PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU SCR.

1 | P a g e
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA SAU ĐẠI HỌC
**********
TIỂU LUẬN
MÔN PHÂN TÍCH VÀ QUẢN TRỊ ĐẦU TƯ
Đề tài:
PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU SCR
PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU SCR 3
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN 3
3. Sản phẩm chính của SCR: 3
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 20
1.Tài liệu trên mạng internet 20
2.Tài liệu nước ngoài 20
2 | P a g e
PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU SCR
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN
I. TỔNG QUAN VỀ DOANH NGHIỆP
CỔ PHIẾU SCR - CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN
Sàn Giao Dịch HNX
Ngành nghề Phát triển bất động sản
1. Thông tin cơ bản
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GÒN THƯƠNG TÍN
Tên giao dịch: Sacomreal
Vốn điều lệ: 1,501,500,000,000 đồng
KL CP đang niêm yết: 142,999,861 cổ phiếu
KL CP đang lưu hành: 150,150,000 cổ phiếu
Địa chỉ: 278 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P.8, Q.3, TP. HCM
Điện thoại: 84-(8) 382499 88 Fax: 84-(8) 382 499 77
Chủ tịch HĐQT: Ông Đặng Hồng Anh
Email:

Website: />2. Lịch sử hình thành
Công ty cổ phẩn Địa ốc Sài Gòn Thương tín được thành lập vào ngày 29/03/2004 từ
sự hợp nhất của các Trung tâm giao dịch bất động sản của Ngân hàng Sài gòn Thương
Tín. Sau nhiều lần tăng vốn, hiện tại vốn điều lệ của công ty là 1.501,1 tỷ đồng.
3. Sản phẩm chính của SCR:
- Cung cấp dịch vụ môi giới, dịch vụ pháp lý bất động sản
- Hợp tác, đầu tư, phát triển dự án bất động sản
SCR là một trong những doanh nghiệp BĐS lớn ở khu vực phía Nam. Tuy nhiên, với
bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế và thực trạng của ngành Bất động sản trong
những năm gần đây đã tác động không nhỏ đến hoạt động kinh doanh của doanh
3
nghiệp. Mặc dù vậy, SCR đã khép lại một năm 2012 với nhiều thành tích đáng phấn
khởi, đáp ứng niềm tin cũng như sự mong mỏi của các nhà đầu tư.
II. PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH
Môi trường kinh tế vĩ mô, sử dụng mô hình PESTEL
a. Môi trường chính trị của Việt Nam (P – Politic)
Điểm mạnh:
i. Thể chế chính trị tương đối ổn định trong tương lai ngắn hạn (3 – 5 năm).
ii. Việt Nam luôn cố gắng duy trì quan hệ hợp tác tốt đẹp với các quốc gia khác
trên thế giới.
Điểm yếu:
i. Một số vấn đề như tham nhũng, xung đột lợi ích giữa các nhóm quyền lợi khác
nhau đang tồn tại có thể gây ảnh hưởng đến hiệu quả lãnh đạo của chính quyền.
ii. Trong xã hội đã xuất hiện một số phản ứng tiêu cực của người dân đối với
những vấn đề bất cập trong xã hội và trong chính nội bộ Đảng và chính quyền.
Cơ hội:
i. Đảng đã nhận ra và bắt đầu tiến hành điều chỉnh những vấn đề trong quá trình
vận hành của mình
ii. Chính quyền Việt Nam đã bắt đầu tiến hành chủ trương công khai hoạt động để
nhận được sự góp ý của người dân

