, chi nhánh của ngân hàng thương mại được mở tài khoản tiền gửi tại
chi nhánh NHNN tỉnh, thành phố nơi đặt trụ sở của chi nhánh. Hoạt động dịch vụ
thanh toán và ngân quỹ của ngân hàng thương mại bao gồm các hoạt động sau:

Cung cấp các phương tiện thanh toán
Thực hiện các dịch vụ thanh toán trong nước cho khách hàng
Thực hiện dịch vụ thu hộ và chi hộ
Thực hiện các dịch vụ thanh toán khác theo quy định của Ngân hàng Nhà
nước
Thực hiện dịch vụ thanh toán quốc tế khi được Ngân hàng Nhà nước cho phép
Thực hiện dịch vụ thu và phát tiền mặt cho khách hàng
Tổ chức hệ thống thanh toán nội bộ và tham gia hệ thống thanh toán liên ngân
hàng trong nước.
Tham gia hệ thống thanh toán quốc tế khi được NHNN cho phép.
1.1.4.4. Các hoạt động khác
Ngoài các hoạt động chính bao gồm huy động tiền gửi cấp tín dụng và cung
cấp dịch vụ thanh tốn và ngân quỹ NHTM cịn có thể thực hiện một số hoạt động

khác bao gồm:
Góp vốn và mua cổ phần
Tham gia thị trường tiền tệ
Kinh doanh ngoại hối
Ủy thác và nhận ủy thác
Cung ứng dịch vụ bảo hiểm
Tư vấn tài chính
Bảo quản vật quý giá
1.2 Một số vấn đề chung về hoạt động cho vay BĐS
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm về BĐS

Khái niệm BĐS.

Hiện nay ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại:
bất động sản và động sản nhưng cịn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất

14

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

động sản. Tuy nhiên có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm BĐS là
những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Theo quy định tại Điều
181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005
BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở cơng trình xây dựng
đó. Các tài sản gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.

Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “bất động sản” là một miếng đất và tất

cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. Như vậy BĐS trước hết là tài sản nhưng
khác với các tài sản khác là nó khơng di dời được.

Theo cách hiểu này BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai
không tách rời với đất đai được xác định bởi vị trí địa lý của đất đai.

Đặc điểm BĐS

Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm
cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất khu vực vùng
địa phương lãnh thổ. Chính vì tính khan hiếm tính cố định và khơng di dời được của
đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai
BĐS cạnh nhau sẽ có những yếu tố khơng giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn
tại hai BĐS hồn tồn giống nhau vì chúng có vị trí khơng gian khác nhau kể cả hai
cơng trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa nhà cao ốc
thì có căn phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra chính các nhà
đầu tư kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc tạo ra sự hấp dẫn đối với
khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích các nhân v..v…
Tính bền lâu
Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng một loại tài nguyên được xem như
không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai xói lở vùi lấp. Đồng thời các vật kiến trúc
và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc một thời gian sử dụng được
nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy tính bền lâu của
BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình xây dựng.

15

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

Thực tế các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên
quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của nhà ở khách
sạn nhà hát là trên 40 năm tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp nhà ở phổ thơng
là trên 45 năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị
mất đi. không bị thanh lý sau một thời gian sử dụng lại có thể sử dụng vào nhiều
mục đích khác nhau nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng không bao giờ
cạn.

