Đánh giá quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoà

MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU 2
NỘI DUNG 2
1. Các khái niệm 2
1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài 2
1.2. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam 3
2. Sự cần thiết cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt nam
3
3. Các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn đề
sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và đánh giá.
5
3.1. Các quy định hiện hành của pháp luật Việt nam về vấn
đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài
5
3.2. Đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật Việt
nam về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài
6
KẾT LUẬN 8
PHỤ LỤC 9
MỞ ĐẦU
Xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu hội nhập với thế giới ngày
càng được nâng cao, các tổ chức, cá nhân người nước ngoài, đặc biệt là
nhóm người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu về nước làm ăn,
1
sinh sống, đầu tư phát triển hoặc lập gia đình tại Việt nam. Tư pháp quốc
tế phát triển đã mở rộng các quyền và nghĩa vụ của nhóm đối tượng này

tại Việt Nam hơn trong đó có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Khác với
người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang trong mình
quốc tịch Việt Nam hoặc nguồn gốc Việt Nam, Việt Nam vẫn là nhà, là quê
hương của họ. Việc sở hữu một căn nhà để thường xuyên đi lại giữa Việt
Nam và nước họ sinh sống là mong muốn hầu hết của những đồng bào
Việt Kiều xa xứ. Trong bài tập nhóm số 1 này, nhóm chúng em xin tìm hiểu
đề bài “Đánh giá quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn đề
sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài”
để có những cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề này.
NỘI DUNG
1. Các khái niệm
1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật Việt
Nam được hiểu tương đối thống nhất theo Khoản 3 Điều 3 Nghị định số
138/2006/NĐ-CP quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là
người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam đang cư trú, làm ăn,
sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.
Khái niệm này được khẳng định lại tại khoản 3 Điều 3 Luật quốc tịch
năm 2008 như sau: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân
Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.
Như vậy, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm
2 loại:
Một là, Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo Khoản 4
Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 thì người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch
của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ
đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
2
Hai là, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam
tức là vẫn là công dân Việt Nam. Ở đây, theo Điều 13 Luật quốc tịch năm

2008 cũng có quy định rằng: Người có quốc tịch Việt Nam bao gồm người
đang có quốc tịch Việt Nam cho đến ngày Luật này có hiệu lực và người có
quốc tịch Việt Nam theo quy định của Luật này. Người Việt Nam định định
cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp
luật Việt Nam trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt
Nam và trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực, phải đăng
ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để giữ quốc tịch Việt Nam.
Chính phủ quy định trình tự, thủ tục đăng ký giữ quốc tịch Việt Nam.
1.2. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Theo Điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2005: "Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở
hữu theo quy định của pháp luật".
Quyền sở hữu nhà ở là một quyền phát sinh từ quyền sở hữu. Nhà ở
thuộc loại tài sản bất động sản (theo Điều 174 BLDS) nên nhà ở là khách
thể của quyền sở hữu.
Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, chiếm đoạt và quản lý đối với
tài sản của mình.
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
từ tài sản thuộc sở hữu của mình. Ví dụ: Một người có một chiếc xe đạp thì
anh ta đương nhiên được sử dụng chiếc xe đạp đó.
Quyền định đoạt là quyền quyết định về số phận của tài sản đó.Ví
dụ: chủ căn nhà có quyền bán hoặc cho thuê căn nhà đó.
Có thể hiểu rằng quyền sở hữu nhà ở là tổng hợp quyền chiếm hữu,
sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu đối với tài sản là nhà ở thuộc sở hữu
của mình.
2. Sự cần thiết cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3
Pháp luật Việt Nam đã có những quy định khá chi tiết về vấn đề sở
hữu nhà ở Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong một

số các văn bản pháp luật như: Luật Nhà ở 2005, Luật 34/2009/QH12 sửa
đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai, Luật
Đất đai 2013,
Hiện nay những quy định hướng dẫn của Chính phủ về việc cho
phép Việt kiều được quyền mua nhà đang ngày càng có xu hướng thuận
lợi và mở rộng hơn cho nhiều đối tượng. Song, một số quy định về quyền
sở hữu nhà đất vẫn chưa thực sự rõ ràng. Theo đó, Việt kiều có quyền sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng nhiều địa phương chưa
dám duyệt. Theo thống kê của Cục Đăng ký và thống kê (Tổng cục quản lý
đất đai - Bộ Tài nguyên & Môi trường), tính đến ngày 1/2/2013, cả nước
mới có 427 người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Việt Kiều và người
nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Trong đó chỉ có 64 trường hợp người
nước ngoài đứng tên sở hữu. Một con số quá khiêm tốn trong tổng số hơn
80.000 người nước ngoài đang sinh sống và làm việc trên địa bàn cả
nước. Thực tế, có rất nhiều người nước ngoài sẵn sàng bỏ ra hàng tỷ,
thậm chí hàng chục tỷ đồng để sở hữu một căn hộ theo ý muốn của họ tại
các đô thị lớn. Tuy nhiên, sau khi nghe tư vấn về các điều kiện để được sở
hữu nhà, nhiều người trong số này đã bỏ ý định mua nhà, số khác thì nhờ
họ hàng, bạn bè người Việt Nam đứng tên trên bất động sản.
Tiến sĩ Lương Bạch Vân, chủ tịch Hội Liên lạc với người Việt Nam ở
nước ngoài cho biết có đến 80% người nước ngoài phải nhập tịch. Sau
một thời gian, kiều bào lại có nguyện vọng muốn nhập tịch và mua nhà tại
Việt Nam để hướng đến cuộc sống lâu dài. Thực tế, việc sở hữu nhà của
Việt kiều vẫn phải bị lệ thuộc vào người khác và không danh chính ngôn
thuận. Sở dĩ có tình trạng trên là do quy định cho phép Việt Kiều mua nhà
tại Việt Nam còn quá mới. Trong khi đó, quy định trên vẫn chưa có nghị
định hướng dẫn cụ thể thủ tục, trình tự rõ ràng. Vì lẽ đó mà nhiều Việt Kiều
có nhu cầu mua nhà vẫn chưa thể sở hữu được nhà ở Việt Nam.
4
Hàng năm, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước làm ăn,

sinh sống ngày một nhiều hơn, theo đó, nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên
đáng kể. Mọi người dân nói chung và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài nói riêng, dù sinh sống ở Việt Nam một thời gian ngắn hay dài thì họ
đều muốn được sở hữu một ngôi nhà ở tại Việt Nam. Hơn nữa, đồng bào
Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ một vị trí quan trọng, là nhân tố góp
phần tăng cường quan hệ hợp tác, hữu nghị giữa Việt Nam và nhân dân
các nước khác.
Trên thực tế, chính sách của Nhà nước đã cho phép người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam nhưng chỉ
đáp ứng được cho một số ít người, không thỏa mãn được nhu cầu của
phần lớn Việt Kiều. Đông đảo người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi
trở về Việt Nam nếu không thuộc diện được sở hữu nhà lại phải thuê nhà,
vừa không ổn định, vừa tốn một chi phí rất lớn. Có thể thấy nhu cầu nhà ở
là một nhu cầu thực tế của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, vấn đề
này cần được các nhà làm luật tại Việt Nam xem xét và hoàn thiện hơn,
đảm bảo cho lợi ích của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và lợi ích
của Nhà nước Việt Nam.
3. Các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu
nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và đánh
giá:
3.1. Các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà
ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Hiện nay, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế, thu hút sự đầu tư của
người Việt Nam định cư tại nước ngoài về Việt Nam, Nhà nước đã tạo
nhiều điều kiện thuận lợi, trong đó có việc cho phép người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Điều 1 Luật sửa đổi, bổ
sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2009 quy
định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam như sau:
5

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây
được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam
từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành
viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
a) Người có quốc tịch Việt Nam;
b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam
theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa
học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt
Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là
công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b
khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy
miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có
quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam
để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 65 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
thì Tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tại
Việt Nam theo pháp luật về đầu tư thì được sở hữu nhà ở theo quy định
của Luật Nhà ở. Trường hợp mua nhà ở tại Việt Nam thì được sở hữu nhà
ở theo quy định của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 5/6/2008 của Quốc
hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu
nhà ở tại Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu Nhà ở tại Việt
Nam theo quy định của pháp luật hiện hành cần có giấy tờ để chứng minh
theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giữa những
nhóm người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác nhau cũng có những
quy định khác nhau về số lượng và loại nhà được sở hữu. Các đối tượng
quy định tại khoản 2 Điều này được quyền sở hữu nhà ở không hạn chế số
lượng, ngược lại, đối tượng thuộc khoản 3 Điều này chỉ được sở hữu một

nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam.
6
Khi đã được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật
hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền và nghĩa vụ
tương đương như công dân Việt Nam trong nước theo Điều 21, 22 Luật
Nhà ở 2005 nhưng phải tuân theo các quy định tại Điều 129 Luật Nhà ở
2005. Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài vi phạm quy định về việc
sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bị xử lý theo pháp luật xử lý vi phạm hành
chính quy định tại Điều 69 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
3.2. Đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở
hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Điều 126 – Luật
Nhà ở đã được sửa đổi bổ sung năm 2009 đã giải quyết được nhiều hạn
chế so với Điều 126 – Luật Nhà ở năm 2005. Theo quy định tại luật cũ, có
nhiều kiều bào có kĩ năng, chuyên môn đặc biệt trở về Việt Nam làm việc
theo diện chuyên gia dài hạn hoặc ngắn hạn có thời gian dưới 6 tháng
hoặc có nhiều người là công dân Việt Nam đang làm ăn, sinh sống lâu dài
ở nước ngoài,…mong muốn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng do
không thuộc đối tương quy định nên không được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam. Sự hạn chế này không khuyến khích người Việt Nam định cư ở
nước ngoài trở về Việt Nam làm việc, cũng như không công bằng giữa
những người Việt Nam luôn muốn giữ quốc tich Việt Nam để làm công dân
Việt Nam với những người khác đã từ bỏ quốc tịch Việt Nam để chỉ còn
“gốc Việt Nam”. Chính vì thế, quy định mới tại Điều 126 – Luật Nhà ở
được sửa đổi bổ sung đã bảo đảm quyền bình đẳng giữa công dân Việt
Nam với nhau, không phân biệt nơi cư trú trong hay ngoài nước, mặt khác
vẫn tạo điều kiện cho nhưng người nước ngoài có gốc Việt Nam được có
cơ hội sở hữu nhà tại Việt Nam.
Về điều kiện được sở hữu nhà ở, Điều 126 – Luật Nhà ở năm
2005 (chưa sửa đổi) chưa rõ ràng gây nhiều khó khăn cho các cơ quan

hữu quan trong việc cấp nhà. Điều đó dẫn đến tình trạng, để có nhà ở Việt
Nam, nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã nhờ người thân, bạn
bè mua và đứng tên hộ quyền sở hữu nhà ở hoặc mua bán trao tay, không
7
làm các thủ tục theo quy định, nên vừa ảnh hưởng đến nguồn thu của Nhà
nước từ các giao dịch về nhà ở, vừa là nguyên nhân làm phát sinh các
tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở giữa các bên. Sau khi được sửa đổi,
Điều 126 Luật Nhà ở hiện hành tạo điều kiện hơn cho những người nước
ngoài có gốc Việt Nam sở hữu nhà với một số điều kiện nhất định. Luật đã
phân biệt rạch ròi giữa công dân Việt Nam và người có gốc Việt Nam định
cư ở nước ngoài. Theo đó, người có quốc tịch Việt Nam định cư ở nước
ngoài sẽ có quyền sở hữu nhà tại Việt Nam như công dân Việt Nam trong
nước, không cần thêm bất cứ điều kiện nào khác.
Thêm nữa, người gốc Việt Nam định cử ở nước ngoài chỉ cần có
giấy tờ chứng minh được phép cư trú tại Việt Nam theo quy định là đủ điều
kiện về cư trú để được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không yêu cầu
phải có thời gian cư trú thực tế từ đủ 3 tháng trở lên mới được sở hữu nhà
ở (theo Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Điều 19 Thông tư 16/2010/TT-BXD quy
định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định
71/2010/NĐ-CP)
Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tặng cho,
được thừa kế nhà ở mà không thuộc diện và không đủ điều kiện được sở
hữu nhà tại Việt Nam thì được quyền tặng cho, trực tiếp bán hoặc ủy
quyền cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật về dân sự (theo
Điều 68 Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Điều 72 Nghị định 71/2010/NĐ-CP
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Điều
19 Thông tư số 16/2010/TT-BXD).
Tuy nhiên, nhóm cho rằng, quy định của Pháp luật hiện hành vẫn còn
có vấn đề cần phải sửa đổi. Đó là không cần phải quy định về đối tượng

người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam. Theo Điều
49 Hiến pháp năm 1992 “công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt
Nam”. Do đó, người có quốc tịch Việt Nam đều là công dân Việt Nam dù
họ đang định cư ở trong nước hay ở nước ngoài. Những người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mà có quốc tịch Việt Nam thì mặc nhiên trở thành
8
chủ thể trong nhóm “công dân Việt Nam” ở các quy định chung của Luật
Nhà ở năm 2005. Như vậy, Điều 126 chỉ còn lại đối tượng điều chỉnh duy
nhất là “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.
Ngoài ra, hệ thống pháp luật Việt Nam hiện nay khi quy định về 1 vấn
đề lại có nhiều văn bản điều chỉnh. Giữa các văn bản pháp luật này lại
không có sự thống nhất. Nhóm đối tượng người gốc Việt Nam (không còn
mang quốc tịch Việt Nam) có thể sở hữu nhà trên tư cách là cá nhân, tổ
chức nước ngoài đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở. Pháp
luật Việt Nam cần có những quy định rõ ràng hơn về quyền sở hữu nhà ở
của nhóm đối tượng người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam
không còn quốc tịch Việt Nam định cư ở nước ngoài.
KẾT LUẬN
Như chúng ta đã thấy, pháp luật Việt Nam đã và đang được sửa đổi
theo hướng chú trọng đến việc mở rộng việc hưởng các quyền lợi cho
người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Chính điều này khiến cho việc có
quốc tịch Việt Nam càng có ý nghĩa đối với cộng đồng người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, làm cho họ tuy sống xa Tổ quốc nhưng vẫn gắn bó với
quê hương đất nước và mong muốn đóng góp ngày càng nhiều hơn vào
công cuộc xây dựng và bảo vệ Tổ quốc.
Qua việc tìm hiểu các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, nhóm đã rút ra được những điểm tích cực và hạn chế của pháp luật.
Trong quá trình làm việc không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong thầy
cô xem xét và hướng dẫn để nhóm hoàn thiện bài làm hơn.

PHỤ LỤC
Danh mục tài liệu tham khảo
1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình tư pháp quốc tế, Nxb. Công an
Nhân dân, Hà Nội, 2009.
9
2. TS.GVC Nguyễn Hồng Bắc, Hỏi – đáp những quy định của tư pháp quốc tế
Việt Nam về người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Nxb. Tư
pháp, Hà Nội, 2011.
3. Bộ luật Dân sự 2005
4. Luật nhà ở năm 2005.
5. Nghị quyết của Quốc hội số 19/2008/QH12 ngày 3/06/2008 về việc thí điểm
cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
6. Nghị định của Chính phủ số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
7. Thông tư của Bộ xây dựng số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 quy định cụ
thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định só 71/2010/NĐ-CP
ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ
8. can-
o.aspx
10