Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp Đồng cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

2.3 Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng cho thuê nhà, mặt bằng kinhdoanh của công ty TNHH BĐS Ngọc Nguyên Land

2.3.1 Những kết quả đạt được

Hoạt động hợp đồng thuê nhà, mặt bằng là một trong các hoạt động kinhdoanh của lĩnh vực BĐS cũng như cơng ty Ngọc Ngun Land. Nhìn chung, đây làhoạt động quan trọng nhưng cũng cũng ẩn chưa nhiều rủi ro pháp lý nên ngay từđầu, Ban lãnh đạo Cơng ty đã chỉ đạo rà sốt quy định pháp luật hiện hành, xâydựng quy trình cho thuê mặt bằng vừa đảm bảo quy định pháp luật vừa phục vụhoạt động nghiệp vụ của Cơng ty, cụ thể:

<i><b>Quy trình cho thuê mặt bằng nhanh chóng và hiệu quả của Cơng tyNgun Ngọc Land (gồm 3 bước)</b></i>

<b>Bước 1 - Tìm hiểu và chuẩn bị để cho thuê mặt bằng </b>

<i>Xác định trước đối tượng khách hàng</i>

Trước khi đăng tin hoặc rao bài quảng cáo, các nhân viên được giao nhiệmvụ phải tìm hiểu kĩ về tệp khách hàng mình muốn nhắm tới cũng như về những đốithủ cạnh tranh ở khu vực lân cận (mỗi loại mặt bằng sẽ có những đặc tính riêngbiệt và đáp ứng được nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau). Đồngthời, phải sàng lọc kỹ đối tượng khách thuê sẽ tiết kiệm thời gian của đôi bên vàCông ty hạn chế gặp phải những khách hàng thiếu chun nghiệp hay khơng cóthiện chí hợp tác. Nếu là tổ chức th thì nhân viên phải tìm hiểu trước thơng quacác trang web của doanh nghiệp hay những đánh giá, nhận xét về doanh nghiệp đó.Nếu khách thuê là cá nhân, bắt buộc nhân viên phải yêu cầu xem giấy tờ hoặc gặpmặt trị chuyện để tìm hiểu trực tiếp.

Sau khi đã xác định đối tượng khách mục tiêu, nhân viên phải tổng hợpnhững thơng tin cụ thể về vị trí, mặt bằng cũng như các lợi thế mà bất động sản của

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

mình đang nắm giữ nhằm thu hút và thuyết phục khách hàng, nội dung này phảiđược lãnhg đạo chun mơn duyệt thì mới được chính thức thực hiện.

<i>Định giá thuê phù hợp</i>

Trước khi thực hiện việc quảng cáo, tiếp cận khách hàng, để tăng khả năngcạnh tranh với các đối thủ cho thuê mặt bằng cùng phân khúc, nhân viên phải tìmhiểu mức giá chung của thị trườn. Sau đó, Cơng ty có thể dựa vào 2 yếu tố đã đềcập bên trên để điều chỉnh mức giá sao cho phù hợp. Thông thường, với những mặtbằng “thiên thời địa lợi nhân hòa” như nằm trong khu vực đơng dân cư, thuận tiệngiao thơng đi lại,… hồn tồn có thể đặt mực giá cao hơn so với những địa điểmtrong ngõ, hẻm.

Thêm vào đó, dựa vào tình trạng tài sản và cơ sở vật chất của mặt bằng,cơng ty cân nhắc nâng hoặc giảm mức phí tùy vào chất lượng.

<i>Đảm bảo tình trạng mặt bằng ở mức tốt nhất nhân viên cần kiểm tra cơ sở</i>

hạ tầng như hệ thống điện - nước, sàn nhà, khu vệ sinh, tu sửa nội thất, sơn lạitường,... một cách cẩn thận trước khi “trình diện” khách.

