Lý luận chung về thẩm định dự án đầu tư xây dựng

Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-4-
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1.1. DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng:
Khái niệm về dự án đầu tư:
Dự án đầu tư là một tế bào của hoạt động đầu tư đó là tập hợp các biện pháp
có căn cứ khoa học, có cơ sở pháp lý được đề suất về các mặt kỹ thuật, công nghệ,
tổ chức sản xuất tài chính kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn
đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế đem lại
cho quốc gia lớn nhất có thể được.
Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng:
Dự án đầu tư xây dựng là một tập hồ sơ tài liệu mà nội dung của nó được trình
bày một cách chi tiết việc sử dụng tài nguyên lâu dài để mang lại lợi ích kinh tế - xã
hội. Dự án đầu tư xây dựng được cấp thẩm quyền phê duyệt, phải phù hợp với quy
hoạch phát triển của vùng, địa phương, nội dung của dự án đầu tư xây dựng phải
được tính toán, phân tích một cách chi tiết số liệu về các phương diện pháp lý, thị
trường, kỹ thuật, môi trường, quản trị, tài chính và lợi ích kinh tế - xã hội.
Nói chung, Dự án dầu tư xây dựng là việc bỏ vốn ở giai đoạn hiện tại để tạo
dựng ra tài sản cố định là công trình xây dựng để sau đó vận hành khai thác công
trình thu được lợi ích với một khoảng thời gian nhất định nào đó trong tương lai.
Phân loại dự án đầu tư xây dựng:
 Theo quy mô tính chất:

- Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội thông qua chủ trương và cho
phép đầu tư.
- Các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm :A , B, C theo quy định tại

phụ lục I nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ.
 Theo nguồn vốn đầu tư :
- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước
- Dự án sử dụng vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh vốn tín dụng đầu tư
phát triển của nhà nước.
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-5-
- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước .
- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp
nhiều nguồn vốn.
1.1.2. Ý nghĩa của dự án đầu tư xây dựng khả thi:
- Là căn cứ quan trọng nhất để quyết định bỏ vốn đầu tư;
- Là phương tiện để tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh bỏ vốn đầu tư;
- Là phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong và ngoài nước
tài trợ hoặc cho vay vốn;
- Là cơ sở để xác định kế hoạch thực hiện đầu tư, theo dõi, đôn đốc quá trình
thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng;
- Là văn kiện cơ bản để các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê chuẩn và
cấp giấy phép đầu tư;
- Là căn cứ quan trọng nhất để theo dõi, đánh giá và có những điều chỉnh kịp
thời những tồn tại và vướng mắc trong quá trình xây dựng và hoạt động của dự án
đầu tư xây dựng;
- Là căn cứ quan trọng để xây dựng hợp đồng liên doanh, soạn thảo điều lệ của
dự án đầu tư xây dựng liên doanh;
- Dự án đầu tư xây dựng khả thi tốt có tác dụng tích cực để giải quyết các vấn
đề nảy sinh trong quan hệ giữa các bên tham gia thực hiện.
1.1.3. Vai trò của đầu tư xây dựng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội:

Đầu tư xây dựng là hoạt động có vai trò đặc biệt đối với sự phát triển kinh tế -
xã hội nói riêng và đối với nền kinh tế quốc dân chung thể hiện những mặt chính sau:
- Trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (tài sản cố định) cho các ngành kinh
tế quốc dân để sau đó các ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai thác sinh lợi.
- Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh
tế quốc dân như: quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp; quan hệ giữa
phát triển kinh tế với phát triển văn hoá, giáo dục với các mối quan hệ xã hội khác.
- Trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạt động xã hội, dân sinh, chất
lượng cuộc sống của cộng đồng xã hội.
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-6-
- Trực tiếp góp phần vào tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách
quốc gia.
- Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một khối lượng
nguồn lực vô cùng to lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động này kém hiệu quả, gây ra
nhiều lãng phí, thất thoát làm tổn thất to lớn, lâu dài, nhiều mặt đến sự phát triển
của đất nước.
1.1.4. Chu kỳ của một dự án đầu tư xây dựng:
Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng là thời gian từ giai đoạn có ý định thực hiện
dự án, dự án đi vào hoạt động cho đến giai đoạn đánh giá cuối cùng là thanh lý. Cụ
thể chu kỳ dự án bao gồm các giai đoạn thể hiện trong sơ đồ sau:

Sơ đồ 1.1: Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng
Giai đoạn tiền xác định:
Thu thập thông tin rộng rãi liên quan đến tình hình cơ bản (tự nhiên, kinh tế,
xã hội) của khu vực. Thông tin này là cơ sở dữ liệu để giúp ta phác thảo các dự án
thích ứng. Thông tin bao gồm số liệu về nguồn lực thiên nhiên, thống kê về điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng và khu vực dự án đầu tư xây dựng.
Thanh lý
Tiền xác định
Xác định
Chuẩn bị
Thẩm định
Thực hiện
Hoạt động
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-7-
Giai đoạn xác định:
Công việc này gồm việc lập ra các dự án chuyên biệt có mức ưu tiên cao đối
với các mục tiêu phát triển kinh tế quốc gia và khu vực. Trong giai đoạn này, mục
đích của dự án được lập ra phải rõ ràng và được xác định một cách cụ thể, chi phí
và lợi ích ước lượng được định lượng và thiết kế ban đầu của dự án được lập ra. Dự
án thường được xác định dựa trên kế hoạch quốc gia, báo cáo kinh tế hay nghiên
cứu khu vực. Qua việc nghiên cứu này có thể cho thấy điều kiện thuận lợi, khó khăn
đối với dự án trong hướng phát triển của quốc gia hay khu vực.

Giai đoạn chuẩn bị:
Mục đích của dự án ở đây được xác định rõ ràng hơn và các yếu tố cũng được
phân tích một cách chi tiết hơn. Trong giai đoạn soạn thảo (thiết lập) Báo cáo đầu tư
xây dựng hoặc Dự án đầu tư xây dựng phải thực hiện những nội dung về: thể chế-
pháp lý, thị trường, kỹ thuật, tổ chức, môi trường, tài chính và kinh tế-xã hội được
phân tích một cách chi tiết. Việc soạn thảo (thiết lập) đòi hỏi năng lực chuyên môn
của các ngành kỹ thuật có liên quan, các chuyên viên, các kỹ sư kinh tế và phối hợp
hoạt động của nhiều cơ quan, ban ngành có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng.
Giai đoạn thẩm định:
Thẩm định là xem xét, kiểm chứng về các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả, và về
mặt khả thi của dự án. Ở giai đoạn này, các vấn đề lên quan đến luật pháp, thị
trường, kỹ thuật - môi trường, tổ chức quản trị, tài chính và kinh tế - xã hội phải
được giải quyết trước khi dự án được chấp thuận để thực hiện.
Giai đoạn này, đòi hỏi thảo luận giữa các cơ quan như giữa Chính phủ với các
Bộ, Cơ quan chủ quản và quản lý chuyên ngành đối với dự án đầu tư xây dựng. Sự
thảo luận phải đưa đến những thỏa thuận và kết luận là dự án được thực hiện hoặc
phải bổ sung thêm hay phải thiết lập lại.
Giai đoạn thực hiện:
Một dự án được cho là đáng tin cậy ở giai đoạn thẩm định sẽ đủ điều kiện để
thực hiện. Việc thực hiện dự án trong thực tế khá phức tạp do nhiều vấn đề không
dự báo được trước. Do đó, ở giai đoạn này đòi hỏi phải có sự linh hoạt để đảm bảo
thực hiện thành công dự án.
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-8-
Giai đoạn thực hiện là thời gian thực hiện dự án bao gồm việc thiết kế, lập dự
toán, mua sắm máy móc, thiết bị, xây dựng lắp đặt và đào tạo nhân viên.
Giai đoạn hoạt động:

Đây là giai đoạn dự án bắt đầu đưa vào khai thác vận hành cho ra những sản
phẩm hay dịch vụ. Để chắc chắn rằng dự án mang lại lợi ích tối đa qua thời gian thì
các phương tiện phải được sử dụng, bảo hành và bảo trì đúng tiêu chuẩn, quy cách.
Vì vậy khi đã xây dựng dự án phải có đủ kinh phí để tuyển nhân viên và dự án phải
đạt công suất tối đa.
Giai đoạn đánh giá:
Đánh giá bao gồm việc phân tích các vấn đề nảy sinh trong từng giai đoạn của
chu kỳ dự án, các vấn đề như vượt kinh phí, thi công xây lắp chậm trễ, sự cố kỹ thuật,
khó khăn về tài chính, tình hình biến động của thị trường… Từ đó tìm nguyên nhân
gây ra các vấn đề trong từng giai đoạn của chu kỳ dự án và tìm biện pháp khắc phục.
Đánh giá cuối cùng được thực hiện khi dự án được thực hiện khi dự án hoàn
thành cũng như trong quá trình hoạt động của nó.
Đánh giá giúp đưa ra những điểm mạnh, điểm yếu, thành công và thất bại của
dự án. Các kết quả này sẽ có giá trị trong kế hoạch hoá các dự án trong tương lai và
từ đó có thể phòng tránh những khuyết điểm được lặp lại.
Thanh lý:
Đây là bước cuối cùng của dự án đầu tư xây dựng. Việc thanh lý dự án đầu tư
có thể phải được tiến hành sau một thời gian dự án đi vào hoạt động chứ không nhất
thiết hết thời hạn mà dự án đã ký kết ban đầu.
1.2. THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:
1.2.1. Kháí quát chung và mục đích thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
1.2.1.1. Khái quát chung:
Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan, có cơ
sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án; từ đó ra quyết định đầu tư
và cấp phép đầu tư. Đây là một quá trình kiểm tra, đánh giá các nội dung của dự án
một cách độc lập tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Thẩm định dự án tạo ra cơ
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-9-
sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả. Các kết luận rút ra từ quá trình
thẩm định là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ra quyết định đầu tư
và cấp phép đầu tư.
Thẩm định dự án đầu tư là cần thiết bắt nguồn từ vai trò quản lý vĩ mô của nhà
nước đối với các hoạt động đầu tư. Nhà nước với chức năng công quyền của mình
sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọn các dự án đầu tư.
Tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế đều phải
đóng góp vào lợi ích chung của đất nước. Bởi vậy trước khi ra quyết định đầu tư
hay cấp phép đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cần biết xem dự án
đó có góp phần đạt được mục tiêu của quốc gia hay không, nếu có thì bằng cách nào
và đến mức độ nào. Việc xem xét này gọi là thẩm định dự án.
1.2.1.2. Mục đích thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
Đối với Cơ quan thẩm định Nhà nước: là nhằm xem xét những lợi ích kinh tế -
xã hội mà dự án đem lại có phù hợp với mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội của quốc gia, của vùng, của địa phương hay không và thông qua đó đưa ra
những kết luận và sự chấp thuận hoặc phải sửa đổi, bổ sung hay bác bỏ dự án.
Đối với những định chế tổ chức quốc gia hoặc quốc tế: ngoài việc xem xét khả
năng sinh lời cho bên đầu tư và sự đóng góp của dự án đối với nền kinh tế quốc dân,
việc thẩm định còn nhằm mục đích xét hướng phát triển lâu dài, ổn định của dự án
mà định hướng tài trợ hoặc cho vay vốn.
1.2.2. Vai trò và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
1.2.2.1. Vai trò của thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
Hoạt động thẩm định dự án đầu tư xây dựng đóng vai trò rất quan trọng không
chỉ với các nhà đầu tư là đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ dự án mà còn đối với các
định chế tài chính (như Ngân hàng, tổ chức tín dụng), Cơ quan Nhà nước trong việc
ra quyết định đầu tư, cấp vốn, cấp giấy phép cho dự án…
- Đối với nhà đầu tư:
+ Xác định được khả năng sinh lời cũng như mức độ rủi ro của dự án.
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-10-
+ Làm căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ sung cho dự án được hoàn thiện hơn.
- Đối với các đối tác đầu tư:
+ Làm căn cứ ra quyết định góp vốn thực hiện dự án.
- Đối với các định chế tài chính:
+ Xác định khả năng sinh lời, khả năng thanh toán nợ, tuổi thọ của dự án để
quyết định phương thức cấp vốn, kỳ hạn trả nợ đối với khách hàng.
- Đối với cơ quan nhà nước:
+ Xác định được những lợi ích kinh tế - xã hội mà dự án đem lại.
+ Đánh giá ưu nhược điểm của dự án, nhằm loại bỏ những dự án xấu và
tránh loại bỏ những dự án hiệu quả.
+ Làm căn cứ để áp dụng các chính sách ưu đãi về thuế, thời hạn trả nợ…
1.2.2.2. Ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
Thẩm định dự án có ý nghĩa rất lớn, giúp bảo vệ các dự án lớn tốt khỏi bị bác
bỏ, ngăn chặn những dự án tồi, góp phần đảm bảo cho việc sử dụng có hiệu quả vốn
đầu tư. Cụ thể:
 Thẩm định dự án giúp cho chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất.
 Giúp cho các cơ quan quản lý vĩ mô của nhà nước đánh giá được tính phù hợp
của dự án với quy hoạch phát triển chung của ngành, vùng, lãnh thổ và của cả nước trên
các mặt mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu quả.
 Giúp cho việc xác định được những cái lợi, cái hại của dự án trên các mặt
khi đi vào hoạt động, từ đó có biện pháp khai thác các khía cạnh có lợi và hạn chế
các mặt có hại.
 Giúp các nhà tài chính ra quyết định chính xác về cho vay hoặc tài trợ cho dự án
đầu tư.
1.2.3. Căn cứ thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
Căn cứ thẩm định của ngân hàng bao gồm bốn căn cứ chính là:

