Một số giải pháp nhằm đầy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng khu công nghiệp, đô thị thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH




NGUYỄN AN HUỆ


MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHU CÔNG NGHIỆP – ĐÔ THỊ
THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 01




LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ


Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Minh




Thái Nguyên-2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
i

LỜI CAM ĐOAN


Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của chính bản thân tôi với sự
hướng dẫn của TS. Nguyễn Thanh Minh. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong
luận văn là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày 14 tháng 8 năm 2012
Tác giả




Nguyễn An Huệ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ii

LỜI CẢM ƠN

Trước hết, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS.Nguyễn
Thanh Minh-Ủy viên Ban thường vụ Đảng ủy, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học
Kinh tế và Quản trị kinh doanh, người đã định hướng, trực tiếp hướng dẫn và đóng
góp ý kiến để tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Phòng Quản lý đào tạo Sau đại
học và các thầy cô trường Đại học Kinh tế và Quản trị Kinh doanh Thái Nguyên,
cùng các thầy cô trực tiếp giảng dạy, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và

nghiên cứu.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể cán bộ các phòng ban thuộc UBND tỉnh
Bắc Ninh, Ban quản lý các dự án tỉnh Bắc Ninh, UBND thị xã Từ Sơn, Ban quản lý
các dự án thị xã Từ Sơn, Trung tâm Phát triển quỹ đất thị xã Từ Sơn và toàn thể các
hộ gia đình đã tạo điều kiện thuận lợi nhất giúp tôi hoàn thành luận văn này.
Xin cảm ơn sự giúp đỡ, động viên của tất cả bạn bè, đồng nghiệp, gia đình và
những người thân đã là điểm tựa tinh thần và vật chất cho tôi suốt thời gian học tập
nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Thái Nguyên, ngày 14 tháng 8 năm 2012
Tác giả




Nguyễn An Huệ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
iii

Mục lục
Lời cam đoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các chữ viết tắt
v
Danh mục các bảng
vi
MỞ ĐẦU

1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài………………………………
1
2. Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………
2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu……………………………………
3
4. Đóng góp mới của đề tài………………………………………………
4
5. Kết cấu của luận văn………… ………………………………………
4
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
5
1.1. Cơ sở lý luận…………………………………………………………
5
1.1.1. Các khái niệm………………………………………………………………
5
1.1.2. Sự cần thiết của công tác GPMB…………………………………………
9
1.1.3. Những căn cứ pháp lý, các cơ quan thẩm quyền, các quy định và chính
sách hỗ trợ trong công tác giải phóng mặt bằng………………………
12
1.2. Cơ sở thực tiễn……………………………………………………
27
1.2.1. Thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ở một số quốc gia trên thế giới
27
1.2.2. Thực tiễn công tác GPMB ở một số địa phương trong nước……………
31
Chƣơng 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
34

2.1. Câu hỏi nghiên cứu………………………………………………
34
2.2. Phương pháp nghiên cứu…………………………………………….
34
2.2.1. Chọn điểm nghiên cứu…………………………………………………
34
2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu …………………………………………
35
2.2.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu…………………………………
36
2.3. Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứu…………………………………
37
2.3.1. Các chỉ tiêu kinh tế………………………………………………………
37
2.3.2. Các chỉ tiêu xã hội………………………………………………………
40
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
iv

Chƣơng 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI
KHU CÔNG NGHIỆP – ĐÔ THỊ THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH
41
3.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu……………………………………
41
3.1.1. Điều kiện tự nhiên…………………………………………………………
41
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội…………………………………………………
43
3.2. Thực trạng công tác GPMB tại các khu công nghiệp trên địa bàn thị xã
Từ Sơn–Bắc Ninh

52
3.2.1. Khái quát tình hình các hộ được điều tra……………………………
52
3.2.2. Thực trạng công tác GPMB tại các khu công nghiệp trên địa bàn thị xã
Từ Sơn…………………………………………………………
60
3.2.3. Những khó khăn tồn tại và nguyên nhân……………………………
78
Chƣơng 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ GPMB
KHU CÔNG NGHIỆP – ĐÔ THỊ TỪ SƠN, BẮC NINH
82
4.1. Các quan điểm trong công tác GPMB khu CN-ĐT Từ Sơn……
82
4.2. Phương hướng, mục tiêu của công tác GPMB ……….
84
4.3. Các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB ………
84
4.3.1. Giải pháp về chính sách………………………………………………
84
4.3.2. Giải pháp về công tác tuyên truyền, giáo dục………………………
85
4.3.3. Giải pháp về việc làm……………………………………………………
86
4.3.4. Giải pháp nâng cao năng lực của cán bộ GPMB…………………
86
4.3.5. Giải pháp thay đổi cơ chế tập trung và tái quy hoạch đất đai……
88
4.4. Kiến nghị
89
4.4.1. Đối với Nhà nước

89
4.4.2. Đối với chính quyền địa phương
89
4.4.3. Đối với những người quản lý ở các khu công nghiệp
89
4.4.4. Đối với các hộ có đất bị thu hồi
89
KẾT LUẬN
90
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
92
PHỤ LỤC

