đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thạch thất thành phố hà nội

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (17.93 MB, 75 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP </b>

<b>VIỆN QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN </b>

---

<b>KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP </b>

<b>ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, </b>

<b>THÀNH PHỐ HÀ NỘI </b>

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

<b>Giáo viên hướng dẫn : ThS. Trần Thu Hà </b>

<i><b>Sinh viên thực hiện : CẤN VĂN THÀNH </b></i>

<b>Hà Nội, 2022</b>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha Noi

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

Em xin cam đoan rằng số liệu và kết quả đề tài tốt nghiệp này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một đề tài tốt nghiệp nào.

Em xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện đề tài tốt nghiệp này đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong đề tài tốt nghiệp này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành khố luận, em đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.

Nhân dịp hồn thành khố luận, cho phép em được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn sâu sắc cô Trần Thu Hà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch và Quản lý đất đai - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành khố luận.

Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phịng Tài ngun Mơi trường, chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Thạch Thất đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em về mọi mặt, động viên khuyến khích em hồn thành khố luận./.

<i>Hà Nội, ngày tháng năm 2022 </i>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

<b>CHƯƠNG II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ... 4</b>

2.1. Cơ sở lý luận về đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... 4

2.1.1. Khái niệm cơ bản ... 4

2.1.3. Các trường hợp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ... 12

2.1.4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... 13

2.2. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... 14

2.3. Cơ sở thực tiễn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... 14

<b>CHƯƠNG III: NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 19</b>

3.1. Địa điểm nghiên cứu ... 19

3.2. Đối tượng nghiên cứu ... 19

3.3. Nội dung nghiên cứu ... 19

3.4. Phương pháp nghiên cứu ... 19

3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ... 19

3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ... 20

3.4.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ... 20

3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ... 21

3.4.5. Phương pháp chuyên gia. ... 21

<b>CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ... 22</b>

4.1. Điều kiện tự nhiên - Kinh tế xã hội của huyện Thạch Thất, Thành Phố Hà Nội 224.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Thạch Thất ... 22

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội năm 2021 ... 30

4.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất ... 34<small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

4.2.1. Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai ... 344.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thạch Thất ... 384.2.2. Tình hình biến động đất đai trên địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn ... 404.3. Đánh giá kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất ... 42

4.3.1. Quy trình thực hiện ... 424.3.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất .... 454.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân về thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ... 46

4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất về điều kiện chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ... 484.4.2 Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... 504.4.3. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất về quy trình chuyển nhượng QSD đất ... 514.4.4. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất về tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... 544.4.5. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... 564.6. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất ... 61

4.6.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất ... 614.6.2. Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất ... 624.6.3. Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất ... 63

<b>CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ... 64TÀI LIỆU THAM KHẢO ... 66</b>

123docz.net - File bi loi xin lienhe: <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

<b>DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt </b>

TT-BTC Thơng tư Bộ tài chính

TT-BTNMT Thông tư Bộ tài nguyên môi trường

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thạch Thất năm 2020 ... 39Bảng 4.2: Quy trình các bước thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. ... 42Bảng 4.3. Kết quả chuyển nhượng về quyền sử dụng đất trên địa bản huyện Thạch Thất ... 45Bảng 4.4. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất ... 48Bảng 4.5. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ chuyển nhượng QSD của cán bộ quản lý và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất ... 50Bảng 4.6. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình chuyển nhượng QSD đất tại huyện Thạch Thất theo 3 khu vực ... 52Bảng 4.7. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất tại huyện Thạch Thất theo từng địa bàn cư trú ... 54Bảng 4.8. Kết quả đánh giá hiểu biết về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất theo đối tượng nghề nghiệp ... 56Bảng 4.9. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội ... 57<small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Thạch Thất ... 23Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất ... 38Hình 4.3. Biến động đất đai giai đoạn 2014-2019 ... 41

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

<b>CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài </b>

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phịng. Trong q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa, các giao dịch dân sự về chuyển QSD đất đã trở nên phổ biến, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình đơ thị hố mạnh mẽ. Trong đó, chuyển nhượng đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các cơng dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích chưa sử dụng, dư thừa được sử dụng một cách hợp lý.

Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất vẫn cịn khơng ít các trường hợp chuyển nhượng đất đai trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai…Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến các quy định của pháp luật về đất đai, nguồn thu của Nhà nước, đời sống và sử dụng đất của người dân. Chính vì vậy, cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của nhiều người dân và của các cơ quan, Ban, Ngành có liên quan.

Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương là hết sức cần thiết.

Huyện Thạch Thất nằm ở phía tây thành phố Hà Nội, phía Bắc và Đơng Bắc giáp huyện Phúc Thọ, phía Đơng Nam và Nam giáp huyện Quốc Oai, phía Tây Nam và Nam giáp Thành phố Hà Nội, phía Tây giáp TX. Sơn Tây. Diện tích 202,05 km². Dân số 242.786 người (số liệu 2020). 4,6% dân số theo đạo Thiên Chúa.

Huyện Thạch Thất có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội, mặt khác huyện Thạch Thất là một trong những huyện trong những năm gần đây được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước vì thế nhìn chung huyện đã có sự đổi mới về mọi mặt. Cũng như các thành phố, các khu dân cư khác thì vấn đề liên quan đến đất đai như: giá đất, tranh chấp, lấn chiếm đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…và trong số các vấn đề liên quan đến đất đai như trên thì vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết đúng, công minh, phù hợp với pháp luật…

Trong quá trình vận động và phát triển đời sống kinh tế, xã hội tất yếu dẫn đến biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,... Để quản lý đất đai được tốt thì phải đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác có hiệu quả trên mảnh đất được giao và chấp hành tốt pháp luật đất đai.

Trong thời kỳ đổi mới ở nước ta tình hình phát triển kinh tế, xã hội diễn ra mạnh mẽ, chính sách đất đai cũng có sự thay đổi, đã và đang tác động vào sự vận động của quan hệ đất đai gắn với q trình sản xuất hàng hố, q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước, q trình chuyển biến từ nền kinh tế tập trung quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường. Đất đai tham gia vào nền kinh tế thị trường thì tình hình sử dụng đất ở nhiều địa phương có sự biến động, nhất là khu vực đô thị ven đô.

Năm 1980 Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 qui định nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, tiếp đó là sự ra đời của Luật đất đai năm 1988 đã đi vào cuộc sống của người dân nhưng đã bộc lộ nhiều thiếu sót. Luật đất đai năm 1993 được ra đời trên nền tảng Hiến pháp 1992, nhằm đưa ra những biện pháp cụ thể, khắc phục những hạn chế của Luật đất đai 1988 và phù hợp với công tác quản lý đất đai trong thời kỳ mới.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) là việc làm hết sức thiết yếu của người dân, quan trọng và cần thiết hiện nay. Đây là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, được ghi nhận tại Điều 6 của Luật đất đai năm 2003 (được sửa đổi năm 2009), điều 22 Luật đất đai 2013, là cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai của Quốc gia, để người sử dụng đất yên tâm sử dụng đất và khai thác tiềm năng từ đất mang lại; Đất đai được sử dụng tiết kiệm - hợp lý - hiệu quả đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.

Mặc dù công tác chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Thạch Thất đã được các cấp, các ngành quan tâm, song kết quả, chất lượng còn gặp nhiều <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

những hạn chế nhất định, do nhiều nguyên nhân khác nhau tác động. Việc tìm hiểu, đánh giá nội dung kết quả đăng ký đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Thạch Thất nhằm giúp Nhà nước có những giải pháp hành chính tốt hơn trong việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ, tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục

<b>chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, em đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”. </b>

<b>1.2. Mục tiêu nghiên cứu </b>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

<b>CHƯƠNG II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở lý luận về đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất </b>

<i>2.1.1.1. Quyền sử dụng đất </i>

Theo Điều 4, Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Song song đó, khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.

Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.

<i>2.1.1.2. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất </i>

Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được cụ thể hóa trong Luật đất đai năm 2013:

<i>a) Quyền của người sử dụng đất: </i>

QSDĐ là quyền lợi của người dân khi sử dụng đất được Luật đất đai 2013 quy định tại Điều 166 cụ thể như sau:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. - Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

<i>b) Nghĩa vụ của người sử dụng đất là bổn phận, trách nhiệm của người dân khi </i>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lịng đất và chiều cao trên khơng, bảo vệ các cơng trình cơng cộng trong lịng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. - Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

- Tuân theo các quy định về bảo vệ mơi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lịng đất. - Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.”

<i>c) Trách nhiệm của người sử dụng đất </i>

Theo Quyết định số 12/2014/QĐ-UBND tỉnh Hịa Bình Ban hành Quy định cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hịa Bình tại Điều 20, quy định về trách nhiệm của người sử dụng đất cụ thể như sau:

- Quản lý, sử dụng đất theo đúng diện tích, ranh giới và mục đích được giao.

- Kê khai trung thực về nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất, quá trình sử dụng đất khi lập hồ sơ thực hiện các thủ tục hành chính về giao đất, thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận.

- Chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật về đất đai; sử dụng đất hiệu quả, thực hiện đầy đủ, kịp thời các nghĩa vụ đối với Nhà nước; đăng ký biến động về sử dụng đất kịp thời theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, các văn bản hướng dẫn thi hành và Quy định này.”

<i>2.1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất </i>

Chuyển quyền sử dụng đất được quy định rõ tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các quyền cụ thể trong khái niệm chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn giá trị QSDĐ.

Chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá, trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra và để có được QSDĐ cũng như chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai.

Nói tóm lại, chuyển nhượng QSDĐ là việc được nhà nước giao QSDĐ cho người sử dụng đất, người sử dụng đất chuyển nhượng (bên chuyển nhượng) nhường lại cho người khác QSDĐ (bên nhận chuyển nhượng) để đổi lấy một khoản tiền nhất định. Cả hai bên: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

<i>2.1.1.4. Quyền và nghĩa vụ các bên chuyển nhượng QSDĐ </i>

Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ được áp dụng theo Luật số 66/2014/QH13 của Quốc hội: Luật kinh doanh bất động sản.

<i>a) Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất </i>

Theo quy định tại Điều 38, Luật kinh doanh bất động sản (2014) thì quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.

- Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Các quyền khác trong hợp đồng.

<i>b) Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất </i>

Theo quy định tại Điều 39, Luật kinh doanh bất động sản (2014) thì nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

- Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thơng tin do mình cung cấp.

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. - Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

<i>c) Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất </i>

Theo quy định tại Điều 40, Luật kinh doanh bất động sản (2014) thì quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.

- Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.

- Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng. - Các quyền khác trong hợp đồng.

<i>d) Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất </i>

Theo quy định tại Điều 41, Luật kinh doanh bất động sản thì nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

- Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng. - Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

- Giá đất được quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.” Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

- Giá thị trường:

Vấn đề giá đất theo thị trường là giá như thế nào thì khơng chỉ riêng người dân mà ngay cả cán bộ của các ngành, các cấp có liên quan đến lĩnh vực này cũng chưa thể đưa ra những câu trả lời thỏa đáng. Hiện nay vẫn chưa có định nghĩa cụ thể về giá thị trường, khung giá thị trường, vì giá trị thị trường bất động sản luôn biến động. Trên thực tế, giá thị trường có thể là giá người sử dụng đất giao dịch với nhau trên thực tế.

