quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp tại ngân hàng tmcp việt nam thịnh vượng – vpbank

Đại học Kinh tế quốc dân

i

Chuyên đề tốt nghiệp

MỤC LỤC
CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP
LÀ BẤT ĐỘNG SẢN............................................................................................................4
a) Khái niệm........................................................................................................................17
Phương pháp định giá chi phí là việc xác định giá trị của BĐS dựa trên chi phí để làm
ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế........................................................17
KẾT LUẬN..........................................................................................................................83

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

ii

Chuyên đề tốt nghiệp

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
ĐS

: Động sản

ĐGTS

: Định giá tài sản

TSBD

: Tài sản bảo đảm

Phòng ĐG TSBD : Phòng định giá tài sản bảo đảm Hội sở
và/hoặc phòng định giá tài sản bào đảm
Phía Nam
Ban/Bộ phận C/A (Credit : Ban/Bộ phận quản lý tín dụng tại các đơn
Adminitration)
vị kinh doanh
A/O (Account Officer)

: Nhân viên, chuyên viên quan hệ khách
hàng

Bộ phận Thẩm định tài sản bảo đảm : Bộ phận thẩm định, đánh giá các tài sản
(TĐTSBĐ)
bảo đảm tại Đơn vị kinh doanh (hoặc cịn
có thể được gọi là bộ phận ĐGTSBĐ)

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

iii

Chuyên đề tốt nghiệp

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan nội dung chuyên đề đã viết là do bản thân tôi thực hiện, không
sao chép, cắt ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạm tôi xin chịu
kỷ luật với nhà trường.
Hà Nội, ngày 17 tháng 05 năm 2012
Sinh viên
NGUYỄN THỊ THANH HẢI

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

iv

Chuyên đề tốt nghiệp

LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện chun đề, ngồi sự nỗ lực làm việc của bản thân, em còn
nhận được sự quan tâm của thầy cô, các anh chị tại cơ sở thực tập gia đình và bạn bè đã
giúp đỡ em hồn thành tốt đề án mơn học.
Đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn cô giáo Ths. Nguyễn Thị Hải Yến, giảng viên
chuyên ngành QTKD Bất Động Sản trường ĐH Kinh tế quốc dân, người đã tận tình

hướng dẫn giúp đỡ em trong suốt thời gian hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp.
Đặc biệt em xin tỏ lòng biết ơn tới các anh chị tại cơ sở thực tập Ngân hàng
VPBank Chi nhành Hà Tây đã nhiệt tình chỉ bảo và giúp đỡ em trong quá trình thực
tập.
Qua đây em cũng xin gửi lời cám ơn đến gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động
viên em trong suốt thời gian thực hiện chuyên đề tốt nghiệp.

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

1

Chuyên đề tốt nghiệp

LỜI MỞ ĐẦU
1.

Lý do lựa chọn đề tài

Thị trường Bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn trầm lắng khá dài bắt đầu
từ năm 2010, nhà đầu tư Bất động sản trở nên cẩn trọng và có sự xem xét, lựa chọn kỹ
càng hơn trước khi tham gia đầu tư vào bất kỳ một loại Bất động sản nào. Cũng theo
xu hướng của thị trường, các ngân hàng lại càng phải là thành phần cần cảnh giác và có
sự lựa chọn kỹ càng khi cho vay các khoản thế chấp là Bất động sản. Từ lúc thị trường
trầm lắng tức là từ năm 2010 đến nay, lượng cho vay thế chấp là Bất động sản của các
ngân hàng thương mại đã giảm mạnh, nhiều ngân hàng đang tập trung thu hồi nhiều

hơn là cho vay ra. Tận dụng thời điểm này, đây chính là khoảng thời gian tốt nhất để
các ngân hàng hồn thiện quy trình định giá Bất động sản của mình để chuẩn bị cho
giai đoạn thị trường khơi phục và các giao dịch trở nên sôi động. Khi thị trường đã
khơi phục và trở nên sơi động thì việc định giá Bất động sản sát với giá thị trường mà
vẫn đảm bảo sự an toàn trong việc thu hổi khoản vay của ngân hàng là việc rất cần
quan tâm. Chuyên đề: “Quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản
tại Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank” sẽ một phần nào đó góp phần
hồn thiện quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản của ngân hàng
và gián tiếp tạo sức cạnh tranh cho ngân hàng trong thời gian tới. Qua thời gian thực
tập tại Ngân hàng Việt Nam thịnh vượng – VPBank chi nhánh Hà Tây, em thực thấy
được đề tài: “Quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân
hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank” là một đề tài rất khả thi, có thể thực
hiện được tại môi trường thực tập với lượng kiến thức chuyên ngành em đã được học
tại trường và lượng kiến thức em tiếp thu được khi thực tập tại Ngân hàng.
2.

Mục tiêu nghiên cứu

Chuyên đề được thực hiện với ba mục tiêu cơ bản là: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về
quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản, dựa trên khung lý luận
về vấn đề nghiên cứu đề tài sẽ tìm hiểu và đánh giá thực trạng chung về quy trình định
giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh
vượng – VPBank và trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

2

Chuyên đề tốt nghiệp

định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam
thịnh vượng – VPBank đồng thời đưa ra kiến nghị đối với cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền.
Để định hướng hướng nghiên cứu dựa trên ba mục tiêu cơ bản, mục tiêu cụ thể của
đề án đặt ra là:
 Khái quát cơ sở khoa học của quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là
Bất động sản
 Hệ thống hóa được các văn bản pháp luật liên quan đến quy trình định giá và
quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản
 Đi sâu tìm hiểu thực trạng thực hiện quy trình định giá và quản lý tài sản thế
chấp bất động sản của Ngân hàng TMCP VPBank - Chi nhánh Hà Tây, chỉ ra
những ưu điểm, hạn chế mà chi nhánh đạt được trong việc thực hiện quy trình
định giá và quản lý tài sản thế chấp.
 Trên cơ sở nhận định những hạn chế và chỉ ra nguyên nhân, chuyên đề sẽ đề
xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm giải quyết những vướng mắc gặp phải,
đồng thời giúp Ngân hàng TMCP VPBank hồn thiện hơn cơng tác việc thực
hiện quy trình định giá và quản lý bất động sản thế chấp.
3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Chuyên đề tập trung nghiên cứu quy trình định giá và các bước quản lý tài sản thế
chấp là BĐS.
Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề là văn bản pháp luật liên quan đến quy trình
định giá và quản lý tài sản thế chấp Bất động sản, những văn bản quy định của ngân

hàng Nhà nước, ngân hàng VPBank từ 3/2012 trở về trước.
4.

Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là:
 Tiếp cận lý thuyết chung về Bất động sản thế chấp, quy định về định giá hay
thẩm định giá Bất động sản thế chấp qua Luật, Nghị định, Thông tư đã ban

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

3

Chuyên đề tốt nghiệp

hành; đặc biệt là bài giảng Định giá Bất động sản của bộ môn Bất động sản khoa
Bất động sản và Kinh tế tài nguyên.
 Tham khảo các tài liệu lý thuyết trên mạng Internet về Bất động sản thế chấp, có
tài liệu tham khảo từ nước ngoài.
 Thống kê số liệu thứ cấp, có chọn lọc từ các tài liệu và website đáng tin cậy của
Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, các website về
BĐS như: CafeF, Vnexpress, VnEconomy.
 Sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp cán bộ định giá của VPBank và các
ngân hàng khác, đồng thời thu thập các quy trình định giá của các ngân hàng
khác và đưa ra sự so sánh.

 Tổng hợp, đánh giá, phân tích các thơng tin thu tập được, trên cơ sở đó đưa ra
đề xuất giải pháp và kiến nghị.
5. Kết cấu chuyên đề
Tên đề tài: “Quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là Bất động sản tại
Ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank”.
Với mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu nêu trên; ngoài phần mở đầu, kết
luận, mục lục và tài liệu tham khảo, chuyên đề bao gồm các nội dung chính sau:
Chương I – Cơ sở lý luận về quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp là bất
động sản
Chương II – Thực trạng về quy trình định giá và quản lý tài sản thế chấp tại ngân
hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank
Chương III – Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá và quản lý tài
sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Việt Nam thịnh vượng – VPBank

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

4

Chuyên đề tốt nghiệp

CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.

Quy trình định giá bất động sản

1.1. Khái niệm và sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp
1.1.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp

 Khái niệm về định giá BĐS
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia
(AVO): “Định giá bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm
có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị của bất động sản
đó. Do đó định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các
nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản
được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”
Theo GS A.F. Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, trường
Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ
quan điểm dưới dạng tính tốn để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực
nhất định bât động sản ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn người định giá
đưa ra ý kiến của mình trong các mơ hình tốn học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên
quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất cả các sự kiện
này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.
Theo quan điểm của GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản
quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị bất động sản là
một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ
thể ở một thời điểm nhất định có tính đến đặc điểm cuả bất động sản và những nhân tố
tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm
2006 quy định: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một bất
động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá bất động sản là một nghệ thuật hay
khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

5

Chuyên đề tốt nghiệp

cụ thể, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn
trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Từ khái niệm định giá BĐS, khái niệm về định giá BĐS thế chấp được rút ra như
sau:
Định giá bất động sản thế chấp là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá
trị bất động sản đem thế chấp cho mục đích xác định khoản tiền cho vay đối với bên
vay, hạn chế rủi ro cho bên cho vay tại một thời điểm cụ thể, có tính đến các đặc điểm
của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao
gồm cả lĩnh vực đầu tư.
Mặt khác, cũng có thể hiểu định giá BĐS thế chấp là việc xác định giá trị của
BĐS dựa trên giá trị thị trường của BĐS xét trong điều kiện thị trường trầm lắng,
nhiều rủi ro nhất nhằm phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến
các đặc điểm của BĐS.
1.1.2. Sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp
Nền kinh tế nước ta đang phát triển mạnh mẽ, các doanh nghiệp ngày mở rộng
quy mô hoạt động cũng như có rất nhiều doanh nghiệp mới ra đời, chính vì vậy lượng
cầu về vốn kinh doanh là rất lớn. Ngân hàng thương mại đóng vai trị là trung gian tài
chính trong nền kinh tế quốc dân, với tư cách là chủ thể dẫn vốn từ nơi thừa đến nơi
thiếu vốn. Do vậy hoạt động cho vay của ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc
thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Mỗi khoản vay đều chứa đựng những rủi ro như

thiên tai, hỏa hoạn, nền kinh tế đi xuống… Vì vậy, để đảm bảo an tồn cho ngân hàng
và giảm thiểu rủi ro cho khoản vay, việc định giá BĐS thế chấp là vô cũng cần thiết.
Đối với hoạt động cho vay của ngân hàng thì định giá thế chấp là một khâu quan
trọng không thể thiếu. Khi cho khách hàng vay một khoản tiền, để đảm bảo an toàn và
giảm thiểu tối đa rủi ro cho khoản vay, ngân hàng thường yêu cầu người đi vay thế
chấp tài sản bảo đảm (trong phạm vi chuyên đề thì tài sản bảo đảm là BĐS). Giá trị của
bất động sản thế chấp cao hay thấp quyết định độ rủi ro của giao dịch bảo đảm. Do