Thách thức:
i. Bất ổn kinh tế vĩ mô năm 2013 đã gây áp lực lớn lên việc duy trì ổn định chính
trị và lãnh đạo của Đảng và Nhà nước.
b. Môi trường kinh tế (E – Economy)
Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng đất trong các
lĩnh vực sản xuất, nhu cầu về văn phòngcho thuê, trung tâm thương mại… Hơn nữa,
khi kinh tế phát triển, thu nhập của người dân sẽ tăng cao và do đó làm gia tăng nhu
cầu về nhà ở đối với người dân. Việt Nam là một nước đang phát triển, luôn duy trì
được tốc độ tăng trưởng GDP cao so với các nước khác trên Thế giới. Do ảnh hưởng
của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu từ cuối năm 2007, tốc độ tăng trưởng GDP đã
có sự sụt giảm so với những năm gần đây có phầnsụt giảm.
Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm
4
Có thể tổng kết vài nét về môi trường kinh tế của Việt Nam như sau:
Điểm mạnh:
i. Trong những năm gần đây, Việt Nam là một trong những nền kinh tế có tốc độ
phát triển nhanh ở Châu Á, với tốc độ tưởng trưởng trung bình khoảng 7,1%
trong năm 2000 – 2012
ii. Sự phát triển của nền kinh tế đã tạo cơ hội cho nhiều người Việt Nam thoát
khỏi nghèo đói, với tỷ lệ thoát nghèo của người dân từ 58% (1993) xuống còn
9,5% năm 2010.
Điểm yếu
i. Nền kinh tế Việt nam chịu ảnh hưởng của thâm hụt thương mại, thâm hụt cán
cân vãng lai và thâm hụt ngân sách, khiến nền kinh tế dễ chịu tác động lớn bởi
sự bất ổn của nền kinh tế toàn cầu trong năm 2012. Trong đó, nguyên nhân
chính của thâm hụt ngân sách là do những khoản trợ cấp xã hội khó có thể thu
hồi.
ii. Đồng tiền nội địa yếu cùng với chính sách tiền tệ thắt chặt không tạo điều kiện
cho xuất khẩu, làm tăng chi phí nhập khẩu, khiến áp lực lạm phát ngày càng gia
tăng.

Cơ hội
i. Việc gia nhập vào WTO đã khiến Việt Nam có cơ hội tiếp cận với thị trường
thế giới và nguồn vốn của nước ngoài, đồng thời cũng tạo điều kiện để các
doanh nghiệp trong nước tự nâng cao năng lực của mình trong quá trình cạnh
tranh.
ii. Dù kinh tế vĩ mô vẫn đang gặp phải một số khó khăn, chính phủ Việt nam vẫn
kiên định cải tổ nền kinh tế, trong đó có chính sách cổ phần hóa và tư nhân hóa
doanh nghiệp nhà nước, tự do hóa lĩnh vực kinh doanh ngân hàng.
Nguy cơ
i. Lạm phát và thâm hụt luôn là những vấn đề khiến các nhà đầu tư nước ngoài lo
ngại về Việt Nam. Nếu chính phủ tập trung quá nhiều vào mục tiêu tăng trưởng
và thất bại trong việc giảm thiểu áp lực lạm phát, nền kinh tế có thể sẽ rơi vào
5
trạng thái bất ổn, là một trong những nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến khủng hoảng
kinh tế.
ii. Sự bất ổn kinh tế vĩ mô kéo dài có thể khiến các nhà lãnh đạo tạm dừng công
cuộc cải tổ nền kinh tế để tập trung giải quyết tình trạng bất ổn này.
c. Môi trường văn hóa xã hội (S - Social culture)
Môi trường văn hóa - xã hội bao gồm những chuẩn mực và giá trị được chấp nhận và
tôn trọng bởi một xã hội hoặc một nền văn hóa cụ thể. Sự thay đổi của các yếu tố văn
hóa - xã hội một phần là hệ quả của sự tác động lâu dài của các yếu tố vĩ mô khác, do
vậy nó thường biến đổi chậm hơn so với các yếu tố khác. Chúng ta sẽ phân tích môi
trường văn hóa xã hội của Việt Nam trên một số khía cạnh sau:
Quan điểm về mức sống và tiêu dùng
i. Trong những năm qua ở Việt Nam xuất hiện trào lưu và xu hướng tiêu dùng
giàu sang hơn. Một bộ phận người dân có thu nhập tương đối cao (tập trung ở
thành thị) và có nhu cầu sử dụng, mua bất động sản và xây dựng nhà ở.
ii. Song song với trào lưu này, tình hình kinh tế khó khăn trong vài năm gần đây
khiến phần lớn người dân thắt chặt chi tiêu, tập trung đầu tư vào những nhu cầu
thiết yếu của cuộc sống.