<b>Bước 2 - Soạn thảo hợp đồng cho thuê mặt bằng đảm bảo quyền lợi đôibên</b>

Sau khi hai bên đã đi đến thống nhất, Nhân viên soạn thảo hợp đồng và ghivào đầy đủ các hạng mục đã bàn bạc. Thông tin cơ bản của một bản hợp đồng:

<i>Khoản cọc thuê mặt bằng</i>

Đây là khoản tiền khách thuê sẽ đưa cho nhà đầu tư để đảm bảo cam kếtthực hiện hợp đồng. Đối với chủ sở hữu mặt bằng, tiền cọc thuê nhà sẽ dùng để sửachữa, khắc phục hư hỏng do bên thuê gây ra. Trong trường hợp bên thuê đột ngộttừ chối giao kết, nhà đầu tư có thể dùng khoản cọc để bù vào phần chi phí tìm kiếmkhách hàng mới.

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

<i>Thời gian hoạt động của bên thuê</i>

Ngoài thời gian cho thuê theo tháng hoặc theo năm đã thoả thuận, mộtbản hợp đồng cho thuê mặt bằng cũng cần có thời gian hoạt động và làm việc cụthể. Quy định về thời gian này nhằm đảm bảo tính an ninh trật tự cho khu vực làngxóm, dân cư và giúp nhà đầu tư dễ dàng kiểm soát mặt bằng hơn. Nếu cho thuêmặt bằng kinh doanh, thời gian hoạt động sẽ được quy định theo giờ hành chínhhoặc giờ làm việc của doanh nghiệp, công ty.

<i>Quy định để xe và lối ra vào</i>

Bên cho thuê cần chú trọng đến việc phân bố chỗ để xe hợp lí nhằm quản lýtài sản, phịng tránh việc mất cắp cũng như thuận tiện cho việc đi lại.

<i>Quy định trong việc sửa chữa mặt bằng</i>

Với một số công việc đặc thù như kinh doanh mặt hàng ăn uống, việc sửachữa mặt bằng là không thể tránh khỏi. Để kiểm sốt tình hình và đảm bảo cơ sởvật chất, nhân viên phải chủ động đề cập đến vấn đề này với bên thuê và yêu cầuthông báo trước khi thực hiện. Trong một số trường hợp, việc sửa chữa sẽ có thểgây hư hỏng đến cơ sở hạ tầng như đường điện và đường ống nước. Do đó, Cơngty đã có những quy định cụ thể về những khơng gian diện tích được tu sửa để tránhviệc mặt bằng bị xuống cấp.

<i>Lưu ý về tiền thuế và việc đăng ký kinh doanh</i>

Về tiền thuế, hai bên có thể tự thương lượng để đạt được thống nhất. Thôngthường, thuế cho thuê và thuế môn bài sẽ do Cơng ty tự đóng. Với giấy tờ đăng kýkinh doanh, bên thuê sẽ chịu trách nhiệm nếu họ thuê mặt bằng nhằm phục vụ mụcđích kinh doanh, bn bán.

<b>Bước 3 - Giữ thái độ thân thiện trong suốt quá trình cho thuê mặt bằng</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

Có thể nói, việc hoàn tất hợp đồng, bàn giao căn hộ thành công mới chỉ làbước khởi đầu của việc cho thuê mặt bằng bởi thông thường, việc đi thuê là hànhđộng có tính thời hạn. Chính vì vậy, trong suốt q trình cho thuê, nhà đầu tư cầngiữ thái độ thân thiện, hòa nhã để đảm bảo việc hợp tác thuận lợi, sn sẻ, tránhtình trạng mất thời gian tìm kiếm khách hàng mới.

<b>2.3.2 Những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân</b>

<i>2.3.2.1. Điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh </i>

Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữunhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất được ghi trong giấy chứng nhận vềquyền sử dụng đất. Đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tưkinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật về đất đai. Trong khi đó, việc cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất và cơng trình trên đất rất chậm.

Mặc dù quy định hiện hành đã có dự liệu: Nhà, mặt bằng cho th khơng cótranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liềnvới đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bấtđộng sản không dự liệu trường hợp nhà cho thuê đang trong thời hạn bị giới hạnbởi quyền sở hữu nhà, mặt bằng có thời hạn hoặc các trường hợp nhà thuộc diện đãcó quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà của cơ quan nhà nướccó thẩm quyền. Những yếu tố này nếu phát sinh cũng ảnh hưởng đến quyền củabên thuê nhà. Nếu đối tượng của hợp đồng rơi vào các trường hợp trên mà xảy ratranh chấp thì cơ quan tố tụng sẽ khơng có căn cứ để giải quyết.