- Giá đất do Nhà nước quy định:

Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, được dùng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền bồi thường đất bị thu hồi và đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

- Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.

Việc xác định giá đất cụ thể dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thơng tin về giá đất thị trường, kết quả tổng hợp, phân tích thơng tin về thửa đất, giá đất thị trường.

- Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, việc định giá đất được thực hiện bằng các phương pháp sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành.

Căn cứ Khoản 4 Điều 12 Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 14/03/2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi và Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi:

- Cách tính thuế:

+ Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

<b>Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% </b>

+ Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

án,... Trường hợp khơng có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

<i>2.1.1.7. Lệ phí trước bạ </i>

Lệ phí trước bạ được quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ ngày 10/10/2016 quy định như sau:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất:

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Riêng:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

+ Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Và theo Điều 7 Nghị Định này quy định mức thu lệ phí trước bạ nhà, đất mức thu là: 0,5%.

<i><b>2.1.2. Điều kiện và nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất </b></i>

<i>2.1.2.1. Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ: </i>

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Điều 188, Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

<i>2.1.2.2. Điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ: </i>

Theo quy định tại Điều 193, Luật đất đai 2013 quy định chi tiết về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, th quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

Điều 134 của Luật này.”

<i>2.1.2.3. Nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ: </i>

Theo điều 37, luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm các nguyên tắc:

- Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này

( Theo Khoản 2, điều 9 luật này, cụ thể như sau:

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.)

- Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.

<i><b>2.1.3. Các trường hợp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. </b></i>

<i>2.1.3.1. Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: </i>

Theo Điều 192, Luật đất đai 2013 đã quy định rõ về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện, như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ đó.

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

<i>2.1.3.2. Trường hợp khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất </i>

Theo quy định tại Điều 191, Luật đất đai 2013 đã nêu rõ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ, rừng đặc dụng đó.

<i><b>2.1.4. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất </b></i>

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ - Giấy chứng nhận QSDĐ

- Sơ đồ thửa đất

- Chứng từ nộp tiền thuê đất

- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ - Giấy chứng nhận QSDĐ

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

<b>2.2. Cơ sở pháp lý của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất </b>

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. - Luật kinh doanh bất động sản 2014.

- Luật số 26/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, ban hành ngày 22 tháng 6 năm 1994.

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Quy định về giá đất

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của BTNMT v/v quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ.

- Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.

- Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.

<b>2.3. Cơ sở thực tiễn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất </b>

<i>a. Giai đoạn trước năm 1975 </i>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

Trong giai đoạn này nhà nước với chế độ cũ thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất. Việc mua bán đất đai trong thời kỳ này rất đơn giản. Vì vậy, thủ tục mua bán đất đai được thực hiện khi chủ sử dụng đất có bằng khống nghĩa là đăng bộ, số địa bộ, số bản đồ, số hiệu khoán và được thực hiện dưới hình thức “tờ bán đứt đoạn” hay “tờ bán trọn sổ”.

Tuy nhiên cũng có trường hợp người ta tự lấn chiếm khai hoang đất rồi tự sang nhượng cho người khác bằng giấy tờ tay phải làm thủ tục được Ủy ban hành chính sở tại xác nhận rồi mới được chuyển đến tay Điền Địa cấp tỉnh để đóng bách các phần và sang bộ.

<i>b. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có luật đất đai năm 1988 </i>

Sau năm 1975 nhà nước bắt đầu xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất cả nước để điều chỉnh mối quan hệ đất đai để xóa bỏ luật đất đai của chế độ cũ, quyền sở hữu tư nhân ruộng đất bị thu hẹp đến mức xem như bị xóa bỏ hồn tồn.

Đến năm 1980 Quốc Hội ban hành Hiến pháp khẳng định pháp lí về mặt đất đai thuộc sở hữu tồn dân do nhà nước thống nhất quản lí. Người sử dụng đất được giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trong giai đoạn này vấn đề chuyển nhượng QSDĐ chưa được đề cập đến. Nhà nước chưa công nhận vấn đề chuyển nhượng đất đai và cũng chưa nhìn nhận đất đai như các hàng hóa khác, nhưng nó mang tính chất rất đặc biệt nên khơng thể tự ý chỉnh hay điều chỉnh sắp đặt một cách chủ quan. Trên thực tế do nhu cầu tất yếu trong việc chuyển nhượng QSDĐ vẫn ngầm diễn ra.

Kể từ khi Hiến Pháp năm 1980 được ban hành trong khoảng thời gian đó cơng tác quản lý đất đai cịn yếu kém. Từ những yêu cầu đổi mới, nền kinh tế sang cơ chế thị trường do đó đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 ngày 29/12/1987 Quốc Hội thông qua luật đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây là sự kiện rất quan trọng làm cơ sở cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai trên nền tảng của Hiến Pháp.

Luật đất đai năm 1988 đã giải quyết rất nhiều vấn đề mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập thấu đáo. Trong đó quan trọng nhất là việc xác định đối tượng nào để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời. Nhưng nếu khơng có nhu cầu sử dụng đất thì phải trả lại đất, nghiêm cấm mọi hành vi sang nhượng mua đất trái phép <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

sẽ bị thu hồi. Đây là điều không khả thi không theo sát thực tế.

Tuy nhiên việc chuyển nhượng đất đai diễn ra vô cùng sôi nổi và hoạt động đầu cơ đất đai làm giá đất tăng nhanh vượt ra ngồi vùng kiểm sốt của nhà nước. Hiện tượng “lách luật” diễn ra phổ biến trong thời gian này. Trong khi đó việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác chưa được nhà nước thừa nhận. Điều 16 của luật đất đai cho phép chuyển nhượng QSDĐ trong ba trường hợp:

- Khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng lâm nghiệp.

- Khi hợp tác xã tập đồn sản xuất nơng lâm nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất.

- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thì thành viên trong hộ vẫn tiếp tục sản xuất.

Trong sự nghiệp đổi mới cần thiết phải có sự thay đổi về chính sách ruộng đất. Hiến Pháp năm 1992 đã quy định rõ nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả, nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Những đổi mới trong năm 1992 đã đáp ứng nhu cầu cấp bách trong cuộc sống làm cơ sở cho luật đất đai năm 1993.

<i>d. Giai đoạn từ luật đất đai năm 1993 đến trước khi có Nghị định CP. </i>

17/1999/NĐ-Luật đất đai năm 1993 được quốc hội khóa IX thơng qua ngày 14/7/1993 và có hiệu luật ngày 15/10/1993. Luật đất đai năm 1993 có quy định như sau:

Thừa nhận đất có giá trị.

Quy định các quyền của người sử dụng đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bằng QSDĐ.

Quy định hạng mức các loại đất.

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất ổn định lâu dài.

Quy định hệ thống từ Trung Ương xuống địa phương tận cấp xã, phường. Như vậy lần đầu tiên luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng. Đây là quy định mang tính đột phá phù hợp với nền kinh tế thị trường.

Khi việc chuyển nhượng QSDĐ được nhà nước cho phép thực hiện thì quy định chuyển nhượng QSDĐ là cần thiết. Ngày 22/6/1994 luật thuế chuyển nhượng QSDĐ được ban hành <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

nhằm thể hiện vai trò quyền hạng của nhà nước trong công tác quản lý đất đai, khuyến khích người sử dụng đất sử dụng có hiệu quả. Khi được phép chuyển nhượng QSDĐ thì bên chuyển quyền phải nộp thuế chuyển QSDĐ với thuế suất 10% đối với đất sản xuất, đất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, thuế suất 20% đối với đất ở đất sử dụng cơng trình và các loại đất khác. Bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% giá trị tài sản tính thuế. Việc ban hành thuế chuyển QSDĐ trong thời gian này đã gây ra nhiều khó khăn trong cơng tác quản lý đất đai. Vì thuế suất quá cao dẫn đến người dân tự chuyển nhượng cho nhau

<i>không thông qua cơ quan có thẩm quyền gây thất thu rất nhiều đối với ngân sách nhà nước. e. Giai đoạn từ khi có Nghị định 17/1999/NĐ-CP đến trước khi có luật đất đai năm 2003 </i>

Vào ngày 29/3/1999 Chính Phủ đã ban hành Nghị Định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thuế chấp góp vốn bằng giá trị QSDĐ.

Trong q trình thực hiện thuế chuyển quyền theo Nghị Định 17/1999/NĐ-CP vẫn có một số nội dung vướng mắc. Vì thế, ngày 01/01/2001 Chính Phủ ban hành Nghị Định 79/2001/NĐ-CP kể từ thời gian này mẫu hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ được quy định theo Nghị Định này.

Để những thủ tục trong công tác quản lý nhà nước về đất đai chi tiết và rõ ràng hơn, ngày 26/11/2003 Chính Phủ ban hành luật đất đai năm 2003. Để thực hiện tốt luật đất đai ngày 29/10/2004/ CP ban hành NĐ 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003.

Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thơng thống hơn Nghị Định 17/1999/NĐ-CP, đó cũng là điều kiện đất đai tham gia vào thị trường BĐS.

Thực tiễn phát triển kinh tế xã hội đã cho thấy Luật Đất đai năm 2003 có nhiều vấn đề kìm hãm sự phát triển. Các tổ chức quốc tế khuyến nghị Việt Nam cần sửa đổi Luật Đất đai vì thế Luật đất đai 2013 ra đời ngày 29/11/2013 nhằm bổ sung, sửa đổi Luật đất đai 2003 hoàn thiện, chính xác hơn, logic hơn. Đồng thời với Luật đất đai 2013 là Nghị Định 43/2014/NĐ-CP ra đời năm 2014 nhằm hướng dẫn chi tiết việc thi hành <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

<i>h. Những tồn tại của việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam: </i>

Việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, cơ quan chun mơn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch cụ thể và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập, hạn chế, nhiều góc khuất luồn lách pháp luật cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng. Hiện nay trên thực tế vẫn đang tồn tại về một thị trường “ngầm” về BĐS với những diễn biến phức tạp, đây cũng là nguyên nhân gây nên tệ nạn đầu cơ đất đai, nhà ở đồng thời cũng là một trong những nguyên nhân làm tăng giá đất. Do những tồn tại đó sẽ dẫn đến những tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân.

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

<b>CHƯƠNG III: NỘI DUNG - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Địa điểm nghiên cứu </b>

Đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội. Huyện Thạch Thất nằm phía Tây Bắc thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố khoảng 30 km. Những năm gần đây, nhờ có sự chỉ đạo và những bước đi đúng đắn của Đảng bộ và chính quyền Huyện đã và đang ngày càng phát triển giàu mạnh hơn, đời sống nhân dân cải thiện hơn. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất càng tăng, đặc biệt là những địa phương đang trên đà phát triển như huyện Thạch Thất thì nhu cầu sử dụng đất lại càng tăng nhanh hơn, dẫn đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tăng cao.