 Hồ sơ trình thẩm định của chủ đầu tư.
 Căn cứ pháp lý.
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-11-
 Các quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh
tế, kĩ thuật cụ thể.
 Thông lệ quốc tế.
a) Hồ sơ trình thẩm định Dự án đầu tư xây dựng bao gồm:

1. Tờ trình thẩm định dự án thể hiện các nội dung theo mẫu sau:
(Biểu mẫu 1.1: Tờ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình)
2. Hồ sơ dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở.
3. Các văn bản pháp lý có liên quan.
b) Căn cứ pháp lý:

- Các chiến lược, qui hoạch, kế hoạch, chủ trương, chính sách phát triển kinh
tế- xã hội của nhà nước, của ngành, của địa phương.
- Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung gồm: luật
doanh nghiệp, luật xây dựng, luật đầu tư, luật lao động, luật môi trường, luật đất
đai, luật sở hữu trí tuệ, luật thuế (thuế TNDN và thuế VAT), luật khoáng sản, luật
tài nguyên.
- Các văn bản pháp luật và qui định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu
tư xây dựng được ban hành và còn hiệu lực tại thời điểm đầu tư xây dựng.
- Các văn bản hướng dẫn về trình tự, thủ tục, nội dung trong quá trình thẩm
định và cấp phép các dự án đầu tư xây dựng của các cơ quan có thẩm quyền.
- Các văn bản pháp luật hiện hành khác có liên quan.
c) Các quy phạm, quy chuẩn, tiêu chuẩn và các định mức trong từng lĩnh vực

kinh tế, kĩ thuật:
- Các quy phạm như: quy phạm về xây dựng, sử dụng đất đai trong các khu
đô thị, khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống…
- Các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia bắt buộc áp dụng trong các hoạt động xây
dựng, bao gồm: khảo sát và thí ngiệm chuyên ngành xây dựng; quy hoạch xây dựng
và quy hoạch đô thị; lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng; thiết kế, thi công và
nghiệm thu công trình xây dựng.
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-12-
- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể
đối với từng loại công trình và từng bộ môn thiết kế, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu
chuẩn công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành.
- Các định mức trong từng lĩnh vực kinh tế, kỹ thuật như: Định mức dự toán
xây dựng công trình, Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng
công trình, Định mức về lập quy hoạch xây dựng.
d) Các quy ước, thông lệ quốc tế:
- Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà
nước với nhà nước (về hàng hải, hàng không, đường sông,…)
- Quy định của các tổ chức tài trợ vốn (WB, IMF, ADB,…)
- Các quỹ tín dụng xuất khẩu của các nước.
- Các quy định về thương mại, tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm,…
1.2.4. Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
1.2.4.1. Thẩm định tính hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng:
Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm:
1) Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư.
2) Các yếu tố đầu vào của dự án.
- Địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu,

nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác.
3) Quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án
4) Phân tích tài chính, và hiệu quả kinh tế - xã hội.
1.2.4.2. Thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng:
Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm:
1) Sự phù hợp với quy hoạch phát triển ngành, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng
đô thị, nông thôn;
2) Nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có);
3) Khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của
dự án;
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-13-
4) Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư;
5) Khả năng hoàn trả vốn vay;
6) Giải pháp phòng cháy, chữa cháy;
7) Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường và
các quy định khác của pháp luật có liên quan.
1.2.4.3. Thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng:
1) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt
bằng được phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến công trình
được chọn đối với công trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với
vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch đã được chấp thuận đối với công
trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt;
2) Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;
3) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công
trình có yêu cầu công nghệ;
4) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng

cháy, chữa cháy;
5) Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành
nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy định.
1.2.5. Phương pháp thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
1.2.5.1. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu:
Đây là một phương pháp đơn giản và được dùng rất phổ biến trong khi thẩm
định dự án đầu tư xây dựng. Phương pháp này được sử dụng khi tiến hành thẩm
định nội dung về các khía cạnh kĩ thuật của dự án. Khi thẩm định cần so sánh đối
chiếu từng nội dung của dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu
chuẩn, định mức kinh tế kĩ thuật thích hợp, thông lệ trong nước và quốc tế cũng như
các kinh nghiệm thực tế, phân tích, so sánh để lựa chọn phương án tối ưu. Phương
pháp so sánh, đối chiếu khi thẩm định các dự án đầu tư xây dựng được tiến hành
theo cụ thể như sau:
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-14-
- Thẩm định khía cạnh pháp lí của dự án: so sánh đối chiếu dự án với các
văn bản pháp luật của nhà nước ban hành trong các lĩnh vực đầu tư xây dựng, bất
động sản… Các quy hoạch tổng thể của Nhà nước, địa phương.
- Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án: so sánh đối chiếu dự án với các
dự án đầu tư xây có vị trí địa điểm đầu tư, quy mô của dự án, chất lượng sản phẩm
xây dựng tương tự đã được triển khai.
- Thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án là: các chỉ tiêu dùng để so sánh đối
chiếu là:
+ Các tiêu chuẩn trong thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về công trình do Nhà
Nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.
+ Các định mức về kĩ thuật (sản xuất, vật liệu, nhân công, máy móc, thiết
bị,…) theo định mức kinh tế - kỹ thuật hiện hành.

+ Thông lệ trong nước và quốc tế để phân tích lựa chọn phương án tối ưu.
(địa điểm xây dựng, giải pháp kĩ thuật, tổ chức xây dựng…)
- Khi thẩm định tài chính dự án,thường so sánh với các chỉ tiêu:
+ Các chỉ tiêu tổng hợp về nguồn vốn, cơ cấu vốn, suất đầu tư,…
+ Các chỉ tiêu về hiệu quả của dự án,…
+ Các dự án đầu tư xây dựng tương tự,…
Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng phương pháp này, thường cho thấy công
tác thẩm định trong thực tế hiện nay mới chỉ tập trung vào so sánh các chỉ tiêu (thị
trường, kĩ thuật, tài chính) của dự án một cách cứng nhắc với các dự án tương tự,
mà chưa nhận ra những nét riêng biệt cụ thể của dự án. Đặc biệt khía cạnh thị
trường của dự án chưa được so sánh, đối chiếu một cách chi tiết và hợp lý.
1.2.5.2. Phương pháp thẩm định các khía cạnh kỹ thuật:
Thẩm định khía cạnh kĩ thuật là tiền đề cho việc tiến hành phân tích về mặt tài
chính, kinh tế xã hội của dự án. Đặc biệt các dự án đầu tư xây dựng đều đòi hỏi
những giải pháp kĩ thuật về xây dựng công trình và kiến trúc rất phức tạp, vì thế khi
thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án cần tiến hành một cách rất chi tiết và khoa
học.. Các nội dung kĩ thuật của dự án đầu tư xây dựng được tiến hành thẩm định là:
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-15-
a) Phân tích địa điểm xây dựng:
Đây là một vấn đề hết sức quan trọng vì địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến
vốn đầu tư (giá mua đất xây dựng) cũng như ảnh hưởng đến giá cả, sức cạnh tranh
của sản phẩm dự án đầu tư xây dựng, từ đó quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự
án đó.
- Địa điểm có nằm trong quy hoạch xây dựng, phát triển kinh tế xã hội của
nhà nước và địa phương hay không. Công tác giải phóng mặt bằng có thuận lợi và
khó khăn gì.

- Điều kiện tự nhiên: địa hình, khí hậu, môi trường… ảnh hưởng đến quá trình
thi công công trình như thế nào.
b) Qui mô giải pháp xây dựng, kiến trúc:
- Quy mô xây dựng, giải pháp kết cấu kiến trúc các hạng mục công trình có
đảm bảo các định mức kinh tế kĩ thuật của dự án đã đề ra hay không.
- Xem xét, đánh giá tổng dự toán và dự toán của từng hạng mục công trình,
tránh bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, các hạng mục không cần
thiết hoặc chưa cần thiết phải đầu tư.
- Tiến độ thi công có phù hợp với kế hoạch và thực tế hay không.
c) Công nghệ trang bị cho dự án:
- Xem xét công nghệ được lựa chọn cho dự án là công nghệ đã được qua kiểm
chứng hay chưa, mức độ hiện đại, đồng bộ của công nghệ, máy móc. Đội ngũ cán
bộ công nhân viên tham gia dự án có đủ yêu cầu về kĩ thuật, tay nghề để vận hành
các máy móc, công nghệ đó hay không….
d) Phân tích các tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy (PCCC):
Đánh giá các giải pháp về môi trường, PCCC của dự án có đầy đủ, phù hợp
chưa, và đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải
có hay chưa. Cần phải đối chiếu với các qui định pháp luật hiện hành xem xét dự án
về lập, thẩm định và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC.

Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-16-
1.2.5.3. Phương pháp thẩm định khía cạnh tài chính:
a) Thẩm định tổng vốn đầu tư dự án và tiến độ bỏ vốn:
Việc thẩm định tổng vốn đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực
hiện, vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc
không cân đối được nguồn vốn, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự

án. Đặc biệt, các dự án đầu tư xây dựng đều đòi hỏi lượng vốn đầu tư rất lớn. Nên
việc thẩm định tổng vốn đầu tư của các dự án càng yêu cầu phải tiến hành chi tiết và
kĩ lưỡng.
Yêu cầu xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án có được tính toán hợp
lý, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết, và cần xem xét các yếu tố làm
tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng phí cho cho dự án,...
Cụ thể nội dung cần kiểm tra các khoản mục sau:
- Xác định các nguồn vốn huy động được của dự án: Vốn tự có, vốn vay,
vốn vay ưu đãi đầu tư, và các nguốn vốn khác liên quan.
- Vốn đầu tư xây dựng: tiến hành kiểm tra nhu cầu xây dựng các hạng mục
công trình, mức độ hợp lý của đơn giá xây dựng (bằng các đơn giá, suất vốn đầu tư
của nhà nước hiện hành và kinh nghiệm từ các dự án đã triển khai, tương tự)
- Vốn đầu tư thiết bị: kiểm tra đối chiếu với các bảng báo giá của các nhà
cung cấp về giá mua, chi phí vận chuyển, bảo quản, lắp đặt, chi phí CGCN (nếu có).
- Xem xét nhu cầu vốn lưu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới)
hoặc nhu cầu vốn lưu động bổ sung (đối với dự án mở rộng bổ sung thiết bị) để dự
án sau khi hoàn thành có thể hoạt động bình thường.
Xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai
đoạn như thế nào, có hợp lý hay không. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong giai
đoạn thục hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công. Cần phải xem xét tỉ lệ của từng
nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không. Việc xác định tiến
độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở cho việc phân bổ nguồn vốn đầu tư cho dự án.
b, Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án:
Thẩm định đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này
sẽ đưa vào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn đầu tư, khấu hao TSCĐ phải
trích hàng năm, nợ phải trả.
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-17-
- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra
của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán: Mức huy động
công suất so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm.
- Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc
tính của dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí
sản xuất kinh doanh trực tiếp.
Quá trình tính toán hiệu quả tài chính và khả năng phân bổ vốn của dự án đầu
tư được thẩm định qua các bước chính như sau:
 Bước 1 : Xác định mô hình đầu vào, đầu ra của dự án.
 Xác định mô hình đầu vào, đầu ra phù hợp theo đặc điểm và quy mô đầu
tư của dự án, nhằm đảm bảo khi tính toán phải phản ánh trung thực,
chính xác hiệu quả và khả năng triển khai của dự án.
 Bước 2 : Phân tích để tìm dữ liệu.
 Khi để xác định được mô hình đầu vào, đầu ra của dự án, công tác thẩm
định cần phân tích dự án để tìm ra các dữ liệu đầu vào, đầu ra cần thiết
phục vụ cho việc tính toán hiệu quả dự án bằng các bước sau đây:
+ Đọc kỹ báo cáo nghiên cứu khả thi, phân tích trên các phương diện
khác nhau của dự án để tìm ra các dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm
định, tính toán hiệu quả dự án.
+ Kiểm tra việc tính toán các khoản chi phí đầu tư sản xuất hàng năm
của dự án.
 Chi phí xây dựng, thiết bị, và chi phí tiêu hao nguyên vật liệu, nhiên liệu,
năng lượng, xem xét sự hợp lí của các định mức chi phí. So sánh các chi
phí của dự án với các định mức tiêu chuẩn và những dự án tương tự đang
họat động.
 Kiểm tra chi phí nhân công: xem xét nhu cầu lao động, số lượng, chất
lượng lao động, đào tạo, thu nhập lao động của dự án so với thực tế trong
khu vực và so với các địa phương khác.
 Kiểm tra phương pháp tính khấu hao và mức khấu hao.

Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-18-
Kim tra chi phớ v lói vay ngõn hng v cỏc khon thu ca d ỏn.
+ Kim tra tớnh hp lớ ca giỏ bỏn sn phm, dch v u ra, v doanh
thu hng nm ca d ỏn.
+ Kim tra tớnh chớnh xỏc ca t sut chit khu (r) trong phõn tớch ti
chớnh ca d ỏn. kim tra vn ny, cn da vo chi phớ s dng
ca cỏc ngun vn huy ng.
+ Thm nh dũng tin ca d ỏn. (Da vo cỏc ch tiờu: chi phớ, doanh
thu, khu hao, lói vay, ó c kim tra trờn)
+ Xỏc nh cỏc gi nh tớnh toỏn cho trng hp c s (Phng ỏn c
s): tớnh toỏn hiu qu ti chớnh v kh nng tr n ca d ỏn (nu cú)
vi cỏc gi nh d kin mc sỏt vi thc t d bỏo s xy ra nht.
Bc 3: Xem xột, phõn tớch, ỏnh giỏ v kt lun v cỏc ch s, ch tiờu tớnh
toỏn ca d ỏn:
Nhúm ch tiờu v t sut sinh li ca d ỏn:
Giỏ tr hin ti rũng (NPV: Net Present Value)
- Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu tư là số chênh lệch giữa giá trị
hiện tại các nguồn thu nhập ròng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư.
Công thức tính:
NPV = C
o
+ PV

+ Trong đó:
o NPV là giá trị hiện tại ròng
o C

o
là vốn đầu tư ban đầu vào dự án
+ PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại
trong thời gian hữu ích của nó. PV được tính:
PV =
)1(
1
r
C

+
2
2
)1( r
C

+
3
3
)1( r
C

+ ...... +
t
t
r
C
)1(

+ Trong đó:

o C
t
là các luồng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t
o r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án
=> í nghĩa của NPV chính là đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính mà dự
án đem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thể của dự án Việc xác minh chính
Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-19-
xác tỷ lệ chiết khấu của mỗi dự án đầu tư là khó khăn. người ta có thể lấy bằng với
lãi suất đầu vào, đầu ra thị trên trường, Nhưng thông thường là chi phí bình quân
của vốn. Tuỳ từng trường hợp, người ta còn xem về biến động lãi suất trên thị
trường, và khả năng giới hạn về vốn của chủ đầu tư khi thực hiện dự án
- Sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá dự án đầu tư theo nguyên tắc:
+ Nếu các dự án đầu tư thì tuỳ thuộc theo quy mô nguồn vốn, các dự án có
NPV 0 đều được chọn (Sở dĩ dự án NPV=0 vẫn có thể chọn vì khi đó có nghĩa là
các luồng tiêu thụ của dự án vừa đủ để hoàn vốn đầu tư và cung cấp một tỷ lệ lãi sut
yêu cầu cho khoản vốn đó). Ngược lại NPV< 0 bác bỏ dự án.
+ Nếu các dự án loại trừ nhau thì dự án nào có NPV 0 và lớn nhất thì
được chọn.
- Sử dụng phương pháp NPV để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư có ưu nhược
điểm sau:
* Ưu điểm:

+ Phương này tính toán dựa trên cơ sở dòng tiền có chiết khấu (tức là
hiện tại hoá dòng tiền) là hợp lý vì tiền có giá trị theo thời gian.
+ Lựa chọn dự án theo chỉ tiêu NPV là thích hợp vì nó cho phép chọn dự

án nào có làm tối đa hoá sự giàu có của chủ đầu tư.
* Nhược điểm:
+ Phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu r được lựa chọn. Cụ thể: r càng
nhỏ NPV càng lớn và ngược lại. Trong khi đó, việc xác định đúng r
là rất khó khăn.
+ Chỉ phản ánh được quy mô sinh lời (số tương đối: hiệu quả của một
đồng vốn bỏ ra là bao nhiêu).
+ Với các dự án có thời gian khác nhau, dùng NPV để lựa chọn dự án là
không có ý nghĩa. Muốn so sánh được, phải giả định rằng dự án có
thời gian ngắn hơn sẽ được đầu tư bổ sung với số liệu lặp lại như cũ để
sao cho các dự án có thời gian bằng nhau. Thời kỳ phân tích dự án là
bội số chung nhỏ nhất của các thời gian dự án. Đây là việc tính toán
phức tạp mất thời gian.
Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-20-
IRR (Internal Rate of Return)
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của một dự án.
Về mặt kỹ thuật tính toán, IRR của một dự án đầu tư là tỷ lệ chiết khấu mà tại
đó NPV=0, tức là thu nhập ròng hiện tại đúng bằng giá trị hiện tại của vốn đầu
tư, đối với dự án đầu tư có thời gian là T năm, ta có công thức:
NPV = C
0
+
)1(
1
IRR
C

+
2
2
)1( IRR
C

++
T
t
IRR
C
)1(
= 0

* í nghĩa của chỉ tiêu IRR: IRR đối với dự án chính là tỉ lệ sinh lời cn
thiết của dự án. IRR được coi bằng mức lãi suất tiền vay cao nhất mà nhà đầu
tư có thể chấp nhận mà không bị thua thiệt nếu toàn bộ số tiền đầu tư cho dự
án đều là vốn vay (cả gốc và lãi cộng dồn) được trả bằng nguồn tiền thu được
từ dự án mỗi khi chúng phát sinh.
Người ta sử dụng hai cách:
- Tính trực tiếp: Đầu tiên chọn 1 lãi suất chiết khấu bất kì, tính NPV.
Nếu NPV > 0, tiếp tục nâng mức lãi suất chiết khấu và ngược lại. Lặp lại cách
làm trên cho tới khi NPV= 0 hoặc gần bằng 0, khi đó mức lãi suất này bằng
IRR của dự án đầu tư.
- Phương pháp nội suy tuyến tính: thường được sử dụng. Đầu tiên chọn
2 mức lãi suất chiết khấu sao cho: Với r
1
có NPV
1

> 0; Với r
2
có NPV
2
< 0
p dng cụng thc:
IRR= IRR
1
+ (IRR
2
IRR
1
).
21
1
NPVNPV
NPV


Chênh lệch giữa r
1
và r
2
không quá 0.05 thì nội suy IRR mới tương đối đúng.
* Sử dụng IRR để đánh giá, lựa chọn dự án sau :
+ Trước hết lựa chọn một mức lãi suất chiết khấu làm IRR
ĐM
(IRR định
mức thông thường đó chính là chi phí cơ hội)
+ So sánh nếu IRR IRR

ĐM
thì dự án khả thi thi về tài chính, tức là: nếu
là các dự án đầu tư là độc lập tuỳ theo quy mô nguồn vốn, các dự án có IRR
IRR
ĐM
được chấp nhận.
Nếu các dự án đầu tư loại trừ nhau: chọn dự án có IRR 0 và lớn nhất.
Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-21-
* Ưu điểm: của phương pháp IRR chú trọng xem xét tính thời gian của
tiền. Sự thừa nhận giá trị thời gian của tiền làm cho kĩ thuật xác định hiệu quả
vốn đầu tư ưu điểm hơn các phương pháp khác;
Phản ánh hiệu quả sinh lời của một đồng vốn (tính tỉ lệ %) nên có thể sử
dụng so sánh chi phí sử dụng vốn. IRR cho biết mức lãi suất tiền vay tối đa mà
dự án có thể chịu được. Giải quyết được vấn đề lựa chọn các dự án khác nhau.
* Nhược điểm: Không đề cập đến độ lớn, quy mô của dự án, sử dụng IRR
để lựa chọn dự án loại trừ có quy mô, thời gian khác nhau nhiều khi sai lầm.
Với dự án có những khoản đầu tư thay thế lớn, dòng tiền đổi dấu liên tục dẫn
tới hiện tượng IRR đa trị, và như vậy việc áp dụng IRR không còn chính xác.
Phương pháp IRR ngầm định rằng thu nhập ròng của dự án được tái đầu
tư tại tỉ lệ lãi suất IRR nghĩa là không giả định đúng tỉ lệ tái đầu tư.
=> Về mặt toán học, phương pháp tính NPVvà IRR luôn cùng đưa đến
quyết định chấp thuận hay bác bỏ dự án đói với những dự án độc lập. Tuy
nhiên có thể có hai kết luận trái ngược cho những dự án loại trừ. Trong trường
hợp có sự xung đột giữa hai phương pháp, việc lựa chọn dự án đầu tư theo
phương pháp NPVcần được coi trọng hơn bởi những phân tích đã chỉ ra rằng:
phương pháp NPV ưu việt hơn phương pháp IRR.

T (Thi gian hon vn):
- Thời gian hoàn vốn của một dự án là độ dài thời gian để thu hồi đủ vốn
đầu tư ban đầu.
- Có hai cách tính chỉ tiêu này: thời gian hoàn vốn không chiết khấu
(không tính đến giá trị thời gian của tiền) và thời gian hoàn vốn có chiết khấu
(quy tất cả các khoản thu nhập chi phí hiện tại theo tỷ suất chiết khấu lựa chọn).
p công thc:
T= (t-1)(nm)
)(12
)(
)(
)1(
thỏng
CFtPV
CFtLKPV
t
t



+ Trong ú:
o (t-1) nm: S nm k trc thi im hũa vn
Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-22-
o LKPV(CFt)
(t-1)
: Thi gian ly k dũng tin rũng trc thi im

hũa vn (t-1).
o PV(CF)
t
: Hin giỏ thu nhp rũng nm k sau thi im hũa vn (t).
+ Công thức tính thời gian hoàn vốn cung cấp một thông tin quan trọng
rằng vốn của công ty bị trói buộc vào mỗi dự án là bao nhiêu thời gian. Thông
thường nhà quản trị có thể đặt ra khoảng thời gian hoàn vốn tối đa và sẽ bác bỏ
dự án đầu tư có thời gian hoàn vốn lâu hơn.
+ Sử dụng chỉ tiêu thời gian hoàn vốn để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư
theo nguyên tắc: Dự án có thời gian hoàn vốn càng nhỏ càng tốt, chọn dự án có
thời gian hoàn vốn nhỏ nhất trong các dự án loại trừ nhau.
* Ưu điểm:
của phương pháp này:
Đơn giản, dễ áp dụng và được sử dụng như một công cụ sàng lọc. Nếu có
một dự án nào đó không đáp ứng được kỳ hoàn vốn trong thời gian đã định thì
việc tiếp tục nghiên cứu dự án là không cần thiết. Vì luồng tiền mong đợi trong
một tương lai xa được xem như rủi ro hơn một luồng tiền trong một tương gần
thời gian thu hồi vốn được sử dụng như một thước đo để đánh giá mức độ rủi
ro của dự án.
* Hn chế
: Tuy nhiên phương pháp thời gian hoàn vốn có một số hạn chế
mà có thể dẫn tới những quyết định đó là: thời gian hoàn vốn không chiết khấu
không tính tới những sai biệt về thời điểm xuất hiện luồng tiền, tức là yếu tố
giá trị thời gian của tiền tệ không được đề cập. Phần thu nhập sau thời điểm
hoàn vốn bị bỏ qua hoàn toàn, như vậy không đánh giá được hiệu quả tài chính
của cả đời dự án. Xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hoá
lợi nhuận của chủ sở hữu.
Phương pháp tỷ số lợi ích / chi phí (BCR: Benefit-Cost Ratio)
Phản ánh khả năng sinh lời của dự án trên mỗi đơn vị tiền tệ vốn đầu tư
(quy về thời điểm hiện tại).

B
i
: Luồng tiền dự kiến năm i
C
i
: Chi phí năm i







n
i
i
i
n
i
i
i
r
C
r
B
BCR
0
0

)1(
)1(
Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-23-
Nguyên tắc đánh giá: nếu có dự án có BCR 1. Suy ra được chấp nhận
(khả thi về mặt tài chính).
BCR là chỉ tiêu chuẩn để xếp hạng các dự án theo nguyên tắc dành vị trí
cao hơn cho dự án có BCR cao hơn.
* Ưu điểm:
nó cho biết lợi ích thu được trên một đồng bỏ ra, từ đó giúp
chủ đầu tư lựa chọn, cân nhắc các phương án có hiệu quả.
* Nhược điểm: là một chỉ tiêu tương đối nên dễ dẫn đến sai lầm khi lựa
chọn các dự án loại trừ nhau, vì thông thường các dự án có BCR lớn thì có NPV
nhỏ và ngược lại.
Độ nhạy của dự án:
Môi trường xung quanh thường xuyên tác động tới dự án đầu tư trên
nhiều mặt cấp độ khác nhau. Do vậy khi xem xét dự án ngoài cách xem xét dự
án qua các chỉ tiêu ở trạng thái tĩnh, cần phải đặt dự án đầu tư ở trạng thái
động trong xu thế biến động của các yếu tố bên ngoài.
Để có một cách đánh giá khách quan toàn diện hơn về dự án, thông
thường để xem xét độ nhạy người ta thường tính toán thay đổi các chỉ tiêu
NPV, IRR khi có sự biến đổi của một số nhân tố:
+ Giá bán sản phẩm;
+ Giá đầu vào thay đổi;
+ Vốn đầu tư;
+ Tỷ giá lên xuống;
Trên thực tế khi tính độ nhạy cảm của dự án, người ta cho các biến số

thay đổi 1% so với phương án lựa chọn ban đầu và tính NPV và IRR thay bao
nhiêu %.
í nghĩa của việc phân tích độ nhạy của dự án là cho công tác thẩm định
có thể khoanh được hành lang cho sự đầu tư của doanh nghiệp.
Ngoài các nội dung trên, thẩm định dự án còn tiến hành thêm phân tích
tài chính dự án đầu tư trong đó thường sử dụng các phương pháp phân tích sau.
+ Phân tích diễn biến nguồn vốn sử dụng.
Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-24-
+ Phân tích luồng tiền mặt.
+ Phân tích các chỉ tiêu tài chính trung gian.
=> Kết hợp giữa đánh giá hiệu quả tài chính với phân tích tài chính dự án trong
thẩm định tài chính dự án đầu tư sẽ cho ra một kết qủa chính xác hơn, toàn diện hơn
và bao quát hơn được toàn bộ dự án vừa xem xét trên từng góc độ cấp khác nhau.
Như vậy mỗi chỉ tiêu được sử dụng trong đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu
tư có những ưu nhược điểm nhất định. Tuy nhiên mức độ không như nhau. Mỗi chỉ
tiêu thẩm định dư án sẽ được so sánh với các tiêu chuẩn chấp nhận dự án nhất định
(có thể do nội tại chỉ tiêu mang lại hoặc tiêu chuẩn qua so sánh chỉ tiêu khác). Kết
quả thẩm định thông qua những chỉ tiêu sau khi so sánh với giá trị tiêu chuẩn sẽ nói
lên ý nghĩa của từng mặt vấn đề. Như vậy qua việc thẩm định bằng một hệ nhiều chỉ
tiêu, kết luận chung, cuối cùng về dự án đầu tư phải là kết luận mang tính tổng hợp,
khái quát, thậm chí phải nhờ vào sự cho điểm có phân biệt tầm quan trọng khác
nhau của chỉ tiêu đánh giá.
- Phng phỏp tớnh toỏn cỏc ch tiờu s dng:
+ Chng trỡnh phn mm MICROSOFT Excel
+ S dng Chng trỡnh phn mm thm nh d ỏn u t.
1.2.5.4. Phng phỏp ỏnh giỏ so sỏnh cỏc ch tiờu kinh t - xó hi:

D ỏn u t c thc hin ti mt vựng, mt lónh th nhm khai thỏc, s
dng ti nguyờn v s dng lao ng mt cỏch cú hiu qu nht: Do ú, bờn cnh
vic ỏnh giỏ hiu qu ti chớnh chỳng ta cn ỏnh giỏ v mt kinh t - xó hi.
So sỏnh v vic hng n phỏt trin kinh t - xó hi ca a phng: nh phỏt
trin h thng giao thụng cụng cng, iu kin sinh hot, in nc, giỏ gic, y t,
ỏnh giỏ nh hng mụi trng thiờn niờn v vn húa
1.2.6. Cỏc nhõn t nh hng n cht lng thm nh d ỏn u t xõy dng:
1.2.6.1. Nhân tố chủ quan:
Chất lượng thẩm định bị chi phối bởi nhiều yếu tố, cơ bản có thể phân ra nhân
tố chủ quan và nhân tố khách quan. Nhân tố chủ quan là những nhân tố thuộc về nội
bộ mà Ngân hàng có thể chủ động kiểm soát, điều chỉnh được.
Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-25-
* Nhân tố con người.
Con người được coi là động lực của sự phát triển xã hội với ý nghĩa họ chính là
chủ thể đồng thời là đối tượng phục vụ mà các hoạt động xã hội hướng tới. Nhân tố
con người đóng vai trò quan trọng trong nâng cao chất lượng thẩm định phải kể đến
các khía cạnh: kiến thức, kinh nghiệm, năng lực và phẩm chất đạo đức của người
thẩm định. Kiến thức ở đây không chỉ là hiểu biết về nghiệp vụ chuyên môn đơn
thuần mà bao gồm hiểu biết về khoa học - kinh tế - xã hội. Kinh nghiệm là những
cái được tích luỹ qua hoạt động thực tiễn, năng lực và khả năng nắm bắt xử lí công
việc trên cơ sở các tri thức đã tích luỹ.
* Quy trình, th tc thẩm định:
Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư bao gồm nội dung, phương pháp
thẩm định và trình tự tiến hành những nội dung đó. Quy trình thẩm định được xây
dựng một cách khoa học, tiên tiến và phù hợp với thực tế sẽ góp phần nâng cao chất
lượng thẩm định tài chính. Nội dung thẩm định cần đề cập đến tất cả các vấn đề về

tài chính dự án đứng trên góc độ: vấn đề vốn đầu tư (tổng, nguồn, tiến độ ) hiệu
quả tài chính, tính khả thi và rủi ro dự án. Nội dung càng đầy đủ, chi tiết bao nhiêu
càng đưa lại độ chính xác cao của các kết luận đánh giá.
Các nội dung thẩn định tài chính được sắp xếp theo một trình tự hợp lí, lôgic sẽ
thể hiện được mối liên hệ, hỗ trợ lẫn nhau giữa việc phân tích các khía cạnh tài
chính của dự án, báo cáo thẩm định sẽ chặt chẽ và có sức thuyết phục hơn.
* Phương pháp thẩm định:
Đội ngũ cán bộ thực hiện quy trình thẩm định: Trình độ chuyên môn, hiểu biết
các lĩnh vực liên quan tới dự án đầu tư xây dựng như: Quản trị dự án, kinh tế - kỹ
thuật, quản trị kinh doanh, đạo đức của cán bộ đều có ảnh hưởng trực tiếp, gián
tiếp đến hiệu quả thẩm định. Thiếu hiểu biết sẽ làm công tác này mất thời gian, và
thiệt hại cho nhà đầu tư dự án (có thể mất cơ hội kinh doanh, rồi có thể gặp rủi ro nợ
không trả được)
* Nội dung thẩm định:
Thẩm định tính pháp lý của doanh nghiệp, tình hình tài chính quá khứ, tài sản
đảm bảoGiỏm sỏt, kim soỏt, ỏnh giỏ quỏ trỡnh thc hin d ỏnđều ảnh hưởng tới
chất lượng thẩm định dự án.
Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-26-
* Các nhân tố khác: (Vấn đề thông tin và xử lý thông tin)
- Thực chất thẩm định là xử lí thông tin để đưa ra nhũng nhận xét, đánh giá về
dự án. Nói một cách khác thông tin chính là nguyên liệu cho quá trình tác nghiệp
của cán bộ thẩm định. Do đó số lượng cũng như chất lượng và tính kịp thời của
thông tin có tác động rất lớn đến chất lượng thẩm định.
Nếu thông tin không chính xác thì phân tích là không có ý nghĩa cho dù là có
sử dụng phương pháp hiện đại đến mức nào. Đánh giá trong điều kiện thông tin
không đầy đủ cũng có thể dẫn đến những sai lầm như trường hợp thông tin không

chính xác. Như vậy, cần phải thu thập đầy đủ thông tin.
1.2.6.2. Nhân tố khách quan:
* Từ phía doanh nghiệp: Hồ sơ dự án đầu tư và tính trung thực của thông tin
do chủ đầu tư cung cấp về: tình hình sản xuất kinh doamh và khả năng tài chính hiện
có, những thông số trong dự án cũng như mọi vấn đề là hết sức quan trọng góp
phần nâng cao chất lượng thẩm định, cũng như chất lượng của dự án.
* Môi trường kinh tế: Mức độ phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia quy
định kinh nghiệm năng lực phổ biến của chủ thể trong nền kinh tế, quy định độ tin
cậy của các thông tin, do đó ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định. Nền kinh tế chưa
phát triển, cơ chế kinh tế thiếu đồng bộ cùng với sự bất ổn của các điều kiện kinh tế
vĩ mô đã hạn chế việc cung cấp những thông tin xác thực phản ánh đúng diễn
biến, mối quan hệ thị trường, những thông tin về dự báo tình trạng nền kinh tế,
Đồng thời các định hướng, chính sách phát triển kinh tế, xã hội theo vùng, ngành,
chưa được xây dựng một cách cụ thể, đồng bộ và ổn định cũng là một yếu tố rủi ro
trong phân tích, chấp nhận hay phê duyệt dự án.
* Môi trường pháp lý: Những khiếm khuyết trong tính hợp lý đồng bộ và hiệu
lực của các văn bản pháp lý của Nhà nước đều tác động xấu đến chất lượng thẩm
định (cũng như kết quả hoạt động của dự án).



Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-27-
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG TẠI SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG
2.1. GIỚI THIỆU VỀ SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG:

2.1.1. Thông tin liên hệ và Chức năng hoạt động:
Thông tin liên hệ:
Địa chỉ: 29 Bạch Đằng, Thành phố Rạch Giá, Kiên Giang.
Điện thoại: 077.3870319; Email:

Vị
trí và chức năng:
Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban Nhân dân Tỉnh
tham mưu, giúp UBND tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước và kế hoạch đầu
tư bao gồm các lĩnh vực: tham mưu, tổng hợp về quy hoạch, kế hoạch phát triển
kinh tế xã hội, tổ chức thực hiện và kiến nghị, đề xuất về cơ chế, chính sách quản lý
kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh, đầu tư trong nước, ngoài nước ở địa phương; quản
lý nguồn hỗ trợ chính thức ODA, đấu thầu, đăng ký kinh doanh, trong phạm vi địa
phương: Về các dịch vụ công thuộc phạm vị quản lý của sở theo quy định của pháp
luật; thực hiện một số nhiệm vụ, quyền hạn theo sự ủy quyền của UBND Tỉnh và
theo quy định của pháp luật.
Sở Kế hoạch và Đầu tư chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công
tác của UBND tỉnh, đồng thời chịu sự chỉ đạo, hướng dẫn và kiểm tra về chuyên
môn nghiệp vụ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.
2.1.2. Nhiệm vụ và quyền hạn:
Trình UBND Tỉnh ban hành Quyết định, Chỉ thị về quản lý các lĩnh vực quy
hoạch, kế hoạch và đầu tư thuộc phạm vị quản lý của Sở theo quy định của Pháp
luật, phân cấp của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và chịu trách nhiệm về nội dung các văn
bản đã trình.
Trình UBND Tỉnh quyết định việc phân công, phân cấp, quản lý về các lĩnh
vực kế hoạch và đầu tư cho UBND cấp huyện và các sở, ban, ngành của tỉnh theo
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-28-
quy định pháp luật; chịu trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy
định phân cấp đó.
Tổ chức, hướng dẫn, kiểm tra, và chịu trách nhiệm việc tổ chức thực hiện các
văn bản quy phạm pháp luật về kế hoạch và đấu tư ở địa phương, trong đó có chiến
lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của cả nước trên địa bàn tỉnh
và những vấn đề liên quan đến việc xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch, sử
dụng các nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.
- Về quy hoạch và kế hoạch:
 Chủ trì phối hợp và trình UBND Tỉnh quy hoạch tổng thể, kế hoạch dài
hạn, kế hoạch 05 năm và hàng năm, bố trí kế hoạch vốn đầu tư thuộc
ngân sách địa phương; các cân đối chủ yếu về kinh tế - xã hội của tỉnh,
trong đó có cân đối tích lũy và tiêu dùng, cân đối vốn đầu tư phát triển,
cân đối tài chính.
 Phối hợp với Sở tài chính lập dự toán ngân sách tỉnh và phân bổ ngân
sách cho các đơn vị trong tỉnh để trình UBND tỉnh.
- Về đầu tư trong nước và nước ngoài:

 Trình và chịu trách nhiệm về nội dung các văn bản đã trình trước UBND
tỉnh về danh mục các dự án đầu tư trong nước, các dự án thu hút vốn đầu tư
nước ngoài cho từng kỳ kế hoạch và điều chỉnh trong trường hợp cần thiết.
 Làm đầu mối giúp UBND Tỉnh quản lý hoạt động đầu tư trong nước và đầu
tư trực tiếp của nước ngoài vào địa bàn tỉnh theo quy định của pháp luật; tổ
chức hoạt động xúc tiến đầu tư và cấp phép đầu tư thuộc thẩm quyền.
- Về quản lý vốn ODA và các nguồn viện trợ Phi chính phủ:
 Là cơ quan đầu mối vận động, thu hút, điều phối quản lý vốn ODA và
các nguồn viện trợ phi Chính phủ của tỉnh; hướng dẫn các sở, ban,
ngành xây dựng danh mục và nội dung các chương trình sử dụng vốn
ODA và các nguồn viện trợ phi Chính phủ; tổng hợp danh mục các
chương trình dự án sử dụng ODA và các nguồn viện trợ phi Chính phủ

trình UBND Tỉnh phê duyệt và báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư.