Báo cáo tài “ Để kinh doanh bất động sản thành công ”

ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG
PHẦN MỘT: LỜI MỞ ĐẦU
Chúng ta đang sống và làm việc ở thế kỷ 21, một cuộc sống luôm luôn gấp gáp, bận rộn. Với
sự phát triển rất nhanh về kinh tế, khoa học - kỹ thuật. Một xu hướng hội nhập toàn cầu hóa trên
phạm vi toàn cầu, xuất hiện nhiều hình thức kinh doanh với các hàng hóa đa dạng khác nhau. Sự
phát triển của xã hội cũng đi kèm theo các vấn đề như gia tăng dân số, nhu cầu về chỗ ở sống và
làm việc của con người. Vì vậy lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã hình thành và phát triển rất
mạnh mẽ và nhanh chóng. Với những đặc điểm có riêng của mình kinh doanh bất động sản đem
lại những khoản lợi nhuận khổng lồ cho các nhà đầu tư, kinh doanh. Như các hoạt động mua bán,
cho thuê, thế chấp…
Nhưng không phải bất cứ một doanh nghiệp, tổ chức hay cá nhân nào khi tham gia kinh doanh
bất động sản đều có thể thành công được. Một nền kinh tế thị trường hàng hóa nhiều thành phần
ngày càng phát triển thì sự cạnh tranh diễn ra ngày càng khốc liệt giữa những người kinh doanh
trên tất cả các lĩnh vực kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng. Từ đó đòi hỏi
những người làm kinh doanh trong lĩnh vực này phải có những kiến thức chuyên môn, có năng
lực, kinh nghiệm cũng như các dự báo hoạch định các chiến lược lâu dài cho hoạt động đầu tư
của mình.
Bất động sản hiện nay với đặc tính khan hiếm của mình, cùng với nhu cầu rất cao của xã hội
nên luôn luôn có sự biến động trên thị trường. Từ đó đòi hỏi người kinh doanh bất động sản phải
luôn luôn có thể thích ứng kịp thời với những thay đổi đó. Phải học hỏi, tích lũy thêm các kiến
thức cũng như kinh nghiệm trong thực tế, các điều kiện kinh tế - chính trị - xã hội. Có như vậy
thì nhà đầu tư khi tham gia kinh doanh bất động sản sẽ hạn chế rủi ro, thất bại và có nhiều thành
công hơn.
Vì vậy nhóm chúng em đã thực hiện nghiên cứu đề tài “ Để kinh doanh bất động sản thành
công ” . Giúp cho các sinh viên chuyên nghành Quản tri kinh doanh có những hiểu biết khái quát
như: mình phải làm gì? làm như thế nào? thực hiện ra làm sao? nếu muốn tham gia vào một thị
trường đem lại lợi nhuận kếch xù này.
Bài nghiên cứu được thực hiện dưới sự hướng dẫn của giảng viên Lê Thị Duyên cùng với sự
tìm hiểu, nghiên cứu của các thành viên trong nhóm. Tuy nhiên do kiến thức còn hạn hẹp mà đề
tài nghiên cứu của nhóm còn nhiều hạn chế và thiếu sót. Vì vậy chúng em rất mong cô giáo, và
bạn đọc đóng góp ý kiến bổ sung giúp đề tài nghiên cứu của chúng em hoàn thiện hơn.

Chúng em chân thành cảm ơn!
Giảng viên hướng dẫn: Lê Thị Duyên 1
Nhóm thực hiện: City_Group
ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG
PHẦN HAI: NỘI DUNG
I. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG.
1.Khái niệm bất động sản:
Theo điều 174 luật dân sự 2005 nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam quy định :
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
Đất đai
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác do pháp luật quy định
2. Khái niệm thị trường BĐS
Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ về hàng hóa, tiền tệ diễn
ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trước hết kinh doanh bất động sản là tài sản cố định như đất đai, nhà cửa, thương hiệu, bằng
phát minh sáng chế. Tài sản đó nó không tự sinh lời và cũng không tự to ra hay nhỏ đi mà giá trị
của nó phụ thuộc vào biến động thị trường.
2.Đặc điểm của bất động sản:
• Thứ nhất: Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm.
- Đất đai chỉ có giới hạn về từng vùng, từng khu vực, từng lãnh thổ  vì thế hàng hóa bất động
sản có tính cá biệt và khan hiếm. Các doanh nghiệp kinh doanh không thể tự sản xuất ra bất động
sản như các hàng hóa thông thường khác. Trong cùng một khu vực nhỏ kể hai bất động sản đứng
cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
• Thứ hai: Tính lâu bền của bất động sản
- Đất đai khi trong các điều kiện bình thường thì là một loại tài nguyên không thể bị hủy hoại vì
vậy bất động sản là một loại hàng hóa bền vững, tồn tại rất lâu.
• Thứ ba: Giá trị hàng hóa bất động sản có những nét đặc thù khác so với các hàng hóa khác.

- Giá trị hàng hóa BĐS phụ thuộc váo mục đích sử dụng chúng hay nó phụ thuộc vào mức độ tác
động của con người sẽ làm tăng lên hay giảm bớt đi giá trị của các BĐS. VD: Các khu đất được
quy hoạch để phát triển nông - lâm nghiệp sẽ có giá trị ít hơn với các khu đất được quy hoạch để
Giảng viên hướng dẫn: Lê Thị Duyên 2
Nhóm thực hiện: City_Group
ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG
xây dựng đô thị, kinh doanh dich vụ, thương mại. Công tác quy hoạch các BĐS có ảnh hưởng rất
nhiều đến giá trị của BĐS.
• Thứ tư: Khác với các hàng hóa khác trên thị trường hàng hóa BĐS cần các điều kiện cụ thể
mới trở thành hàng hóa trên thị trường như : Có giấy xác nhận quyền sở hữu, không thuộc vùng
cấm sử dụng, không nằm trong kế hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế
hoạch của Nhà nước…
II.CÁC ĐIỀU KIỆN ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG.
1.Nghiên cứu về các vấn đề pháp lý.
Một doanh nghiệp, một doanh nhân trước khi muốn thực hiện một hoạt đọng kinh doanh nào
đó trên thị trường thi đòi hỏi vấn đề đầu tiên là phải tìm hiểu về mặt pháp lý do nhà nước quy
định. Đó là các điều luật, quy định , quy chế, chế tài của nhà nước quy định về các điều kiện để
kinh doanh một mặt hàng nào đó, hình thức kinh doanh ra làm sao? Và hoạt động kinh doanh bất
động sản cũng không phải là một trường hợp ngoại lệ. Khi một doanh nghiệp muốn kinh doanh
Bất Động Sản cần phải tìm hiểu pháp lý về một số vấn đề như sau:
1.1 Pháp luật quy định điều kiện để kinh doanh bất động sản:
Ngày 15/10, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Những quy định mới này sẽ đóng góp
tích cực vào quá trình phát triển BĐS, điều tiết thị trường BĐS theo hướng minh bạch, công
khai, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này cụ thể là:
+ Kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng
+ Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng. Việc xác nhận
vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh
nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh.
+ Trong trường hợp chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS và khách hàng thỏa thuận mua bán nhà,

công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, việc ứng tiền trước
phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai
xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến
độ xây dựng nhà, công trình đó.
Nghị định cũng quy định, đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư
của dự án đã được phê duyệt. Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư
Giảng viên hướng dẫn: Lê Thị Duyên 3
Nhóm thực hiện: City_Group
ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG
của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có
quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.
+ Cá nhân hoạt động môi giới, định giá BĐS, quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải qua đào
tạo.
Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, cá nhân phải có đủ các điều kiện sau: Không
phải là cán bộ, công chức nhà nước; Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng
kiến thức về môi giới, định giá BĐS. Ngoài ra, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá BĐS phải
có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS cũng
phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành
Sàn giao dịch BĐS.
+ Chứng chỉ môi giới, định giá BĐS sẽ bị thu hồi khi người được cấp chứng chỉ mất năng lực
hành vi dân sự; kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực; cho người khác mượn,
thuê chứng chỉ để hành nghề; vi phạm các nguyên tắc hành nghề theo quy định; chứng chỉ bị tẩy
xóa, sửa chữa... Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong thời hạn 5 năm,
kể từ ngày có quyết định thu hồi.
“Tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về BĐS, dịch vụ BĐS
phải bổ sung đủ người có chứng chỉ theo quy định trước ngày 01/01/2009. Từ ngày Nghị định
này có hiệu lực đến hết 31/12/2008, tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ
môi giới, định giá, sàn giao dịch BĐS nhưng chưa đủ người có chứng chỉ thì vẫn được cấp Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh, nhưng chậm nhất ngày 31/12/2008, phải bổ sung chứng chỉ

hoặc giấy chứng nhận theo quy định” (Điều 24).
1.2 Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước:
+ Quy định của pháp luật về chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước:
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất
động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và
từng địa bàn.
2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu
tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công,
người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng
phục vụ sản xuất.
Giảng viên hướng dẫn: Lê Thị Duyên 4
Nhóm thực hiện: City_Group
ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG
3. Nhà nước đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; công trình hạ
tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công
trình kỹ thuật trong hàng rào đối với các dự án được ưu đãi đầu tư.
4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị có liên
quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
5. Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện
cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng.
6. Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng công trình
hạ tầng có chuyển giao cho Nhà nước, công trình hạ tầng không kinh doanh, nhà chung cư phục
vụ cho các đối tượng chính sách.
7. Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho
thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên,
công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất.
8. Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi
ích cho nhà đầu tư và khách hàng.
+ Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định của luật kinh doanh bất động
sản :

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về
xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa
thuận trong hợp đồng;
c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền;
đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất
hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với
nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi
công đã được phê duyệtđối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ
Giảng viên hướng dẫn: Lê Thị Duyên 5
Nhóm thực hiện: City_Group
ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG
hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng
thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có
giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ
xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai.
2.Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
c) Không có tranh chấp;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền;
e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án
khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương

ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
+ Các chủ trương, chính sách hay quyết định của nhà nước về vấn đề đô thị hóa trên các khu
vực, các tỉnh thành. Các khu tái định cư hay các trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa – xã
hội của từng vùng, từng tỉnh thành cụ thể…
2. Các yếu tố thị trường.
Các doanh nghiệp cần phải thực hiện việc nghiên cứu, phân tích thị trường mà mình sẽ thực hiện
hoạt động kinh doanh của mình ở đó. Phân tích các nhân tố tổng quát đến các vấn đề chi tiết cụ
thể như là: nhu cầu của khách hàng, mức thu nhập và khả năng thanh toán của khách hàng, các
đối thủ cạnh tranh, tiềm năng phát triển và mở rộng thị trường, các quy luật giá trị, cung – cầu
hàng hóa, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường..
2.1. Phân tích thị trường BĐS:
a) Phân tích, nghiên cứu các nhân tố tổng quát của thị trường mục tiêu của doanh nghiệp.
- Đó là việc nghiên cứu, đánh giá các nhân tố của nền kinh tế Vĩ mô của đất nước như : Tốc độ
tăng trưởng của nền kinh tế, mức độ lạm phát, thu nhập bình quân của người dân.
Các đặc điểm của tình hình kinh tế của từng địa phương cụ thể mà doanh nghiệp định đầu tư
như: thu nhập của người dân, quy mô và tốc độ tăng dân số, sự thay đổi về cơ cấu tuổi tác quy
Giảng viên hướng dẫn: Lê Thị Duyên 6
Nhóm thực hiện: City_Group