cho vay bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam - thực trạng và giải pháp


2.1. KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

41
2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh 44


Tiếng Việt
  
1 BĐS Bất động sản
2 BIDV Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
3 NH Ngân hàng
4 NHNN Ngân hàng Nhà nước
5 NHTM Ngân hàng thương mại
 !"#!"


2.1. KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

41
2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh 44
 !"
Biểu đồ 2.1: Tổng tài sản qua các năm Error: Reference source not found
Biểu đồ 2.2: Lợi nhuận trước thuế qua các năm Error: Reference source not
found
Biểu đồ 2.3: Cơ cấu thu nhập thuần từ các hoạt động năm 2010 Error:
Reference source not found
Biểu đồ 2.4: Các chỉ tiêu về khả năng sinh lời năm 2009, 2010 Error:
Reference source not found
Biểu đồ 2.5: Vốn chủ sở hữu qua các năm Error: Reference source not found

Biểu đồ 2.6: Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp TP Hồ Chí Minh Error:
Reference source not found
Biểu đồ 2.7: Nguồn cung căn hộ TP Hồ Chí Minh Error: Reference source not
found
Biểu đồ 2.8: Nguồn cung căn hộ TP Hà Nội Error: Reference source not
found
Biểu đồ 2.9: Dư nợ cho vay BĐS qua các năm Error: Reference source not
found
Biểu đồ 2.10: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS trên tổng dư nợ Error: Reference
source not found
Biểu đồ 2.11: Tỷ trọng cho vay các loại hình năm 2010 Error: Reference source
not found
Biểu đồ 2.12: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS theo loại hình NH năm 2010 Error:
Reference source not found
Biểu đồ 2.13: Dư nợ cho vay BĐS qua các năm trên tổng dư nợ Error:
Reference source not found
Biểu đồ 2.14: Tỷ trọng cho vay BĐS/tổng dư nợ của một số NHTM năm 2010
Error: Reference source not found

Biểu đồ 2.15: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS phân theo nhu cầu vốn vay năm 2010
Error: Reference source not found
Biểu đồ 2.16: Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS phân theo nhu cầu vay
vốn năm 2010 Error: Reference source not found
Biểu đồ 2.17: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS phân theo địa bàn năm 2010 Error:
Reference source not found
Biểu đồ 2.18: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS phân theo thời hạn vay năm 2010
Error: Reference source not found
#!"
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Error:
Reference source not found

$!%
&'()*+,-./0123
Nền kinh tế Việt Nam đã có sự tăng trưởng liên tục và với tốc độ cao
trong suốt 20 năm qua. Xuất phát điểm với những điều kiện không thuận lợi,
Việt Nam đã thành công trong việc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa
sang nền kinh tế thị trường mở cửa. Thị trường bất động sản là một bộ phận
cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản đã có
những bước phát triển nhất định trong điều kiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước diễn ra mạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa cao. Theo đó, các dự án xây nhà ở,
văn phòng, nhà nghỉ, khách sạn phát triển cao theo đà tăng trưởng của nền kinh
tế. Một trong những điều kiện tiên quyết để phát triển thị trường bất động sản là
yêu cầu về nguồn vốn. Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị
trường tài chính, trong đó vốn tín dụng ngân hàng là một trong những nguồn vốn
hỗ trợ tích cực cho thị trường. Tính đến cuối tháng 7/2010, tổng dư nợ cho vay
trong lĩnh vực bất động sản đạt 210.770 tỷ đồng, chiếm trên 10% tổng dư nợ tín dụng.
Là một trong 5 ngân hàng thương mại lớn, Ngân hàng Đầu tư và Phát
triển Việt Nam (BIDV) đã tài trợ ngồn vốn tín dụng lớn cho lĩnh vực bất động
sản trên cơ sở bám sát chủ trương, đường lối phát triển của Đảng và Nhà nước,
định hướng hoạt động của Ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam có những bước đi đúng đắn trong việc triển khai các hình thức cho
vay bất động sản như tài trợ vốn cho cá nhân sửa chữa, mua sắm nhà đất đáp
ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân; tài trợ vốn cho doanh nghiệp xây dựng các
công trình nhà ở, văn phòng, khách sạn Tuy nhiên những hoạt động này còn
mang tính phân tán và chưa được đẩy mạnh trong khi nhu cầu vốn để phát triển
thị trường bất động sản phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước
còn khá nhiều.
1

Tuy nhiên, không khó khăn để có thể thấy thị trường bất động sản nước ta
nói chung chưa phát triển lành mạnh, thiếu ổn định ngay cả trong giai đoạn kinh
tế vĩ mô ổn định. Vì vậy, xuất phát từ tính biến động thất thường của thị trường
bất động sản cũng như những rủi ro tiềm ẩn của thị trường này sẽ ảnh hưởng đến
chất lượng tín dụng của Ngân hàng nói riêng và sự phát triển của cả nền kinh tế
nói chung, Ngân hàng cần có những chiến lược và chính sách cụ thể trong phát
triển cho vay bất động sản.
Tóm lại, cho vay bất động sản cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngân
hàng phải luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay, đặc biệt là sau
cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất dưới chuẩn tại Mỹ năm 2009 dẫn đến sự phá
sản của rất nhiều ngân hàng. Do vậy, mặc dù việc đẩy mạnh hoạt động cho vay
bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản song việc
đẩy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế kèm
theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạt
động cho vay này là điều cần thiết.
Từ những vấn đề trên, cùng với những kiến thức đã học, tác giả đã lựa
chọn đề tài 4/*5-67819:;1<9=1/319!>?53@/ABC1D
-EF/,.B<19539;G/AGH làm luận văn thạc sỹ kinh tế.
I'J.K>19/K1.L>
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá hoạt động cho vay bất động
sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Trên cơ sở đó rút ra những
mặt thành công, tồn tại cần hoàn thiện, từ đó đề xuất kiến nghị nhằm nâng cao
chất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam trong thời gian tới.
M'!N?O19G/<E519/K1.L>
Đối tượng nghiên cứu là hoạt động cho vay bất động sản của các NHTM.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt
Nam với số liệu nghiên cứu từ năm 2006 đến 2011.
2

P'@/?Q19G/AG19/K1.L>
Xuất phát từ thực tiễn hoạt động của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển
Việt Nam, những vấn đề lý luận về cho vay bất động sản, luận văn sử dụng
phương pháp luận duy vật lịch sử, phương pháp điều tra, thống kê, thu thập số
liệu sẵn có, tổng hợp, so sánh và phân tích trong quá trình nghiên cứu.
R'.7>.-+>S15T1
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
kết cấu gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về bất động sản và cho vay bất động sản.
Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng
Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động
sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
3

U#&
VW!X#X
W!YZ[\W!Y
&'&'7819:;153/]B?^1967819:;1
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Quan niệm bất động sản
Có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản. Hầu hết các nước đều
coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời
với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Đồng thời mỗi nước lại có
quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là BĐS.
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của Việt Nam, tại điều 174 có quy định:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy định”.
Nhìn chung, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và các quy định về BĐS

trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
1.1.1.2. Phân loại bất động sản
BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không
đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
7819:;1._>?`=),199aE: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng
và công trình thương mại, dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v…Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm
BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm
BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất
lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển
4

đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa
số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như các nước trên thế giới.
7819:;1b/c19>?`=),19 chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
7819:;1d.6Dlà những BĐS như các công trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang
v.v…Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên là cần thiết trong việc bảo đảm xây
dựng cơ chế, chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù
hợp với điều kiện kinh tế xã hội của nước ta.
1.1.1.3. Các nhân tố tác động đến giá bất động sản
Giá bất động sản cũng như hàng hóa thông thường khác được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường. Do vậy khi
cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy lên cao; ngược lại, khi cầu thấp hơn
cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố khác nhau như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của

thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”…, sự
can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ
tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện…), tăng hoặc
miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán
đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có
thu nhập thấp…; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người
dân như không thích ở nhà chung cư, hoặc thích nhà nằm trên quốc lộ…
Tuy nhiên, BĐS cũng được xem là một loại hàng hóa được mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê…nên khi định giá BĐS còn chịu sự tác động của
nhiều yếu tố cụ thể như sau:
5

- Nhóm các yếu tố tự nhiên:
+ Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị BĐS càng lớn. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một
vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm trong các
vùng ven trung tâm. Những BĐS nằm tại các ngã 3 hay ngã 4, trên các trục
giao thông quan trọng có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác. Việc
xem x‡t đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kˆ quan trọng, đặc biệt là đối với
việc xác định giá đất.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước
và diện tích thửa đất là tối ưu khi nó th‰a mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa
số dân cư trong vùng. Ví dụ tại Hà Nội, thửa đất có mặt tiền từ 4m đến 5m,
chiều sâu 10m – 15m phù hợp với nhu cầu để ở của đa số người dân.
+ Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ‹ những khu vực
thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá của BĐS sẽ thấp, và ngược lại.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưŒng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên

đến giá trị của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mŒ
của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích
nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là
các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS
nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,
yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
6

+ Các tiện lợi hay nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở
những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu
khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sụt giảm và ngược lại.
- Nhóm các yếu tố kinh tế:
+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ
BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả
năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá trị chuyển nhượng của nó càng
cao và ngược lại.
+ Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện nước, vệ sinh,
điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy ph‡p xây dựng… hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:
tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu
vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối, chính sách của nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị

trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư
bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm
cho giá trị BĐS gia tăng.
+ Các chính sách tác động trực tiếp như: chính sách cho ph‡p Việt kiều
mua BĐS tại Việt Nam, chính sách cho ph‡p những người không có hộ khẩu
thành phố được mua nhà tại thành phố, chính sách tài chính áp dụng đối với
7

những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…, chính sách tín dụng đối
với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS, các chính sách về thuế của Nhà nước
đối với BĐS.
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
+ Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực.
+ Đặc điểm của những người tham gia trị trường BĐS trong khu vực.
+ Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực.
+ Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng.
+ Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc
nhóm cao, trung bình, hay thấp) so với các vùng khác.
+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
+ Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng.
+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
+ Mức độ lạm phát chung.
+ Tình hình lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.
+ Các yếu tố xã hội: cũng có tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu
vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì
giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vŒ. Mặt khác, các
yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân

trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá
trị của BĐS.
Nhìn chung, việc xác định các yếu tố tác động đến việc định giá BĐS là
quan trọng vì nó giúp cho việc định giá đúng giá trị thực của BĐS, làm cơ sở
đảm bảo cho việc thế chấp, mua bán BĐS chính xác hơn, minh bạch hơn,
tránh những biến động khó lường do giá ảo của BĐS gây nên [9].
8

1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thị trường BĐS. Tuy nhiên, có
thể hiểu khái niệm về thị trường BĐS một cách tổng quát như sau: Thị trường
BĐS là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập BĐS, các thể chế
hỗ trợ thị trường và toàn bộ các hoạt động liên quan đến việc giao dịch BĐS.
1.1.2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa
thông thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng:
- Tính cách biệt của hàng hóa với địa điểm giao dịch: Đối với hàng hóa
thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hóa giao
dịch, còn đối với hàng hóa BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa
BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa BĐS: có vị trí cố định, không
thể di dời được. Các địa điểm này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao
dịch lớn, cũng có thể là một địa điểm nh‰ h•p với các vận dụng đơn sơ tối
thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, qua mạng internet…đều tạo nên
địa điểm giao dịch BĐS.
Từ đặc điểm này cho thấy, kiểm soát thị trường BĐS không thể như với
thị trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ, nguồn
gốc, chất lượng…mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc. Quan
hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp
các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay

sự thay đổi của các điều kiện môi trường…Điều đó buộc các bên phải ấn định
quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu
của quá trình giao dịch càng k‡o dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng
cao tỷ lệ thành công của các giao dịch BĐS thì điều quan trọng là tìm các giải
pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch.
9

- Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản: đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy
định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn, không mất đi (trừ các trường
hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất không sử
dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền
hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem x‡t giá cả đất đai, không
thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải
xác định dựa trên khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc: BĐS
là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị
hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động
của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng mọi
vùng miền. Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể
đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa
các vùng miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa –
xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS
khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh
tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v…
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động của các quan hệ giao dịch BĐS
thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng

trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất
chậm đến thị trường BĐS của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời nghiên
cứu thị trường BĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng
với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực.
10

Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này
áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
- Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo: sở dĩ như vậy là do các
thông tin về hàng hóa BĐS trong thị trường không đầy đủ và phổ biến rộng
rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại cũng khó
chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác như các hàng hóa
khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đ•p kiến trúc, vị trí địa
lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). BĐS mang tính
vùng và tính khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng
tìm được BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số
lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nh‰,
không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
Điểm này dẫn đến những vấn đề sau:
+ Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong
nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó người bán có lợi thế độc
quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao cho người có quyền đối với BĐS.
+ Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng
thêm làm giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên cơn sốt về giá. Thị trường
BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên cơn sốt giá của BĐS.
- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và
giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường
diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá lên sẽ kích thích tăng
cung cân bằng với cầu và giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với

hàng hóa BĐS, khi cầu tăng cung không thể phản ứng tăng nhanh như các
loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của BĐS là thời gian tạo ra chúng
thường lâu dài vì để xây dựng một công trình cần phải có thời gian tìm hiểu
11

mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin ph‡p xây dựng, thiết
kế thi công…
Sự phản ứng của cung không kịp với cầu sẽ dẫn đến sự biến động cuả
giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy nhà
nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt
là có giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng
của cầu về BĐS không chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo).
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa BĐS không được bày bán trên thị trường
như các loại hàng hóa khác, người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủ
lượng thông tin để lựa chọn được thị trường BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì
BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm
trong giao dịch đối với loại hàng hóa này, khi giao dịch phải hoàn tất nhiều
thủ tục do đó đối với cả người mua cũng như người bán đều mất rất nhiều
công sức để tìm hiểu thị trường, tìm kiếm thông tin.
Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS cần phải có
các nhà tư vấn, môi giới. Đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến
thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của
họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng
tư vấn môi giới k‡m phát triển thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ k‡m
hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao.
Do đó phải coi tư vấn môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề
chuyên nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần
phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch
BĐS vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những

bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá BĐS.
12

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là
loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng
pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi giao dịch
BĐS đều được nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu, giám sát của nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia
của Nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị
trường BĐS ổn định và an toàn hơn. BĐS được đăng ký pháp lý theo đúng
pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định và an toàn hơn. BĐS được đăng
ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất
cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp
vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường BĐS, Nhà
nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và
tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được
đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời
gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu
thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem
ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v…giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu
hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng
t‰ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS họat động tốt là cơ sở để huy động được
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân
(theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp vói thị trường xây

dựng và qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị
13

trường lao động v.v…dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan t‰a tới sự
phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
- Thị trường BĐS là thị trường mà việc gia nhập hoặc rút ra kh‰i thị
trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị
trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản, nhanh chóng như
đối với các hàng hóa khác. BĐS là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển
đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu
tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi h‰i những nhà đầu tư
tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải
tính toán mối quan hệ giữa chu kˆ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định
hướng đầu tư [9].
1.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản
- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản
cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của
cải xã hội ở các nước khác nhau có khác nhau nhưng thường chiếm đến trên
dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến
BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các
chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các
nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần
tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát
triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh
tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế
gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.

14

- Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo
đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học,
chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn
để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền
ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% tổng lượng vốn
cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng
trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của
nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền
sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước
công nghiệp hóa thì tỷ lệ đô thị hóa thường chiếm từ 60 – 80%. Như vậy, vấn
đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hóa ở nước ta là vấn
đề lớn và có tầm quan trọng. Đặc biệt, khi nước ta chuyển sang cơ chế thị
trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy
hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và
quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy
hoạch để khắc phục những tốn k‡m và vướng mắc trong tương lai.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường
tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
15

trường lao động…Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các
nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1USD thì sẽ có khả
năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2USD. Phát triển và
điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế
thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà
xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về
cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu
bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn.
Thị trường nhà ở là một bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong
thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường
BĐS, nhưng cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan t‰a
sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân
dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn
thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân
là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường
BĐS nhà ở.
1.1.2.4. Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản
Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận
hành của thị trường BĐS chịu sự tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây
chính là sự tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị,
quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v…Trong đó đáng kể
nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả.
Quy luật cung cầu: Khi cung nh‰ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng
hóa cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị
trường hàng hóa đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng
hóa đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi
16

cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hóa cung ứng vượt quá cầu dẫn đến
giá cả thị trường giảm xuống.
Quy luật giá cả: Quan hệ cung – cầu là một khái niệm quả nền kinh tế
và người ta xem cung – cầu là một hàm số của giá. Nghĩa là một sự thay đổi
của giá sẽ làm thay đổi quan hệ cung – cầu. Trong nền kinh tế thị trường giá
cả điều tiết quan hệ cung – cầu. Mối quan hệ này phụ thuộc vào độ co giãn
của cung hay cầu theo giá. Do đặc điểm là trong ngắn hạn độ co giãn của
cung là rất nh‰ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong
dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị
trường của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối
lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược
lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống sẽ làm tăng cung giảm cầu.
Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung – cầu và tác
động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu
dùng xã hội.
&'I'/*5-67819:;1
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm, và nguyên tắc cho vay bất động sản
a. Khái niệm
Các ngân hàng thương mại thường cho vay BĐS để tài trợ cho việc
mua những tài sản như nhà ở, căn hộ, trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà
kho, đất đai. Cho vay BĐS là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng nhiều
khác biệt so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay BĐS đặc biệt
có thể là những món cho vay xây dựng ngắn hạn được thanh toán đủ trong
vòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự án xây dựng được hoàn tất nhưng cũng
có thể là những khoản thế chấp dài hạn k‡o dài từ 2 năm đến 30 năm, để cung
cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một ngôi nhà hoặc cải tạo,
17