<b>3.2. Đối tượng nghiên cứu </b>

Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân với đất lúa và đất ở trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2019 – 2021

<b>3.3. Nội dung nghiên cứu </b>

- Đánh giá khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội.

- Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến công tác chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Thạch Thất giai đoạn 2019 – 2021.

- Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội.

- Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên đại bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2019 – 2021.

- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2019 – 2021.

- Đề xuất những giải pháp góp phần hồn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Thạch Thất.

<b>3.4. Phương pháp nghiên cứu </b>

<i><b>3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp </b></i>

- Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội khu vực nghiên cứu: Tài liệu địa lý, kinh tế - xã hội, sử dụng đất. Dân sinh kinh tế, các báo cáo tổng kết đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu.

- Các văn bản pháp lý, các chính sách có liên quan đến vấn đề nghiên cứu và địa <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

bàn nghiên cứu, phân tích và sử dụng cho việc triển khai các hoạt động nghiên cứu và đề xuất các giải pháp của chuyên đề.

<i><b>3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu </b></i>

Để đạt mục tiêu nghiên cứu, đề tài tiến hành chọn địa điểm là các xã trên địa bàn huyện Thạch Thất như

- Thị trấn trung tâm: Thị trấn Liên Quan - Các xã ven trung tâm: Bình Yên - Các xã xa trung tâm: Đồng Trúc

Các xã được chọn là các xã có số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều nhất, ít nhất và trung bình trên địa bàn Huyện.

<i><b>3.4.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp </b></i>

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp và những số liệu mà người nghiên cứu thị trường thu thập trực tiếp tại nguồn dữ liệu (tại thực địa) và xử lý nó để phục vụ cho việc nghiên cứu của mình. Từ đó, có thể thu thập thơng tin một cách chính xác, khách quan nhất và từ đó có thể so sánh với số liệu thứ cấp để tìm ra những sự chênh lệch giữa thực tế thị trường với các số liệu báo cáo và đưa ra những giải pháp kịp thời và chính xác.

Phương pháp này sử dụng để điều tra, phỏng vấn các hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua phiếu điều tra đã được chuẩn bị sẵn.

Theo Bùi Trung Hưng (2012), Vận dụng phương pháp chọn mẫu, xây dựng bảng hỏi và điều tra trong đề tài tốt nghiệp xã hội): Trong điều tra Xã hội học kích thước mẫu tối thiểu không được nhỏ hơn 30 đơn vị nghiên cứu. Do chúng ta khơng đủ tài chính, thời gian và các yếu tố nguồn lực khác nên chúng ta mới phải lấy giới hạn, số mẫu tối thiểu là 30 mẫu thì số liệu thống kê có ý nghĩa.

Do đó, sẽ chuẩn bị mỗi nhóm tiểu vùng 30 phiếu điều tra để số liệu thống kê phục vụ nghiên cứu có ý nghĩa, 30*3 nhóm tiểu vùng = 90 phiếu điều tra trên địa bàn huyện Thạch Thất.

Đối với cán bộ nhà nước, tác giả sẽ phỏng vấn 11 cán bộ quản lý nhà nước gồm chủ tịch, địa chính 3 xã, 05 cán bộ gồm giám đốc và chuyên viên thuộc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

<i><b>3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu </b></i>

Các bảng câu hỏi điều tra được nhập và xử lý bằng phần mềm Excel. Nghiên cứu tác động và mối quan hệ của các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, chính sách với việc thực hiện các QSDĐ tại địa bàn nghiên cứu.

Phân tích chi tiết từng vấn đề có liên quan đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu, số liệu thu thập được để rút ra lời nhận xét đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương.

<i><b>3.4.5. Phương pháp chuyên gia. </b></i>

Tham khảo ý kiến của những cán bộ chuyên mơn của địa phương am hiểu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn, đặc biệt là những cán bộ trực tiếp thụ lý hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ.

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

<b>CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN </b>

<b>4.1. Điều kiện tự nhiên - Kinh tế xã hội của huyện Thạch Thất, Thành Phố Hà Nội </b>

<i><b>4.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Thạch Thất </b></i>

Thạch Thất là huyện ngoại thành nằm phía Tây Bắc thành phố Hà Nội, là vùng bán sơn địa, có toạ độ địa lý từ: 20° 58’23” đến 20° 06’10” vĩ độ bắc và 105° 27’54” đến 105° 38’22” kinh độ đơng.

Huyện Thạch Thất có ranh giới tiếp giáp với các địa phương như sau: Phía Bắc giáp huyện Phúc Thọ.

Phía Đơng giáp huyện Phúc Thọ, Quốc Oai.

Phía Nam giáp huyện Quốc Oai, huyện Lương Sơn (tỉnh Hồ Bình). Phía Tây giáp huyện Ba Vì và thị xã Sơn Tây.

Thị trấn Liên Quan là trung tâm kinh tế - hành chính của huyện, cách quận Hà Đông 25km, cách trung tâm thủ đô 40km, cách thị xã Sơn Tây khoảng 13km.

Về mặt kinh tế, Thạch Thất có vị trí thuận lợi do ở gần các trung tâm kinh tế và thị trường lớn như quận Hà Đông và các quận nội thành của thủ đô Hà Nội, trên địa bàn có khu cơng nghệ cao Hồ Lạc, Đại học quốc gia đã hình thành và nằm trong chuỗi đơ thị phía tây Xn Mai - Hoà Lạc - Sơn Tây. Huyện Thạch Thất hiện đang là địa bàn đầu tư trọng điểm và trong tương lai sẽ trở thành địa phương có nền kinh tế cơng nghiệp, du lịch phát triển, có vai trị quan trọng trong việc cung cấp nông sản chất lượng cao cho các thị trường lớn xung quanh. Vị trí địa lý cũng tạo tiềm năng cho Thạch Thất phát triển du lịch, dịch vụ với các loại hình: du lịch tâm linh, du lịch sinh thái kết hợp nghỉ cuối tuần… thu hút khách du lịch từ các khu đô thị lân cận. Đây là đặc điểm cần chú ý trong quy hoạch sử dụng đất đai.

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

<b>Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Thạch Thất </b>

Thạch Thất nằm trong vùng đồng bằng Bắc bộ, nhưng cũng là khu vực chuyển tiếp giữa vùng núi và trung du phía Bắc với vùng đồng bằng. Nhìn chung địa hình thấp dần từ Tây sang Đơng và chia thành ba dạng địa hình chính:

- Dạng địa hình đồi núi thấp: bao gồm 3 xã phía tây, giáp với tỉnh Hồ Bình (xã n Trung, n Bình, Tiến Xn), chiếm 29% diện tích tồn huyện, độ dốc địa hình tuy khơng lớn nhưng so với các vùng khác trong huyện là lớn hơn nhiều.

- Dạng địa hình bán sơn địa, đồi gị: bao gồm 8 xã phía Tây huyện, bên bờ phải sơng Tích, chiếm 46% diện tích tồn huyện. Độ cao trung bình so với mặt biển của vùng này từ 10m đến hơn 15m. Trong vùng có nhiều đồi độc lập, thấp, thoải, độ dốc trung bình 3o-8o, đã hình thành nhiều hồ thuỷ lợi nhỏ và vừa, tiêu biểu là hồ Tân Xã. Đất phát triển trên nền đá đã phong hoá nhiều nơi có lớp đá ong ở tầng sâu 20-50cm.

- Dạng địa hình đồng bằng: gồm 12 xã, thị trấn phía đơng của huyện, bên bờ trái sơng Tích, chiếm 25% diện tích tồn huyện. Địa hình khá bằng phẳng, độ cao địa hình trung bình dao động trong khoảng từ 5m đến 10m so với mặt biển. Nền địa chất khá đồng nhất, tầng đất hầu hết dày trên 1m, thỉnh thoảng có nơi xuất hiện đá ong ở tầng sâu. Đây là vùng thâm canh lúa tập trung của huyện, có hệ thống kênh mương lấy nước tưới từ hồ Đồng Mô.

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

- Số giờ nắng trong năm trung bình là 1.680 giờ, năm cao nhất 1.700 giờ, năm thấp nhất 1.460 giờ.

- Lượng mưa và bốc hơi:

+ Lượng mưa bình quân năm là 1.628mm, cao nhất trung bình là 2.163mm và thấp nhất trung bình là 1.519mm. Lượng mưa phân bố trong năm không đều, mưa tập trung từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm 85% tổng lượng mưa cả năm, lượng mưa ngày lớn nhất có thể tới 336mm. Mùa khơ từ cuối tháng 10 đầu tháng 11 đến tháng 3 năm sau, tháng mưa ít nhất trong năm là tháng 12, tháng 1 và tháng 2 lượng mưa chỉ có 16 - 23mm.

+ Lượng bốc hơi bình quân năm khoảng 860mm, bằng 57% so với lượng mưa trung bình năm. Lượng bốc hơi trong các tháng mưa ít cao, do đó mùa khô đã thiếu nước lại càng thiếu hơn, tuy nhiên do hệ thống thuỷ lợi tương đối tốt nên ảnh hưởng không lớn đến cây trồng vụ đông xuân.

- Độ ẩm khơng khí trung bình năm khoảng 83%, giữa các tháng trong năm biến thiên từ 80 - 89%. Độ ẩm khơng khí thấp nhất trong năm là các tháng 11, 12, tuy nhiên chênh lệch về độ ẩm khơng khí giữa các tháng trong năm khơng lớn.

- Gió: hướng gió thịnh hành về mùa lạnh là gió mùa Đơng Bắc từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau. Còn lại các tháng trong năm chủ yếu là gió Đơng Nam. Thỉnh thoảng có xuất hiện gió Tây Nam vào các tháng 6,7.

Tóm lại, khí hậu ở Thạch Thất có đặc trưng nóng ẩm, mưa nhiều về mùa hè và lạnh, khô về mùa đông. Nền khí hậu ấy thích hợp với nhiều loại cây trồng, góp phần tạo nên hệ thống cây trồng phong phú, đa dạng.

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

chảy về phía này. Chế độ mưa theo mùa ảnh hưởng rõ nét đến chế độ thuỷ văn của các sơng chính trong khu vực.

Các xã thuộc tiểu vùng đồi núi phía tây có độ dốc lớn hơn với những con suối nhỏ, ngắn, ở đây đã xây dựng một số cơng trình thuỷ lợi nhỏ cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân.

Sơng Tích bắt nguồn từ vùng núi Ba Vì chảy qua Thạch Thất với chiều dài 16 km là nguồn cung cấp nước chủ yếu và là dịng chính để tiêu thốt nước cho huyện. Sơng quanh co, uốn khúc, nhiều đoạn bị bồi lấp mạnh. Ngoài ra cịn có hệ thống kênh thuỷ lợi cung cấp nước chủ động cho các cánh đồng như: kênh Đồng Mô-Ngải Sơn (dài 16 km), kênh Phù Sa (18 km), cùng với hệ thống các hồ nhỏ và vừa (tiêu biểu là hồ Tân Xã), các ao là nguồn dự trữ và tiêu thoát nước.

<i>4.1.1.5. Tài nguyên thiên nhiên </i>

Thành phần cơ giới thường là thịt trung bình, khả năng giữ nước giữ phân bón khá. Đất có độ phì khá, thích hợp với trồng các loại cây hoa màu và cây công nghiệp ngắn ngày.

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

- Đất phù sa khơng được bồi (ký hiệu P)

Diện tích 4.452,56 ha chiếm 23,75% diện tích tự nhiên. Là loại đất trước đây cũng được bồi đắp phù sa của hệ thống sơng. Do q trình canh tác và chịu tác động của các yếu tố địa hình nên lâu nay không được bồi đắp thêm phù sa mới nữa. Nơi có địa hình tương đối cao, đất thống khí, thốt nước tốt, nơi có địa hình thấp thường có gờ lây yếu.

Hình thái phẫu diện thường có màu nâu. Đất có thành phần cơ giới trung bình đến nặng. Phản ứng của đất ít chua (pHKCl: 5,73 ở tầng mặt). Hàm lượng hữu cơ và đạm tổng ở tầng đất mặt giàu (tương ứng là: 3,17% và 0,218%), xuống các tầng dưới hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số giảm. Lân tổng số và dễ tiêu từ trung bình đến giàu ở tất cả các tầng đất. Kali tổng số khá (1,43-1,56), kali dễ tiêu trung bình. Lượng cation trao đổi và CEC trung bình.

Loại đất này có độ phì khá do vậy thích hợp với nhiều loại cây trồng.

Hướng sử dụng: đối với vùng đất chân vàn có điều kiện tưới tiêu nên trồng 2 vụ lúa hoặc luân canh lúa màu. ở nơi địa hình cao khơng chủ động được nước tưới nên trồng cây hoa màu, cây công nghiệp ngắn ngày hoặc cây lâu năm.

- Đất phù sa gơlây (ký hiệu Pg)

Diện tích 650,85 ha chiếm 3,47% diện tích tự nhiên.

Đất được hình thành trên sản phẩm phù sa trong điều kiện yếm khí hình thành nên tầng gờlây từ mức độ trung bình đến mạnh. Hình thái phẫu diện có tầng gờlây màu xám xanh hoặc xanh nhạt khá rõ.

Đất có phản ứng chua (pHKCl: 4,84 ở tầng mặt). Hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số ở lớp đất mặt giàu (tương ứng là 3,88% và 0,257%) ở tầng mặt, xuống sâu các tầng dưới hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số giảm từ từ khi. Lân tổng số và dễ tiêu ở lớp đất mặt khá, ở các tầng dưới trung bình. Kali tổng số khá (1,69 - 1,86% ở các tầng đất), kali dễ tiêu trung bình. Lượng cation trao đổi cũng như dung tích hấp thu (CEC) đều thấp ở các tầng đất. Thành phần cơ giới của đất thường là thịt nặng.

Hướng sử dụng: đối với chân đất vàn và vàn thấp nên trồng 2 vụ lúa/năm, ở vùng đất thấp có thể chuyển đổi theo mơ hình lúa cá.

- Đất phù sa có tầng loang lổ đỏ vàng (ký hiệu Pf) Diện tích 750,14 ha chiếm 4,0% diện tích tự nhiên.

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

Đất được hình thành trên sản phẩm phù sa trong điều kiện địa hình cao, nên hình thái phẫu diện đã phân hoá khá rõ, thường xuất hiện tầng đỏ vàng loang lổ, đơi chỗ thường có xuất hiện kết von.

Phản ứng của đất chua (pHKCl: 4,1 ở tầng mặt). Hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số ở lớp đất mặt trung bình, xuống các tầng dưới hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số giảm. Lân tổng số trung bình, lân dễ tiêu nghèo (<5mg/100gđất). Kali tổng số khá, song lân dễ tiêu nghèo (<10mg/100g đất). Lượng cation trao đổi và dung tích hấp thu (CEC) thấp.

Thành phần cơ giới tầng đất mặt thường là đất trung bình, ở các tầng dưới thành phần cơ giới nặng hơn, tỷ lệ cấp hạt sét tăng theo chiều sâu của phẫu diện đất. Khả năng giữ nước giữ phân bón tốt.

Hướng sử dụng: ở những chân đất cao, thoát nước tốt, điều kiện tưới có khó khăn nên trồng các loại cây hoa màu và cây ăn quả. ở những nơi chân đất có địa hình trung bình có điều kiện tưới tiêu nên trồng 2 vụ lúa hoặc luân canh lúa màu.

Nhận xét: Nhóm đất phù sa có đặc điểm: phản ứng của đất ở tầng mặt từ chua đến ít chua (pHKCl: 4,1 – 5,73). Hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số từ trung bình đến giàu, càng xuống sâu các tầng dưới hàm lượng hữu cơ càng giảm. Lân tổng số từ trung bình đến khá, lân dễ tiêu nghèo đến khá, kali tổng số khá, song kali dễ tiêu từ nghèo đến trung bình. Lượng canxi và magiê trao đổi thấp. Dung tích hấp thu (CEC) thấp. Thành phần cơ giới từ thịt nhẹ đến thịt nặng tuỳ thuộc vào cấp địa hình tương đối. Đây là nhóm đất có độ phì nhiêu khá nên ưu tiên trồng lúa nước, các loại hoa màu và cây công nghiệp ngắn ngày.

Diện tích 1426,37 ha, chiếm 7,61% diện tích tự nhiên.

Đất được hình thành trên đá phiến sét, hình thái phẫu diện thường có màu đỏ vàng, vàng đỏ là chủ đạo, đơi khi có màu vàmh nhạt.