iii. Trình độ dân trí được cải thiện đáng kể
Dân số: Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá trên
thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển về quy mô
từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Theo báo cáo từ cơ quan thống kê, năm 2012
dân số Việt Nam ước đạt 88.78 triệu người, tăng 1.06% so với năm trước. Tốc độ
tăng không cao so với vài năm trước và vẫn nằm trong tốp tăng thấp dưới 1.1% đạt
được từ năm 2007 đến nay. Tuy nhiên, tỷ lệ dân số thành thị tại Việt Nam chỉ đạt
32.45%, còn thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực (châu Á đạt trên 44% và
trên thế giới là trên 51%) T ỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ gia tăng trong các năm tiếp
theo, nhu cầu nhà ở tại thành thị do vậy sẽ không ngừng gia tăng trong các năm tới.
Tỷ lệ dân cư đô thị hóa
6
Nguồn: PNS tổng hợp
d. Môi trường công nghệ (T – Technology)
Thực trạng ứng dụng khoa học kỹ thuật trong công ty: Công ty đã có chính sách ứng
dụng những khoa học công nghệ mới nhất trong các hoạt động của mình, đồng thời
tích cực chủ động đầu tư cho hoạt động nghiên cứu và phát triển (R& D)
Các hoạt động hỗ trợ kinh doanh và marketing cho sản phẩm đã được thực hiện. Do
đặc điểm riêng của sản phẩm và dịch vụ cung cấp, công ty đã khẳng định được chất
lượng dịch vụ và uy tín với khách hàng, đáp ứng đầy đủ yêu cầu về tiêu chuẩn và qui
cách chất lượng sản phẩm dịch vụ theo chính sách quản lý của nhà nước. Minh chứng
cho sự đầu tư này là những tổ hợp địa ốc cao cấp đã được xây dựng và được chứng
nhận về chất lượng như tổ hợp chung cư chất lượng cao Usilk City.
Bên cạnh đó, Chính phủ Việt Nam cũng có những chính sách ủng hộ cho việc nghiên
cứu và phát triển - khi có sự phù hợp với các phương hướng và ưu tiên của chính phủ.
e. Môi trường tự nhiên (E - Environment)
Vị trí địa lý, khí hậu: Việt Nam nằm trong vùng khí hậu tương đối khắc nghiệt, miền
Bắc có 4 mùa phân biệt, miền Nam có mùa mưa và mùa khô. Sự thay đổi về điều kiện
thời tiết giữa các mùa khiến việc xây dựng gặp rất nhiều khó khăn, thường chỉ tập
trung xây dựng trong một khoảng thời gian nhất định trong năm.

Tài nguyên đất ngày càng chật hẹp, trong khi lượng người và nhu cầu sở hữu nhà
riêng ngày càng tăng.Đây là một điểm thách thức và cũng là thuận lợi của doanh
nghiệp trong hoạt động kinh doanh.
Nguyên liệu, nhiên liệu như dầu, xăng, than ngày càng khan hiếm, khiến giá cung cấp
năng lượng tăng, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng, dẫn đến tình trạng nhiều dự
án xây dựng phải trì hoãn hoặc ngừng thực hiện do lỗ quá nặng.
f. Môi trường luật pháp (L - Law)
Pháp luật: Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành
và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về
quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Các
chính sách tác động đến thị trường BĐS năm 2012 và đầu năm 2013:
7
Chỉ thị 07 – Ngừng thành lập khu kinh tế, khu công nghiệp: Tháng 3/2012, Chính
phủ ban hành Chỉ thị số 07/CT-TTg chấn chỉnh công tác quản lý và nâng cao hiệu quả
hoạt động của các khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
Nghị quyết 13 -Giảm 50% tiền thuê đất: Tháng 5/2012, Chính phủ ban hành Nghị
quyết số 13/NQ-CP trong đó chính sách liên quan trực tiếp đến thị trường bất động
sản là giảm 50% tiền thuê đất phải nộp trong năm 2012 theo quy định tại Quyết định
2093/QĐ-TTg ngày 23/11/2011. Theo đó thì đối tượng được giảm thuế được mở rộng
sang cả doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thương mại và dịch vụ thay v ì chỉ có
doanh nghiệp sản xuất như trước đó.
Nghị định 58 -Quỹ đầu tư bất động sản: Tháng 7/2012, Chính phủ ban hành Nghị
định số 58/2012/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật chứng khoán. Trong Nghị
định 58 có quy định chi tiết về hoạt động đầu tư của Quỹ đầu tư bất động sản.
Thông tư 123 -Thuế chuyển nhượng bất động sản: Tháng 7/2012, Bộ Tài chính ban
hành Thông tư 123/2012/TT-BTC hướng dẫn thi hành căn cứ tính thuế thu nhập
doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Nghị định 64 - Cấp giấy phép xây dựng: Tháng 9/2012, Chính phủ ban hành Nghị
định số 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng. Trong đó, các nội dung như: Cấp

giấy phép xây dựng theo giai đoạn, Sửa thiết kế trong nhà không phải điều chỉnh
GPXD, Quy định mở về cấp phép xây dựng tạm và Thủ tục cấp phép xây dựng “một
cửa” được đông đảo được người dân quan tâm.
Nghị quyết 02/NQ-CP-Tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thị trường, giải
quyết nợ xấu: Cụ thể nhưphân bổ ngay vốn đầu tư và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các
dự án trong năm 2013, gia hạn 6 tháng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị
gia tăng, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản.
Chính sách kinh tế, tài chính –tiền tệ của Nhà nước: Chính sách kinh tế của Chính
phủ Trung ương và Chính quyền địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến
thị trường bất động sản. Nguồn vốn từ ngân hàng chiếm khoảng 70% dòng tiền chảy
vào thị trường BĐS vì vậy chính sách tiền tệ thắt chặt hay nới lỏng ảnh hưởng sống
còn đến ngành này. Lãi suất tiền gửi VNĐ đã giảm mạnh trong năm 2012 từ 12%
8
xuống chỉ còn 8%, đây là động thái tích cực từ phía chính phủ nới lỏng chính sách
tiền tệ nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS.
III. PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP
1. Phân tích cơ cấu mặt hàng kinh doanh
Doanh thu của SCR chủ yếu đến từ phát triển các dự án bất động sản (73-87%),
phần nhỏ còn lại đến từ dịch vụ môi giới BĐS, cho thuê văn phòng, bán vật liệu xây
dựng.
Doanh thu hoạt động tài chính là khoản thu nhập khá thường xuyên của SCR, hàng
năm chiếm 40-53% tổng doanh thu, chủ yếu từ chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư
cấp 2 và thanh lý chứng khoán đầu tư ngắn hạn.
Cơ cấu doanh thu SCR
2. Phân tích cơ cấu thị trường kinh doanh
Sacomreal là thương hiệu mạnh trong lĩnh vực phát triển và phân phối bất động
sản tại khu vực phía Nam.Trong những năm qua, với tiềm lực tài chính mạnh và kinh
nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, Sacomreal đã thực hiện thành công một số dự án
lớn như chung cư Phú Lợi (quận 8, khởi công năm 2008 và bán hết trong 2010),
chung cư Sacomreal Hòa Bình (hoàn thành và bán hết trong 2010), Chung cư Belleza

(bán gần hết trong 2011-2012) và chuyển nhượng 65.49% Celadon City (năm 2010).
Công ty sở hữu quỹ đất lớn, đủ để triển khai trong vòng 3-5 năm tới. SCR sở hữu
quỹ đất lớn khoảng 60ha, phân bố tại các quận 7, 8, 2, Thủ Đức, Tân Phú, thuộc khu
9
vực phía Đông TP.HCM. Đây là thị trường nhà đất tiềm năng và diễn biến giao dịch
sản phẩm dự án sôi động nhất thành phố.
Phân bổ quỹ đất
3. Phân tích SWOT
Điểm mạnh (Strength):
1. Lĩnh vực kinh doanh đa dạng:môi giới bất động sản, cho thuê văn phòng và
bán vật liệu xây dựng.
2. Hệ thống máy móc, thiết bị thi công hiện đại bậc nhất của Việt Nam có xuất xứ
từ Đức, Bỉ, Italia, Nhật, Hàn Quốc
3. Nhân sự: Đội ngũ tư vấn, môi giới lành nghề, giàu kinh ngiệm. Bộ máy quản
trị, điều hành gọn nhẹ, không phân quyền qua nhiều cấp trung gian dẫn đến quá
trình ra quyết định và triển khai thực hiện rất linh hoạt, nhanh nhạy, tận dụng
được thời cơ trong đầu tư và kinh doanh.
4. Có uy tín và kinh nghiệm trong ngành môi giới bất động sản, cho thuê văn
phòng và bán vật liệu xây dựng.
5. Công ty được phát triển trên một nền tảng tương đối vững chắc nên thương
hiệu, quy mô, công nghệ, thị trường, chiến lược phát triển, trình độ tay nghề và
kinh nghiệm của người lao động … có thể sánh ngang hàng với các đơn vị
mạnh khác trong cùng ngành. Bên cạnh đó, lãnh đạo công ty cũng chủ trương
phát triển theo hướng làm chủ được các công nghệ xây dựng tiên tiến, dịch vụ
hoàn thiện và chu đáo.
Điểm yếu:
i. Kinh doanh trong lĩnh vực có rất nhiều đối thủ, cạnh tranh phân tán.
ii. Không có lợi thế sản phẩm/dịch vụ riêng biệt.
10
Cơ hội:

i. Phát triển theo định hướng duy trì chiến lược đầu tư đa dạng hóa sản phẩm và
tập trung đầu tư cho môi giới bất động sản và vật liệu xây dựng
Thách thức:
i. Cạnh tranh trên thị trường từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực đầu tư kinh
doanh các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị
ii. Khó khăn kinh tế và khó khăn về nguyên liệu đầu vào
IV. PHÂN TÍCH MỘT SỐ CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH
BÁO CÁO KẾT QUẢ HĐKD(Triệu đồng)
2010 2011 2012
Thay đổi trong vốn lưu động -102,285 211,879 437,134
Dòng tiền từ HĐKD 500,668 -288,605 212,597
Tiền chi mua sắm,xây dựng 34,864 -259,126 -13,541
Dòng tiền tự do 465,804 -29,479 226,138
Thay đổi trong VCSH 420,416 25,579 60
Thay đổi trong nợ 3,877,984 1,157,958 4,355,822
Cổ tức phải trả -99,518 -83 -10
Dòng tiền ròng 802,987 -879,783 36,651
Tiền mặt đầu kỳ 111,048 914,035 34,252
Tiền mặt cuối kỳ 914,035 34,252 70,902
BÁO CÁO LƯU CHUYỂN TIỀN TỆ(Triệu đồng)
2010 2011 2012
Doanh thu thuần 1,117,066 554,309 586,811
Lợi nhuận gộp 60,681 127,309 36,381
EBITDA 825,134 286,371 403,223
Khấu hao 3,330 11,422 70,775
EBIT 821,804 274,949 332,448
Lợi nhuận trước thuế 589,288 16,207 122,255
Chi phí thuế 166,626 664 41,701
Cổ đông thiểu số -3,974 -636 -3,357
Lợi nhuận ròng 426,636 16,179 83,911

EPS 4,266 162 587
BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN (Triệu đồng)
2010 2011 2012
Tiền và tương đương tiền 914,035 34,252 70,902
Khoản phải thu 1,482,139 1,578,686 570,744
Hàng tồn kho 2,424,642 2,678,570 3,381,605
Khác 64,993 89,952 115,799
Tài sản ngắn hạn 5,971,548 5,282,218 4,770,037
11
Tài sản cố định 9,020 18,238 21,699
Đầu tư dài hạn 1,143,372 1,045,433 1,441,819
Khác 99,542 277,327 38,184
Tổng tài sản 7,250,736 6,773,630 6,595,734
Nợ phải trả 5,082,017 4,570,580 4,247,456
Vay ngắn hạn 1,314,122 1,424,428 808,001
Khoản phải trả 323,473 456,299 138,619
Khác 1,090,322 1,098,512 1,338,623
Nợ ngắn hạn 2,748,013 3,001,994 2,300,801
Nợ dài hạn 2,317,598 1,564,236 1,942,656
Nợ khác 16,406 231 135
Tổng nợ 5,082,017 4,570,580 4,247,456
Nguồn vốn chủ sở hữu 2,164,210 2,169,357 2,255,640
Lợi nhuận cổ đông thiểu số 4,509 33,693 92,637
PHÂN TÍCH CÁC TỶ SỐ (%)
2010 2011 2012
Biên EBITDA 72.90% 51.70% 68.70%
Biên lợi nhuận hoạt động 83.30% 16.80% 6.60%
Biên lợi nhuận ròng 38.20% 2.90% 14.30%
ROAA 6.20% 0.20% 1.30%
ROAE 23.70% 0.70% 3.80%

Tăng trưởng doanh thu 926.10% -50.40% 5.90%
Tăng trưởng LNST 674.40% -97.20% 654.30%
Tăng trưởng doanh thu /cp 482.80% -50.40% -26.00%
Tăng trưởng EPS 357.00% -96.20% 262.70%
Tăng trưởng tổng tài sản 13.00% -6.60% -2.60%
Tỷ số thanh toán lãi vay 1.53 -0.94 -0.42
Nợ trên tổng tài sản 0.7 0.67 0.64
Nợ trên vốn chủ sở hữu 2.35 2.11 1.88
Doanh thu/tài sản 0.15 0.08 0.09
Capex/doanh thu -0.01 0.02 0.12
EPS cơ bản (VND) 4,266 162 587
EBITDA mỗi cp (VND) 3,488 -2,311 -120
Cổ tức 995 1 0
Giá trị sổ sách (VND) 21,642 21,694 15,774
12
13
SCR VIC HAG ITA OGC SJS IJC BCI TDC TDH NTL
TB
ngành
Tỷ số khả năng thanh toán nhanh
Tỷ số
thanh toán
hiện thời
2.07 0.93 1.96 2.05 2.03 2.47 5.43 5.34 1.57 2.6 1.95 2.63
Tỷ số
thanh toán
nhanh
0.6 0.5 1.31 0.71 2.01 0.31 1.59 1.09 0.68 1.3 0.59 1.01
Tỷ số cơ cấu tài chính (%)
Tỷ số tài

sản đảm
bảo Nợ
/VSCH
181% 419% 165% 55% 142% 229% 40% 98% 183% 58% 107% 150%
Tỷ số nợ =
Tổng nợ/
Tổng tài
sản
64% 77% 61% 35% 55% 69% 28% 48% 64% 35% 51% 52%
Tỷ số hoạt động
Vòng quay
hàng tồn
kho (vòng)
0.2 0.4 0.6 -0.1 14.8 0 0.1 0.1 0.5 0.4 0.3 1.72
Vòng quay
các khoản
phải thu
(vòng)
0.5 1.7 0.6 -0.1 0.3 0.1 0.4 0.6 0.8 0.6 2.8 0.78
Vòng quay
các khoản
phải trả
(vòng)
0.8 0.8 1.9 1.9 0.4 2.6 4.4 2 1.5 1.1 1.8 1.83
14
SCR VIC HAG ITA OGC SJS IJC BCI TDC TDH NTL
TB
ngành
Tỷ số khả năng sinh lời (%)
Tỷ lệ lãi

gộp
6% 56% 22% 16% 27% -14% 45% -105% 12% 17% 15% 9%
ROA
(Doanh lợi
tài sản)
1% 8% 1% 0% 2% -2% 4% 4% 1% 0% 1% 2%
ROE
(Doanh lợi
Vốn CSH)
3% 43% 4% 0% 5% -7% 5% 9% 3% 0% 3% 6%
Tỷ số giá thị trường
BV (đồng) 15,774 21,097 21,579 17,135 13,269 17,373 11,461 25,862 11,021
37,31
7
13,50
0
18,961
EPS
(đồng)
622 7,226 707 49 572 -1,276 619 2,168 274 -43 334 1,063
P/E 12 9 41 182 25 -18 18 7 35 -337 51 1
E/P (%) 8% 11% 2% 1% 4% -6% 6% 14% 3% 0% 2% 0
Giá trị nội
tại
42,113 108,601 69,260 31,389 33,455 61,378 24,661 43,632 24,640
56,99
8
26,89
0
48,090

Chỉ tiêu doanh thu (triệu đồng)
Doanh thu
thuần
586,811 8,855,533 3,544,153 480,608
1,143,57
9
42,954 668,875 122,775
1,033,79
2
246,0
96
471,5
48
1,660,
991
Lợi nhuận
sau thuế
83,911 2,826,383 330,336 16,774 171,744 -127,595 169,620 156,679 27,449 -1,617
21,23
2
359,10
1
Tổng tài
sản
6,595,73
4
35,512,63
5
25,576,51
2

9,064,41
2
8,790,49
7
5,637,85
8
4,385,977
3,623,46
4
3,060,42
4
2,179,
005
1,749,
821
9,958,
061
Vốn điều
lệ
2,255,64
0
3,911,499 4,672,806
3,425,62
6
3,000,00
0
1,000,00
0
2,741,945 722,670
1,000,00

0
378,7
50
636,0
00
2,148,
930
15
Phân tích một số nhóm chỉ tiêu chính:
1. Nhóm chỉ tiêu thể hiện khả năng thanh toán của doanh nghiệp
STT
Chỉ tiêu ĐVT
2010 2011 2012
DN TB ngành DN TB
ngành
DN TB ngành
1 Khả năng thanh
toán hiện hành
Lần 1.94 2.03 1.76 1.64 2.07 2.63
2 Khả năng thanh
toán nhanh
Lần 1.15 1.17 0.87 0.76 0.6 1.01
Khả năng thanh toán hiện hành và khả năng thanh toán nhanh
Hệ số này cho thấy khả năng đáp ứng các khoản nợ ngắn hạn (phải thanh toán trong
một năm hoặc một chu kì kinh doanh) là cao hay thấp.Năm 2011 tỷ số thanh toán
hiện thời đạt 1.76 lần và tỷ số thanh toán nhanh đạt 0.87 lần so với năm 2012, tỷ số
thanh toán nhanh tăng lên 2.07 lần nhưng tỷ số thanh toán nhanh lại giảm còn 0.6 lần.
Qua đó ta thấy tỷ số thanh toán nhanh lại giảm chứng tỏ hàng tồn kho tiếp tục tăng
cao, làm khả năng thanh toán nhanh bị yếu, lượng tìa sản ngắn hạn nếu loại bỏ tồn
kho thì không đủ để thanh toán nợ ngắn hạn.

2. Nhóm chỉ tiêu thể hiện cơ cấu vốn của doanh nghiệp
Năm 2011, nợ chiếm tỷ lệ 211% trên vốn chủ sở hữu so với năm 2012 giảm còn
188%. Xét thấy tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu giảm xuống là do vay nợ ngắn hạn còn
808 tỷ đồng, giảm 43% so với năm 2011.
Năm 2011, nợ chiếm 67% trên tổng tài sản so với năm 2012 giảm còn 64%. Nhận
thấy tỷ lệ nợ của công ty có xu hướng giảm xuống, điều này đáng lẽ giúp cải thiện tình
hình thanh toán tốt hơn nhưng do công ty đang gặp vấn đề hàng tồn kho cao nên khả
năng thanh toán nhanh vẫn còn trong tình trạng rủi ro.
3. Nhóm chỉ tiêu thể hiện năng lực hoạt động của doanh nghiệp
16
STT Chỉ tiêu ĐVT 2010 2011 2012
DN TB
ngành
DN TB
ngành
DN TB ngành
1 Vòng quay tổng
tài sản
% 17 30 8 17 9 17.2
Năm 2012, vòng quay tồn kho đạt 0.2 vòng tỷ lệ này tương đương với năm 2011, cho
thấy tốc độ luân chuyển tồn kho rất chậm và không được cải thiện. Tính đến cuối năm
2012, giá trị tồn kho 3,381 tỷ đồng, tăng 26%. Tồn kho cao là tình hình chung của các
doanh nghiệp bất động sản do thị trường này vẫn còn trong tình trạng đóng băng nên
sức tiêu thụ trên thị trường rất thấp
Năm2011, vòng quay phải thu đạt 0.4 vòng so với năm 2012 tăng lên 0.5 vòng, cho
thấy tình hình thu nợ trong năm 2012 được đẩy nhanh hơn cùng kỳ, số ngày thu nợ
giảm đáng kể. Tuy nhiên, vòng quay phải thu vẫn còn rất thấp chứng tỏ dù đã được
đẩy nhanh hơn nhưng tiến độ thu nợ vẫn còn rất chậm.
Năm 2011, vòng quay phải trả đạt 0.4 vòng so với năm 2012 tăng lên 0.8 vòng. Như
vậy, năm 2012, công ty cũng tập trung trả nợ nhanh hơn, thời gian trả nợ do đó cũng

được rút ngắn khá mạnh, mặc dù vậy vòng quay phải trả vẫn còn ở mức thấp, thậm chí
là chưa đến 1 vòng chứng tỏ công tác trả nợ vẫn còn chậm trễ. Mặt khác, ta thấy thời
gian thu nợ còn chậm hơn thời gian trả nợ, điều này lâu dài sẽ làm hạn hẹp nguồn vốn
lưu động trong hoạt động kinh doanh chứng tỏ công ty quản trị dòng tiền chưa hợp lý.
4. Nhóm chỉ tiêu đo lường khả năng sinh lời
STT
Chỉ tiêu ĐVT
2010 2011 2012
DN TB
ngành
DN TB
ngành
DN TB ngành
1 ROA % 7.05 10 0.23 3 1.33 2
2 ROE % 26.8 25 0.73 7 4.02 6
Năm 2012, SCR có vốn chủ sở hữu đạt 2,348 tỷ đồng, tăng 7%, chủ yếu là nhờ công
ty tăng vốn điều lệ từ 1,000 tỷ đồng lên hơn 1,400 tỷ đồng, tổng tài sản 4,770 tỷ đồng,
giảm nhẹ 3% so với năm 2011. Kết thúc năm 2012, nhờ lợi nhuận sau thuế tăng nên tỷ
suất sinh lời trên tài sản ROA và tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu ROE cũng tăng
lên so với năm 2011, tuy nhiên cả 2 tỷ suất sinh lời này vẫn còn ở mức thấp. Cụ thể,
chỉ số ROA năm 2011 đạt 0.2%, so với năm 2012 tăng lên 1%, chỉ số ROE năm 2011
đạt 1%, so với năm 2012 cũng tăng lên 3%. Ta thấy, chỉ số ROA và ROE của SCR
17
năm 2012 cao hơn năm 2011, chứng tỏ hiệu quả sử dụng tài sản và vốn chủ sở hữu tốt
hơn năm 2011. Tuy nhiên, cả 2 tỷ suất sinh lời này vẫn còn bé hơn lãi suất ngân hàng
khá nhiều chứng tỏ phần lợi nhuận đạt được dù có tăng trưởng mạnh nhưng vẫn chưa
tương xứng với nguồn tài sản và vốn chủ sở hữu hiện có, điều này do hoàn cảnh thị
trường bất động sản khó khăn chưa từng có nên dù có tăng thêm vốn nhưng công suất
sử dụng tài sản và vốn khó có thể đạt hiệu quả cao nhất.
EPS năm 2011 đạt 162 đồng/cp so với năm 2012 tăng 284% đạt 622 đồng/cp. Với

mức giá đóng cửa ngày 16.05.2013 là 7,600 đồng/cp, SCR có tỷ suất E/P ở mức 8%,
cao hơn so với lãi suất ngân hàng hiện tại. Xét thấy năm 2012, kết quả kinh doanh của
SCR đã được cải thiện tuy nhiên, phần lợi nhuận tăng lên là nhờ vào công ty liên kết,
chứ không đến từ hoạt động kinh doanh chính của SCR, do đó phần lợi nhuận tăng
trưởng này không bền vững, ngoài ra, công ty còn gặp những vấn đề khác như tồn kho
tăng cao làm ảnh hưởng xấu đến khả năng thanh toán nhanh, công tác thu nợ vẫn còn
trì trệ, dòng tiền lưu động cũng không cân đối, các tỷ suất sinh lời dù được tăng lên
nhưng vẫn còn rất thấp. Do đó, với những thông tin kể trên, thì nhà đầu tư nên thận
trọng khi ra quyết định với cổ phiếu SCR.
V. PHÂN TÍCH ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU (File excel)
Năm thứ 1 Năm thứ 2 Năm thứ 3 Năm thứ 4 Năm thứ 5
18
Năm 2008 2009 2010 2011 2012
Lợi nhuận
thuần
-213,976,997,000 79,101,445,000 930,973,866,000 92,881,136,000 32,288,251,000
Vốn CSH 1,417,076,633,000 1,462,456,568,000 2,187,517,168,000
2,169,356,795,0
00
2,255,640,394,000
Số lượng cổ
phiếu
56,800,000 56,800,000 100,000,000 100,000,000 142,999,861
Cổ tức 0 9,799,117,000 8,085,853,000 7,575,288,000 7,563,223,000
Định giá cổ phiếu SCR bằng mô hình Chiết khấu cổ tức (DDM - Dividend
Discount Model) theo 2 giai đoạn
Năm 2008 2009 2010 2011 2012
1 2 3 4 5
ROE -15.10% 5.41% 42.56% 4.28% 1.43% 7.72%
DPS 0 173 81 76 53

EPS 3767.20 1392.63 9309.74 928.81 225.79
b 100.0% 87.6% 99.1% 91.8% 76.6% 91.03%
Payout
ratio
0.00% 12.39% 0.87% 8.16% 23.42% 8.97%
g
7.024144315
1959%

rf 8.45%
Lợi suất phi rủi ro = Lợi suất trái phiếu chính phủ thời hạn 5
năm 23/10/2013) = 8.45%
β 3.040
rm 11.80%
r 18.63%
Do 53
D1 56.6048
19
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Tài liệu trên mạng internet
Số liệu để phân tích: Báo cáo tài chính của SCR trên trang web :
/>Bách khoa toàn thư mở, wikipedia, “Lạm phát”
/>in-khuyen_nghi_mua.pdf
Số liệu ngành bất động sản 2011, 2012, 2013
/>%C3%ACm+Ki%E1%BA%BFm
2. Tài liệu nước ngoài
“Vietnam commercial banking report Q2 – 2012”, Business monitors international,
2012
20