Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện hoài đức, thành phố hà nội giai đoạn năm 2010 đến năm 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LOAN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN
NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LOAN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN
NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, năm 2015


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và hoàn toàn chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ để thực hiện luận văn đều đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên,
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng
dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Phòng Tài Chính – Kế hoạch, Trung Tâm phát triển quỹ đất
huyện Hoài Đức, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Hoài Đức,
Chi cục Thuế huyện Hoài Đức, Phòng Thống kê huyện Hoài Đức, Ủy ban nhân dân
và cán bộ địa chính của các xã điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp

đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Thị Loan


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vii
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .....................................................................1
1.2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................................2
1.2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...........................................................2
Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..............................................3
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................3
1.1.1. Khái niệm ...........................................................................................................3
1.1.2. Giá đất và cơ sở xác định giá đất .......................................................................5
1.1.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .........14
1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước trên Thế giới ...............................15
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới .....................................................................15

1.2.2. Các hình thức đấu giá đất trên thế giới. ...........................................................16
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..............................................................19
1.3.1. Quy định về đấu giá đất tại Việt Nam. .............................................................19
1.3.2. Các yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ..............27
1.3.5. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ........................................30
1.3.6. Công tác đấu giá quyền SDĐ ở thành phố Hà Nội ..........................................32
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................34


iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................34
2.2. Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................34
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của
huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ...........................................................................34
2.2.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án nghiên cứu
(cụ thể là 3 dự án) trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.........................34
2.2.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hoài Đức, thành phố Hà Nội......................................................................................35
2.2.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn cán bộ
chuyên môn với người dân .........................................................................................35
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng
đất huyện Hoài Đức....................................................................................................35
2.3. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................35
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ................................................35
2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp ...........................................35
2.3.3. Phương pháp đánh giá ......................................................................................36
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ..................................................................................37

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................38
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Hoài Đức ..................38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................38
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ...............................................................42
3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở 03 dự án trên địa bàn huyện
Hoài Đức, Thành phố Hà Nội trong những năm qua. ................................................55
3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................55
3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội .......55
3.2.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức tại một số dự án...62
3.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa
bàn huyện Hoài Đức. ..................................................................................................73


v

3.4. Công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và người tham
gia đấu giá ............................................................................................................... 787
3.4.1. Kết quả phỏng vấn cán bộ trực tiếp làm công tác đấu giá QSD đất ...............78
3.4.2. Kết quả phỏng vấn 60 người trực tiếp tham gia đấu giá QSD đất ..................79
3.4.3. Kết quả phỏng vấn 30 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất .................... 811
3.5. Những hạn chế và đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội................... 822
3.5.1. Những hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..............................82
3.5.2. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất............84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................86
1. Kết luận ..................................................................................................................86
2. Kiến nghị ................................................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................88

vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

BTNMT

:

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTP

:

Bộ Tư pháp

CP

:

Chính Phủ

CN -TTCN

:

Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

CNQSDĐ

:

Chứng nhận quyền sử dụng đất

CSHT

:

Cơ sở hạ tầng

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

:

Giá trị sản xuất

NĐ

:

Nghị định

QĐ

:

Quyết định

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

TNHH

:

Trách nhiệm hữu hạn

TT

:

Thông tư

TTCN

:

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

:

Uỷ ban nhân dân


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và hoàn toàn chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ để thực hiện luận văn đều đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hinh 3.1: Vị trí huyện Hoài Đức trên bản đồ hành chính TP.Hà Nội...................... 38
Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức năm 2014 ........................... 41


1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay đổi và hoàn thiện theo sự phát triển của
xã hội loài người. C. Mác cho rằng “Đất là phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng
cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể”.
Khi nói về vai trò và ý nghĩa của đất đối với nền sản xuất xã hội, Mác đã khẳng
định: “ Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị
tiêu thụ: còn William Petti lại cho rằng: “Lao động chỉ là cha của của cải vật chất,
còn đất là mẹ”. Đất đai liên quan đến mọi quá trình sản xuất xã hội nên được coi là
tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu.
Nước ta đang trong thời kỳ quá độ lên CNXH, cùng với việc xây dựng cơ sở
vật chất - kỹ thuật cho nền sản xuất lớn hiện đại thì nhu cầu sử dụng đất cho các
ngành, các lĩnh vực sản xuất ngày càng tăng và đang đặt ra nhiều vấn đề phức tạp,
gây áp lực lớn tới nguồn tài nguyên đất. Việc sử dụng nguồn lực đất đai để phát
triển kinh tế mà gần đây nhất là việc bán đấu giá quyền sử dụng đất đã, đang và sẽ
là kỳ vọng tạo nguồn lực kinh tế cho việc xây dựng cơ sở vật chất, đầu tư cho xây
dựng nông thôn mới đang được thực hiện tại nhiều địa phương. Chính vì vậy, đấu
giá quyền sử dụng đất là một vấn đề hết sức cần thiết và giữ một vai trò đặc biệt
quan trọng, nó giúp cho các ngành các cấp sắp xếp, bố trí sử dụng hợp lý, có hiệu
quả nguồn tài nguyên đất đai.
Hoài Đức là một huyện nằm phía Tây của Thành phố Hà Nội. Huyện Hoài
Đức sát nhập vào Thành phố Hà Nội từ năm 2008, qua thực tế điều tra nghiên cứu
cho thấy trong những năm gần đây sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội
không ngừng đã gây áp lực lớn đối với tài nguyên đất. Để giải quyết nhu cầu về sử
dụng đất ngày càng tăng cao, việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hoài Đức là một giải pháp hết sức cần thiết.
Đứng trước yêu cầu đó việc nghiên cứu đề tài “ Đánh giá công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn
năm 2010 đến năm 2014” nhằm từng bước nâng cao công tác quản lý đất đai, sử

2

dụng đất đai hợp lý và tăng cường cơ sở vật chất hạ tầng cũng như tìm ra giải pháp
thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, nâng cao chất lượng đời sống nhân dân trong giai
đoạn hiện nay.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức,
thành phố Hà Nội giai đoạn năm 2010 đến năm 2014, đề xuất những giải pháp
nhằm hoàn thiện quy trình, tăng cường hiệu quả công tác đấu giá đất trên địa bàn
huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự dán trên địa bàn
huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội.
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số

dự án trên địa bàn huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội.
- Đề xuất phương hướng và một vài giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội.
1.2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Nghiên cứu, nắm vững chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai liên quan
đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Số liệu, thông tin điều tra phải đảm bảo tính chính xác, khách quan, có độ tin
cậy cao đồng thời đảm bảo tính khái quát và thực tiễn.
- Kết quả nghiên cứu phải dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn.
- Các kiến nghị, giải pháp đề xuất phải đảm bảo tính khách quan, có tính khả
thi cao, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

3

Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Bất động sản
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và
tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động
sản và động sản” [18].
Ở Việt Nam các loại BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm: Các loại nhà,
công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Quyền sử dụng đất
được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai; Các loại bất
động sản khác theo quy định của pháp luật [23].s
Tại Khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: “Bất
động sản là các tài sản không thể di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai”
* Thuộc tính của BĐS
- Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và
tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có
hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng
đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ... Chính vì khan hiếm, tính cố định và không
di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ
kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS
khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể
cả hai công trình cạnh nhau và xây theo cùng một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc

thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau.


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên,
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng
dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông,
là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Phòng Tài Chính – Kế hoạch, Trung Tâm phát triển quỹ đất
huyện Hoài Đức, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Hoài Đức,
Chi cục Thuế huyện Hoài Đức, Phòng Thống kê huyện Hoài Đức, Ủy ban nhân dân
và cán bộ địa chính của các xã điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp
đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Thị Loan


5

động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất
động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.

Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị
trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
Thị trường bất động sản có đặc tính: là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa
trong thị trường bất động đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông
thường các quyền lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ
xây dựng v.v.... tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối. Thị trường bất
động sản mang tính khu vực do đặc điểm có định, không di chuyển được của bất
động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đó thị trường bất
động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác
nhau. Bất động sản có thường có giá trị cao do vậy cần đến dịch vụ của các loại tư
vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tỏ chức môi giới
kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí
giao dịch về bất động sản sẽ đắt lên. Thị trường bất động sản dễ nảy sinh tình trạng
mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường.
Các chức năng của thị trường bất động sản: Phân phối tài nguyên và lợi ích
của bất động sản. Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản. Chỉ đạo
việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cần. Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi
điều kiện cung [16].
1.1.2. Giá đất và cơ sở xác định giá đất
1.1.2.1. Giá đất
Trên phương diện tổng quát giá đất là giá bán quyền sở hữu chính là mệnh giá
của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế
luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất
thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác
có liên quan; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
các mục đích thu thế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên
có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy


6

luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương
đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
Theo điều 4 luật đất đai năm 2003: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá
đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất . Giá trị quyền sử dụng đất là giá
trị bằng tiến của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn
sử dụng đất xác định”.
a. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất:
- Nhân tố thông thường: Nhân tố hành chính, nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã
hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế.
- Nhân tố khu vực: Vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất
lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị.
- Nhân tố cá biệt: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, điều kiện cơ sở
hạ tầng, vị trí đất...
b. Nguồn hình thành giá đất
Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất Đai 2003: “ Giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây:
(1) Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
(2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
(3) Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [22].
Từ quy định trên có thể thấy nguồn hình thành giá đất tương đối đa dạng.
Quy định này là hợp lý bởi vì giá đất không phải xuất phát từ những nguồn cố định
mà luôn vận động, bên cạnh sự quản lý của Nhà nước, đất đai còn chịu sự tác động
của các yếu tố kinh tế.
c. Nguyên tắc xác định giá đất
Theo Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: Việc đề ra nguyên tắc xác định giá đất

nhằm khẳng định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, luôn quản lý
đất đai và không để tình trạng khoán mọi việc cho thị trường.


7

Tại điểm a khoản 1 Điều 56, nhà nước quy định giá đất phải đảm bảo sát với
giá thị trường cũng đồng nghĩa với việc xoá bỏ sự bao cấp về giá đất trong việc thực
hiện thu các nghĩa vụ tài chính vào ngân sách Nhà nước và người sử dụng đất chấp
nhận khi bồi thường và giải toả, thực hiện nhất quán chủ trương của hội nghị TW 9
về “áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bỏ bao cấp về đất đai”.
Tuy nhiên, điều này cũng làm nảy sinh một vấn đề là chính sách này được
đưa ra trong thời điểm giá thị trường đang cao. Nhà nước lại dựa vào đó để đưa ra
giá cao, cộng với thuế không hạ, điều này gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường, gây
hậu quả không tốt. Hiện nay giá đất mà Nhà nước quy định còn bao hàm cả giá đầu
cơ do đó giá đất không thể bám theo giá thị trường được. Mặt khác Nhà nước cũng
không thể cứ chạy theo thị trường để để định giá đất được vì nếu thế Nhà nước sẽ
không thể chủ động quản lý được thị trường BĐS. Tại điểm a khoản 1 Điều 56 quy
định: “khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị
trường cần phải điều chỉnh phù hợp” và giao cho chính phủ điều chỉnh cụ thể. Tuy
nhiên việc điều chỉnh giá đất không phải là một vấn đề đơn giản.
Việc đưa giá đất do Nhà nước quy định ngang với giá thị trường là một đổi
mới quan trọng của pháp luật về đất đai. Việc giá đất tăng sẽ làm cho các nghĩa vụ
tài chính nói chung tăng theo sẽ tác động làm đóng băng thị trường bất động sản
trong thời gian trước mắt, nhưng trong thời gian tiếp theo sẽ làm cho thị trường
bình ổn, không còn đầu cơ của các nhà đầu tư, thị trường giá đất sẽ trở về giá thực
của nó.
d. Thẩm quyền xác định giá đất
Tại khoản 2,3 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có toàn quyền quyết định khung giá,

nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất. Một quy định được nhân dân đồng
tình đón nhận là việc ban hành quy định UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương công bố khung giá đất vào ngày 01/01 hàng năm để thực hiện các
khoản thu tài chính về đất đai.


8

Tuy nhiên, Điều 57 Luật Đất đai 2003 quy định vai trò của tổ chức tư vấn giá
đất còn khá mờ nhạt và không thoát khỏi bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố,
điều này đã làm hạn chế sự sáng tạo của các tổ chức làm dịch vụ này. Phương pháp
thực ra là phương tiện mang tính kỹ thuật, mà đã là kỹ thuật thì luôn có nhu cầu
thay đổi, cải tiến sao cho khi sử dụng mang lại kết quả tốt nhất, phù hợp với mục
đích đặt ra. Mô hình chung pháp luật đã mang trong mình một trong hai điểm bất
lợi đó là: biến đổi các tổ chức tư vấn giá đất đầy năng lực, sáng tạo thành những
máy móc cứng nhắc hoặc là các quy định này sẽ bị vi phạm với các tổ chức tu vấn
pháp luật, khi các tổ chức này làm ngơ trước những quy định của pháp luật và áp
dụng phương pháp khác (ngoài những phương pháp mà Chính phủ quy định) nếu họ
có cơ sở cho rằng việc áp dụng những phương pháp ấy mang lại hiệu quả cao hơn.

e. Phương pháp xác định giá đất
Luật đất đai 2003 và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có những quy định về
phương pháp xác định giá đất làm căn cứ để tính tiền thuê đất, thu tiền sử dụng đất,
bồi thường thiệt hại, tính giá trị quyền sử dụng đất khi trao đổi quyền sử dụng đất
trên thị trường... Tại Điều 4 chương II Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định cụ
thể hai phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương
pháp thu nhập. Như vậy có thể thấy những quy định của pháp luật về phương pháp
xác định giá đất ngày càng hoàn thiện. Nhà nước quy định giá đất trên cơ sở phải
xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, đồng
thời giao cho Chính phủ ban hành khung giá đất, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc

trung ương căn cứ vào đó để xây dựng khung giá đất cụ thể phù hợp với thực tế địa
phương mình. Quy định như vậy đã góp phần bình ổn và thúc đẩy sự phát triển của
thị trường BĐS.

f. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và


9

phát triển thị trường BĐS nói chung, trong đó có vấn đề giá đất. Có thể chia quá
trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 4 giai đoạn:
- Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn
này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ áp
bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các
cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thỏa thuận của tất cả các
bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, giá đất đã được
hình thành trong giai đoạn này.
- Giai đoạn từ năm 1946 đến trước năm 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 có khẳng định 3 hình thức sở
hữu đất đai: Sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và
tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc
mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá
trình “Công hữu hóa đất đai”, thị trường đất đai hầu như không được pháp luật
thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với
phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà
nước theo phương thức hoa hồng (chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành
mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.

- Giai đoạn từ năm 1980 đến trước 1993
Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hóa Điều 19 của Hiến pháp, tại
Điều 5 và Điều 17 - Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua,
bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ở thì người nhận chuyển nhượng nhà có
quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật,
Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị
trường BĐS là nhà để ở [26] (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang
tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường BĐS ở trong giai đoạn
này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền


10

với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận
nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
- Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của
nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đó
được chế định lại. Điều 12 - Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác
định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất
hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
thu hồi đất”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật
ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai [18]
- Giai đoạn từ 2003 đến nay
Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội
nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là
việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên

quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất”. Công tác định giá
đất ngày càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này
với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thỏa mãn lượng lớn nhu cầu đang còn
bỏ ngõ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BĐS.
1.1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật
chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá
đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
a. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người
chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về
ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa
tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm


11

đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông
nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần
giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh
nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản
kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản,
có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ
nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ
hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà
nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những
người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được
chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn
liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch
còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần
dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của
nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II. Địa
tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự
nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vii
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .....................................................................1
1.2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .............................................................................................2

1.2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................................2
1.2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...........................................................2
Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..............................................3
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................3
1.1.1. Khái niệm ...........................................................................................................3
1.1.2. Giá đất và cơ sở xác định giá đất .......................................................................5
1.1.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .........14
1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước trên Thế giới ...............................15
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới .....................................................................15
1.2.2. Các hình thức đấu giá đất trên thế giới. ...........................................................16
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..............................................................19
1.3.1. Quy định về đấu giá đất tại Việt Nam. .............................................................19
1.3.2. Các yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ..............27
1.3.5. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ........................................30
1.3.6. Công tác đấu giá quyền SDĐ ở thành phố Hà Nội ..........................................32
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................34


13

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều
chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu
dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng
diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự
phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu

cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày
một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế
vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai
luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị
vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, các vùng
ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được. Luật đầu tư
ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành
nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây
dựng ở các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực
lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt
Nam bình quân khoảng 2,5-3% năm. Chính phủ chưa có khă năng sắp xếp là một
trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính
đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động.
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là
đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ
chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng,


14

cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhưng việc thực hiện những quyền này lại
bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi
người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
1.1.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nước có nền

kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá
trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện
quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của
đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động
giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất [17].
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau:
1.1.3.1. Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví
dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt
tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở gần khu
trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa
trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở
gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng


15

đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác
định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
1.1.3.2. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư

xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định
giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao
thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện
sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,… (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực
đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ
làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
1.1.3.3. Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có
sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này
tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu
công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất ở giảm.
1.1.3.4. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp
nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư
không hoàn toàn bất biến.
1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước trên Thế giới
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới
Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói
chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả
các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu
từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước đã phát triển thành bộ luật BĐS.