Thực tiễn thi hành pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân tại huyện hòa vang, thành phố đà nẵng

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỀU ĐỒ VÀ HÌNH VẼ

BẢNG
Bảng 4.1. Tiền sử dụng đất giai đoạn 2016-2020...............................................46
Bảng 4.2. Số tiền ghi nợ giai đoạn 2016-2020....................................................49
Bảng 4.3. Số lượng hồ sơ ghi nợ tại 11 xã của huyện Hòa Vang........................51
Bảng 4.4. Kết quả điều tra hộ gia đình cá nhân về chính sách pháp luật thu tiền
sử dụng đất và công tác thu tiền trên địa bàn huyện Hòa Vang..........................53
Bảng 4.5. Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về ảnh hưởng của tiền sử dụng
đất đến đời sống văn hóa tinh thần và thu nhập của hộ gia đình, cá nhân so với
số tiền sử dụng đất phải nộp................................................................................54
Bảng 4.6. Kết quả điều tra ảnh hưởng của tiền sử dụng đất được Nhà nước ban
hành qua mỗi năm đến kinh tế của hộ gia đình cá nhân......................................55
Bảng 4.7. Kết quả điều tra về hồ sơ mà người sử dụng đất nộp vào...................56
Bảng 4.8. Ảnh hưởng của thủ tục hành chính đến việc thu tiền sử dụng đất......57
Bảng 4.9. Thái độ của người dân ảnh hưởng đến việc thu tiền sử dụng đất.......57
Bảng 4.10. Sự hài lòng của cán bộ khi người dân đến nộp tiền sử dụng đất......58

HÌNH VẼ
Hình 4.1. Bản đồ hành chính huyện Hịa Vang...................................................35

BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4.1. Tổng diện tích đất Hòa Vang 2019.................................................38
Biểu đồ 4.2. Số tiền sử dụng đất giai đoạn 2016-2020.......................................46
Biểu đồ 4.3. Số tiền ghi nợ giai đoạn 2016-2020................................................49

BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT

CP Chính phủ
VPĐK Văn phòng đăng ký
UBND Ủy ban nhân dân

GCN Giấy chứng nhận
STNMT Sở Tài nguyên Môi trường
TT Thông tư
BTC Bộ Tài chính
NĐ Nghị định
CNVPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
NVTC Nghĩa vụ tài chính
SDĐ Sử dụng đất

MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU..............................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................1
1.2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài...........................................................................2
1.2.1 Mục tiêu chung.............................................................................................2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể.............................................................................................2
1.3. Yêu cầu của đề tài..........................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................3
2.1. Cơ sở lý luận...................................................................................................3
2.1.1. Quan niệm về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân................3
2.1.2. Quan niệm về pháp luật thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân 6
2.1.3. Đánh giá thực trạng pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình,
cá nhân...................................................................................................................7
2.1.4. Đánh giá những thay đổi của quy định hiện hành so với trước đây..........12
2.2. Cơ sở thực tiễn.............................................................................................21
2.2.1. Tình hình thực tiễn trên thế giới................................................................21
2.2.2. Tình tình thực tiễn tại Việt Nam...............................................................25
2.3. Một số đề tài nghiên cứu có liên quan..........................................................28
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU...................................................................................................31

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................31
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................31
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................31
3.2. Nội dung nghiên cứu....................................................................................31
3.3. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................32
3.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp.............................32

3.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp............................................32

3.3.3. Phương pháp lịch sử..................................................................................33

3.3.4. Phương pháp xử lý, phân tích và tổng hợp số liệu....................................34

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...............................35

4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hòa Vang, thành
phố Đà Nẵng........................................................................................................35

4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................35

4.1.2. Khái quát tình hình điều kiện kinh tế - xã hội...........................................42

4.2. Tình hình thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòa Vang giai đoạn 2016-
2020.....................................................................................................................46

4.2.1. Tổng thu tiền sử dụng đất, đánh giá kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn
2016-2020............................................................................................................46

4.2.2. Ghi nợ tiền sử dụng đất, đánh giá kết quả ghi nợ tiền sử dụng đất giai
đoạn 2016-2020...................................................................................................49

4.2.3. Đánh giá tình hình ghi nợ tiền sử dụng đất tại các xã thuộc huyện Hòa
Vang giai đoạn 2016-2020..................................................................................51

4.3. Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân và cơng chức, viên chức về tình hình
nộp tiền và thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hòa Vang..........................52

4.3.1. Kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về tình hình nộp tiền và thu tiền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Hịa Vang...............................................................52

4.3.2. Kết quả điều tra cơng chức, viên chức về tình hình nộp tiền và thu tiền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Hòa Vang...............................................................56

4.4. Những tồn tại trong thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với hộ
gia đình, cá nhân và nguyên nhân.......................................................................58

4.4.1. Những tồn tại.............................................................................................58

4.4.2. Một số bất cập trong việc xác định mức thu tiền sử dụng đất...................59

4.4.3. Nguyên nhân dẫn đến những tồn tại, bất cập............................................60

4.5. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật
về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân...........................................61

4.5.1. Cụ thể hóa cách hiểu về giấy tờ, căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất để
thu tiền sử dụng đất.............................................................................................61

4.5.2. Quy định cụ thể về trường hợp vi phạm pháp luật đất đai và không vi
phạm pháp luật đất đai.........................................................................................63

4.5.3. Xác định rõ chức năng, quyền hạn các cơ quan khi thực hiện thu tiền sử
dụng đất...............................................................................................................63
4.5.4. Điều chỉnh đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất..................................65
4.5.5. Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai...................................66
4.5.6. Tổ chức hội nghị chuyên đề và tuyên truyền pháp luật về thu tiền sử dụng
đất........................................................................................................................66
4.5.7. Ứng dụng phần mềm để đơn giản hóa thủ tục, nâng cao trình độ chuyên
môn và chất lượng phục vụ.................................................................................67
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..........................................................69
5.1. Kết luận........................................................................................................69
5.2. Kiến nghị......................................................................................................70
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................71
PHỤ LỤC............................................................................................................73

PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thơng qua ngày 26/11/2003 và
chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 được xem là một bước tiến mới của hệ
thống pháp luật nước ta. Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi
hành tạo thành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hoàn chỉnh, thể hiện
những quan điểm đổi mới của Đảng phù hợp với cơ chế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa và tiến trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Sau gần
10 năm thi hành, nhìn chung các quy định của luật đất đai năm 2003 đã được
thực tiễn kiểm nghiệm là đúng đắn và phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội ở
Việt Nam, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ. Chính sách, pháp luật đất đai
từng bước được hoàn thiện, quỹ đất được phân bố khá hợp lý cho các mục đích
sử dụng, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế xã hội, góp phần giữ vững ổn
định chính trị, đảm bảo an ninh xã hội. Đặc biệt, Luật đất đai 2003 đã có sự hệ

thống hóa các quy định về thu ngân sách Nhà nước đối với đất đai, tạo điều kiện
để thực thi chính sách này trên thực tế, góp phần nâng cao ý thức của người sử
dụng đất trong việc sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm hợp lý và có hiệu quả,
khuyến khích người sử dụng đất tự bồi bổ và cải tạo đất.

Tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành luật đất đai 2003, vẫn cịn có
một số tồn tại, bất cập nhất là trong hệ thống pháp luật về tài chính đất đai trong
đó có các quy định về giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất thu tiền, giấy
tờ đã nộp tiền để được sử dụng đất, mức thu tiền sử dụng đất, hạn chế này đã
làm các cơ quan như Chi cục thuế, Chi nhánh Văn phịng đăng kí đất đai huyện
cịn vướng mắc nhất định nên việc thu tiền sử dụng đất có ảnh hưởng đến quyền
lợi cho công dân, một số trường hợp gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước.
Nhận thức rõ những tồn tại tại này, Luật đất đai 2013 đã được Quốc hội thơng
qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 cùng với đó là các văn
bản mới hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất đã tạo cơ sở khắc phục những hạn
chế trên.

Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn trên, được sự cho phép và sự phân
công của Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp – Trường Đại học
Nông Lâm Huế, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực tiễn thi hành pháp luật về

thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân tại huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng
giai đoạn 2016-2020”.

1

1.2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu chung

Làm rõ những vấn đề lý luận chung về tiền sử dụng đất và pháp luật về
thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nhân tại huyện Hịa Vang, thành

phố Đà Nẵng giai đoạn 2016-2020.

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Nêu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân.

- Đưa ra những trường hợp cụ thể liên quan đến thu tiền sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân.

- Đề xuất những giải pháp hợp lý cho việc hỗ trợ, nâng cao khả năng thực
thi các quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất trong thực tiễn.

1.3. Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu thu thập phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.

- Nắm vững Luật Đất đai, các chính sách, Nghị định, Thơng tư, Quyết
định cùng các văn bản khác có liên quan.

- Đánh giá đầy đủ thực trạng về tình hình thu tiền sử dụng đất đối với hộ
gia đình, cá nhân.

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận

2.1.1. Quan niệm về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

2.1.1.1. Khái niệm về tiền sử dụng đất

Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 về giải thích thuật ngữ
“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất” [7]. So với khái niệm của Luật đất đai
năm Luật đất đai năm 2003, căn cứ khoản 25 điều 4 Luật đất đai năm 2003 về
giải thích thuật ngữ “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả
trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định” [6]. Qua sự thay đổi về khái niệm tiền sử dụng đất, có thể
thấy khái niệm về tiền sử dụng đất đã bao trùm các trường hợp phải nộp tiền sử
dụng đất mà Luật đất đai năm 2003 chưa nêu cụ thể và đầy đủ với thực tế các
trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.

Tại Điều 1 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
quy định về phạm vi điều chỉnh (các trường hợp Nhà nước thu tiền sử dụng đất):
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhà nước cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất
ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải
nộp tiền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng
đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất [3].

Người nộp thuế có trách nhiệm khai báo chính xác, trung thực và đầy đủ,
đồng thời cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, thời
điểm sử dụng đất … cho Chi nhánh VPĐK đất đai để lập hồ sơ chuyển Chi cục
thuế huyện xác định nghĩa vụ tài chính [3].

Trên cơ sở hồ sơ, chứng từ do chủ sử dụng đất cung cấp, Chi cục thuế
huyện có trách nhiệm xem giá giá trị pháp lý của giấy tờ để áp dụng căn cứ pháp
lý phù hợp và tính tiền sử dụng trên nguyên tắc thu đúng và phù hợp với nguồn
gốc sử dụng đất.

Từ các quy định trên, có thể hiểu một khái niệm tổng quát về tiền sử dụng
đất như sau: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong
trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử

3

dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải
nộp tiền sử dụng đất theo Luật đất đai, công nhận quyền sử dụng đất cho các đối
tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất” [16].

2.1.1.2. Đặc điểm của thu tiền sử dụng đất

Thứ nhất, kể từ khi thực hiện Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính
Phủ, Nhà nước đã cấp GCN quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
vào mục đích sản xuất nơng nghiệp và người sử dụng đất được thực hiện các
quyền thời hạn sử dụng đất [16].

Thứ hai, trong nền kinh tế thị trường đang phát triển, thị trường bất động
sản ngày càng nóng lên và là một loại thị trường rất quan trọng góp phần nâng
cao Ngân sách Nhà nước, đi liền với tốc độ phát triển của đất nước. Ngoài ra, thị
trường bất động sản cịn ảnh hưởng đến q trình sản xuất kinh doanh, góp phần
hình thành đồng bộ thể chế kinh tế thị trường [16], [17].

Thứ ba, trước khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm
1998 ra đời, pháp luật đất đai không phân biệt các trường hợp giao đất không
thu tiền sử dụng đất và các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất cho mọi
mục đích sử dụng đất đã tác động đến tư tưởng của người sử dụng đất, sử dụng
đất vào mọi mục đích để phát triển kinh tế mà khơng quan tâm đến hiệu quả sử
dụng đất [16], [17].

Thứ tư, giá trị của đất đai được hình thành bởi:

(i) Yếu tố tự nhiên chứ không phải do con người tạo ra, giá trị của đất đai
được hình thành từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, chất
lượng đất,…mà những yếu tố này lại do tự nhiên phân bố và quyết định; đồng
thời trong quá trình sử dụng đất, con người tác động vào đất đai làm tăng thêm
giá trị của đất đai, giá trị của đất đai được tạo thành bởi thành quả của quá trình
khai phá, bồi bổ, cải tạo của các thế hệ trước đây đã trải qua hàng ngàn năm
chống chọi với thiên tai, địch họa và giữ gìn được vốn đất cho đến ngày nay. Vì
vậy, giá trị của đất đai có một phần lao động vật hóa của cộng đồng xã hội và nó
thuộc về của chung [16].

(ii) Do sự đầu tư của Nhà nước tạo ra. Khi đất đai chưa được sửdụng thì
nó xác định được mục đích sử dụng cụ thể mà chỉ tồn tại dưới dạng tài nguyên.
Khi đất đai được xác định mục đích sử dụng cụ thể thông qua việc Nhà nước lập
quy hoạch đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội v.v đã làm

tăng giá trị của đất [16].

(iii) Do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra. Trong quá trình sử dụng, chủ
sử dụng đất bỏ vốn, sức lao động, thời gian v.v để tác động vào đất, cải tạo đã
làm tăng giá trị của đất đai. Phần giá trị tăng thêm này được gọi là thành quả lao

động, kết quả đầu tư. Nó thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Qua phân tích trên
cho thấy người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất để sử dụng đã được
hưởng những lợi ích, lợi thế do tự nhiên, do cộng đồng xã hội và sự đầu tư của
Nhà nước mang lại. Vì vậy, người sử dụng đất phải có nghĩa vụ trả tiền sử dụng
đất để ngân sách nhà nước có thêm nguồn thu sử dụng vào các mục đích chung,
phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội [16].

Thứ năm, kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế thị trường phát triển
cho thấy muốn quản lý tốt thị trường bất động sản nói chung và đất đai nói riêng
thì nhà nước phải sử dụng các biện pháp chính trị, hành chính, giáo dục [16], [17].

2.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thu tiền sử dụng đất

- Nhu cầu của người sử dụng đất

Nhu cầu sử dụng đất là một trong những yếu tố chi phối rất lớn đến việc
thực hiện pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về tài chính đất đai nói
riêng. Giá đất khơng chỉ chịu ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng,
mục đích sử dụng theo quy hoạch mà còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố xã hội,
tâm lý, mơi trường sử dụng đất. Trong tình hình hiện nay nhu cầu sử dụng đất
ngày càng nhiều đã làm thay đổi đáng kể quan niệm kế thừa quyền sử dụng đất,
đất đai dần dần được đem ra chuyển nhượng từ người này sang người khác để
phát sinh lợi nhuận, đảm bảo chổ ở ổn định. Điều nay có tác động lớn đến giá
đất và thu tiền sử dụng đất.

- Phù hợp với xu hướng phát triển của địa phương

Hiện nay, khi đất nước đang trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa, trong điều kiện quỹ đất quốc gia có hạn, dân số lại ngày một gia tăng kéo
theo nhu cầu về chỗ ở ngày một lớn. Q trình đơ thị hóa diễn ra nhanh chóng

địi hỏi Nhà nước phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý. Trên thực tế,
khi thông tin quy hoạch của Nhà nước mới được đưa ra bên lề các hội nghị thì
người dân đã đổ xơ đi mua đất nhằm mục đích đầu cơ, kiếm lời; đồng thời, đẩy
giá đất trên thị trường tăng tới mức rất cao. Ảnh hưởng của vấn đề này không
chỉ tạo ra sự biến động về giá đất mà kéo theo đó là sự phân hóa giàu, nghèo
trong xã hội. Thực trạng này đặt ra yêu cầu là phải có sự can thiệp của Nhà nước
vào thị trường đất đai thông qua giá cả và các chính sách tài chính về đất đai

5

nhằm bình ổn giá đất và chống lại các hành vi đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị
trường nhà đất để vừa bảo đảm thực hiện nguyên tắc công bằng trong xã hội,
vừa thực hiện vai trò quản lý đất đai của Nhà nước, đồng thời, Ngân sách nhà
nước cũng có thêm được một khoản thu khơng nhỏ từ phần giá trị tăng lên của
đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại mà do quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của Nhà nước tạo ra. Vì vậy, xu hướng đơ thị hóa có ảnh hưởng đến
giá đất và các vấn đề tài chính trong lĩnh vực đất đai trong đó có thu tiền sử
dụng đất.

2.1.2. Quan niệm về pháp luật thu tiền sử dụng đất đối
với hộ gia đình, cá nhân

2.1.2.1. Khái niệm, nội dung điều chỉnh của pháp luật thu tiền sử dụng đất đối
với hộ gia đình, cá nhân

Từ khái niệm chung về tiền sử dụng đất được nêu tại mục 2.1.1, chúng ta
có thể hiểu cụ thể hơn về pháp luật thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân. Đó là một khoản tiền mà hộ gia đình, cá nhân phải nộp vào Ngân sách Nhà
nước mỗi khi thực hiện các quyền chuyển mục đích, được giao đất, mua đất ….
Việc nộp tiền sử dụng đất sẽ giúp cho chủ sử dụng đất có được quyền sử dụng và

thực hiện các quyền của người sử dụng đất sau khi được cấp GCN quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [7].

2.1.2.2. Vai trò của pháp luật thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân

Điều hòa thu nhập, thực hiện điều tiết nền kinh tế và đảm bảo công bằng
xã hội. Cũng giống như các hoạt động sản xuất ở các lĩnh vực khác, hoạt động
sản xuất có sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... cũng sẽ
mang lại cho người sử dụng đất một khoản thu nhập nhất định. Do độ phì nhiêu,
điều kiện khí hậu, thời tiết, vị trí, địa hình, cũng như mức độ hưởng thụ kết quả
đầu tư về điện, nước, cơ sở hạ tầng và mức độ đầu tư cho sản xuất của các tổ
chức có khác nhau. Nên thu nhập có được thơng qua việc sử dụng đất của các cá
nhân cũng rất khác nhau. Thông qua các khoản thu vào đất, với mức độ hợp lý
và chế độ miễn, giảm phù hợp sẽ có tác dụng tích cực trong việc điều tiết thu
nhập; thực hiện chức năng quản lý, điều tiết nền kinh tế nhằm đảm bảo công
bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động sản xuất kinh doanh, giữa các đối
tượng sử dụng tài sản quốc gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng [17], [18].

2.1.3. Đánh giá thực trạng pháp luật về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân

2.1.3.1. Các quy định pháp luật hiện hành về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân

Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một
lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Bổ sung quy định đối với
trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh
giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ
quyết định [7].

Chính sách thu tiền sử dụng đất đã và đang thực hiện theo quy định tại các
văn bản gồm:

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014.

- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014.

- Nghị định 79/2019/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2019.

Cụ thể như sau:

Việc thu tiền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường
hợp phải nộp tiền sử dụng đất, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các
đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất [1].

Luật đất đai năm 2013 đối tượng được ghi nợ là các trường hợp hộ gia
đình, cá nhân có khó khăn về tài chính khi được cấp có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất; được Nhà nước
giao đất tái định cư. Việc quy định ghi nợ tiền sử dụng đất là chủ trương của
Nhà nước nhằm giúp đỡ cho những người có khó khăn về tài chính khi thực hiện
nghĩa vụ với Nhà nước khi được cấp GCN quyền sử dụng đất. Chủ trương này
đã được quy định từ pháp luật đất đai năm 2003 và tiếp tục được kế thừa tại
pháp luật đất đai năm Luật đất đai năm 2013. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân
được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà
chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất
còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Để được ghi nợ, hộ gia đình, cá nhân
“đang” sử dụng đất mà có khó khăn về tài chính phải nộp đơn xin ghi nợ tiền sử
dụng đất tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trước đây, để được ghi nợ người
dân phải có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tình trạng khó

khăn tài chính. Tuy nhiên, quy định này đã nảy sinh thủ tục hành chính rườm rà

7

và một số trường hợp người dân bị sách nhiễu. Do đó, quy định cải cách thủ tục
hành chính về ghi nợ tiền sử dụng đất đơn giản như hiện nay là phù hợp. Ngoài
ra, quy định này nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất đối với
đối tượng đang sử dụng đất, kể cả trong trường hợp người sử dụng đất chưa có
nhu cầu hồn thiện hồ sơ pháp lý về đất đai để thực hiện các giao dịch như mua,
bán, tặng, cho. Đồng thời để khuyến khích người dân trả nợ trước hạn, giảm chi
phí hành chính để theo dõi nợ tiền sử dụng đất thì pháp luật đất đai năm 2013 đã
quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh tốn nợ trước hạn thì được hỗ
trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời
hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn. Mức hỗ trợ
này là phù hợp với tình hình thực tế và được các địa phương ủng hộ trong quá
trình lấy ý kiến tham gia vào các dự thảo hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013 và
quá trình tổ chức thực hiện các chính sách khi đã ban hành. Dựa trên chính sách
được hỗ trợ một số trường hợp đã tạm thời đề nghị ghi nợ rồi ngay sau đó thanh
tốn để được hỗ trợ trả nợ thanh toán tương đương 10% cho 5 năm trả nợ trước
hạn [1], [3], [6], [7].

2.1.3.2. Các quy định về căn cứ xác định tiền sử dụng đất phải nộp và thẩm
quyền xác định nghĩa vụ tài chính

Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được cơng nhận
quyền sử dụng đất.

Mục đích sử dụng đất.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
khơng thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được
xác định theo công thức sau:

Giá đất tính Tiền sử dụng Tiền bồi

Tiền sử thu tiền sử Diện đất được giảm thường, giải
tích đất theo quy định phóng mặt
dụng đất
dụng đất = theo mục x phải nộp - tại Điều 12 - bằng được
phải nộp tiền sử Nghị định 45/ trừ vào tiền
đích sử
dụng đất NĐ-CP (nếu sử dụng đất
dụng đất
có) (nếu có)

Trong đó:
+ Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử
dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định:
Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp,
chiết trừ, thu nhập, thặng dư (diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất
hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở
lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với
các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại.
+ Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là
tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải
phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước [3].

9

Việc phát hành thông báo nộp tiền sử dụng đất
thông qua các bước sau [11]:

Tiếp nhận hồ sơ - Kiểm tra số lượng hồ sơ
( 1 ngày làm việc) - Cập nhật vào phần mềm, xuất biên nhận
- Chuyển hồ sơ đến CNVPĐKĐĐ

Xử lí kĩ thuật, xác lập hồ sơ - Kiểm tra thực địa, phù hợp quy hoạch
( 4 ngày làm việc) - Trích lục, trích đo bản đồ
- Gửi hồ sơ đến UBND xã xác nhận.

UBND cấp xã kiểm tra, xác - Kiểm tra xác nhận tại đơn 04a/ĐK
( 5 ngày làm việc) - Gửi hồ sơ đến CNVPĐKDĐ tiếp tục
giải quyết các bước tiếp theo

CNVPĐKĐĐ xác nhận đơn và chuyển - Kiểm tra hồ sơ đủ điều kiện cấp GCN hay
thông tin cho cơ quan Thuế không vào đơn đăng ký
( 2 ngày làm việc) - Gửi thơng tin địa chính đến cơ quan
thuế xác định NVTC

Cơ quan thuế (3 ngày làm việc) - Căn cứ phiếu chuyển xác định NVTC
- Gửi thông báo cho CNVPĐKĐĐ để chuyển
CNVVPĐKKĐĐ hồn thiện hồ sơ trình cho người sử dụng đất
cấp GCN (3 ngày làm việc)
- Nhận lại chứng từ hồn thành NVTC và
PTNMT thẩm tra, trình UBND cấp bản gốc các loại giấy tờ
huyện ký GCN ( 5 ngày làm việc) - Viết, in GCN

- Luân chuyển hồ sơ và GCN cho PTNMT

- Kiểm tra hồ sơ, trình UBND huyện ký
GCN
- Chuyển GCN đã ký cho CNVPĐKĐĐ

CNVPĐKĐĐ thực hiện các công việc - Cập nhật hồ sơ, quét GCN vào phần
sau khi nhận GCN đã ký duyệt mềm
( 1 ngày làm việc) - Chuyển GCN cho bộ phận một cửa

Trả kết quả giải quyết thủ tục hành - Cập nhật vào sổ tiếp nhận, thu hồi lệ
chính phí; thu hồi biên nhận, trả kết quả cho
người SDĐ
( 1 ngày làm việc) - Nộp bản gốc giấy tờ để lưu trữ hồ sơ

2.1.3.3. Các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất

Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực
hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có cơng với cách mạng thuộc đối
tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có cơng;
hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc
biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội
theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai
[1], [3].

Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp GCN lần đầu đối
với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do
tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó
khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó
khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định. Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích

đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên
sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo
quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Miễn tiền sử
dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí
tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư
vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt [3].

Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng
bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi được miễn
tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất;
công nhận (cấp GCN) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc
khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất khơng phải là đất ở sang đất ở. Giảm
tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, cấp GCN cho người đang sử dụng đất) đối với người có
cơng với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về người có cơng [1], [3].

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp GCN
phải nộp tiền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái
định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số
tiền sử dụng đất phải nộp trên GCN sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin
cấp GCN hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái
định cư hoặc có đơn xin ghi nợ sau khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất
nhưng khơng có khả năng nộp [3].

11

Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5
năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất
phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường

hợp hộ gia đình, cá nhân thanh tốn nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào
tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước
hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn [3].

2.1.4. Đánh giá những thay đổi của quy định hiện hành so với trước đây

2.1.4.1. Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất

Luật đất đai năm 2013 có sự thay đổi giấy tờ về quyền sử dụng đất so với
Luật đất đai năm Luật đất đai năm 2003, điểm mới đó là “Các loại giấy tờ khác
được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”.
Cụ thể các loại giấy tờ này được Chính phủ quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, bao gồm:

1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 [5].

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng
đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính
phủ về cơng tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước
do cơ quan nhà nước đang quản lý [5], bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định
người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã
hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp
huyện, 4, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp khơng có
giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu
kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [5].

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho
người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có) [5].

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, cơng trình; về việc xây
dựng, sửa chữa nhà ở, cơng trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan
quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép [5].

6. Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được
sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận
trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê
duyệt, chấp thuận [5].

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ
quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, cơng nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây
dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc
ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.
Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ
nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo
quy định của pháp luật [5].

8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ
quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của UBND cấp
huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với
trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước khơng cịn
lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó” [5].

Với đổi mới về giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên, chủ sử dụng đất đã
được đảm bảo quyền sử dụng đất khi trên địa bàn huyện Hòa Vang giấy tờ để
chứng minh sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 chủ yếu là giấy
tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg
(Sổ đăng ký, Sổ mục kê). Với địa bàn các quận còn lại trong thành phố Đà Nẵng
như Hải Châu, Thanh Khê thì giấy tờ chứng minh sử dụng đất ổn định trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 là Hộ khẩu, hóa đơn điện, nước …, (khơng có hồ sơ
đăng ký 299/TTg). Qua đó, cho thấy quy định mới của Luật đất đai năm 2013 đã
đi sâu vào thực tiễn trên toàn xã hội, đảm bảo sự công bằng cho người sử dụng
đất, cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai cũng khách quan và có căn cứ để xác
nhận nguồn gốc đất cho công dân khi xác lập hồ sơ cấp GCN quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho công dân.

2.1.4.2. Giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất

Khi được UBND xã giao đất để sử dụng vào mục đích đất ở hoặc khai phá
đất hoang để sử dụng vào mục đích đất ở thì một số trường hợp người sử dụng
đất có nộp một khoản tiền nhất định cho UBND xã theo Phiếu thu, khi thu tiền
sử dụng đất thì nội dung thu tiền được ghi theo nhận thức của người ghi tại thời
điểm đó như đổ đất và đền bù hoa màu; thu tiền cải tạo khu dân cư …. Các
Phiếu thu này đều do Sở Tài chính vật giá tỉnh Quảng Nam Đà Nẵng phát hành

13

và số tiền thu đối với người dân tại thời điểm đó là rất lớn. Để số tiền người dân
đã nộp đối với thửa đất được cấp GCN không mất đi, Chính phủ đã quy định về
việc thu tiền sử dụng đất đối với những trường hợp khi được giao đất mà có nộp
tiền để được sử dụng đất, cụ thể tại Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về Thu
tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp GCN) cho hộ gia đình,

cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao khơng đúng thẩm quyền trước
ngày 01 tháng 7 năm 2004 [3], [10].

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp GCN thì thu tiền sử dụng đất [3] như sau:

a) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử
dụng đất thì khi được cấp GCN khơng phải nộp tiền sử dụng đất [3].

b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ
chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng
mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì khơng thu tiền sử dụng đất;

+ Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức
thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra
tỷ lệ % diện tích đã hồn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá
đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử
dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền
sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” [3].

Thực tiễn trên địa bàn huyện Hòa Vang, trải qua thời kỳ khó khăn về kinh
tế cũng như hạn hán lũ lụt và một nguyên nhân khách quan là chuyển nhượng
viết tay qua nhiều chủ sử dụng đất nên các Phiếu thu của chủ sử dụng đất ban
đầu nộp cho UBND xã bị thất lạc, cơ quan Nhà nước thì cơng tác ln chuyển
cán bộ cũng như vị trí làm việc giữa các phòng ban đã làm thất lạc các cùi lưu
Phiếu thu. Điều này đã làm ảnh hưởng đến việc chứng minh chủ sử dụng đất đã

nộp tiền để được sử dụng đất.

2.1.4.3. Mức thu tiền sử dụng đất

Việc quy định nộp các khoản tiền khi được Nhà nước giao đất, chuyển
mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất đã góp phần thúc đẩy việc
SDĐ có hiệu quả và hợp lý, tăng cường vai trò điều tiết của thuế đánh vào đất

đai; tăng thu cho ngân sách nhà nước; tạo điều kiện cho việc chuyển đổi, chuyển
nhượng đất diễn ra phổ biến và thuận lợi hơn nên buộc người sử dụng đất phải
tính tốn hiệu quả khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai. Hiện nay
pháp luật đất đai từng bước hồn thiện chính sách thu tiền sử dụng đất để phù
hợp và đảm bảo công bằng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất , đó là:

* Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất:

Pháp luật đất đai năm 2013 quy định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền giao đất sử dụng ổn định lâu dài không qua đấu giá quyền sử dụng đất thì
người được quyền SDĐ phải nộp tiền sử dụng đất theo công thức sau:

Tiền sử Giá đất Diện tích Tiền sử dụng Tiền bồi
tính thu đất phải đất được thường, giải
tiền sử giảm theo phóng mặt

dụng đất = dụng đất x nộp tiền - quy định tại - bằng được

phải nộp theo mục sử dụng Điều 12 trừ vào tiền

đích sử đất Nghị định sử dụng đất

dụng đất này (nếu có) (nếu có)

Trong đó, giá đất tính thu tiền sử dụng đất có sự thay đổi so với Luật đất
đai năm 2003 giá đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
được UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng. Như vậy,
pháp luật đất đai hiện nay có xu hướng tăng thu tiền sử dụng đất khi thực hiện
việc giao đất cho cơng dân phù hợp với tình hình thực tế [3], [19].

* Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao gắn liền
đất ở (đất vườn thừa):

Khi được cấp được cấp GCN quyền sử dụng đất theo Nghị định 64/CP
ngày 27/9/1993 của Chính Phủ thì ngồi diện tích đất ở được công nhận theo
quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP,
phần còn lại được cơng nhận sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông
nghiệp. Khi người sử dụng đất đề nghị chuyển mục đích sang đất ở thì phải nộp
tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP
“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư khơng
được cơng nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh
lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính
theo giá đất nơng nghiệp” [3], [19];

15