thực trạng lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án xây dựng trung tâm thương mại tổng hợp văn phòng dịch vụ nhà ở phú diễn- từ liêm- hà nội của công ty đông đô

CH ƯƠNG 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

1. Tính cấp thiết của đề tài
Một nền kinh tế phát triển thì đi cùng với nó là sự phát triển của đầu
tư xây dựng công trình. Trong những năm qua, đầu tư xây dựng đã góp
phần không nhỏ vào sự phát triển và tăng trưởng của các nước. Và để một
dự án đầu tư xây dựng trở nên hiệu quả thì vấn đề quản trị nguồn vốn là
một điều rất quan trọng.
Với đặc trưng của những dự án đầu tư xây dựng là vốn lớn, thời gian
đầu tư dài thì việc lập ngân sách cho dự án là điều cần thiết phải thực hiện.
Ngân sách cho đầu tư xây dựng chịu tác động trực tiếp từ tình hình nền
kinh tế và thị trường. Với mỗi tình trạng nền kinh tế khác nhau thì ngân
sách dành cho dự án sẽ phải khác nhau.
Với hàng loạt những biến động của nền kinh tế, và những động thái
Chính phủ, cùng với diễn biến của thị trường bất động sản đang trong giai
đoạn nghiên cứu, việc lập ngân sách sẽ phải thực hiện như thế nào.
Dự án “ Xây dựng trung tâm thương mại tổng hợp văn phòng dịch
vụ nhà ở Phú Diễn- Từ Liêm- Hà Nội của công ty Đông Đô- Bộ quốc
phòng” đã được triển khai từ 8/ 20008 đứng trước những thách thức và
nguy cơ gì.
Vấn đề đặt ra trước mắt và lâu dài đó là làm sao dự án sẽ vẫn được
thực hiện hiệu quả trong điều kiện nền kinh tế như hiện nay. Điều đó phụ
thuộc rất nhiều vào tình hình quản trị tài chính của công ty hay cụ thể hơn
là quy trình lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án, quản trị nguồn vốn đầu
tư, nguồn vốn tài trợ một cách hợp lý.
2. Xác lập và tuyên bố vấn đề trong đề tài
Dựa trên sự cấp thiết của đề tài nhóm tác giả đã lựa chọn và thực
hiện đề tài: “ Thực trạng lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án “ Xây
1
dựng trung tâm thương mại tổng hợp văn phòng dịch vụ nhà ở Phú Diễn-

Từ Liêm- Hà Nội của công ty Đông Đô- Bộ quốc phòng”
Đề tài sẽ đi vào thực hiện những nội dung như sau:
Thứ nhất, hệ thống các cơ sở lý luận về ngân sách đầu tư dài hạn cho
một dự án, thị trường bất động sản, những rủi ro đối với việc thực hiện dự
án
Thứ hai, xác định những yếu tố cần thiết cho việc thực hiện một dự
án, từ đó phân tích các yếu tố đó: luồng tiền, tính thanh khoản, vốn tài trợ,
vốn CSH, giá trị thời gian của tiền…
Thứ ba, phân tích tình hình kinh tế, thị trường bất động sản với các
bối cảnh rủi ro cho việc thực hiện dự án.
Thứ tư, lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án trong các bối cảnh rủi
ro.
Thứ năm, dựa trên những nghiên cứu, nhóm tác giả đề xuất, kiến
nghị một số giải pháp để có thể lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án thực
hiện hiệu quả hơn trong thời gian tới.
3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Với bản thân, nhóm tác giả thực hiện đề tài này với mong muốn có
thể vận dụng những kiến thức đã được học vào thực tế một vấn đề để có thể
nâng cao được khả năng thực tế của mình hơn.
Mục tiêu lý luận: Đề tài sẽ hệ thống một cách logic những vấn đề
liên quan đến rủi ro và lập ngân sách đầu tư dài hạn.
Mục tiêu thực tiễn: Về mặt thực tiễn, đề tài sẽ cung cấp thông tin về
tình hình kinh tế- xã hội của nước ta cũng như thế giới từ đó phân tích
những rủi ro liên quan và ảnh hưởng trực tiếp đến dự án mà nhóm đang
trực tiếp nghiên cứu, từ đó lập nghiên cứu, phân tích và lập ngân sách đầu
tư dài hạn cho dự án. Cùng với đó là những kết luận về vấn đề nghiên cứu
và đưa ra đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để có thể lập ngân sách đầu tư
dài hạn cho dự án thực hiện hiệu quả hơn trong thời gian tới.
2
4. Các câu hỏi đặt ra trong quá trình nghiên cứu

Khi nghiên cứu đề tài, nhóm tác giả đã đặt ra một số câu hỏi để làm
tiêu chí cho việc thực hiện đề tài của mình như:
Ý nghĩa của việc lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án là gì?
Với các bối cảnh rủi ro cụ thể thì nên lập ngân sách cho dự án như
thế nào?
Lập ngân sách dài hạn cho dự án như thế nào để các nhà đầu tư vẫn
tin tưởng và đầu tư cho dự án trong bối cảnh nền kinh tế như hiện nay?
Thời gian thực hiện dự án là bao lâu?
Dự án trên có nên tiếp tục tiến hành trong bối cảnh nền kinh tế lạm
phát cũng như thị trường bất động sản càng ngày càng suy giảm và ảm
đảm, trầm lắng như hiện nay?
5. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Phạm vi không gian: Dự án xây dựng trung tâm thương mại tổng hợp
văn phòng dịch vụ nhà ở Phú Diễn-Từ Liêm-Hà Nội,chủ đầu tư: Công ty
Đông Đô- Bộ quốc phòng.
Phạm vi thời gian: 5 năm. ( Từ 8/2008 – 12/2013)
6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu đề tài
Đề tài rất có ý nghĩa cho dự án thực hiện trong bối cảnh nền kinh tế
như hiện nay. Qua quá trình phân tích và đánh giá nền kinh tế với những
rủi ro và đầy khó khăn, đặc biệt là tình hình thị trường bất động sản đang
trầm lắng như hiện nay, để có được cách nhìn tổng quan cho quá trình lập
ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án được triển khai hiệu quả đồng thời qua
đó tạo niềm tin và sự thu hút vốn cho các nhà đầu tư tiếp tục, đã, đang và sẽ
đầu tư cho dự án trong thời gian tới.
7. Kết cấu đề tài nghiên cứu
Ngoài danh mục bảng biểu, kết luận, phụ lục, danh mục từ viết tắt…
đề tài được chia thành 4 chương:
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu đề tài
3
Chương 2: Tóm lược một số lý luận về vấn đề lập ngân sách đầu tư

dài hạn cho một dự án trong các bối cảnh rủi ro.
Chương 3:Phương pháp nghiên cứu và các kết quả phân tích vấn đề
nghiên cứu.
Chương 4:Các kết luận, thảo luận và đề xuất với vấn đề nghiên cứu
4
CHƯƠNG 2
TÓM LƯỢC MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ LẬP NGÂN SÁCH
ĐẦU TƯ DÀI HẠN CHO MỘT DỰ ÁN XÂY DỰNG.
1. Một số vấn đề lý luận cơ bản
1.1 Đầu tư
là quá trình bỏ vốn để tạ nên cũng như để vận hành một loại tài sản
kinh doanh nào đó như nhà xưởng, máy móc và vật tư (thường được gọi là
đầu tư cho các đối tượng vật chất ) cũng như để mua cổ phiếu, trái phiếu
hoặc cho vay lấy lãi (thường được gọi là đầu tư tài chính), mà ở đây, những
tài sản đầu tư này có thể sinh lợi dần hoặc thỏa mãn dần một nhu cầu nhất
định nào đó của người bỏ vốn cũng như toàn xã hội trong thời gian nhất
định trong tương lai (thường là vòng đời của dự án đầu tư).
1.2. Đầu tư dài hạn
Là hoạt động bỏ vốn để hình thành các tài sản cần thiết nhằm mục
đích thu được lợị nhuận trong khoảng thời gian dài trong tương lai ( thời
gian thu hồi vốn đầu tư lớn hơn 12 tháng ). Thực chất hoạt động đầu tư dài
hạn của doanh nghiệp là hoạt động bỏ vốn của doanh nghiệp để hình thành
các tài sản chủ yếu sau :
+ Tài sản cố định hữu hình
+ Tài sản cố định vô hình
+ Vốn lưu động thường xuyên cần thiết cần bổ sung thêm để dự án
hoạt động
2. Khái niệm dự án,
Hiện nay có hai góc độ tiếp cận dự án được coi là phổ biến:
Theo góc độ “ tĩnh”, dự án được hiểu là một hình tượng về một tình

huống ( một trạng thái) mà ta muốn đạt tới trong tương lai.
5
Theo góc độ “ động”, dự án được coi là một hoạt động đặc thù, tạo
nên một cách có phương pháp và định tiến với các phương tiện đã cho
nhằm tạo nên một thực tế mới.
Dự án kinh doanh là dự án được hình thành và triển khai trong lĩnh
vực kinh doanh. Dự án kinh doanh được biểu hiện từ hai góc độ: hình thức
và nội dung.
Về hình thức: Dự án kinh doanh là một tập hồ sơ tài liệu, trong đó
trình bày một cách chi tiết và hệ thống các hoạt động với các nguồn lực và
chi phí theo một kế hoạch nhằm thực hiện mục tiêu xác định trong một thời
hạn ấn định.
Về nội dung: Dự án kinh doanh là một tổng thể các chính sách, các
hoạt động và các chi phí liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt mục
tiêu nhất định trong một thời hạn nhất đinh.
Lập ngân sách (Lập ngân sách vốn hay thẩm định đầu tư) là quá trình
lập kếs hoạch được sử dụng để xác định liệu các đầu tư dài hạn của một tổ
chức như máy móc thiết bị mới, máy móc thay thế, các nhà máy mới, sản
phẩm mới, và các dự án nghiên cứu phát triển có đáng theo đuổi hay
không. Đây là ngân sách cho nguồn vốn, hoặc đầu tư, chi phí chính.
Nhiều phương pháp chính thức được sử dụng trong lập ngân sách
vốn, bao gồm các kỹ thuật như:
Tỷ lệ hoàn vốn kế toán
Giá trị hiện tại ròng
Chỉ số lợi nhuận
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ thay đổi
Niên kim tương đương
Những phương pháp này sử dụng lưu chuyển tiền tệ gia tăng từ mỗi
đầu tư, hoặc dự án tiềm năng. Các kỹ thuật dựa vào thu nhập kế toán và các

quy tắc kế toán đôi khi được sử dụng - mặc dù các nhà kinh tế xem điều
6
này không phù hợp - chẳng hạn như tỷ lệ hoàn vốn hạch toán, và "hoàn vốn
đầu tư". Các phương pháp đơn giản hóa và các phương pháp lai cũng được
sử dụng, chẳng hạn như thời gian hoàn vốn và thời gian hoàn vốn chiết
khấu.
2.1 Lập ngân sách đầu tư dài hạn:
Phải đưa ra dự thảo ngân sách linh hoạt, có những dự toán ngân sách
với những mục tiêu dài hạn bền vững và ngắn hạn linh hoạt, phân bổ ngân
sách rõ ràng dựa trên doanh số bền vững và thực tế, tăng trưởng lợi nhuận
và tổng lợi nhuận. Hay nói cách khác, không phải lĩnh vực nào cũng được
đầu tư như nhau. Hơn nữa, một ngành kinh doanh tăng trưởng chậm không
có nghĩa là ngành đó không tạo ra nhiều giá trị như một ngành tăng trưởng
nhanh. Miễn là mỗi ngành đều thu được hiệu quả tương xứng với đầu tư là
đã đạt được mục tiêu tổng thể. Có thể có các chương trình đổi mới ngắn
hạn, trung hạn và dài hạn từ 3-5 năm hoặc từ 10-15 năm.
2.2 Rủi ro:
Rủi ro là điều không ai mong đợi nhưng phải chấp nhận “sống
chung”. Nhận diện được rủi ro, có giải pháp phòng tránh, biến hạn chế tổn
thất khi có rủi ro, đó là giải pháp tích cực thay vì “mũ ni che tai” hoặc lạc
quan tếu, kinh doanh liều lĩnh.
Vậy thì "rủi ro” là gì? Đã có nhiều định nghĩa về rủi ro, tựu trung
lại, có hai điểm chủ yếu : thứ nhất đó là các sự kiện bất ngờ, không mong
đợi; thứ hai là khi xảy ra, rủi ro gây tổn thất cho con người, xã hội. Hoạt
động kinh doanh của doanh nghiệp rất đa dạng.Về lý thuyết, các hoạt động
đó luôn có những rủi ro rình rập. Thay vì thống kê các rủi ro (là điều khó
khăn), tiếp cận vấn đề từ việc nhận dạng các nguyên nhân gây rủi ro sẽ
giúp các doanh nghiệp chủ động phòng tránh tốt hơn
Bài này, chúng tôi tập trung nghiên cứu nguyên nhân gây ra rủi ro là
các rủi ro từ môi trường kinh tế: một nền kinh tế khoẻ là một nền kinh tế có

sức đề kháng cao, có khả năng giải quyết khủng hoảng một cách tốt nhất
7
theo hướng minh bạch, chi phí thấp, tính bền vững cao. Một môi trường
kinh tế, nơi thường xuyên có khủng hoảng, lạm phát triền miên, giá cả thất
thường, cung cầu bất ổn, tỷ giá thay đổi chóng mặt, hàng hóa dịch vụ khan
hiếm (thật và giả), độc quyền không kiểm soát được, cạnh tranh công bằng
chỉ nằm trên giấy cùng với việc thiếu năng lực kỹ trị hoặc sự công tâm
của công quyền đều được coi là những rủi ro lớn cho các doanh nghiệp.
Ngoài ra, xét từ một góc độ khác, các thách thức đến từ một nền kinh tế có
sức cạnh tranh cao, sự thay đổi mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật, của công
nghệ thông tin cũng sẽ là những rủi ro cho những doanh nghiệp thiếu khả
năng thích ứng với đổi mới.
3. Tổng quan về đầu tư dài hạn của doanh nghiệp
Khái niệm:
Đầu tư dài hạn là một trong những nhân tố chủ yếu quyết định đến
sự phát triển của một doanh nghiệp cũng như của nền kinh tế quốc dân.
Đầu tư là việc sử dung các nguồn lực hiện tại nhằm biến các lợi ích dự kiến
thành hiện thực trong tương lai. Tuy nhiên, trong phạm vi xem xét khác
nhau, khái niệm đầu tư cũng có những điểm khác nhau
Từ đó có thể thấy rằng: Đầu tư dài hạn là quá trình hoạt động sử
dụng vốn để hình thành nên những tài sản cần thiết nhằm phục vụ cho mục
đích thu lợi nhuận cho doanh nghiệp trong khoảng thời gian dài trong
tương lai.
Đầu tư dài hạn của doanh nghiệp có đặc điểm là phải ứng ra một
lượng vốn tiền tệ ban đầu tương đối lớn và được sử dụng có tính chất dài
hạn trong tương lai, do đó đầu tư dài hạn luôn gắn với rủi ro. Các quyết
định đầu tư của doanh nghiệp mặc dù đều dựa trên cơ sở dự tính về thu
nhập trong tương lai do đầu tư đưa lại, tuy nhiên khả năng nhận được thu
nhập trong tương lai do đầu tư mang lại thường không chắc chắn nên rủi ro
trong đầu tư là rất lớn. Thời gian đầu tư càng dài thì rủi ro đầu tư càng cao

và ngược lại.
8
4. Các loại đầu tư dài hạn của doanh nghiệp
Theo cơ cấu vốn đầu tư
- Đầu tư xây dựng cơ bản
- Đầu tư về vốn lưu động thường xuyên cần thiết
- Đầu tư góp vốn liên doanh dài hạn và đầu tư vào tài sản tài chính
Theo mục tiêu đầu tư
- Đầu tư hình thành doanh nghiệp
- Đầu tư mở rộng quy mô kinh doanh
- Đầu tư chế tạo sản phẩm mới
- Đầu tư thay thế, hiện đại hóa máy móc
- Đầu tư ra bên ngoài
5. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư dài hạn
Sự thành bại của doanh nghiệp trong tương lai tùy thuộc rất lớn vào
các quyết định đầu tư hoomnay. Chính vì thế, để đi đến quyết định đầu tư
đòi hỏi doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ lưỡng nhiều vấn đề, xem xét nhiều
yếu tố. Có nhiều yếu tố tác động đến việc đầu tư của doanh nghiệp, trong
đó có những yếu tố tác động có tính chất quyết định, gồm các yếu tố chủ
yếu sau đây:
- Chính sách kinh tế của nhà nước trong việc phát triển kinh tế
- Thị trường và sự cạnh tranh
- Lãi suất và thuế trong kinh doanh
- Sự tiến bộ của khoa học và công nghệ
- Mức độ rủi ro của đầu tư
- Khả năng tài chính của doanh nghiệp
6. Trình tự ra quyết định đầu tư dài hạn
- Phân tích tình hình, xác định cơ hội đầu tư hay định hướng đầu tư
- Xác định mục tiêu đầu tư
- Đánh giá, thẩm định dự án và lựa chọn dự án đầu tư

- Ra quyết định đầu tư
9
7. Xác định dòng tiền của dự án đầu tư
- Các nguyên tắc cơ bản khi xác định dòng tiền của dự án
- Đánh giá dự án cần phải dựa trên cơ sở đánh giá dòng tiền tăng
thêm do dự án mang lại chứ không phải dựa vào lợi nhuận kế toán
- Phải tính đến chi phí cơ hội khi xem xét dòng tiền của dự án
- Không được tính chi phí chìm vào dòng tiền của dự án
- Phải tính đến yếu tố lạm phát khi xem xét dòng tiền
- Ảnh hưởng chéo
- Xác định dòng tiền ra của dự án
- Xác định dòng tiền vào của dự án đầu tư
8. Đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư dài hạn
- Tiêu chuẩn đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư
Để lựa chọn dự án cần phải cân nhắc xem xét nhiều mặt, trong đó có
về tài chính, chủ yếu là xem xét hiệu quả kinh tế của dự án. Các chỉ tiêu sử
dụng phải nhằm đánh giá được mức tiềm năng lợi nhuận của một dự án đầu
tư. Trên góc độ tài chính, các tiêu chuẩn chủ yếu đánh giá hiệu quả kinh tế
của dự án đầu tư thường sử dụng là:
Tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn đầu tư
T
SV
=
Trong đó:
T
SV
: Tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn đầu tư của dự án đầu tư
Lợi nhuận sau thuế dự kiến do dự án đầu tư mang lại năm thứ t
Vốn đầu tư ở năm thứ t của dự án. Số vốn đầu tư ở mỗi năm được
xác định là số vốn đầu tư lũy kế ở thời điểm cuối mỗi năm trừ đi số khấu

hao TSCĐ lũy kế ở thời điểm đầu mỗi năm
Thời giân đầu tư
Thời gian hoàn vốn đầu tư
Trường hợp 1: Nếu dự án đầu tư tạo ra chuỗi tiền tệ thu nhập đều đặn
hàng năm thì thời gian thu hồi vốn đầu tư được xác định theo công thức:
10
Thời gian thu hồi vốn đầu tư =
Trường hợp 2: Dự án đầu tư tạo ra chuỗi tiền tệ thu nhập không ổn
định ở các năm. Thời gian thu hồi vốn đầu tư được xác định theo cách sau:
Xác định số năm thu hồi vốn đầu tư bằng cách tính số vốn đầu tư
còn phải thu hồi ở cuối năm lần lượt theo thứ tự
Vốn đầu tư còn phải thu hồi cuối năm t= Số vốn đầu tư chưa thu hồi
cuối năm t-1 – Dòng tiền thuần của đầu tư năm t
Khi số vốn đầu tư còn phải thu hồi ở cuối năm nào đó nhỏ hơn dòng
tiền thuần của đầu tư năm kế tiếp
Số tháng thu hồi vốn đầu tư trong năm t = *12
Tổng hợp số năm và số tháng thu hồi vốn đầu tư chính là thời gian
thu hồi vốn đầu tư của dự án.
Giá trị hiện tại thuần của dự án đầu tư ( NPV)
NPV = −
Trong đó: CF
t
: Dòng tiền thuần của dự án đầu tư ở năm t
CF
o
: Vốn đầu tư ban đầu của dự án
r: Tỷ lệ chiết khấu hay tỷ lệ hiện tại hóa
Tỷ suất doanh lợi nội bộ của dự án đầu tư ( IRR)
= CF
o

Hoặc NPV = – CF
o
= 0
Để xác định được tỷ suất doanh loại nội bộ của dự án, người ta
thường sử dụng hai phương pháp thử và xử lý sai số và phương pháp nội
suy
Chỉ số sinh lời của dự án đầu tư
PI =
9. Các phương pháp chủ yếu đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư
- Phương pháp tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn đầu tư
- Phương pháp thời gian hoàn vốn đầu tư
- Phương pháp xem xét giá trị hiện tại thuần ( NPV)
- Phương pháp xem xét tỷ suất doanh lợi nội bộ ( IRR)
11
2.3 Rủi ro
2.3.1 Các loại rủi ro thường gặp trong kinh doanh
- Những rủi ro bất khả kháng
Những rủi ro loại này ( thiên tai, hỏa hoạn…) thường manh tính ngẫu
nhiên, bất định. Tuy vây, người ta đang triển khai nhiều công trình nghiên
cứu để dò tìm quy luật của chúng để tiến tới khống chế và quản lý từng
phần những biến động loại này.
- Những rủi ro do biến động chính trị, xã hội
Những rủi ro loại này ( thay đổi chính trị, bạo loạn, nội chiến…)
thường tác động mạnh đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nói
chung và các dự án kinh doanh nói riêng.
- Những rủi ro biến động của các điều kiện kinh tế vĩ mô
Những rủi ro loại này bao gồm: lạm phát, thất nghiệp, khủng hoảng
kinh tế…sẽ làm đảo lộn mọi dự tính ban đầu của dự án và dẫn đến những
thiệt hại về vật chất đáng kể.
- Các rủi ro liên quan đến bạn hàng

Bạn hàng của doanh nghiệp được coii là những nhà cung cấp và cả
khách mua hàng của doanh nghiệp.Doanh nghiệp phải tiến hành giao dịch
với các bạn hàng thường xuyên trong quá trình kinh doanh và đều có thể có
rủi ro vầ hàng, tiền không nhận được.
- Các rủi ro liên quan đến đối thủ cạnh tranh
Mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các đối thủ cạnh tranh thể hiện
tính hai mặt:
Một là, họ là đồng nghiệp cùng hoạt động trong cùng một ngành
nghề, một lĩnh vực kinh doanh, tạo nên sự sinh động, hấp dẫn của thị
trường, thu hút khách hàng.
Hai là, họ là đối thủ của nhau, cạnh tranh nhau quyết liệt nhằm giành
ưu thế và lợi ích.
12
Như vậy, với tư cách là đối thủ cạnh tranh, họ tạo ra rủi ro cho các
đối thủ của mình, với tư cách là đồng nghiệp, họ tạo ra cơ hội cho mình và
cho đối thủ.
2.3.2 Phòng ngừa và khắc phục rủi ro
a. Phòng ngừa rủi ro
Nhà quản trị cần hiểu biết các kỹ năng và kiến thức để dự báo được
rủi ro có thể xảy ra với dự án kinh doanh, từ đó có biện pháp phòng ngừa
có hiệu quả. Cách tốt nhất để chống rủi ro là hành động khi chua có rủi ro,
đồng thời nhà quản trị cần hiểu thấu đáo triết lý: “ Biết người, biết ta, trăm
trận, trăm thắng”. Biết mình, biết người giúp cho nhà quản trị dự án tránh
được các rủi ro chủ quan, rủi ro liều lĩnh, rủi ro do hiếu thắng.
b. Dự báo rủi ro
Dự báo rủi ro là một khâu quan trọng trong quản trị rủi ro của dự án.
Dự báo rủi ro là một nghệ thuật, ở đó tính sáng tạo đóng vai trò quan trọng.
Mục đích của nó là giúp các nhà quản trị có được cơ sở cho những quyết
định nhằm né tránh, ngăn ngừa hoặc hạn chế đến mức thấp nhất sự ảnh
hưởng của rủi ro đến kết quả của dự án.

Né tránh rủi ro là một biện pháp kiểm soát của nhà quản trị, nó giúp
cho việc đưa ra các quyết định để chủ động né tránh trước khi rủi ro xảy ra
và loại bỏ những nguyên nhân của chúng. Né tránh rủi ro là cách tiếp cận
hữu hiệu của quản trịm nó giúp cho tổ chức biết rằng họ sẽ không phải
gánh chịu những tổn thất tiềm tang hoặc bất định mà rủi ro có thể gây ra.
Tuy nhiên, né tránh cũng có thể làm cho doanh nghiệp mất đi những lơi ích
có thể có từ những rủi ro đó.Chính điều này làm cho các nhà quản trị phải
có sự lựa chọn giữa có và không.
Trong nhiều trường hợp, né tránh tuyệt đối không thể thực hiện
được , bởi trong kinh doanh, cơ hội và rủi ro là song song tồn tại.
Ngăn ngừa rủi ro là một biện pháp không ngoan hơn cả, bởi vì nhà
kinh doanh xác định trước được khả năng xảy ra rủi ro và chấp nhận với
13
một sự chuẩn bị và khả năng hoàn thành công việc kinh doanh với chi phí
phù hợp để vẫn được lợi nhuận tiềm tàng trong tương lai.
Có thể áp dụng các phương pháp ngăn ngừa rủi ro tùy theo từng
nguyên nhân dẫn đến rủi ro. Để phát triển thị trường mới hoặc thâm nhập
thị trường mới, nhà kinh doanh cần có đầy đủ các thông tin để nghiên
cứu…Trên cơ sở các thông tin về thị trường, tiến hành cân đối với khả
năng của doanh nghiệp về tài chính, nhân sự. Các quyết định đưa ra sau khi
đã nghiên cứu kỹ môi trường kinh doanh nhằm giúp cho dự án tránh hoặc
hạn chế được những điều không đáng có xảy ra với nó.
Giảm thiểu rủi ro là tìm cách làm giảm bớt giá trị hư hại khi tổn thất
xảy ra hay nói cách khách, là làm giảm nhẹ sự nghiêm trọng của tổn thất.
c. Chấp nhận rủi ro
Trong nền kinh tế thị trường kinh doanh luôn gắn liền với những
may rủi. Chấp nhận rủi ro trong kinh doanh là câu châm ngôn của các nhà
kinh doanh từ ngàn xưa đến nay. Bởi họ hiểu rằng rủi ro càng tăng bao
nhiêu, rủi ro càng lớn thì lợi nhuận càng cao.
Mạo hiểm trong kinh doanh có nghĩa là chấp nhận rủi ro và cũng có

nghĩa là nhà quản trị đã phân tích, đánh giá và tìm biện pháp phòng ngừa
rủi ro. Nhà kinh doanh chỉ né tránh và hạn chế bớt rủi ro chứ không bao giờ
loại trừ hẳn rủi ro được. Đó chính là chấp nhận rủi ro trong kinh doanh.
Đối với một số rủi ro trong kinh doanh, chỉ có cách chấp nhận và
thậm chí kinh doanh những rủi ro cụ thể như rủi ro về công nghệ, rủi ro về
thị trường, rủi ro về tài sản kinh doanh…. Đối với các loại rủi ro này xảy ra
là tự nhiên, nhà kinh doanh tìm cách san xẻ hoặc ứng sử phù hơp khi rủi ro
xảy đến.Đó là chấp nhận để hướng tới thành công.
d. San sẻ rủi ro
Rủi ro thông thường được san sẻ bằng cách tham gia bảo hiểm.Bảo
hiểm là một sách lược để giảm tính không chắc chắn của một bên- là người
được bảo hiểm thông qua việc san sẻ những rủi ro các biệt tới một bên
khác- người nhận bảo hiểm, ít nhất là một phần thiệt hại mà người được
14
bảo hiểm bị tổn thất. Các nhà quản trị có thể sử dụng hai loại bảo hiểm là:
bảo hiểm nhân thọ và bảo hiểm tổng hợp. Ngoài hai hình thức san sẻ rủi ro
bằng cách mua bảo hiểm, có thể sử dụng một biện pháp khác, được gọi là
tự bảo hiểm.
Giải pháp quan trọng hơn giúp nhà kinh doanh tự bảo vệ chính lợi
ích của doanh nghiệp đó là sự lựa chọn các chiến lược kinh doanh trên các
phương diện: thị trường, mặt hàng kinh doanh, mức độ mạo hiểm trong
kinh doanh và lựa chọn loại hình bảo hiểm.
e. Khắc phục rủi ro
- Khắc phục rủi ro về tài chính: Rủi ro về tài chính thường được khắc
phục bằng những giải pháp như: huy động nguồn vốn tự có, huy đông
nguồn vốn bên ngoài. Chính vì vậy, các nhà quản trị dự án cần phải tìm
được chỗ dựa vững chắc từ các thể chế tài chính đa dạng.
- Khắc phục rủi ro về mặt công nghệ- kỹ thuật
Sự tiến bộ một cách vũ bão của các tiến bộ công nghệ- kỹ thuật cũng
là một trong những nguyên nhân gây ra rủi ro cho dự án. Biện pháp để khắc

phục tương đối đa dạng: lựa chọn công nghệ phù hợp, sử dụng phương
pháp khấu hao giảm dần, đẩy nhanh tốc độ thực hiện dự án.
f. Khắc phục rủi ro về mặt tổ chức- nhân sự
Môi trường kinh doanh luôn bất định là một trong nhữn yếu tố tạo ra
rủi ro về mặt tổ chức nhận sự. Tổ chức của dự án có thể trở nên xơ cứng và
không thích ứng được với sự thay đổi của môi trường kinh doanh. Nhân sự
biến động cũng tạo ra rủi roc ho dự án.
g. Hỗ trợ của nhà nước và các tổ chức xã hội
Nhà nước và các tổ chức xã hội cũng là những chỗ dựa vững chắc
cho các nhà quản trị, đặc biệt khi có tổn thất xảy ra. Nhà quản trị cần nắm
được các chương trình mà Nhà nước có chính sách ưu tiên hỗ trợ: chương
trình hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, chương trình vay vốn giải quyết việc
làm, xúc tiến thương mại…
15
h. Rủi ro trong các giai đoạn quản trị dự án
- Giai đoạn phân tích, lập dự án
Trong giai đoạn này, rủi ro xảy đến do hai nguyên nhân chủ yếu sau:
Một là,đánh giá môi trường dự án thiếu chính xác, xác định các
công việc, tiêu chuẩn công nghệ-kỹ thuật, nguồn lực, thời gian không hợp
lý.
Hai là, huy động nguồn lực không đủ: kinh phí thiếu, công nghệ lạc
hậu…
- Giai đoạn tổ chức thực hiện dự án
Nguyên nhân gây ra rủi ro trong giai đoạn này thường là:
+ Phát hiện vấn đề muộn do thiếu thông tin hoặc không cập nhâtk
+ Chẩn đoán sai trong khi phân tích và xử lý thông tin
+ Các giải pháp đưa ra không phù hợp
+ Nhận thức không đúng về môi trường dự án và các yếu tố cản trở
thực hiện dự án
Tóm lại, trên cơ sở nhận biết nguyên nhân dẫn đến những rủi ro

trong các giai đoạn quản trị dự án, cần có các biện pháp phòng ngừa và
khắc phục để hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho dự án và doanh
nghiệp.
10. Tổng quan tình hình thực hiện dự án, lập ngân sách đầu tư dài hạn
cho dự án trong bối cảnh hiện nay:
Lạm phát là một trong bốn yếu tố quan trọng nhất của mọi quốc gia
(tăng trưởng cao, lạm phát thấp, thất nghiệp ít, cán cân thanh toán có số
dư). Tình hình lạm phát năm 2008 ở Việt Nam lên tới mức báo động là 2
con số, vượt qua ngưỡng lạm phát cho phép tối đa là 9% của mỗi quốc gia.
Điều này sẽ dẫn đến nhiều tiêu cực trong đời sống kinh tế của chính phủ:
làm suy vong nền kinh tế quốc gia. Bên cạnh đó là sự tác động mạnh tới
đời sống của người dân, nhất là dân nghèo khi vật giá ngày càng leo thang
16
Ngân hàng đầu tư Merrill Lynch của Mỹ năm 2008 đã công bố một
báo cáo về tình hình kinh tế châu Á, trong đó lấy Việt Nam làm tâm điểm
để phân tích tình trạng lạm phát leo thang trong khu vực Báo cáo nhận
định, Việt Nam chỉ là một nền kinh tế nhỏ trong khu vực châu Á vì GDP
70 tỷ USD của Việt Nam chỉ tương đương với 1% GDP của toàn khu vực
này, trừ Nhật Bản. Trong những năm gần đây, Việt Nam gây ấn tượng bởi
tốc độ tăng trưởng kinh tế cao liên tục. Mặc dù vậy, Việt Nam đang chịu
tác động từ chính thành công quá lớn và quá nhanh chóng của chính mình.
Theo các số liệu đưa ra trong báo cáo, các dòng vốn FDI đổ vào Việt
Nam trong năm 2007 có thể đạt 5,7 tỷ USD (8,1% GDP), còn các dòng vốn
khác có thể đạt khoảng 8,9 tỷ USD (12,7% GDP), giá cả các mặt hàng phi
lương thực cũng tăng tới trên 10% so với cùng kỳ năm ngoái do tăng
trưởng kinh tế cao, nhu cầu cao và thanh khoản dồi dào.
Tình hình lạm phát ở Việt Nam hiện nay được coi là một ví dụ về
“cú sốc” lạm phát. Tỷ lệ thất nghiệp ở nước ta ngày càng tăng hiện nay là
2.88% đây là một con số khá cao cần phải chú ý tới . Lạm phát ở nước ta
trong năm 2008 là sự tích hợp của nhiều yếu tố: Lạm phát cầu kéo, lạm

phát chi phí đẩy, lạm phát tiền tệ, lạm phát do yếu tố tâm lý Chúng ta đã
bàn nhiều đến nguyên nhân trong nước và quốc tế nhưng nguyên nhân cơ
bản là do đã mở rộng tín dụng và đầu tư một cách quá mức để hy vọng đạt
được tăng trưởng kinh tế cao trong ngắn hạn. Chính vì vậy, năm 2008
chúng ta phải trả giá bằng mất ổn định kinh tế vĩ mô, ít nhất là trong trung
hạn .Dòng vốn từ nước ngoài đổ vào Việt Nam nhiều hơn rất nhiều so với
trước. Ngân hàng Nhà nước giữ vai trò điều tiết buộc phải đóng vai trò
người mua ngoại tệ cuối cùng và đưa thêm tiền đồng vào lưu thông. Tốc độ
tăng cung tiền của Việt Nam cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực,
đặc biệt mức chênh lệch giữa tăng trưởng GDP và tăng cung tiền của Việt
Nam dãn rộng trong 3 năm qua.
17
Mức tăng cung tiền của Việt Nam lớn hơn rất nhiều so với các nước
khác trong khu vực. Đối với một nước dân số đông và tăng nhanh như Việt
Nam, số người nghèo có thể tăng lên cùng với lạm phát. Ứng phó trước
tình trạng này, chỉ một bộ phận người Việt có thể đầu tư vào lĩnh vực tài
chính, bảo vệ chính mình.Người nghèo không có được công cụ bảo vệ đó.
Họ phụ thuộc vào thu nhập hằng ngày. Họ có thể bị đói trong "cuộc đua"
mua hàng hóa trong cơn lạm phát.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tính đến tháng 4/2011, chỉ số
giá tiêu dùng (CPI) của Việt Nam đã tăng tới 9,64%, đã cao hơn mục tiêu
kiềm chế ở 7% mà Quốc hội thông qua đầu năm. Điều này cho ta thấy rằng
tình hình kinh tế của nước ta là không ổn định tốc độ tăng trưởng tuy nhanh
nhưng không đảm bảo cho nền kinh tế phát triển an toàn .
Căn cứ vào những lập luận trên và số liệu thực tế sẽ thấy nguyên
nhân chủ yếu gây ra lạm phát của Việt Nam không phải do các yếu tố bên
ngoài. Trong thời gian qua, lạm phát của Việt Nam luôn cao hơn một cách
bất thường so với các nước trong khu vực hay các đối thủ cạnh tranh cũng
như các nước có điều kiện tương tự.Ở các nước này, nhìn chung mức lạm
phát luôn thấp hơn mức tăng trưởng GDP (cụ thể là hầu hết đều dưới 5%),

trong khi từ năm 2004 đến nay, lạm phát ở Việt Nam luôn cao hơn tăng
trưởng GDP. Cá biệt năm 2008 lên đến 23%, gấp khoảng 3 lần mức tăng
GDP; năm 2010 ở mức 11,75%, gấp gần 2 lần mức tăng GDP; và chỉ mới 4
tháng đầu năm 2011 lạm phát đã gần 2 con số.
Chính vì tình trạng này lên đã làm cho thị trường bất động sản của
nước ta cuối năm 2008 bắt đầu rơi vào tình trạng đóng băng và gần đây
mới bắt đầu có hơi nóng, gần như trong 2 năm trở lại đây thị trường bất
động sản của nước ta không có hoạt động nào được coi là đáng nhắc đến.
Năm 2008 tới 2009 được coi là thời kỳ đen tối của thị trường bất động sản.
Rất may là dự án xây dựng trung tâm thương mại tổng hợp đã được triển
khai và phê duyệt vào đầu năm 2008 nên vấn đề thu hút vốn đã phần nào
18
được thực hiện do vậy khi tình hình kinh tế nước ta lâm vào tình trạng lạm
phát cao, dự án cũng không mắc phải nhiều khó khăn khi huy động vốn,
tuy nhiên khi triển khi dự án thì gặp vấn đề về giá cả nguyên nhiên vật liệu
leo thang. Bắt đầu cuối năm 2008 thì tị trường bất động sản đóng băng giá
cả tăng gấp mấy lần so với trước đó, từ đó kéo theo lãi suất cũng tăng theo,
trong khi đó nguồn cung tín dụng gần như bằng không , tuy nhiên thị
trường bất động sản của VN vẫn làm được đó là giá tăng gần 3 lần.
11. Những nghiên cứu có liên quan
- Nghiên cứu vấn đề thẩm định dự án đầu tư công trình của bộ xây
dựng
- Nghiên cứu thẩm định dự án đầu tư của ngân hàng thương mại
- Một số thông tư, nghị định về quản lý đầu tư chi phí xây dựng công
trình của chính phủ

19
CHƯƠNG 3
THỰC TRẠNG LẬP NGÂN SÁCH CHO ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH XÂY DỰNG TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI TỔNG HỢP VĂN

PHÒNG DỊCH VỤ NHÀ Ở PHÚ DIỄN – TỪ LIÊM – HÀ NỘI.
3.1 Phương pháp nghiên cứu
3.1.1 Phương pháp thu thập số liệu cho đề tài
a. Phương pháp thu thập sơ cấp
Để đánh giá khách quan thực trạng lập ngân sách đầu tư dài hạn cho
dự án: “ Xây dựng trung tâm thương mại tổng hợp văn phòng dịch vụ nhà ở
Phú Diễn- Từ Liêm- Hà Nội của công ty Đông Đô, Bộ quốc phòng nhóm
tác giả đã sử dụng phiếu điều tra và thực hiện phỏng vấn lấy ý kiến đối với
các thành viên trong công ty,các nhà quản lý dự án, cũng như những ý kiến
đóng góp của người dân khu vực Phú Diễn- Từ Liêm- Hà Nôi.
Để đảm bảo cho việc điều tra mang tính khách quan, phiếu điều tra
được phát ra đối với các nhà đầu tư của dự án và một số người nắm giữ vai
trò quan trọng trong quá trình tiến hành dự án. Số phiếu phát ra để điều tra
là 100 và số phiếu thu về hợp lệ là 80.
b. Phương pháp thu thập thứ cấp
Những tài liệu và số liệu thứ cấp có liên quan đến dự án và đề tài
nghiên cứu mà nhóm tác giả thu thập được từ các nguồn đáng tin cậy như:
các bảng số liệu dự kiến chi phí cho từng hạng mục thi công do nhà quản lý
dự án cung cấp, tài liệu sách báo, tạp chí khác…
Ngoài ra số liệu này còn được thu thập từ những trang wed đáng tin
cậy, ý kiến đánh giá và nhận xét của các chủ đầu tư dự án trong hiện tại và
tương lai đối với dự án này.
3.1.2 Phương pháp xử lý và phân tích số liệu
a. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu thứ cấp
Với những số liệu thứ cấp thu thập được, nhóm tác giả sử dụng các
phương pháp phân tích, thống kê, mô tả để đánh giá dự á đầu tư của mình.
20
b. Phương pháp xử lý và phân tích số liệu sơ cấp
Với những kết quả đã thu thập được ở phiếu điểu tra, dựa trên cơ sở
đó để phân tích đánh giá đưa vào xử lí dữ liệu thứ cấp.

3.1.3 Thực trạng lập ngân sách đầu tư dự án xây dựng
a. Một vài nét về công ty xây dựng Đông Đô – Bộ Quốc Phòng.
công ty xây dựng Đông Đô – BQP tiền thân là Xí nghiệp Vật liệu
Xây dựng và chất đốt được thành lập theo quyết định số: 457/QÐQP ký
ngày 03 tháng 08 năm 1993 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng.
sau đó Quyết định số: 1926/QP của Bộ Quốc phòng về việc phê
duyệt phương án Cổ phần hóa Công ty và đổi tên Công ty thành Công ty
CP Tập Đoàn ĐTXD Phát triển Ðông Ðô - BQP
- Ðăng ký kinh doanh số: 0100406846 cấp ngày 24 tháng 03 năm 2010 do
Sở Kế Hoạch Ðầu Tư Thành phố Hà Nội.
Với chức năng ngành nghề: Ðầu tư phát triển hạ tầng và kinh doanh
nhà; Bất động sản; Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao
thông, thuỷ lợi, hạ tầng kỹ thuật, công trình điện, cấp thoát nước; mua bán
chế tạo, lắp đặt các sản phẩm cơ khí điện lạnh, điện công nghiệp, thương
mại
b. Lập ngân sách cho dự án : “ Xây dựng trung tâm thương mại
tổng hợp văn phòng dịch vụ nhà ở Phú Diễn – Từ Liêm – Hà Nội ”.
- Tình hình kinh tế vĩ mô năm 2007.
Năm 2007 là một năm mà nền kinh tế Việt Nam đã đạt được những
thành tựu đáng kể. Cùng với việc Việt Nam gia nhập WTO (tổ chức thương
mại thế giới), nền kinh tế nước ta đã có sự tăng trưởng mạnh, vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài tăng cao kỷ lục, đời sống người dân phát triển và sức
tiêu dùng tăng nhanh.
- Tình hình thị trường BĐS :
Thị trường BĐS năm 2007 đã cho thấy sự tăng mạnh về cầu trong tất
cả các mảng thị trường. Năm 2008 sẽ tiếp tục tăng tuy nhiên sẽ có sự khác
biệt. nhu cầu vẫn tăng tuy nhiên yêu cầu của người mua sẽ cao hơn.
21
Năm 2007 và 2008 chứng kiến sự khởi đầu của nhiều dự án quan
trọng. Sự phát triển của thị trường sẽ làm giảm nhẹ tình trạng thiếu cung

trong tương lai. Tại thời điểm năm 2008, thị trường BĐS Hà Nội vẫn chưa
được đánh giá cao nhưng có thể thấy được tiềm năng với các dự án đang
thực hiện như Golden Westlake, Hanoi Indochina Plaza, Keangnam, và
Hanoi Landmark.
Thị trường văn phòng và cửa hàng bán lẻ vẫn không đủ cung trên cả
nước vì thế giá thuê sẽ tăng và các công ty buộc phải xem xét đến các giải
pháp khác như là phát triển ra phía ngoài khu vực trung tâm nhằm chiếm
giữ vị trí. Thị trường căn hộ cho thuê năm 2007 bị hạn chế về nguồn cung
và trong năm 2008 sẽ không có gì khác biệt, điều này gây ra sự thiếu hụt
cho thị trường căn hộ chi phối thị trường Mua để cho thuê (các nhà đầu tư
tư nhân mua căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê lại).
Hiện tại Hà Nội chưa có khu vực mua sắm mới nào. Nhờ tăng trưởng
kinh tế, nhiều người nước ngoài sẽ đến sinh sống tại Việt Nam, và vì thế
căn hộ dịch vụ sẽ tăng mạnh. Thị trường mua bán căn hộ không đáp ứng
đủ nguồn cung, bắt đầu có các căn hộ dưới dạng Mua để cho thuê do các
nhà đầu tư lẻ mua các căn hộ với mục đích cho người nước ngoài thuê. Đây
là thị trường cung cấp cho nhà ở cho người nước ngoài nhưng cũng đồng
thời thúc đẩy việc mua bán căn hộ. Vốn tăng và giá thuê giữ ở mức cao trở
thành một cách làm giàu phổ biến. Hà Nội được nhận định là thị trường vẫn
còn chưa phát triển nhưng có tiềm năng vô cùng to lớn.
Với một lượng cầu lớn, tiềm năng phát triển mạnh như vậy sẽ là một
thuận lợi để quyết định đầu tư vào dự án xây dựng. Nhưng với đặc điểm
nổi bật nhất của đầu tư xây dựng là vốn đầu tư lớn, thậm chí rất lớn, thời
gian dài, thậm chí rất dài. Vì vậy, làm thế nào để có vốn đầu tư là điều cục
kỳ quan trọng . Hầu như không chủ đầu tư nào có thể đủ vốn tự có để thực
hiện một dự án. Các dự án đầu tư xây dựng thường phải thu hút vốn từ
nhiều nguồn khác nhau, thông thường là vay vốn ngân hàng, thu hút vốn
22
nhàn rỗi trong dân…. Tuy nhiên, tình hình kinh tế vĩ mô sẽ quyết định đến
việc thu hút vốn đầu tư.

- Tổng quan về thị trường bất động sản trong nước cũng như dự án
đầu tư tại Phú Diễn.
Trong năm 2007, thị trường BĐS luôn trong tình trạng cung không
đáp ứng đủ cầu. Thị trường luôn tạo những cơn sốt hay tăng giá quá nhanh.
Mảng thị trường nhà ở luôn diễn ra sôi động, nhiều dự án xây dựng được
phê duyệt, nhiều công trình bắt đầu được xây dựng. Trong đó dự án đầu tư
xây dựng trung tâm thương mại tổng hợp tại Phú Diễn- Từ Liêm- Hà Nội là
một trong số những dự án được phê duyệt và tiến hành.
Việc nhiều khách hàng đã phải sếp hàng mua căn hộ tại các dự án
như như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí
Minh hồi giữa năm qua đã cho thấy sự tăng cao về nhu cầu trong thị trường
căn hộ và tiếp tục đẩy giá cả lên cao.
Trong khi đó ở khu vực Phú Diễn nhiều người dân cũng đang có nhu
cầu về nhà ở cũng như muốn thảo mãn nhu cầu về tiêu dùng trong cuộc
sống do vậy khi dự án xây dựng trung tam thương mại tổng hợp được phê
duyệt mọi người dân nơi đây đều rất ủng hộ và có nhiều kỳ vọng vào dự án
này khi nó hoàn thành.
Đồng thời, trong giai đoạn này, các công ty nhà nước đang trong tiến
trình cổ phần hóa, dẫn tới tăng nhu cầu về văn phòng chất lượng cao, tạo
thêm áp lực thị trường.
Nghị định 84 của Chính phủ trong đó đưa ra những nội dung bổ sung
khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực. Cùng sự tăng cao chưa từng
có về nhu cầu nhà ở, căn hộ và văn phòng chất lượng cao là đòi hỏi sự cấp
thiết về nguồn cung. Đồng thời, năm 2007 là một năm nền kinh tế phát
triển mạnh, đời sống người dân phát triển, thu nhập cao, nguồn tiền nhàn
rỗi trong dân lớn mạnh, nhu cầu đầu tư và đầu cơ cao. Những điều đó dẫn
đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực BĐS với các nhà đầu tư trong nước và ngoài
23
nước để thỏa mãn nhu cầu đang bỏ ngỏ cũng như đóng góp vào sự tăng
trưởng của thị trường BĐS.

Đây là thời điểm quan trọng và thuận lợi để đầu tư vào lĩnh vực BĐS
với kỳ vọng năm 2008 sẽ là năm tiếp tục phát triển mạnh của lĩnh vực này.
Năm 2007 là một năm thuận lợi với lĩnh vực kinh doanh BĐS. Nhà
đầu tư kỳ vọng vào những năm tiếp theo, tình hình kinh tế tiếp tục phát
triển đi lên và thị trường BĐS sẽ có những kết quả khả quan.
Tại khu Phú Diễn – Từ Liêm – Hà Nội: Dự án tổ hợp đa năng có quy
mô lớn sẽ được phát triển tại các khu vực bên ngoài trung tâm thành phố
như khu vực Hồ Tây, Mỹ Đình tại Hà Nội như dự án Keangnam Hanoi
Landmark Tower trên đường Phạm Hùng, The Landmark trên đường Liễu
Giai, dự án Hanoi Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy… Sự phát triển
ra bên ngoài trung tâm sẽ trở thành xu hướng chung với việc Hà Nội mở
rộng ra phía tây . Việc mở rộng này đã giải quyết được khó khăn về việc
tìm kiếm những văn phòng có giá thuê thấp và diện tích lớn. Vì vậy, khu
Từ liêm là 1 địa điểm tốt.
Nhận thấy sự thuận lợi và khả năng đầu tư có hiệu quả, công ty xây
dựng Đông Đô- BQP đã quyết định thực hiện đầu tư dự án xây dựng trung
tâm thương mại tổng hợp văn phòng dịch vụ nhà ở Phú Diễn – Từ Liêm –
Hà Nội từ năm 2008 và dự kiến kết thúc năm 2013.
Với tình hình kinh tế và thị trường trong năm 2007 - 2008 như phân
tích trên, công ty dự toán ngân sách dành cho dự án như sau :
24
TỔNG CHI PHÍ DỰ TOÁN
đơn vị tính : đồng
Trước thuế VAT Sau thuế
I
Chi phÝ x©y dùng
151,311,944,439 14,792,379,913 166,443,138,883
1 Chi phÝ x©y dùng h¹ tÇng 3,388,145,307 338,814,531 3,726,959,838
2
Chi phÝ x©y dùng nhµ 15 tÇng

147,923,799,132 14,792,379,913 162,716,179,045
II
Chi phÝ thiÕt bÞ
5,666,985,599 566,698,560 6,233,684,159
1
PhÇn thiÕt bÞ
5,666,985,599 566,698,560 6,233,684,159
25