thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã từ sơn – tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN TRUNG THÀNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ TỪ SƠN – TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN VĂN DUNG

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.
Bắc Ninh, ngày 20 tháng 8 năm 2015
Tác giả

Trần Trung Thành

ii


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn
PGS.TS Nguyễn Văn Dung đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các
thầy, cô giáo khoa quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Hà Nội đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo điều kiện tốt nhất trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Bắc Ninh, ngày 20 tháng 8 năm 2015
Tác giả

Trần Trung Thành

iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan...................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục ............................................................................................................ iv
Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................... viii

Danh mục bảng ................................................................................................. ix
Danh mục hình, đồ thị và sơ đồ ......................................................................... x
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1
2. Mục đích nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài........................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................. 4
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ...................................................................... 4
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ............................................................. 4
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản ................................................... 6
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ................................................ 7
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất........................................................ 8
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam................................ 8
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ. ................ 11
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSDĐ. .............................. 14
1.3.4. Mối quan hệ giữa VPĐKQSDĐ với cơ quan đăng ký đất đai và
chính quyền địa phương................................................................... 17
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ................... 17
1.4.1. Australia: Hệ thống Đăng ký quyền (hệ thống Toren) ...................... 17
1.4.2. Cộng hòa Pháp: Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đảm bảo ........... 18
1.4.3. Thụy Điển: hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ....................... 19
1.5. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ ở nước ta ..................................... 20
1.5.1. Tình hình thành lập .......................................................................... 20
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của VPĐKQSDĐ ..................................................... 22
1.5.3. Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ ................................................... 22
iv


1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ ........................................... 23
1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ ........ 25

1.6. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ tỉnh Bắc Ninh .............................. 27
1.6.1. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Ninh ..................... 27
1.6.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện ............................ 29
1.6.3. Nguồn nhân lực ................................................................................ 30
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................... 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................. 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................... 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 31
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 31
2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xã Từ Sơn .............................. 31
2.2.2 Thực trạng tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ thị xã Từ Sơn ....... 31
2.2.3 Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ ............................. 31
2.2.4 Đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất Thị Xã Từ Sơn .................................................... 32
2.2.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động củaVPĐKQSDĐ ....... 32
2.2.6 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ .................................................................................... 32
2.2.7 Khái quát ảnh hưởng của việc đổi mới thành lập VPĐKĐĐ tỉnh
một cấp............................................................................................. 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 32
2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát......................................................... 32
2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ................................................ 33
2.3.3. Phương pháp so sánh........................................................................ 33
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN..................................................... 34
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xã Từ Sơn ....................................... 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................ 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................ 38
v

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị
xã Từ Sơn ........................................................................................ 39
3.2. Kết quả công tác quản lý và sử dụng đất đai của thị xã Từ Sơn .................. 40
3.2.1. Công tác quản lý .............................................................................. 40
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................... 43
3.3. Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất Thị xã Từ Sơn. ............................................................................. 44
3.3.1.Căn cứ pháp lý, tổ chức, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn ...................................................... 44
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã
Từ Sơn .............................................................................................. 48
3.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị
xã Từ Sơn..................................................................................................... 52
3.4.1. Thực hiện tốt nhiệm vụ phục vụ quản lý Nhà nước được giao .......... 52
3.4.2 Kết quả đạt được của chi nhánh VPĐKĐĐ từ ngày 01/02//2015
đến 14/6/2015 ................................................................................... 64
3.5 Đánh giá của người dân về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất Thị Xã Từ Sơn....................................................................... 66
3.5.1. Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................ 66
3.5.2 Mức độ công khai thủ tục hành chính ................................................ 68
3.5.3 Thời gian thực hiện các thủ tục ......................................................... 70
3.5.4. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ......................................... 72
3.5.5. Các khoản lệ phí phải đóng .............................................................. 74
3.5.6. Nhận xét........................................................................................... 75
3.6. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất .................................................................................. 76
3.6.1 Trình tự thực hiện thủ tục chưa thực sự theo cơ chế “một cửa”
ảnh hưởng tới tiến độ giải quyết hồ sơ. ............................................. 76
3.6.2 Mức độ công khai thủ tục hành chính chưa được quan tâm đúng mức ...........77

vi


3.6.3 Nguồn nhân lực thiếu cả về chất lượng và số lượng .......................... 77
3.6.4 Do nhu cầu của người dân thay đổi theo từng giai đoạn. ................... 78
3.6.5 Khó khăn mới của chi nhánh VPĐK thị xã Từ Sơn ........................... 79
3.7. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất. ...................................................................... 79
3.7.1 Thực hiện nghiêm túc thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”. ................80
3.7.2 Giải pháp tăng tính công khai thủ tục hành chính .............................. 80
3.7.3 Tăng cường về cả số lượng và chất lượng nguồn nhân lực ............... 80
3.7.4 Dự đoán nhu cầu của người dân theo từng giai đoạn. ........................ 81
3.7.5 Kiến nghị đối với chi nhánh VPĐK thị xã Từ Sơn............................ 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 83
Kết luận ............................................................................................................ 83
Kiến nghị.......................................................................................................... 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 85

vii


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Ý nghĩa

BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

PTTH

Trung học phổ thông

SDĐ

Sử dụng đất

VPĐK

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Ủy ban nhân dân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

viii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

1.1

Tình hình lập VPĐK các cấp. ............................................................... .20

1.2

Nguồn nhân lực của các VPĐKQSDĐ cấp huyện tỉnh Bắc Ninh ........... 30

3.1

Diện tích, cơ cấu đất đai năm 2014 tại Thị xã Từ Sơn ............................ 43

3.2

Căn cứ pháp lý, tổ chức, nhiệm vụ qua 2 thời kỳ của VPĐK thị xã
Từ Sơn ................................................................................................... 44

3.3

Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Dự án dất ở, đất
nông nghiệp) .......................................................................................... 54

3.4

Tiến độ cấp GCN của thị xã Từ Sơn 2011 - 2014. .................................. 55

3.5

Tình trạng các hồ sơ chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất tại thị
xã Từ Sơn .............................................................................................. 56

3.6

Kết quả thực hiện đăng ký biến động chủ yếu của thị xã Từ Sơn giai
đoạn 2011 – 2014 .................................................................................. 57

3.7

Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPĐK (2010-2014) ..... 58

3.8

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thị xã Từ Sơn............................... 61

3.9

Tình hình lập hồ sơ địa chính của thị xã Từ Sơn .................................... 62

3.10

Tình hình cấp GCN của hộ gia đình tại địa bàn điều tra ......................... 66

3.11

Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về
quản lý đất đai tại VPĐK ....................................................................... 67

3.12

Mức độ công khai thủ tục hành chính .................................................... 69

3.13

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK ......................................... 71

3.14

Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ................................................. 73

ix

DANH MỤC HÌNH, ĐỒ THỊ VÀ SƠ ĐỒ
Số hình

Tên hình, đồ thị và sơ đồ

Trang

Hình 1.1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai...................................17
Hình 1.2 Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất Bắc Ninh.....................29
Hình 3.1 Vị trí địa lý thị xã Từ Sơn so với thị xã, thành phố lân cận .................. 34
Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất thị xã Từ Sơn ....................................................... 43
Hình 3.3 Trụ sở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn .............. 48
Hình 3.4 Trụ sở bộ phận một cửa tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả ........................ 68

x


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng; có ý nghĩa kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự
nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc.
Để làm cơ sở cho cơ quan quản lý nhà nước nắm chắc thông tin và quản
lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, từ đó đưa ra những biện pháp quản lý,
sử dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực kể từ ngày 1-7-2014 quy

định: Mọi đối tượng sử dụng đất, được giao đất để quản lý bắt buộc phải thực
hiện thủ tục đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà
nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất
đai được đảm bảo bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung , thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà
nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử
dụng đất.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư.
Từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực và đến nay là Luật đất đai năm 2013,
với hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thiết lập ở cấp tỉnh và
cấp thị xã, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”,
các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành
chính tuy nhiên việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà
đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất.

1


Từ Sơn nằm ở phía Bắc cách Thủ đô Hà Nội 18 km và cách Thành phố Bắc
Ninh 13 km. Từ Sơn là thị xã nằm giữa Hà Nội và thành phố Bắc Ninh. Trong
hai thập kỷ trở lại đây, thị xã Từ Sơn ngày càng phát triển về kinh tế - xã hội. Sự
biến động này làm thị xã chịu ảnh hưởng sâu sắc của quá trình đô thị hóa và công
nghiệp hóa dẫn đến các quan hệ sử dụng đất diễn ra phức tạp cộng thêm nhiều
làng nghề truyền thống phát triển cũng dẫn đến phát sinh nhiều vấn đề liên quan
đến nơi ở, sản xuất dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất, nhu cầu đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ngày càng tăng, nhất là tình hình lấn chiếm đất đai tăng vọt. Để thực

hiện tốt việc quản lý đất đai trên địa bàn, đáp ứng nhu cầu về đăng ký, cấp giấy
chứng nhận của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì việc
nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò
rất quan trọng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp cao
học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Hà Nội, em thực hiện đề tài
“Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” nhằm nghiên cứu, đánh
giá thực trạng và cập nhật những thay đổi mới để từ đó đề xuất các giải pháp góp
phần hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất giai, đáp ứng mọi nhu cầu giao dịch về đất đai của người sử dụng đất
tiến tới xây dựng một hệ thống quản lý đất đai hiệu lực, hiệu quả và bền vững.
Về bản chất, chức năng nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ thị xã Từ Sơn trước
tháng 3/2015 và chi nhánh VPĐKQSDĐ thị xã Từ Sơn hiện nay không thay đổi,
chỉ có tổ chức, cơ chế hoạt động là có biến động khi trước khi thuộc sự quản lý
của Phòng TN&MT còn hiện tại là sở TN&MT. Nên việc đánh giá thực trạng và
giải pháp nâng cao hiệu quả giai đoạn trước áp dụng cho giai đoạn hiện tại là
hoàn toàn phù hợp.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

2


- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ
thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học, thực tiễn và cập nhật.

3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
1.2.1.1 Khái niệm
Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi
phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch)
hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu, sử dụng nhà
cửa, xe cộ, tàu thuyền,...); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du
lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự,...), song cũng có nhiều việc
đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu. Đăng ký thường được hiểu là công
việc của một cơ quan nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc
ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi
và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện
việc đăng ký.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất,
bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và
gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản
xuất và đời sống. (Đặng Anh Quân, 2011a).
Theo Điều 33 của Luật Đất đai và Điều 696 của bộ Luật Dân sự, việc
đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất
chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải
thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà
nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích
sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền

sử dụng đất đã đăng ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết
lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

4


những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật.
Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa
chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác
lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở
để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời
sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới
nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,...Vì vậy, đăng ký đất đai
phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ
địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho
người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy
mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký
đất được chia thành hai giai đoạn :
Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên
phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều
kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã

hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai,
đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm
và có hiệu quả cao nhất.

5


- Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà
nước, lợi ích của cộng động cũng như lợi ích của công dân.
- Lợi ích với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản.
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
-

Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản.
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và chi phí thấp.
Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
1.2.2.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
-

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ.

-

Nguyên tắc đồng thuận.

-

Nguyên tắc công khai.
6


-

Nguyên tắc chuyên biệt hóa.

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được

công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo
vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý.
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký – thửa đất.
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi như một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào
hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết
duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng
cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký – thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch đăng ký nâng cao có đòi hỏi cao hơn về
nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục mét vuông cho đến hàng ngàn hecta được xác định trên bản đồ địa
chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ tọa độ thống nhất trong
phạm vi toàn quốc.
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục tiêu phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi

7

đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
- Do đăng ký và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch dù được đăng ký hay
không được đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định
quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền
đối với đất mà mình mua.
1.2.3.2. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản
đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực, khép kín và
bảo hiểm.
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
1.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về
việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho
toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.3.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến năm 1993.
- Luật Đất đai năm 1988 quy định: “ Khi cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc
đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan
Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và
UBND xã thuộc thị xã lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người sử dụng
đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội, 1988).

8


- Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành quyết định số 201- ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302ĐKTK ngày 18/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định số 201- ĐKTK đã tạo
ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp (Tôn Gia
Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.3.1.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
- Luật Đất đai năm 1993 quy định:
“ Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“ Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử
dụng đất” (Quốc hội, 1993).
- Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy định về đăng ký đất đai của Luật đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được
chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã
nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất
đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao
nhiệm vụ này (Quốc hội, 1998).
1.3.1.4. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến năm 2013
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa

vụ của người sử dụng đất’’ (Quốc hội, 2003).

9


Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến
động:
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
+ Đăng ký biến động – đăng ký những biến động đất đai trong quá trình
sử dụng do thay đổi diện tích ( tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi đắp...), do thay đổi
mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa
chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực
hiện các quyền và nghĩa vụ (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.3.1.5. Từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay
Kế thừa thành tựu đã đạt được của Luật Đất đai (2003), Luật Đất đai
(2013) tiếp tục dành một chương gồm 12 Điều, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
của Chính phủ dành một chương gồm 19 Điều quy định về cấp GCN; Luật Đất
đai dành riêng một chương gồm 03 Điều và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của
Chính phủ dành một chương gồm 18 Điều quy định về các thủ tục hành chính
trong quản lý và sử dụng đất đai (Quốc Hội, 2013).
Trong đó có một số nội dung đổi mới như:
- Về cơ quan đăng ký đất đai: Trước đây là VPĐKQSDĐ cấp huyện, cấp
tỉnh, nay tên gọi mới là VPĐK đất đai, chức năng nhiệm vụ: như theo quy định
của Luật Đất đai (2003). Việc thành lập: UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức

lại trên cơ sở VPĐK 2 cấp hiện có trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc
tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất các VPĐKQSDĐ các cấp. Tổ chức bộ máy: Có
chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chức năng nhiệm vụ
của Chi nhánh được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của
VPĐKQSDĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh; Trong thời gian chưa thành
10


lập xong VPĐK đất đai thì VPĐKQSDĐ tiếp tục hoạt động theo chức năng,
nhiệm vụ đã được giao.
- Về Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận: Thẩm quyền cấp GCN đối với
trường hợp đã có GCN mà khi thực hiện các quyền phải cấp GCN mới hoặc cấp
đổi, cấp lại GCN: Địa phương đã thành lập VPĐK đất đai (1 cấp) thì Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp GCN cho các đối tượng. Địa phương chưa thành lập
VPĐK đất đai thì: UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở; Sở
TNMT cấp đối tượng còn lại;
- Về thời hạn giải quyết hồ sơ: Đăng ký, cấp GCN lần đầu: không quá 30
ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký bổ sung đối với tài sản: không quá 20 ngày (giảm 5
ngày); Đăng ký biến động không quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Cấp đổi
GCNkhông quá 10 ngày (giảm 5 ngày); Đăng ký đất đai đối đất Nhà nước giao
đất để quản lý không quá 20 ngày (trước đây không quy định); …
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ.
1.3.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính.
Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX đã xác
định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững
mạnh, từng bước hiện đại hóa, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách
hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ
chức sự nghiệp. “ Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết
chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin – cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong

công việc” (Quốc hội , 2005).
Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 4 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ
về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân
và tổ chức.
Quyết định số 136/2004/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai đoạn 2001 – 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ

11


trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hóa, nhiệm vụ này được xác
định là một trong ba giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan
hành chính nhà nước ở địa phương (Đặng Anh Quân, 2011b).
1.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ.
a. Luật Đất đai năm 2013
- Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013:
"Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các
trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; người sử dụng đất
thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; Thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên,
chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử
dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền đã được thi hành".
"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý HCĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ

người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ" (Quốc Hội, 2003).
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy
định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai. (Chính phủ, 2014).
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong vịêc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những
ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
(hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK QSD đất và tổ chức phát
triển quỹ đất). Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện
về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với
công tác cải cách hành chính. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, 2004).
12


- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 hướng dẫn
việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân
chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ
tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến
đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác
nếu có), liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT.
b. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng
ký quyền sử dụng đất tại VPĐKQSDĐ, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005
quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở
hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168);
Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ
sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động
sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có

thẩm quyền.
c. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐKQSDĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không
nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để
thành lập và đưa các VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản
pháp quy liên quan đến VPĐKQSDĐ còn những hạn chế như:
Thông tư 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của liên bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vu, Bộ Tài chính quy định không rõ ràng (cho
phép các địa phương có thể không thành lập VPĐKQSDĐ) vì vậy cơ chế bắt
buộc phải thành lập mô hình VPĐKQSDĐ đang bị “bỏ ngỏ”(Bộ Tài nguyên và
Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, 2010).
- Thiếu các quy định hướng dẫn tô chức hoạt động của VPĐKQSDĐ và việc
phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ hóa.
13


- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vài trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa
VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu
cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp
hóa, hiện đại hóa và hội nhập.
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn về
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của văn
phòng Đăng ký đất đai trực thuộc sở Tài Nguyên và Môi Trường thì quy định rõ
hơn về việc thành lập văn phòng đăng ký một cấp ngay trong năm 2015.
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSDĐ.
1.3.3.1. Chức năng
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐKQSDĐ thành lập ở cấp tỉnh

và cấp thị xã là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu,
có chức năng lập hồ sơ địa chính, đánh giá chất lượng hồ sơ đia chính, tổ
chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất
và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo
quy định của pháp luật, - Đến nay, khi đã xác nhập làm một VPĐKQSDĐ thành
lập ở cấp tỉnh trực thuộc sự quản lý của Sở TN&MT thì chức năng về cơ bản là
không có thay đổi.
1.3.3.2. Nhiệm vụ
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐKQSDĐ là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm
đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; đăng ký sử
dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất; lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối
với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; chỉnh lý HSĐC gốc khi
có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và Môi

14


trường; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai. (Tổng cục Quản lý đất đai,
2009).
Như vậy, về chức năng, nhiệm vụ , hoạt động của VPĐKQSDĐ vẫn có 3
chức năng chính là : Quản lý HSĐC gốc, Chỉnh lý thống nhất HSĐC, Phục vụ
người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ.
1.3.3.3. Vai trò
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPĐKQSDĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương rất
quan trọng vì những lý do sau:
- Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý

Nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ
quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà
nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện.
- Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKQSDĐ các cấp là tổ chức
xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công
tác quản lý Nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ
tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp
lý đảm bảo cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo
cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có
VPĐKQSDĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc
dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có
nhu cầu sử dụng đất.
- Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất
động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung – cầu về đất đai cho đầu tư
phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hóa và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi
Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.

15