Sự khơng minh bạch và các quy đinh về tiêu chuẩn chất lượng nhà, mặt bằngđang gây khó khăn cho Cơng ty. Theo đúng tiêu chuẩn về chất lượng, an toàn, vệsinh môi trường về nhà, mặt bằng cho thuê hầu như không đáp ứng được. Các điều

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

kiện phịng cháy chữa cháy, thang thốt hiểm, hệ thống rác thải, mơi trường…chỉcó thể đáp ứng được đối với dự án nhà, mặt bằng cho th có quy mơ lớn. Trongkhi đó, đối với những ngơi nhà, cơng trình nhỉ, lẻ là một thực trạng cần tháo gỡ.Nguyên nhân là do nhu cầu thuê nhà, mặt bằng không ngừng gia tăng.

<i>2.3.2.2. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà, mặt bằng </i>

Việc mở rộng phạm vi hoạt động của tổ chức, cá nhân nước ngoài, ngườiViệt Nam ở nước ngoài vào thị trường kinh doanh bất động sản sẽ tạo áp lực cạnhtranh và ảnh hưởng tới doanh thu của những doanh nghiệp trong nước, trong đó cóNgọc Nguyên Land

Đây là thách thức đối với Công ty nếu không muốn mất thị phần vào taynhững doanh nghiệp nước ngoài, khiến thị trường bất động sản bị chi phối bởi cácdoanh nghiệp, tổ chức nước ngoài. Đối với một mặt hàng có vị trí quan trọng cả vềkinh tế, chính trị, xã hội, quốc phòng và an ninh, đòi hỏi cần có những chính sáchtừ phía Nhà nước nhằm điều tiết, kiểm soát và hỗ trợ đối với hoạt động kinh doanhbất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngồi.

Mặt khác, các quy định hiện hành cịn chưa thống nhất và phù hợp với cácluật có liên quan như Luật đầu tư năm 2014,

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

<i>thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tạikhoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực” [27, tr. 83].</i>

Sự quy định thiếu thống nhất này cũng đang gây những khó khăn cho các bêntrong xác lập thực hiện hợp đồng thuê nhà, mặt bằng, đặc biệt là bên cho thuê nhưCông ty Ngọc Nguyên Land.

<i> 2.3.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà, mặt bằng </i>

Đối với quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, vướng mắc tranhchấp điển hình nhất là việc bên th sử dụng khơng đúng diện tích th, thực hiệncơi nới, sửa chữa sai khác với nhà, mặt bằng ban đầu mà không thông báo dẫn đếnnhững tranh chấp kéo dài. Điều này ảnh hưởng rất nhiều đến quá trình ký kết hợpđồng và quản lý, giám sát việc thực hiện trách nhiệm, nghĩa vụ đối với hợp đồngcủa bên thuê nhà, mặt bằng.

<i><b>2.3.3. Nguyên nhân của những vướng mắc và tranh chấp </b></i>

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời là cơ sở pháp lý vững chắckhuyến kích cho thị trường bất động sản phát triển. Tuy nhiên, từ thực tế ký kết vàthực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung và hợp đồng th nhà ở nóiriêng vẫn cịn nhiều vấn đề phát sinh dân đến các tranh chấp không những ngàycàng gia tăng về số lượng mà tính chất của nó cũng hết sức phức tạp và ngày cànggay gắt. Nhiều vụ tranh chấp được giải quyết nhiều lần nhưng vẫn còn khiếu kiệnkéo dài. Nguyên nhân của các tranh chấp về hợp đồng thuê nhà, mặt bằng phát sinhxuất phát từ hai nguyên nhân chính:

<i>2.3.3.1.Nguyên nhân khách quan </i>

<i>Thứ nhất, do hồn cảnh lịch sử để lại, tình hình nhà, đất ở trên địa bàn trải</i>

qua nhiều thời kì lịch sử diễn biến phức tạp. Sau khi nước ta hoàn toàn giành độc

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

lập, Nhà nước ta đã có nhiều chính sách quan trọng về nhà, đất. Tuy nhiên, vẫn còntồn tại những vấn đề từ chế độ cũ để lại, hay công tác quản lý nhà, mặt bằng lỏnglẻo. Đặc biệt sau khi chuyển sang nền kinh té thị trường nhà, mặt bằng là một loạitài sản thực sự có giá trị đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạngtranh chấp đòi lại nhà đã cho thuê.

<i>Thứ hai, tại các thành phố lớn đang tồn tại một thực tế khá nhiều hợp đồng</i>

thuê nhà, mặt bằng vô hiệu ngay khi xác lập nhưng vẫn được các bên tôn trọngthực hiện. Căn cứ vô hiệu do đối tượng của các hợp đồng là những ngôi nhà khôngđủ điều kiện tham giá thị trường bất động sản theo Điều 9 Luật kinh doanh bấtđộng sản 2014. Tuy nhiên, trên thực tế các ngôi nhà này vẫn đang được cho thuêđể làm nhà, mặt bằng và chính nó giải quyết một phần đáng kể nhu cầu đòi hỏi củathị trường nhà, mặt bằng cho thuê tại các thành phố lớn hiện nay. Nội dung thỏathuận trong các hợp đồng này vẫn được bên cho thuê nhà, mặt bằng và bên thuênhà, mặt bằng tuân thủ. Căn cứ vô hiệu của hợp đồng chỉ phát sinh khi có tranhchấp xảy ra. Xảy ra tình trạng này là do việc quản lý bị bng lỏng, cơ quan chứcnăng chưa thực sự siết chặt hoạt động quản lý đối với việc các hợp đồng thuê nhà,mặt bằng

<i>2.3.3.2.Nguyên nhân chủ quan </i>

<i>Thứ nhất, do ý thức chấp hành và hiểu biết pháp luật của các chủ thể tham</i>

gia quan hệ còn nhiều hạn chế. Phần lớn các tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, mặtbằng tại Công ty thường liên quan đến các hành vi vi phạm các nghĩa vụ đã camkết được các bên thỏa thuận ghi nhận trong hợp đồng. Bên thuê khi thỏa thuận xáclập hợp đồng thường ghi nhận theo ý hiểu mà không tuân thủ các quy định củapháp luật về hợp đồng thuê nhà, mặt bằng. Kết quả là các điều khoản thỏa thuậnthường vi phạm pháp luật dẫn đến vô hiệu hoặc nếu xảy ra tranh chấp không thểthực hiện được.

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

Trong thực tế giải quyết tranh chấp có những vụ việc khơng có căn cứ để giảiquyết do khơng có hợp đồng th nhà, mặt bằng. Giao dịch thuê nhà chỉ thỏa thuậnbằng miêng hoặc đã được lập bằng văn bản nhưng đã thất lạc. Hợp đồng thuê nhà,mặt bằng liên quan đến bất động sản thường có giá trị lớn, nên các chủ thể muốnbảo đảm lợi ích của chính mình thì trước tiên cần tự giác tuân thủ các quy định củapháp luật về điều kiện hình thức của hợp đồng.

<i>Thứ hai, Luật kinh doanh bất động sản quy định nhà, cơng trình xây dựng</i>

đưa vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắnliền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, cơng trìnhxây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấychứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuynhiên, thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hiện nay do Luậtđất đai quy đinh. Thực trạng đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất diễnra chậm do thủ tục đăng ký phúc tạp. Sự chậm trễ trong việc đăng ký bất động sảnlà nguyên nhân dẫn đến các đối tượng của hợp đồng thuê nhà, mặt bằng không đủđiều kiện đưa vào kinh doanh.

<i>Thứ ba, hệ thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà, mặt bằng tuy đã</i>

được sửa đổi, bổ sung hồn thiện xong vẫn cịn những bất cập như luận văn đãphân tích: điều kiện chủ đầu tư nước ngoài thực hiện thuê nhà, mặt bằng; nội dungliên quan đến hợp đồng mẫu, về thời hạn có hiệu lực của hợp đồng….