nâng cấp chúng. Trong vài thập kỷ qua, dù với bất cứ kˆ hạn nào, cho vay

BĐS vẫn là lĩnh vực ngày càng phát triển nhanh chóng. Tuy nhiên cũng theo
thống kê của Mỹ, hình thức cho vay BĐS lại là một trong những hình thức
cho vay rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng ngân hàng, bên cạnh cho vay
chứng khoán. Cùng với việc bảo hiểm các khoản cho vay BĐS nhà ở, mức
thanh toán gia tăng, và việc tạo ra được thị trường thứ cấp, các khoản cho vay
BĐS trở nên phổ biến hơn, và các luật lệ quy định đối với lĩnh vực cho vay
này được nới l‰ng hoặc loại b‰.
b. Đặc điểm
Với những đặc tính riêng có, cho vay BĐS khác với phần lớn các hình
thức cho vay khác.
Thứ nhất, quy mô trung bình một món vay BĐS thường lớn hơn nhiều
so với quy mô trung bình của món vay thông thường, đặc biệt là cho vay tiêu
dùng theo phương thức thẻ tín dụng.
Thứ hai, kˆ hạn của khoản cho vay BĐS, đặc biệt là cho vay mua nhà
thế chấp có thể có kˆ hạn rất dài (theo phương thức cho vay của nhiều ngân
hàng trên thế giới, thời hạn thường khoảng từ 10 – 30 năm). Nhìn chung, cho
vay dài hạn loại này chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể vì
nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều
kiện nền kinh tế, trong lãi suất thị trường, trong sức kh‰e và thu nhập của
người vay, trong suốt kˆ hạn của món vay.
Thứ ba, đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự
tính hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng có
quyết định cho vay hay không cho vay. Tuy nhiên, trong cho vay BĐS, giá trị
và tình trạng của tài sản lại thường được coi như trọng tâm của món vay,
chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay.
18

Thứ tư, điểm khác biệt khá quan trọng của cho vay BĐS so với cho vay
thông thường là những đặc thù trong thẩm định đơn xin vay BĐS. Để đánh
giá đơn xin vay BĐS, cán bộ tín dụng các ngân hàng Mỹ thường xem x‡t

những điểm sau:
- Giá trị phần vốn góp của người vay so với giá mua các tài sản được
mang thế chấp là một vấn để cần phải xem x‡t khi đánh giá mức độ an toàn
của khoản vay thế chấp. Từ quan điểm của người cho vay, tỷ lệ giữa lượng
vốn vay và giá mua càng cao, mong muốn của người vay về việc thanh toán
các khoản nợ khi đến hạn càng giảm, bởi vì người vay có ít vốn trong tài sản
hơn. Khi tiền vay chiếm từ 90% giá mua tài sản trở lên, sự bảo đảm bằng tài
sản trở nên vô cùng quan trọng và người cho vay phải chú trọng hơn trong
việc đánh giá tính cách, khả năng, mong muốn và thiện chí trả nợ của người vay.
- Các khoản cho vay BĐS thường đem lại những cơ hội kinh doanh
sinh lời khác cho ngân hàng như ngân hàng sẽ có thể nhận thêm tiền gửi hoặc
cho vay cải tạo nhà đối với khách hàng vay vốn. Vì vậy, chúng phải được
xem x‡t trong mối quan hệ tổng thể giữa người vay và ngân hàng. Ví dụ, ngân
hàng sẵn sàng cung cấp cho người vay mua nhà thế chấp một lãi suất hấp dẫn
để đổi lấy một lời hứa khách hàng sẽ sử dụng các dịch vụ khác của khách
hàng và duy trì một khối lượng tiền gửi đáng kể tại ngân hàng. Sự ổn định của
tiền gửi là một yếu tố quan trọng đối với ngân hàng trong quá trình quyết định
sẽ cung cấp cho khách hàng hình thức cho vay BĐS nào và với khối lượng là
bao nhiêu. Ngân hàng với đồng tiền gửi ổn định thường sẵn sàng tìm kiếm và
thực hiện những khoản cho vay thế chấp dài hạn với mức sinh lời cao hơn.
- Một vấn đề nữa là do đặc tính tiêu chuẩn hóa cao, các ngân hàng
thương mại thường áp dụng hệ thống chấm điểm tín dụng tiêu dùng để có cái
nhìn tổng thể về khách hàng vay vốn. Tuy nhiên, điểm số tín dụng trong cho
vay BĐS cũng là một yếu tố tham khảo quan trọng đối với ngân hàng khi
19

quyết định cho vay, bên cạnh giá trị tài sản và các yếu tố khác liên quan đến
người vay.
Thứ năm, các khoản cho vay BĐS cũng luôn nhạy cảm với triển vọng
của thị trường BĐS và sự biến động của lãi suất.

Thứ sáu, qua nhiều minh chứng thực tế, cho vay BĐS luôn có mối liên
hệ chặt chẽ với những biến động của thị trường chứng khoán bởi thị trường
này ảnh hưởng mạnh mẽ đến thu nhập của người đi vay và thị trường nợ thứ cấp.
c. Nguyên tắc
Cũng như các khoản vay thông thường khác, cho vay bất động sản cần
dựa trên những nguyên tắc sau:
- Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả.
Quan hệ đi vay phát sinh khi người đi vay đang thiếu hụt vốn tạm thời
và vay mượn từ người cho vay trong thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử
dụng vào mục đích nào đã được xác định ngay từ ban đầu thời điểm vay
mượn. Trường hợp người đi vay sử dụng vốn vay vào các mục đích khác dẫn
đến k‡m hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban đầu vẫn chưa được bổ
sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục đích khác. Khi
đó, người đi vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho người cho
vay. Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ BĐS sẽ càng khó
thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân thủ nguyên tắc
sử dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo hoàn thành
kế hoạch của phương án vay ban đầu, đảm bảo khả năng thu hồi vốn cũng
như tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vay
đúng hạn.
- Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn.
Thời hạn trả nợ vay thường được xác định rõ ràng theo th‰a thuận ban
đầu giữa người cho vay và người đi vay. Khi đó, người đi vay phải có trách
20

nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi (lợi tức) cho người cho vay đúng thời hạn đã định.
Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn cho
người cho vay mà còn thể hiện uy tín của người đi vay cho các lần vay mượn
sau này. Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng [4].
1.2.2. Các loại cho vay bất động sản

Về lý thuyết, các nhà nghiên cứu có thể phân chia cho vay BĐS theo
nhiều tiêu thức khác nhau. Tuy nhiên, với mục đích của người vay, các khoản
vay BĐS có thể chia thành cho vay BĐS cư trú và cho vay BĐS phi cư trú.
Theo đó, các khoản cho vay BĐS cư trú liên quan đến mục đích của người
vay là mua nhà, căn hộ để ở; hoặc vay xây dựng, sửa chữa, cải tạo ngôi nhà.
Đối với cho vay phát triển BĐS phi cư trú, việc cấp tín dụng cho những khoản
vay hướng đến việc xây dựng những tòa nhà chung cư, tòa nhà văn phòng cho
thuê cũng như việc phát triển các khu biệt thự cùng với cơ sở hạ tầng xung
quanh khu biệt thự đó.
a. Cho vay bất động sản nhà cư trú
Về lý thuyết, cho vay BĐS cư trú thuộc nhóm vay tiêu dùng với mục
đích nhằm tài trợ những nhu cầu cư trú của các cá nhân. X‡t trên giác độ quản
lý khoản vay, cho vay BĐS cư trú có thể chia thành ba nhóm chính sau:
/*5-!1/3e/f*G/?Q19/L..gC1' Đây thực chất là
phương thức cho vay trả góp cổ điển mà đối tượng vay là ngôi nhà, căn hộ
hoặc các chi phí xây dựng, sửa chữa ngôi nhà, căn hộ. Những khoản vay này
thường được trả gốc và lãi trong nhiều năm theo nhiều phương thức khác nhau
như: lãi gộp, gốc đều và lãi theo số dư thực tế, hoặc niên kim. Về nguyên tắc,
chính sách cho vay của ngân hàng thay đổi tùy tình hình thị trường. Tuy nhiên,
ngân hàng sẽ yêu cầu người vay phải có ít nhất 10% - nghĩa là chỉ cho vay tối
đa 90% - trị giá căn nhà. Số tiền trả góp hàng tháng thì không nên vượt quá
mức an toàn là một phần ba mức thu nhập trước khi tính thuế.
21