nghiên cứu giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại huyện nam trực, tỉnh nam định

1


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




PHẠM NGỌC NINH


NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT NÔNG NGHIỆP TẠI HUYỆN NAM TRỰC,
TỈNH NAM ðỊNH


LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


Chuyên ngành : KINH TẾ NÔNG NGHIỆP
Mã số: 60.31.10


Người hướng dẫn khoa học : TS. PHẠM BẢO DƯƠNG


HÀ NỘI - 2011

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

i

LỜI CAM ðOAN
Tôi cam ñoan rằng, toàn bộ số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn là hoàn toàn trung thực và chưa từng sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược
cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc.


Hà Nội, ngày tháng năm 2011
TÁC GIẢ ðỀ TÀI


Phạm Ngọc Ninh

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian phấn ñấu vượt qua nhiều khó khăn ñể học tập, với sự ủng
hộ, ñộng viên của gia ñình, sự quan tâm tạo ñiều kiện thuận lợi của cơ quan
công tác, của nhà trường và sự dạy dỗ tận tình của quý thầy cô giáo cùng với
sự nỗ lực của bản thân, tôi ñã hoàn thành chương trình cao học Kinh tế nông
nghiệp và ñề tài này.
Trước tiên tôi bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc ñến TS Phạm Bảo Dương
người thầy ñã tận tình, ñầy tinh thần trách nhiệm của người hướng dẫn khoa
học giúp ñỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi chân thành cám ơn Viện ñào tạo sau ñại học, Khoa Kinh tế và Phát

triển nông thôn, Bộ môn chính sách ñã tạo ñiều kiện ñể tôi học tập, nghiên
cứu và hoàn thành luận văn này.
Xin chân thành cám ơn sự giúp ñỡ tạo ñiều kiện thuận lợi của các cơ
quan, ban ngành ñặc biệt là Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Kinh tế,
Phòng Tài chính - kế hoạch, Phòng Thống kê, Chi cục thuế huyện Nam Trực,
tỉnh Nam ðịnh và các bạn bè, ñồng nghiệp, gia ñình ñã tận tình giúp ñỡ ñộng
viên bản thân hoàn thành ñề tài.
Tuy có nhiều cố gắng nhưng cũng không tránh khỏi những hạn chế,
thiếu sót nhất ñịnh khi thực hiện ñề tài. Kính mong thầy, cô giáo và các bạn
tiếp tục chỉ bảo và giúp ñỡ bản thân hoàn thiện và phát triển ñề tài.
Xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2011
TÁC GIẢ ðỀ TÀI


Phạm Ngọc Ninh

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

iii

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng v
Danh mục sơ ñồ vi
Danh mục hộp vii
Danh mục các chữ viết tắt viii

1. MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2
1.2.1 Mục tiêu chung 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu 3
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 3
2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ GIẢI PHÁP PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QSD ðẤT
NÔNG NGHIỆP 4
2.1 Cơ sở lý luận 4
2.1.1 Một số khái niệm 4
2.1.2 ðặc ñiểm của thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp 9
2.1.3 Vai trò của thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp 13
2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng ñến sự hình thành và phát triển thị trường
chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp 15
2.1.5 Các nhóm giải pháp cơ bản ñể phát triển thị trường chuyển
nhượng QSD ñất nông nghiệp 24
2.2 Cơ sở thực tiễn 28
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

iv
2.2.1 Kinh nghiệm quốc tế liên quan ñến phát triển thị trường chuyển
nhượng QSD ñất nông nghiệp của một số nước trên thế giới
28
2.2.2 Thực tiễn phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông
nghiệp ở Việt Nam 37
3. ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43
3.1 ðặc ñiểm ñịa bàn nghiên cứu 43

3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 43
3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 47
3.2 Phương pháp nghiên cứu 52
3.2.1 Phương pháp tiếp cận 52
3.2.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 52
3.2.3 Phương pháp thu thập số liệu 54
3.2.4 Phương pháp xử lý tài liệu 55
3.2.5 Phương pháp phân tích số liệu 56
3.3 Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu 58
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 60
4.1 Thực trạng thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp tại
huyện Nam Trực 60
4.1.1 Tình hình chung 60
4.1.2 Thực trạng vận hành thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông
nghiệp tại ñịa bàn nghiên cứu 65
4.1.3 Thực trạng thực thi giải pháp phát triển thị trường chuyển
nhượng QSD ñất nông nghiệp huyện Nam Trực 81
4.1.4 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng ñến phát triển thị trường
chuyển nhượng QSDñất nông nghiệp tại huyện Nam Trực 91
4.2 Hoàn thiện giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng QSD
ñất nông nghiệp huyện Nam Trực, tỉnh Nam ðịnh 99
4.2.1 Những căn cứ ñề xuất giải pháp hoàn thiện 99
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

v

4.2.2 Quan ñiểm và ñịnh hướng phát triển thị trường chuyển nhượng
QSD ñất nông nghiệp 99
4.2.3 Hoàn thiện giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng QSD
ñất nông nghiệp tại huyện Nam Trực 101

5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 111
5.1 Kết luận 111
5.2 Kiến nghị 113

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Tình hình ñất ñai huyện Nam Trực qua các năm (2005 - 2010) 46
Bảng 3.2: Tình hình dân số, lao ñộng, thu nhập và chi tiêu bình quân ñầu
người/tháng huyện Nam Trực giai ñoạn 2000 - 2010 48
Bảng 3.3 Tình hình cơ sở hạ tầng nông thôn huyện Nam Trực năm 2010 49
Bảng 3.4 Giá trị sản xuất của huyện Nam Trực giai ñoạn 2008-2010 51
Bảng 3.5 Số hộ ñiều tra tại ñịa bàn nghiên cứu 53
Bảng 4.1 Biến ñộng ñất nông nghiệp huyện Nam Trực giai ñoạn 2008-2010 61
Bảng 4.2 Tình hình chuyển nhượng ñất nông nghiệp trên ñịa bàn huyện
Nam Trực qua các năm 2008-2010 63
Bảng 4.3 Thông tin về các hộ ñiều tra 66
Bảng 4.4 Tổng hợp diện tích chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp bình
quân của các hộ tại ba xã nghiên cứu 68
Bảng 4.5 Nguyên nhân chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp của các
hộ ñiều tra 71
Bảng 4.6 Tổng hợp diện tích nhận chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp
bình quân của các hộ tại ba xã nghiên cứu 72
Bảng 4.7 Nguồn thông tin ñể người chuyển nhượng và người nhận
chuyển nhượng gặp nhau 75
Bảng 4.8 Mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển
nhượng QSD ñất nông nghiệp tại ñịa ñiểm nghiên cứu 76
Bảng 4.9 ðịa ñiểm và thời gian giao dịch 77
Bảng 4.10 Bảng tổng hợp giá cả thanh toán hoạt ñộng chuyển nhượng

QSD ñất nông nghiệp 79
Bảng 4.11 Thời gian và hình thức thanh toán 80
Bảng 4.12 Ý kiến của người dân về thời gian thực hiện thủ tục 82
Bảng 4.13 Ý kiến của người dân ñối với thái ñộ làm việc ñối với cán bộ
thực hiện
83
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

vii


DANH MỤC SƠ ðỒ

Sơ ñồ 2.1 Mối quan hệ giữa bên nhận chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng ñất nông nghiệp 21
Sơ ñồ 2.2 Trình tự, thủ tục ñăng ký chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp 23
Sơ ñồ 3.1: Khung phân tích giải pháp phát triển thị trường chuyển
nhượng QSD ñất nông nghiệp huyện Nam Trực, tỉnh Nam
ðịnh 56
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

viii
DANH MỤC HỘP

Hộp 4.1 Ý kiến của người dân về chủ trương dồn ñiền ñổi thửa của ñịa phương. 86
Hộp 4.2 Ý kiến của người dân về thực hiện các quy ñịnh về thuế, phí và
lệ phí khi thực hiện chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp. 88
Hộp 4.3 Ý kiến của người dân về xây dựng trung tâm giao dịch chuyển
nhượng QSD ñất 90
Hộp 4.4 Ý kiến của người dân về vấn ñề môi giới hoạt ñộng chuyển

nhượng QSD ñất nông nghiệp 91
Hộp 4.5 Ý kiến của người dân về hạn ñiền ñất nông nghiệp 93
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

ix

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

QSD Quyền sử dụng
SL Số lượng
CC Cơ cấu
UBND Ủy ban nhân dân
ðK ðăng ký
HTX Hợp tác xã
TðPTBQ Tốc ñộ phát triển bình quân
BQ Bình quân
NTTS Nuôi trồng thủy sản
CMND Chứng minh nhân dân
BðS Bất ñộng sản
NN&PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn
NTQD Nông trường quốc doanh
Lð Lao ñộng
NN Nông nghiệp
GCN Giấy chứng nhận
XHCN
GTSX
CN – TTCN
TM - DV
Xã hội chủ nghĩa
Giá trị sản xuất

Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
Thương mại, dịch vụ
WTO Tổ chức thương mại thế giới

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng ñầu của môi trường sống, nơi phân bố các khu dân cư, các cơ sở
kinh tế, xã hội và an ninh quốc phòng. Trong nông nghiệp, ñất ñai là tư liệu
sản xuất ñặc biệt, không thể thay thế. ðất nông nghiệp vừa là ñối tượng lao
ñộng, vừa là tư liệu lao ñộng [12].
Sau hơn hai mươi năm thực hiện “ðổi mới”, Việt Nam từ một nước tự
cung tự cấp ñã tiến lên sản xuất hàng hóa. Ngành nông nghiệp luôn giữ một vị
trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Việc quan tâm tới thị trường
chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp một cách thích ñáng sẽ góp phần ñáng
kể vào công cuộc phát triển nông nghiệp, nông thôn [14].
Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñã ñược hình thành
trước nhu cầu thực tế của việc nâng cao hiệu quả sử dụng ñất, tích tụ ruộng
ñất trong sản xuất nông nghiệp nhằm phục vụ yêu cầu sản xuất hàng hóa ngày
càng lớn; chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñể chuyển ñổi sang sản xuất
phi nông nghiệp; cũng như xuất phát từ yêu cầu theo chủ trương của Nhà
nước trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn [24].
Hoạt ñộng này bước ñầu ñã ñược hình thành với hệ thống pháp luật về
ñất ñai. Cụ thể hóa thông qua Luật ñất ñai năm 1993 và ñược sửa ñổi bổ sung
qua các năm 1998, 2001 và ñến Luật ñất ñai năm 2003, Nhà nước ñã quy ñịnh