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

<b>CHƯƠNG 3:</b>

<b>GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢPĐỒNG THUÊ NHÀ, MẶT BẰNG KINH DOANH CỦA CƠNG TY TNHH</b>

<b>BĐS NGỌC NGUN LAND</b>

<b>3.1. Hồn thiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà, mặt bằng kinh doanh</b>

<i><b>3.1.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê nhà, mặt bằng </b></i>

Sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và phát triển nhà, mặtbằng cho th nói riêng có thành cơng hay khơng liên quan rất mật thiết tới hệthống pháp luật. Hệ thống pháp luật có ổn định, minh bạch mới thúc đẩy sự pháttriển của thị trường bất động sản. Do vậy, giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật,loại bỏ sự khác biệt giữa Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà, mặt bằng, Luật xâydựng và Luật kinh doanh bất động sản đang trở nên cấp bách. Hệ thống pháp luậtvề hợp đồng thuê nhà, mặt bằng ổn định sẽ tạo dựng được thị trường nhà, mặt bằngcho thuê phát triển, người dân có thêm sự lựa cho để có nhà, mặt bằng với chi phítài chính phù hợp để ổn định cuộc sống. Để làm được điều đó, hệ thống pháp luậtcần phải được hoàn thiện trước theo các nội dung sau:

<i>Thứ nhất, Luật kinh doanh bất động sản cần quy định cơ chế chính sách</i>

khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển nhà, mặt bằng chothuê tạo hướng đi mới theo xu hướng phát triển chung của thế giới nhằm giảiquyết nhu cầu cấp bách về nhà, mặt bằng hiện nay tại Việt Nam. Để làm được điềunày Nhà nước cần có chính sách nhất qn khuyến khích các doanh nghiệp pháttriển nhà ở cho thuê bằng cơ chế ưu đãi tiền sử dụng đất, thuế và cơ chế tín dụngcho hoạt động kinh doanh bất động sản.

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

<i>Thứ hai, công khai minh bạch thông tin quy hoạch, dự án kêu gọi đầu tư tạo</i>

điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được tiếp cậnthực hiện đầu tư theo trình tự quy định của pháp luật về đầu tư. Bên cạnh đó Nhànước có chính sách rà sốt, cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh bấtđộng sản theo hướng giản tiện, rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý của dựán như: chấp thuận, phê duyệt, giao đất hoặc cho thuê đất.

<i>Thứ ba, về hình thức của hợp đồng thuê nhà, mặt bằng: Hiện nay Bộ luật</i>

dân sự 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có sự quy định khơng thốngnhất về hình thức hợp đồng. Việc cơng chứng hoặc chứng thực trên thực tế khơngđem lại hiệu quả đối với chính sách quản lý của Nhà nước mà ngược lại các thủ tụcnày đang gây khó khăn cho các bên trong việc xác lập hợp đồng thuê nhà. Phápluật chỉ nên coi việc công chứng chứng thực là loại dịch vụ pháp lý đặc biệt trợgiúp tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng thuê nhà, mặt bằng. Nếu các bêntrong hợp đồng thuê nhà xét thấy không đủ khả năng hoặc có nhu cầu cơng chứngthì có thể sử dụng dịch vụ này. Nhà nước nên tôn trọng và cơng nhận hình thứchợp đồng th nhà, mặt bằng do các bên xác lập.

<i>Thứ tư, về điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh: Nhà, cơng trình xây</i>

dựng và quyền sử dụng đất chỉ được đưa vào kinh doanh khi đã được đăng kýquyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất ghi trong giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất và đăng ký tài sản trên đất diễn ra rất chậm. Việc chậm cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và đăng ký tài sản trên đất dẫn đến một số lượng lớn diện tíchnhà, mặt bằng khơng thể trở thành hàng hóa được phép tham gia thị trường bấtđộng sản. Trong khi đó nhu cầu thị trường về nhà, mặt bằng nói chung và nhà, mặtbằng cho thuê ngày càng gia tăng. Để giải quyết đồng bộ vấn đề này, các cơ quanNhà nước có thẩm quyền cần phải xây dựng biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy

</div>