Thực tiễn thi hành Pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang

2
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT




NGUYỄN VĂN XUYỀN

THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN
TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG


LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC








Hà Nội - 2012



3

MỤC LỤC



Trang

LỜI CAM ĐOAN
2

MỤC LỤC
3

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
6

DANH MỤC BẢNG BIỂU……………………………………………………
7

LỜI MỞ ĐẦU
8

Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI
VỚI ĐẤT ĐAI CỦA CHÍNH QUYỀN CẤP HUYỆN
13
1.1.
Một số vấn đề lý luận về quản lý nhà nước đối với đất đai của chính
quyền cấp huyện
13
1.2.

Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp huyện
21
1.3.
Vai trò quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp huyện
trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
29

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI CỦA CHÍNH QUYỀN CẤP HUYỆN VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI
ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG
31
2.1.
Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai của chính
quyền cấp huyện
31
2.1.1.
Quy định quản lý nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
31
2.1.2.
Quy định quản lý nhà nước về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất
35
2.1.3.
Quy định quản lý nhà nước về thu hồi đất
39
2.1.4.
Quy định quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản
lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
48

2.1.5.
Quy định về quản lý tài chính đất đai
54
2.1.6.
Quy định về quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản
57
2.1.7.
Quy định về quản lý các dịch vụ công đất đai
58
2.1.8.
Quy định về thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai; xử lý
vi phạm hành chính trong quản lý, sử dụng đất
58
2.1.9.
Quy định về giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo
trong quản lý và sử dụng đất
62
2.2.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
66



4
2.3.
Điều tra thu thập số liệu thực tiễn thi hành Pháp luật về quản lý
nhà nƣớc đối với đất đai tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
70
2.4.

Thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai tại
huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
72
2.4.1.
Thi hành pháp luật trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
72
2.4.2.
Thi hành pháp luật trong công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất
75
2.4.3.
Thi hành pháp luật trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
77
2.4.4.
Thi hành pháp luật về quản lý tài chính đất đai
78
2.4.5.
Thi hành pháp luật về quản lý phát triển thị trường bất động sản và quản lý
dịch vụ công đất đai
79
2.4.6.
Thi hành pháp luật về thanh tra, kiểm tra việc quản lý đất đai; giám sát
việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và xử lý vi
phạm pháp luật đất đai
80
2.4.7.
Thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại,
tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất
81

2.5.
Đánh giá thực tiễn thi hành Pháp luật về quản lý nhà nƣớc đối với
đất đai tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
83
2.5.1.
Đánh giá chung thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý nhà nước đối với
đất đai tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
83
2.5.2.
Nguyên nhân hạn chế của phương thức thi hành pháp luật về quản lý
nhà nước đối với đất đai tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
86

Chƣơng 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT,
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
CỦA CHÍNH QUYỀN HUYỆN TÂN YÊN TỈNH BẮC GIANG
93
3.1.
Giải pháp hoàn thiện phƣơng thức thi hành pháp luật, nâng cao
hiệu quả quản lý nhà nƣớc đối với đất đai của chính quyền huyện
Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
93
3.1.1.
Giải pháp hoàn thiện nội dung, phương thức thi hành pháp luật về quản lý nhà
nước đối với đất đai của chính quyền huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
93
3.1.2.
Giải pháp hoàn thiện công cụ bổ trợ cho hoạt động quản lý nhà nước đối
với đất đai của chính quyền huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
99

3.2.
Kiến nghị hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật
về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai của chính quyền cấp huyện
102
3.2.1
Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước
102
3.2.2
Kiến nghị với chính quyền tỉnh Bắc Giang
108

KẾT LUẬN
111

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
113



5

Phụ lục 1. Mẫu phỏng vấn công chức thực hiện QLNN về đất đai trên địa
bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
121

Phụ lục 2. Tóm tắt ghi chép kết quả phỏng vấn công chức thực hiện
QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
122

Phụ lục 3. Mẫu phiếu điều tra thông tin đối với hộ gia đình và cá nhân

SDĐ trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
124

Phụ lục 4. Kết quả điều tra thông tin đối với hộ gia đình và cá nhân SDĐ
trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
127

Phụ lục 5. Mẫu phiếu điều tra thông tin đối với DNSDĐ trên địa bàn
huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
129

Phụ lục 6. Kết quả điều tra thông tin đối với doanh nghiệp SDĐ trên địa
bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
130




6
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1.
BĐS
Bất động sản
2.
CNQSD
Chứng nhận quyền sử dụng
3.
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai

4.
DN
Doanh nghiệp
5.
GPMB
Giải phóng mặt bằng
6.
HĐND
Hội đồng nhân dân
7.
HGĐ & CN
Hộ gia đình và cá nhân
8.
KT- XH
Kinh tế, xã hội
9.
LĐĐ 2003
Luật Đất đai năm 2003
10.
NĐ 181
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004
của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
11.
NĐ 105
Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009
của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đất đai
12.
NĐ 197
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004

của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ tái đinh cư khi nhà
nước, thu hồi đất
13.
NĐ 69
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009
của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất,
giá đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
14.
NĐ 84
Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của
Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
15.
QLĐĐ
Quản lý đất đai
16.
QLNN
Quản lý nhà nước
17.
QSD
Quyền sử dụng
18.
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
19.
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
20.

TT 30
Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm
2004 của Bộ TN&MT về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và
thẩm định quy hoạch, kế hoạch SDĐ
21.
UBND
Ủy ban nhân dân




7
DANH MỤC BẢNG BIỂU




Trang
Bảng 2.2.1.
Diện tích các loại đất của huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
67
Bảng 2.2.2 .
Biến động cơ cấu đất đai năm 2010 so với năm 2005 tại huyện
Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
68
Bảng 2.2.3.
Dân số trung bình qua các năm của Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
69
Bảng 2.2.4.

Hệ thống giao thông tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang
70
Bảng 2.3.1.