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

6

Chuyên đề tốt nghiệp

giao dịch bảo đảm đều chứa đựng những rủi ro như thiên tai, hỏa hoạn hay nền kinh tế
đi xuống vì vậy ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thị trường của BĐS thế chấp để
quyết định cho vay với khoản vay có thể nhất cho bên thế chấp mà khơng làm tổn hại
tới lợi ích của ngân hàng.
1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Khi định giá BĐS thế chấp ta phải áp dụng tất cả các căn cứ và nguyên tắc định
giá BĐS nói chung.
1.2.1. Căn cứ định giá BĐS thế chấp
a) Căn cứ vào BĐS thế chấp
Trong cùng một thị trường, cùng thời điểm các BĐS khác nhau sẽ có giá trị khác
nhau. Các BĐS có điều kiện như nhau (cùng thị trường, thời gian, địa điểm) như nhau

thì giá trị thị trường của BĐS phụ thuộc vào đặc tính của BĐS đó. Các đặc điểm của
BĐS làm căn cứ cho việc định giá bao gồm:
 Căn cứ vào yếu tố vật chất tạo nên BĐS
Các yếu tố vật chất tạo nên BĐS thường là chi phí trực tiếp tạo ra cơng trình, chi
phí khác gián tiếp tạo nên cơng trình và chi phí cơ hội khi đầu tư vào cơng trình đó. Để
tính chi phí trực tiếp tạo ra cơng trình thì ta dựa vào bản vẽ thi cơng cơng trình. Mặt
khác chi phí gián tiếp tạo nên cơng trình phải dựa vào số tiền mà chủ đầu tư bỏ ra để
trả cho chi phí liên quan đến pháp lý, tư vấn thi cơng, dự tốn, giám sát cơng trình,
thẩm định dự án, chi phí cấp phép đầu tư xây dựng, chi phí hồn thành cơng trình – đây
đều là những chi phí để chủ đầu tư có đủ điều kiện, cơ sở để tạo lập và sử dụng cơng
trình theo đúng pháp luật.
 Căn cứ vào công năng của BĐS và khả năng duy trì các lợi ích gắn với công
năng
Công năng của BĐS được khai thác như thế nào phụ thuộc vào khả năng khai
thác BĐS của chủ đầu tư. Khả năng duy trì những lợi ích gắn với công năng phụ thuộc
vào tuổi thọ kinh tế của BĐS. Do tuổi thọ kinh tế bị chi phối bởi chu kỳ kinh doanh
BĐS và điều kiện phát triển kinh tế của địa phương nên cần phải quan tâm, đánh giá

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

7

Chuyên đề tốt nghiệp

toàn bộ khu vực xung quanh BĐS và lường trước những thay đổi, biến đổi trong tương

lai để định giá BĐS.
 Căn cứ vào kiến trúc cơng trình và tâm lý sử dụng BĐS
Cơng trình xây dựng có kiến trúc càng phức tạp cầu kỳ thì chí phí xây dựng càng
cao, giá trị cơng trình càng lớn. Tâm lý sử dụng BĐS cũng ảnh hưởng đến định giá
BĐS, nếu sử dụng BĐS phù hợp với vùng miền, địa phương thì BĐS sẽ được đánh giá
cao.
 Căn cứ vào vị trí và các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS.
Xác định rõ vị trí BĐS giúp chúng ta tìm những BĐS tương đồng để so sánh
khi định giá. Các yếu tố tác động đến vị trí của BĐS như: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ
thống giao thơng, cấp thốt nước, điện, hệ thống bưu chính viễn thơng) hay Cơ sở hạ
tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí, mua sắm, trường học, bệnh viện) đều là căn cứ quan
trọng khi định giá BĐS. Những yếu tố trên tác động lớn đến giá trị của BĐS cần định
giá.
b)

Căn cứ vào thị trường bất động sản

 Tính cạnh tranh và khả năng thay thế đối với BĐS
Để tìm được giá trị thực của BĐS mục tiêu cần tìm hiểu xem BĐS có ưu nhược
điểm gì so với các BĐS khác. Trong cùng một khu vực lưu ý các BĐS tương đồng đã
giao dịch có khả năng thay thế BĐS mục tiêu để từ đó tìm giá phản ánh giá trị thực của
BĐS mục tiêu.
 Cung – cầu và hiện trạng thị trường
Thống kê nguồn cung trên thị trường và dựa vào số lượng người có khả năng mua
BĐS để nhận định cầu, sau đó chỉ ra xem quan hệ cũng cầu ảnh hưởng đến giá như thế
nào. Đồng thời khái quát hóa thông tin qua hàng loạt các chỉ số: Chỉ số giá (PI), Tỷ lệ
hấp thụ thị trường, Chỉ số lượng giao dịch (QI), Chỉ số thị trường BĐS (REMI).
 Điều kiện khu vực nơi BĐS tọa lạc
Khu vực xung quanh BĐS toạn lạc được đánh giá trên điều kiện xã hội, điều kiện
kinh tế, điều kiện mơi trường, chính sách kinh tế. Từ các điều kiện đó xác định sự ảnh

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

8

Chuyên đề tốt nghiệp

hưởng của khu vực đến giá của BĐS.
c)

Căn cứ vào quy định pháp lý

 Quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với BĐS
Ở nhiều nước thì một các nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở hữu,
quyền thuê, quyền sử dụng, nhưng Hiến pháp Việt Nam có quy định: “Đất là thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện nhân dân quản lý” do đó tại nước ta không tồng tại
quyền sở hữu BĐS. Nên khi nhắc đến BĐS toàn quyền sở hữu tức là người có BĐS có
quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt, quyền cho thuê, đầu tư, thế chấp,
bảo hiểm, hoạt động kinh doanh. Các quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối
với BĐS là căn cứ vô cùng quan trọng vì thế người định giá bất động sản thế chấp cần
xem xét các quy định pháp lý liên quan đến quyền năng bất động sản thế chấp như:
 Quyền sử dụng đất.
 Thời hạn sử dụng đất.

.

 Giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, cơng trình.
 Quy định pháp lý liên quan đến cơng trình xây dựng
Các quy định pháp lý về tỷ lệ sử dụng cho xây dựng cơng trình, quy định pháp lý
về hành lang an tồn của cơng trình cơng cộng (cống, kè, đê đập), quy định pháp lý về
phân cấp cơng trình xây dụng phải được định giá viên tìm hiểu kỹ và làm căn cứ cho
định giá BĐS thế chấp.
 Xu hướng thay đổi hay điều chỉnh của hệ thống pháp luật
Sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật liên quan trực tiếp đến quyền năng của
người sở hữu BĐS, do vậy khi định giá cần căn cứ vào xu hướng thay đổi của Luật Đất
đai, các luật liên quan đến BĐS, Luật Thuế đất, Luật thuế bất động sản.
 Quy định pháp lý về giá cần quan tâm đến Pháp lệnh giá, quy định pháp luật về
tính giá.
 Quy định pháp lý về định giá BĐS cần quan tâm các tiêu chuẩn thẩm định giá

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

9

Chuyên đề tốt nghiệp

Việt Nam, tiêu chuẩn hành nghề định giá.
1.2.2. Các nguyên tắc định giá BĐS thế chấp
Ở các nước có thị trường BĐS phát triển, hoạt động định giá BĐS là một ngành
có tính chuyên nghiệp cao. Hầu hết các loại BĐS được giao dịch thông qua môi giới và

giá được tổ chức tư vấn BĐS định giá. Các chuyên gia định giá đều là những người có
kinh nghiệm, am hiểu về thị trường BĐS, am hiểu về kĩ thuật kiến trúc, có tầm nhìn xa
để dự đốn hướng phát triển của thị trường và đặc biệt phải tuân thủ các nguyên tắc
trong hoạt động định giá BĐS. Những nguyên tắc này chỉ dẫn và định hướng hành vi
người định giá khi xác định giá trị BĐS. Các nguyên tắc định giá BĐS hình thành dựa
trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Trong quá trình
định giá phải biết kết hợp chặt chẽ các nguyên tắc với nhau. Những nguyên tắc chủ yếu
trong định giá bất động sản thế chấp bao gồm :
a)

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, và có hiệu quả nhất

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất hay còn gọi là nguyên tắc sử dụng cao
nhất, tốt nhất là nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong công tác định giá, nó bảo đảm
giá trị của BĐS là giá trị thị trường là giá trị cao nhất. Nguyên tắc này đòi hỏi khi định
giá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên
việc sử dụng hiện tại Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá thị
trường của tài sản.
Bất động sản được coi là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu như bất động sản đó đang
được sử dụng một cách hợp pháp, phù hợp với quy hoạch, sự cho phép về kĩ thuật,
cũng như cho thu nhập rịng lớn nhất hoặc có khả năng cho thu nhập rịng trong tương
lai là lớn nhất và có thể được tồn tại kéo dài nhất định, liên tục trong một khoảng thời
gian.

b)

Nguyên tắc cung cầu

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về tài sản

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

10

Chuyên đề tốt nghiệp

đó trên thị trường. Ngược lại giá trị tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản. Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế xã hội của bất động sản thế chấp
cũng được phản ánh trong quan hệ cung cầu và giá bất động sản. Giá trị của tài sản
thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản. Khi nhu cầu về loại
tài sản tăng lên trong điều kiện cung khơng đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại.
c)

Nguyên tắc phù hợp

Giá trị của BĐS được tạo ra và duy trì khi đặc tính của BĐS phù hợp với cầu thị
trường, phù hợp với nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất, phù hợp với những yếu
tố bên ngoài BĐS.
d)

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng những BĐS tương tự nhau có khả năng thay thế
cho nhau. Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa
trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh

trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời
điểm xác định giá trị BĐS. Đồng thời cũng theo nguyên tắc thay thế, người mua
thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất
tương đương và xây dựng một cơng trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự
không thuận lợi và rủi ro.
e)

Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc thay đổi chỉ ra giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các
yếu tố trong thị trường do tác động của bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, mơi trường và
các chính sách, thay đổi theo thời gian sử dung, thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng và giá
trị BĐS phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến
giá trị. Vì vậy khi phát biểu về giá trị BĐS cần lưu ý tính hiệu lực pháp lý của giá trị
vào thời điểm nào.
f)

Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc cân bằng cho rằng giá trị BĐS được tạo ra và duy trì bền vững khi các

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

11

Chuyên đề tốt nghiệp

yếu tố tác động đến BĐS ở trang thái cân bằng. Sự cân bằng được thể hiện ở hai góc
độ: cân bằng trong bản thân BĐS (cân bằng giữa đất và công trình, cân bằng giữa các
bộ phận trong cơng trình) và cân bằng của BĐS với cơ sở hạ tầng, các tiện ích xung
quanh BĐS.
g)

Ngun tắc đóng góp

Ngun tắc này chỉ ra giá trị của một bộ phận cấu thành tạo nên BĐS được đo
lường bằng sự đóng góp của bộ phận đó vào giá trị tồn bộ BĐS. Bất kỳ sự thay đổi
nào của bộ phận cấu thành làm thay đổi BĐS thì khơng nên chỉ nhìn vào chi phí bỏ ra
để đánh giá mà nên nhìn vào sự đóng góp của thay đổi đó dưới góc nhìn của người
tham gia thị trường.
h)

Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận khuyến khích cạnh tranh đặc biệt lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều
người tham gia vào thị trường. Nguyên tắc chỉ ra khi định giá BĐS cần phải tìm những
BĐS có giá trị lợi nhuận trung bình khơng q cao để tránh những BĐS có lợi nhuận
siêu ngạch, có yếu tố độc quyền.
i)

Nguyên tắc dự báo

Giá trị của BĐS được xác định dựa trên những lợi ích kỳ vọng mà BĐS mang lại
cho chủ sở hữu. Do đó, việc ước tính giá trị của BĐS luôn luôn dựa trên các triển
vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua. Giá

trị của BĐS cũng sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người
tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này ảnh hưởng
tới giá trị.
j)

Nguyên tắc nhất quán

Nguyên tắc nhất quán chỉ ra trong q trình định giá phải có sự nhất quán trong
sử dụng và đánh giá các yếu tố tạo nên giá trị BĐS và nhất quán khi dùng đơn vị sử
dụng để định giá.
k)

Nguyên tắc thực tế

Nguyên tắc này cho rằng định giá BĐS phải dựa trên những bằng chứng thực tế

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

12

Chuyên đề tốt nghiệp

của thị trường, của BĐS mà không được suy diễn.
l)

Nguyên tắc ngoại ứng

Nguyên tắc ngoại ứng chỉ ra BĐS bị ảnh hưởng bởi những ngoại ứng tích cực và
những ngoại ứng tiêu cực. Do vậy, khi định giá cần phải lượng hóa những ngoại ứng
đó.
1.3. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục địch định giá, bản thân
BĐS cần định hóa và phụ thuộc vào thơng tin có thể thu thập được trên thị trường tại
thời điểm định giá. Có năm phương pháp định giá khác nhau nhưng trên thực tế việc
định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng hiện nay sử dụng chủ yếu ba phương pháp:
Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí và Phương pháp thu nhập.
1.3.1. Phương pháp so sánh (Phương pháp thị trường)
a) Cơ sở lý luận của phương pháp so sánh
Phương pháp định giá so sánh là phương pháp định giá bằng cách so sánh một
cách trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường, trên cơ
sở đó để rút ra giá thị trường của BĐS mục tiêu.
Phương pháp so sánh được xây dựng dựa trên giả thiết BĐS đã giao dịch được
lựa chọn so sánh phải là BĐS tương đồng với BĐS mục tiêu; tức là cùng mục đích sử
dụng, cùng kiểu kiến trúc, cùng thị trường với BĐS mục tiêu.
Phương pháp này chỉ áp dụng đối với những BĐS có nhiều giao dịch trên thị
trường. Đối với định giá thế chấp thì phương pháp phải được dùng trong điều kiện thị
trường ổn định thậm chí là suy thoái.
Tuân thủ các nguyên tắc định giá người định giá cố gắng xem xét tất cả những
yếu tố có liên quan đến BĐS và phản ánh các điều kiện thị trường đối với vấn đề định
giá. Các nguyên tắc là cơ sở của phương pháp so sánh là: nguyên tắc thay thế, nguyên
tắc cung – cầu, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc ngoại ứng.
b)

Các bước thực hiện

Phương pháp so sánh dựa trên phân tích giá bán, giá cho thuê BĐS tương tự có

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

13

Chuyên đề tốt nghiệp

thể so sánh được trên thi trường, song song do tính chất đa dạng của BĐS, giá trị của
chúng có thể thay đổi theo thời gian. Vì vậy khi định giá cần phải tuân theo các bước
sau:
Bước 1: Xác định BĐS cần định giá
Bước 2: Thu thập, tìm kiếm thơng tin những BĐS được bán trong thời gian gần
đây có thể so sánh được với BĐS mục tiêu cần định giá
Bước 3: Kiểm tra thông tin của các BĐS so sánh để lựa chọn nhóm BĐS phù hợp
nhất, chọn 3 – 6 BĐS phù hợp nhất. Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp (giá trên mỗi
m2 xây dựng, m2 sàn hoặc giá m mặt ) và phát triển phân tích so sánh cho mỗi đơn vị
Bước 4: Phân tích giá bán của các BĐS so sánh trên cơ sở các yếu tố so sánh để
tìm ra cơ sở điều chỉnh
Bước 5: So sánh điều kiện của BĐS mục tiêu với BĐS so sánh để tiến hành điều
chỉnh giá. Thực hiện điều chỉnh giá bán (tăng lên, giảm đi) của các BĐS so sánh với
BĐS cần định giá
Bước 6: Ước lượng giá trị của BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở hòa hợp các chỉ số
giá trị của BĐS so sánh đã được điều chỉnh.
c)

Các trường hợp áp dụng

Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng
trong các trường hợp sau:
+ Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy
nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các
phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phịng và các nhóm cửa
hiệu.
+ Các mảnh đất trống
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong
định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động sản,
định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai... Việc định giá
cho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các bằng chứng
về việc mua bán và cho th có thể sử dụng được.
d)

Q trình điều chỉnh

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

14

Chuyên đề tốt nghiệp

 Các yếu tố so sánh
Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của BĐS
khác nhau. Có 10 nhóm yếu tố so sánh.
Nhóm 5 yếu tố liên quan đến giao dịch là: Các quyền đối với BĐS, Điều kiện tài
chính hay phương thức thanh toán và phương tiện thanh toán, Điều kiện bán, Điều kiện
thị trường gồm các yếu tố Lạm phát hay cung – cầu thị trường, Các chi phí phải thực
hiện ngay sau khi mua.
Nhóm 5 yếu tố liên quan đến BĐS là: Vị trí BĐS, Đặc điểm vật chất của BĐS,
Đặc điểm kinh tế, Chế độ bảo dưỡng và sửa chữa, Điều kiện sử dụng hiện tại có phải
cao nhất tốt nhất không.
Bảng thực hiện điều chỉnh định lượng
TT

1
2
3
4
5

6
7

Tiêu chí

BĐS Mục tiêu

BĐS
SS1

BĐS

SS2

BĐS
SS3

BĐS
SS4

Giá bán (trđ)
Các quyền về BĐS
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
Điều kiện bán
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
Điều kiện thanh toán
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
Thời gian bán
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
Diện tích xây dựng
(m2)
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
SL phịng ngủ
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
SL phòng vệ sinh,

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

15

Chuyên đề tốt nghiệp

nhà tắm
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
8 Điều hòa
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
9 Bình nước nóng
Mức điều chỉnh
Giá điều chỉnh
Đơn giá m2 đất đã được
điều chỉnh
Tổng mức điều chỉnh
Gán trọng số
Tính đơn giá đất theo bình quân trọng số
 Phương pháp điều chỉnh BĐS
Phương pháp điều chỉnh có nguyên tắc :
- Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá BĐS
so sánh xuống và ngược lại. Q trình điều chỉnh cần lưu ý: Các điều chỉnh
khơng nên quá vụn vặt, chi tiết và khi thực hiện điều chỉnh cố gắng có bằng

chứng thị trường để chứng minh cho số điều chỉnh.
- Trình tự điều chỉnh phải theo nguyên tắc: Các yếu tố liên quan đến giao dịch
điều chỉnh trước, yếu tố phản ánh đặc điểm riêng biệt BĐS điều chỉnh sau.
Trong quá trình điều chỉnh thì điều chỉnh yếu tố định lượng trước, yếu tố định
tính sau.
Loại điều chỉnh:
Có hai loại điều chỉnh là điều chỉnh định lượng và điều chỉnh định tính. Điều
chỉnh định lượng có mức điều chỉnh là một số tuyệt đối hoặc có thể là % giá trị trong
tổng giá trị BĐS. Điều chỉnh định tính là điều chỉnh chỉ ra mức tốt hơn, kém hơn giữa
BĐS mục tiêu và BĐS so sánh.
Kỹ thuật ước lượng điều chỉnh:
- Kỹ thuật định lượng gồm có: Kỹ thuật phân tích số liệu theo cặp, phân tích số
liệu theo nhóm, phân tích thống kê, phân tích bằng đồ thị, phân tích xu hướng,
phân tích độ nhạy, phân tích chi phí, phân tích só liệu thứ cấp, so sánh trực tiếp

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

16

Chuyên đề tốt nghiệp

và vốn hóa sự khác biệt trong tiền thuê.
- Kỹ thuật phân tích định tính: phân tích so sánh tương đối, phỏng vấn cá nhân và
phân tích xếp hạng.
 Trình tự điều chỉnh gồm 6 bước sau

Bước 1: Xác định các yếu tố có ảnh hưởng đến BĐS cần định giá
Bước 2: So sánh đặc điểm của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và ước lượng sự khác
biệt trong mỗi yếu tố.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh để tính ra đơn vị giá
bán hoặc giá bán của BĐS đã được điều chỉnh.
Bước 4: Xác định tổng mức điều chỉnh hoặc mức điều chỉnh thuần trên cơ sở đó thực
hiện hịa hợp giá đơn vị hoặc giá bán của BĐS so sánh đã được điều chỉnh để
tính ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách định lượng.
Bước 5: Thực hiện phân tích định tính đối với những yếu tố so sánh khơng thể áp dụng
phương pháp định lượng và thực hiện sắp xếp đồng hạng các BĐS mục tiêu
và các BĐS so sánh.
Bước 6: Thực hiện hòa hợp dãy giá trị của các BĐS só sánh để tìm ra giá BĐS mục
tiêu.
e)

Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp

 Ưu điểm
- Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì khơng phải tính
tốn nhiều.
- Phương pháp này thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là bằng chứng rõ
ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản.
- Là cơ sở, hay đầu vào của các phương pháp khác.
- Phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà nó
dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
 Hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp
- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt quá
nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng chứng
đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trên thị trường.

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

17

Chuyên đề tốt nghiệp

- Khi thị trường yếu hoặc trầm lắng không đủ bằng chứng của thị trường thì việc
áp dụng phương pháp này rất hạn chế, khó áp dụng.
- Đối với BĐS lớn, đặc biệt với những BĐS tạo thu nhập thì việc phân tích so
sánh rất khó khăn.
- Trong điều kiện kinh tế pháp lý thay đổi nhanh chóng thì tính thực tiễn của
phương pháp bị hạn chế.
- Đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những bất
động sản chun dùng cụ thể sẽ khơng có số liệu nào cụ thể để so sánh.
- Phương pháp này đòi hỏi chất lượng thi trường tốt nguồn thị trường chuẩn xác
cho nên để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng với nguồn gốc số liệu và
các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của hệ
thống thông tin, cách thức thu thập thông tin để đưa ra những quan điểm phù hợptrong
q trình xử lý và phân tích thơng tin.
1.3.2. Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp thầu
khốn)
a) Khái niệm
Phương pháp định giá chi phí là việc xác định giá trị của BĐS dựa trên chi phí để
làm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế.

b) Các bước thực hiện phương pháp chi phí
Sau khi đã tiến hành khảo sát khu vực lân cận, diện tích đất và cơng trình cần
định giá, định giá viên cần tuân thủ các bước sau đây:
Bước 1: Ước tính giá trị của thửa đất – với sử dụng cao nhất và tốt nhất, coi như
đất trống và xác định giá trị thị trường của mảnh đất.
Bước 2: Ước tính chi phí thay thế (hoặc chi phí tái tạo) cơng trình tương tự với
cơng trình cần định giá.
Có ba phương pháp tính chi phí phát triển: Phương pháp tính theo đơn vị so sánh,
Phương pháp tính theo đơn vị cấu thành và phương pháp khảo sát số lượng.
Bước 3: Ước tính hao mịn, mất giá tích lũy của cơng trình cần định giá, bao
gồm: hao mịn, mất giá về tự nhiên, cơng năng và ngoại vi.
Có ba phương pháp tính giảm giá tích lũy của cơng trình: Phương pháp rút ra từ

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

18

Chuyên đề tốt nghiệp

thị trường, tính giảm giá tích lũy theo tuổi cơng trình và tính giảm giá tích lũy theo
phương pháp kỹ thuật.
Bước 4: Trừ tổng giảm giá tích lũy cơng trình (Bước 3) ra khỏi chi phí thay thế
hoặc chi phí tái tạo cơng trình (Bước 2) để nhận lại giá trị hiện tại hay chi phí thay thế
của cơng trình đã giảm giá của cơng trình chính.
Bước 5: Tính giá trị hiện tại của các cơng trình phụ và các cơng trình khác trên

địa điểm.
Bước 6: Tính giá trị BĐS (có gồm tài sản cá nhân) bằng cách cộng giá trị đất, giá
trị hiện tại cơng trình chính (Bước 4), giá trị hiện tại cơng trình phụ (Bước 5).
Bước 7: Trừ tất cả giá trị của tài sản cá nhân đã đưa vào tính tốn các bước trên
ra khỏi giá trị BĐS (Bước 6) thì sẽ được giá trị BĐS tồn quyền sở hữu.
c) Phạm vi áp dụng
- Phương pháp chi phí là phương pháp thích hợp khi định giá BĐS ít có cầu trên
thị trường, có mục đích riêng biệt như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học cac cơng trình
phúc lợi xã hội khác.
- Định giá để xác định mức bồi thường, đền bù.
- Định giá để bảo hiểm. Ở nước ta chưa có, nhưng các nước khác BĐS được bảo
hiểm trong các trường hợp không may xảy ra do nhiều ngun nhân. Ví dụ, BĐS đó kí
hợp đồng vời một công ty bảo hiểm và trong điều kiện hợp đồng cịn hiệu lực, khơng
may BĐS này bị hỏa hoạn. Trong trường hợp này các thẩm định viên phải định giá để
đền bù thiệt hại cho chủ sở hữu bằng cách định giá giá trị chi phí tái tạo BĐS này.
- Là phương pháp dùng để tính thuế đối với thuế suất xây dựng cơng trình.
- Phương pháp dùng để tính chi phí xây dụng cơng trình mới.
- Phương pháp tính giá trị BĐS thế chấp .
- Thường được sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương
pháp khác.
d) Đánh giá phương pháp chi phí
 Ưu điểm
- Phương pháp này được sử dụng khi khơng có bằng chứng thị trường thích hợp
để so sánh trực tiếp giá của các bất động sản.
- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các bất động sản có mục

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A

Đại học Kinh tế quốc dân

19

Chuyên đề tốt nghiệp

đích sử dụng riêng biệt. Việc tính tốn theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinh
nghiệm chuyên môn của định giá viên do đó, nếu định giá viên có chun mơn cao,
nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những
yếu tố thái q của thị trường.
 Hạn chế của phương pháp chi phí
- Phương pháp này dựa vào hệ thống, số liệu thị trường vì vậy nó cũng gặp phải
những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
- Chi phí thực chất không thể bằng giá trị và không tạo ra giá trị. Hơn nữa, sử
dụng phương pháp này tức là tính tổng giảm giá tích lũy theo cách cộng dồn do vây khi
áp dụng phương pháp chi phí cần có giả định cho rằng chi phí bằng với giá trị nhưng
trên thực tế giả định này có thể khơng đúng.
- Khơng có phương pháp thống nhất trong tính tốn các chi phí phát triển cũng
như tính tổng giảm giá tích lũy mà việc tính tốn hồn tồn dựa vào chủ quan của
người định giá.
- Việc áp dụng phương pháp chi phí địi hỏi người định giá phải thơng thạo kỹ
thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp thẩm
định này.
- Phương pháp này khơng có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợp
nên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị hiệu quả.
1.3.3. Phương pháp vốn hóa (phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập)
a) Khái niệm
Phương pháp vốn hóa là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm
trong tương lai về giá trị vốn hiện tại. Phương pháp thu nhập được xây dựng trên việc

tuân thủ các nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai và chủ yếu được áp dụng
đối với các bất động sản tạo thu nhập.
Được xây dựng chủ yếu trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo các lợi ích tương
lai. Theo nguyên tắc này người ta cho rằng, về mặt lý thuyết, giá trị thị trường hiện
hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập
tương lai có thể nhận được từ bất động sản. Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà bất
động sản tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của bất động sản, nó tương ứng với
giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

20

Chuyên đề tốt nghiệp

b) Các bước áp dụng phương pháp
Trong định giá BĐS thế chấp, phương pháp vốn hóa được sử dụng chủ yếu là
phương pháp vốn hóa trực tiếp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp được
sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng một năm cu thể thành chỉ số giá trị
trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng chi tỷ lệ thu nhập
phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhậ được ước lượng được với số nhân phù hợp. Về
mặt công thức tốn học, vốn hóa trực tiếp là q trình tính toán đơn giản nhất và nên áp
dung nhất một khi thị trường có đầy đủ thơng tin về giá bán các tài sản tương tự.
Bước 1: Ước tính thu nhập bình qn hàng năm của BĐS có tính đến các yếu tố
tác động đến thu nhập.

Bước 2: Ước tính các khoản chi phí vận hành BĐS để trừ khỏi thu nhập hàng
năm.
Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của BĐS tương tự.
Bước 4: Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập rịng để tính ra giá trị BĐS.
NOI sẽ được vốn hóa theo một tỷ suất vốn hóa phù hợp để quy đổi về giá trị hiện
tại của những lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ sở hữu.
Giá BĐS =

NOI
R0

Trong đó:

NOI: Thu nhập hoạt động rịng
R 0: Tỷ lệ vốn hóa chung

c) Điều kiện áp dụng phương pháp
- Những BĐS phù hợp với phương pháp này: Căn hộ, nhà ở, trung tâm thương
mại, khu công nghiệp, trung tâm mua bán, khách sạn, nhà trọ.
- Sử dụng kết hợp với các phương pháp khác, không sử dụng độc lập.
- Chủ yếu dụng để định giá BĐS tạo thu nhập.
- Kỳ vọng BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn các chi phí để có
được nó.
- Các mức tiền cho thuê BĐS (các thu nhập từ BĐS) được hình thành từ các lực
lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản cịn hiệu lực.
- Người đầu tư sẽ chuyển hố dịng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành
tổng số tiền vốn để có được BĐS
d) Đánh giá phương pháp vốn hóa

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A


Đại học Kinh tế quốc dân

21

Chuyên đề tốt nghiệp

 Ưu điểm
Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất,
vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. Tóm
lại, phương pháp đầu tư dễ áp dụng, dễ hiểu. Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng tiền
(DCF).
Phương pháp này đạt hiệu quả cao, chính xác khi có các chứng cứ về các
thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ
tin cậy cao.
Là phương pháp dùng để tham khảo chéo với phương pháp so sánh.
 Hạn chế của phương pháp vốn hóa
- Sử dụng phương pháp thì phải dự báo được các dịng tiền trong tương lai, do đó
khả năng phân tích xử lý thông tin của người định giá sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kết quả
dự báo.
- Tỷ lệ vốn hóa khơng có sự thống nhất mà hồn tồn phụ thuộc vào sự chủ quan
của người định giá. Nếu áp dụng phương pháp hợp lý thì sẽ cho giá trị đầu tư tương lai
tương đối tốt và chuẩn xác (với điều kiện BĐS tồn quyền sở hữu và có đầy đủ thơng
tin trên thị trường).
1.3.4. Phương pháp thặng dư
a) Cơ sở lý luận của phương pháp thặng dư
 Ý nghĩa: Phương pháp dùng để xác định giá trị của các BĐS có tiềm năng

phát triển. Chủ yếu áp dụng để định giá đất trống hoặc nhà cũ.
 Nguyên lý chung:
- Tổng chi phí cải tạo
Giá trị hiện tại của = Giá trị của BĐS sau khi
BĐS
phát triển
hoặc phát triển BĐS
b) Các bước áp dụng phương pháp
Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất của các BĐS cần định giá có tính đến
các quy định về xây dựng và các hạn chế khác;
Bước 2: Ước tính tồn bộ tổng giá trị của q trình phát triển và hồn thành bằng
phương pháp so sánh hoặc phương pháp vốn hóa
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bằng tổng chi phí phát triển, lợi nhuận của
người đầu tư, chi phí marketing, chi phí tài chính và các chi phí khác;

Sinh viên: Nguyễn Thị Thanh Hải

Lớp: Bất động sản 50A