Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chi Lăng giai đoạn 2006 đến 2010

1

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN THỊ HIỀN



ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHI LĂNG
GIAI ĐOẠN 2006-2010

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03






LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên - 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
2

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho
nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là nguồn tài
nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết.
Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc sử
dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn
đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng
đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện
các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng đất
(QSDĐ)là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới nhiều
hình thức rất đa dạng và là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất
đã được quy định. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới
được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các
trình tự, thủ tục thực hiện. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất
đai 2003 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm
1993, những vấn đề chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm
đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực
hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng, góp
phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Huyện Chi Lăng là một huyện miền núi thuộc tỉnh Lạng Sơn. Những năm qua,
đặc biệt là nhiều năm trở lại đây, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước

đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được
nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình
thực hiện Luật Đất đai. Và có nhiều điểm khác nhau trong việc thực hiện công tác
chuyển QSDĐ giữa khu vực nông thôn và khu vực đô thị. Do đó, để thấy được
những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung
và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
3

những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và
quản lý sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, dưới sự hướng dẫn
của thầy giáo TS. Nguyễn Thanh Hải, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chi Lăng tỉnh Lạng Sơn
giai đoạn 2006 - 2010”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Chi Lăng tỉnh Lạng Sơn giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2010, nhằm đưa ra những
kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất tại huyện và đề xuất giải pháp giải quyết những tồn tại đó;
- Tìm hiểu mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của các cán bộ quản lý và
người dân về công tác chuyển QSDĐ.
3. Yêu cầu của đề tài
- Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý
và sử dụng đất tại huyện
- Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền đã được quy
định trong Luật Đất đai năm 2003 theo số liệu thứ cấp tại hai khu vực nghiên cứu.
- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý trực tiếp về công tác chuyển

QSDĐ và người dân, đánh giá theo phiếu điều tra tại khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp.
4. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: giúp học viên vận dụng được
những kiến thức đã học vào thực tế.
Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp học viên
hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa
ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác
quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
4

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Cơ sở pháp lý của đề tài là tất cả các văn bản liên quan đến công tác chuyển
QSDĐ, bao gồm những văn bản chính sau:
- Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật Đất đai năm 2003;
- Bộ luật Dân sự năm 2005;
- Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
- Luật thuế chuyển QSDĐ;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt
hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về giá đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ

sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
- Thông tư số 23/2006/TT-/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính -
Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận
chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định
của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ
Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên
tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài
Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ,
tài sản gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
5

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là
Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT).
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa chính (gọi

tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT).
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 117/2004/TT-BTC).
- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tuớng Chính phủ về
việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại cơ quan hành
chính nhà nước tại địa phương.
- Quyết định số 1105/QĐ-UBND ngày 25/6/2009 của Chủ tịch UBND tỉnh về
việc quy định thẩm quyền ban hành quyết định về việc thực hiện cơ chế một cửa, cơ
chế liên thông tại các cơ quan hành chính nhà nước tỉnh Lạng Sơn.
- Công văn hướng dẫn số 901/HD-STNMT ngày 27/11/2009 của sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn về thủ tục, trình tự thực hiện cơ chế một cửa
đối với lĩnh vực đất đai tại UBND huyện, thành phố.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
6

- Quyết định số 2889/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 của Chủ tịch UBND huyện
Chi Lăng ban hành quy định về thủ tục, trình tự thực hiện cơ chế một cửa đối với
lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền của UBND huyện Chi Lăng.
1.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987, Nhà nước chỉ qui định một phạm
vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ qui định cho phép chuyển quyền sử
dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền
này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai
rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại
hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi

theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai
1993. Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp
1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm
2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp
phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc
đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai
năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát
triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các
quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng
QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề
khác liên quan.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
7

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ
trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền
sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng
sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản

lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát
triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng
cũng như của toàn xã hội.
Huyện Chi Lăng là một huyện có tuyến đường quốc lộ 1A, 1B, tuyến đường
sắt Hà – Lạng – Trung đi qua lại ở cách thủ đô Hà Nội không xa, là nơi dân cư đông
đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so với các huyện khác trong toàn tỉnh. Huyện
có tuyến đường quốc lộ 1A-tuyến đường huyết mạch thông thương với Trung Quốc
nên phần nào đó đã làm cho mọi hoạt động kinh tế, xã hội diễn ra sôi động hơn. Vì
vậy đất đai của huyện cũng trở lên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục
đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng.
Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn
không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất
đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai
2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử
dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như
hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như
UBND Huyện cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kề hoạch cho các hoạt
động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa
phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh-tế xã hội nói chung cũng như
sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
8

1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
* Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.

Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp
pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp
(Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung
về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ
phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). [3]
* Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ,
đó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu
tư làm tăng giá trị của đất đó.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
9

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất
có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ
các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng
cho QSDĐ.

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường
hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống
trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. [3]
* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo qui định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. [3]
* Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho
người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
10

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép

người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ đó,
QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để
thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự về để
thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự
thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột
của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. [3]
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ
tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ
ngoài quan hệ này.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
11

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp

dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. [3]
* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui
định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất
định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui định là
chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp
rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. [3]
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là
quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một
người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những
qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. [3]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
12

* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá
trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp
tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất
linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động,
công nghệ, máy móc theo thoả thuận.
Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. [3]
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện qui định tại Điều
106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ;
2- Đất không có tranh chấp;
3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất. [3]
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử
dụng đất được qui định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui
định của pháp luật;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có
hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định
của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất
được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa
vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất,
ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho
thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được
phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có
dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc

đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). [3]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
14

1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại
xã, phường, huyện
1.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
Hồ sơ lập thành 01 bộ, gồm:
1. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất (đã công chứng theo quy định) đối với trường hợp
chuyển nhượng.
 Văn bản cam kết tặng cho (hợp đồng tặng cho) QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với trường hợp tặng cho.
 Di chúc hoặc văn bản phân chia thừa kế; bản án quyết định giải quyết tranh
chấp về thừa kế QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của Toà án nhân dân đã có hiệu
lực pháp luật hoặc đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người
nhận thừa kế là người duy nhất.
2. Giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các loại
giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật Đất đai (các loại giấy tờ còn hiệu lực giao dịch đến ngày 32/12/2010); Giấy
chứng nhận hoặc các loại giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất. [3]
* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế QSDĐ
Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ và tài sản gắn
liền với đất (gọi chung là người nhận QSDĐ) nộp 01 hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và

trả kết quả của UBND xã ( trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại
huyện thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện). Cán bộ, công
chức làm việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ
sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung,
hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết
quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện/thành phố. Thời
gian không quá 2 ngày làm việc.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
15

Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính,
gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với
trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thời gian không quá 3 ngày làm việc.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ
tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ
và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn
phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện lưu hồ sơ. Thời gian không quá 3 ngày làm việc
kể từ ngày nhận hồ sơ.
Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng nhận
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo
quy định; Viết giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường
hợp phải cấp mới do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ. Chuyển hồ sơ
cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường huyện. Thời gian
thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan
thuế về nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định hồ sơ
trình Chủ tịch (hoặc Phó chủ tịch theo uỷ quyền) UBND huyện ký giấy chứng nhận
đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ. Thời gian thực hiện
không quá 2 ngày làm việc.
Bước 6: Chủ tịch (Phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận QSDĐ và

tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng
đăng ký QSDĐ. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc.
Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tài
sản gắn liền với đất và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho
bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ. Thời gian thực hiện không quá 2
ngày làm việc.
Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả giấy
chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian
thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
Thời gian giải quyết: không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. [3]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
16

* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã
nơi có nhà ở và tài sản gắn liền với đất (trường hợp nhà ở và tài sản gắn liền với đất
tại huyện thì nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND huyện). Cán bộ,
công chức làm việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ; nếu
hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ
sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn
phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện. Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ phối hợp với các cơ quan chuyên môn
thẩm tra hồ sơ, đánh giá nhà ở và tài sản gắn liền với đất, trích lục hồ sơ và chuyển
đến cơ quan Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với các bên chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Thời gian thực hiện không quá 3
ngày làm việc.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ

tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông
báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện lưu hồ sơ. Thời gían thực hiện không
quá 3 ngày làm việc.
Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng nhận cho
bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất theo quy định; Viết giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận thông báo của cơ
quan thuế về nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định hồ sơ
trình Chủ tịch (Phó chủ tịch theo uỷ quyền) UBND huyện ký giấy chứng nhận đối
với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. Thời gian thực hiện không quá 2
ngày làm việc.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
17