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các cơng
trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong
khu vực đó Trong thực tế việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp
dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.2.2 Khái niệm và đặc điểm của cho vay mua BĐS
Khái niệm: Cho vay mua BĐS là loại hình tín dụng của NHTM trong đó đối
tượng là ngân hàng và khách hàng (thể nhân và pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực
BĐS. Ngân hàng là bên cho vay cho khách hàng vay một số vốn để thực hiện các
mục đích về mua BĐS như: Mua nhà mua đất xây dựng nhà ở nhà xưởng văn phòng
cao ốc cho thuê sửa chữa nhà để ở đầu tư kinh doanh BĐS. Khi đến hạn người đi
vay phải hoàn trả vốn và tiền lãi cho Ngân hàng. Ngân hàng phải kiểm soát được
người đi vay kiểm sốt được quy trình sử dụng vốn. Người đi vay phải có ý thức
quan tâm đến việc trả nợ cho ngân hàng nên buộc họ phải quan tâm đến việc sử
dụng vốn sao cho hợp lý.
Đặc điểm cho vay mua BĐS: Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng
thơng thường thì tín dụng bất động sản có những đặc trưng do tính chất đặc biệt của
hàng hóa bất động sản mang lại. Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị

trường tín dụng dài hạn do bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành
dài. Theo phân tích của các chun gia bất động sản q trình hình thành một dự án
mất 5 năm trở lên. Mặt khác bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy
tín dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hồn tín
dụng địi hỏi phải có thời gian dài.

16

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

1.2.3 Phân loại và vai trò của hoạt động cho vay mua BĐS
Phân loại
Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau tuy nhiên

nếu căn cứ vào mục đích vay thì hoạt động cho vay bất động sản được chia thành 2
mảng chính là cho vay mua bất động sản và cho vay bù đắp chi phí mua BĐS.

Mảng cho vay mua bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá nhân hoặc
cho chính người thân là gia đình khách hàng.

Mảng cho vay bù đắp chi phí mua bất động sản dành cho khách hàng cá nhân
để mua BĐS của chính khách hàng. Thời gian khơng vượt quá 90 ngày từ thời điểm
cấp mới cập nhật tên người mua trên giấy chứng nhận đến ngày phê duyệt khoản
vay.

Vai trò của hoạt động cho vay mua BĐS
Đối với ngân hàng
Thứ nhất cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay mà lãi

suất cơ bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên xét trên phạm vi
rộng về thời gian thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao hơn so với các
khoản vay khác. Điều này mang lại lợi nhuận nhiều hơn cho ngân hàng.
Thứ hai từ hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng có thể có được thêm các
khoản huy động vốn và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng và người bán trong
trường hợp khách hàng mua nhà và thế chấp bằng chính tài sản mua hoặc có thể
phát sinh thêm các khoản vay kèm theo khoản vay mua bất động sản như sữa chữa
lại căn nhà dự định mua hoặc trang trí thêm nội thất.
Thứ ba ngoài các lợi nhuận đạt được từ thu lãi suất ngân hàng cịn có thể đạt
được những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh tốn quản lý tài
khoản ngân hàng và có thể những khách hàng này chính là “nhà mơi giới tài ba”
giới thiệu khách hàng cho ngân hàng trong thời gian tới mà ngân hàng khơng phải
tốn phí.
Đối với khách hàng
Thứ nhất khách hàng có được nguồn vốn từ phía ngân hàng cấp để mua hoặc
trả nợ cho những dự án mà mình mong muốn có.

17

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

Thứ hai với việc mua đất trả góp khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà
với chi phí trả cho ngân hàng trong thời gian dài khách hàng có được nhà đất mà chi
phí bỏ ra khơng nhiều.

Thứ ba với các dự án nhà đất chưa ra sổ. Khách hàng có thể phịng ngừa một
lượng lớn rủi ro trong quá trình mua bán. Cụ thể khách hàng mua chung cư thế chấp
bằng chính tài sản mua và ngân hàng đồng ý tài trợ 70% vốn trường hợp trong quá

trình xây dựng và tiến độ thanh tốn đã được 80% nhưng vì một lý do nào đó mà dự
án khách hàng mua bị treo và khơng thể hồn thiện được. Khi đó nếu khách hàng sử
dụng tồn bộ vốn của mình để đầu tư sẽ thiệt thòi nặng tuy nhiên nếu khách hàng sử
dụng sản phẩm của ngân hàng khách hàng có thể giảm rủi ro của mình bằng cách
đẩy một phần lớn rủi ro về phía ngân hàng.

Đối với bên bán
Trong nhiều trường hợp người bán mong muốn bán nhà cho người mua tuy
nhiên nhiều lúc khách hàng không đủ vốn để trang trải chi phí cho bên bán. Trong
trường hợp này ngân hàng chính là trung gian thanh tốn cho người mua đảm bảo
hoạt động mua bán bất động sản của người bán cũng như người mua trở nên an toàn
hơn tránh các trường hợp phát sinh rủi ro trong quá trình chuyển tiền sang tên
khơng mong muốn.
Ngoài ra hoạt động cho vay bất động sản là cầu nối giữa người bán người mua
và ngân hàng với nhau. Thơng qua ngân hàng người bán có thể tìm kiếm được
khách hàng mua bất động sản từ phía ngân hàng cung cấp hay người mua có thể tìm
được bất động sản thơng qua ngân hàng.
1.2.4 Quy trình cho vay tại NHTM
Có khá nhiều khái niệm về quy trình tín dụng được đua ra. Nhiều ý kiến cho
rằng Quy trình tín dụng là tổng hợp các nguyên tắc quy định của ngân hàng trong
việc cấp tín dụng đối với khách hàng bao gồm các cơng việc theo một trình tự nhất
định kể từ khi bắt đầu cho đến khi chấm dứt quan hệ tín dụng. Đây là một q trình
bao gồm nhiều giai đoạn mang tính chất liên hồn theo một trật tự nhất định đồng
thời có quan hệ chặt chẽ và gắn bó với nhau.

18

Downloaded by Quang Tr?n ()

lOMoARcPSD|11346942

Nói một cách khác ngắn gọn hơn thì quy trình tín dụng là bảng tổng hợp mô tả
công việc của ngân hàng từ khi tiếp nhận hồ sơ vay vốn của một khách hàng cho
đến khi quyết định cho vay giải ngân thu nợ và thanh lý hợp đồng tín dụng.

Ngồi ra đối với cơng tác quản lý quy trình tín dụng chính là cơ sở cho việc
phân định quyền hạn và trách nhiệm cho các bộ phận trong hoạt động tín dụng đồng
thời là căn cứ để thiết lập các hồ sơ thủ tục vay vốn.
Quy trình tín dụng của các ngân hàng hiện nay gồm 6 bước:
⮊ Bước 1: Tiếp cận khách hàng

Mục tiêu trong bước này là phát triển bền vững hệ thống khách hàng tốt trong
quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại

Trong bước này các nhân viên ngân hàng phải tiếp cận trực tiếp cũng như gián
tiếp với ngân hàng
⮊Bước 2: Thông tin khách hàng

Bước này do cán bộ tín dụng thực hiện ngay sau khi tiếp xúc khách hàng.
Nhìn chung một bộ hồ sơ vay vốn cần phải thu thập các thông tin như:

Năng lực pháp lý năng lực hành vi dân sự của khách hàng
Khả năng sử dụng vốn vay
Khả năng hoàn trả nợ vay (vốn vay + lãi)
⮊Bước 3: Thẩm định khách hàng
Thẩm định khách hàng là việc xác định khả năng hiện tại và tương lại của
khách hàng trong việc sử dụng vốn vay và hoàn trả nợ vay.
⮊Bước 4: Quyết định và hợp đồng
Trong khâu này ngân hàng sẽ ra quyết định đồng ý hoặc từ chối cho vay đối
với một hồ sơ vay vốn của khách hàng.

Khi ra quyết định thường mắc 2 sai lầm cơ bản:
• Đồng ý cho vay với một khách hàng khơng tốt
• Từ chối cho vay với một khách hàng tốt.
Cả 2 sai lầm đều ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh tín dụng thậm chí sai
lầm thứ 2 cịn ảnh hưởng đến uy tín của ngân hàng.
⮊Bước 5: Giải ngân thu nợ và giám sát tín dụng

19

Downloaded by Quang Tr?n ()