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
v


Danh mục các chữ viết tắt

STT
Chữ viết tắt
Nguyên văn chữ viết tắt
1
CC
Cơ cấu
2
CN-TTCN
Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
3
CP

Chính phủ
4
GDP
Tổng sản phẩm quốc nội
5
GPMB
Giải phóng mặt bằng
6
KCN
Khu công nghiệp
7
KT-XH
Kinh tế - xã hội
8
LĐ
Lao động
9
NĐ-CP
Nghị định Chính phủ
10
PRA
Pariciptory Rapid Appraisals (đánh giá nhanh sự tham gia)
11
QĐ
Quyết định
12
QĐ-UBND
Quyết định của Ủy ban nhân dân
13
TB-TNMT

Thông báo – Tài nguyên môi trường
14
TĐC
Tái định cư
15
TM
Thương mại
16
SL
Số lượng
17
SXKD
Sản xuất kinh doanh
18
UBND
Ủy ban nhân dân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
vi

Danh mục các bảng

Số
hiệu
bảng
Tên bảng
Trang
3.1
Tình hình sử dụng đất đai tại thị xã Từ Sơn
44
3.2

Tình hình dân số lao động của thị xã Từ Sơn
46
3.3
Một số thông tin chung về nhóm hộ điều tra
53
3.4
Tình hình số lượng và chất lượng lao động ở các nhóm hộ điều tra
57
3.5
Giá đất ở trung bình các phường trên địa bàn thị xã Từ Sơn năm 2011
61
3.6
Giá đất ở ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị theo khu
vực và vị trí
62
3.7
So sánh giá đất ở ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị trong tỉnh
63
3.8
Bảng giá đất nông nghiệp
65
3.9
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ngoài các khu công
nghiệp, cụm công nghiệp
66
3.10
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong các khu công
nghiệp, cụm công nghiệp
67
3.11

Nguồn thu nhập của các hộ dân cư
68
3.12
Biến động về thu nhập của các hộ dân cư trước và sau khi bị thu
hồi đất sản xuất
71
3.13
Đánh giá của các hộ dân cư đối với đơn giá đền bù so với giá thị trường
73
3.14
Ý kiến của các hộ dân cư đối với việc bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước
75
3.15
Đánh giá của các hộ dân cư đối với các chính sách hỗ trợ khác
75
3.16
Thái độ của các hộ trong việc giao đất đúng tiến độ
76
3.17
Những khó khăn của các hộ sau khi bị thu hồi đất
77
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Từ Sơn đã nổi tiếng với nhiều làng nghề truyền thống như: nghề mộc ở Phù
Khê, Hương Mạc, nghề rèn ở Đa Hội, Châu Khê, nhiều chợ nổi tiếng, sầm uất, hàng
hóa rất đa dạng, phong phú, người mua, người bán đông đúc. Trong hệ thống chợ

truyền thống của Từ Sơn xưa, nổi tiếng là chợ Giàu, chợ Đồng Kỵ và chợ Đình
Bảng… Là địa phương có nhiều làng nghề truyền thống, sau tái lập, lãnh đạo thị xã
Từ Sơn đã có chủ trương: tạo mọi điều kiện thuận lợi khuyến khích các làng nghề
phát triển nhanh chóng, vững chắc và ngày càng đóng góp lớn vào giá trị sản xuất
công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp (CN-TTCN) của địa phương.
Trong những năm qua, công tác xây dựng và quản lý đô thị đã có nhiều tiến
bộ: nhiều công trình, cụm công nghiệp được cải tạo, xây dựng theo hướng đồng bộ,
hiện đại, nhiều chủ trương, chính sách của thị xã và tỉnh đã được ban hành kịp thời,
đúng hướng; nhiều dự án đầu tư xây dựng đã được triển khai đúng tiến độ và hiệu
quả; đã tích cực động viên cộng đồng dân cư, các thành phần kinh tế tham gia xây
dựng tỉnh Bắc Ninh nói chung và thị xã Từ Sơn nói riêng. Tuy vậy, do nhiều
nguyên nhân khác nhau, công tác xây dựng và quản lý đô thị chưa đáp ứng yêu cầu
xây dựng và phát triển thị xã Từ Sơn cũng như tỉnh Bắc Ninh. Một trong những vấn
đề còn nhiều vướng mắc đó là công tác giải phóng mặt bằng.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là vấn
đề phức tạp mang tính chất kinh tế, xã hội tổng hợp, được sự quan tâm của nhiều
ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Bồi thường thiệt hại về đất không chỉ thể hiện
bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai mà còn thể hiện các mối quan hệ về
chính sách, xã hội.
Trong giai đoạn tới, thị xã sẽ tiếp tục đầu tư xây dựng các khu công nghiệp-đô
thị (KCN – ĐT) vừa và lớn, tạo điều kiện thuận lợi về mặt bằng, vốn, thị trường tiêu
thụ giúp các doanh nghiệp mở rộng sản xuất, kinh doanh, đưa công nghiệp của thị xã
Từ Sơn phát triển mạnh mẽ, bền vững. Trong nhiệm kỳ 2010-2015, thị xã đề ra
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
2