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

Phản ứng của đất chua (pHKCl: 4,0 ở tầng mặt). Hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số ở tầng đất mặt trung bình, càng xuống sâu các tầng dưới hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số càng giảm. Lân tổng số giàu ở tất cả các tầng đất (>0,15%), lân dễ tiêu nghèo (<5mg/100gam đất). Kali tổng số ở mức trung bình(1,14 – 1,4%), kali dễ tiêu nghèo (<10mg/100gam đất).

Lượng cation và magiê trao đổi thấp, trong đó canxi trao đổi chiếm ưu thế hơn so với magiê trao đổi. Dung tích hấp thu (CEC thấp). Thành phần cơ giới của đất thường là thịt trung bình, khả năng giữ nước và giữ phân bón khá.

Đây là loại đất có độ phì khá, lại ở dạng đồi cao, tầng đất không dày nên sử dụng cho lâm nghiệp.

- Đất nâu vàng trên phù sa cổ (ký hiệu Fp)

Diện tích 3320,70 ha chiếm 17,72% diện tích tự nhiên.

Đất được hình thành trên mẫu chất phù sa cổ, thường ở địa hình đồi lượn sóng có độ dốc dưới 15 độ. Hình thái phẫu diện thường có màu nâu vàng là chủ đạo, cấu trúc thường là viên hoặc cục nhỏ.

Phản ứng của đất chua (pHKCl: 4,0 ở tầng mặt) và ít có sự thay đổi giữa các tầng. Hàm lượng hữu cơ ở tầng đất mặt từ 1,16 – 1,50%, xuống sâu các tầng dưới hàm lượng hữu cơ giảm. Đạm tổng số ở tầng đất mặt trung bình (0,14%), ở các tầng dưới nghèo. Các chất tổng số và dễ tiêu (lân và kali) đều nghèo. Lượng canxi và magiê trao đổi thấp. Thành phần cơ giới của đất thường là thịt trung bình, khả năng giữ nước và các chất dinh dưỡng trong đất khá. Đây là loại đất có độ phì thấp, phân bố ở địa hình ít dốc nên sử dụng trồng cây hoa màu và cây công nghiệp ngắn ngày: mía, xả, ngơ, sắn… hoặc cây ăn quả (nhãn, vải…)

- Đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước (ký hiệu Fl) Diện tích 110,6 ha chiếm 0,59% diện tích tự nhiên.

Đây là loại đất được hình thành trên nền đất feralit và trên các loại đá mẹ khác nhau hoặc mẫu chất phù sa cổ, được con người khai phá thành ruộng bậc thang để trồng lúa nước, đã làm thay đổi các tính chất hoặc hình thái phẫu diện so với đất hình thành tại chỗ.

Hình thái phẫu diện thể hiện có tầng canh tác ở lớp đất mặt với độ sâu từ 25cm. Tiếp đến là tầng đất chặt (tầng đế cày) để giữ màu, giữ nước và phân bón ít bị rửa

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

trôi xuống các tầng dưới. Lớp thứ 3 là lớp đất nền hoặc đã biến đổi (có gờlây, kết von) tuỳ theo thời gian mới khai thác hay sử dụng lâu năm.

Phản ứng của đất rất chua (pHKCl: 4,0). Hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số ở tầng đất mặt khá, càng xuống sâu các tầng dưới hàm lượng hữu cơ và đạm tổng số càng giảm. Lân tổng số trung bình, lân dễ tiêu nghèo (<5mg/100gam đất). Kali tổng số và dễ tiêu đều nghèo. Lượng canxi và magiê trao đổi thấp.

Thành phần cơ giới của lớp đất mặt thường là trung bình, xuống sâu các tầng dưới có thành phần cơ giới nặng hơn.

Hướng sử dụng: ở những nơi giải quyết được nước tưới nên trồng 2 vụ lúa/năm, ở những vùng khơng có điều kiện tưới nên sử dụng công thức luân canh lúa – màu. Để đảm bảo tăng năng suất lúa cần tăng cường bón phân hữu cơ. Đối với phân vơ cơ cần chú ý bón lân và kali.

Nhóm đất đỏ vàng có 3 loại đất, mỗi loại có tính chất và đặc điểm riêng. Để sử dụng đất này có hiệu quả tuỳ theo điều kiện cụ thể của địa phương và mức độ đầu tư để bố trí cây trồng cho phù hợp.

+ Đối với đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa nước tuỳ điều kiện tưới nên trồng lúa hoặc luân canh lúa - màu.

+ Đất nâu vàng trên phù sa cổ nên trồng cây hoa màu hoặc cây lâu năm. + Đất đỏ vàng trên đá phiến sét nên trồng cây lâm nghiệp.

Hiện tại loại đất này đang được sử dụng trồng lúa. Hướng sử dụng: trồng 2 vụ <small>752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM752410061:32:43 PM1:32:43 PM</small>

75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM75Monday, June 10, 20241:32:43 PM1:32:43 PM

75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM75Monday, June 10, 20241:32:45 PM1:32:45 PM

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

</div>

đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thạch thất thành phố hà nội

<b>TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP </b>

<b>VIỆN QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN </b>

---

<b>KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP </b>

<b>ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, </b>

<b>THÀNH PHỐ HÀ NỘI </b>

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

<b>Giáo viên hướng dẫn : ThS. Trần Thu Hà </b>

<i><b>Sinh viên thực hiện : CẤN VĂN THÀNH </b></i>

<b>Hà Nội, 2022</b>

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

75Danh Gia Tinh Hinh Chuyen Nhuong Quyen Su Dung Dat Tren Dia Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về