Nghiên cứu công tác thu hồi đất nông nghiệp cho các doanh nghiệp thuê đất sản xuất, kinh doanh tại huyện văn lâm, tỉnh hưng yên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI











VŨ VĂN VIỆT


NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC THU HỒI ðẤT NÔNG NGHIỆP
CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ ðẤT SẢN XUẤT, KINH
DOANH TẠI HUYỆN VĂN LÂM, TỈNH HƯNG YÊN


LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH


Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH
Mã số : 60.34.05


Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN THỊ TÂM

Hà Nội, 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

i

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, nội dung công trình nghiên cứu khoa học là
của riêng tôi, không trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu khoa học của
tác giả khác. Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn ñã ñược
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn




Vũ Văn Việt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu gặp rất nhiều khó khăn, tôi ñã
nhận ñược sự hỗ trợ, giúp ñỡ tận tình của các thầy, các cô, các ñơn vị, gia
ñình và bạn bè về tinh thần và vật chất ñể tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời ñầu tiên, tôi xin ñược bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới

Cô giáo PGS.TS. Nguyễn Thị Tâm, Bộ môn kế toán Tài chính Trường ðại học
Nông Nghiệp - Hà Nội ñã tận tình hướng dẫn, ñóng góp ý kiến quý báu, giúp
ñỡ tôi vượt qua những khó khăn trong quá trình nghiên cứu ñể hoàn chỉnh
bản luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
- Các Thầy giáo, Cô giáo trong Bộ môn Kế toán Tài chính Trường ðại
học Nông Nghiệp - Hà Nội, cùng toàn thể các thầy giáo, cô giáo khoa Kế
toán và Quản trị kinh doanh ñã tận tình giảng dạy, hướng dẫn, truyền ñạt
những kinh nghiệm, ñóng góp cho tôi nhiều ý kiến quý báu ñể tôi hoàn thành
bản luận văn này.
- Lãnh ñạo, cùng toàn thể cán bộ công chức, viên chức UBND huyện,
UBND các xã, thị trấn của huyện Văn Lâm ñã tạo mọi ñiều kiện giúp ñỡ tôi
trong quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Hưng Yên,
UBND huyện Văn Lâm, phòng Thống kê huyện, phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên ñã giúp ñỡ và tạo mọi ñiều kiện thuận
lợi cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu tại ñịa phương.
Tôi xin ñược bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới những người thân trong gia
ñình, bạn bè, ñồng nghiệp ñã luôn ñộng viên và tạo ñiều kiện ñể tôi an tâm
học tập và nghiên cứu./.
Tác giả luận văn



Vũ Văn Việt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục viết tắt viii
1. ðẶT VẤN ðỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.2.1 Mục tiêu chung 3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3

1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.3.1 ðối tượng nghiên cứu 3

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 3

2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HỒI ðẤT
NÔNG NGHIỆP ðỂ CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ
4

2.1 Cơ sở lý luận về thu hồi ñất: 4

2.1.1

Một số khái niệm về thu hồi ñất và công tác thu hồi ñất 4

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng 6

2.1.3

Chính sách thu hồi ñất và bồi thường ở Việt Nam qua một số
thời kỳ 7

2.2 Cơ sở thực tiễn 17

2.2.1

Kinh nghiệm chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB ở một
số nước trên thế giới
17

2.2.2

Tình hình thực hiện chính sách thu hồi ñất và bồi thường GPMB
ở Việt Nam
22

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

iv

2.2.3

Tình hình thực hiện chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB

khi nhà nước thu hồi ñất của tỉnh Hưng Yên
31

3. ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

3.1 ðặc ñiểm huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên 34

3.1.1

Vị trí ñịa lý 34

3.1.2

ðiều kiện kinh tế- xã hội 34

3.2

Phương pháp nghiên cứu 42

3.2.1

Khung phân tích của ñề tài 42

3.2.2

Nguồn số liệu thu thập thông tin các cấp 43

3.2.3

Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 46

3.2.4

Hệ thống các chỉ tiêu nghiên cứư 46

4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 48

4.1 Thực trạng thực thi công tác thu hồi ñất, bồi thường giải phóng
mặt bằng cho các dự án ñể sản xuất kinh doanh tại huyện Văn
Lâm
48

4.1.1

Trình tự thực hiện bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi ñất 48

4.1.2 Triển khai giới thiệu ñịa ñiểm và thông báo thu hồi ñất của
huyện
48

4.1.3

Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 53

4.1.4

Quyết ñịnh thu hồi ñất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư.
59

4.1.5

Cưỡng chế thu hồi ñất: 62

4.1.6

Chính sách thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ GPMB tại huyện 63

4.2 Kết quả thu hồi ñất của huyện Văn Lâm 66

4.2.1 Khái quát chung về thu hồi ñất: 66

4.2.2 Tình hình bị mất ñất do bị thu hồi ñất của nhóm hộ ñiều tra 68

4.3 Một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hồi ñất, bồi thường
GPMB
87

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

v

4.3.1 Giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật ñất ñai liên quan ñến
bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất
87

4.3.3 Giải pháp ñối với các nhà ñầu tư xin thuê ñất : 89

4.3.4 Những giải pháp giải quyết những khó khăn của hộ dân có ñất
bị thu hồi 90

5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95

5.1

Kết luận 95

5.2

Kiến nghị 96

TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

vi

DANH MỤC BẢNG
STT Tên bảng Trang

Bảng 3.1 Tình hình sử dụng và phân bổ ñất ñai của huyện Văn Lâm 36
Bảng 3.2 Tổng hợp các chỉ tiêu phát triển KT-XH 37
Bảng 3.3. Tình hình nhân khẩu và lao ñộng của huyện Văn Lâm 41
Bảng 4.1 Ý kiến của cán bộ lãnh ñạo về công tác chuẩn bị 51
Bảng 4.2 Ý kiến của người dân về công tác chuẩn bị cho giải phóng mặt bằng
52
Bảng 4.4 Ý kiến của cán bộ lãnh ñạo về lập phương án bồi thường hỗ trợ
và tái ñịnh cư 58
Bảng 4.5 Ý kiến của cán bộ lãnh ñạo về thực hiện phương án bồi thường,
hỗ trợ và tái ñịnh cư. 61

Bảng 4.6 Nhận xét của cán bộ, lãnh ñạo về công tác thu hồi ñất nông
nghiệp tại ñịa phương
62
Bảng 4.7 Tổng hợp các loại bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi ñất nông
nghiệp tại huyện Văn Lâm
65
Biểu 4.8 Tình hình thu hồi ñất của huyện Văn Lâm 67
Bảng 4.9 Tình hình bị mất ñất do bị thu hồi ñất của nhóm hộ ñiều tra 69
Bảng 4.10 Tình hình nhân khẩu của nhóm hộ ñiều tra 71
Bảng 4.11 Thực tế ñền bù và nguyện vọng ñền bù của người bị thu
hồi ñất nông nghiệp…………………………………………… 73
Bảng 4.12 Kiến nghị của các hộ gia ñình bị mất ñất với các cấp chính quyền
74
Bảng 4.13 Tình hình hỗ trợ tiền ñào tạo nghề và xin việc làm 74
Bảng 4.14. Ý kiến của cán bộ lãnh ñạo về công tác thu hồi ñất NN 75
Bảng 4.15. Hình thức hỗ trợ chuyển ñổi nghề phù hợp nhất ở ñịa phương 77
Bảng 4.16 Ảnh hưởng của thu hồi ñất ñến thu nhập của nhóm hộ ñiều tra 78
Bảng 4.17 Ảnh hưởng ñến chất lượng hệ thống giao thông 79
Bảng 4.18 Ảnh hưởng ñến chất lượng hệ thống thuỷ lợi 80
Bảng 4.19. Ảnh hưởng của thu hồi ñất ñến môi trường sinh thái. 81
Bảng 4.20. Nguyên nhân ảnh hưởng ñến môi trường 81
Bảng 4.21 Ảnh hưởng ñến An ninh trật tự 82
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CNH Công nghiệp hóa
HðH Hiện ñại hóa

GPMB Giải phóng mặt bằng
TðC Tái ñịnh cư
BT Bồi thường
THð Thu hồi ñất
BðS Bất ñộng sản
ðNN ðất nông nghiệp
BQ Bình quân
CC Cơ cấu


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

1

1. ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu ñể phân bố
dân cư và các hoạt ñộng kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực
ñể xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong quá trình ñổi mới, ñặc biệt những năm gần ñây việc xây dựng cơ
sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñã phát triển nhanh, ñáp ứng yêu
cầu CNH-HðH ñất nước với mục tiêu ñưa nước ta trở thành một nước Công
nghiệp với tổng diện tích các khu, cụm công nghiệp ñạt khoảng 80.000 ha vào
năm 2020.
Thu hồi ñất nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện
các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng và các doanh
nghiệp thuê ñất phát triển kinh doanh là một khâu quan trọng, then chốt của
quá trình phát triển. Thu hồi ñất là một vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp
tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và cộng ñồng dân cư, ảnh hưởng

trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt với hộ gia ñình, cá
nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở.
Theo báo cáo của UBND huyện Văn Lâm tính ñến ngày 31/11/2011 trên ñịa
bàn huyện tiếp nhận 233 doanh nghiệp ñầu tư .
Hiện nay, còn nhiều công trình lớn, ñặc biệt là công trình Khu công
nghiệp Phố Nối A vẫn chưa thu hồi ñược ñất, nguyên nhân chủ yếu vẫn là
chuyện giá ñất do Nhà nước ñền bù thấp hơn giá của thị trường rất nhiều. Do
vậy ñể thu hồi ñất thực hiện các công trình, dự án trên cũng hết sức phức tạp
và nhạy cảm ñòi hỏi phải có sự tập trung lãnh ñạo, chỉ ñạo quyết liệt, ñồng bộ
của các cấp, các ngành.
Ở Văn Lâm hiện nay quá trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñang diễn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

2

ra rất nhanh, nhiều dự án ñã và ñang triển khai với mục ñích phát triển cơ sở
hạ tầng kinh tế cho công nghiệp hoá, hiện ñại hoá như Khu công nghiệp Phố
Nối A, Khu công nghiệp Như Quỳnh A, cụm công nghiệp Tân Quang, cụm
công nghiệp Trưng Trắc ðặc biệt huyện Văn Lâm nằm tiếp giáp Thủ ñô Hà
Nội là nơi ñang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ
mục tiêu thu hút ñầu tư ngoài tỉnh. Do vậy cần thực hiện việc thu hồi ñất ñể
triển khai các dự án. Công tác này về cơ bản ñã ñáp ứng ñược yêu cầu ñề ra,
tuy vậy cũng ñang nảy sinh nhiều vấn ñề bất cập, một bộ phận người dân có
ñất nông nghiệp bị thu hồi chưa thỏa mãn với những gì họ ñược hưởng từ
chính sách bồi thường thiệt hại hiện nay, từ ñó ñã làm chậm tiến ñộ thực hiện
của các dự án.
ðể góp phần giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thu
hồi ñất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp ñối với người có
ñất bị thu hồi nói chung và ở huyện Văn Lâm nói riêng thì việc triển khai các
dự án ñang ñặt ra nhiều vấn ñề cần phải nghiên cứu nghiêm túc, từ ñó có thể

ñưa ra các giải pháp ñúng và toàn diện, ñáp ứng ñược yêu cầu ñặt ra.
Từ những vấn ñề nêu trên câu hỏi cần ñặt ra trong quá trình nghiên cứu:
- Thu hồi ñất nông nghiệp ñược thực hiện theo trình tự như thế nào ?
- Những khó khăn gặp phải trong công tác thu hồi ñất nông nghiệp và
bồi thường GPMB ?
- Giải pháp nào ñể góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thu hồi ñất nông nghiệp
cho các doanh nghiệp thuê ñất ñể sản xuất, kinh doanh?
ðể làm rõ ñược những vấn ñề trên, tôi tiến hành lựa chọn ñề tài
:
“
Nghiên cứu công tác thu hồi ñất nông nghiệp cho các doanh nghiệp
thuê ñất sản xuất, kinh doanh tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên”
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

3

1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Nghiên cứu quá trình thực hiện thu hồi ñất nông nghiệp(THð)cho các
doanh nghiệp thuê ñất ñể sản xuất, kinh doanh tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng
Yên ñề ra một số giải pháp ñể tạo ñiều kiện cho các doanh nghiệp có mặt
bằng sản xuất.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở khoa học, thực tiễn về quá trình thực hiện thu hồi
ñất nông nghiệp, giải phóng mặt bằng cho các doanh nghiệp thuê ñất ñể sản
xuất kinh doanh.
- ðánh giá thực trạng công tác thu hồi ñất nông nghiệp cho các doanh
nghiệp thuê ñất ñể sản xuất kinh doanh tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
- ðề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt công tác thu hồi ñất
nông nghiệp cho các doanh nghiệp thuê ñất ñể sản xuất, kinh doanh trên ñịa

bàn huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu
- Công tác thu hồi ñất nông nghiệp
- Các hộ nông dân có ñất bị thu hồi.
- Các doanh nghiệp có nhu cầu ñất thuê sản xuất kinh doanh.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Nghiên cứu tổng quan công tác thực hiện thu hồi ñất
nông nghiệp trên ñịa bàn huyện.
- ðiều tra, ñánh giá việc thực hiện thu hồi ñất nông nghiệp cho các
doanh nghiệp thuê ñất ñể sản xuất, kinh doanh, những thuận lợi, khó khăn
trong quá trình thực hiện, từ ñó ñề ra một số giải pháp thực hiện tốt hơn.
- Về không gian: thuộc huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên.
- Về thời gian:
+ Thời gian lấy số liệu nghiên cứu từ 2009-2011.
+ Thời gian nghiên cứu ñề tài từ 2011-2012.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

4

2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HỒI ðẤT
NÔNG NGHIỆP ðỂ CHO CÁC DOANH NGHIỆP THUÊ

2.1 Cơ sở lý luận về thu hồi ñất:
2.1.1 Một số khái niệm về thu hồi ñất và công tác thu hồi ñất:
a, Một số khái niệm về thu hồi ñất và bồi thường thiệt hại:
- Thu hồi ñất: Cho ñến nay thì vẫn chưa có một khái niệm chính thức
nào về thu hồi ñất ñược công bố. Do ñó, ñể ñi ñến hiểu thế nào là thu hồi ñất,
chúng tôi ñã nghiên cứu tình hình trong nước cũng như tình hình thực tế ở ñịa
phương và ñã có những nhận ñịnh như sau: Thu hồi ñất là một quá trình thực

hiện các chính sách của Nhà nước về chuyển ñổi ñất ñai nhằm phục vụ phát triển
kinh tế - xã hội và lợi ích an ninh quốc gia. Do ñó việc thu hồi ñất là sự thoả
thuận giữa Nhà nước và cơ quan có chức năng với người dân có ñất trong vùng
quy hoạch ñể ñi ñến sự thống nhất về giá cả ñền bù thiệt hại cho người dân và sự
ủng hộ của người dân cho việc thu hồi ñất của Nhà nước. Nhưng trong những
năm qua, các vấn ñề này hầu như chỉ thực hiện theo hình thức "Top down" trên
xuống, mọi giá cả là do Nhà nước và các cơ quan chức năng của các ñịa phương
có ñất bị thu hồi áp giá do ñó không phù hợp với giá thị trường, vì vậy gây
không ít khó khăn trong việc thu hồi ñất của Nhà nước. ðể hiểu rõ hơn ta xem
các quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi thu hồi ñất.
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
- Quyết ñịnh thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể
thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: Là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

5

nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên ñó.
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ñược xác ñịnh từ khi thành lập
Hội ñồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư.
Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết ñịnh ñến tiến ñộ của dự
án là khâu ñầu tiên ñể thực hiện dự án, trong ñó ñền bù thiệt hại là khâu quan
trọng quyết ñịnh tiến ñộ giải phóng mặt bằng.
- Tái ñịnh cư: Vấn ñề thu hồi ñất, tái ñịnh cư là vấn ñề chung của các

quốc gia nhất là các quốc gia ñang phát triển. ðây là hệ quả tất yếu của quá
trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá. Nước ta cũng không nằm ngoài quy luật
chung ñó khi mà ngày càng có nhiều dự án ñược ñầu tư triển khai trên các
lĩnh vực phải trưng thu ñất ñai như dự án xây dựng các công trình giao thông,
cầu cảng, các khu công nghiệp, du lịch và ñặc biệt là các dự án xây dựng công
trình thuỷ ñiện… ðiều này kéo theo vấn ñề phải tái ñịnh cư cho hàng trăm
ngàn người và làm thay ñổi cuộc sống của họ vốn ñã ñược ổn ñịnh nhiều ñời.
Tái ñịnh cư ñược hiểu theo nghĩa rộng là mọi ảnh hưởng, tác ñộng tới
tài sản và tới cuộc sống của những người bị mất tài sản hoặc nguồn thu nhập
do dự án phát triển gây ra, bất cứ, bất kể họ có phải di chuyển hay không. Tái
ñịnh cư theo nghĩa hẹp chỉ sự di chuyển của các hộ bị ảnh hưởng tới ñịnh cư ở
nơi mới [34]
b, Khái niệm về công tác thu hồi ñất:
Công tác thu hồi ñất là một quá trình thực hiện các chính sách của Nhà
nước về thu hồi ñất nhằm phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và lợi ích an ninh,
quốc gia; công tác thu hồi ñất ñược xác ñịnh từ khi tiến hành giới thiệu ñịa
ñiểm và thông báo thu hồi ñất ñến khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái
ñịnh cư cho ñến khâu ra quyết ñịnh thu hồi ñất, phê duyệt và thực hiện
phương án bồi thường tái ñịnh cư, ñến cưỡng chế thu hồi ñất, bàn giao mặt
bằng cho các cơ quan, ñơn vị có nhu cầu thuê ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

6

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
Khi tiến hành thực hiện một dự án trên một vùng ñất khác nhau với ñiều
kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau nó ñặt ra sự khác biệt của quá
trình thu hồi ñất ñể GPMB. Với khu vực nông thôn có mật ñộ dân cư cao,
ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn, hoạt ñộng sản xuất chủ
yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp và khu vực thành thị có mức ñộ tập

trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña
dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ. Như vậy
mỗi khu vực thu hồi ñất, bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của
mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
ðối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản
xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình
ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do
ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê
ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê.
Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác
tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển thu hồi ñất, ñịnh giá bồi
thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể
ñảm bảo ñời sống dân cư sau này.
- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm
ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu
tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

7

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không
muốn di chuyển.

Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác thu hồi ñất
GPMB ñược thực hiện khác nhau [ 23].
2.1.3 Chính sách thu hồi ñất và bồi thường ở Việt Nam qua một số thời kỳ
2.1.3.1 Thời kỳ trước 1987
* Hiến pháp năm 1946
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. ðến
năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật cải cách
ruộng ñất ñược ban hành. Một trong những mục tiêu ñầu tiên của cuộc cải
cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và ñế quốc
xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của
giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân
[13]
. Sau ñó,
ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời
Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp -
hình thức sở hữu tập thể.
* Nghị ñịnh số 151-TTg
Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg Ngày 14/4/1959,
quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên
liên quan ñến việc thu hồi ñất và bồi thường, tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy
ban kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg
của Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm
xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời
và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời
chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất. ðất thuộc sở
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

8

hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước. Về
mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị ñịnh 151/TTg:
- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai
khoản: về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng
ñất bị trưng thu.
- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức.
- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt
ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác.
- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán
của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc thu hồi ñất và bồi thường
thiệt hại trong nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai
trong những năm 1960. Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi
Hiến pháp 1980 ra ñời.
2.1.3.2 Thời kỳ 1987 ñến 1993
Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy
việc thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi
thường những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây
nên
[15]
.
Luật ðất ñai năm 1988 ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng cơ
bản dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT
về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử
dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường. Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt
hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất
lượng và vị trí ñất. Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu.
UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa
phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

9

cao hơn khung giá ñịnh mức. Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông
nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất
nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước. Khoản tiền này ñược nộp vào ngân
sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo
ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất.
Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường còn ñược phân biệt theo thời hạn
sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối
với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thủy lợi…
2.1.3.3 Thời kỳ 1993 ñến 2003
a. Hiến pháp 1992
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh:
“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ
chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”.
- ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài
sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và
lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều
thuộc sở hữu toàn dân”.
- ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo
quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà
nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất,
ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”.
- ðiều 23 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị
quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh,

lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản
của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

10

dụng do luật ñịnh”.
- ðiều 58 quy ñịnh về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở
hữu về thu nhập hợp pháp, của cải ñể dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu
sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh
tế khác; ñối với ñất ñược Nhà nước giao sử dụng thì theo quy ñịnh tại ðiều
17 và ñiều 18. Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của
công dân”
[16]
.
Những quy ñịnh trên ñã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà
nước trong việc thu hồi ñất ñai cho mục ñích an ninh, quốc phòng và các lợi
ích quốc gia.
b. Luật ðất ñai 1993
Luật ðất ñai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật
ñất ñai 1988.
ðây là văn bản pháp luật quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất. Luật ñất ñai quy ñịnh các loại ñất sử
dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng ñất. Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng ñất là
họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà. Chính
ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất
[26]
.
- ðiều 12 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các

loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho
thuê ñất. Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất. Chính
phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”.
- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”
[21]
.
Sau khi Luật ñất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất
nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

11

quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các
văn bản ñó, bao gồm:
- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh cụ thể các chính sách và
phân biệt chủ thể sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñể xem xét tính hợp pháp của
thửa ñất ñể ra quyết ñịnh thu hồi và lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy
ñịnh khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng và mục ñích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất, nội dung, Nghị ñịnh
90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các văn bản trước,
Nghị ñịnh này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc
thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, việc bồi thường
bằng ñất cùng mục ñích sử dụng, cùng hạng ñất…
- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất.
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính
- Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành
Nghị ñịnh 87/CP.
- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP

nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối
tượng ñược bồi thường, phạm vi bồi thường, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi
có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng
tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền. Những nội dung mới ñề cập trong Nð 22/CP:
a- Về ñiều kiện ñược bồi thường về ñất có những quy ñịnh cụ thể các
ñối tượng ñược bồi thường. Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại ñược xác ñịnh
trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân
với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi
và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương. ðối với ñất bị thu hồi
là do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, ñất cho thuê, ñất ñấu thầu, thì người bị
thu hồi ñất không ñược bồi thường về ñất nhưng ñược bồi thường thiệt hại chi
phí ñã ñầu tư vào ñất. Trường hợp ñất thu hồi thuộc ñất công ích của xã chưa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

12

giao cho ai sử dụng, khi giao ñất người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
phải bồi thường thiệt hại về ñất bằng tiền cho ngân sách xã. Người ñang sử
dụng ñất công ích của xã ñược UBND xã bồi thường thiệt hại chi phí ñã ñầu
tư vào ñất. Diện tích ñất ở bồi thường cho mỗi hộ gia ñình theo hạn mức do
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh, nhưng không vượt
quá diện tích của ñất bị thu hồi. Trong trường hợp ñất ở bị thu hồi lớn hơn
diện tích ñất ở ñược bồi thường theo quy ñịnh người bị thu hồi ñất có thể
ñược bồi thường thêm một phần diện tích ñất ở, tuỳ theo quỹ ñất của ñịa
phương, phần còn lại ñược bồi thường bằng tiền.
b- Về bồi thường tài sản trên ñất hợp pháp và có khả năng hợp pháp
hoá ñược bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên ñất hợp pháp sẽ ñược
trợ cấp 70% ñến 80% mức bồi thường.
c- Về mức bồi thường, tài sản ñược bồi thường theo mức ñộ thiệt hại thực
tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối ña

không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình
phụ ñộc lập ñược bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới.
Các Nghị ñịnh trước ñây hầu như mới chỉ quan tâm ñến nội dung bồi
thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi thì Nghị
ñịnh này ñã ñưa các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy ñịnh trách
nhiệm của UBND cá cấp và Hội ñồng bồi thường GPMB cấp huyện trong
việc chỉ ñạo lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp
cho từng tổ chức hộ gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo
phương án ñã ñược phê duyệt, tạo sự chủ ñộng cho các ñịa phương trong việc
lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội quỹ ñất
của ñịa phương.
ðiều 35 quy ñịnh: “Tuỳ theo quy mô sử dụng ñất và tính chất của mỗi
dự án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm bồi thường cho các doanh
nghiệp có chức năng và ñủ ñiều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

13

ðiều 39 quy ñịnh: “Trường hợp chủ dự án thoả thuận ñược với người có
ñất bị thu hồi chấp nhận mức bồi thường thấp hơn quy ñịnh của Nghị ñịnh này
và ñược UBND cấp tỉnh cho phép thì ñược bồi thường theo mức ñã thoả thuận”.
Nội dung mới ñược quy ñịnh là ngoài các ñối tượng bị thiệt hại về ñất
và các tài sản gắn liền với ñất, cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp phải
di chuyển khi Nhà nước thu hồi ñất cũng ñược công nhận là những người bị
ảnh hưởng bởi dự án và ñược hưởng trợ cấp ngừng việc trong thời gian ngừng
sản xuất kinh doanh nhưng không quá một năm.
d- Về phương thức và mức bồi thường ñối với ñất nông nghiệp, lâm
nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản bồi thường bằng ñất có cùng diện
tích và chất lượng, nếu không có ñất mới bồi thường bằng tiền; nếu ñất ñược
bồi thường có diện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn ñất bị thu hồi, người

bị ảnh hưởng ñược bồi thường bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và giá
trị ñất, nếu ñất bồi thường có giá trị cao hơn ñất bị thu hồi thì người bị ảnh
hưởng không phải nộp tiền phần chênh lệch ñó.
ðất ở ñô thị là ñất ở nội thành, nội thị xã, thị trấn dùng ñể xây nhà ở,
các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với quy
hoạch ñã ñược duyệt. ðất ñược quy hoạch ñể xây dựng ñô thị nhưng chưa có
cơ sở hạ tầng thì không ñược bồi thường như ñất ñô thị.
ðối với ñất ở thuộc ñô thị loại I và loại II chủ yếu bồi thường bằng nhà
ở hoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết ñịnh. Bồi thường bằng ñất chỉ
ñược thực hiện khi có dự án tái ñịnh cư ñược phê duyệt. Trường hợp người bị
ảnh hưởng ñồng ý nhận ñất ở ngoại thành thì ñược hưởng có quyền ñề nghị
lựa chọn một trong ba phương án bồi thường
ðối với ñất ở nông thôn, người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng ñất có
cùng mục ñích sử dụng, mức tối ña ñược bồi thường bằng ñất nơi ở mới không
quá 400m
2
, hoặc không quá 800m
2
cho những vùng nông thôn có tập quán nhiều
thế hệ cùng chung sống trong một hộ hay ñiều kiện tự nhiên ñặc biệt.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

14

ñ- Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, ñối với các dự án khi có quyết
ñịnh thu hồi ñất và tiến hành bồi thường GPMB, nếu người bị thu hồi ñất thấy
quyết ñịnh bồi thường không ñúng với quy ñịnh của pháp luật, thì ñược quyền
khiếu nại và ñược giải quyết theo quy ñịnh của Pháp lệnh khiếu nại và tố cáo.
Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển
GPMB và giao ñất ñúng kế hoạch.

2.1.3.4 Thời kỳ từ 2003 ñến nay
* Luật ðất ñai 2003
Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật ðất ñai và xuất phát từ yêu
cầu của giai ñoạn mới, Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương ðảng
khoá IX ñã ra Nghị quyết về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai
trong thời kỳ ñẩy mạnh CNH-HðH ñất nước. Nghị quyết này là ñịnh hướng
rất quan trọng ñể Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật ðất ñai mới
vào ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Luật ðất ñai năm 2003 là luật có phạm vi ñiều chỉnh bao quát nhất, thể
hiện ñầy ñủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật ðất ñai ñã ban hành
trước ñó. Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ñó ñáng chú ý tập trung vào
các vấn ñề ñang ñặt ra trong quản lý sử dụng ñất ñai sau:
a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai với những quyền
ñịnh ñoạt, quyền ñược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là
người ñại diện chủ sở hữu;
b- Hoàn chỉnh chính sách ñất ñai ñối với khu vực nông nghiệp phù hợp
với nền kinh tế thị trường và tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tiến trình CNH-HðH
nông nghiệp và nông thôn;
c- Coi trọng chính sách ñất ñai ñối với khu vực công nghiệp và dịch vụ,
tự tạo ra sự chủ ñộng về chuyển ñổi cơ cấu sử dụng quỹ ñất ñáp ứng nhu cầu
phát triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HðH ñất nước;
d- Thiết lập sự bình ñẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

15

khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài và
thu hẹp ñáng kể sự phân biệt giữa nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước
ngoài trong việc tiếp cận ñất ñai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng ñất;

ñ- Xoá bỏ bao cấp về ñất ñai trên cơ sở coi ñất ñai là nguồn vốn, nguồn
nội lực to lớn của ñất nước cần phải ñược ñịnh giá theo ñúng quy luật của
kinh tế thị trường và phải ñược ñối xử như một loại hàng hoá có tính ñặc thù
trong quá trình giao dịch bất ñộng sản;
e- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng ñất
trên cơ sở coi quyền sử dụng ñất là tài sản của người sử dụng ñất, hạn chế sự
can thiệp về hành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển
ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng ñất và
tài sản gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất
và tài sản gắn liền với ñất;
g- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông
qua cơ chế giá ñất bồi thường, chính sách tái ñịnh cư và hạn chế phạm vi dự
án phải thu hồi ñất;
h- ðẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý ñất ñai bằng
việc phân cấp toàn bộ các quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, chuyển
mục ñích sử dụng ñất cho chính quyền ñịa phương; quy ñịnh cụ thể thủ tục và
trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng ñất;
i- ðổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về ñất ñai theo
hướng phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và
các khiếu nại hành chính về ñất ñai; khắc phục tình trạng ñùn ñẩy trách nhiệm
dẫn tới khiếu kiện kéo dài vượt cấp.
Hiện nay, có rất nhiều các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các khu công
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

16

nghiệp, khu thương mại ñang ñược thực hiện và trong tương lai con số các dự
án sẽ tăng lên rất nhanh. Sau khi Luật ñất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước

ñã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá
các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:
- Luật ñất ñai năm 2003;
- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc
thi hành Luật ðất ñai.
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ
sung một số ñiều của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy
ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất.
- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất.
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu
hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số
84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ Quản trị kinh doanh …………………

17

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền
sử dụng ñất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu
hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai.
- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính
Phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ
trợ tái ñịnh cư.
2.2 Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Kinh nghiệm chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB ở một số
nước trên thế giới
ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước
thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ
ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng
không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng.
ðặc biệt, ở những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề
nông nghiệp ñó là vấn ñề sống còn của họ. Dưới ñây là một số kinh nghiệm
quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam
chúng ta, ñặc biệt trong chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB.
2.2.1.1 Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy ñịnh có 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi
ñất, kể cả ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất
mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất và bồi thường cho các công trình gắn
liền với ñất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng
ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa