hoàn thiện quản lý nhà nước về giá bất động sản tại các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn hà nội

TÓM LƯỢC
Thị trường nhà ở Việt Nam trong thời gian qua nói chung có nhiều biến
động, có giai đoạn hàng hóa nhà ở bán rất tốt (“sốt” đỉnh điểm vào năm 2004 đến
2008) và có giai đoạn trầm lắng (“đóng băng” vào năm 2011 đến nay). Nhưng riêng
hàng hóa nhà ở dân dụng cho xã hội thì luôn ở trong trạng thái bán rất tốt,hình thức
giao dịch thông qua SGD luôn sôi động, đa dạng,bùng nổ hay trầm lắng đi nữa
nhưng thị trường lúc nào cũng cần các SDG và cả người mua phải công khai và
minh bạch về giá BĐS . Chính vì vậy các cơ quan QLNN đã có nhiều chính sách
nhằm khuyến khích đầu tư phát triển loại hàng hóa,các đối tượng này.
Măc dù có nhiều chính sách với những khuyến khích, hỗ trợ của các cơ quan
QLNN nhưng tốc độ tăng trưởng về vốn đầu tư cho nhà ở dân dụng được giao dịch
thông qua các SGD vẫn không được như mong đợi,trong thời gian 10 năm tới nếu
với tốc độ hiện tại thì vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu của thị trường cũng như
mong muốn của nhà nước. Các chính sách QLNN tác động tới các SGD BĐS cả
nước và trong đó có cả các SGD BĐS trên địa bàn Hà Nội
Quá trình hình thành và phát triển của các SGD BĐS trên địa bàn Hà Nội rất
mạnh mẽ và nhaanh chóng trong những năm gần đây. Nhu cầu hình thành cũng xuất
phát từ chính các nhu cầu của xã hội và từ bản thân các chính sách QLNN. Hệ
thống chính sách QLNN bao gồm các văn bản pháp luật, các chính sách được ban
hành có những thành công nhất định nhưng cũng có một số vấn đề còn bất cập. Các
nội dung của chính sách QLNN vẫn còn thiếu và nhất là các văn bản do nhiều cơ
quan QLNN khác nhau ban hành nên còn có sự thiếu thống nhất dẫn đến sự khó
khăn cho các cơ quan quản lý và các SGD BĐS cũng như người dân.
Đề tài đã phân tích tính cấp thiết của nhà ở xã hội, cơ sở lý luận của việc
hoàn thiện QLNN về giá BĐS tại các SGD BĐS , đánh giá những thành công và
những tồn tại của QLNN về giá BĐS. Qua đó đề tài có một số đề xuất và kiến nghị
đối với các cơ quan QLNN về hoàn thiện QLNN về giá BĐS tại các SGD hợp lý
hơn nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở dân dụng tốt hơn về chất
lượng dịch vụ và cũng nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu toàn xã hội.
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt khoá học của lớp Cao học 14 - Quản lý kinh tế tại Trường Đại

học Thương Mại (từ năm 2008 đến năm 2011), tôi đã nhận được rất nhiều sự quan
tâm, giúp đỡ và tôi xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô trực tiếp giảng dạy và các cán
bộ quản lý Khoa Sau đại học.
Tôi xin gửi lời cám ơn tới các cán bộ tại Cục quản lý nhà và thị trường bất
động sản (thuộc Bộ Xây dựng), các cán bộ quản lý tại dự án nhà (thuộc Tập đoàn
CENT và REDVIET) và các nhà nghiên cứu đã giúp đỡ rất nhiệt tình trong quá
trình tìm kiếm tài liệu, điều tra phỏng vấn.
Ngoài ra, tôi xin được cám ơn Công ty cổ phần BĐS Việt Đỏ, nơi tôi đang
công tác cũng đã tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình làm việc mà vẫn kết thúc
khóa học và hoàn thành luận văn tốt nghiệp một cách tốt đẹp.
Đặc biệt, tôi xin được gửi lời cám ơn chân thành nhất hai người thầy hướng
dẫn GS- TS. Nguyễn Bách Khoa và TS- Cao Tuấn Khanh đã chỉ bảo, định hướng
và hướng dẫn tận tình trong suốt thời gian qua, cũng như tới người thân đã giúp tôi
hoàn thành tốt Luận văn thạc sỹ này.
MỤC LỤC
- ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG
SẢN.

5

54

54
BỘ TÀI CHÍNH ĐƯA RA 3 CÁCH TÍNH THUẾ NHÀ ĐẤT

70
BỘ TÀI CHÍNH ĐƯA RA 3 CÁCH TÍNH THUẾ NHÀ ĐẤT 70
i
DANH MỤC BẢNG BIỂU
BẢNG

- ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG
SẢN.

