Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận lê chân, thành phố hải phòng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI











PHẠM VĂN THÁI





THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT QUẬN LÊ CHÂN - THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG







LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

HÀ NỘI, NĂM 2013
`
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI











PHẠM VĂN THÁI

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT QUẬN LÊ CHÂN - THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG




CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ




HÀ NỘI, NĂM 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
i

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ
rõ nguồn gốc.
- Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về nguồn gốc số liệu, thông tin

ñược sử dụng trong luận văn này./.

Tác giả luận văn



Phạm Văn Thái










Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện ñề tài tôi ñã nhận ñược sự
giúp ñỡ nhiệt tình, những ý kiến ñóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá
nhân ñể tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
- Lời ñầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà -
Khoa Tài nguyên và Môi trường, người ñã trực tiếp hướng dẫn, giúp ñỡ tôi
trong suốt thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn.
- Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong Ban quản lý dạo
tạo sau ðại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông

nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện luận văn.
- Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp ñỡ nhiệt tình của Lãnh ñạo Ủy ban
nhân dân quận Lê Chân, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng
quyền sử dụng ñất quận Lê Chân; các phòng ban, ñơn vị của quận; Ủy ban
nhân dân các phường ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện luận văn.
- Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp ñỡ của bạn bè, ñồng nghiệp; sự
ñộng viên, tạo ñiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ñình, người thân trong
suốt quá trình tôi học tập và nghiên cứu thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2013
Tác giả luận văn


Phạm Văn Thái

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iii

MỤC LỤC



LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC BIỂU ðỒ ix

MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Khái quát về ñăng ký ñất ñai, hệ thống ñăng ký ñất ñai và hồ sơ
ñịa chính: 4

2.1.1 Khái quát về ñăng ký ñất ñai 4

2.1.2 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Việt Nam 6

2.1.3 Khái quát về hồ sơ ñịa chính 8

2.2 Hệ thống hồ sơ ñịa chính 10

2.2.1 Lập, quản lý hệ thống hồ sơ ñịa chính 10

2.2.2 Tầm quan trọng của hệ thống sơ hồ sơ ñịa chính ñối với công tác
quản lý ñất ñai 11

2.2.3 Vai trò của hệ thống sơ hồ sơ ñịa chính ñối với quá trình tin học
hóa hệ thống quản lý ñất ñai 13

2.3 Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 14

2.3.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất 14

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iv

2.3.2 Vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong cơ cấu
tổ chức của cơ quan quản lý ñất ñai 16

2.3.3 Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ
quan chuyên môn về ñất ñai và chính quyền ñịa phương 19

2.3.4 Xu hướng phát triển của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
gắn với cải cách hành chính 20

2.4 Tổng quan mô hình quản lý ñất ñai ở nước ta qua các thời kỳ 22

2.4.1 Hệ thống quản lý ñất ñai thời phong kiến 22

2.4.2 Tổ chức hệ thống quản lý ñất ñai thời thuộc Pháp (1859 - 1954) 22

2.4.3 Hệ thống quản lý ñất ñai thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ
cộng hoà: 23

2.4.4 Hệ thống quản lý ñất ñai thời kỳ Nhà nước CHXHCN Việt Nam 23

2.5 Nghiên cứu thực trạng trong nước và kinh nghiệm quốc tế: 27

2.5.1 Thực trạng hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở

Việt Nam 27

2.5.2 Nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế 38

CHƯƠNG 2 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 43

3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 43

3.1.1 ðối tượng nghiên cứu 43

3.1.1 Phạm vi nghiên cứu 43

3.2 Nội dung nghiên cứu 43

3.3 Phương pháp nghiên cứu 44

3.3.1 Phương pháp ñiều tra, khảo sát 44

3.3.2 Phương pháp thống kê, so sánh 44

3.3.3 Phương pháp chuyên gia 44

3.3.4 Phương pháp phân tích kinh nghiệm quốc tế 45

3.3.5.

Phương pháp tổng hợp, ñánh giá 45

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

v

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46

4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quận Lê
Chân – TP. Hải Phòng 46

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 46

4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 48

4.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận Lê
Chân 51

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng ñất quận Lê Chân 53

4.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai 53

4.2.2 Hiện trạng SDð năm 2012 và biến ñộng SDð giai ñoạn 2005-
2012 60

4.3 Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất - Quận Lê Chân – TP.Hải Phòng. 65

4.3.1 Tổ chức bộ máy: 65

4.3.2 Chức năng, nhiệm vụ; 66

4.3.3 Mối quan hệ của Văn phòng ðKQSD quận với cơ quan liên
quan: 69

4.4 Thực trạng tình hình hoạt ñộng của của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất - Quận Lê Chân – TP. Hải Phòng. 72

4.4.1 Công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng ñất; 72

4.4.2 Lập và quản lý hồ sơ ñịa chính; 74

4.4.3 ðăng ký biến ñộng sử dụng ñất 75

4.4.4 Chỉnh lý hồ sơ ñịa chính và cơ sở dữ liệu ñịa chính 77

4.4.5 Lưu trữ và cung cấp thông tin số liệu ñịa chính 78

4.4.6 Công tác thống kê, kiểm kê và lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất 81

4.4.7 Ứng dụng công nghệ thông tin tại Văn phòng ðKQSD ñất 82

4.5 ðánh giá chung về hoạt ñộng của của VPðKQSD ñất. 83

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vi

4.5.1 ðánh giá chung về hoạt ñộng của VPðKQSD ñất quận 83

4.5.2 ðánh giá thực hiện nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất quận 84

4.5.3 ðánh giá mức ñộ công khai thủ tục hành chính và hướng dẫn

thông tin 87

4.5.4 ðánh giá thái ñộ xử lý công việc 90

4.5.5 Nhận
xét
91

4.6 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất. 92

4.7 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiêu quả hoạt ñộng của của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 94

4.7.1 Cải cách thủ tục ñăng ký ñất ñai 94

4.7.2 Công khai và hướng dẫn thông tin ñất ñai 94

4.7.3 Cơ chế tài chính của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 95

4.7.4 Tin học hoá hệ thống ñăng ký QSDð, lập và quản lý hồ sơ ñịa
chính 95

4.7.5 Hoàn thiện cơ sở dữ liệu ñịa chính của quận 96

4.7.6 Các giải pháp khác 97

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 98

5.1 Kết luận 98

5.2 ðề nghị 99

TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

PHỤ LỤC 103


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ
BðS Bất ñộng sản
ðKðð ðăng ký ñất ñai
ðKQSD ðăng ký quyền sử dụng
GCN

Giấy chứng nhận
HSðC Hồ sơ ñịa chính
SDð Sử dụng ñất
UBND Uỷ ban nhân dân
QH, KHQSD Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
GTSX Giá trị sản xuất
CSDL Cơ sở dữ liệu
KT-XH Kinh tế - xã hội

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
viii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

2.1 Tình hình lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp 27

2.2 Nguồn nhân lực của Văn phòng ðKQSD ñất của cả nước 28

4.1 Một số chỉ tiêu kinh tế quận Lê Chân 49

4.2 Dân số, lao ñộng trên ñịa bàn quận Lê Chân năm 2012 50

4.3 Hiện trạng sử dụng ñất quận Lê Chân năm 2013 60

4.3 Kết quả cấp GCN do Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận
Lê Chân thực hiện 73

4.4 Kết quả lập hồ sơ ñịa chính trên ñịa bàn quận Lê Chân 75

4.5 Số liệu ñăng ký biến ñộng tại Văn phòng ðKQSD ñất quận 76

4.6 Tổng hợp hồ sơ ñịa chính ñược chỉnh lý tại Văn phòng ðKQSD
ñất quận 78

4.7 Tổng hợp hồ sơ ñịa chính lưu trữ tại Văn phòng ðKQSD ñất quận 79

4.8 Tổng hợp bản ñồ ñịa chính lưu trữ tại Văn phòng ðKQSD ñất quận 80

4.9 ðánh giá về thời gian thực hiện thủ tục ñăng ký cấp giấy chứng nhận 85

4.10 Kết quả cấp GCN tại Văn phòng ðKQSD ñất quận qua các năm 87

4.11 ðánh giá mức ñộ công khai thủ tục hành chính tại Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất quận 88

4.12 ðánh giá mức ñộ hướng dẫn thông tin của cán bộ khi tiếp nhận
hồ sơ 89

4.13 ðánh giá về thái ñộ xử lý công việc của cán bộ Văn phòng
ðKQSD ñất quận 90



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ix

DANH MỤC BIỂU ðỒ

STT Tên hình biểu ñồ Trang

Hình 2.1: Vị trí của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ
thống quản lý ñất ñai ở Việt Nam hiện nay 19

Hình 2.2: Tổ chức hệ thống ngành ðịa chính ở Việt Nam giai ñoạn
(1994 – 2003) 24

Hình 2.2: Tổ chức hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường ở Việt
Nam sau năm 2003 26

Biểu ñồ 4.1 Cơ cấu ñất ñai quận Lê Chân năm 2013 61

Biểu ñồ 4.2 Cơ cấu ñất nông nghiệp quận Lê Chân năm 2012 61

Biểu ñồ 4.3 Cơ cấu ñất phi nông nghiệp quận Lê Chân năm 2013 62

Hình 4.1: Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ðKQSD ñất quận Lê Chân 66





`
MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, song là nguồn tài
nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này vào mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước một cách khoa học, tiết kiệm, hiệu quả
là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.

ðại hội ñại biểu ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001) ñã
xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch,
vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện
cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công với
tổ chức sự nghiệp. Từ khi Luật ðất ñainăm 2003 có hiệu lực thi hành, cùng
với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế "Một cửa" ñã hình thành
hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở cấp quận.
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp thành phố, quận là ñơn vị sự
nghiệp công lập thực hiện các thủ tục về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; cung cấp số
liệu ñịa chính cho cơ quan có chức năng xác ñịnh mức thu tiền sử dụng ñất,
tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất
ñối với người sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất là các tổ chức,
cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài; lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ ñịa chính,
Trong những nhiệm vụ ñược quy ñịnh ñối với Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất cấp quận việc lập, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính; xây dựng, quản
lý cơ sở dữ liệu ñịa chính, phát triển hệ thống thông tin ñất ñai là nhiệm vụ rất
quan trọng. Thực hiện tốt những nhiệm vụ này sẽ góp phần rất lớn cho công
tác quản lý ñất ñai cả trước mắt và lâu dài. Tuy nhiên, công việc này chưa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2

ñược quan tâm ñầu tư ñúng mức, do vậy hệ thống hồ sơ ñịa chính hiện nay
còn nhiều bất cập, sai sót, công tác chỉnh lý biến ñộng chưa kịp thời và ñồng
bộ, thông tin trong hồ sơ ñịa chính chưa phản ánh ñược diễn biến thực tế của
tình hình sử dụng ñất ñã gây không ít khó khăn cho công tác quản lý Nhà
nướcvề ñất ñai.
Lợi ích ñối với Nhà nước và xã hội : Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế
tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục

vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống
ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch ñất ñai;
Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an;
Lợi ích ñối vơi công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất
ñộng sản; khuyến khích ñầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn ( qua hình
thức Thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản; giảm tranh chấp ñất ñai.
Hệ thống ñăng ký ñất ñai ñang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu
cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và cung cấp khuôn khổ
pháp lý ñể nước ta tăng thu hút ñầu tư. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống
ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý. Trên thực tế, sổ sách hồ sơ về ñất ñai
ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ
sách và trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Nhiều ý kiến cho rằng ñã có
những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn
cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống ñăng ký ñất ñai ở các ñịa phương.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho dân cơ bản ñã hoàn
thành nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai thì ngày càng cao. Từ khi thực hiện
Luật ðất ñai2003 cùng với việc cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “Một
cửa”, các cấp, các nghành ñã có nhiều nỗ lực trong quá trình giải quyết các hồ
sơ có liên quan ñến lĩnh vự ñất ñai cho người dân. Cái ñược lớn nhất là mọi
thủ tục ñều công khai hóa với trang thiết bị khang trang, cán bộ nhiệt tình, hòa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3

nhã ñã góp phần giảm phiền hà, tạo niềm vui ñối với người dân. Tuy nhiên,
do ñiều kiện nhận thức khác nhau nên có nhiều ñơn vị chưa áp dụng ñúng
những quy ñịnh chung, nhiều ñơn vị cũng ñã chú trọng áp dụng công nghệ
thông tin vào việc giải quyết các thủ tục hành chính về ñất ñai song vẫn không
ñủ tiêu chuẩn mỗi người một máy tính và chưa áp dụng ñược công nghệ thông
tin vào giải quyết hồ sơ. Nếu như các bộ phận ñăng ký ñất ở cấp quận khắc
phục tình trạng quá tải thì cấp phường ñang trong tình trạng dồn việc, dồn hồ

sơ có liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai.
Tình hình cung ứng các dịch vụ về nhà ñất là một trong những vấn ñề
hết sức bức xúc của nhân dân, ñặc biệt là tại các ñô thị. ðể minh chứng cho
tình hình trên và ñể có cơ sở, căn cứ ñề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng
cao hiệu quả hoạt ñộng của tổ chức này, hạn chế tình trạng tồn ñọng hồ sơ,
giải quyết nhanh chóng thủ tục hành chính về ñất ñai. Xuất phát từ thực tế tôi
chọn thực hiện nghiên cứu ñề tài:
“Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Lê Chân - TP. Hải Phòng"
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất - Quận Lê Chân - TP. Hải Phòng;
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Lê Chân - TP. Hải Phòng.
1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Khái quát về ñăng ký ñất ñai, hệ thống ñăng ký ñất ñai và hồ sơ ñịa
chính:
2.1.1. Khái quát về ñăng ký ñất ñai
2.1.1.1. ðăng ký nhà nước về ñất ñai
Việc ñăng ký nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa ñảm bảo các quyền về ñất

ñai ñược nhà nước công nhận, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðem lại những lợi ích không chỉ cho
người sử dụng mà cả cho Nhà nước và xã hội .
ðăng ký nhà nước về ñất ñai ñược thể hiện thông qua các ñặc ñiểm sau:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có thẩm quyền
tổ chức ñăng ký ñất ñai.
- Dữ liệu ñịa chính (Hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (Hồ sơ ñịa chính).
2.1.1.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký nhà nước về ñất ñai
ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích Nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân. Trong ñó lợi ích ñối với
nhà nước và xã hội ñược thể hiện trong các lĩnh vực sau:
+ Phục vụ việc thu các loại thuế, các nghĩa vụ tài chính;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường BðS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5

việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
ðăng ký quyền sử dụng ñất cũng ñem lại những lợi ích ñối với công
dân như sau:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với BðS;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
2.1.1.3. ðơn vị ñăng ký ñất ñai

ðơn vị ñăng ký ñất ñai là thửa ñất. Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề
mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ñược coi là một thực thể
ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối
tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách
rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng
ký.(14, Luật ðất ñai năm 2003)
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa
ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh,
các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao ñã có ñòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.


Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký
hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền
của mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn
gốc của quyền ñối với ñất mà mình mua.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6

Hình thức ñăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức, Bỉ,
Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự

ñộng hóa ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng. Với hệ thống
ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và ñăng ký ñể thu thuế
không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể từ hàng chục m
2
cho
ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ thống bản ñồ ñịa
chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.(17.
Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng -2005)
2.1.2. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Việt Nam
2.1.2.1. Trước khi có Luật ðất ñai
Trước khi có luật ðất ñai, Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ
trướng Chính phủ "Về việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất" ñã lập ñược hệ
thống hồ sơ ñăng ký cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc
khu dân cư nông thôn.
2.1.2.2. Từ khi có Luật ðất ñai 1988
Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh "Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc ñang
sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại cơ quan Nhà
nước - UBND Thành phố, quận thuộc thành phố; xã, phường, thị trấn và UBND
phường thuộc thành phố lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người sử
dụng ñất và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính".
Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201-ðKTK
ngày 14/7/1989 về cấp GCN và Thông tư số 302-ðKTK ngày 28/10/1989
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7

hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201-ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn
về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam".
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và phương thức quản lý

ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp.
2.1.2.3. Từ khi có Luật ðất ñai 1993
Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:
"ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất".
Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (Quyền sử dụng ñất) tuy
chưa ñược pháp luật thừa nhận là hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này
có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích SDð trái pháp luật xảy ra
thường xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua việc
mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998 - 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai
ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa
phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này.
Theo quy ñịnh pháp Luật ðất ñai hiện hành, ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là quyền sử
dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8

2.1.2.4. Từ khi có Luật ðất ñai 2003
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: "ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất". "ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc làm ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp

pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng ñất" (14, Luật ðất ñai năm 2003).
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho
người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất.
- Hệ thống ñăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký
biến ñộng.
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;
+ ðăng ký biến ñộng: ðăng ký những biến ñộng ñất ñai ñược thực hiện
trong quá trình sử dụng do thay ñổi diện tích (Tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi
lấp….), thay ñổi mục ñích sử dụng, thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử
dụng ñất.
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai.
"Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ðKQSD ñất là cơ
quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý thống nhất
HSðC, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ".(14, Luật
ðất ñai năm 2003)
2.1.3. Khái quát về hồ sơ ñịa chính
Hồ sơ ñịa chính là hệ thống bản ñồ ñịa chính và sổ sách ñịa chính ghi
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa ñất,
về người sử dụng ñất, về quá trình sử dụng ñất, ñược thiết lập trong quá trình
ño ñạc lập bản ñồ ñịa chính, ñăng ký lần ñầu và ñăng ký biến ñộng về sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9

ñất, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ñất. Hồ sơ ñịa chính gồm bốn loại tài liệu cơ bản: Bản ñồ ñịa
chính; Sổ mục kê ñất ñai; Sổ ñịa chính; Sổ theo dõi biến ñộng.(11. Nguyễn
Trọng ðợi (2009) giáo trình Hệ thống hồ sơ ñịa chính)

Nội dung cụ thể của bản ñồ ñịa chính, các sổ sách ñịa chính bao gồm:
- Bản ñồ ñịa chính là bản ñồ thể hiện các thửa ñất và các yếu tố ñịa lý
có liên quan, lập theo ñơn vị hành chính cấp phường ñược cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xác nhận.
- Sổ mục kê ñất ñai là sổ ñược lập cho từng ñơn vị hành chính cấp
phường ñể ghi các thửa ñất và các thông tin về thửa ñất ñó.
- Sổ ñịa chính là sổ ñược lập cho từng ñơn vị hành chính cấp phường
ñể ghi người sử dụng ñất và các thông tin về sử dụng ñất của người ñó.
- Sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai là sổ ñược lập ñể theo dõi các trường
hợp có thay ñổi trong quá trình sử dụng ñất gồm: thay ñổi kích thước, hình
dạng thửa ñất, người sử dụng ñất, mục ñích sử dụng ñất, thời hạn sử dụng ñất,
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất.
Hồ sơ ñịa chính là nguồn cơ bản ñể tích hợp, xây dựng cơ sở dữ liệu
ñịa chính, là tài liệu ñược sử dụng thường xuyên trong công tác quản lý Nhà
nướcvề ñất ñai. Do ñó, nội dung của hồ sơ ñịa chính phải ñược thể hiện ñầy
ñủ, chính xác, kịp thời phù hợp với hiện trạng sử dụng ñất.
Hồ sơ ñịa chính nước ta ñược lập, quản lý ở ba cấp quận, quận,
phường ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và quyền lợi của công dân.
- ðối với Nhà nước ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý, hiệu quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñịa chính ñảm bảo các quyền của
người sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể họ có thể giao dịch một
cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn với một chi phí thấp. (11. Nguyễn Trọng
ðợi (2009) giáo trình Hệ thống hồ sơ ñịa chính)
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10

2.2. Hệ thống hồ sơ ñịa chính
2.2.1. Lập, quản lý hệ thống hồ sơ ñịa chính
- Hồ sơ ñịa chính ñược lập theo ñơn vị hành chính cấp phường.

Việc lập và chỉnh lý hồ sơ ñịa chính thực hiện theo ñúng trình tự, thủ
tục hành chính quy ñịnh tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng
8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý,
quản lý hồ sơ ñịa chính.
Hồ sơ ñịa chính dạng số, trên giấy phải bảo ñảm tính thống nhất nội
dung thông tin thửa ñất với giấy chứng nhận và hiện trạng sử dụng ñất.
Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính:
- Ủy ban nhân dân cấp quận có trách nhiệm ñầu tư và chỉ ñạo việc lập,
chỉnh lý hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh.
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc
ño vẽ bản ñồ ñịa chính và chỉ ñạo việc lập, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính, xây dựng
cơ sở dữ liệu ñịa chính ở ñịa phương.
- Văn phòng ðKQSD ñất cấp quận chịu trách nhiệm thực hiện các công
việc sau ñây:
+ Tổ chức xây dựng, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính;
+ Chỉnh lý dữ liệu bản ñồ ñịa chính và cập nhật, chỉnh lý dữ liệu thuộc
tính ñịa chính ñối với các trường hợp thuộc thẩm quyền, chỉnh lý giấy chứng
nhận của cấp quận cấp;
+ In Bản ñồ ñịa chính, Sổ ñịa chính, Sổ mục kê ñất ñai cấp cho Ủy ban
nhân dân các cấp quản lý, sử dụng;
+ Trong thời gian chưa xây dựng ñược cơ sở dữ liệu ñịa chính thì thực
hiện việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính trên giấy và sao hai (02) bộ,
một (01) bộ gửi Văn phòng ðKQSD ñất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường, một (01) bộ gửi Uỷ ban nhân dân cấp phường ñể phục vụ yêu cầu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11

quản lý ñất ñai ở ñịa phương.
- Văn phòng ðKQSD ñất cấp quận chịu trách nhiệm thực hiện các công
việc sau ñây: Cập nhật, chỉnh lý bản ñồ ñịa chính và dữ liệu ñịa chính ñối với

các trường hợp thuộc thẩm quyền; Trong thời gian chưa xây dựng ñược cơ sở
dữ liệu ñịa chính thì thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính trên
giấy theo quy ñịnh.
- Ủy ban nhân dân cấp phường chịu trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý vào
hồ sơ ñịa chính trên giấy ñang quản lý ñối với tất cả các trường hợp biến ñộng
về sử dụng ñất. (2. Bộ Tài nguyên và Môi trường - 2007)
2.2.2. Tầm quan trọng của hệ thống sơ hồ sơ ñịa chính ñối với công tác
quản lý ñất ñai
Quản lý Nhà nướcñối với ñất ñai là tổng hợp các hoạt ñộng của cơ quan
nhà nước về ñất ñai. ðó là hoạt ñộng trong việc quản lý tình hình sử dụng ñất,
phân bổ ñất ñai và các mục ñích sử dụng theo chủ trương của nhà nước trong
việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng ñất ñai.
Mục tiêu cao nhất của quản lý Nhà nướcvề ñất ñai là bảo vệ chế ñộ sử
hữu toàn dân về ñất ñai, ñảm bảo sự quản lý thống nhất của nhà nước, ñảm
bảo cho việc khai thác sử dụng ñất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng
có hiệu quả cao.
Do vậy, ñể nhà nước quản lý ñược ñất ñai (nắm chắc, quản chặt) nhất
thiết phải có thông tin về ñất ñai (ñiều kiện cơ bản). Trên cơ sở những thông
tin thu ñược nhà nước sẽ thực hiện việc ñiều chỉnh các mối quan hệ kinh tế,
xã hội liên quan ñến các ñối tượng sử dụng ñất. Do ñó hồ sơ ñịa chính ra ñời
như một sản phẩm tất yếu của công tác quản lý Nhà nướcvề ñất ñai.
Hệ thống hồ sơ ñịa chính hay ñược hiểu rộng hơn là hệ thống thông tin
ñất ñai ñược xây dựng nhằm các mục ñích chủ yếu như sau:
1. Thiết lập cơ sở ñể thực hiện quản lý ñất ñai bằng công cụ hành chính,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12

cụ thể là tạo lập cơ sở pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận về quyền ñối
với ñất ñai, thực hiện ñăng ký các giao dịch về ñất ñai nhằm tạo lập một môi
trường sự dụng ñất ổn ñịnh, không phát sinh những rủi ro cho các chủ sử

dụng ñất.
2. Xây dựng ñược một hệ thống thông tin ñất ñai ñầy ñủ, chính xác, ñược
cập nhật trên cơ sở hệ thống hồ sơ ñịa chính và các thông tin khác về ñất ñai giúp
chúng ta xây dựng ñược một hệ thống quản lý ñất ñai hiện ñại, theo dõi kịp thời
các biến ñộng về sử dụng ñất, xác ñịnh ñược xu hướng chuyển dịch ñất ñai trên
thị trường, thực hiện nhanh công việc thống kê, kiểm kê ñất ñai, hỗ trợ tích cực
cho quy hoạch sử dụng ñất và phát triển lành mạnh thị trường bất ñộng sản, xây
dựng một hệ thống quản lý ñất ñai ñiện tử.
3. Sự kết nối hợp lý của một hệ thống thông tin ñất ñai với các hệ thống
thông tin khác như ngân hàng, thuế, dịch vụ ñô thị, hành chính, dân cư, v.v.
còn giúp cho việc nâng cấp có hiệu quả việc xây dựng một chính phủ ñiện tử
có hiệu quả, giải quyết tốt việc cải cách thủ tục hành chính, ngăn ngừa tham
nhũng, bảo ñảm phát triển kinh tế, ổn ñịnh xã hội và bền vững môi trường.
4. Hệ thống mạng thông tin ñất ñai hoạt ñộng tốt giúp cho việc quản lý
ñất ñai có hiệu lực và hiệu quả cao, tạo ñiều kiện ñể thực hiện công khai,
minh bạch, tham vấn ý kiến người dân, ñủ ñiều kiện ñể thực hiện tốt ñối thoại
trực tiếp giữa chính quyền và người dân làm cơ sở cho việc hoạch ñịnh chính
sách pháp luật ñất ñai, thực hiện tốt việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về ñất ñai, kiểm tra, thanh tra về ñất ñai và giám sát việc thực thi pháp
luật ñất ñai, quy hoạch sử dụng ñất.
5. Thông tin ñất ñai tạo lập cơ sở ñể xây dựng hạ tầng thông tin không
gian ñầy ñủ, bảo ñảm nhu cầu thông tin cho các tổ chức và cá nhân sử dụng
vào nhiều mục ñích khác nhau.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13

2.2.3. Vai trò của hệ thống sơ hồ sơ ñịa chính ñối với quá trình tin học hóa
hệ thống quản lý ñất ñai
ðể hệ thống ñăng ký ñất ñai có thể vận hành hữu hiệu, tạo ñược niềm
tin, ñáp ứng yếu cầu minh bạch hoá thị trường bất ñộng sản nhằm phát huy

nguồn nội lực từ bất ñộng sản thúc ñẩy phát triển kinh tế, ñiều cần thiết là các
dữ liệu thông tin trong hệ thống hồ sơ ñịa chính phải hoàn chỉnh, thống nhất
và luôn ñược cập nhật. Hơn nữa ñể bắt kịp sự sôi ñộng của các giao dịch bất
ñộng sản trên thị trường, việc ứng dụng công nghệ thông tin nhằm xây dựng
một hệ thống hồ sơ ñịa chính ñiện tử dựa trên việc ñăng ký ñất ñai bằng kỹ
thuật số là một xu hướng của rất nhiều nước trên thế giới. Việt Nam cũng
ñang từng bước tin học hoá hệ thống quản lý ñất ñai ñể theo kịp sự phát triển
của xu hướng này.
Nền tảng quản lý ñất ñai ở Việt Nam ñược xây dựng trên cơ sở phân
chia ñất ñai thành từng ñơn vị gọi là thửa ñất, với một chế ñộ pháp lý ñược
thiết lập và thể hiện thông qua hồ sơ ñịa chính. Tuy nhiên do hệ thống hồ sơ
ñịa chính chưa ñược xác lập ñầy ñủ trên toàn quốc, nhiều nơi vẫn còn thiếu
hoặc chưa hoàn thành việc ño ñạc bản ñồ ñịa chính nên các thông tin về từng
thửa ñất không ñược cụ thể, rõ ràng và càng trở nên rắc rối, phức tạp khi biến
ñộng xảy ra, gây khó khăn trong công tác quản lý và ñăng ký ñất ñai.
Hiện nay công tác quản lý hồ sơ ñịa chính của các cấp chủ yếu ở dạng
giấy, gây khó khăn trong quá trình tìm kiếm, cập nhật thông tin khi có biến
ñộng. Do ñó việc xây dựng hệ thống hồ sơ ñịa chính bằng công nghệ số ñể
tích hợp thành cơ sở dữ liệu ñịa chính ñang ñược ñặc biệt quan tâm.
Cơ sở dữ liệu ñịa chính ñược xây dựng phải bảo ñảm các yêu cầu:
- ðược cập nhật, chỉnh lý ñầy ñủ theo ñúng yêu cầu ñối với các nội
dung thông tin của bản ñồ ñịa chính và dữ liệu thuộc tính ñịa chính.
- Từ cơ sở dữ liệu ñịa chính in ra ñược các loại tài liệu ñúng tiêu chuẩn kỹ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14

thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh như: Giấy chứng nhận; Bản ñồ
ñịa chính; Sổ mục kê, Sổ ñịa chính; Biểu thống kê, kiểm kê ñất ñai,
- Tìm kiếm thông tin về quản lý ñất ñai như: Thông tin về thửa ñất khi
biết thông tin về người sử dụng ñất và ngược lại; tìm thông tin về thửa ñất và

người sử dụng ñất trong dữ liệu thuộc tính ñịa chính thửa ñất khi biết vị trí
thửa ñất trên bản ñồ ñịa chính, một cách nhanh chóng và chính xác.
Dưới góc nhìn của công nghệ thông tin thì hồ sơ ñịa chính ñược hiểu là
việc thu nhận, xử lý, lưu trữ và cung cấp thông tin về vị trí, hình dáng, kích
thước của thửa ñất và các thuộc tính pháp lý, tài chính, sử dụng của thửa ñất
ñó. Mở rộng hơn nữa cách tiếp cận này, có thể bổ sung nhiều loại thuộc tính
khác nữa cần thu nhận như các tham số về khoảng không, về chất ñất, về tầng
sâu dưới mặt ñất, ñể có ñược hệ thống thông tin ñất ñai ña mục tiêu.
Một hệ thống thông tin ñất ñai hiện ñại chỉ có thể ñược xây dựng trên
cơ sở hạt nhân là hệ thống hồ sơ ñịa chính ñầy ñủ, chính xác và ñược cập nhật
thường xuyên. Tiếp theo, một hệ thống quản lý ñất ñai ñiện tử chỉ có thể vận
hành trên cơ sở một hệ thống thông tin ñất ñai hiện ñại.
2.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
2.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất.
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược
thực hiện tại Văn phòng ðKQSD ñất trong các trường hợp: (1) người ñang sử
dụng ñất chưa ñược cấp GCN; (2) người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển
ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng ñất
và thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; (3) người sử dụng ñất ñã có
GCN ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục
ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; (4) người ñược sử dụng
ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án, quyết ñịnh thi hành án của cơ