phương hướng mục tiêu chủ yếu là: Tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế cao,
đẩy mạnh phát triển sản xuất CN-TTCN và làng nghề theo hướng hiện đại, bền
vững… nhằm phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá và phấn
đấu đạt mục tiêu năm 2015 Bắc Ninh cơ bản trở thành tỉnh công nghiệp và là yếu tố

tiên quyết như Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh Bắc Ninh lần thứ XVIII đã đề ra.
Mục tiêu đó có thể thực hiện được hay không phụ thuộc khá lớn vào công tác giải
phóng mặt bằng, bởi trong điều kiện hiện nay ở các địa phương nói chung, Từ Sơn
nói riêng, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) được xác định là một trong những
nhiệm vụ quan trọng để góp phần đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại đất nước.
Tuy nhiên, công tác GPMB của Thị xã còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc,
chưa đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá Từ Sơn. Thậm chí
có lúc, có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài, làm chậm tiến độ thực hiện dự án,
gây tổn hại về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an xã hội, mất nhiều thời gian và công
sức giải quyết.
Một trong những vấn đề quan trọng là người dân trong diện di dời phải thay
đổi nghề nghiệp, điều kiện sống, học tập, thay đổi tập quán và các vấn đề tâm lý, xã
hội khác. Cho nên bên cạnh đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng phục vụ đầu tư
xây dựng, thì tái tạo việc làm cho người dân trong diện di dời, tạo lập sự cân bằng
mới cho họ có được cuộc sống ổn định, cũng là yêu cầu hết sức cấp thiết hiện nay.
Chính vì những lý do đó, tôi chọn: “Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ
giải phóng mặt bằng khu công nghiệp-đô thị thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” làm
đề tài nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu chung
Tìm ra nguyên nhân làm chậm tiến độ công tác GPMB, từ đó đưa ra các biện
pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trong dự án xây dựng khu công
nghiệp Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh nhằm tạo lập và ổn định đời sống người dân trong
diện di dời, góp phần xây dựng thị xã Từ Sơn văn minh, giàu đẹp theo định hướng
và quy hoạch phát triển.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
3

2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác giải phóng

mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư.
- Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng trong quá trình thực
hiện một số dự án đầu tư trên địa bàn thị xã Từ Sơn.
- Tìm ra nguyên nhân trì trệ trong công tác GPMB
- Từ đó đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải
phóng mặt bằng khu công nghiệp Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh nhằm thực hiện định
hướng và phát triển kinh tế của thị xã và của tỉnh.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Đất đai nằm trong các dự án và các hộ phải di dời để giải phóng mặt bằng
trong dự án khu công nghiệp-đô thị Từ Sơn.
- Cuộc sống của các hộ dân cư trước và sau khi nhận tiền đền bù.
- Những vấn đề kinh tế kỹ thuật liên quan đến giải phóng mặt bằng.
3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
* Về nội dung: Đề tài tập trung chủ yếu vào những vấn đề sau:
- Đặc điểm địa bàn nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về chính sách đền bù thiệt hại khi thu hồi đất và
giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư xây dựng.
- Phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng
- Trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác GPMB, đề ra định
hướng và các giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng và ổn
định đời sống người dân trong diện di dời trên địa bàn KCN – ĐT Từ Sơn.
* Về không gian và thời gian nghiên cứu
- Về không gian: Một số dự án nằm trong khu công nghiệp – đô thị
- Về thời gian: số liệu thứ cấp được thu thập từ năm 2009 – 2011, số liệu sơ cấp
được thu thập từ cuối năm 2011 đến đầu năm 2012

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
4

4. Đóng góp mới của đề tài
Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng là vô cùng quan trọng, ảnh hưởng
trực tiếp đến sự thành công của các dự án nói chung và dự án khu công nghiệp – đô
thị (KCN – ĐT) Từ Sơn nói riêng. Trên cơ sở lý luận và đánh giá thực trạng công
tác GPMB tại KCN - ĐT Từ Sơn, đề tài đưa ra một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy
nhanh công tác GPMB tại khu công nghiệp – đô thị trên địa bàn Từ Sơn.
Đối với Ban quản lý dự án và khu Công nghiệp, đề tài có thể giúp các Ban
quản lý thực hiện tốt các dự án đã được phê duyệt thông qua việc phân tích tổng
quát thực trạng công tác GPMB tại một số KCN – ĐT tại địa bàn Thị xã và tham
khảo một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ GPMB mà tác giả đã đề ra.
Đối với chủ các dự án, đề tài tạo điều kiện cho các dự án có thể triển khai
đúng hạn thông qua việc đưa ra một số nguyên nhân chính gây ra tình trạng chậm
trễ trong công tác GPMB từ đó giảm thiểu được các khoản chi phí do trì trệ trong
công tác giải phóng mặt bằng gây ra, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, góp
phần nâng cao đời sống kinh tế - xã hội tại địa phương.
Đối với người dân, đề tài đưa ra cách nhìn tổng thể về công tác GPMB và bồi
thường GPMB. Các nghị quyết, quyết định được ban hành liên quan đến công tác và
bồi thường GPMB cũng được nêu lên để người dân hiểu và tuân thủ những quy định
của Nhà nước, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo đời sống ổn định cho nhân dân sau di dời.
Đề tài cũng là một tài liệu tham khảo hữu ích cho những người có cùng lĩnh
vực nghiên cứu.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, kiến nghị và danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn được kết cấu thành 4 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về giải phóng mặt bằng
Chương 2: Phương pháp và chỉ tiêu nghiên cứu
Chương 3: Thực trạng công tác GPMB tại KCN - ĐT Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
Chương 4: Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng khu công
nghiệp – đô thị Từ Sơn, Bắc Ninh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5

Chƣơng 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Các khái niệm
1.1.1. 1. Khái niệm giải phóng mặt bằng
Trong những năm gần đây, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và quá
trình mở rộng, chỉnh trang đô thị diễn ra hết sức mạnh mẽ thì càng có nhiều yêu cầu
bức thiết đặt ra. Một trong những yêu cầu đó là công tác GPMB để mở mang phát
triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu du lịch, dịch vụ, khu
dân cư, mạng lưới giao thông, trường học, bệnh viện, các công trình phục vụ phát
triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng và nâng cao đời sống nhân dân… GPMB
là điều kiện tiên quyết để dự án được triển khai và đi đến thành công.
Trong khi đó mặt bằng đất đai được sử dụng cho các dự án xây dựng các
công trình không phải có sẵn, không phải hoàn toàn lấy từ đất chưa sử dụng mà có
thể từ các nguồn khác nhau. Như chúng ta đã biết, Nhà nước có quyền giao đất (trao
quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất) và cho thuê đất (Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất), cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng
lại có quyền thu hồi đất - được quy định tại Mục 3, Mục 4 của Luật đất đai năm
2003. Chỉ có Nhà nước mới có quyền thu hồi đất của người dân đang sử dụng và
Nhà nước cũng có quyền giao, cho thuê mặt bằng đó cho các chủ dự án để tiến hành
thực hiện dự án đầu tư xây dựng của mình. Từ đây lại phát sinh quan hệ bồi thường
thiệt hại, đền bù GPMB khi Nhà nước thu hồi đất. Và để công tác GPMB được
thuận lợi thì Nhà nước cần ra những quyết định, ban hành những chính sách bồi
thường sao cho phù hợp. Vậy phải hiểu GPMB như thế nào cho đúng? Từ thực tiễn
công tác GPMB ở nước ta có thể đưa ra khái niệm GPMB như sau:
GPMB là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử

dụng đất để chuyển giao cho chủ dự án. Sau đó chủ dự án sẽ bồi thường cho việc di
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
6

dời các đối tượng như nhà ở, các công trình xây dựng trên đất, cây cối hoa màu…
trả lại mặt bằng để thi công công trình.
* Bản chất của giải phóng mặt bằng
Khi thực hiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác thu hồi đất
GPMB, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Mỗi
dự án có sử dụng đất được thực hiện tại những vùng, những khu vực nhất định với
đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau vì thế đối tượng GPMB rất đa dạng và
phức tạp. Việc thu hồi đất tại các khu trung tâm đông dân cư, khu đô thị, khu thuận
lợi cho công ăn việc làm là rất khó khăn. Bởi lẽ việc tìm một nơi ở mới của hộ gia
đình có ảnh hưởng rất nhiều tới đời sống, thu nhập cũng như phong tục tập quán
của họ (nơi ở mới xa trung tâm hơn, không thuận tiện giao thông, cơ sở hạ tầng thấp
kém hơn, đặc biệt là cơ hội việc làm của họ bị ảnh hưởng). Ngoài ra đơn giá bồi
thường giữa các dự án, giữa các mảnh đất có vị trí cũng như mục đích sử dụng khác
nhau là khác nhau dẫn đến khó khăn, phức tạp trong công tác bồi thường thiệt hại.
Trong các dự án có sử dụng đất cần thực hiện việc GPMB thì các dự án đầu
tư cho cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị hoặc có sự kết hợp giữa mục đích chính của
dự án với việc đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ làm cho giá đất đai ở các khu vực xung
quanh tăng lên khá cao. Ngẫu nhiên mang lại lợi nhuận cho tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình trước kia có đất ở sâu trong phố nay trở thành đất mặt đường và được hưởng
lợi. Việc thu lại khoản giá trị chênh lệch này rất khó, là vấn đề nan giải mà các nhà
chức trách vẫn chưa tìm ra giải pháp thích hợp. Trong các dự án mở đường giao
thông, một số hộ không bị thu hồi hết đất mà vẫn còn một phần nhỏ diện tích đất
phía trong. Sau khi GPMB, phần diện tích đất này được hộ gia đình tận dụng để xây
nhà, dựng ki ốt hoặc xây cửa hàng kinh doanh. Tuy nhiên, những kiến trúc này
không đủ tiêu chuẩn, ảnh hưởng tới mỹ quan, kiến trúc của đường phố, đô thị.
Công tác GPMB gắn liền với bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Người

bị thu hồi đất có thể được bồi thường bằng tiền, bằng đất có giá trị tương đương giá
trị thị trường của mảnh đất và tài sản trên đất, có thể kèm theo các chính sách hỗ
trợ. Nguồn vốn cho công tác bồi thường là không nhỏ trong khi giá đất đai, bất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
7