5

54

54
BỘ TÀI CHÍNH ĐƯA RA 3 CÁCH TÍNH THUẾ NHÀ ĐẤT

70
BỘ TÀI CHÍNH ĐƯA RA 3 CÁCH TÍNH THUẾ NHÀ ĐẤT 70
ii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản.
QLNN : Quản lý nhà nước
SGD : Sàn giao dịch.
TT : Thị trường.
NSNN : Ngân sách nhà nước
iii
CHƯƠNG I
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ HOÀN THIỆN
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
1.1 Một số khái niệm cơ bản.
1.1.1 Bất động sản(BĐS).
Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên
dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Không những chiếm giá trị lớn
mà thị trường Bất động sản còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác
như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Nhưng do hệ thống pháp luật

và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cách định nghĩa riêng về bất
động sản. Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy
định, bất động sản bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tàỉ sản khác do pháp luật qui định.
“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà
ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác
theo quy định của pháp luật”.
1.1.2 Sàn giao dịch bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung
cấp dịch vụ về bất động sản” Còn các tiêu chí hoạt động của sàn, qui chế của sàn,
trách nhiệm và quyền hạn của sàn như thế nào thì theo qui định của nhà nước.
1.1.3 Thị trường bất động sản.
+ Là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó
được sử dụng như thế nào,vì mục đích gì?
1
+ Là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.
+ Lànơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,cho thuê,thế chấp và
các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường, mà
ở đó vai trò quản lý nhà nước có vai trò quyết định.
+ Là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS, bao gồm: chuyểnn nhượng,cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn
1.1.4 Quản lý Nhà nước về giá BĐS.
Giá trị bất động sản:
Giá trị Bất động sản = Giá đất + Giá trị công trình xây dựng
Trong lĩnh vực nông nghiệp:

Giá trị = Chi phí bỏ ra để cải tạo đất + chi phí đưa đất vào sản xuất.
Trong phi nông nghiệp:
Giá trị đất = Giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với
phần đất phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp.
1.2 Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển và giữ tỷ trọng
ngày càng lớn trong cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này lại đang phát
triển không đồng bộ, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường, dẫn
đến tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và yếu tố đầu cơ còn lớn, chính lúc này
việc phát triển hoạt động quản lý giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp
bách đối với Việt Nam. Hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt là mảng
kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày càng
đa dạng và phong phú đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất
động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, đúng hướng.
Nắm bắt được xu hướng phát triển nóng bỏng của giá bất động sản trong
tương lai gần, các sàn giao dịch bất động sản được thành lập với chức năng chuyên
về kinh doanh dịch vụ về bất động sản. Trong đó, dịch vụ quản lý giá và niêm yết giá
cũng như định giá bất động sản là dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như
tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển.Trong đó giá cả của bất
2
động sản luôn là vấn đề lớn nhất của loại hàng hóa này và luôn gây ra rất nhiều tranh
cãi và so sánh.Có rất nhiều sự quan tâm,câu hỏi,hoài nghi về giá bất động sản tại các
sàn giao dịch.Được đưa vào tầm quan trọng của quốc gia,tổ chức,cá nhân cho nên
quản lý nhà nước về giá bất động sản đã và đang ngày được các cơ quan chức năng
hoàn thiện,đặc biệt việc quản lý bất động sản tại các sàn giao dịch.
Đây là các đối tượng mà nhà nước cần phải quản lý đặc biệt là quản lý giá
không để giá tự do hay trôi nổi.
Đứng trước nguy cơ người lao động trân chính sẽ ngày càng xa vời hơn với
một ngôi nhà chung cư nhỏ nhoi,hay một chỗ để chú đêm.Bởi lẽ việc mua thuê nhà
đã là rất khó khăn chưa tính đến việc mua nhà chỉ với lý do giá nhà đất thuê mua đều

quá cao so với thu nhập.Điều này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy khác trong xã hội như phân
cấp giầu nghèo…
Điều này không ai có thể phủ nhận nhưng do đâu mà giá bất động sản lại cao
đến thế do cung,cầu hay do chính sách hoặc do các tiêu chí định giá quá thấp so với
thị trường
Người tiêu dùng và các nhà đầu tư nên tìm loại hàng hóa này ở đâu là nhanh
nhất,chính xác nhất,liệu các sàn giao dịch có phải là chỗ tin cậy hay chưa.
QLNN về các SGD BĐS như thế nào? Ai bị thiệt,lợi khi các chính sách thay đổi.
Tuy nhiên, việc quản lý giá bất động sản tại các sàn giao dịch vẫn chưa được
quan tâm nhiều, còn một số vướng mắc và hạn chế trong quản lý nhà nước về định
giá BĐS tại các sàn giao dịch. Xuất phát từ chính những vấn đề lý luận và thực tiễn
nêu trên em xin lựa chọn đề tài: “HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
HÀ NỘI” để nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp.
1.3 Xác lập vấn đề đề tài nghiên cứu.
Xuất phát từ tính cấp thiết đã đưa ra và phân tích qua ở trên, đồng thời các
chính sách QLNN đang có những sự thay đổi để phù hợp với các chính sách khác
nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân cũng như các tổ chức có liên quan đến bất
động sản.Việc các chính sách quản lý của nhà nước đã phù hợp hay chưa hay các
3
sàn giao dich đã và có tuân thủ các quy định ,pháp luật và công tác QLNN về giá
hay chưa,các chính sách của nhà nước đã sát thực với thị trường,quy luật cung cầu
hay chưa.Do đó nên tôi đã quyết định lựa chọn luận văn thạc sĩ kinh tế nghiên cứu
“HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI” để qua đó đề xuất
những giải pháp hay kiến nghị nhằm đưa thị trường bất động sản non trẻ của việt
Nam phát triển mạnh mẽ,bền vững,phù hợp và ổn định.
1.4 Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan.
Trong những năm gần đây Việt Nam được biết đến như một chú rồng đang
cất cánh bay cao trong khu vực.Đặc biệt có chính sách thu hút vốn đầu tư rất hấp

dẫn,tỷ trọng nguồn vốn giải ngân của FDI, DII hay ODA ngày càng nhiều
hơn.Lượng tiền đổ về từ kiều hối của những năm gần đây cũng đạt mỗi năm gần 10
tỷ đô la mỹ nguồn đầu tư tiền rảnh rỗi trong trong dân cư cũng chiếm tỷ lệ cao.Đã
và đang tác động rất nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị
trường bất động sản Hà Nội nói riêng.Đây là một thị trường non trẻ có nhiều sự
biến động,và còn nhiều chính sách bổ sung,sửa đổi của nhà nước cũng như những
tác động khác có liên quan
Cũng bởi đây là ngành non trẻ cho nên các bài viết và nghiên cứu về lĩnh vực
bất động còn hạn chế và chưa có nhiều.khảo sát tình hình thực trạng vấn đề có liên
quan đến bất động sản thì tôi thấy có một vài đề có liên quan như:
- Đề tài:Định giá thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần đại
tín.Tác giả là sinh viên Bùi Thị Hồng Anh khoa kinh doanh bất động sản trường đại
học kinh tế Quốc Dân.
- Đề tài:Định giá bất động sản của công ty việt nam.Tác giả Tạ Như Thế sinh
viên địa chính trường đại học kinh tế quốc dân.
Tuy nhiên các đề tài này cũng còn nhiều hạn chế chưa đánh giá hết được đủ
các thông và sự biến đổi khó lường của thị trường,cũng chưa đạt được kỳ vọng của
thị trường bởi vì mục tiêu và chiến lược trong ngắn hạn. Xong các đề tài này cũng
đã đánh giá khách quan và tương đối đầy đủ hiện trạng của thị trường bất động sản
4
trong nhữn năm qua.Đó cũng là cơ sở lý luận để tôi bổ xung vào đề tài nghiên cứu
của tôi.
1.5 Mục tiêu nghiên cứu.
Trong luận văn của tôi, mục tiêu nghiên cứu gồm 2 (hai) nội dung như sau:
Mục tiêu thứ nhất: Giá tại sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội để
đáp ứng với các tiêu chí của bất động sản và sự thay đổi thường xuyên và không ổn
định của mặt hàng hóa này cũng như giải thích một số lý do mà giá BĐS lại cao và
tăng nhanh như thời gian vừa qua.Giá BĐS chênh lệch so với giá niêm yết trên các
SGD BĐS ai là ngườ hưởng và ai là người thiệt khi giao dịch không thành công.
Mục tiêu thứ hai: Một số chính sách quản lý nhà nước về giá bất động sản tại

sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội nói riêng. Trong mục tiêu thứ hai
này, tôi sẽ tìm hiểu, phân tích những thành công và tồn tại của các chính sách quản
lý nhà nước và qua đó đề xuất kiến nghị về chính sách quản lý nhà nước về giá bất
động sản.
Tôi mong muốn sau nghiên cứu này tìm hiểu những thành công và tồn tại
của công tác quản lý nhà nước về giá bất động sản nói chung, qua đó sẽ đề xuất sự
thay đổi các chính sách quản lý để phù hợp với tình hình của thị trường cũng như
thu nhập của người dân, qua đó đưa thị trường bất động sản về gần hơn giá trị đích
thực của nó.
1.6 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu: Quản lý nhà nước về giá bất động sản tại các sàn
giao dịch bất động sản.
- Phạm vi nghiên cứu:Tập chung nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội.
- Thời gian: Chính sách Quản lý nhà nước về giá bất động sản từ năm 2002
đến nay và làm cơ sở định hướng đến năm 2015 và những năm tiếp theo.
1.7 Câu hỏi nghiên cứu.
Từ các mục tiêu đó, tôi sẽ giải quyết các câu hỏi sau:
- Mục đích của việc QLNN về giá bất động sản tại các sàn giao dịch?
- Quy định và tiêu chuẩn định giá bất động sản?
5
- Các chính sách QLNN về giá bất động sản tại các sàn giao dịch bất
động sản?
- Vì đâu giá niêm yết thấp hơn giá bán?
- Ai là người hưởng lợi từ giá chênh đó?
- Rủi ro thuộc về ai khi dự án không thành công?
1.8. Kết cấu.
Luận văn thạc sĩ của tôi được chia ra thành 4 chương:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về quản lý nhà nước về giá bất động sản.
Chương 2: Một số vấn đề lý luận cơ bản về QLNN đối với giá bất động sản ở
Việt Nam.

Chương 3: Phương pháp hệ nghiên cứu và phân tích thực trạng về QLNN về
giá BĐS về nhà ở dân dụng tại sàn giao dịch Hà Nội.
Chương 4: Đề xuất giải pháp hoàn thiện QLNN về giá ở các sàn giao dịch BĐS
nói chung và ở sàn giao dịch Hà Nội nói riêng.
6
CHƯƠNG 2
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. Tổng quan lý luận về QLNN đối với kinh tế xã hội.
2.1.1. Quản lý nhà nước về kinh tế.
Quản lý nhà nước về kinh tế là sự tác động có tổ chức bằng pháp quyền của
Nhà nước lên nền kinh tế quốc dân nhằm sử dụng một cách hiệu quả nhất các nguồn
lực kinh tế trong và ngoài nước,các cơ hội có thể có để đạt được các mục tiêu phát
triển kinh tế đặt ra trong điều kiện mở rộng và giao lưu hợp tác quốc tế. Quản lý
kinh tế là nội dung cốt lõi của quản lý xã hội nói chung và nó phải gắn chặt với các
hoạt động quản lý khác của xã hội. Quản lý nhà nước về kinh tế được thể hiên thông
qua các chức năng kinh tế và quản lý kinh tế của nhà nước
(Nguồn :Trang 20 , Giáo trình Quản lý nhà nước về kinh tế )
2.1.2 Nhận thức về chức năng quản lý nhà nước về kinh tế.
Để thực hiện vai trò quản lý nhà nước về kinh tế,nhà nước phải thực hiện các
chức năng quản lý của mình.
Chức năng quản lý nhà nước về kinh tế là những nhiệm vụ tổng quát mà nhà
nước phải thực hiện để phát huy vai trò và hiệu lực của mình.
Chức năng quản lý nhà nước về kinh tế được quy định bởi vai trò quản lý
nhà nước về kinh tế và phải phục vụ thực hiện và phát huy vai trò đó.Chức năng
quản lý nhà nước về kinh tế do bản chất của nhà nước, do yêu cầu của nhiệm vụ
chính trị - kinh tế- xã hội và tình hình của từng giai đoạn lịch sử nhất định.
Theo đó những chức năng cơ bản của quản lý nhà nước về kinh tế việt nam
hiện nay
- Chức năng tạo lập môi trường và điều kiện cho hoạt động kinh doanh.

- Chức năng định hướng và hướng dẫn phát triển kinh tế
- Chức năng tổ chức
- Chức năng điều tiết
- Chức năng kiểm tra.
7
2.1.3. Nguyên tắc QLNN về kinh tế.
Các nguyên tắc của QLNN về kinh tế là các quy tắc chỉ đạo,những tiêu
chuẩn hành vi mà các cơ quan nhà nước phải tuân thủ trong quá trình quản lý kinh
tế. Yêu cầu của các nguyên tắc quản lý kinh tế,các nguyên tắc quản lý kinh tế do
con người đặt ra nhưng không phải do suy nghĩ chủ quan mà phải tuân thủ các đòi
hỏi khách quan của quy luật :
-Các nguyên tắc phải phù hợp với mục tiêu quản lý.
-Các nguyên tắc phải phản ánh đúng tính chất và các quan hệ quản lý.
-Các nguyên tắc quản lý phải bảo đảm tính hệ thống,tính nhất quán và phải
bảo đảm bằng pháp luật.
Các nguyên tắc quản lý kinh tế phản ánh các yêu cầu khách quan của các quy
luật chi phối lên quá trình quản lý kinh tế.
Đối với nước ta,theo quan điểm hiện nay của đảng,có các nguyên tắc quản lý
kinh tế hiện nay ở pham vi cấp nhà nước là:
-Thống nhất lãnh đạo chính trị và kinh tế.
-Tập trung dân chủ
-Kết hợp hài hoà các lợi ích
-Hiệu quả,tiết kiệm.
(Nguồn :trang 73 ,GT Quản lý nhà nước về kinh tế )
2.1.4.Tính tất yếu khách quan của QLNN.
Đối với nền kinh tế thị trường,bên cạnh những mặt tích cực,còn tồn tại
nhiều tiêu cực.Trong toàn bộ nền kinh tế thì cần một chủ thể đứng ra tổ
chức,điều hành, phân phối.Điều đó dẫn tới một tất yếu khách quan là sự ra đời
của QLNN để khắc phục nhực những khuyết tật đó.Các nguyên nhân dãn tới
sự tất yếu khách quan:

Thứ nhất :Sự ra đời tất yếu của hiện tượng lợi ích cá nhân,sự tăng lên của bộ
phận này sẽ ảnh hưởng tới lợi ích của bộ phận khác.Xu hướng cản trở các hoạt động
kinh tế chồng chéo, cản trở hoặc triệt tiêu lẫn nhau,các quan hệ,tỷ lệ kinh tế quốc
dân bị phá vỡ,sự phân bổ cá nguồn lực không hợp lý,cơ cấu kinh tế bị đảo lộn,các
vấn đề kinh tế xã hội bị phát sinh.
8
Cá nhân không đảm bảo vai trò của mình trong hàng hoá công cộng,nhà
nước với tư cách là chủ thể nền kinh tế quốc dân với mục tiêu kinh tế vĩ mô,cần
thiết phải nắm và bảo đảm cho xã hội những loại hàng hoá và dich vụ công cộng.
Nhà nước cần đứng ra đảm bảo các chức năng chính trị xã hộibảo hiểm về mặt
kinh tế nhằm duy trì các mối quan hệ lợi ích giữa các giai cấp và tầng lớp trong xã hội
trong quan hệ sản xuất thống trị và bảo vệ được quyền lợi và địa vị của giai cấp thống trị.
Quan hệ của các nước cũng đòi hỏ phải tăng cường vai trò quản lý của nhà
nước về kinh tế.Theo xu hướng hoà nhập nền kinh tế dân tộc của mỗi nước vào thị
trường thê giới ngày một tăng.
Vai trò quản lý của nhà nước về kinh tế không chỉ ở sự điều tiết ,khống
chế,định hướng bằng pháp luật và các đòn bảy kinh tế và các chính sách,biện pháp
kích thích mà còn bằng thực lực kinh tế của nhà nước-tức là sức mạnh của hệ thống
kinh tế nhà nước và các công cụ kinh tế đặc biệt khác.
(Nguồn TK : trang 17,18,19, GT quản lý nhà nước về kinh tế)
2.1.5. Các công cụ quản lý nhà nước về kinh tế.
2.1.5.1. Khái niệm.
Công cụ quản lý nói chung là tất cả mọi phương tiện mà chủ thể quản lý sử
dụng để tác động lên đối tượng quản lý nhằm đạt được các mục tiêu đề ra.Công cụ
quản lý của nhà nước về kinh tế là tổng thể những phương tiện hữu hình và vô hình
mà nhà nước sử dụng để tác động lên mọi chủ thể kinh tế trong xã hội nhằm thực
hiện mục tiêu quản lý kinh tế quốc dân.
(Nguồn TK : trang 100, GT quản lý nhà nước về kinh tế)
Chính nhờ đó công cụ quản lý với tư cách là vật truyền dẫn tác động của
quản lý của nhà nước mà nhà nước chuyển tải được ý định và ý chí của mình lên

mọi tổ chức và cá nhân sinh sống và hoạt động lên toàn bộ lãnh thổ quốc gia và các
khu vực phạm vi ảnh hưởng từ bên ngoài.
Hệ thống công cụ quản lý vĩ mô được tiếp cận theo cả nghĩa rộng,bao gồm
cả quan điểm,chiến lược,pháp luật chính sách đến các phương tiện,các công cụ cụ
thể của quản lý;đồng thời theo cả nghĩa hẹp,bao gồm các công cụ cụ thể của các
chính sách đó.
9
Việc sử dụng hệ thống công cụ quản lý kinh tế vĩ mô một cách hữu hiệu phụ
thuộc vào:
Thứ nhất : Sự hoàn thiện (bao gồm cả sự đồng bộ,đầy đủ và hiện đại ) của hệ
thống công cụ quản lý kinh tế vĩ mô.
Thứ hai : Năng lực sử dụng,lựa chọn đúng công cụ cần thiết,thích hợp nhất.
Thứ ba : Môi trường vận hành các công cụ kinh tế vĩ mô.
Các nội dụng tóm tắt của các công cụ quản lý nhà nước về kinh tế:
2.1.5.2. Pháp luật.
Pháp luật thường được hiểu là hệ thống các quy tắc xử sự có tính chất bắt
buộc chung (quy phạm pháp luật) thể hiện ý chí của giai cấp thống trị và cộng đồng
xã hội,do nhà nước đặt ra,thực thi và bảo vệ,nhằm mục tiêu bảo toàn và phát triển
xã hội theo các đặc trưng đã định.
(Nguồn TK : trang 101, GT quản lý nhà nước về kinh tế)
Chức năng chủ yếu của pháp luật là điều chỉnh ,bảo vệ và giáo dục để đảm
bảo và phát triển xã hội theo mục tiêu và phương hướng đã định,thông qua việc
thực hiện các chức năng này.Pháp luật có các vai trò thể hiện ở các mặt sau đây
Tạo tiền đề vững chắc để điều chỉnh các quan hệ kinh tế,duy trì sự ổn định lâu dài
của nền kinh tế quốc dân nhằm thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững.
Tạo cơ sở pháp lý hữu hiệu để thực hiện sự bình đẳng về quyền lợi và nghĩa
vụ giữa các chủ thể kinh tế nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế quốc dân.
Tạo cơ sở pháp lý cần thiết để kết hợp hài hoà phát triển kinh tế với phát
triển xã hội và bảo vệ môi trường.
2.1.5.3. Kế hoạch

Kế hoạc theo nghĩa hẹp là phương án hành động trong tương lai,theo
nghiã rộng là quá trình xây dựng,quán triệt,chấp hành và giám sát,kiểm tra việc
thực hiện phương án hành động trong tương lai.Kế hoạch với tính cách là một
công cụ quản lý kinh tế vĩ mô của nhà nước,bản thân là một hệ thống bao gồm
nhiều nội dung hoạt động.
(Nguồn TK : trang 101, GT quản lý nhà nước về kinh tế)
10
- Chiến lược phát triển kinh tế -xã hội
- Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
- Kế hoạch trung hạn
- Kế hoạch dài hạn
- Kế hoạch hàng năm
- Dự án
- Ngân sách.
- Chính sách
Chính sách là một trong các công cụ chủ yếu của nhà nước sử dụng để quản
lý nền kinh tế quốc dân.Dưới dạng chung nhấtmỗi chính sách cụ thể là một tập các
giải pháp nhất định để thực hiện cácmục tiêu bộ phận trong quá trình đạt tới cácc
mục tiêu chung của phát triển kinh tế xã hội
(Nguồn TK : trang 114, GT quản lý nhà nước về kinh tế)
Chính sách là một hệ thống phức tạp nhiều loại,theo nhiều lĩnh vực hoạt
động,có thể phân ra làm 2 loại:
- Các chính sách kinh tế
- Các chính sách xã hội
Tài sản quốc gia theo nghĩa rộng bao gồm tất cả mọi nguồn lựccủa đất nước
,theo nghĩa hẹp ở đây là nguồn vốn và các phương tiện vật chất mà nhà nước có thể
sử dụng để tiến hành quản lý nền kinh tế quốc dân.
(Nguồn TK : trang 112, GT quản lý nhà nước về kinh tế).
Bao gồm: công sở,ngân sách nhà nước,tài nguyên thiên nhiên,công khố,kết
cấu hạ tầng,doanh nghiệp nhà nước,hệ thống thông tin nhà nước

2.2.Tổng quan lý luận về giá và định giá bất động sản.
2.2.1 Tổng quan lý luận về giá.
2.2.1.1.Tầm quan trọng của giá BĐS trong nền kinh tế.
Hiện nay nền kinh tế nước ta đang trong giai đoạn hình thành và phát triển
cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của nhà nước theo định hướng xã hội
chủ nghĩa.Một trong những lĩnh vực quan tâm của cơ chế thị trường là giá cả. Giá
11
cả chịu nhiều ảnh hưởng của các nhân tố khác nhau như giá trị,quan hệ cung-
cầu,sức mua của tiền…Nhưng giá cả cũng tác động lại rất nhiều như số lượng,chất
lượng, lợi nhuận…cung – cầu cũng như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế.
Trong mỗi một doanh nghiệp,đơn vị,tổ chức kinh doanh BĐS giá cả cũng là
một nhân tố quyết định sự sống còn của mình.Nếu giá cả BĐS của mình đưa ra mà
được thị trường chấp nhận có nghĩa là thị trường chấp nhận loại BĐS đó và sẽ bán
được và sẽ thu được lợi nhuận hay sẽ thực hiện được mục tiêu kinh doanh của đơn
vị,doanh nghiệp mình,có thể cạnh tranh được trên thị trường đó.Ngược lại nếu mà
thị trường không chấp nhận giá hàng BĐS mà doanh nghiệp đưa ra thì có nghĩa là
doanh nghiệp không thu được lợi nhuận do không bán được hàng và không đạt
được mục tiêu của doanh nghiệp mình.Điều đó dẫn đến sự thua lỗ và dẫn đến sự
phá sản.
2.2.1.2. Lí luận chung về giá BĐS.
Gía cả BĐS là một phạm trù kinh tế khách quan phát sinh phát triển cùng với
sự ra đời và phát triển sản xuất BĐS đó.Giá cả BĐS biểu hiện bằng tiền của giá trị
BĐS đó đồng thời cũng thể hiện tổng hợp các mối quan hệ kinh tế như cung-
cầu,tích lũy và tiêu dùng,đầu tư có cả nhân tố tâm lý và đầu cơ…
Giá trị BĐS là giá thị trường,giá trị được thừa nhận của người mua hay thông
qua các giao dịch BĐS.Giá trị luôn quyết định giá cả thị trường,là nội dung,là bản
chất của giá cả.Ngược lại giá cả là hình thức là hiện tượng của giá trị.Giá cả là quan
hệ về lợi ích kinh tế,là tiêu chuẩn để các doanh nghiệp lựa chọn từng loại BĐS để
kinh doanh hay sở hữu.
Hiện nay trên thị trường,ngoài cạnh tranh bằng giá cả,có các loại cạnh tranh

khác tiên tiến hơn như cạnh tranh bằng chất lượng,bằng dịch vụ nhưng giá cả vẫn
đóng một vai trò quan trọng. BĐS sẽ không được tiêu thụ được nếu như không được
người tiêu dùng chấp nhận.Người tiêu dùng luôn quan tâm đến giá cả BĐS và đó là
một tiêu chuẩn chỉ dẫn về chất lượng và các chỉ tiêu khác của BĐS.Do vậy xác định
một chính sách giá đúng có vai trò sống còn đối với một doanh nghiệp nào hay tổ
chức kinh doanh nào.
12
Trong thực tế,cạnh tranh bằng chiến lược sử dụng giá cả là biện pháp cạnh
tranh nghèo nàn nhất,vì khi gặp phải đối thủ cạnh tranh lớn thì cạnh tranh bằng giá
cả sẽ không có tác dụng.Trong nhiều trường hợp,sự cạnh tranh này chỉ dẫn tới việc
giảm bớt lợi nhuận của những người bán và đem lại lợi ích cho phía người mua.Tuy
nhiên cạnh tranh bằng giá cả có thể áp dụng thành công và có ưu thế trong xâm
nhập vào thị trường mới.Đối với thị trường Việt Nam,thu nhập của dân cư chưa
cao,yêu cầu về chất lượng và chủng loại lại thấp nên cạnh tranh bằng chiến lược giá
cả vẫn được coi là vũ khí lợi hại đặc biệt là loại hàng hóa rất nhạy cảm như hàng
hóa BĐS.
2.2.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán BĐS.
- Nhóm liên hệ trực tiếp:
+ Yếu tố tự nhiên: vị trí, kích thước,diện tích, hònh thức, đặc điểm tự nhiên-
môi trường
+ Yếu tố kinh tế: khả năng mang lại thu nhập, tính tiện nghi
+ Yếu tố thị trường
- Nhóm yếu tố pháp lý trực tiếp
+ Tình trạng pháp lý của BĐS
+ Các qui định pháp lý có liên quan
- Nhóm yếu tố vĩ mô
+ Chính sách, pháp luật của nhà nước
+ Kinh tế vĩ mô
+ Xã hội- Dân cư
- Nguyên liệu đầu vào

- Chi phí sản xuất.
- Các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp.
- Các yếu tố khác.
- Chu kỳ sống của sản phẩm.
- Tính phân biệt của sản phẩm.
13
2.2.2. Tổng quan lý luận về định giá bất động sản.
2.2.2.1. Tầm quan trọng của công tác định giá BĐS.
Giá BĐS là nhân tố ảnh hưởng lớn đến chủ sở hữu,daonh thu,lợi nhuận của
chủ đầu tư,doanh nghiệp và cả lợi ích quốc gia. Nền kinh tế thị trường với các qui
luật vốn có như qui luật cung - cầu,qui luật cạnh tranh,qui luật giá trị… đã làm
nhiều người lầm tưởng không cần qui giá bán cho BĐS. Bởi họ quan niệm rằng đó
là do thị trường tự điều tiết bởi cung-cầu,do sự thỏa thuận giữa người mua và người
bán. Điều đó mới chỉ đúng phần nào.Với các doanh nghiệp nếu chỉ mặc thác cho
quan niệm đó thì khó có thể tồn tại được nói gì tới nhu cầu phát triển để mà cạnh
tranh đứng vững trong thương trường đặc biệt cứ như thị trường ẩm ương,non trẻ
như thị trường BĐS.Thực tế có thể có nhiều doanh nghiệp,nhà đầu tư không cần
quan tâm đến giá bán bởi BĐS đó được làm ra để cạnh tranh trên thị trường với
mức giá bán có sẵn.Họ chỉ quan tâm đến số lượng tạo ra là bao nhiêu,nhiều hay ít.
Nhưng ngay cả trong trường hợp này,nếu không có chính sách định giá bán cho
BĐS thì không thể đạt được mục đích cuối cùng là đạt được các lợi ích gì và đảm
bảo các lợi ích của các bên và theo qui định của nhà nước.
Quan điểm định giá BĐS thông thườn xuất phát từ yêu cầu trang trải bù đắp
chi phí có liên quan đến BĐS và đảm bảo có lợi nhuận.Nói cách khác,các phương
pháp định giá BĐS thông thường dựa vào giá thành của BĐS đó(trị giá vốn) và các
chi phí khác có liên quan và cộng thêm lợi nhuận.
Tuy nhiên việc định giá BĐS nó mang tính chất sâu hơn và cao hơn,đòi hỏi
các cách thức,con người,thời gian cũng phải hợp lý và đặc biệt nó cũng phải phù
hợp thu nhập và khả năng thanh toán của khách hàng đối với BĐS mà mình có.
Xét về bản chất định giá bán cho BĐS là công tác xác định giá bán cho sản

phẩm dựa trên các yếu tố như chi phí,pháp luật và các tiêu chí cũng như các mục
tiêu của những người,các tổ chức có liên quan đảm bảo mức lợi nhuận…
14
2.2.2.2. Một số yếu tố ảnh hưởng tới việc tính giá BĐS.
Nhìn chung có một số yếu tố sau đây ảnh hưởng tới quá trình định giá BĐS.
Hình 2.1: Ảnh hưởng của cung và cầu,SGD đến việc tính giá.

Xem hình 2.1 ta thấy SGD,cung,cầu có quan hệ mật thiết với nhau trong đó
SGD là nhịp cầu nối giữa cung và cầu nhưng cung qua cầu thì giá trị của cung sẽ
tăng lên do cung qua SGD phải mất chi phí mà người ta thường gọi là (hoa hồng)
tức là qua SGD thì giá BĐS sẽ tăng.
Nhu cầu của khách hàng: Là yếu tố đầu tiên mà người định giá phải quan
tâm tới. Mức giá đặt ra khác nhau thì có ảnh hưởng khác nhau lên mức cầu khác
nhau của khách hàng,đối với các loại BĐS mà người chủ sở hữu muốn bán. Nhìn
chung giá càng thấp thì nhu cầu càng cao do khả năng thanh toán của người tiêu
dùng và ngược lại. Để đánh giá mối quan hệ giữa nhu cầu và giá cả BĐS,người ta
có thể tính đến hệ số co giãn của cầu về giá. Nhiều khi sự tác động của giá lên nhu
cầu là không đáng kể do tác động của nhiều yếu tố như: tâm lý,đầu cơ,tính độc đáo
của BĐS đó,khả năng thay thế của sản phẩm là không cao,giá mua còn thấp so với
thu nhập,do tính đồng bộ trong tiêu dùng,mục tiêu kinh doanh,lợi nhuận,có khả
năng dự trữ,tính chất và khả năng sinh lời là các yếu tố của hàng hóa BĐS.
- Cung BĐS mà nhiều thì ngoài việc tính giá theo chi phí ra thì các nhà đầu
tư cũng sẽ không đưa giá lên quá cao do dư cung dẫn đến hàng tồn và có sự so sánh
về giá của khách hàng. Còn nếu cung ít thì cung nhỏ hơn cầu và các nhà đầu tư sẽ
tăng giá bán do tính khan hiếm.
Cầu
Sàn giao dịch Cung
15
- Chi phí đầu vào: Là một yếu tố đặc biệt quan trọng cần được xem xét khi
định mức giá. Trong các điều kiện bình thường mức giá dù tính như thế nào cũng

phải đảm bảo lớn hơn chi phí để có lợi nhuận.
- SDG BĐS khi bán BĐS thì được hưởng hoa hồng hoặc chủ động nâng giá
bán cho lên việc tính giá BĐS qua SGD là tăng lên.
Để tổ chức quản lý chi phí và có cơ sở định giá người ta phân loại chi phí tạo
ra BĐS đó theo nhiều tiêu thức khác nhau. Song có những loại chi phí rất quan
trọng cần phải tính đến khi định giá BĐS:Tổng chi phí cố định,tổng chi phí biến
đổi,tổng chi phí tạo ra BĐS đó,chi phí bình quân của loại BĐS đó…
- Đối thủ cạnh tranh,trạng thái cạnh tranh và quan hệ cung-cầu trên thị trường.
- Các yếu tố về luật pháp,xã hôi: Khi định giá bán BĐS một yếu tố cần phải
được xem xét đó là tính hợp pháp của giá. Các mức giá đặt ra không đượcvi phạm
các qui định của hệ thống pháp luật và không được làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp
của các doanh nghiệp,chủ sở hữu cũng như người tiêu dùng.
2.2.2.3. Các mục tiêu định giá.
Xác định cho mức giá BĐS,dịch vụ có liên quan không phải là tùy ý. Việc
định giá phải đảm bảo các mục tiêu đã được đặt ra của các tổ chức,cá nhân kinh
doanh. Để thỏa mãn nhu cầu này,các mức giá phải được định ra trên cơ sở các mục
tiêu đã được xác định rõ ràng. Tùy theo nhu cầu,yêu cầu,đặc điểm cụ thể về điều
kiện hoạt động và loại BĐS đưa ra thị trường,mức giá phải đảm bảo giải quyết tốt
mối quan hệ hữu giữa các yêu cầu:
- Phát triển doanh nghiệp,tổ chức,đơn vị(thị phần).
- Khả năng bán hàng(doanh số).
- Thu nhập(lợi nhuận).
- Luật pháp
Khi định giá bốn mục tiêu trên phải được giải quyết đồng bộ. Trong nhiều
trường hợp,khi thỏa mãn tốt yêu cầu này thì lại có thể lại hạn chế khả năng thỏa
mãn yêu cầu khác và ngược lại. Chính vì vậy các doanh nghiệp,tổ chức,cá nhân
kinh doanh BĐS cần phải lựa chọn đúng mục tiêu cân theo đuổi thông qua mức giá.
16
Trong thực tế các doanh nghiệp hay các chủ đầu tư có thể lựa chọn mục tiêu
định giá của mình từ các mục tiêu chính như sau:

- Định giá nhằm đảm bảo mức thu nhập định trước.
- Định giá nhằm đảm bảo tối đa hóa lợi nhuận.
- Định giá nhằm mục tiêu doanh số bán BĐS.
- Định giá nhằm phát triển các phân đoạn thị trường.
- Định giá nhằm mục tiêu cạnh tranh đối đầu.
- Định giá nhằm mục tiêu cạnh tranh không mang tính giá cả.
2.2.2.4. Một số nguyên tắc định giá bất động sản
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc cân đối
Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc cạnh tranh
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài
liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt
sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc
cho một người cụ thể);
17
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận
và bảo hộ.

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và
tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất
Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì
giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì
giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm
thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi
tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ
bất động sản.
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải
đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản
đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét,
đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị,
thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một
mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động
sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý
Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật,
xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi
môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động
sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động
18
sản Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc
vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá

trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm
phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận
dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo
Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các
yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong
cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao
nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá
thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ
ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành
cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào
đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh
Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một
giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất
động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng
một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh
thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử
dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử
dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào
mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các
sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng
19
Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi
vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông

thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá
của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay
thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một
vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí
hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản
có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động
sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn
Nguyên tắc đóng góp
2.3. Nội dung QLNN về giá BĐS Việt nam nói chung và giá tại các SGD
nói riêng.
2.3.1. Quan điểm của Nhà Nước về giá bất động sản.
1. Nhà nước không khuyến khích đầu cơ bất động sản, thực hiện các biện
pháp kiểm soát chặt chẽ quy định hạn mức các dự án,nhanh đủ và chuẩn, chính sách
thuế giảm bớt giá thành cho người có thu nhập thấp, tuyên truyền vận động không
làm giá và không chủ động tăng giá.Nếu tăng giá phải có diễn giải hợp lý.
2. Thực hiện đổi mới cơ chế quản lý ngành bất động sản đặc biệt là giá tuân
theo cam kết WTO,từng bước hoàn thiện khuôn khổ pháp lý các văn bản đang hoàn
thiện cho phù hợp với điều kiện kinh tế đất nước theo từng thời kỳ,từng giai đoạn.
3. Nhà nước giao cho các cơ quản có đủ thẩm quyền,chức năng,năng lực ban
hành các văn bản,chính sách về giá bất động sản cũng như các luật,chính sách có
liên quan về giá.Các cơ quan đó tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.
4. Bất động sản là hàng hóa có giá trị cao cho nên nó gắn nhiều quyền sở hữu
dẫn đến có nhiêu mâu thuẫn hay sung đột.Cần có các chính sách để giải quyết mâu
thuẫn. Nhà nước thực hiện kiểm soát lưu thông, cung cấp,bán ,thuê bất động sản
trên thị trường, quản lý chặt chẽ việc bán buôn, bán lẻ của các dự án khổng lồ.
20