Đánh giá thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện kim bôi, tỉnh hòa bình giai đoạn 2018 2022

`BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

VŨ THỊ THUẬN

ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM BƠI, TỈNH HỊA BÌNH

GIAI ĐOẠN 2018 - 2022

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN THỊ LOAN

Hà Nội, 2023

i

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên
cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận

đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.

Hà Nội, ngày ... tháng 12 năm 2023
Người cam đoan

Vũ Thị Thuận

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự giúp đỡ của các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tơi hồn thành Luận văn thạc sĩ này.

Đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Loan
là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tận tình trong suốt thời gian thực hiện
đề tài.

Ngồi ra, Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy
giáo, cơ giáo Viện quản lý đất đai & phát triển nông nghiệp Trường Đại học
Lâm nghiệp, cùng toàn thể bạn bè, đờng nghiệp, đã giúp đỡ tơi trong q trình
học tập và thực hiện đề tài.

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán
bợ Phịng Tài ngun và Môi trường huyện Kim Bôi; Chi cục Thống kê
huyện Kim Bơi; Văn phịng đăng ký đất đai huyện Kim Bôi đã tạo mọi điều
kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.

Tuy nhiên, do lần đầu tiên thực hiện nghiên cứu và kinh nghiệm còn

hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót. Tơi rất mong nhận được ý
kiến đóng góp của q thầy cơ và bạn bè để tơi hồn thiện luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày ... tháng 12 năm 2023
Học viên

Vũ Thị Thuận

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU.....................................................................................................................1
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..............................................4

1.1. Cơ sở lý luận của thị trường quyền sử dụng đất ở............................................4

1.1.1. Giá đất và cơ sở xác định giá đất .................................................... 4
1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất .......................................................... 8

1.2. Khái quát về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam ..............................21

1.2.1. Chính sách, pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt

Nam .......................................................................................................... 21
1.2.2. Thị trường bất động sản tại tỉnh Hịa Bình.................................... 29

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................31
2.1. Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................31
2.2. Thời gian nghiên cứu......................................................................................31
2.3. Đối tượng nghiên cứu.....................................................................................31
2.4. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................31
2.5. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................31

2.5.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Kim Bơi,
tỉnh Hịa Bình .......................................................................................... 31
2.5.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất tại huyện Kim Bơi,
tỉnh Hịa Bình........................................................................................... 32
2.5.3. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bôi,
tỉnh Hịa Bình........................................................................................... 32

iv

2.5.4. Giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường
quyền sử dụng đất tại huyện Kim Bơi, tỉnh Hịa Bình........................... 32

2.6. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................32

2.6.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.............................................. 32
2.6.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ........................................... 34
2.6.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ............................... 34
2.6.4. Phương pháp xử lý thông tin và phân tích số liệu ......................... 35
2.6.5. Phương pháp chuyên gia................................................................ 35

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................36
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Kim Bôi....................36

3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên tại huyện Kim Bôi ............................ 36
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế ......................................................... 40
3.1.3. Vấn đề văn hóa xã hội .................................................................... 42
3.1.4. Đánh giá chung .............................................................................. 43

3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Kim Bôi ....................................44

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai tại huyện Kim Bơi ................................. 44
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Kim Bôi .................................... 49

3.3. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bơi, tỉnh Hịa Bình .51

3.3.1. Thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị tại huyện Kim Bơi, tỉnh Hịa
Bình .......................................................................................................... 54
3.3.2. Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn.................................... 61
3.3.3. Thông tin liên quan đến các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở tại huyện Kim Bơi, tỉnh Hịa Bình.......................................... 64
3.3.4. Đánh giá chung .............................................................................. 71

3.5. Giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử
dụng đất tại huyện Kim Bời, tỉnh Hịa Bình..........................................................73

3.5.1. Giải pháp về chính sách ................................................................. 73
3.5.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện ...................................................... 74

v

3.5.3. Giải pháp về khoa học và công nghệ ............................................. 75
3.5.4. Giải pháp về nguồn nhân lực ......................................................... 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................77
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................79
PHỤ LỤC

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa là
BC Báo cáo
BĐS Bất động sản
CB Cá biệt
CN-XD Công nghiệp - Xây dựng
CP Chính phủ
CT Chỉ thị
HĐND Hội đồng nhân dân
HT Cơ sở hạ tầng
KH Kế hoạch
KT Kinh tế
NĐ Nghị định
NQ Nghị quyết
PTTH Phổ thông trung học
PL Pháp lý
QĐ Quyết định
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
TT-BTC Thông tư - Bợ Tài chính
TT-TCĐC Thơng tư - Tổng cục địa chính

TW Trung ương
TTg Thủ tướng Chính phủ
SDĐ Sử dụng đất
XH Xã hội
UBND Ủy ban nhân dân
UBTVQH Ủy ban thường vụ Quốc hội
VT Vị trí

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 liên quan đến điều tiết
thị trường quyền sử dụng đất ....................................................................................26
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Kim Bôi năm 2022 ..............................50
Bảng 3.2. Số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Kim
Bơi, tỉnh Hịa Bình ....................................................................................................52
Bảng 3.3. Khung giá đất ở đô thị theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP ..........................54
Bảng 3.4. Giá đất theo quy định của UBND tỉnh Hòa Bình .....................................55
Bảng 3.5. Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị
trường của đường phố loại 1 .....................................................................................57
Bảng 3.6. Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị
trường của đường phố loại 2 .....................................................................................57
Bảng 3.7. Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị
trường của đường phố loại 3 .....................................................................................58
Bảng 3.8. Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị
trường của đường phố loại 4 .....................................................................................59
Bảng 3.9. Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị
trường của đường phố loại 5 .....................................................................................60
Bảng 3.10. Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị

trường của đường phố loại 6 .....................................................................................61
Bảng 3.11. Khung giá đất ở nông thôn theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP .................62
Bảng 3.12. Giá đất ở nông thôn tại xã nghiên cứu theo quy định của UBND tỉnh
Hịa Bình ...................................................................................................................62
Bảng 3.13. Kết quả so sánh giá đất ở nông thôn theo quy định của UBND tỉnh Hòa
Bình và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường tại các khu vực của điểm nghiên
cứu (6 khu vực) .........................................................................................................63
Bảng 3.14. Thông tin của các hộ điều tra thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở .............................................................................................................65
Bảng 3.15. Tổng hợp các thông tin cơ bản về các hộ điều tra thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................................66

viii

Bảng 3.16. Thông tin về lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ điều tra 68
Bảng 3.17. Nguồn thông tin hỗ trợ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở đô thị.......................................................................................................................69
Bảng 3.18. Tổng hợp kết quả địa điểm thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất ......70
Bảng 3.19. Kết quả tổng hợp hình thức thanh tốn của các giao dịch về quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................70

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1. Tiềm năng tăng giá đất tại tỉnh Hịa Bình thời gian qua ...........................30
Hình 3.1. Sơ đờ vị trí huyện Kim Bơi tỉnh Hịa Bình ...............................................36
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất tại huyện Kim Bôi năm 2022 ....................................49

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đơ thị hóa là mợt q trình tất yếu ở mỗi quốc gia, trong đó có Việt

Nam. Tuy nhiên, quá trình đơ thị hóa ở mỗi nước diễn ra theo xu hướng
nhanh, chậm khác nhau bởi nó phụ tḥc vào điều kiện và trình đợ phát triển
kinh tế - xã hợi ở quốc gia đó. Tại Việt Nam, thời gian qua, quá trình đơ thị
hóa đã diễn ra mạnh mẽ tại các đô thị lớn, nhỏ và tạo hiệu ứng thúc đẩy đơ thị
hóa nhanh lan toả diện rộng trên phạm vi các tỉnh, các vùng và cả nước.
Nhiều đô thị mới, khu đô thị mới được hình thành phát triển; nhiều đơ thị cũ
được cải tạo, nâng cấp hạ tầng cơ sở… (Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế
xã hội Quốc gia, 2019). Song song với đó là nhu cầu sử dụng đất ngày càng
tăng tại các địa phương trên cả nước. Có thể thấy, đối với đời sống của con
người, đất đai có vai trị nền tảng cho mọi hoạt đợng phát triển kinh tế - xã
hợi, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong q trình
sản x́t kinh doanh. Đất đai có những tính chất đặc biệt là có giới hạn về số
lượng nhưng vơ hạn về thời gian sử dụng và có vị trí cố định trong khơng
gian. Trong giai đoạn hiện nay, khi mà quá trình đơ thị hóa đang diễn ra rất
mạnh mẽ ở tất cả các vùng trên cả nước (tỷ lệ đơ thị hóa cả nước đã tăng
nhanh từ 30,5% năm 2010 lên khoảng 40% năm 2020) tạo điều kiện thuận lợi
cho phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu
lao đợng theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện địa hóa (Gia Minh, Mạnh Hưng,
2021). Với tốc đợ đơ thị hóa như vậy cùng với tốc đợ gia tăng dân số như hiện
nay (trung bình mỗi năm tăng 1,1 triệu người/ năm thì nhu cầu sử dụng đất
ngày mợt tăng lên, các giao dịch về đất đai diễn ra nhiều ở cả khu vực đô thị
và nông thôn. Song song với đó là thị trường quyền sử dụng đất ở tại các khu
vực giao động theo đúng chu kì giao động của thị trường. Tuy nhiên, mỗi địa
phương khác nhau thì đặc trưng của thị trường quyền sử dụng đất khác nhau.

2

Câu hỏi đặt ra yếu tố nào ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất tại các
khu vực đó?

Kim Bôi là một huyện miền núi nằm ở phí Đơng của tỉnh Hịa Bình.
Huyện được tách ra từ huyện Lương Sơn theo Nghị định số 153/NĐ-TTg của
Chính Phủ ngành 17/4/1959 (Thủ tướng Chính phủ, 1959). Xuất phát từ định
hướng phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2016 - 2020 định hướng đến năm
2030, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực tại huyện tăng mạnh. Đặc
biệt, trong những năm gần đây, nhu cầu chuyển nhượng đất đai tại các địa
phương trong huyện có chiều hướng gia tăng, số lượng các giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tăng kéo theo giá đất chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại địa phương cũng thay đổi đặc biệt đất ở khu vực trung tâm xã và
thị trấn. Sự thay đổi ấy đã tác động không nhỏ vào sự phát triển của thị trường
quyền sử dụng đất. Do vậy, để có được cái nhìn tổng quan về thị trường
quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bôi việc nghiên cứu về thị trường
quyền sử dụng đất tại huyện Kim Bơi, tỉnh Hịa Bình là cần thiết và có ý
nghía thực tiễn.

Xuất phát từ thực tế trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thị
trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Kim Bôi, tỉnh Hịa Bình
giai đoạn 2018 - 2022”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát

Từ kết quả đánh giá thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Kim Bôi, để thấy được thuận lợi và khó khăn trong quá trình vận
hành thị trường quyền sử dụng đất ở. Từ đó đề xuất giải pháp khắc phục khó
khăn và thúc đẩy phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim
Bơi, tỉnh Hịa Bình.

2.2. Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất ở.

3

- Đánh giá được thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Kim Bơi, tỉnh Hịa Bình.

- Đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và thúc đẩy phát triển thị
trường quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bơi, tỉnh Hịa Bình.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học

Luận văn đã hệ thống hóa cơ sở khoa học về giá đất và thị trường
quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo trong việc xây dựng cơ chế
chính sách và giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển thị trường
quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bơi, tỉnh Hịa Bình.

Ngồi ra kết quả của đề tài là tài liệu học tập cho các sinh viên và học
viên ngành quản lý đất đai và các ngành khác trong quá trình học tập và
nghiên cứu khoa học.

4

Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận của thị trường quyền sử dụng đất ở
1.1.1. Giá đất và cơ sở xác định giá đất
1.1.1.1. Khái niệm giá đất

Luật đất đai 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn
trước, phù hợp hơn với sự phát triển đa dạng hiện nay. Theo khoản 19, Điều 3
Luật đất đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên
mợt đơn vị diện tích đất và Khoản 20, Điều 3 quy định Giá trị quyền sử dụng
đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Như vậy, giá đất ở đây không phải
là quyền sở hữu đất đai mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).

Trên thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định
và giá đất hình thành trên thị trường. Giá do Nhà nước quy định trên cơ sở giá
đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước cịn giá đất thị trường
được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên chủ sử dụng đất và bên có liên
quan. Cả hai loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau, trong đó giá đất do
Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá đất trên thị
trường luôn ở trạng thái động và cao hơn nhiều (Nguyễn Hải Yến, 2022).
1.1.1.2. Cơ sở hình thành giá đất

a. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,
địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế

5

độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất,
địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận
bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại địa tơ: địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong
chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khơng cịn là tư hữu
của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt
đối và địa tơ đợc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tờn tại địa tơ chênh lệch, song
nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới
Chủ nghĩa Tư bản.

Địa tô chênh lệch loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ṛng đất có điều kiện sản x́t thuận lợi hơn như ṛng đất có đợ màu mỡ
cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu
suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Những người kinh doanh trên ṛng đất loại tốt và loại vừa có thể thu
được mợt khoản lợi nhuận bình qn bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất
xã hội và giá cả sản x́t cá biệt. Vì ṛng đất tḥc sở hữu của địa chủ nên
lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tơ chênh
lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản
chủ nghĩa về ruộng đất. Ðịa tơ chênh lệch cịn tờn tại cả trong điều kiện của
chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập
thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần
dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô
chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch
thu được trên những ruộng đất có đợ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị
trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tơ chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được

do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tơ chênh lệch I sẽ thuộc về người

6

có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê
đất hàng năm, cịn địa tơ chênh lệch II sẽ tḥc về những người đầu tư hay
thâm canh trên thửa đất đó.

Sự khác nhau về giá đất đơ thị với giá đất nơng nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng
đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của
thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều
kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tơ, dù đất đó ở đơ thị hay vùng
nơng thơn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu
được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa
tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất
định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp.
Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức
địa tô khác nhau giữa các thửa đất: đợ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu
nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở
để định giá đất.

b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất cịn chịu ảnh
hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số
tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi

hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi śt ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,
họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào
ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy

7

nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá
trình phát triển kinh tế của xã hợi thì lãi śt có xu hướng giảm do đó giá đất
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào
lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi
suất phổ biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối dài để
loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có
thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay
thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung,
chứ khơng quyết định giá đất đơ thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam
Trà và cs, 2006).

c. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hồn tồn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp
và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất; (2) Những
hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết
định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thơng thường là có đặc tính tự
nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói
trên mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,

khơng sinh sơi và tính cá biệt, nên tính đợc chiếm về giá cả tương đối mạnh,
cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bợ, lượng cung là có
hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến
hành cạnh tranh hồn tồn, nghiêng nhiều về tính đợc chiếm của giá cả.
(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thơng
tin về cung hoặc cầu.

8

(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.

Do đó, đất đai khơng thể chỉ lấy ngun tắc cân bằng để quyết định giá
cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất
quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn
nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này
ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm
hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra khi tiến hành
phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích đợng thái. Vì
hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng
phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai (Hồ Thị Lam
Trà và cs, 2006).
1.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm Thị trường

Theo Bách khoa toàn thư: Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu
sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và
cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thơng lệ hiện hành, từ đó xác
định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, Thị

trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có mợt u cầu cụ thể
nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu
cầu đó.

Theo marketing, thị trường bao gồm tất cả khách hàng hiện có và tiềm
năng có cùng mợt nhu cầu hay mong muốn cụ thể, có khả năng và sẵn sàng
tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu hoặc mong muốn đó.

Hay nói mợt cách khác: Thị trường là một tập hợp những người mua và
người bán tác động qua lại lẫn nhau, dẫn đến khả năng trao đổi.

Còn theo Robert và Daniel, 1994 (dẫn theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn
Văn Quân, 2005), “Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán

9

tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi”. Hay nói cách khác, thị
trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế
giữa người với người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng hóa.
1.1.2.2. Thị trường quyền sử dụng đất

a. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
* Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản
Quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất
đai; với chế đợ sở hữu tồn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở
nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau:
i) Về quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước
Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản/tài nguyên đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của minh, sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện,
không thời hạn. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình, Nhà

nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng
trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài
nhưng không phải là vĩnh viễn. Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền
chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy định của Nhà nước.
ii) Về quyền sử dụng đất đai của Nhà nước
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Tuy
nhiên Nhà nước khơng tự mình trực tiếp sử dụng tồn bợ đất đai mà tổ chức
cho tồn xã hợi (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi
mục đích; quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà
nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác
nhau về quy mô, nhưng đều phải thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử
dụng và mức đợ hưởng lợi, ở đây, quyền sử dụng đất được tổ chức để việc sử
dụng đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.

10

iii) Về quyền định đoạt đất đai của Nhà nước
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt
động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Quyền định đoạt này gắn liền với quyền quản lý về đất đai làm
tăng thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất đai và nâng
cao hiệu quả của việc sử dụng này. Những quyền năng của người sử dụng đất
liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể được
thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất hoặc góp vốn quyền sử dụng đất theo những quy định cụ
thể của pháp luật; những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử
dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất… mà pháp luật cần quy
định cụ thể (Nguyễn Đình Bồng, 2011).

* Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là mợt tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt
Nam. Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu nhà nước về đất đai; pháp luật đất
đai đó từng bước phát triển, hồn chỉnh các quy định về “người sử dụng đất”
và các “quyền sử dụng đất”, theo đó “Người sử dụng đất” bao gờm: Các tổ
chức trong nước, hợ gia đình, cá nhân trong nước, cợng đồng dân cư, cơ sở
tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,
cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Khi có “quyền sử dụng đất” người
sử dụng đất được thực hiện các quyền bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
b. Chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là một quy định mới của Hiến pháp nước
CHXHCN Việt Nam, 1992, thay thế cho khái niệm mua bán đất đai trong chế
độ sở hữu đất đai trước đây để thích nghi với nhu cầu về chuyển dịch đất đai
trong nền kinh tế thị trường, thông qua việc chuyển dịch này mà trên mặt
bằng tồn xã hợi sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế,

11

phân cơng lại lao đợng, đờng thời Nhà nước điều tích thu nhập xã hội do
chuyển lệch địa tô mang lại khi xuất hiện chuyển dịch đất đai (Tôn Gia
Huyên, 2009).

Ngày nay khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai
2013, Điều 3, giải thích từ ngữ, Khoản 10 xác định: “Chuyển quyền sử dụng
đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

c. Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất
Từ những khái niệm về quyền sử dụng đất do vậy có thể định nghĩa:
Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất đối với đất ở đơ thị đó là phải có Giấy chứng nhận; đất khơng bị
tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; đặc
biệt quyền sử dụng đất phải đang trong thời gian sử dụng đất.
Đối với đất ở, thời hạn sử dụng đất là lâu dài. Do vậy thị trường quyền
sử dụng đất ở là thị trường chuyển giao quyền sử dụng đất ở từ người này
sang người khác, thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật.
d. Phân loại thị trường quyền sử dụng đất ở
Thị trường quyền sử dụng đất ở theo nguồn gốc phân thành 3 cấp
thị trường:
- Thị trường quyền sử dụng đất ở sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất
ở cấp I): Là Thị trường quyền sử dụng đất ở mà chủ sở hữu đất đai (Đại diện