động sản trên thị trường ngày càng tăng cao và diện tích thu hồi là khá lớn tới vài
hécta. Như vậy công tác GPMB diễn ra khá phức tạp do tính đa dạng của đối tượng
GPMB, công tác đòi hỏi một lượng vốn lớn và có những ngoại ứng phát sinh cần
được Nhà nước quản lý chặt chẽ. Nhà nước cần có những chính sách, biện pháp tích
cực thúc đẩy công tác GPMB trên phạm vi quốc gia và trên từng địa bàn cụ thể đặc
biệt ở các đô thị lớn.
1.1.1.2. Khái niệm bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường GPMB có thể hiểu là việc chi trả, bù đắp những tổn thất về đất
đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến
trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối hoa màu và chi phí để ổn định đời sống,
chuyển đổi nghề nghiệp cho người sử dụng đất đai khi Nhà nước thu hồi đất đó để
sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng cộng, phát
triển kinh tế.
Trong đền bù đất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất của nông hộ để xây
dựng khu công nghiệp thì Nhà nước phải tính toán “đền” tiền cho người dân một
khoản tương ứng và phù hợp với giá trị hiện tại mảnh đất đó, và “bù” bằng tiền cho
những giá trị tương lai mà mảnh đất này có thể tạo ra trên cơ sở tính toán ở hiện tại.
Ngoài ra, khi thu hồi đất thì người nông dân không có việc làm do mất tư liệu sản
xuất, Nhà nước tiếp tục tính toán “bù” thêm một khoản cho người nông dân chuyển
đổi nghề mới, tạo việc làm và ổn định cuộc sống.
Nội dung của các khoản tiền đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp gồm:
- Tiền đền bù đất: Là khoản tiền đền bù cho hộ do bị mất tư liệu sản xuất, cụ
thể ở đây là đất nông nghiệp.
- Tiền đền bù hoa mầu: Là khoản tiền đền bù do việc thu hồi đất làm thiệt hại

đến hoa mầu chưa được thu hoạch trên diện tích thu hồi. Mức đền bù đối với cây
hàng năm và vật nuôi trên đất có mặt nước tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch
một vụ tính theo mức thu hoạch bình quân của ba vụ trước đó theo giá nông sản,
thủy sản thực tế ở thị trường địa phương tại thời điểm đền bù.
- Tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
8

- Tiền hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất.
Các khoản hỗ trợ này nhằm mục đích giúp đỡ phần nào cho người dân sau
khi mất đất chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định cuộc sống và ổn định sản xuất, giảm
bớt gánh nặng kinh tế. Không nhằm mục đích giải quyết toàn bộ kinh phí chuyển
đổi nghề nghiệp và ổn định sản xuất cho nông hộ, vì các khoản hỗ trợ này không
nhiều và chỉ mang tính hỗ trợ.
Bồi thường GPMB là công việc hết sức cần thiết do đó cần có sự chỉ đạo kịp
thời của Chính phủ và sự phối hợp của các sở, ban, ngành có liên quan để tạo tiền
đề giúp cho công việc này tiến hành thuận lợi, giao mặt bằng kịp thời cho các chủ
dự án và đảm bảo lợi ích của các bên có liên quan.
* Đặc điểm quá trình bồi thường
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính đa
dạng và phức tạp.
a- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành,
mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực
ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động
sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ;
khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông
nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu
vực và từng dự án cụ thể.

b- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong
đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư
chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản
xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,
thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn
không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
9

công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất
khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống
dân cư sau này.
- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác
nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây
nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định
cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào
các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu
vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB được thực
hiện khác nhau
1.1.2. Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng
Trong quá trình phát triển của mỗi quốc gia, Nhà nước thu hồi những vùng
đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế như: hệ thống giao thông, thuỷ lợi, cấp thoát
nước; cơ sở hạ tầng xã hội: bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, thể dục thể

thao; các cơ sở sản xuất lớn và nhỏ: khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; mở
rộng đô thị, sắp xếp lại hệ thống dân cư…là quy luật tất yếu của sự phát triển. Nhìn
vào sự phát triển kinh tế xã hội của các nước trên thế giới ta thấy nông nghiệp
chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng thu nhập quốc dân, trong khi đó công nghiệp và
dịch vụ chiếm tỷ trọng lớn hơn nhiều (các nước phát triển có tỷ trọng nông nghiệp
chỉ chiếm 2%-3% tổng thu nhập quốc dân còn công nghiệp chiếm 25%-30%, dịch
vụ gần 70% trong tổng thu nhập quốc dân). Tỷ lệ dân số đô thị cũng cao, đặc biệt ở
các nước phát triển (những nước này dân số đô thị chiếm khoảng 70% dân số cả
nước, Singapo phát triển đô thị 100% ). Như vậy xu hướng đô thị hoá diễn ra
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
10

mạnh mẽ, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch các khu dân cư, khu
kinh tế… sẽ đáp ứng cho nhu cầu phát triển quốc gia.
1.1.2.1. Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu của quá trình đổi mới
Cùng với quá trình đô thị hoá, dân số ngày một gia tăng do hai nguyên nhân
chính là sự tăng tự nhiên và tăng cơ học. Trong việc gia tăng dân số cơ học thì việc
gia tãng dân số ðô thị là rất lớn do có sự di dân từ nông thôn ra thành thị (luồng di
dân ðặc trýng ở Việt Nam). Ngoài ra có sự chia tách hộ từ ðại gia ðình thành nhiều
hộ nhỏ và cuộc sống của con người ngày càng nâng cao từ đó phát sinh nhu cầu cần
có nhà ở rộng rãi, tiện nghi hơn là điều tất yếu. Điều đó đòi hỏi một lượng nhu cầu
tương đối lớn về nhà ở cũng như nhu cầu khác để đảm bảo cho cuộc sống như khu
vui chơi giải trí, bệnh viện, công viên, trường học Đáp ứng nhu cầu này cần
GPMB nhằm tạo ra quỹ đất để xây dựng các công trình đó. Hệ thống giao thông
cũng cần được đầu tư mở rộng và xây dựng mới đáp ứng nhu cầu đi lại, lưu thông
hàng hoá…
Quỹ đất ngày càng hạn hẹp và các yêu cầu về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã
hội, môi trường… tăng, không phải khi nào cũng có mặt bằng để xây dựng, không
phải khi nào cũng sử dụng đến quỹ đất chưa sử dụng hay xây dựng các công trình ở
nơi hoàn toàn vắng vẻ không có con người. Nhất là đối với nhu cầu mở rộng, cải

tạo đô thị thì việc xây dựng các công trình trong khu dân cư là điều không thể tránh
khỏi. Mặt bằng là một yếu tố hết sức quan trọng đối với một dự án đầu tư xây
dựng. Có mặt bằng thì mới có thể tiến hành đo đạc, thi công, xây lắp công trình
được. Công tác GPMB đã trở thành một yêu cầu tiên quyết đi trước một bước trong
các dự án xây dựng.
Trong những năm gần đây, một vấn đề nổi cộm lên là việc thu hồi đất, bồi
thường GPMB để phục vụ cho quá trình đô thị hoá, xây dựng cơ sở hạ tầng, khu
công nghiệp, khu đô thị mới đang phát triển mạnh mẽ…, khu công nghiệp – đô thị
Từ Sơn là một trong số đó. Công tác GPMB thực hiện tốt sẽ góp phần đảm bảo
nhịp độ phát triển đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thị trong tình hình mới. Tuy
nhiên, công tác này vẫn còn nhiều vướng mắc do các khu đất đã được giải tỏa gần
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
11

hết nhưng có một số hộ gia đình bị thu hồi đất trong diện giải tỏa chưa chịu di dời,
tháo dỡ nên cản trở việc thi công thực hiện dự án đầu tư xây dựng.
1.1.2.2. Công tác giải phóng mặt bằng góp phần đẩy nhanh công tác thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một công cụ quản lý của Nhà nước
nhằm quản lý thống nhất toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, đảm bảo đất đai
được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả… Thông qua công cụ này, Nhà nước
thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, nắm được thực trạng và hiện trạng sử
dụng đất đến từng loại đất và đảm bảo cho việc giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đến từng cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được thực hiện
đúng pháp lý và đảm bảo công bằng xã hội. Đồng thời đưa ra các chính sách về đất
đai, hướng dẫn các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất một cách tiết kiệm và
hiệu quả. Nhà nước thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất với mục đích gì?
Quy hoạch sử dụng đất là việc bố trí, sắp xếp, phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục
đích sử dụng cụ thể phù hợp với giai đoạn phát triển cả nước và từng địa phương.
Kế hoạch sử dụng đất là việc lập ra các chương trình, dự án, mục tiêu nhằm thực

hiện quy hoạch sử dụng đất đã đề ra. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
hợp lý là việc chuyển đổi những mảnh đất, những khu đất sử dụng kém hiệu quả
sang mục đích sử dụng có hiệu quả kinh tế cao hơn; đồng thời có sự tập trung đất
đai để không những mang lại hiệu quả kinh tế mà cả hiệu quả về môi trường, xã
hội. Ví dụ cho việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc chuyển đổi mục đích
sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất có mục đích sử dụng trong lĩnh
vực công nghiệp, dịch vụ, thương mại. Hay đất đang sử dụng vào mục đích nông
nghiệp, nhà ở, buôn bán sản xuất nhỏ lẻ sang xây dựng khu kinh tế, khu chế xuất,
khu công nghệ cao. Hay quy hoạch sử dụng đất cho mục đích sản xuất công nghiệp
hoá chất tại những vùng xa dân cư, cần di dời dân cư để tránh cho việc ô nhiễm
môi trường sống, nguồn nước sinh hoạt cũng như nguồn đất sản xuất. ở nước ta,
một số diện tích đất nông nghiệp tại trung tâm thành phố, trong khu đô thị hoá hay
gần các trục đường giao thông lớn đang dần bị thu hẹp. Thay vào đó là các khu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
12

công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất hoặc để mở rộng các nút đường giao
thông… Đây là việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả, chuyển
mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp với hiệu quả kinh tế cao
hơn gấp nhiều lần và góp phần cho đô thị hoá, phát triển đô thị.
Việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả là rất cần thiết bởi đất đai là
tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt của con
người và là thành phần quan trọng của môi trường sống đối với tất cả các sinh vật
trên trái đất. Việc phát triển đất đai như ngày nay đã phải trải qua một thời kỳ
tương đối dài trong lịch sử phát triển của nó. Thực tế các khu dân cư, khu công
nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp hình thành và phát triển tự nhiên nên manh mún,
nhỏ lẻ và thiếu đồng bộ dẫn tới một lượng đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu
quả. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước đã tiến hành bố trí, sắp
xếp lại quy mô cũng như cơ cấu sử dụng đất trong cả nước nhằm sử dụng hiệu quả
nhất nguồn lực đất đai. Có sử dụng hiệu quả, hợp lý nguồn lực này sẽ tạo điều kiện

cho việc sử dụng các nguồn lực khác trong vùng.
Công tác GPMB cho phép sử dụng nguồn lực đất đai một cách có hiệu quả,
là yếu tố không thể thiếu trong việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng
thể cũng như chi tiết. Một cách gián tiếp, công tác GPMB đã điều tiết các hoạt
động liên quan đến đất đai của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình.
1.1.3. Những căn cứ pháp lý, các cơ quan thẩm quyền, các quy định và chính sách
hỗ trợ trong công tác giải phóng mặt bằng
1.1.3.1. Những căn cứ pháp lý trong công tác giải phóng mặt bằng
Chính sách pháp luật về đất đai của nước ta thay đổi qua các thời kì để phù
hợp với quá trình phát triển đất nước theo hướng có lợi cho người sử dụng đất. Từ
khi có Luật đất đai 1993, pháp luật về đất đai đã có nhiều đổi mới quan trọng phù
hợp và thiết thực hơn với tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước. Luật đất
đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Quyền của người sử dụng đất đã được mở rộng hơn như được quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… Khi Nhà nước thu hồi diện tích đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
13

thì được bồi thường về đất và tài sản trên đất dựa trên khung giá đất do Nhà nước
quy định.
Để bổ sung cho Luật đất đai năm 1993 và quy định chi tiết trong các hoạt
động liên quan đến quy định bồi thường thiệt hại là các Nghị định, Thông tư đi
kèm. Nghị định số 90/1994/NĐ - CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định về bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định số 87/1994/NĐ - CP quy định
về khung giá các loại đất. Nghị định số 22/1998/NĐ - CP thay thế Nghị định số
90/1994/NĐ - CP, Nghị định số 22 đã quy định hệ số k cùng giá đất bồi thường cho
phù hợp với thực tế.
Tuy nhiên Luật đất đai 1993 vẫn còn nhiều hạn chế. Việc thực hiện theo luật
này và các Nghị định, Thông tư ban hành kèm theo còn gặp rất nhiều khó khăn và
chưa chi tiết để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện. Trước tình hình đó, Luật đất

đai 2003 đã ra đời ngày 26 tháng 11 năm 2003 kèm theo các văn bản hướng dẫn chi
tiết việc thực hiện luật đất đai. Nghị định số 182/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
(trong đó có vi phạm liên quan đến thu hồi đất, GPMB: cố ý gây cản trở cho việc
thu hồi đất, chậm bồi thường thiệt hại…). Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất. Nghị định số 197/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (thay thế Nghị định số 22). Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại đất đai. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư.
Căn cứ pháp lý cho công tác GPMB được áp dụng trên địa bàn thị xã Từ
Sơn là hệ thống văn bản của Tỉnh hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất bắt đầu áp dụng từ tháng 8 năm 2011, bao gồm: Thông
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
14

báo số 92/TB – TNMT ngày 01/04/2011 của thị xã Từ Sơn về mức bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp áp dụng trong công tác bồi thường,
GPMB trên địa bàn Thị xã; Quyết định 171/2009/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc
Ninh ngày 18/12/2009 về việc ban hành Quy định một số nội dung thực hiện các
Nghị định của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định vư khi Nhà nước thu hồi
đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh; Quyết định số 322/QĐ-UBND của UBND
tỉnh Bắc Ninh ngày 21/03/2011 về việc phê duyệt giá đất ở trung bình và hỗ trợ đất
nông nghiệp thuộc địa giới hành chính các phường trên địa bàn thị xã Từ Sơn và
các bảng giá đất nông nghiệp, giá đất đô thị (kèm theo quyết định số 162/2010/QĐ-
UBND ngày 23/12/2010 của UBND tỉnh Bắc Ninh, và còn rất nhiều các văn bản

giấy tờ liên quan khác.
1.1.3.2. Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong công tác giải phóng
mặt bằng
Các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, quy định cụ thể như sau:
* Thẩm quyền thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
+ Chính phủ tổ chức chỉ đạo việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong
cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước (tỉnh
và thành phố trực thuộc trung ương).
+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành
phố trực thuộc tỉnh tổ chức việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa
phương cấp dưới trực tiếp.
+ UBND xã, phường, thị trấn tổ chức chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của địa phương; chống lại, ngăn chặn hành vi sử dụng đất trái
với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
+ Bộ quốc phòng, Bộ công an tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng - an ninh trình Chính phủ xét duyệt.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
15

* Thẩm quyền thực hiện công tác GPMB
+ UBND các cấp phối hợp với các tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, tổ
chức đoàn thể vận động người bị thu hồi đất tự giác thực hiện quyết định thu hồi
đất, GPMB.
+ Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh phân cấp
hoặc uỷ quyền cho UBND cấp huyện ra quyết định phê duyệt cưỡng chế và thực
hiện cưỡng chế.
+ Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh giao việc
thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho:
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện, quận, thị xã, thành phố

trực thuộc tỉnh.
Tổ chức phát triển quỹ đất.
* Khiếu nại và giải quyết khiếu nại
+ Người bị thu hồi đất nếu chưa đồng ý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
thì được khiếu nại theo quy định của pháp luật. Trách nhiệm giải quyết khiếu nại,
thời hiệu giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều 138 của Luật đất đai
năm 2003 và Điều 162, 163, 164 Nghị định số 181/2004/ NĐ- CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.
+ Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp
hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ra quyết định.
Như vậy thẩm quyền thực hiện công tác GPMB có sự tham gia của UBND
các cấp (cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã), các sở, ban, ngành (sở, ban, ngành cấp tỉnh:
Sở Tài chính, Sở Xây dựng, quy hoạch & kiến trúc, Sở Tài nguyên & môi trường),
trách nhiệm của các bộ (Bộ tài chính, Bộ Kế hoạch & Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài
nguyên & Môi trường), chủ đầu tư. Ngoài ra còn có đại diện của những hộ bị thu
hồi đất. Việc tham gia đầy đủ của các bên trong công tác GPMB đảm bảo cho lợi
ích của Nhà nước, chủ đầu tư cũng như lợi ích của người bị thu hồi đất, của cộng
đồng và xã hội.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
16

1.1.3.3. Các quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng
Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành như: Nghị định số
197/2004/NĐ- CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy định việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 84/2007/NĐ-
CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai; Nghị số
69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng

đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chi tiết trong khung chính
sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất,
* Bồi thường về đất
Điều kiện để được bồi thường đất: Người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường
đất nếu có một trong các điều kiện sau đây:
- Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đất có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND cấp xã xác
nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 và
khoản 5 điều 50 Luật Đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 và khoản 5 điều 50 Luật Đất đai mà trên giấy tờ lại ghi tên người
khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các
bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ
tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã
xác nhận là đất không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại cùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, ở miền núi, hải đảo, nay được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
17

UBND cấp xã nơi có đất các nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh
chấp; và một số trường hợp khác.
Giá đất tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại
- Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có
quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm. Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại

thời điểm quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất
cụ thể cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá đất các loại đất.
Không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
- Các trường hợp thực hiện bồi thường chậm thì việc xác định giá đất để tính
bồi thường cụ thể theo quy định.
- Các giá đất bồi thường cũng được quy định khác nhau đối với các loại đất
nông nghiệp, phi nông nghiệp theo phạm vi điều chỉnh của khung chính sách về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
* Bồi thường về tài sản
Nguyên tắc bồi thường về tài sản
Khi Nhà nước thu hồi đất mà tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại thì được bồi
thường theo các nguyên tắc sau:
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại
thì được bồi thường.
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó
thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi
thường hoặc hỗ trợ tài sản.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cho phép xây dựng thì không được bồi thường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
18

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 07 tháng 7
năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác
định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã xét duyệt thì không được bồi thường.
- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được
công bố thì không được bồi thường.

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được
thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi
tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp
với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương.
Trong phạm vi điều chỉnh của khung chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất của Chính phủ áp dụng từ thời điểm 08/2011 quy
định rõ:
- Điều kiện để được bồi thường và các quy định cụ thể về bồi thường nhà,
công trình khác xây dựng trên đất
- Điều kiện bồi thường, hỗ trợ nhà, công trình đối với người đang sử dụng
nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và những người đang thuê nhà không thuộc sở hữu
nhà nước
- Bồi thường về di chuyển mồ mả: mức tiền bồi thường được tính cho chi
phí về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên
quan trực tiếp. UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể về mồ mả cho phù
hợp với tập quán và thực tế tại địa phương.
- Bồi thường đối với công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa,
am, miếu: việc bồi thường do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với các công
trình do trung ương quản lý, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định đối với các công
trình do địa phương quản lý.
- Bồi thường đối với cây trồng (hàng năm, lâu năm), vật nuôi
- Xử lý tiền bồi thường đối với các tài sản thuộc sở hữu Nhà nước: Tổ chức
bị Nhà nước thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản do Nhà nước giao quản lý sử dụng;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên