đánh giá công tác quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện gia lâm – thành phố hà nội giai đoạn 2005-2010

Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ
~~~~~~*~~~~~~
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
Đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM – THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2005-2010
Sinh viên thực hiện : NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THẢO
Lớp : KINH TẾ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ
Khóa : 49
Hệ : CHÍNH QUY
Giáo viên hướng dẫn : T.S. NGUYỄN HỮU ĐOÀN
Cán bộ hướng dẫn : LƯƠNG VĂN THÀNH
HÀ NỘI 5- 2011
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực tập và nghiên cứu chuyên đề, em luôn nhận được sự giúp
đỡ tận tình của các chú và anh, chị trong phòng Quản lý đô thị huyện Gia Lâm cùng
với sự hướng dẫn, chỉ bảo của TS.Nguyễn Hữu Đoàn.
Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Hữu Đoàn, chú Lương Văn
Thành – Trưởng phòng Quản lý đô thị huyện Gia Lâm cùng tập thể các anh chị
trong phòng đã tận tình giúp đỡ chỉ bảo em trong suốt quá trình thực tập và thực
hiện chuyên đề tốt nghiệp này.
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Phương Thảo
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49

Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã viết là do bản thân thực hiện, không sao
chép, cắt ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạm tôi xin chịu
kỷ luật với Nhà trường.
Hà Nội, ngày tháng năm
2011
Sinh viên
Nguyễn Thị Phương Thảo
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
HĐND Hội đồng nhân dân
UBND Ủy ban nhân dân
TN-MT Tài nguyên và môi trường
SXKD Sản xuất kinh doanh
CNH-HĐH Công nghiệp hóa – hiện đại hóa
GTSX Giá trị sản xuất
CN-XD Công nghiệp-xây dựng
KH Kế hoạch
NN Nông nghiệp
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Dân số và lao động huyện Gia Lâm Error: Reference source not found

Bảng 2.2: Kế hoạch sử dụng đất phân theo từng năm của huyện Gia Lâm giai đoạn
2006-2010 Error: Reference source not found
Bảng 2.3: Diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất chính năm 2010 Error: Reference
source not found
Bảng 2.4: Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2010 Error: Reference source not
found
Bảng 2.5: Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2010 Error: Reference source
not found
Bảng 2.6: So sánh biến động đất đai năm 2006 với năm 2005 Error: Reference
source not found
Bảng 2.7: So sánh biến động sử dụng đất năm 2010 với năm 2005. Error: Reference
source not found
Bảng 2.8: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2007Error: Reference source
not found
Bảng 2.9: Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010……… 44
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Trong tiềm thức của
người dân Việt Nam, đất đai đã trở thành nhân tố đầu tiên và quan trọng nhất trong
quá trình tồn tại và phát triển. Đô thị hóa là một quá trình tất yếu trong phát triển
kinh tế, đô thị hóa có ảnh hưởng nhiều mặt đến đời sống kinh tế-xã hội, đặc biệt đến
nhu cầu sử dụng đất đô thị. Vì thế việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm
không chỉ có ý nghĩa quan trọng về mặt kinh tế mà còn là mục tiêu cho sự ổn định
và phát triển xã hội.
Hiện nay, với sức ép về dân số và tốc độ đô thị hoá nhanh, sự chuyển dịch
cơ cấu từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ kéo theo nhu cầu sử dụng
đất ngày một tăng, mọi người ai cũng muốn sở hữu nó thế nhưng đất đai lại có
hạn, nên xảy ra hiện tượng tranh giành, lấn chiếm ngày càng nhiều và việc quản lý,

giải quyết vấn đề này cực kỳ nan giải. Để đảm bảo tính thống nhất, sử dụng có hiệu
quả và khoa học trong công tác quản lý đất đai thì quy hoạch sử dụng đất được đặt
ra là cần thiết. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ góp phần giúp Nhà nước quản lý,
sử dụng quỹ đất hiệu quả mà còn bảo đảm cho người sử dụng, giúp cho người sử
dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình…đáp ứng nguyện vọng
chính đáng của người sử dụng đất.
Nhận thức được tầm quan trọng của quy hoạch sử dụng đất trong tình hình hiện
nay. Nhà nước đã ban hành các văn bản, hướng dẫn việc quy hoạch sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện đã thu được một số kết quả nhất định song bên cạnh đó
cũng gặp phải không ít khó khăn. Vì thế chúng ta cần tìm hiểu những khó khăn đó,
để tìm ra phương hướng giải quyết, nhằm mục đích hiện thực hóa quy hoạch, phục
vụ các nhu cầu dân sinh, văn hóa, xã hội với hiệu quả cao nhất.
Gia Lâm là huyện ngoại thành nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc của thành phố Hà
Nội. Dưới tác động của quá trình đô thị hóa, huyện Gia Lâm đang từng ngày thay
da đổi thịt đi lên phát triển kinh tế- xã hội. Vì vậy, yêu cầu quản lý hiệu quả đất đai
đã được các cấp, các ngành quan tâm nhưng hiệu quả mang lại còn nhiều hạn chế.
Từ những yêu cầu cấp thiết trên em đã chọn đề tài: “Đánh giá công tác quy hoạch
sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm- thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-
2010”.
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
1
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
- Xây dựng cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất trên cơ sở trình bày về đất
đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch và quản lý quy hoạch sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-
2010, trên cơ sở đó tìm ra được những kết quả đã đạt được, những khó khăn vướng
mắc gặp phải cũng như các nguyên nhân của những tồn tại trong quá trình thực hiện
công tác này.
- Đưa ra các giải pháp có cơ sở khoa học nhằm thực hiện quy hoạch hiệu

quả hơn.
3. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu truyền thống : Phương pháp duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp dựa
trên các thông tin, số liệu thu thập được.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà
Nội. Đối tượng nghiên cứu của đề tài là: Công tác quy hoạch sử dụng đất trên địa
bàn huyện Gia Lâm-thành phố Hà Nội giai đoạn 2006- 2010.
5. Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chương:
Chương I: Những vấn đề lý luận chung về quy hoạch sử dụng đất.
Chương II: Đánh giá công tác quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn
huyện Gia Lâm-TP. Hà Nội giai đoạn 2006-2010.
Chương III: Một số giải pháp tăng cường công tác quản lý quy hoạch sử
dụng đất.
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
2
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG I:
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Đất đô thị
1.1.1. Khái niệm
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
đất đai dân cư xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng.
Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch
sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh
doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục

đích khác. Ngoài ra, theo quy định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy
hoạch của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng
được tính là đất đô thị.
Trong tiềm thức của người dân Việt Nam, đất đai đã trở thành nhân tố đầu tiên
và quan trọng nhất trong quá trình tồn tại và phát triển. Đô thị hóa là một quá trình
tất yếu trong phát triển kinh tế, đô thị hóa có ảnh hưởng nhiều mặt đến đời sống
kinh tế xã hội, đặc biệt đến nhu cầu sử dụng đất đô thị. Vì thế việc sử dụng đất hợp
lý, hiệu quả, tiết kiệm không chỉ có ý nghĩa quan trọng về mặt kinh tế mà còn là
mục tiêu cho sự ổn định và phát triển xã hội.
1.1.2. Đặc điểm
Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, tư liệu sản xuất gắn với hoạt động của con
người, ngoài ra đất đô thị còn có những đặc trưng chủ yếu sau:
- Đất có giới hạn, không sinh sôi nảy nở nên phải sử dụng tiết kiệm có hiệu quả.
Các chính sách sử dụng đất đai phải đặt hiệu quả và tiết kiệm lên hàng đầu.
- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt bởi trong quá trình sử dụng, nó không bị hao
mòn, nếu biết cách sử dụng hợp lý thì giá trị ngày càng tăng.
- Đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, Nhà nước thống nhất quản lý; Nhà nước
có quyền giao quyền sử dụng cho các cá nhân, các tổ chức; Nhà nước có quyền định
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
3
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đoạt và chiếm hữu để đảm bảo an ninh cho Quốc gia. Mặt khác, đất đai là thành quả
của cách mạng nên cần công bằng trong việc sử dụng và công bằng trong việc
hưởng các quyền lợi từ đất.
- Đất đô thị có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp được trang bị cơ
sở hạ tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng.
- Đất đô thị phải được sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch, phải xây dựng cơ sở
hạ tầng trước khi xây dựng các công trình khác.
- Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng, không
giống với bất kỳ vị trí nào.

- Đất đô thị là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với các loại đất khác bởi vị trí
và cơ sở hạ tầng trên đất.
- Có sự mất cân đối giữa cung và cầu về đất đô thị, do quá trình đô thị hóa diễn
ra nhanh chóng trong những năm gần đây làm cho cầu về đất đô thị tăng nhanh
nhưng cung đất lại bị hạn chế.
- Phải tuân thủ 3 nguyên tắc: tiết kiệm, hiệu quả; Đúng quy hoạch, kế hoạch; Người
sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về đất đai của mình với Nhà nước.
1.1.3. Phân loại đất đô thị
*) Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân chia thành các loại đất
chủ yếu sau đây:
- Đất dành cho các công trình công cộng: như đường giao thông, các công trình
giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi; các công trình công cấp thoát nước, các đường
dây truyền tải điện, thông tin liên lạc.
- Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các
khu vực hành chính đặc biệt.
- Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình
phục vụ sinh hoạt, khoảng không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở.
- Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hóa vui
chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương mại, buôn
bán, các cơ sở sản xuất kinh doanh.
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
4
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Đất nông nghiệp, ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng thủy sản,
các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn…
- Đất chưa sử dụng đến: là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa
sử dụng.
*) Việc xác định và phân loại đúng các loại đất đô thị có ý nghĩa rất quan trọng,
vì yêu cầu về quản lý và sử dụng các loại đất đô thị có những quy định và đặc trưng
hoàn toàn khác so với quản lý và sử dụng đất nông nghiệp và đất nông thôn:

- Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi
trường, mỹ quan đô thị.
- Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng trước khi sử dụng.
- Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải tuân theo các tiêu chuẩn kỹ
thuật quy định.
1.1.4. Vai trò của đất đô thị với phát triển kinh tế- xã hội đô thị
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử
phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng vai
trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất
đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản
xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong
những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện cho sự sống của động
thực vật và con người trên trái đất.
Đất đô thị tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đô
thị là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp,
giao thông… Đất đô thị cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ
sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và
sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nước.
Đất đô thị tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy vậy
đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đô thị có vị trí khác nhau.
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
5
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1.2. Quy hoạch sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm
Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế - xã hội đặc thù thể hiện đồng
thời ba tính chất: kinh tế (bằng hiệu quả sử dụng đất), kỹ thuật (các tác nghiệp
chuyên môn kỹ thuật, điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, xử lý số liệu…), pháp
chế (xác định tính pháp lý về mục đích, quyền sử dụng đất nhằm đảo bảo sử dụng

và quản lý đất đai theo pháp luật).
Thực chất, quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các quyết định nhằm
tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững, phát huy lợi thế của thổ nhưỡng và
lãnh thổ để mang lại lợi ích cao, thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉnh các
mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục
đích nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường. Căn
cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng nhiệm vụ và mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội của các vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm
định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng
đất chi tiết của mình; xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà
nước về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản
xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hóa xã hội với
hiệu quả cao.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm
tổ chức lại việc sử dụng đất đai phát huy lợi thế ngành và lãnh thổ, hạn chế sự
chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất
tùy tiện làm giảm trầm trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa và
đất lâm nghiệp có rừng); ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm
hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến tổn thất
hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế-xã hội và các hậu quả khó lường về tình
hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng cuả từng địa phương, đặc biệt trong
thời kỳ phát triển nền kinh tế thị trường.
Như vậy, có thể định nghĩa: “ Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống biện pháp của
Nhà nước (thể hiện đồng thời ba tính chất: kinh tế, kỹ thuật, pháp chế) về tổ chức
sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả nhất (đáp ứng
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
6
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
cả ba lợi ích: kinh tế - xã hội - môi trường) thông qua việc phân bố quỹ đất đai và
tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất.”

1.2.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất mang tính lịch sử - xã hội, tính tổng hợp, tính dài hạn,
tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô, tính chính sách và tính khả biến. Các đặc điểm của
quy hoạch sử dụng đất cụ thể như sau:
1.2.2.1. Tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử của quy hoạch sử dụng đất. Mỗi
hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất thể hiện theo hai mặt:
lực lượng sản xuất (quan hệ giữa người với sức lao động hoặc vật tự nhiên trong
quá trình sản xuất) và quan hệ sản xuất (quan hệ giữa người với người trong quá
trình sản xuất). Trong quy hoạch sử dụng đất đai, luôn nảy sinh mối quan hệ giữa
người với đất đai - là sức tự nhiên, cũng như mối quan hệ giữa người với người.
Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng
sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ
phận của phương thức sản xuất xã hội.
Ở nước ta hiện nay, quy hoạch sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu của người sử
dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội; góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất
ở nông thôn; nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc
biệt trong nền kinh tế thị trường, quy hoạch sử dụng đất góp phần giải quyết các
mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường nảy sinh trong quá
trình sử dụng đất, cũng như mâu thuẫn giữa các lợi ích với nhau.
1.2.2.2. Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện ở hai mặt:
- Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ…
toàn bộ tài nguyên đất cho toàn bộ nhu cầu của nền kinh tế quốc dân.
- Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã
hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông công
nghiệp, môi trường sinh thái…
Quy hoạch sử dụng đất thường đề cập đến việc sử dụng đất của sáu loại đất
chính: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất đô thị, đất chuyên dùng
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49

7
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
và đất chưa sử dụng cũng như ảnh hưởng đến toàn nhu cầu sử dụng đất đai của toàn
bộ nền kinh tế quốc dân. Quy hoạch sử dụng đất lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ
nhu cầu sử dụng đất, bố trí và điều chỉnh các nhu cầu đất đai; điều hoà các mâu
thuẫn về đất đai các ngành, lĩnh vực xác định và điều phối phương thức, phương
hướng phân bổ sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho
nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định.
1.2.2.3. Tính dài hạn
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu để phát triển kinh tế-xã hội lâu dài.
Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời gian dài
cho đến khi đạt được mục tiêu dự kiến. Thường thời gian của quy hoạch sử dụng
đất đai trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn nữa. Căn cứ vào các dự báo xu thế
biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế - xã hội quan trọng như: sự thay đổi về
nhân khẩu học, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoá - hiện đại hoá nông
nghiệp và các lĩnh vực khác, từ đó xác định quy hoạch trung hạn và dài hạn về sử
dụng đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược,
tạo căn cứ khoa học cho xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn.
1.2.2.4. Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy
hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất các
ngành như: phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của sử dụng đất đai
trong vùng; cân đối tổng quát các nhu cầu sử dụng đất của các ngành; điều chỉnh cơ
cấu sử dụng và phân bố đất đai trong vùng; phân định ranh giới và các hình thức quản
lý việc sử dụng đất đai trong vùng; đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt
được mục tiêu của phương hướng sử dụng đất.
Quy hoạch có tính dài hạn nên khoảng thời gian dự báo tương đối dài, mà trong
quá trình dự báo chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội khó xác định,
nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược hoá thì quy hoạch sẽ càng ổn định.
1.2.2.5. Tính chính sách

Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách xã
hội. Khi xây dựng phương án quy hoạch phải quán triệt các chính sách và quy định
có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo cụ thể mặt bằng đất đai
cho các mục tiêu phát triển kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kinh tế - chính trị -
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
8
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
xã hội; tuân thủ các chỉ tiêu, các quy định khống chế về dân số, đất đai và môi
trường sinh thái. Trong một số trường hợp ta có thể hiểu quy hoạch là chính sách
cứng, là cái khung cho mọi hoạt động diễn ra trong đó. Nhưng không vì thế mà quy
hoạch sử dụng đất đai là vĩnh viễn, không thay đổi.
1.2.2.6. Tính khả biến
Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình
hình kinh tế xã hội thay đổi, một số nội dung trong quy hoạch sử dụng đất không
còn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện
pháp tổ chức thực hiện là hoàn toàn cần thiết. Với xu hướng đi lên của xã hội, mọi
sự vật hiện tượng luôn thay đổi, dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó định trước,
đoán trước, theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là
một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích
hợp hơn để phù hợp với phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định.
Điều đó thể hiện tính khả biến của quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất luôn là quy
hoạch động, một quá trình lặp lại: quy hoạch – thực hiện – quy hoạch lại – tiếp tục
thực hiện… với chất lượng cao hơn và ngày càng phù hợp với tình hình thực tế.
1.2.3. Những căn cứ quy hoạch sử dụng đất
1.2.3.1. Căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là quy hoạch mang tầm vĩ mô của
Nhà nước nhằm bố trí, sắp xếp các ngành nghề, các nguồn lực sản xuất xã hội sao
cho hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã
hội xây dựng mục tiêu, phương hướng và kế hoạch cho các hoạt động của toàn bộ
lĩnh vực trong xã hội. Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước một cách toàn

diện và bền vững.
Quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội là cơ sở cho các quy hoạch khác xác định và
định hướng thực hiện. Đồng thời nó vạch ra hướng đi ở tầm vĩ mô nhằm thúc đẩy
các ngành phát triển đúng hướng. Nó chỉ ra nhu cầu của các ngành, trong đó chỉ rõ
nhu cầu sử dụng đất của các ngành. Bởi vì đất đai là tiền đề, là cơ sở, và là nền tảng
cho mọi hoạt động sản xuất trong xã hội. Từ bộ khung mà quy hoạch tổng thể kinh
tế-xã hội xây dựng lên giúp cho quy hoạch sử dụng đất đai cũng như các quy hoạch
khác thực hiện một cách nhanh chóng và hiệu quả cao.
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
9
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Quy hoạch sử dụng đất chỉ là một bộ phận của quy hoạch tổng thể kinh tế - xã
hội. Nó căn cứ vào bộ khung của quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đã vạch
sẵn, để cụ thể hóa các chi tiết, các nhân tố của quy hoạch tổng thể. Trong quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đã xác định rõ quy mô, địa điểm và phương hướng
hoạt động của từng vùng, từng lĩnh vực. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai căn cứ
vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội để bố trí, sắp xếp phân bố đất sao
cho đầy đủ, hợp lí và hiệu quả cao nhất.
1.2.3.2. Căn cứ pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở nước ta, quá trình chuyển dịch
cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng nông nghiệp, tăng tỷ trọng công nghiệp và
dịch vụ đã và đang gây áp lực rất lớn đến tình hình sử dụng đất đai. Việc sử dụng
đất đai hợp lý có ảnh hưởng trực tiếp đến mọi hoạt động của từng ngành, từng lĩnh
vực, quyết định sự phát triển kinh tế xã hội của cả Quốc gia. Đảng và Nhà nước
luôn coi trọng và đặt công tác quản lý, sử dụng đất lên hàng đầu.
Căn cứ pháp lý về vấn đề đất đai được thể hiện rõ thông qua: Hiến pháp, luật và
các văn bản dưới luật. Những văn bản pháp lý này tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho
công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giúp giải đáp cho những vấn đề đặt
ra: sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập quy hoạch sử dụng đất đai; trách nhiệm lập
quy hoạch sử dụng đất đai; nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; thẩm

quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
* Sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập quy hoạch sử dụng đất
Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một hoạt động chiến lược quan trọng
được Đảng và Nhà nước nêu rõ trong Hiến pháp và các luật:
Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã khẳng định
“Đất đai thuộc quyển sở hữu toàn dân”, “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (chương
II điều 18).
Điều 1 Luật đất đai năm 2003 cũng nêu rõ: “quy định về quyền hạn và trách
nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về
đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Điều 6 Luật đất đai 2003 xác định một trong những nội dung quản lý nhà nước
về đất là: “Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”.
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
10
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Điều 31 Luật đất đai 2003 cũng đã khẳng định căn cứ để quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là “Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt là quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt”. Tức là việc giao đất
cho các đối tượng sử dụng là phải dựa trên quy hoạch và phù hợp với quy hoạch.
Do đó, để sử dụng và quản lý đất đai một cách có hiệu quả nhất cần thiết phải
tiến hành quy hoạch sử dụng đất.
* Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất:
Điều 25 Luật đất đai 2003 quy định:
- Chính phủ tổ chức thực hiện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước.
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thực hiện việc
lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
- Ủy ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch kế hoạch của thị trấn thuộc huyện.
- Ủy ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, UBND
thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp
dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 điều này.
- Ủy ban nhân dân không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ
quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của địa phương .
- Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa
đất, trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện
việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Kế hoạch sử
dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất.
- Ủy ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
11
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
quyết định, xét duyệt là căn cứ để bố trí sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển
đổi mục đích sử dụng đất như: chuyển đất nông nghiệp trồng lúa sang đất nuôi
trồng thủy sản, trồng cây lâu năm, chuyển đất chưa sử dụng sang đất trồng rừng…
* Nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai :
Điều 23 Luật đất đai 2003 đã nêu rõ nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất bao gồm:
+ Nội dung quy hoạch sử dụng đất:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và
hiện trạng sử dụng đất, đánh giá tiềm năng đất đai.

- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch.
- Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế- xã hội,
quốc phòng, an ninh.
- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường.
- Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
+ Nội dung kế hoạch sử dụng đất:
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước
- Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết
cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị, khu dân cư nông
thôn, quốc phòng, an ninh
- Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử
dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp
- Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích.
- Cụ thể hóa kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm.
- Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
* Thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 26 Luật đất đai 2003 quy định:
- Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính
phủ trình.
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
12
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cả tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương.
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
- Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của xã quy định tại khoản 4 điều 25 của Luật này.
1.2.3.3. Căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất đai và tiềm năng sử dụng đất đai
Để quy hoạch sử dụng đất đạt tính hiệu quả cao, các nhà quy hoạch không chỉ

căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, căn cứ pháp lý của quy
hoạch sử dụng đất mà còn phải căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất và tiềm năng sử
dụng đất đai nữa. Tùy vào tiềm năng đất đai mỗi vùng, hiện trạng sử dụng đất đai
của từng nơi, các nhà quy hoạch phải nắm chắc tình hình sử dụng đất của từng nơi
đó như: tổng quỹ đất tự nhiên, quỹ đất cho phát triển các ngành, các vùng và tất cả
các thành phần kinh tế quốc dân. Từ đó, nắm được những thuận lợi cũng như khó
khăn, những vấn đề đạt được và chưa đạt được trong suốt quá trình sử dụng đất.
Việc quy hoạch dụng đất phải dựa trên những số liệu thực tế của quá trình sử
dụng đất để biết, để đánh giá xem chỗ nào là quy mô thích hợp, chưa thích hợp, sử
dụng đất chưa hợp lý, chưa tiết kiệm, phát hiện ra những vùng, các thành phần có
khả năng mở rộng quy mô trong tương lai. Lấy nó làm căn cứ, làm cơ sở cho việc
bố trí, sắp xếp và phân bố đất đai sao cho đầy đủ, hợp lý và tiết kiệm cao nhất.
1.2.4. Quy trình quy hoạch sử dụng đất
1.2.4.1. Tổ chức điều tra, thu thập thông tin, tài liệu, số liệu, bản đồ
Bước đầu tiên này rất quan trọng, nó là cơ sở để thực hiện các bước sau. Do đó,
trong bước thu thập, điều tra số liệu, bản đồ, các thông tin càng cụ thể và chính xác
sẽ tạo tiền đề để các bước tiếp theo tiến hành được nhanh chóng, mang lại hiệu quả.
Nội dung cụ thể phải thực hiện bao gồm các công việc sau:
- Thu thập và phân loại các thông tin, số liệu, tư liệu, bản đồ về đất đai thông
qua các chỉ tiêu đặt ra, xuống tận cơ sở cần quy hoạch để thu thập thông tin và ở các
trung tâm lưu trữ tư liệu khác.
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
13
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Đánh giá độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập được, dùng các chỉ tiêu
kinh tế, kĩ thuật và môi trường để đánh giá xem độ sát thực của thông tin được bao
nhiêu phần trăm.
- Nội nghiệp mới hoá thông tin, số liệu, bản đồ.
- Xây dựng kế hoạch công tác ngoại nghiệp: Chính là xác định những nội dung,
địa điểm cần khảo sát thực địa. Đưa ra các kế hoạch điều tra, đo vẽ bản bổ sung, kế

hoạch tiến hành khảo sát thực địa, xây dựng phương pháp, tổ chức điều tra thông tin
bổ sung. Sau đó kết hợp xử lý nội nghiệp và ngoại nghiệp chuẩn hoá các thông tin,
số liệu, bản đồ.
- Tổng duyệt các tài liệu, số liệu điều tra cơ bản, thông tin, bản đồ và chọn các
số liệu gốc.
- Xác định cơ sở pháp lý của bộ số liệu gốc.
1.2.4.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất và kinh tế xã hội
- Đánh giá thực trạng sử dụng đất đai: dựa trên các chỉ tiêu về quy mô đất, cơ
cấu, chủng loại và chất lượng đất đai. Từ đó đánh giá mức độ biến động đất đai
đồng thời phân tích nguyên nhân dẫn tới những biến động đó qua các năm. Đánh
giá tình hình sử dụng đã hợp lý chưa, phân bổ, bố trí địa điểm có phù hợp không.
Rút ra những mặt tồn tại và đã đạt được.
- Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội gây áp lực đối với đất đai, dựa vào
rất nhiều các chỉ tiêu như: GDP chung và GDP bình quân đầu người, thu nhập, tiêu
dùng tích luỹ của dân cư, chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo ngành, theo lãnh thổ).
- Về dân số: dân số trong nông nghiệp và phi nông nghiệp, dân số đô thị và nông
thôn, tỷ lệ tăng dân số, dự báo biến động dân số trong tương lai.
- Thực trạng phát triển của các đô thị: thành phố, thị xã, thị trấn, thị tứ và các
vùng ven đô. Từ đó đánh giá nhu cầu sử dụng đất đai của các đô thị đó trong tương
lai.
- Đánh giá tốc độ phát triển của các ngành: công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi,
xây dựng và dịch vụ du lịch, văn hoá thể thao dựa trên những chỉ tiêu về quy mô, cơ
cấu và nhu cầu phát triển của các ngành.
- Đánh giá các chính sách mới của Chính phủ về phát triển kinh tế - xã hội gây
áp lực về cường độ sử dụng đất đai. Đánh giá mức độ tác dụng của các chính sách
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
14
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đến đời sống nhân dân: khuyến khích làm giàu, mở cửa, đối tác với nước ngoài, gọi
vốn đầu tư, tác dụng mạnh mẽ của kinh doanh bất động sản…

1.2.4.3. Dự báo các nhu cầu sử dụng đất đai
Dự báo nhu cầu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, phải dự báo được giá trị
sản xuất của các ngành, quy mô của cơ cấu các ngành.
Những căn cứ dự báo nhu cầu sử dụng đất:
- Căn cứ vào mục tiêu, yêu cầu của sự phát triển kinh tế - xã hội, sự phát triển
của từng ngành.
- Căn cứ quỹ đất hiện có bao gồm cả số lượng, đặc điểm tài nguyên đất và khả
năng mở rộng diện tích cho một số mục đích sử dụng.
- Căn cứ vào khả năng đầu tư, ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ
trong các giai đoạn. Từ đó có thể dễ dàng xác định được nhu cầu sử dụng đất ứng
với số vốn và công nghệ.
- Căn cứ vào lực lượng lao động, lịch sử và thực trạng năng suất cây trồng, mức
tăng trưởng bình quân hàng năm của từng ngành. Lực lượng lao động mà có trình
độ tay nghề cao thì khả năng mở rộng quy mô sản xuất lớn và ngược lại. Thực trạng
năng suất cây trồng mà cao thì quy mô và cơ cấu cây trồng cũng thay đổi. Do vậy,
việc dự báo nhu cầu sử dụng đất luôn phải căn cứ vào các nhân tố này.
- Nhu cầu về nguyên liệu cho ngành công nghiệp (gỗ cho xây dựng, gỗ để sản
xuất hàng tiêu dùng, đất để sản xuất vật liệu xây dựng…) khi nền công nghiệp vàng
phát triển, nhu cầu về nguyên vật liệu cho ngành công nghiệp cũng như các ngành
khác ngày càng gia tăng. Điều đó, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất đai đáp ứng cho các
ngành luôn thay đổỉ.
- Căn cứ vào tốc độ gia tăng dân số, phát triển đô thị, các điều kiện về kết cấu hạ
tầng, tính lịch sử các tụ điểm dân cư và các điều kiện địa hình, thuỷ văn.
1.2.4.4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất
Sau khi dự báo đầy đủ nhu cầu sử dụng đất đai (6 loại đất chính), xác định được
nhu cầu biến động của từng đất đai. Từ đó, xây dựng dự án quy hoạch sử dụng từng
loại đất đai. Nội dung chính của bước xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất
này là phân bố, bố trí từng loại đất đai cho các nhu cầu đã dự báo theo các phương
án lựa chọn. Xác định rõ ràng vùng này là đất gì, quy mô bao nhiêu, chuyển bao
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49

15
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
nhiêu đất nông nghiệp sang các ngành khác, phân bổ như thế nào (bao nhiêu cho đất
trồng cây hàng năm, lâu năm, đất vườn tạp trong khu vực dân cư, đất ở dành ho
chăn nuôi ). Tương tự như vậy, phân bố quỹ đất các loại cho các nhu cầu theo các
chỉ tiêu đặt ra.
Việc phân bố quỹ đất đai trên là dựa vào một số căn cứ sau: căn cứ vào mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, căn cứ vào
hiện trạng sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các lĩnh vực và tính khả
thi của việc khai thác mở rộng diện tích các loại đất.
Tiếp theo tổng hợp toàn bộ các phương án quy hoạch sử dụng đất chung. Từ đây
xác định rõ được vùng nào có tổng diện tích bao nhiêu, đất nông nghiệp chiếm bao
nhiêu, đất khu dân cư, đất giao thông chiếm bao nhiêu và nhiệm vụ phải thực hiện
của vùng đó.
Trên bản đồ phản ánh toàn bộ phương hướng và nội dung đất đai trong tương
lai. Nội dung bản đồ quy hoạch sử dụng đất đai bao gồm:
- Ranh giới hành chính, các yếu tố chủ yếu, mạng lưới thuỷ lợi và giao thông.
- Hiện trạng các loại đất theo từng mục đích sử dụng.
- Các loại đất theo quy hoạch: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư
nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng.
1.2.4.5. Kế hoạch thực hiện sử dụng đất đai
Đây là bước xây dựng, cụ thể hoá các nội dung của Đồ án quy hoạch sử dụng
đất đưa vào thực tiễn. Quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất được chia thành
các giai đoạn, trong các giai đoạn thực hiện những nội dung cụ thể đã vạch sẵn
trong phương án quy hoạch chung. Phải chỉ rõ được cái gì làm trước, cái gì làm sau,
thời gian hoàn thành mỗi giai đoạn là bao nhiêu. Trong mỗi giai đoạn thực hiện sẽ
gặp phải một số vướng mắc, để giải quyết những khó khăn đó thì cần có những biện
pháp nào hoặc có những giải pháp nào để tháo gỡ.
1.2.5. Yêu cầu của công tác quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo ngành và theo cả nước phải đảm bảo thực

hiện được các mục tiêu vĩ mô như an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, công
bằng xã hội Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ phải cụ thể hóa các
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
16
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
mục tiêu vĩ mô, cùng với việc xử lý các mục tiêu cụ thể của địa phương và các vấn
đề cụ thể của từng chủ sử dụng đất khác trên địa bàn.
Trong tình hình kinh tế hiện nay, thị trường bất động sản đã và đang phát triển
rất nhanh, nhưng bên trong đó xuất hiện nhiều vấn đề tiêu cực (đầu cơ, trục lợi đất
đai). Để khắc phục những yếu kém trong quản lý và sử dụng đất đai cần phải tổ
chức, quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, xác định đúng giá trị của từng loại
đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích của toàn
dân. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải góp phần giúp quản lý đất đai hiệu quả
hơn, đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển theo đúng hướng.
Kế hoạch sử dụng đất đai phải gắn với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, dựa
trên mục đích chung, vì lợi ích lâu dài phát triển kinh tế xã hội nhằm thỏa mãn nhu
cầu của nhân dân.
1.2.6. Sự cần thiết phải quy hoạch sử dụng đất
Đô thị hóa là quá trình tất yếu của các quốc gia nói chung và của Việt Nam nói
riêng. Đô thị hóa mang lại sự tăng trưởng và phát triển kinh tế- xã hội nhanh chóng
và nâng cao đời sống nhân dân, đồng thời cũng tác động làm dân số đô thị tăng. Đô
thị hóa đang trực tiếp gây áp lực mạnh mẽ đối với đất đai do nhu cầu sử dụng đất
ngày càng cao trong khi quỹ đất đô thị chỉ có hạn dẫn đến rối loạn khai thác sử
dụng đất, nhất là nơi có nhiều cơ hội tiếp nhận đầu tư, kinh tế phát triển. Quy hoạch
sử dụng đất sẽ góp phần giúp quản lý quỹ đất đô thị hợp lý, sử dụng khoa học, tiết
kiệm, thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương đi lên bền vững.
Đất nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa-hiện đại hóa đất nước. Công
nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn là quá trình phát triển kinh tế xã hội mà nội
dung chủ yếu là chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở nông thôn gắn liền với đổi mới công
nghệ theo hướng công nghiệp hóa và dịch vụ. Quy hoạch sử dụng đất nói chung,

đặc biệt là cấp huyện phân bổ đất đai phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh
tế gắn với phân công lao động ở nông thôn chiếm vị trí quan trọng trong quá trình
thực hiện công nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn. Quy hoạch sử dụng đất đai
theo cấp cơ sở có nhiệm vụ tạo cơ sở, căn cứ để thực hiện các chương trình, mục
tiêu đã đặt ra ở các địa phương đạt hiệu quả.
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
17
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1.3. Quản lý quy hoạch và quản lý quy hoạch sử dụng đất
Quản lý quy hoạch đô thị là tổng thể các biện pháp, cách thức mà chính quyền
đô thị vận dụng các công cụ quản lý để tác động vào các hoạt động xây dựng và
phát triển đô thị (chủ yếu là phát triển không gian vật thể) nhằm đạt được các mục
tiêu đề ra.
Quản lý quy hoạch sử dụng đất đai là tổng thể các biện pháp, cách thức mà
chính quyền đô thị vận dụng các công cụ quản lý để tác động vào các hoạt động bố
trí, sắp xếp đất đai đô thị, khai thác sử dụng triệt để nguồn tài nguyên đất đai để
thỏa mãn những nhu cầu mới của con người, xã hội phục vụ tốt nhất cho chiến lược
phát triển kinh tế xã hội của đô thị.
Quản lý quy hoạch cũng như quản lý quy hoạch sử dụng đất đều có hai mục đích
chính: Bảo đảm thực hiện đúng quy hoạch, hạn chế tình trạng quy hoạch một đằng
thực thi một nẻo; Kịp thời phát hiện những vấn đề mới nảy sinh từ thực tiễn để kiến
nghị, quyết định điều chỉnh quy hoạch. Mục đích thứ hai là cần thiết nhưng mục
đích thứ nhất mới là chủ yếu, bởi nếu quy hoạch càng hoàn chỉnh thì mục đích thứ
hai càng trở nên ít, không cần thiết, và ngược lại.
Quản lý quy hoạch đô thị trước hết là việc của chính quyền các cấp, bao gồm
Hội đồng Nhân dân - Ủy ban Nhân dân và các cơ quan chức năng trực thuộc.
Nhưng quản lý quy hoạch đô thị không chỉ là việc của chính quyền các cấp mà còn
là việc của cộng đồng đô thị. Chính quyền các cấp là chính quyền của dân, do dân
và vì dân, đủ tư cách thay mặt dân để quản lý quy hoạch. Tuy nhiên dẫu cố gắng
đến mấy thì chính quyền cũng không thể đủ sức đảm đương trọn vẹn công việc này,

đòi hỏi phải xã hội hóa nguồn lực quản lý, phải huy động sức mạnh của cả cộng
đồng đô thị.
1.3.1. Nội dung công tác quản lý quy hoạch
1.3.1.1. Quản lý quá trình lập và phê duyệt quy hoạch đô thị
Mục đích công tác lập, xét duyệt quy hoạch đô thị nhằm xác lập cơ sở pháp lý
và khoa học cho việc quản lý phát triển đô thị; thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước; từng bước hình thành mạng lưới đô thị hợp lý; đẩy mạnh quá
trình đô thị hóa và điều hòa sự tăng trưởng, phát triển của các đô thị lớn.
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
18
Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
a. Hệ thống đồ án quy hoạch đô thị
Việc lập quy hoạch đô thị là bắt buộc. Chính phủ đã quy định: “tất cả các đô thị
đều phải được xây dựng và phát triển theo quy hoạch và các quy định của pháp luật
nhằm phục vụ cho các mục tiêu chính trị, kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng”. Hệ
thống các đồ án quy hoạch xây dựng phát triển đô thị bao gồm:
Đồ án quy hoạch chung đô thị
Xác lập phương hướng nhiệm vụ xây dựng, cải tạo và phát triển đô thị (không
gian, hạ tầng, môi trường…, quy mô, tính chất…) nhằm đáp ứng các yêu cầu của
phát triển sản xuất, kinh tế, xã hội, dân sinh, môi trường, an ninh quốc phòng theo
chiến lược, định hướng đã đặt ra (định hướng không gian, quy hoạch sử dụng đất và
quy hoạch chuyên ngành).
Quy hoạch chung bao gồm phạm vi đất đai đô thị và đất đai ngoại đô cho phát
triển đô thị và phạm vi đất đai lập quy hoạch chung phải được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đô thị đó quyết định. Quy hoạch chung được xây
dựng cho thời gian 15-20 năm và quy hoạch xây dựng đợt đầu cho khoảng thời gian
5-10 năm. Trước khi trình các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy
hoạch chung phải có ý kiến của HĐND thành phố, thị xã, thị trấn sở tại và các ban
ngành có liên quan.
Đồ án quy hoạch chi tiết

Chi tiết, cụ thể hóa các quy định của quy hoạch chung xây dựng đô thị và cải tạo
các khu đất trong các đô thị, quy định chế độ quản lý, sử dụng các hoạt động sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ, công trình nhà ở, vui chơi giải trí, hạ tầng kỹ thuật, bảo
tồn cảnh quan môi trường, an ninh quốc phòng, an ninh đô thị… tạo cơ sở lập các
dự án đầu tư xây dựng cụ thể.
Đồ án quy hoạch chi tiết được lập cho từng phần đất của phạm vi đô thị, kể cả
các đất đai ngoại đô nằm trong đô thị đã được phê duyệt và phải được lập đồng bộ
đáp ứng nhu cầu cải tạo, xây dựng và là cơ sở lập các dự án đầu tư, giao đất, cho
thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp phép đầu tư xây dựng các
công trình kiến trúc, các công trình trên mặt đất cũng như công trình ngầm. Đồ án
quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị phải do các cơ quan chuyên
môn Nhà nước hoặc các tổ chức có tư cách pháp nhân lập ra và phải tuân theo các
tiêu chuẩn quy phạm, quy trình thiết kế… do Nhà nước ban hành.
SVTH: Nguyễn Thị Phương Thảo Líp: Kinh tế và quản lý Đô thị 49
19