và chi tiết hóa thành sáu quyền trong ñó có quyền chuyển nhượng QSD ñất
ñai (mua, bán). Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, thực tế vận hành thị
trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp còn nhiều bất cập, khung pháp
lý chưa hoàn thiện, chính vì vậy cần phải có những giải pháp thiết thực ñể
phát triển thị trường này[14].
Nam ðịnh là tỉnh thuần nông, quá trình công nghiệp hóa - hiện ñại hóa
trong sản xuất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ. Cũng như nhiều ñịa phương
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

2

khác trên cả nước, thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp trên ñịa
bàn tỉnh cũng mới ñược hình thành, việc chuyển nhượng QSD giữa các chủ
sử dụng ñất chỉ mới dừng lại ở việc mua bán trao tay, hiệu quả từ việc chuyển
nhượng ñất nông nghiệp này chưa cao.
ðể giúp các ñịa phương phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất
nông nghiệp, nhiều tác giả ñã ñi sâu nghiên cứu, ñưa ra giải pháp áp dụng vào
thực tiễn và cũng ñạt ñược một số thành công nhất ñịnh. Riêng ñối với huyện
Nam Trực thuộc tỉnh Nam ðịnh - một huyện có truyền thống sản xuất nông
nghiệp lâu ñời, ñiều kiện tự nhiên phù hợp với việc tạo ra nhiều nông sản có
giá trị kinh tế - thì chưa có một nghiên cứu nào ñề cập tới vấn ñề này.
Xuất phát từ các lý do nêu trên, chúng tôi tiến hành thực hiện ñề tài:
“Nghiên cứu giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng ñất nông nghiệp tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam ðịnh”.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
ðánh giá thực trạng thị trường chuyển nhượng và các giải pháp phát
triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp tại huyện Nam Trực, tỉnh
Nam ðịnh, tìm ra những tồn tại và nguyên nhân, từ ñó ñề xuất hoàn thiện các
giải pháp nhằm phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp.

1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về giải pháp phát thị
trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp;
- ðánh giá thực trạng thị trường và các giải pháp phát triển thị trường
chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam ðịnh;
Phân tích những nhân tố ảnh hưởng và các vấn ñề còn tồn tại trong quá trình
phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp huyện Nam Trực;
- ðề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường chuyển nhượng
QSD ñất nông nghiệp trên ñịa bàn nghiên cứu.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

3

1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu
Các vấn ñề có liên quan ñến giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng
QSD ñất nông nghiệp ñất nông nghiệp tại huyện Nam Trực, tỉnh Nam ðịnh.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển thị
trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp, công tác quản lý nhà nước về
chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp. Phản ánh thực trạng và các giải
pháp phát triển thị trường QSD ñất nông nghiệp ñã và ñang triển khai ñể ñề
xuất giải pháp phát triển thị trường QSD ñất nông nghiệp ở huyện Nam
Trực tỉnh Nam.
- Về không gian: Luận văn nghiên cứu trên ñịa bàn huyện Nam Trực,
tỉnh Nam ðịnh.
- Về thời gian: Số liệu chủ yếu từ năm 2008 ñến năm 2010.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

4

2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG CHUYỂN NHƯỢNG QSD ðẤT NÔNG NGHIỆP

2.1 Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm
2.1.1.1 Khái niệm về thị trường
Có rất nhiều khái niệm về thị trường, tuy nhiên luận văn chú ý ñến một
số khái niệm sau ñây:
+ Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản
xuất và lưu thông hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ ñịnh
sự tồn tại khách quan của thị trường [13].
+ Khái niệm cổ ñiển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt ñộng
trao ñổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta ñã ñồng nhất thị
trường với chợ và những ñịa ñiểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế
hiện ñại ít dùng khái niệm này [13].
+ Khái niệm hiện ñại về thị trường rất nhiều:
- Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng:
thị trường là quá trình người mua và người bán tác ñộng qua lại lẫn nhau ñể
giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo quan niệm này tác
ñộng và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời ñiểm hay
thời gian cụ thể [13].
- Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan
hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và
các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực[13].
Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực
lượng cơ bản trên thị trường. ðó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố
cung - cầu của thị trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ ñều có giá cả,
ñó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ ñược tính bằng tiền.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

5

+ A.Smith ñã phân tích các nhân tố của thị trường như người mua,
người bán, cung cầu, giá cả… và mối quan hệ giữa các nhân tố ñó. Lần ñầu
tiên có một kinh tế gia ñã phân chia thị trường thành nhiều dạng khác nhau ñể
nghiên cứu như thị trường hàng hoá, thị trường lao ñộng, thị trường ñất ñai,
thị trường tư bản[13]
…

+ C.Mác ñã chỉ rõ: thị trường là lĩnh vực của trao ñổi và cao hơn là lưu
thông hàng hoá. Mác ñã phân tích rất sâu sắc quan hệ giữa cung, cầu, giá cả
thị trường và vai trò của cạnh tranh ñối với việc hình thành giá trị thị trường.
Lênin là người kế thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa
Mác. Lí luận về thị trường của Lênin ñược trình bày chủ yếu trong tác phẩm
“Bàn về cái gọi là vấn ñề thị trường”[13].
+ Theo Lênin: Khái niệm thị trường không thể tách rời khái niệm phân
công xã hội. Hễ ở ñâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng hoá
thì ở ñó và khi ấy có thị trường. Quy mô của thị trường gắn chặt với trình ñộ
chuyên môn hoá của lao ñộng xã hội. Phân công lao ñộng xã hội sẽ phát triển
vô cùng tận bởi vậy phát triển của thị trường cũng là vô cùng tận[13].
2.1.1.2 QSD ñất, thị trường QSD ñất
* QSD ñất:
Từ ñiển kinh tế ñịnh nghĩa: QSD ruộng ñất là phương thức quy ñịnh,
ñiều kiện, hình thức sử dụng ñất ñai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của
Nhà nước. Chế ñộ sử dụng ñất ñai là do quan hệ sản xuất chiếm ñịa vị thống
trị trong xã hội quyết ñịnh.
Hoặc QSD ñất là quyền khai thác và thụ hưởng lợi ích thu ñược từ việc
khai thác công năng ñất ñai của tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân theo quy ñịnh
của pháp luật Việt Nam. QSD ñất của tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân ñược

coi như là tài sản.
Luật ðất ñai hiện hành quy ñịnh rất rõ nội dung QSD ñất (ðiều l06
Luật ðất ñai 2003). Theo ñó, QSD ñất bao gồm các quyền: chuyển ñổi,
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

6

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng, cho QSD ñất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng QSD ñất; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu
hồi ñất. Các quyền này, trừ quyền thừa kế và quyền tặng, cho là thuần tuý dân
sự, còn lại ñều là các quyền kinh tế. Tuy quyền tặng, cho QSD ñất và quyền
thừa kế QSD ñất là hai quyền dân sự nhưng lại là căn cứ quan trọng ñể từ ñó
xác lập quyền kinh tế.
*Thị trường QSD ñất:
Thị trường bất ñộng sản nói chung, thị trường ñất ñai (QSD ñất) nói
riêng là một vấn ñề còn mới cả về lý luận và thực tiễn ñối với nước ta. Riêng
thị trường QSD ñất lại là một vấn ñề ñặc thù của nước ta, ñược xác lập trên cơ
sở chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai do Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu. Vấn
ñề này cũng chưa bao giờ ñặt ra ñối với các nước theo cơ chế kinh tế thị
trường, ñã có hàng trăm năm kinh nghiệm phát triển thị trường bất ñộng sản.
Trung Quốc là một nước có nền kinh tế chuyển ñổi cũng bước ñầu nghiên cứu
giải quyết vấn ñề này trong quá trình hình thành và phát triển thị trường bất
ñộng sản theo “mầu sắc” Trung Quốc. Chính vì thế, ở Việt Nam còn có nhiều
cách hiểu khác nhau về thị trường QSD ñất như sau:
Thị trường QSD ñất là thị trường trong ñó Nhà nước là người ñại diện
quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai thực hiện việc cung ñất cho các nhu cầu của
các tổ chức và cá nhân trong xã hội sử dụng; các tổ chức và cá nhân sử dụng
ñất tiến hành các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá nhân khác ñể thực
hiện việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, tặng
cho và nhận thừa kế QSD ñất của mình [16].

Thị trường ñất ñai là nơi diễn ra các giao dịch về ñất ñai (chuyển
nhượng cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…). Nếu hiểu theo nghĩa rộng,
thị trường ñất ñai là tổng hoà các mối giao dịch về ñất ñai diễn ra tại một khu
vực ñịa lý nhất ñịnh, trong một khoảng thời gian nhất ñịnh. Trao ñổi trên thị
trường ñất ñai là trao ñổi hàng hóa ñất ñai có ñiều kiện.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

7

Thị trường QSD ñất ñược hiểu là tổng hoà các mối quan hệ giao dịch
có ñiều kiện về QSD ñất diễn ra trong một không gian nhất ñịnh, tại một ñịa
ñiểm nhất ñịnh, vào một khoảng thời gian nhất ñịnh. Tại thị trường này,
những thể chế ñảm bảo cho việc chuyển nhượng QSD ñất hợp pháp ñối với
diện tích ñất xác ñịnh ñược thực hiện thuận lợi trên cơ sở lợi ích của các bên
tham gia [7].
* Phạm vi của thị trường QSD ñất
Thị trường QSD ñất bao gồm các hoạt ñộng chuyển nhượng, trao ñổi,
cho thuê, thế chấp, góp vốn chuyển dịch QSD ñất tại phạm vi không gian và
thời gian nhất ñịnh. Phạm vi của thị trường QSD ñất bao gồm :
- Hoạt ñộng trao ñổi chuyển nhượng QSD ñất: ñây là hành vi sớm nhất
của sự hình thành thị trường QSD ñất. Ngày nay việc chuyển nhượng QSD
ñất ñã trở thành phổ biến và vượt khỏi khuôn khổ của một quốc gia nhất là ở
các nước có nền kinh tế thị trường phát triển.
- Thị trường thuê, cho thuê QSD ñất, là dạng mà người có nhu cầu
QSD ñất thuê QSD ñất của người khác trong một thời hạn nhất ñịnh, theo
những ñiều kiện nhất ñịnh do 2 bên thoả thuận.
- Thế chấp QSD ñất là dạng ñảm bảo vốn vay bằng QSD ñất. Người có
QSD ñất ñược thế chấp ñể vay vốn. Ngoài ra, người ta còn sử dụng các hình
thức cầm cố, ñặt cọc, bảo lãnh ñể ñảm bảo tiền vay. Do tính chất ñặc thù, nên
người thế chấp QSD ñất vẫn ñược sử dụng ñất trong thời gian thế chấp và như

vậy giá trị sử dụng của QSD ñất ñược nhân ñôi: trên phương diện là hiện vật,
ñất ñai tham gia quá trình sản xuất kinh doanh hoặc phục vụ ñời sống; trên
phương diện ñược tính thành giá trị, QSD ñất ñược thế chấp bảo ñảm tiền
vay. Việc sử dụng quyền thế chấp QSD ñất giúp cho các doanh nghiệp giải
quyết nhu cầu vốn cho ñầu tư phát triển.
- Dùng giá trị QSD ñất ñể góp vốn liên doanh: là QSD ñất ñược tính
thành tiền mà người có QSD ñất ñược dùng giá trị QSD ñất ñể góp vốn liên
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

8

doanh. Trong nền kinh tế thị trường phát triển, việc dùng QSD ñất góp vốn
liên doanh hoặc chuyển thành cổ phần ñã vượt khỏi khuôn khổ của một quốc
gia và ngày càng phát triển ở các nước ñang phát triển, nhằm thu hút sự ñầu
tư về vốn, kỹ thuật và công nghệ từ các nước phát triển.
- Thực hiện cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước. ðể cổ phần hoá doanh
nghiệp nhà nước người ta xác ñịnh giá trị doanh nghiệp, trong ñó có QSD ñất
và nhiều doanh nghiệp giá trị QSD ñất là chủ yếu trong tổng giá trị cổ phần
của doanh nghiệp; Vì thế, việc mua bán cổ phần doanh nghiệp cũng có thể
ñược xem như nó thuộc phạm vi thị trường QSD ñất.
*Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp:
Thường thì thị trường chủ yếu gồm các hoạt ñộng mua và bán hàng hóa
dịch vụ. Tuy nhiên với thị trường ñất ñai nhất là ñất nông nghiệp ngoài các
hoạt ñộng chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSD ñất còn có các hoạt
ñộng khác như là thuê và cho thuê, mượn và cho mượn ñấu thầu và ñổi ruộng.
Trong nông nghiệp chúng ta thường dùng thuật ngữ chuyển và ñổi ñất ñể thay
cho từ thị trường. Chuyển ở ñây có thể là thay ñổi quyền sở hữu QSD. ðổi là
các hoạt ñộng chuyển ñổi ñất ñai trên cơ sở ngang bằng về diện tích hay giá
trị [10]. Thị trường ñất nông nghiệp có các hoạt ñộng cụ thể sau:
- Thuê và cho thuê ruộng ñất: là việc bán hay mua sự sở hữu QSD ñất

theo một thời gian nhất ñịnh, thường thì một vụ, một năm hay vài ba năm.
Người bán là người cho thuê, người mua gọi là người ñi thuê[10].
- Mua và bán ruộng ñất: là việc mua hay bán sự sở hữu QSD ñất lâu dài
(thời gian sử dụng ñất theo Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh)[10].
- Mượn và cho mượn ruộng ñất: là việc chuyển QSD ñất từ người này
sang người khác, còn quyền sở hữu QSD thuộc về người cho mượn. Việc
mượn và cho mượn ruộng thường không xác ñịnh thời gian, khi cần thì người
cho mượn lấy ruộng lại[10].
- ðổi ruộng: là dồn ghép (dồn ñiền ñổi thửa) nhiều thửa ruộng nhỏ
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

9

thành một hay một vài thửa ruộng lớn hơn. ðổi ruộng liên quan nhiều ñến quy
hoạch sản xuất nông nghiệp và thiết kế lại ô thửa, giao thông, thủy lợi nội
ñồng. Người sử dụng ñất nông nghiệp tham gia vào ñổi ruộng không mất ñi
ruộng ñất cũng như giá trị của ruộng ñất ñược giữ nguyên, chỉ có sự thay ñổi
về diện tích, vị trí, số thửa [10].
Qua tham khảo ñịnh nghĩa về thị trường, thị trường ñất ñai, thị trường
QSD ñất của nhiều tác giả, chúng tôi xin ñược ñịnh nghĩa thị trường chuyển
nhượng QSD ñất nông nghiệp như sau:
“Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñược hiểu là tổng
hoà các mối quan hệ giao dịch thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ về QSD
của ñất nông nghiệp, diễn ra trong một không gian nhất ñịnh, tại một ñịa
ñiểm nhất ñịnh, vào một khoảng thời gian nhất ñịnh, và chịu sự ñiều tiết, chi
phối bởi các chính sách của Nhà nước”.
2.1.2 ðặc ñiểm của thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp
- Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp: là thị trường giao
dịch các quyền sử dụng chứa trong ñất nông nghiệp ñó chứ không không phải
bản thân ñất nông nghiệp. Thông thường thì quyền sử dụng ñó bị hạn chế như

quy hoạch sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận QSD ñất… tức là nó có tính
tương ñối chứ không tuyệt ñối.
- Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp mang tính vùng, tính
khu vực: ðất nông nghiệp có tính chất cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị trí
và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Những yếu tố này
gắn chặt với một vùng, một khu vực. Vì chúng ta không thể di chuyển một thửa
ñất ñai từ vùng này sang vùng khác và tập quán, thị hiếu, tâm lý của mỗi vùng là
khác nhau, do ñó sự hoạt ñộng của thị trường ñất ñai cũng khác nhau. Thị trường
chuyển nhượng QSD ñất ñai mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi vùng
trên ñất nước, mà mỗi vùng có sự phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội ở các trình
ñộ khác nhau, do ñó nhu cầu về ñất ñai là rất khác nhau[15].
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

10
- Các dịch vụ và tư vấn kỹ thuật: các dịch vụ về nông nghiệp, tư vấn kỹ
thuật về nông nghiệp có ảnh hưởng rất lớn ñến thị trường chuyển nhượng
QSD ñất nông nghiệp; ñó là các dịch vụ về hệ thống thủy lợi, ñầu vào, ñầu ra
cho nông sản phẩm… Bên cạnh ñó thì các dịch vụ về kỹ thuật nông nghiệp có
ảnh hưởng rất lớn ñến việc người nông dân có ñi ñến quyết ñịnh mua thửa ñất
nông nghiệp ñó hay không.
- ðộ phì của ñất: trong sản xuất nông nghiệp thì ñộ phì của ñất nông
nghiệp có vị trí rất quan trọng. Do vậy ñộ phì của ñất ảnh hưởng rất lớn ñến
việc người mua có quyết ñịnh thu gom và tích tụ ruộng lại ñất ñể mở rộng sản
xuất nông nghiệp hay không.
- Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung, cầu và tình trạng ñộc
quyền trên thị trường ñất nông nghiệp: Muốn biết thị trường vận hành hiệu
quả phải xét trên mức ñộ tự do cạnh tranh, tức là bên chuyển nhượng, bên
nhận chuyển nhượng có tự do ñi vào thị trường cạnh tranh không, có ñủ số
lượng hay không. Và thị trường ñất ñai mang tính khu vực nên sự cạnh tranh
là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc

phát triển những nông trại, doanh nghiệp gặp nhiều trở ngại, do ñó nảy sinh
các tình trạng ñầu cơ ñất ñai.
* Giao dịch về chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp chủ yếu thông
qua hệ thống hồ sơ ñịa bạ
ðất ñai là một loại tài sản không di dời ñược, do ñó, các giao dịch về
ñất ñai ñược tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong ñó xác ñịnh
loại ñất, giới hạn vị trí, diện tích, quá trình thay ñổi chủ sử dụng, quá trình ñầu
tư ñể sử dụng ñất ). Hệ thống hồ sơ về ñất ñòi hỏi phải rõ ràng minh bạch,
tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình giao dịch, do vậy phải do các cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nước xác lập, lưu giữ, và cung cấp khi có nhu cầu giao
dịch. Hệ thống hồ sơ về ñất ñai nếu không ñược xác lập hoặc xác lập không
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

11
ñầy ñủ thì giao dịch ñất nông nghiệp sẽ tự tiến hành con ñường phi chính quy,
hoặc với tỷ lệ phi chính quy cao.
* Giá trị ñất ñai trong nông nghiệp hình thành theo quan hệ cung
cầu ñối với từng thửa ñất
Giá trị ñất ñai là một ñại lượng không thể xác ñịnh ñược ở mức tổng
thể như những hàng hoá thông thường. ðối với những thửa ñất ñược giao
dịch, giá trị ñất ñai sẽ hình thành chủ yếu theo quan hệ cung cầu. Cũng là một
thửa ñất có vị trí thuận lợi cho giao thông, nằm trong hệ thống thuỷ lợi tốt và
nếu có nhiều người ñến giao dịch (thị trường của người bán) thì giá trị QSD
ñất của thửa ñất này sẽ là giá của người trả cao nhất. Khi quan hệ cung cầu
thay ñổi thì giá trị ñất ñai trong các giao dịch sẽ ñược xác lập lại. Sự nhạy
cảm trong xác lập giá ở ñây ñã là nhân tố thường bị lợi dụng, ñặc biệt là tệ
ñầu cơ theo ñó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình thường ñể ñẩy
giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, ''chụp giật'' [12].
* Thị trường chuyển nhượng QSD ñất chịu sự chi phối của yếu tố
pháp luật, kinh tế và xã hội

ðất ñai trong nông nghiệp muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao
dịch trên thị trường, chẳng những phải ñược pháp luật quy ñịnh về các quyền
chuyển nhượng (hay mua, bán), thế chấp, góp vốn mà pháp luật còn hướng
dẫn biện pháp thực hiện hợp ñồng giao dịch dân sự, quy ñịnh cơ quan Nhà
nước cung cấp thông tin. Vì thế, thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông
nghiệp chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Ở nước ta, giai ñoạn 1980 -
1993, việc mua, bán ñất ñai bị coi là bất hợp pháp, nên các giao dịch này nếu
có xảy ra thì cũng dưới hình thức “ngầm”, không ñược công nhận nên thị
trường ñất ñai trong nông nghiệp không thể phát triển[15].
Thị trường chuyển nhượng QSD ñất ñai không chỉ bị chi phối bởi yếu tố
kinh tế mà còn bị chi phối từ nhiều yếu tố khác, ñặc biệt là các yếu tố về công
bằng xã hội, cư trú, quốc tịch Về công bằng xã hội, ñó là việc giao ñất nông
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

12
nghiệp ñối với nông dân; về cư trú, ñó là có sự phân biệt giữa người thường trú
với người tạm trú; về quốc tịch, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa người Việt
Nam với người nước ngoài. Như vậy, thị trường ñất ñai là thị trường không thực
hiện nguyên tắc “bình ñẳng” với mọi chủ thể sử dụng ñất[15].
* Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp vừa có tính ñộc
lập vừa có tính lệ thuộc
ðất ñai gắn liền với sản xuất kinh doanh hoặc với nhà ở của người sử
dụng ñất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn. Bởi vì, một
phần rất lớn thu nhập của dân cư ñã ñược dùng ñể ñầu tư vào nhà ở, ñất ở và
bất cứ một hoạt ñộng sản xuất kinh doanh nào cũng phải sử dụng một diện
tích ñất xác ñịnh. Thị trường chuyển nhượng QSD ñất ñai sẽ kéo theo sự hoạt
ñộng của nhiều thị trường khác, ñặc biệt là thị trường tài chính, tín dụng. Trên
thực tế, thị trường chuyển nhượng QSD ñất ñai tạo ra những nhu cầu rất lớn
về ñầu tư, tín dụng Việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ tạo cơ sở cho sự ra
ñời và hoạt ñộng của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh[15].

* Cung về ñất ñai phản ứng chậm so với cầu ñất ñai
Mọi hàng hoá ñược ñưa ra thị trường, khi cầu tăng lên thì nhà sản xuất
có thể ñẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, không
thể nhanh chóng tăng cung của ñất ñai ñể ñáp ứng nhu cầu. ðó là thời gian
phải có dành cho việc tạo ra ñất ñai cung cấp cho thị trường, nhất là trong
ñiều kiện nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, mọi thủ tục cần thực hiện
mua và bán ñất ñai là rất chậm trễ [15].
* Thị trường chuyển nhượng QSD ñất ñai không hoàn hảo, cần có sự
ñiều tiết của Nhà nước
Bởi vì, ñất ñai có thể ñược chuyển từ người này sang người khác,
nhưng quyền sở hữu ñất không thay ñổi, vẫn do Nhà nước ñảm nhiệm với vai
trò ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai [15].

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

13
2.1.3 Vai trò của thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp
2.1.3.1 Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp góp phần thúc ñẩy
sản xuất
Nhờ có chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp, việc khai thác, sử dụng
ñất ñai trở nên hợp lý và gắn với quá trình phát triển của phân công lao ñộng
xã hội. ðất ñai có hạn, trong khi ñó các nhu cầu về ñất cho hoạt ñộng sản xuất
xã hội thì vô cùng lớn. Sự hình thành và phát triển của thị trường chuyển
nhượng QSD ñất nông nghiệp sẽ tạo những ñiều kiện thuận lợi cho việc khai
thác và sử dụng ñất ñai theo hướng ''ai giỏi nghề gì làm việc ấy'' qua ñó nguồn
lực ñất ñai ñược sử dụng hiệu quả.
Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp góp phần mở rộng
ñối tượng kinh doanh, khả năng kinh doanh và thu hút ñầu tư nước ngoài. Từ
QSD ñất hợp pháp, có thể ñược sử dụng làm mặt bằng sinh hoạt, nhà xưởng,
tích tụ ruộng ñất mở rộng quy mô sản xuất trong nông nghiệp[14].

2.1.3.2 Góp phần huy ñộng vốn nhàn rỗi trong xã hội cho ñầu tư phát triển
Phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñược biểu
hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng khối lượng hàng hoá ñất ñai giao dịch
trên thị trường; cách thứ hai, mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch, chuyển
nhượng (mua và bán), cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn làm tăng các
quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng ñất ñai nhất ñịnh trong giao dịch làm
cho lượng hàng hoá như ñược tăng lên không bao giờ cạn và do ñó tăng tốc
ñộ chu chuyển vốn.
Khi dùng ñất ñai ñể thế chấp vay vốn phục vụ cho sản xuất chẳng
những làm nhân ñôi giá trị sử dụng ñất ñai mà còn khai thác nguồn vốn nhàn
rỗi trong dân cư cho ñầu tư phát triển sản xuất.
Khi dùng ñất ñai góp vốn liên doanh, nhà nước cũng như doanh nghiệp
không phải ñầu tư bằng tiền mà thay bằng QSD ñất có sẵn.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

14
Nhà nước có thể dùng quỹ ñất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ
tầng, mà cuối cùng quỹ ñất cũng không hề cạn ñi[14].
2.1.3.3 Chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp góp phần sự ổn ñịnh xã hội
Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp phát triển lành mạnh
cũng tức là chính sách ñất ñai phù hợp, xã hội ổn ñịnh. Tức là, thị trường
chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñể phục vụ cho các mục ñích chính
ñáng như mở rộng quy mô sản xuất nông nghiệp, tích tụ ruộng ñất lập các
trang trại, chuyển ñổi mục ñích theo quy ñịnh của pháp luật thì nó sẽ góp
phần ổn ñịnh xã hội. Một khi thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp
không hoạt ñộng hoặc hoạt ñộng không lành mạnh: Giá cả lên xuống thất
thường, người có tiền thực hiện việc ñầu cơ, buôn bán ñất ñai, lũng ñoạn giá
cả sẽ tác ñộng trực tiếp vào mọi hoạt ñộng xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài
nghi vào chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn ñịnh[14].
2.1.3.4 Góp phần nâng cao ñời sống của nhân dân

Phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp phát triển sẽ
thúc ñẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ vào sản xuất nâng cao chất
lượng cây trồng, tăng năng suất cũng như các công trình phục vụ cho con
người. Sự vận ñộng và phát triển các hoạt ñộng chuyển nhượng QSD ñất nông
nghiệp cũng ñồng thời là kết quả của sự tác ñộng tương hỗ lẫn nhau giữa các
yếu tố cơ bản là cung và cầu, ñó cũng là sự tác ñộng tương hỗ giữa sản xuất và
tiêu dùng.
Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp phát triển ảnh
hưởng ñến sự phát triển của thị trường hàng hoá, thị trường vốn góp
phần thúc ñẩy sự phát triển chung của thị trường ñáp ứng nhu cầu nhiều
mặt của ñời sống người dân[14].
2.1.3.5 Góp phần thúc ñẩy ñổi mới chính sách về ñất ñai
Chỉ có thông qua chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp, các giao dịch
dân sự về ñất ñai mới ñược thực hiện. Thông qua chuyển nhượng QSD ñất ñai
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………

15
nói chung ñất nông nghiệp nói riêng chính sách ñất ñai sẽ bộc lộ những vấn
ñề không phù hợp trong thực tiễn quản lý ñất ñai.
Vì thế, thông qua thị trường ñất ñai giúp nhà nước hoàn thiện chính
sách ñất ñai và thực hiện ñổi mới công tác quản lý ñất ñai, từ ñó mở rộng và
phát triển thị trường ñất ñai trong nông nghiệp. Khắc phục tình trạng của một
thị trường không chính thức (thị trường ngầm), khắc phục tình trạng hành
chính hoá các quan hệ dân sự về ñất ñai, khắc phục hiện tượng Nhà nước làm
thay thị trường
Thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp hình thành và phát
triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người sử dụng
ñất, trên cơ sở ñó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chính sách và hoàn thiện công
tác quản lý nhà nước về ñất ñai nói chung và ñất nông nghiệp nói riêng[14].
2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng ñến sự hình thành và phát triển thị trường

chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp
2.1.4.1 Cơ hội việc làm
Việc phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp giúp
nông dân có nhiều cơ hội việc làm hơn. Với những hộ không có khả năng sản
xuất nông nghiệp họ ñi làm thuê hoặc họ chuyển sang làm dịch vụ nông, lâm,
ngư nghiệp thì họ chuyển nhượng lại cho các hộ có khả năng mở rộng sản
xuất. ðã ñến lúc cần thay ñổi quan niệm “Người cày có ruộng” bằng quan
niệm mới “Người lao ñộng có việc làm” [10].
Trong ñiều kiện công nghiệp hóa và hiện ñại hóa nông nghiệp và nông
thôn, thì vấn ñề người lao ñộng có việc làm ñược ñặt lên hàng ñầu. Việc làm
có thể gắn với ñất nông nghiệp hay gắn với công nghiệp nông thôn hay dịch
vụ nông nghiệp. Có việc làm, có thu nhập mới giải quyết ñược ñời sống cho
mọi công dân nói chung, ñặc biệt là những nông dân không ñất.
ðã ñến lúc cần có ñịnh nghĩa mới về dân cư nông thôn. Cư dân nông
thôn bao gồm những người dân sống và làm việc ở nông thôn tham gia vào