Mô tả điều tra nghiên cứu bằng phiếu hỏi

71



8
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con
người và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp. Đất đai gắn liền với chủ
quyền lãnh thổ của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Quản lý đất đai là yêu cầu và là nhiệm
vụ hàng đầu của mỗi nhà nước trong bất kỳ giai đoạn lịch sử nào. Ngày nay khi xã hội
phát triển, dân số gia tăng, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất…
ngày càng lớn thì đất đai lại càng trở lên quí hiếm hơn bao giờ hết. Do vậy, yêu cầu
quản lý để sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả là là vô cùng cần thiết.
Là một cấp trong bộ máy chính quyền nhà nước, chính quyền cấp huyện quản
lý một vùng miền nhất định với những nét đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và xã
hội, có vai trò hết sức quan trọng trong quản lý đất đai theo mục đích yêu cầu đặt ra.
Tuy nhiên, QLNN về đất đai ở cấp huyện những năm gần đây bộc lộ nhiều vấn đề bất
cập cần có những nghiên cứu nghiêm túc bằng luận cứ khoa học để có chính sách,
biện pháp điều chỉnh phù hợp.
Tân Yên là huyện miền núi thuộc tỉnh Bắc Giang. Trong những năm qua, cùng
với các lĩnh vực khác, QLNN đối với đất đai của huyện Tân Yên đã góp phần không
nhỏ vào phát triển KT-XH của tỉnh Bắc Giang nói chung và của huyện Tân Yên nói
riêng. Tuy nhiên công tác QLNN đối với đất đai còn nảy sinh nhiều vấn đề bất cập

như: Tình trạng quy hoạch sử dụng đất manh mún nhỏ lẻ; tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất chậm và còn nhiều sai phạm; thu hồi đất khó khăn không đáp ứng
được yêu cầu, tiến độ các dự án phát triển kinh tế, xã hội; thị trường bất động sản phát
triển không lành mạnh; vi phạm pháp luật đất đai như lấn chiếm đất, sử dụng đất sai
mục đích diễn ra thường xuyên ở nhiều nơi không được xử lý kịp thời; cán bộ chuyên
môn thiếu tinh thần trách nhiệm trong quản lý đất đai và có nhiều sai phạm… làm cho
quản lý nhà nước đối với đất đai kém hiệu quả, giảm sút lòng tin của nhân dân vào
Đảng, vào chính quyền Nhà nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này,
trong đó có chính sách pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai chưa đồng bộ,
còn bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn đang diễn ra hiện nay, cần phải sớm sửa
đổi, bổ sung, hoàn thiện.



9
Từ những lý do trên, em chọn đề tài nghiên cứu: " Thực tiễn thi hành Pháp
luật về quản lý nhà nước đối với đất đai tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang " với
mong muốn góp phần tìm ra nguyên nhân và những giải pháp giải quyết những hạn
chế, bất cập trong chính sách pháp luật về QLNN đối với đất của chính quyền cấp
huyện, nâng cao hiệu quả QLNN đối với đất đai của chính quyền cấp huyện nói chung
và của chính quyền huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang nói riêng.
2. Tình hình nghiên cứu:
Đã có nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu vấn đề quản lý nhà nước đối với đất
đai, nhưng tiêu biểu là các công trình sau: Luận văn tiến sỹ kinh tế của Trần Thế
Ngọc(1997) “ Chiến lược quản lý đất đai Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 ” với
nội dung nghiên cứu chủ yếu về công tác lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất của
Thành phố Hồ Chí Minh; Luận văn tiến sỹ Luật học của Nguyễn Quang Tuyến (2003)
“ Địa vị pháp lý của người SDĐ trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”,
nghiên cứu các quy định của pháp luật về địa vị của người SDĐ ảnh hưởng đến các
giao dịch đất đai cũng như việc quản lý, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS và

hoàn thiện pháp luật đất đai; Đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước của PGS-TS
Phạm Hữu Nghị (2000) “Những quy định về chuyển QSD đất”. Ngoài ra còn một số
đề tài khoa học cấp Bộ do Viện nghiên cứu Địa chính thực hiện; các bài báo viết về
các vấn đề cụ thể như: Thị trường BĐS, công tác GPMB, công tác cấp giấy chứng
nhận QSD đất ….[33].
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu về QLNN đối với đất đai của các nhà
khoa học đã chỉ ra nhiều nguyên nhân tồn tại trong QLNN đối với đất đai nói chung
nhưng chưa mang tính chuyên sâu, chuyên đề về QLNN đối với đất đai của chính
quyền cấp huyện.
Những nghiên cứu chuyên sâu hơn về QLNN đối đất đai của chính quyền cấp
huyện có thể kể đến đề tài nghiên cứu cấp Bộ: “Đánh giá thực trạng và những giải
pháp tăng cường công tác QLNN về đất đai tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên”
(2006) của tác giả TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên [31]; Luận án tiến sỹ kinh tế: “ Hoàn thiện QLNN về đất đai của chính quyền
quận Tây Hồ”(2007) của tác giả Nguyễn Thế Vinh [33].



10
Tuy nhiên các tác giả Nguyễn Khắc Thái Sơn và Nguyễn Thế Vinh quan tâm
nghiên cứu nguyên nhân và đưa ra các giải pháp về tổ chức, hành chính nhằm tăng
cường hiệu quả QLNN về đất đai của chính quyền cấp huyện, chưa có những nghiên
cứu sâu sắc yếu tố pháp luật tác động đến hiệu lực, hiệu quả quản lý đất đai.
3. Mục đích nghiên cứu của luận văn
Luận văn phân tích những lý luận cơ bản về QLNN đối với đất đai, các quy
định của pháp luật về QLNN đối với đất đai; Phân tích các vấn đề pháp lý và thực tiễn
để tìm ra nguyên nhân thành công và những bất cập trong chính sách pháp luật về
QLNN đối với đất đai, những bất cập trong thực tiễn thi hành pháp luật về QLNN đối
với đất đai tại huyện Tân Yên nói riêng và của chính quyền cấp huyện nói chung. Từ
lý luận, kết quả phân tích và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về QLNN đối với

đất đai tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang, Luận văn đề xuất những giải pháp phát
huy những mặt đã làm được, khắc phục những hạn chế, tăng cường hiệu lực, hiệu quả
QLNN đối với đất đai trên địa bàn huyện Tân Yên; đồng thời để đề xuất, kiến nghị
một số giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật tăng cường hiệu quả QLNN
đối với đất đai của chính quyền cấp huyện.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định của pháp
luật liên quan đến hoạt động QLNN đối với đất đai của HĐND và UBND cấp huyện;
các văn bản điều chỉnh hoạt động thi hành pháp luật và phương thức thi hành pháp
luật về QLNN đối với đất đai tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.
Phạm vi nghiên cứu: Hệ thống văn bản pháp luật đất đai năm 2003, Luật Khiếu
nại Tố cáo năm 1998 được sửa đổi bổ sung đến năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 2005,
Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008; các văn bản, quyết định pháp
luật trong hoạt động QLNN đối với đất đai tại huyện Tân Yên, thời gian từ năm 2005
đến 2010. Luận văn không nghiên cứu những nội dung mang tính kỹ thuật của hoạt
động quản lý hoặc thẩm quyền quản lý của chính quyền cấp tỉnh, trung ương như: xác
định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành
chính; thống kê, kiểm kê đất đai; khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ
địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất mà chỉ đi sâu vào các quy định của pháp



11
luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp huyện.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện đề tài, Tác giả sử dụng phương pháp luận của Chủ
nghĩa Mác – Lê Nin về duy vật lịch sử và duy vật biện chứng; sử dụng phương pháp
thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp; sử dụng nguồn số liệu từ phương pháp thu thập
qua sách báo, các báo cáo của chính quyền huyện Tân Yên và số liệu thu thập từ điều
tra, phỏng vấn; kết hợp nghiên cứu lý luận với phân tích thực tiễn thi hành pháp luật

về QLNN đối với đất đai của chính quyền huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang để chứng
minh đề xuất giải pháp và kiến nghị liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
6. Những đóng góp mới của luận văn: Luận văn là công trình nghiên cứu
toàn diện, chi tiết những quy định của pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai
của chính quyền cấp huyện và thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý nhà nước đối với
đất đai tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.
Về mặt lý luận: Luận văn phân tích, bổ sung những lý luận cơ bản về quản lý
nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp huyện; phân tích các vấn đề pháp lý về
quản lý nhà nước đối với đất đai trên cơ sở thực tiễn quản lý nhà nước đối với đất đai
tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.
Về mặt thực tiễn: Luận văn đưa ra các kiến nghị và giải pháp thích hợp hoàn
thiện phương thức thi hành pháp luật về QLNN đối với đất đai tại huyện Tân Yên, tỉnh
Bắc Giang nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả QLNN đối với đất đai tại huyện Tân
Yên, góp phần thúc đẩy KT-XH huyện Tân Yên phát triển. Bên cạnh đó, những lý
luận mà Luận văn đưa ra có thể sử dụng cho chính quyền cấp huyện sử dụng trong
hoạt động quản lý nhà nước về đất đai; hoàn thiện chính sách pháp luật về QLNN đối
với đất đai.
So với những công trình đã nghiên cứu, Luận văn kế thừa kết quả nghiên cứu
của những công trình nghiên cứu trước, bên cạnh đó, Luận văn đã có những nghiên
cứu, đóng góp cho hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai tại huyện Tân Yên nói
riêng và chính quyền cấp huyện nói chung. Luận văn có giá trị tham khảo đối với
những người quan tâm đến lĩnh vực quản lý nhà nước đối với đất đai nói chung.



12
7. Kết cấu của Luận văn:
Ngoài Lời nói đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục, Luận
văn gồm 3 chương với kết cấu và nội dung nghiên cứu như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền

cấp huyện;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về QLNN đối với đất đai của chính quyền cấp
huyện và thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai của chính
quyền huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang;
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện Pháp luật, nâng cao hiệu quả
quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.



13
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI CỦA
CHÍNH QUYỀN CẤP HUYỆN
1.1. Một số vấn đề lý luận về quản lý nhà nƣớc đối với đất đai của chính
quyền cấp huyện
1.1.1. Khái niệm về quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp
huyện.
Đất đai là một loại hàng hóa, tài sản đặc biệt. Đất đai gắn liền với chủ quyền
lãnh thổ của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, do đó bất kỳ quốc gia nào cũng đòi hỏi sự can
thiệp và điều tiết của nhà nước đối với đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, có nghĩa là QLNN về đất đai phải thể hiện được vai trò làm chủ của người dân
thông qua các hoạt động kiểm tra giám sát; SDĐ nhằm đem lại hiệu quả lớn nhất cho
người dân, cho cộng đồng, cho xã hội. Nhà nước trong đó có chính quyền địa phương
các cấp là Nhà nước của dân, do dân bầu ra và thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai tại địa bàn theo quy định của pháp luật. Nhà nước thể hiện vai trò
chủ sở hữu đối với đất đai thông qua việc ban hành, tổ chức thực hiện và giám sát thực
hiện các chính sách về đất đai [34].
Cấp huyện là cấp chính quyền được thành lập để thực hiện chức năng QLNN
theo địa bàn. Trên thực tế, QLNN đối với đất đai là lĩnh vực quản lý chủ yếu của chính
quyền cấp huyện; những biến động về đất đai trong nền kinh tế thị trường diễn ra hàng

ngày, hàng giờ và chỉ có chính quyền địa phương mới có thể nắm bắt, giải quyết được
kịp thời, do vậy việc phân cấp cho chính quyền địa phương theo một thể thống nhất
trong quản lý là một xu thế của QLNN về đất đai [28].
Từ những vấn đề trên, tác giả đề xuất khái niệm: QLNN đối với đất đai trên địa
bàn cấp huyện là hoạt động của các cơ quan nhà nước thực hiện và bảo vệ quyền đại
diện sở hữu đối với đất đai của Nhà nước trong phạm vi địa bàn huyện; là sự phối
hợp để thực hiện tốt các nhiệm vụ quản lý được giao của chính quyền cấp huyện với
các đơn vị khác thuộc hệ thống QLNN về đất đai theo pháp luật quy định, nhằm mang
lại môi trường thuận lợi nhất cho người SDĐ trong việc thực hiện các quyền và nghĩa



14
vụ của mình đối với đất đai; đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả cao cho các mục
tiêu phát triển KT- XH vì con người, cộng đồng, xã hội cũng như bảo vệ môi trường
sống bền vững trên địa bàn huyện [33].
1.1.2. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền cấp huyện
Quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp huyện theo các nguyên
tắc chủ yếu sau:
Một là, Đảm bảo sự quản lý tập trung, thống nhất của nhà nước đối với đất đai.
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân, vì vậy, chỉ có Nhà
nước, chủ thể duy nhất đại diện hợp pháp cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc
quyết định số phận pháp lý của đất đai, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất
của Nhà nước trong quản lý nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng.
Chính quyền cấp huyện thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu QLNN đối với đất
đai trên địa bàn theo pháp luật quy định nhằm tạo điều kiện cho người SDĐ trên địa
bàn có thể phát huy tối đa các quyền đối với đất đai, sao cho đất đai được sử dụng tiết
kiệm, hiệu quả phục vụ tốt nhất các mục tiêu phát triển KT-XH trên địa bàn [32].
Hai là, Đảm bảo phân quyền gắn liền với các điều kiện bảo đảm hoàn thành
nhiệm vụ. Chính quyền cấp huyện thực hiện QLNN đối với đất đai trên địa bàn trong

phạm vi thẩm quyền, trách nhiệm pháp luật quy định. Cơ quan tài nguyên và môi
trương ở huyện chịu trách nhiệm trước chính quyền cấp huyện trong QLNN đối với
đất đai. Chính quyền cấp tỉnh có trách nhiệm hỗ trợ, phối hợp, kiểm tra chặt chẽ tình
hình thực hiện nhiệm vụ của cấp huyện. Chính quyền cấp huyện có trách nhiệm kiểm
tra, giám sát, hỗ trợ chính quyền xã và thực hiện quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất của các HGD&CN trên địa bàn [33].
Ba là, Thực hiện tập trung dân chủ trong QLNN về đất đai của chính quyền cấp
huyện. Chính quyền huyện thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu trong hoạt động quản
lý, sử dụng đất đai; thực hiện quyền chủ sở hữu toàn dân về đất đai bằng việc tạo điều
kiện để người dân có thể tham gia giám sát hoạt động QLNN của chính quyền cấp
huyện trực tiếp hoặc thông qua tổ chức HĐND và các tổ chức chính trị- xã hội tại
huyện[33].



15
Bốn là, Đảm bảo kết hợp quản lý theo ngành với địa phương và vùng lãnh thổ
trong quản lý nhà nước đối với đất đai. Chính quyền cấp huyện thống nhất QLNN về
đất đai theo địa giới hành chính, có sự hài hoà giữa quản lý theo lãnh thổ và quản lý
theo chuyên ngành. Chính quyền cấp huyện có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho
các cơ quan tỉnh, trung ương đóng trên địa bàn hoạt động, đồng thời có quyền giám sát
kiểm tra các cơ quan này trong việc thực hiện pháp luật đất đai, cũng như các quy định
khác của Nhà nước; có quyền xử lý hoặc kiến nghị xử lý nếu có vi phạm [32]; [33].
Năm là, Đảm bảo tính kế thừa và tôn trọng lịch sử: Phân cấp QLNN đối với đất
đai hiện nay đòi hỏi chính quyền cấp huyện phải giải quyết, xử lý nhiều vấn đề do lịch
sử để lại như việc đòi lại đất cha ông, xử lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do
lấn chiếm đất, đất sử dụng do được giao trái thẩm quyền ; việc giải quyết phải đảm
bảo kế thừa các quy định luật pháp của Nhà nước trước đây, cũng như tính lịch sử
trong QLĐĐ qua các thời kỳ của cách mạng [33].
1.1.3. Mục đích quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp huyện

QLNN đối với đất đai nói chung và QLNN đối với đất đai của chính quyền cấp
huyện đều nhằm đảm bảo 3 mục đích cơ bản sau:
Một là, Đảm bảo SDĐ hợp lý, hiệu quả. Đất đai là một tài nguyên quý giá, tài
sản, tư liệu sản xuất đặc biệt, không tái tạo được, do vậy đất đai cần được sử dụng một
cách khoa học, tiết kiệm, nhằm mang lại nguồn lợi ích cao nhất cả về mặt vật chất và
tinh thần cho mọi người, đảm bảo đất đai được sử dụng lâu dài theo đúng mục đích,
đúng quy hoạch, kế hoạch SDĐ được phê duyệt. Ngoài ra, sự can thiệp của chính
quyền cấp huyện còn nhằm phát huy những tích cực và hạn chế tiêu cực. Trong thực
tế, xẩy ra nhiều trường hợp mâu thuẫn về lợi ích, mà tự bản thân nó không giải quyết
được, những mâu thuẫn đó thường là mâu thuẫn giữa lợi ích cá nhân và lợi ích cộng
đồng, mâu thuẫn giữa lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài. Để giải quyết được cần phải
có được sự tác động, hỗ trợ của chính quyền để bảo vệ lợi ích công cộng [32]; [33].
Hai là, Đảm bảo tính công bằng trong quản lý và SDĐ. Các chính sách quản lý
của Nhà nước, nhằm bảo đảm sự phân bổ hợp lý giữa lợi ích thu được với chi phí phải
bỏ ra tương ứng cho các bộ phận dân cư khác nhau. Về nguyên tắc, Nhà nước không
để cho nhóm dân cư này gây tác hại cho nhóm dân cư khác mà không chịu sự trừng



16
phạt. Việc phân bổ đất thường chịu sự tác động của quy luật kinh tế thị trường là tối
đa hóa lợi nhuận, do đó chính sách của Nhà nước có nhiệm vụ điều hòa lợi ích để đảm
bảo sự công bằng. Ngoài ra chính sách đất đai của Nhà nước nhằm tạo điều kiện cho
mọi tầng lớp dân cư được tiếp cận với việc SDĐ được dễ dàng [33].
Sự công bằng được thể hiện ở việc chính quyền cấp huyện đảm bảo các quyền
của người SDĐ được Nhà nước cho phép. Mọi người đều có cơ hội và bình đẳng trước
pháp luật về đất đai. Chính quyền cấp huyện thay mặt cho Nhà nước QLĐĐ và giao
đất lâu dài, ổn định cho HGĐ & CN, khuyến khích họ khai thác và SDĐ theo hướng
có hiệu quả cũng như xử lý nếu sai phạm. Khi cần thu hồi đất cho các mục đích KT-
XH, chính quyền cấp huyện thay mặt Nhà nước thực hiện những chính sách bồi thường

thoả đáng. Quyền lợi của người bị thu hồi đất được bảo đảm bù đắp những thiệt hại bị
mất đi vì lợi ích chung, giúp cho người SDĐ yên tâm đầu tư phát triển đất đai.
Ba là, Đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước huyện. Nguồn thu từ đất
hiện nay là một trong những nguồn thu chính cho ngân sách cấp huyện bao gồm: Tiền
thu từ giao đất có thu tiền SDĐ, chuyển mục đích SDĐ từ đất được Nhà nước giao
không thu tiền SDĐ sang đất được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ; chuyển từ hình
thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ; thuế sử dụng
đất, phí, lệ phí đất đai; các khoản thu nhập khác từ đất đai như: các khoản thu từ cho
thuê, góp vốn bằng đất hoặc trực tiếp tham gia đầu tư và kinh doanh đất đai nhằm tạo
ra lợi nhuận từ đất; các khoản thu từ việc Nhà nước tạo ra các giá trị gia tăng về đất
đai do đầu tư hạ tầng; các khoản thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; tiền
bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ.
Chính quyền cấp huyện cần có chính sách phát huy nguồn vốn đất đai, bảo
đảm các nguồn thu tài chính từ đất cho ngân sách, đồng thời cần điều tiết hợp lý các
khoản thu, chi ngân sách, phần giá trị tăng thêm của đất do quy hoạch, các khoản thu
do đầu tư thu được từ đất đai [33].
1.1.4. Phương pháp quản lý nhà nước đối với đất đai của chính quyền cấp
huyện
Phương pháp QLNN đối với đất đai là tổng thể những cách thức tác động có
mục đích của Nhà nước lên hệ thống đất đai và chủ SDĐ nhằm đạt được mục tiêu đã



17
đề ra. Trong QLNN đối với đất đai của chính quyền các cấp nói chung và của chính
quyền cấp huyện nói riêng sử dụng 3 phương pháp chủ yếu sau:
Một là, Phương pháp hành chính. Là phương thức tác động trực tiếp của chính
quyền thông qua các quyết định dứt khoát có tính chất bắt buộc tác động đến đối
tượng quản lý, nhằm thực hiện mục tiêu QLNN (ví dụ: quyết định giao đất, quyết định
thu hồi đất, quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ ) cũng như các mệnh

lệnh hành chính và kiểm tra việc chấp hành các quy tắc mệnh lệnh hành chính.
Phương pháp hành chính có tác động ngay, có hiệu lực ngay từ khi ban hành quyết
định. Chính vì vậy, phương pháp hành chính rất cần thiết trong các trường hợp chính
quyền cấp huyện sử dụng công cụ hành chính để ban hành các quyết định hành chính
như: phê duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ, thu hồi đất đai, xử lý các vi phạm trong
quản lý và SDĐ Khi ra các quyết định hành chính, người ban hành cần có đủ năng
lực quản lý, thu thập và phân tích thông tin nhằm đảm bảo cho quyết định hành chính
được thi hành; phải dự báo được những phát triển chính, tính toán đầy đủ các các lợi
ích, các khía cạnh có liên quan. Khi sử dụng quyết định hành chính cần gắn chặt
quyền hạn và trách nhiệm của người ra quyết định. Mỗi cán bộ, mỗi bộ phận phải có
trách nhiệm đầy đủ về việc sử dụng các quyền đó. Bởi vì, cấp ra quyết định càng cao
thì phạm vi ảnh hưởng của quyết định hành chính khi sai sót xảy ra càng lớn. Phương
pháp hành chính cần được phân biệt với kiểu quản lý hành chính quan liêu bao cấp, do
việc lạm dụng các kỷ luật hành chính, sử dụng các mệnh lệnh hành chính thiếu cơ sở
khoa học, theo ý muốn chủ quan, lạm dụng các quyết định hành chính trong QLNN về
kinh tế. Thường những quyết định, những mệnh lệnh hành chính kiểu đó dễ gây tổn
thất cho hệ thống, tạo cơ hội tốt cho tham nhũng, lãng phí trong QLNN về đất đai, gây
thiệt hại cho Nhà nước, làm giảm khả năng sáng tạo cho người quản lý và SDĐ [32];
[33].
Hai là, Phương pháp kinh tế. Là phương thức tác động vào đối tượng SDĐ
thông qua các lợi ích kinh tế. Là cách thức tác động gián tiếp của chính quyền cấp
huyện lên đối tượng quản lý nhằm làm cho họ quan tâm đến hiệu quả cuối cùng của
hoạt động, từ đó đối tượng tự giác, chủ động thực hiện theo yêu cầu quản lý. Phương
pháp kinh tế chính là phương pháp tác động thông qua sự vận động của các phạm trù



18
kinh tế. Chính quyền cấp huyện tác động lên đối tượng quản lý trên cơ sở vận dụng
các phạm trù kinh tế, các đòn bẩy kinh tế, các định mức kinh tế- kỹ thuật (ví dụ: các

chính sách miễn giảm tiền SDĐ, ghi nợ tiền SDĐ; hạn mức giao đất, cho thuê đất; các
chính sách về giá đất ). Các chính sách này làm cho đối tượng bị quản lý tự lựa chọn
phương án hiệu quả nhất trong phạm vi của họ. Phương pháp kinh tế tạo ra sự quan
tâm vật chất thiết thực cho đối tượng bị quản lý, cho nên tác động rất nhạy bén, linh
hoạt, phát huy được tính chủ động của mỗi cá nhân và tập thể. Nếu áp dụng biện pháp
kinh tế đúng đắn, các lợi ích được thực hiện thoả đáng thì tập thể, con người trong hệ
thống sẽ quan tâm hoàn thành nhiệm vụ. Điều này giúp cho các cơ quan chính quyền
giảm được việc điều hành, kiểm tra đôn đốc và đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn,
mang lại nhiều lợi ích cho cá nhân, cộng đồng, xã hội. Mặt khác đất đai là tài sản quốc
gia nên nó phản ánh lợi ích chung của xã hội. Chú ý đến lợi ích con người tức là phát
huy đầy đủ tính tích cực sáng tạo của con người. Lợi ích không chỉ là động lực mà
quan trọng hơn là phương tiện quản lý. Điều kiện để QLNN về đất đai có hiệu quả là
chính quyền cấp huyện cần kết hợp hài hoà ba lợi ích: lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể
và lợi ích của xã hội bằng cách thiết lập các chiến lược phát triển KT- XH phù hợp với
các quy luật phát triển; xây dựng các quy hoạch, kế hoạch SDĐ một cách hợp lý; sử
dụng linh hoạt các phương pháp quản lý đồng thời thực hiện tốt công cụ luật pháp
nhằm phát huy tính chủ động và sáng tạo của con người trong quản lý và SDĐ. Tuy
nhiên, khi sử dụng phương pháp kinh tế các nhà quản lý cần nghiên cứu kỹ lưỡng từng
trường hợp cụ thể, từng quy luật cụ thể để đưa ra những quyết định hợp lý nhất và hạn
chế những tác động tiêu cực [32]; [33].
Ba là, Phương pháp tuyên truyền giáo dục. Tuyên truyền giáo dục là biện pháp
tác động của chính quyền vào nhận thức, tình cảm của người dân và cán bộ quản lý,
nhằm nâng cao tính tự giác, tính tích cực và nhiệt tình tham gia vào các hoạt động
QLNN về đất đai. QLNN về đất đai của chính quyền cấp huyện chỉ có thể thành công
khi nó nhận được thái độ và hành động ủng hộ, hưởng ứng của người dân. Nhiệm vụ
của chính quyền cấp huyện là tuyên truyền, vận động, giáo dục làm cho người dân và
cán bộ quản lý nâng cao tính tự giác, tính tích cực, nhiệt tình tham gia vào các hoạt
động QLNN về đất đai. Chẳng hạn như: tuyên truyền để người dân tham gia đóng góp
ý kiến vào quy hoạch, kế hoạch SDĐ, chấp hành các quyết định của cơ quan nhà nước

19
khi thu hồi đất GPMB, tuyên truyền giáo dục Luật đất đai để người dân hiểu về quyền
lợi nghĩa vụ trách nhiệm của họ trong quản lý và SDĐ. Việc thực thi Luật đất đai tại
địa phương nhằm đem lại lợi ích cho đất nước, cho đại đa số nhân dân. Nhưng nếu
người dân không hiểu rõ lợi ích mà Luật pháp và mục đích của các hoạt động QLNN
về đất đai đem lại, thì họ sẽ không ủng hộ và không thực hiện. Khi đã hiểu, họ tự giác
tham gia vào các hoạt động QLNN về đất đai thì hiệu quả của quản lý và SDĐ càng
được nâng cao[32]; [33].
1.1.5. Công cụ quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền cấp huyện
Công cụ quản lý là vật truyền dẫn các tác động quản lý của chủ thể quản lý lên
các đối tượng quản lý nhằm đạt được mục tiêu quản lý của mình. Như vậy: công cụ
quản lý của nhà nước là các phương tiện hữu hình hoặc vô hình mà Nhà nước dùng để
tác động lên các đối tượng quản lý nhằm đạt được các ý đồ, mục tiêu của mình. Công
cụ quản lý KT- XH của Nhà nước là hệ thống rất lớn và phức tạp, với những công cụ
chủ yếu như: luật pháp, kế hoạch, quy hoạch, các chương trình, chính sách, tổ chức bộ
máy Trong QLNN đối với đất đai, chính quyền cấp huyện cũng sử dụng những công
cụ này, tuy nhiên thấy rõ nhất ở 4 công cụ chính là: pháp luật về QLNN đối với đất
đai, quy hoạch sử dụng đất, chính sách tài chính về đất đai, bộ máy QLNN về đất đai
của chính quyền cấp huyện.
Thứ nhất, Pháp luật về quản lý nhà nước đối với đất đai.
Luật pháp là phương tiện điều chỉnh các quan hệ xã hội. Pháp luật trước hết là
một trong những yếu tố đảm bảo và bảo vệ sự ổn định xã hội. QLNN đối với đất đai
của chính quyền cấp huyện dựa trên nền tảng là Luật Đất đai, và các luật khác có liên
quan đến đất đai như: Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật BĐS, Luật Khiếu nại, Tố
cáo Ngoài ra, để hướng dẫn thực hiện các luật còn có các nghị định, quyết định, các
thông tư, chỉ thị của Chính phủ, các bộ, ngành có liên quan đến QLNN về đất đai tạo
thành hệ thống luật pháp về đất đai. Đó là những quy định bắt buộc mà người quản lý
và SDĐ phải tuân theo. Đất đai là yếu tố gắn chặt với lợi ích vật chất và tinh thần của

các tổ chức và cá nhân. Tổ chức và cá nhân SDĐ được hưởng các lợi ích từ đất nhưng
cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của mình, như nghĩa vụ thuế, hoặc phải di chuyển
khi Nhà nước thu hồi đất cho các mục tiêu của xã hội Nhưng không phải lúc nào các



20
đối tượng này cũng tự giác chấp hành. Rất nhiều trường hợp phải cần đến luật pháp để
cưỡng chế bắt buộc thực hiện. Điều này không những để duy trì trật tự xã hội mà còn
để các tổ chức cá nhân hiểu rõ nghĩa vụ và trách nhiệm của mình. Luật pháp về đất đai
cần phải rõ ràng, đơn giản dễ áp dụng và có tính ổn định lâu dài, có các quy định buộc
các đối tượng phải chấp hành. Luật phải được ban hành đồng bộ cùng các văn bản
hướng dẫn nhằm sớm phát huy hiệu quả. Chính quyền cấp huyện chỉ là cấp thực thi
các quy định của pháp luật, các văn bản của cơ quan QLNN cấp trên. Nếu hệ thống
pháp luật và văn bản không đồng bộ và hoàn chỉnh sẽ gây ảnh hưởng không tốt đến
kết quả QLNN về đất đai của chính quyền cấp huyện[32]; [33].
Thứ hai, Quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý quan trọng và là một nội dung không
thể thiếu được trong công tác QLNN về đất đai, vì vậy, Điều 18, Hiến pháp năm 1992
quy định "Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật"[36]. Quy hoạch
SDĐ được xây dựng để tổ chức không gian, cảnh quan kiến trúc, bố trí mặt bằng nơi
ở, nơi làm việc, dịch vụ giải trí, bố trí giao thông nhằm đảm bảo các nhu cầu thiết
yếu cho đời sống xã hội, sự hài hoà giữa các lợi ích, sự cân bằng giữa phát triển kinh
tế với bảo vệ môi trường.
Quy hoạch sử dụng đất là công cụ để kiểm soát các hoạt động quản lý, SDĐ.
Khi được phê duyệt, quy hoạch là cơ sở pháp lý để định đoạt mục đích SDĐ. Đây là
một công việc khó khăn và tốn kém cần được thực hiện bởi các cơ quan chuyên môn
để thể hiện sự tổng hợp trí tuệ của xã hội, cộng đồng [32]; [33].
Thứ ba, Chính sách tài chính đất đai.
Chính sách tài chính đất đai là một công cụ quan trọng trong QLNN đối với đất

đai của Chính quyền cấp huyện. Công cụ tài chính có tác động một cách trực tiếp đến
đầu tư, phát triển và đảm bảo đưa các quy hoạch, kế hoạch SDĐ thành hiện thực.
Công cụ tài chính gồm các quy định về nguồn thu ngân sách từ đất đai do Nhà nước
quy định có vai trò hết sức quan trọng trong việc điều tiết các nguồn lợi từ đất để thực
hiện mục đích công bằng, hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất [32]; [33].
Thứ tƣ, Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền cấp huyện.



21
Chính quyền cấp huyện, gồm HĐND và UBND là chủ thể QLNN đối với đất
đai trên địa bàn, là cấp quản lý trung gian giữa chính quyền tỉnh và chính quyền xã.
Chính quyền huyện có phòng chuyên ngành quản lý đất đai, cấp xã có từ 1 đến 2 công
chức làm công tác quản lý đất đai.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trên địa bàn, chính quyền
cấp huyện thực hiện các quyền quản lý đối với đất đai thông qua phòng chuyên ngành
QLNN về đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng pháp luật và quy
hoạch, kế hoạch SDĐ; khai thác và SDĐ ổn định, lâu dài và có hiệu quả cao nhất về
KT- XH trên địa bàn [32]; [33].
1.2. Nội dung quản lý nhà nƣớc đối với đất đai của chính quyền cấp huyện
Pháp luật đất đai quy định QLNN đối với đất đai gồm 13 nội dung, được áp
dụng cho các cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương. Theo phân cấp quản lý,
chính quyền cấp huyện chủ yếu thực hiện 9 nội dung QLNN đối với đất đai như sau:
1.2.1 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch đất đai của cấp huyện là sự tính toán, phân bổ đất đai về số lượng,
chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế - xã hội của huyện, đảm bảo
cho việc sử đụng đất đạt hiệu quả cao nhất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí
hậu, thổ nhưỡng và từng ngành sản xuất. Quy hoạch đất đai luôn gắn liền với kế hoạch
hoá đất đai, vì kế hoạch SDĐ chính là việc xác định các biện pháp, thời gian để SDĐ
theo quy hoạch. Quản lý quy hoạch sử dụng đất là nội dung thể hiện rõ nét vai trò đại

diện chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền chiếm hữu đất đai của nhà nước, của chính
quyền các cấp[34]. Pháp luật đất đai quy định, quản lý đối với quy hoạch, kế hoạch
SDĐ gồm các công việc: lập, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ theo
thẩm quyền; quản lý, đánh giá quy hoạch, kế hoạch SDĐ.
Quản lý quy hoạch, kế hoạch SDĐ là một nội dung hết sức quan trọng trong
công tác QLNN đối với đất đai. Quy hoạch SDĐ phù hợp sẽ phát huy được hiệu quả
sử dụng đất, mang lại lợi ích KT-XH to lớn và ngược lại nó sẽ gây thiệt hại thậm chí
phá hoại nền KT-XH nếu nó bất hợp lý, không phù hợp. Quy hoạch, kế hoạch SDĐ
sau khi được phê duyệt có giá trị như văn bản quy phạm pháp luật, trở thành công cụ
để chính quyền cấp huyện thực hiện quản lý nhà nước đối với đất đai trên địa bàn, do



22
đó chính quyền cấp huyện cần có quy hoạch SDĐ được nghiên cứu với chất lượng
cao, tổng hợp, đánh giá tiềm năng đất có hệ thống, tính toán hợp lý những thay đổi
trong SDĐ và các điều kiện KT- XH để chọn lọc và thực hiện các mục tiêu SDĐ tốt
nhất. Quy hoạch phải tối ưu hoá được cơ sở hạ tầng đô thị như: giao thông, đường xá,
cấp thoát nước, sân bay bến cảng, nhà máy, khu công nghiệp, các khu đô thị và khu
dân cư ; đảm bảo phân bố hợp lý các khu vực sản xuất, kinh doanh; giải quyết các
mối quan hệ về không gian, địa điểm giữa các khu vực, tạo điều kiện tăng khả năng
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo giải quyết tốt các
nhu cầu về ăn ở, làm việc, giải trí, học tập, chữa bệnh và mọi nhu cầu khác của người
dân. Mặt khác quy hoạch sử dụng đất còn phải bảo đảm cho đất đai được sử dụng hiệu
quả, tiết kiệm, bảo vệ môi trường, cảnh quan, di tích và bảo vệ lâu dài nguồn tài
nguyên ngày càng khan hiếm. Trong quy hoạch cần có những dự đoán về phát triển
KT- XH, và tính đến kết quả phân vùng SDĐ. Quy hoạch SDĐ là bài toán tổng hợp
xem xét toàn bộ các vấn đề về KT- XH nhằm giải quyết hài hoà các lợi ích trước mắt
và lâu dài, cá thể và cộng đồng, cục bộ và lãnh thổ.
1.2.2. Quản lý về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng

đất.
LĐĐ 2003 định nghĩa Nhà nước giao đất, thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất như sau:
“Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định
hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý
theo quy định của Luật này.
Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra
quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng với những diện tích đất cụ
thể từ mục đích này sang mục đích khác”[36].
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích



23
sử dụng đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử
dụng hoặc đồng ý cho người đang sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích
khác.
Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích SDĐ là hoạt
động của cơ quan QLNN thực hiện quản lý về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất; thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất. Đây là nội dung thể hiện rõ nét vai trò đại diện chủ
sở hữu của Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai [34]. LĐĐ 2003 quy
định: chính quyền cấp huyện có quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng
dân cư; chỉ đạo, kiểm tra, xử lý sai phạm của chính quyền cấp xã trên địa bàn trong
việc cho thuê đất nông nghiệp sử vào mục đích đất công ích [36]. Để thực hiện tốt nội

dung quản lý này, chính quyền huyện phải nắm chắc quỹ đất, tình hình sử dụng đất;
việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ phải được
thực hiện đảm bảo công bằng, đúng pháp luật, phát huy được hiệu quả SDĐ. Hiện
nay, quỹ đất nhìn chung đã được giao hết từ những năm trước đây, do vậy trên thực tế
việc giao đất và cho thuê đất của chính quyền cấp huyện cho hộ gia đình, cá nhân gần
như không còn, muốn có đất giao, cho thuê phải xem xét điều chỉnh từ các đối tượng
đang quản lý nhưng sử dụng kém hiệu quả hoặc sử dụng lãng phí, do vậy nội dung này
chỉ còn tập trung vào việc chuyển mục đích SDĐ, thu hồi đất GPMB và giao đất khi
có nguồn.
1.2.3 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy CNQSD đất là một nội dung quản lý thể
hiện quyền chiếm hữu của Nhà nước đối với đất đai[34]. Thông qua việc đăng ký, cấp
GCNQSD đất cho người được Nhà nước cho phép sử dụng đất, Nhà nước ghi nhận
QSD đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định, vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người SDĐ. Đăng ký QSD đất là một biện pháp của Nhà nước
nhằm theo dõi tình hình sử dụng và biến động trong SDĐ. Sau khi đăng ký QSD, đất
đai được công nhận sử dụng một cách hợp pháp là điều kiện để được xem xét cấp giấy



24
chứng nhận QSD đất.
Chính quyền cấp huyện có thẩm quyền, trách nhiệm quản lý việc đăng ký đất
đai trên địa bàn, cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Đây là nhóm
đối tượng sử dụng đất chủ yếu ở nước ta Để thực hiện tốt nội dung này, chính quyền
cấp huyện cần tổ chức hệ thống đăng ký đất đai tại địa phương một cách tập trung,
thống nhất từ thủ tục, biểu mẫu hồ sơ địa chính đến các sổ địa chính, sổ mục kê đất
đai; coi trọng đúng mức việc lập và quản lý các giấy tờ chứng từ của quá trình thực
hiện thủ tục đăng ký (gồm đơn đăng ký, các hợp đồng chuyển quyền, các văn bản về

xác nhận về nguồn gốc quá trình sử dụng đất, xét duyệt của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền trong quá trình thực hiện đăng ký, các tài liệu này được coi như hồ sơ gốc
địa chính); quan tâm đến chất lượng, hiệu quả làm việc của văn phòng đăng ký QSD
đất và đội ngũ công chức địa chính tại các xã.
1.2.4. Quản lý tài chính đất đai
Quản lý tài chính luôn là nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước
đối với đất đai vì nó là quản lý các nguồn tài chính trực tiếp liên quan đến đất đai.
Quản lý tài chính về đất đai bao gồm quản lý giá đất và quản lý các nguồn thu ngân
sách từ đất đai. Quản lý các nguồn tài chính trực tiếp liên quan đến đất đai là sự thể
hiện vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sử
dụng đất đai [34].
Trong thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước của chính quyền cấp huyện hiện
nay, vấn đề tài chính luôn có tính chất quyết định. Nhiệm vụ của chính quyền cấp
huyện phải thực hiện các khoản thu và chi về đất đai theo quy định của pháp luật.
Nguồn tài chính được giao phải được sử dụng đúng mục đích và hiệu quả. Để thực
hiện tốt nội dung quản lý này, chính quyền cấp huyện cần chủ động tạo ra một môi
trường nhằm thu hút sự đa dạng các nguồn vốn để đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị đối
với quỹ đất đang quản lý và thực hiện đấu thầu cho các tổ chức, tư nhân thuê đất.
Thông qua việc đầu tư, cho thuê đất sẽ tạo ra hiệu ứng tăng các khoản thu từ đất, cũng
như từ thuế của các hoạt động kinh doanh, tạo nguồn vốn đầu tư cho phát triển KT-
XH, giải quyết công ăn việc làm và các vấn đề xã hội khác. Các khoản thu từ đất phải
được sử dụng đúng mục đích và hiệu quả như: xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông, xây
dựng khu công nghiệp, khu kinh tế và phục vụ công tác QLNN đối với đất đai. Việc



25
bồi thường thiệt hại về đất chỉ thực hiện khi thu hồi và bồi thường đất sử dụng vào
mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; xây dựng khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tư lớn. Đối với các dự án

sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì nhà đầu tư
được tự nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn bằng QSDĐ của các tổ chức kinh tế,
HGĐ & CN mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. Thực hiện điều tiết nguồn
thu từ đất đảm bảo công bằng và hiệu quả thông qua đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
phục vụ phát triển KT-XH, trong đó quan tâm đến những vùng có điều kiện khó khăn,
đảm bảo sự phát triển hài hòa, cân đối giữa các vùng miền trên địa bàn quản lý.
1.2.5.Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản.
Thị trường quyền sử dụng đất là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, trao đổi
QSD đất. Thực chất của thị trường quyền sử dụng đất là thị trường chuyển quyền sử
dụng đất, bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê
lại, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất [51]. Nhiệm vụ của chính quyền cấp huyện là tạo điều kiện cho thị
trường BĐS phát triển một cách vững chắc, khuyến khích các thành phần kinh tế tham
gia xây dựng và kinh doanh nhà đất theo quy định của Nhà nước. Để thực hiện điều
này, chính quyền cấp huyện cần khuyến khích việc lập quỹ nhà để bán trả chậm, trả
dần, cho thuê đặc biệt là cho người người có thu nhập thấp, người nghèo; tập trung
vào phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai hiện đại. Trong
giai đoạn hiện nay cần làm tốt cấp giấy CNQSD đất và hệ thống đăng ký QSD đất
thuận tiện, nhằm tạo điều kiện cho hàng hóa đất đai có thể thuận lợi khi tham gia vào
các hoạt động của thị trường. Chính quyền cấp huyện cần hỗ trợ để tạo ra một thị
trường có khả năng hoạt động một cách năng động, hiệu quả theo sự quản lý.
Thị trường BĐS muốn phát triển thì một trong những yêu cầu đó là đối tượng
tham gia thị trường phải nhận thức được đầy đủ về các thông tin cần thiết của hàng
hoá đất đai, cũng như khuôn khổ pháp lý điều chỉnh các hoạt động kinh doanh. Trong
sự phát triển của kỹ thuật công nghệ thông tin hiện đại ngày nay, chính quyền cấp
huyện cần xây dựng một hệ thống dữ liệu số về BĐS thông qua việc đăng ký giao
dịch BĐS và giá giao dịch BĐS; các thông tin về đặc điểm đất đai, vị trí, hình dáng lô

26
đất, diện tích, các chủ sở hữu, thời điểm giao dịch chuyển nhượng Hệ thống thông
tin này được kết nối với hệ thống thông tin từ Trung ương đến các địa phương, các
ngân hàng, cơ quan thuế giúp Nhà nước kiểm soát được tình trạng SDĐ, cung và
cầu về đất đai, giá cả trên thị trường, thuận tiện cho người sử dụng có nhu cầu tra cứu.
Hệ thống này do một cơ quan nhà nước quản lý, thường xuyên cập nhật thông tin,
cung cấp rộng rãi cho các đối tượng sử dụng là các cơ quan quản lý đất đai và người
SDĐ. Thông tin về đất đai cần phải công khai minh bạch, không chỉ có ích cho thị
trường BĐS mà còn giúp người dân nâng thêm hiểu biết về quản lý và SDĐ, từ đó
người dân sẽ có ý thức hơn trong quản lý và sử dụng đất.
1.2.6. Quản lý các dịch vụ công về đất đai.
Hoạt động dịch vụ công về đất đai là những hoạt động dịch vụ của cơ quan nhà
nước để đáp ứng nhu cầu của các tổ chức, cá nhân trong xã hội về lĩnh vực đất đai
theo quy định của pháp luật. Các lĩnh vực hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng
đất đai bao gồm: tư vấn về giá đất; tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
dịch vụ về đo đạc và lập bản đồ địa chính; dịch vụ về thông tin đất đai (thông tin về
thửa đất, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và tình trạng thực hiện các quyền
của người sử dụng đất). Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai là việc quản lý
của các cơ quan nhà nước về các hoạt động thuộc các lĩnh vực nêu trên.
Chính quyền cấp huyện có thẩm quyền quản lý các dịch vụ công về đất đai
trên địa bàn. Việc quản lý được thực hiện thông qua việc thành lập ra các cơ quan có
chức năng hoạt động dịch vụ công về đất đai như văn phòng đăng ký QSD đất, tổ
chức phát triển quỹ đất??? …hoặc cho phép các tổ chức sự nghiệp có thu, doanh
nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có đủ điều kiện đăng ký tham gia vào các hoạt
động dịch vụ về đất đai; chỉ đạo hoạt động của các cơ quan, tổ chức dịch vụ về đất
đai; kiểm tra, xử lý các vi phạm trong hoạt động dịch vụ về đất đai theo pháp luật. Để
thực hiện được yêu cầu quản lý, chính quyền cấp huyện phải nắm chắc loại cơ quan
nào được tham gia vào hoạt động dịch vụ công về đất đai; nhiệm vụ, quyền hạn, chức
năng của các cơ quan, tổ chức tham gia vào dịch vụ công về đất đai; những hoạt động

nào trong lĩnh vực đất đai được tham gia dịch vụ công Pháp luật đất đai quy định: cơ
quan quản lý đất đai ở địa phương có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ
chức phát triển quỹ đất là cơ quan dịch vụ về đất đai. Đồng thời pháp luật cũng quy