Bước 6: Chủ tịch (Phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận đối với
trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ. Thời gian thực
hiện không quá 3 ngày làm việc.
Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận và chỉnh lý hồ
sơ theo quy định và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ
sơ. Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của huyện vào sổ; thu phí, lệ phí và trả
giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy trả kết quả.
Thời gian giải quyết: Không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian người
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tàì chính.
Trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế liên quan đến cả QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Thực hiện các bước theo hai quy
trình trên, thời gian thực hiện không quá 25 ngày làm việc. [3]

1.2.3.2. Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ
* Quy định về hồ sơ
1. Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ;
2. Giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các các
giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn lền với đất quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50
Luật đất đai 2003 (nếu có).
* Trình tự giải quyết
Bước 1: Hộ gia đình cá nhân, nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
UBND huyện; cán bộ, công chức làm việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm
tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ
sung hồ sơ; nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả. Thời
gian thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp vào hồ sơ
địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí (nếu có) và trả kết quả
cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
Thời gian thực hiện không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ.[3]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
18

* Trình tự thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên đã thế chấp, bên đã bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ nộp một bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả UBND
huyện gồm có:
- Xác nhận của bên nhận thế chấp, bảo lãnh và việc đã hoàn thành xong nghĩa
vụ tài chính trả nợ trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ hoặc bản xác
nhận của bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ.
- Giấy chứng nhận QSDĐ.

Ngay trong ngày nhận hồ sơ hoặc chậm nhất ngày làm việc tiếp theo kể từ khi
nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ hoàn thành nghĩa vụ tài chính trả
nợ của người xin xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh; thực hiện việc xoá đăng ký thế
chấp, bảo lãnh trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ. [3]
1.2.3.3. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại
* Quy định về hồ sơ
Bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã có công chứng hoặc chứng thực);
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được quy định
tại Điểm 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai.
* Trình tự, thủ tục công việc
Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận cơ quan tiếp
nhận và trả kết quả UBND cấp huyện; cán bộ, công chức làm việc tại Bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn
cho bên nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy
nhận hồ sơ và chuyển hồ sơ tới Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện. Thời gian
thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho
thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã
cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp
mới giấy chứng nhận. [3]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
19

1.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ
* Quy định về hồ sơ
Bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (đã có công chứng hoặc chứng thực);
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ được quy định tại

khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai.
* Trình tự, thủ tục công việc
Bước 1: Bên góp vốn nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả
của UBND cấp huyện; cán bộ, công chức làm việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người nộp hồ sơ
bổ sung, hoàn chỉnh cho đầy đủ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ và
chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện.
Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường
hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và
chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp.[3]
* Trình tự, thủ tục xoá đăng góp vốn bằng giá trị QSDĐ
- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai bên
nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:
 Hợp đồng chấm dứt góp vốn;
 Giấy chứng nhận QSDĐ;
- Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý
trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không
quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ
cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xoá đăng ký góp vốn trong hồ
sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ.
- Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng
nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:
 Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi
kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
20

 Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở

Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ (đối với trường
hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho pháp
nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất); trường hợp bên góp vốn là tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng
nhận QSDĐ để cấp cho bên đã góp vốn là hộ gia đình cá nhân mà thời hạn sử dụng đất
chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận QSDĐ đã thu hồi của
pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;
 Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ,
Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp
huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn
mà thời hạn sử dụng đất kết chưa thúc sau khi chấm dứt góp vốn;
 Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình,
UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ.
- Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc với chấm dứt hợp
đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin
gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định 181/CP; nếu
bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan
Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định của pháp luật tại
khoản 3 Điều 132 của Nghị định 181/CP. [3]
1.3. Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam và của tỉnh Lạng Sơn
1.3.1. Tình hình chuyển QSDĐ của Việt Nam
Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng ở
Việt Nam đang ngày được hoàn thiện, áp dụng khoa học, công nghệ, tiến bộ xã hội
vào trong công tác quản lý đất đai. Với công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là
một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng, nhiều vấn đề nhạy cảm. Đặc biệt là
ở những thành phố lớn, công tác này cực kì sôi động vì vậy việc quản lý công tác
này gặp nhiều vấn đề khó khăn. Hiện nay, Việt Nam đã và đang áp dụng công nghệ
số vào trong công tác quản lý đất đai, với công tác chuyển QSDĐ hiện nay được áp
dụng phàn mềm VILIS nên hiệu quả quản lý tốt hơn giải quyết được nhiều vấn đề

khó khăn trong công tác này.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
21

Tình hình chuyển QSDĐ tại Việt Nam có nhiều sự thay đổi chuyển biến rõ
rệt từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời. Thủ tục hành chính thực hiện công tác
chuyển quyền đã bớt rườm rà, luật đã quy định rõ ràng chức năng thẩm quyền của
cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất, chính vì lẽ đó mà từ khi Luật Đất
đai ra đời mà công tác chuyển quyề sử dụng đất trên toàn quốc có kết quả cao hơn
so với khi chưa có Luật Đất đai năm 2003 ra đời. [17]
1.3.2. Sơ lược tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Lạng Sơn
Tỉnh Lạng Sơn là một tỉnh thuộc khu vực miền núi phía Bắc với tổng diện
tích tự nhiên là 70480,95 ha bao gồm 11 đơn vị hành chính trong đó có 1 thành phố
và 10 huyện. Tỉnh Lạng Sơn có đường biên giới tiếp giáp với Trung quốc nên đây là
một khu vực có nhiều vấn đề nhạy cảm xảy ra liên quan đến tình hình chính sự hai
nước. Chính vì vậy mà việc quản lý hành chính và đặc biệt là việc quản lý đất đai và
sử dụng đất đai hợp lý phù hợp đúng đủ với mọi nhu cầu phát triển của mọi lĩnh vực
là rất quan trọng và cần thiết. Hàng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự
chỉ đạo của ban lãnh đạo huyện, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện tổ chức
xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có
hiệu quả. Trong đó, phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn tỉnh, từ
khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định
cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã
tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai quy
định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết
của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn toàn tỉnh diễn ra sôi
động hơn. Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời nhiều thủ tục rườm rà trong công
tác chuyển QSDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong
công tác chuyển QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện
chuyển QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền hợp pháp của người dân khi tham gia công tác

chuyển QSDĐ. Từ đó thúc đẩy người dân tham gia và tìm hiểu về các vấn đề liên
quan tới chuyển QSDĐ. Theo báo cáo tổng kết công tác Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Lạng Sơn năm 2010, tổng số hồ sơ đăng ký chuyển QSDĐ tính đến tháng 10
năm 2010 là 32.823 hồ sơ và tất cả các hồ sơ đều đã được giải quyết xong và cấp
giấy chứng nhận QSDĐ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
22

CHƢƠNG 2
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Số liệu về kết quả chuyển QSDĐ tại khu vực nghiên cứu từ năm 2006 đến
năm 2010.
Các văn bản liên quan tới các hình thức chuyển QSDĐ.
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tất cả các hình thức chuyển QSDĐ theo Luật Đất đai năm
2003 trên hai khu vực nghiên cứu của huyện Chi Lăng, tỉnh Lạng Sơn.
Khu vực nông thôn: xã Quang Lang và xã Nhân Lý.
Khu vực đô thị: thị trấn Chi Lăng và thị trấn Đồng Mỏ.
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu
- Địa điểm nghiên cứu: Huyện Chi Lăng - tỉnh Lạng Sơn.
- Thời gian nghiên cứu: từ tháng 6/2011 đến 6/2012.
2.3. Nội dung nghiên cứu
2.3.1. Nội dung nghiên cứu
2.3.1.1. Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và
sử dụng đất tại huyện Chi Lăng
 Điều kiện tự nhiên;
 Điều kiện kinh tế - xã hội;

 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Chi Lăng.
2.3.1.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền đã được
quy định trong Luật Đất đai năm 2003 theo số liệu thứ cấp tại hai khu vực nghiên
cứu giai đoạn 2006 - 2010
 Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ;
 Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ;
 Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại QSDĐ;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
23

 Đánh giá kết quả thừa kế QSDĐ;
 Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ;
 Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ;
 Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ;
 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.3.1.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác chuyển
QSDĐ theo phiếu điều tra tại khu vực nghiên cứu
 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về những quy định
chung của QSDĐ;
 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về các hình thức
chuyển QSDĐ;
 Đánh giá sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo các nhóm đối tượng.
2.3.1.4. Một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất
2.3.2. Các chỉ tiêu nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các chỉ tiêu sau:
 Các chỉ tiêu về số lượng, diện tích và trường hợp chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê và cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn
bằng QSDĐ theo góc độ thứ cấp.
 Các chỉ tiêu về sự hiểu biết chung như sự hiểu biết cơ bản về chuyển đổi

QSDĐ; điều kiện để đất thực hiện các quyền chuyển QSDĐ; về thời điểm được
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ; về tài chính liên quan đến chuyển QSDĐ và sự
hiểu biết riêng về 8 hình thức chuyển QSDĐ của cán bộ quản lý và người dân tính
theo tỷ lệ trả lời đúng.
 Các chỉ tiêu về việc thực hiện theo thủ tục chuyển QSDĐ: kết quả chuyển
quyền sử dụng đất đã làm đúng thủ tục, chưa đúng thủ tục, không làm theo thủ tục.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
24

2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
- Điều tra, thu thập các số liệu thứ cấp từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn; Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Chi Lăng.
- Điều tra sự hiể u biế t củ a cán bộ quản lý và ngườ i dân bằng phương pháp
phỏng vấn trực tiếp với bộ câu hỏi đã chuẩn bị, các câu hỏi đưa ra dưới hình thức
trắc nghiệm để chọn ra kết quả đúng nhất.
- Điều tra cán bộ quản lý cấp huyện và cán bộ quản lý cấp xã tại khu vực
nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra, cách chọn mẫu: trên địa bà n huyệ n Chi Lăng chọ n
điểm ra hai thị trấ n đạ i diệ n cho khu vự c đô thị củ a huyệ n , hai xã đạ i diệ n cho khu
vự c nông thôn củ a huyệ n để điề u tra sự hiể u biế t củ a cán bộ quản lý và ngườ i dân.
- Số lượng phiếu điều tra:
+ Cán bộ quản lý cấp huyện: 19 phiếu
+ Cán bộ quản lý cấp xã, thị trấn: Xã Quang Lang 18 phiếu, xã Nhân Lý 13
phiếu, thị trấn Đồng Mỏ 13 phiếu, thị trấn Chi Lăng 15 phiếu
+ Người dân: mỗi xã điều tra 50 người dân tương đương với 50 phiếu
2.4.2. Phương pháp thống kê
Sau khi thu thập được các số liệu, tiến hành thống kê, phân loại các thông
tin theo các nội dung nghiên cứu, sử dụng phần mềm Excel để thống kê.

2.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp
Với số liệu thu thập được sau khi thống kê, phân loại, tiến hành tổng hợp; số
liệu tổng hợp được trình bày cụ thể dưới dạng bảng, biểu, hình minh họa.
2.4.4. Phương pháp so sánh
Số liệu sau khi được tổng hợp sẽ tiến hành so sánh, đối chiếu với các quy
định của ngành, so sánh giữa các khu vực nghiên cứu.




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
25

CHƢƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1. Sơ lƣợc về tình hình cơ bản của huyện Chi Lăng
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Chi Lăng là một huyện miền núi phía Tây Nam tỉnh Lạng Sơn, thuộc khu vực
Đông Bắc Việt Nam, có tọa độ địa lý 21
0
48’ đến 21
0
33’ Vĩ Bắc và từ 106
0
25’ đến
106
0
50’ độ Kinh Đông.

+ Phía Bắc và Tây Bắc giáp huyện Văn Quan, huyện Cao Lộc và thành phố
Lạng Sơn.
+ Phía Tây và Tây Nam giáp huyện Hữu Lũng.
+ Phía Đông giáp huyện Lộc Bình.
+ Phía Nam giáp huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang.
3.1.1.2. Địa hình
Địa hình chủ yếu của huyện Chi Lăng là núi đá không có rừng cây, đồi núi
thấp và trung bình tuy nhiên huyện vẫn là nơi có địa hình tương đối bằng phẳng so
với các huyện trong tỉnh.
- Phía tây bắc huyện là vùng núi đá vôi thuộc cánh cung Bắc Sơn, có nhiều
hang động, nhiều sườn dốc đứng, độ cao địa hình > 400m. Giữa các núi đá có độ
dốc lớn hơn 25
0
là những cánh đồng tương đối bằng phẳng xen kẽ.
- Phía nam huyện địa hình thấp dần từ tây bắc xuống đông nam. Đặc điểm chung
nhất của vùng này là đồi và núi đất thấp xen kẽ dạng đồi bát úp độ cao từ 200 - 350m.
3.1.1.3. Khí hậu, thủy văn
Huyện Chi Lăng nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, có hai hướng gió
chính: gió mùa đông bắc (từ tháng 11 năm trước đến tháng 4 năm sau); gió mùa
đông nam (từ tháng 5 đến tháng 10). Nhiệt độ trung bình 22,7
0
C; nhiệt độ cao nhất
là 40,1
0
C; nhiệt độ thấp nhất là -1,1
0
C. Với lượng mưa trung bình hàng năm
1.243,4mm. Mùa mưa tập trung từ tháng 4 đến tháng 10, lượng mưa cao nhất vào
tháng 7 là 278,3mm. Lượng bốc hơi trung bình hàng năm 832,6mm, cao nhất vào
tháng 5. Độ ẩm không khí trung bình 80-85%.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên