Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam Chi nhánh sở giao dịch 2

TRNG I HC M TP.H CHệ MINH
CHNG TRỊNH ẨO TO C BIT

KHịA LUN TT NGHIP
NGẨNH TẨI CHệNH NGỂN HẨNG

THC TRNG HOT NG NH GIÁ
BT NG SN TH CHP TI NGỂN
HẨNG TMCP U T VẨ PHÁT TRIN
VIT NAM ậ CHI NHÁNH S GIAO
DCH 2

SVTH: Nguyn Vit Hi
MSSV: 0954032163
NGẨNH: TƠi chính ngơn hƠng
GVHD: Ths V Th L Giang




ThƠnh ph H Chí Minh ậ Nm 2013

Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi i

LI CM N
Li đu tiên tôi xin chân thành cm n đn quỦ Thy, Cô trng i hc M
Thành ph H Chí Minh, nhng ngi đư trc tip ging dy, truyn đt kin thc b
ích cho tôi, đó là nhng hành trang quỦ giá đ tôi bc vào s nghip trong tng lai.
Tôi xin cm n chng trình ào to c bit, trng H M Thành ph H
Chí Minh đư to mi điu kin thun li cho tôi trong quá trình thc tp và thc hin

báo cáo.
Tôi xin gi li cm n đn Giáo viên hng dn là Cô V Th L Giang đư tn
tình, quan tâm, giúp đ tôi trong thi gian qua không nhng v kin thc chuyên môn
mà còn v kinh nghim thc t ca cô.
Tôi xin cm n đn ban lưnh đo cng nh các anh ch trong phòng QHKH
Doanh nghip 3, Ngân hàng TMCP đu t và phát trin Vit Nam ậ CN S giao dch 2
đư dành thi gian ch bo, hng dn, to mi điu kin thun li nht đ tôi có th tìm
hiu và thu thp thông tin cng nh nhng kinh nghim thc t rt đáng quỦ đ tôi có
th hoàn thành tt khóa lun tt nghip này.

Sinh viên thc hin

Nguyn Vit Hi











Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi ii

NHN XÉT CA GING VIểN HNG DN

Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang

SVTH: Nguyn Vit Hi iii

DANH MC VIT TT
T VIT TT
NGHA CA T
BS Bt đng sn
BIDV

Ngân hàng thng mi c phn u t và phát
trin Vit Nam
CN Chi nhánh
NH Ngân hàng
NHNN Ngân hàng Nhà nc
QHKH Quan h khách hàng
QLRR Qun lỦ ri ro
SGD S Giao dch
TCTD T chc tín dng
TMCP Thng mi c phn
TSB Tài sn bo đm


Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi iv

MC LC
CHNG 1. GII THIU 1
1.1. Tng quan vƠ lỦ do chn đ tƠi 1
1.2. Mc tiêu nghiên cu 2
1.3. Phm vi vƠ thi gian phơn tích 2
1.4. Phng pháp nghiên cu 2

1.5. Kt cu khóa lun tt nghip 2
CHNG 2. TNG QUAN V Lụ THUYT NH GIÁ BT NG SN TH
CHP 2
2.1. Khái nim bt đng sn vƠ bt đng sn th chp 3
2.1.1. Bt đng sn 3
2.1.2. Bt đng sn th chp 5
2.2. nh giá bt đng sn 6
2.2.1. Khái nim 6
2.2.2. Các nguyên tc đnh giá bt đng sn 7
2.2.3. Các yu t nh hng giá tr ca bt đng sn 8
2.2.4. Các phng pháp đnh giá bt đng sn 10
CHNG 3. THC TRNG CỌNG TÁC NH GIÁ BT NG SN TH CHP
TI BIDV ậ CN SGD2 1 8 
3.1. Gii thiu chung v BIDV ậ CNSGD2 18
3.1.1. Quá trình hình thành và phát trin ca BIDV 18
3.1.2. Quá trình hình thành và phát trin ca BIDV ậ CN SGD 2 19
3.1.3. Các hot đng chính ca BIDV ậ CNSGD2 20
3.1.4. C cu t chc ca BIDV ậ CN SGD 2 20
3.1.5. Kt qu hot đng kinh doanh ca BIDV ậ CNSGD2 23
3.2. Gii thiu hot đng đnh giá bt đng sn th chp ti BIDV- CNSGD2 25
3.3. Quy đnh chung trong hot đng đnh giá bt đng sn th chp ti BIDV-
CNSGD2 25
3.3.1. Thành lp t đnh giá 25
3.3.2. H s giá tr tài sn bo đm 26
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi v

3.3.3. H s thm đnh bt đng sn 27
3.4. Ni dung thm đnh bt đng sn 28
3.4.1. Thm đnh v ch s hu, s dng bt đng sn 28

3.4.2. Thm đnh v quy hoch ni bt đng sn ta lc 28
3.4.3. Thm đnh kh nng chuyn nhng ca bt đng sn 28
3.4.4. Thm đnh tình trng thc t, pháp lỦ ca bt đng sn 28
3.4.5. nh giá bt đng sn 29
3.4.6. Quy trình đnh giá bt đng sn th chp ti BIDV ậ CN SGD 2 30
3.5. Ví d thc t v đnh giá bt đng sn th chp ti BIDV ậ CNSGD2 31
3.6. ánh giá hot đng đnh giá BS th chp ti BIDV- CNSGD2 38
3.6.1. Nhng kt qu đt đc, thun li và khó khn trong công tác đnh giá bt đng
sn th chp ti BIDV ậ CNSGD2 38
3.6.2. Nhng tn ti và nguyên nhân ca nhng tn ti 41
CHNG 4. GII PHÁP NỂNG CAO HIU QU HOT NG NH GIÁ BT
NG SN TH CHP TI BIDV ậ CN SGD 2 44
4.1. Vai trò ca đnh giá bt đng sn th chp trong bi cnh hin nay 44
4.2. Gii pháp nơng cao hiu qu hot đng đnh giá bt đng sn th chp ti BIDV ậ
CNSGD2 45
4.2.1. Hoàn thin và phi hp các phng pháp đnh giá 45
4.2.2. Quy cách xác đnh giá tr công trình gn lin vi đt 45
4.2.3. Xây dng h thng d liu và thông tin cho các cuc đnh giá 45
4.2.4. Nâng cao nng lc, kinh nghim ca cán b đnh giá 46
4.3. Kin ngh 47
4.3.1. Kin ngh vi Hi s BIDV 47
4.3.2. Kin ngh vi Ngân hàng Nhà nc 47
4.3.3. Kin ngh vi Nhà nc. 47
PHN KT LUN 50

Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi vi

DANH MC BNG
Bng 3.1 Kt qu hot đng kinh doanh 2010-2012 ca BIDV ậ CN SGD 2

Bng 3.2. H s giá tr tài sn bo đm
Bng 3.3. Xp hng khách hàng và chính sách cp tín dng ti BIDV ậCN
SGD2
Bng 3.4. T l d n có TSB/ Tng d n ca BIDV ậCN SGD 2
Bng 3.5. T l n xu ca BIDV ậ CN SGD 2









Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi vii

DANH MC HỊNH
Hình 3.1. S đ t chc BIDV ậ CN SGD 2
Hình 3.2. Huy đng vn 2010-2012 ca BIDV ậ CN SGD 2
Hình 3.3. D n tín dng 2010-2012 ca BIDV ậ CN SGD 2
Hình 3.4. Li nhun trc thu 2010-2012 ca BIDV ậ CN SGD 2
Hình 3.5. Quy trình đnh giá bt đng sn th châp ti BIDV ậ CNSGD2

Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 1
CHNG 1. GII THIU
1.1. TNG QUAN VẨ Lụ DO CHN  TẨI
Ngân hàng hin nay có vai trò rt quan trng trong nn kinh t th trng. Nó
đc coi là h tun hoàn vn ca nn kinh t tng quc gia và toàn cu. Chính vì th

mà ngân hàng ngày càng tr nên thit yu, nó va nm cán cân, va quyt đnh s
thành bi ca nn kinh t ca mt quc gia nói riêng và s phát trin kinh t toàn cu
nói chung. Trong điu kin kinh t nh hin nay, ngân hàng gp không ít nhng khó
khn trong vn đ huy đng vn khi mà lưi sut liên tc gim mnh trong thi gian va
qua. Vic không cung ng đ ngun vn cho th trng s tác đng mnh đn nn kinh
t quc gia. Trong thi gian gn đây, n xu đang là vn đ đang đc quan tâm . T
nm 2010 đn nay, n xu ca các TCTD không ngng tng nhanh. Theo s liu báo
cáo ca các TCTD, n xu cui nm 2010 là 2,5%, cui nm 2011 là 3,2% và tính đn
tháng 6/2012, n xu toàn h thng là 117.723 t đng, chim khong 4,47% tng d
n. Tuy nhiên con s này li b không ít chuyên gia và t chc nghi ng là quá nh so
vi thc t. Trc sc ép đó, vào ngày 13/07/2012, NHNN chính thc công b con s
n xu vào thi đim 31/03/2012 theo tính toán là 8,6% tng đng 202 nghìn t
đng. Trong đó thì n nhóm 5, nhóm n có kh nng mt nht vn chim hn 40% n
xu. Thc t thì vi tình trng n xu ngày càng gia tng và chim t trng ln nh
hin nay thì rt đáng lo ngi. i vi mt khon vay, ngoài câu hi ắ Nó s sinh li
bao nhiêu?” thì câu hi ắ Có thu hi li đc không?” cng quan trng không kém.
Mt trong nhng tiêu chí đ xác đnh kh nng thu hi n đó chính là TSB.
Tình hình n xu hin ti  Vit Nam khá phc tp. Hin có 16% n xu không
có TSB, 84% s n xu có TSB có giá tr bng 135% so vi n xu. Có nhiu loi
tài sn có th tr thành tài sn bo đm t quyn s dng đt, máy móc thit b cho
đn các giy t có giá… Vic xác đnh giá tr các tài sn này có Ủ ngha vô cùng quan
trng. Nó quyt đnh s tin khách hàng có th vay đng thi cng quyt đnh nhng
ri ro mà Ngân hàng có th gp phi khi cho vay da trên giá tr tài sn đc xác đnh.
Có th thy tuy đư có TSB nhng không ít các khon n cng b xp vào n xu và
ch yu ri vào các lnh vc v sn xut và công nghip xây dng. Vì đây là lnh vc
chu nh hng ln do vic đóng bng kéo dài ca th trng bt đng sn. C th v
BS, t l giá tr TSB trên n xu lên đn 180%. Nu các ngân hàng không áp dng
các phng pháp thm đnh giá BS phù hp và hiu qu thì s gây nh hng xu
đn hot đng tín dng ca ngân hàng, nht là đi vi vn đ thu hi vn. Có nhiu
các phng pháp thm đnh giá TSB, nhng vic s dng các phng pháp đó trong

tng trng hp nh th nào là tt nht thì không d dàng, đi vi TSB là BS thì s
còn khó khn hn. Bên cnh đó, mi Ngân hàng có mt quy trình thm đnh riêng,
điu này s dn ti vic mt TSB đc đnh giá  các Ngân hàng là khác nhau, và
vào các thi đim cng khác nhau.
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 2
Nhm mc đích nghiên cu v vn đ đnh giá BS th chp và góp mt phn
nh trong vic hoàn thin công tác này ti S giao dch nên tôi đư chn đ tài ắThc
trng hot đng đnh giá BS th chp ti Ngơn hƠng TMCP u t vƠ Phát
trin Vit Nam ậ Chi nhánh S Giao dch 2” làm khóa lun tt nghip.
1.2. MC TIểU NGHIểN CU
Báo cáo s tp trung phân tích tình hình hot đng đnh giá BS th chp ti
BIDV ậ CN SGD 2. ng thi đ xut mt s gii pháp cng nh kin ngh nhm
nâng cao hot đng đnh giá ti ngân hàng, đ hot đng đnh giá phát huy đc vai
trò ca mình.
1.3. PHM VI VẨ THI GIAN PHỂN TệCH
Báo cáo s đi sâu phân tích v thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CN
SGD2, da trên c s d liu trong thi gian ba nm gn đây, t nm 2010 đn nm
2012.
1.4. PHNG PHÁP NGHIểN CU
Báo cáo s dng ngun s liu đc cung cp bi Phòng K hoch tng hp ti
BIDV ậCNSGD2 đng thi trc tip trao đi vi các nhân viên ti CN S Giao dch 2
đ thu thp thông tin. Các phng pháp đc s dng:
Phng pháp phân tích theo chiu ngang: phân tích s thay đi ca các khon
mc qua tng nm đ đa ra xu hng cng nh mc đ bin đng ca các khon mc
Phng pháp phân tích theo chiu dc: phân tích t trng ca tng loi TSB
trong tng TSB nhm đánh giá c cu TSB ca ngân hàng.
S dng công c excel đ v các biu đ minh ha cho vn đ đa ra.
1.5. KT CU KHịA LUN TT NGHIP
Kt cu ca khóa lun bao gm 4 chng, ni dung c th tng chng nh sau:

Chng 1: Gii thiu đ tài
Chng 2: C s lỦ thuyt v đnh giá BS th chp
Chng 3: Thc trng công tác đnh giá BS th chp ti Ngân hàng TMCP u
t và Phát trin Vit Nam ậ Chi nhánh S giao dch 2.
Chng 4: Gii pháp nâng cao hot đng đnh giá BS th chp ti Ngân hàng
TMCP u t và Phát trin Vit Nam ậ Chi nhánh S giao dch 2.

CHNG 2. TNG QUAN V Lụ THUYT NH
GIÁ BT NG SN TH CHP
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 3
2.1. KHÁI NIM BT NG SN VẨ BT NG SN TH
CHP
2.1.1. Bt đng sn
2.1.1.1. Khái nim
Pháp lut ca nhiu nc trên th gii đu thng nht  ch coi BS gm đt đai
và nhng tài sn gn lin vi đt đai. Tuy nhiên h thng pháp lut ca mi nc cng
có nhng nét đc thù riêng th hin  quan đim phân loi và tiêu chí phân loi, to ra
s khác bit gia hai khái nim BS và đng sn. Hu ht các nc đu coi BS là
đt đai và nhng tài sn có liên quan đn đt đai, không tách ri vi đt đai, đc xác
đnh bi v trí đt đai.
Mi nc li có các quan đim khác nhau v nhng tài sn gn lin vi đt đai
đc coi là BS. iu 520 Lut Dân s Pháp quy đnh ắmùa màng cha gt, trái cây
cha hái khi cây là BS, còn nu hái khi cây thì đc coi là đng sn”. Tng t,
quy đnh này cng th hin  Lut Dân s Nht Bn, B lut Dân s Bc K và Sài
Gòn c. Trong khi đó, điu 100 Lut Dân s Thái Lan quy đnh: ắBS là đt đai và
nhng vt gn lin vi đt đai, bao gm c nhng quyn gn lin vi vic s hu đt
đai”. Lut Dân s c đa ra khái nim BS bao gm đt đai và các tài sn gn vi
đt đai.
 nc ta, theo Ðiu 174 Lut Dân s nm 2005 thì BS là các tài sn bao gm:

a) Ðt đai;
b) Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi
nhà, công trình xây dng đó;
c) Các tài sn khác gn lin vi đt đai;
d) Các tài sn khác do pháp lut quy đnh.
2.1.1.2. Các thuc tính ca bt đng sn
Thuc tính là nhng tính cht vn có bên trong ca BS
 Tính bt đng: Ngi ta không th di chuyn BS t ni này sang ni khác.
Mi BS đu có v trí nht đnh ti đim nó ta lc. iu này có Ủ ngha quan
trng là giá c và li ích ca BS gn lin vi đa đim, v trí ca nó và
thng mang tính cht đa phng.
 Tính đa dng (không đng nht) : S khác nhau v hình th, v trí, quy mô, kt
cu, din tích ca lô đt và các công trình trên đt hình thành nên tính đa dng
ca BS. Thông thng ít có BS nào ging ht nhau, do vy giá c ca mi
BS gn lin vi đc đim c th ca BS đó.
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 4
 Tính khan him : Din tích đt đai hu dng là có hn so vi s phát trin ca
dân s. t đai hu dng là đt đai có th sinh sng, sn xut đc. S phát
trin đt đai hu dng luôn phi nm trong s cân bng vi môi trng sinh
thái, din tích đt sn xut và din tích đt . Nhu cu đt đai và nhà  ca con
ngi thng là vt quá mc so vi s phát trin ca đt đai hu dng nên
luôn to ra s khan him trên th trng BS, qua đó dn đn tình trng đu
c v BS.
 Tính bn vng đi sng kinh t lâu dài : t đai cùng các công trình trên đt
thng có tính bn vng cao, đi sng kinh t dài. Cuc sng ca con ngi
luôn gn lin vi BS nên vic xây dng, ci to thng có mc đích s dng
hàng chc, hàng trm nm. Tính hu dng ca đt đai cùng nhng công trình
trên đt luôn đc ci to và bi đp nên BS có đi sng kinh t dài. Nhìn
chung s tn ti ca BS là lâu dài so vi các loi tài sn, hàng hóa khác : đi

vi các công trình xây dng trên đt, s tn ti có khi hàng trm nm; đi vi
đt đai s tn ti hu nh là trng tn.
 Tính hu dng: Tiêu chun c bn trong thm đnh giá cho bt k BS hay
đng sn là tính hu dng ca nó. Tính hu dng mang tính so sánh tng đi
hn là mt điu kin tuyt đi.
2.1.1.3. c trng ca bt đng sn
c trng là nhng đc đim ni bt ca BS
 Kh nng co giưn ca cung BS kém: Tính khan him ca BS to nên s
kém co giưn ca cung BS so vi nhu cu phát trin dân s và s bin đng
ca giá c. Kh nng kém co giưn này th hin  các mt sau:
 S phát trin đt đai luôn b hn ch v điu kin t nhiên và môi trng.
 Vic xây dng các công trình trên đt đòi hi nhiu thi gian, công sc và
tin bc.
 Vic phân b đt đai cho nhng mc đích s dng c th phi tuân th quy
hoch s dng đt đai trong tng thi k.
 Thi gian mua bán dài, chi phí giao dch cao: BS là tài sn quan trng có giá
tr cao đi vi s hu ch nên mi giao dch liên quan đn BS đu phi đc
cân nhc cn thn, đòi hi nhiu thi gian xem xét v mt vt cht và pháp lỦ.
Mt khác thi gian mua bán cng tùy thuc vào thi gian ca th tc chuyn
quyn s hu theo quy đnh ca lut pháp.
 Kh nng chuyn hóa thành tin mt kém linh hot: Giá tr cao cùng vi thi
gian mua bán lâu dài dn đn kh nng chuyn hóa thành tin mt kém linh
hot. BS thng gn lin vi cuc sng và sinh hot ca con ngi, tr phi
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 5
có nhu cu thit yu ch s hu mi chu thay đi. Kh nng này thng đc
gii quyt bng vic cm c, th chp thay vì bán đ chuyn quyn s hu.
 Chu s can thip và qun lỦ cht ch ca Nhà nc: t đai là ngun tài
nguyên quan trng ca quc gia và gn lin vi đi sng sinh hot ca nhân
dân. Mi s bin đng v đt đai đu có nh hng đn đi sng kinh t chính

tr ca quc gia đó nên Nhà nc thng can thip và qun lỦ cht ch đi vi
vic s dng và chuyn đi BS.
2.1.2. Bt đng sn th chp
2.1.2.1. Khái nim th chp bt đng sn
Th chp BS là vic mt bên (KHV, bên th ba) dùng BS thuc s hu và
hoc quyn s dng ca mình đ bo đm thc hin ngha v tr n mà không chuyn
giao tài sn cho bên cho vay qun lỦ. Trong trng hp th chp toàn b BS, đng
sn có vt ph thì vt ph ca BS, đng sn đó cng thuc tài sn th chp.
2.1.2.2. Các loi bt đng sn th chp
 Vit Nam, vn đ th chp tài sn b chi phi bi Lut Dân s và Lut t đai.
Theo hai lut này thì có các loi th chp sau:
Th chp bng BS là nhng tài sn không di di đc nh nhà , c s sn
xut kinh doanh và các tài sn khác gn lin vi nhà  hoc c s sn xut kinh doanh.
Giá tr ca tài sn th chp bao gm c hoa li, li tc và các trái quyn khác có đc
t BS đó.
Th chp bng quyn s dng đt.  Vit Nam, đt đai thuc quyn s hu toàn
dân do Nhà nc thng nht qun lỦ và thc hin vic giao đt hoc cho thuê đt đi
vi cá nhân, h gia đình, t chc kinh t, đn v v trang, c quan Nhà nc, t chc
chính tr, xư hi s dng n đnh lâu dài. Trong các ch th trên thì ch có các nhân, h
gia đình và các t chc kinh t mi có th dùng quyn s dng đt làm tài sn th chp
đ vay vn ti ngân hàng
2.1.2.3. Quy đnh v bt đng sn th chp
Tài sn phi thuc quyn s hu, quyn qun lỦ, quyn s dng đt ca bên bo
đm: đ chng minh đc điu kin này, khách hàng vay cn phi xut trình Giy
chng nhn s hu hoc quyn s dng tài sn (đi vi đt). i vi các tài sn mà
Nhà nc giao cho doanh nghip Nhà nc qun lỦ, s dng thì doanh nghip đó phi
chng minh đc quyn th chp BS đó.
Tài sn phi là tài sn đc phép giao dch: tài sn đc phép giao dch có th
đc hiu là tài sn mà pháp lut cho phép hoc không cm mua, bán, tng cho,
chuyn nhng (bao gm c chuyn nhng quyn thuê), cm c, th chp, không hn

Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 6
ch lu thông, hn ch kinh doanh và các giao dch khác ti thi đim kỦ hp đng
bo đm.
Tài sn không có tranh chp
 Tài sn không có tranh chp v quyn và ngha v hp pháp trong quan h
pháp lut ti thi đim kỦ kt hp đng bo đm.
  xác đnh mt tài sn không có tranh chp thì ngân hàng da vào các thông
tin sau:
 Tài liu, giy t gc xác đnh quyn s hu, quyn s dng đt.
 Cam kt bng vn bn ca Bên bo đm v vic tài sn cm c, th chp
không có tranh chp (b ngi th ba khiu ni, khi kin ti Toà án hoc c
quan nhà nc có thm quyn v quyn s hu, quyn s dng, hoc hin là
đi tng b kê biên, thi hành án, tch thu) ti thi đim kỦ hp đng bo
đm. Ni dung này đc đa vào Hp đng bo đm tin vay.
Tài sn mà pháp lut quy đnh phi mua bo him thì bên bo đm phi mua bo
him tài sn trong sut thi hn cm c, th chp.
2.2. NH GIÁ BT NG SN
2.2.1. Khái nim
Có nhiu đnh ngha khác nhau v hot đng đnh giá BS, thông thng ngi
ta hiu theo hai quan đim nh sau:
Theo giáo s Lim Lan Yuan - Trng Xây Dng và Bt ng Sn, i hc
Quc gia Singapore: ắnh giá là mt ngh thut hay khoa hc v c tính giá tr cho
mt mc đích c th ca mt tài sn c th ti mt thi đim, có cân nhc đn tt c
nhng đc đim ca tài sn cng nh xem xét tt c các yu t kinh t cn bn ca th
trng bao gm các loi đu t la chn”.
Theo giáo s W.Seabrooke - Vin đi hc Portsmouth, Vng quc Anh thì
ắnh giá BS là s c tính v giá tr ca các quyn tài sn BS c th bng hình
thái tin t cho mt mc đích đư đc xác đnh rõ,trong nhng điu kin ca mt th
trng nht đnh và nhng phng pháp phù hp”.

Ti Vit Nam, theo Lut Kinh doanh BS thì ắnh giá BS là hot đng t
vn, xác đnh giá ca mt BS c th ti mt thi đim xác đnh”.
Nh vy, đnh giá BS là mt công vic phc tp, không ch mang tính khoa hc
mà còn là mt ngh thut đòi hi cán b đnh giá ngoài kin thc chuyên môn mà còn
phi có s nhy cm tt đi vi th trng. ây là mt quá trình áp dng các phng
pháp khoa hc đ có th đnh giá giá tr ca BS đó.
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 7
2.2.2. Các nguyên tc đnh giá bt đng sn
2.2.2.1. Nguyên tc s dng tt nht và hiu qu nht
Vic s dng tt nht và hiu qu nht ca tài sn là đt đc mc hu dng ti
đa trong nhng hoàn cnh kinh t - xư hi thc t phù hp và đem li giá tr ln nht
cho tài sn đó. Mi tài sn có th s dng vào nhiu mc đích khác nhau nhng giá tr
ca chúng đc tha nhn hay xác đnh trong điu kin nó đc s dng tt nht và
hiu qu nht.
Xét v mt vt cht, mt BS đc đánh giá là s dng cao nht và hiu qu
nht khi nó tha mưn đc nhiu nhu cu nht. Vì vy, mt BS đang s dng thc t
cha chc đư th hin kh nng s dng tt nht và hiu qu nht ca tài sn đó.
2.2.2.2. Nguyên tc cung cu.
Giá tr ca BS đc xác đnh bi mi quan h gia cung và cu ca nó trên th
trng. Ngc li, giá tr ca BS cng có tác đng đn cung và cu v tài sn đó. Giá
tr ca BS có xu hng thay đi t l thun vi cu và t l nghch vi cung v tài
sn. Nh vy, khi đnh giá BS ngi đnh giá phi tin hành phân tích cung cu,
đánh giá các yu t tác đng đn cung cu ca BS ti thi đim đnh giá.
2.2.2.3. Nguyên tc thay th
Trong thc t, mt BS có rt nhiu cách s dng khác nhau và mt cách s
dng có th có nhiu BS có th đáp ng đc. Khi này, hai hay nhiu BS có th
thay th cho nhau trong quá trình s dng và BS nào chào bán  mc thp nht s
bán đc trc. Mt ngi thn trng s không tr giá cao hn chi phí mua mt BS
thay th trong cùng mt th trng và mt thi đim.

2.2.2.4. Nguyên tc d tính li ích trong tng lai
Giá tr ca BS có th đc xác đnh bng vic d tính kh nng sinh li trong
tng lai tài sn mang li cho ch đu t. Vì vy đ thm đnh mt cách hp lỦ và
chính xác, ngi đnh giá phi d kin nhng li ích và da vào các li ích đó đ tính
giá tr tài sn.
2.2.2.5. Nguyên tc đóng góp
Mc đ mà mi b phn ca tài sn đóng góp vào tng thu nhp t toàn b tài
sn có tác đng đn tng giá tr tài sn đó. Giá tr ca mt tài sn hay mt b phn cu
thành mt BS ph thuc vào s có mt hay vng mt ca nó s là
m gim giá tr ca
BS tng lên hay s gim đi bao nhiêu.
Nguyên tc này là nguyên tc c bn trong vic xem xét tính kh thi ca vic đu
t b sung vào tài sn khi ngi đnh giá xác đnh mc s dng tài sn tt nht và có
hiu qu nht.
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 8
2.2.2.6. Nguyên tc cnh tranh
Nguyên tc này cho rng li nhun cao vt tri s thúc đy cnh tranh, ngc
li, vic cnh tranh quá mc có th làm gim li nhun và cui cùng có th không còn
li nhun. i vi tài sn, nguyên tc cnh tranh cng đc quan sát gia các tài sn
vi nhau và gia tài sn này vi tài sn khác. Do đó, khi đnh giá BS, ngi đnh giá
cn xem xét kh nng sinh li, v trí, đc đim và d báo tình hình s dng ca BS…
đ t đó có phng pháp đnh giá phù hp.
2.2.2.7. Nguyên tc cân bng
Nguyên tc này cho rng các yu t cu thành ca tài sn cn phi cân bng đ
tài sn đt đc kh nng sinh li ti đa hay mc hu dng cao nht. Do đó, đ c
tính mc s dng tt nht và có hiu qu nht ca tài sn, cn phi phân tích xem liu
đư đt ti s cân bng nh vy không. Trong lnh vc BS, giá bán đt  mt v trí
không ch ra rng v trí đt lin k cng phi có mc giá tng t nh vy.
2.2.2.8. Nguyên tc nht quán

Nguyên tc này cho rng vic đnh giá BS ch da trên mt giá tr s dng duy
nht đi vi tài sn đó. S nht quán đó th hin gia mc đích đu t vào BS và
mc đích s dng BS đó. Do đó, khi đnh giá BS, ngi đnh giá cn phi cn c
vào mc đích s dng ca BS đó đ đnh giá ch không đc ln ln vi đnh giá
tim nng.
Tóm li, đ vic đnh giá tr nên có hiu qu cao nht cn phi bit vn dng, kt
hp các nguyên tc trên li vi nhau. ó là điu kin tiên quyt đn s thành công hay
tht bi ca mt cuc đnh giá.
2.2.3. Các yu t nh hng giá tr ca bt đng sn
2.2.3.1. Nhóm các yu t liên quan đn giao dch:
Mi liên h gia các bên trong giao dch: ch khi ngi mua và ngi bán thc
hin vic giao dch theo mc đích hp lỦ và khách quan thì mi đc coi là chng c
th trng.
Các điu khon giao dch: các điu khon trong hp đng khác nhau s dn đn
vic giá bán khác nhau, do đó cn phi xem xét k các điu khon đ có th xác đnh
chng c th trng.
Các điu kin th trng: th trng bình thng là khi cung cu cân bng và
mc giá không phn ánh s khan him ca cung hay cu. Giao dch đư thc hin là
giao dch chín mui, có thông tin tt và đáp ng yêu cu ca giá tr th trng thì khi
đó giá ca BS giao dch mi đc xem là chng c giá tr th trng.
2.2.3.2. Nhóm các yu t v mô
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 9
Chính sách ca Nhà nc: các chính sách ca Nhà nc tác đng rt ln đn giá
BS th hin  các mt ch yu nh sau:
Nhà nc ban hành các quy đnh thay đi v quyn s hu, chuyn nhng BS,
thuê đt s dng… cùng vi ngha v tài chính có liên quan đn s dng đt (thu, tin
thuê, tin s dng đt) s tác đng đn giá BS trên th trng.
Nhà nc quy hoch v vic s dng đt cho tng khu vc. ây là yu t quan
trng và nh hng đn giá BS trên th trng.

Cung cu BS: cng nh bt c hàng hóa dch v giao dch trên th trng, giá
BS trên th trng là giá cân bng gia cung và cu.
 Các yu t nh hng đn cu BS:
 S gia tng dân s: đây là nhân t làm tng nhu cu mi mt ca xư hi, theo
đó nhu cu v đt đai, nhà  tng lên. S gia tng dân s còn làm tng thêm
nhu cu v các hot đng sn xut, dch v, thng mi, y t,giáo dc,…và
dn đn tng nhu cu v đt.
 Thu nhp: mc thu nhp tng lên cho phép nhu cu v BS tr thành nhu
cu có kh nng thanh toán, dn đn nhu cu v nhà đt.
 ô th hóa: đc trng rõ nét nht ca đô th hóa là quy mô tp trung dân s
cùng vi s phát trin ca không gian đô th không ch làm thay đi tng cu
v nhà  mà còn làm thay đi kt cu nhu cu v nhà .
 Các yu t nh hng đn cung:
 S phát trin ca kt cu h tng: nh s phát trin đó mà điu kin tip cn
đt đai  mt s khu vc tr nên d dàng hn, thu hút đu vào kinh doanh
BS  các vùng này.
 S tham gia ca Nhà nc: Nhà nc có th thay đi cung BS bng cách
bán BS thuc s hu Nhà nc ra th trng hoc tng vn đu t cho các
công ty kinh doanh BS ca Nhà nc to ra ngun hàng hóa trên th
trng. Ngoài ra, vic chuyn mc đích s dng cho sn xut nông nghip và
sn xut kinh doanh khác hoc nhà  theo quy hoch cho phép to ra điu
kin tng cung ca BS.
2.2.3.3. Nhóm các yu t vi mô
Các yu t tâm lỦ xư hi: các yu t này nh là phong thy, tâm linh có Ủ ngha
quan trng, đc bit trong xư hi Phng ông. Chng hn, nu ta mua mt ngôi nhà
tóp hu thì giá tr s thp hn nhiu so vi nhà n hu vì ngi dân cho rng n hu s
làm n phát đt hn.
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 10
S hu dng: xét v mt mc đích s dng, mt BS có th dùng đ , kinh

doanh hoc kt hp c hai. Nhìn chung, mt BS có kh nng s dng vào nhiu mc
đích khác nhau thì s thun li hn trong vic giao bán và s có giá bán cao hn. Hn
na, nu xét v tính nng hiu qu thì mt BS có th s dng đc ngay s có giá tr
hn mt BS phi tn chi phí đ sa cha mi có th s dng.
Các yu t vt cht:
 a đim: BS có v trí thun li trong sinh hot và kinh t (gn ch, trng
hc, trc l giao thông quan trng…) thì kh nng sinh li ln và có giá tr
cao. Hn na nhng BS có b mt tip giáp vi đng ph rng thì có giá tr
hn nhng lô đt có b mt tip giáp vi đng ph hp.
 Hình dáng lô đt: nhng BS vuông vn, n hu thì s có giá tr hn nhng
BS có hình dng méo mó, tóp hu  cùng đa đim.
 Quy mô, kích thc ca lô đt: nhng BS có quy mô kích thc phù hp vi
mc đích s dng thì giá tr cao hn là đt có quy mô kích thc không phù
hp mc đích s dng  cùng đa đim.
 a hình BS ta lc: nhng BS  nhng khu vc thp, thng b ngp
nc hay triu cng hoc nhng khu vc có đa hình không thun li thì giá
s thp hn và ngc li.
 Môi trng: môi trng xung quanh có tác đng đn giá c BS. Nu môi
trng tt s làm cho BS có giá tr cao còn ngc li làm gim giá tr BS
đó.
2.2.4. Các phng pháp đnh giá bt đng sn
 có quyt đnh mc cho vay, ngân hàng phi tin hành đnh giá BS mà ch
s hu, s dng dùng đ th chp.Công vic này đòi hi nhiu k nng ca ngi đnh
giá bi nó nh hng đn quyn li khách hàng nm  s tin mà khách hàng có th
vay, hn na là nh hng đn tính hiu qu ca khon vay và nhng ri ro có th gp
phi đi vi ngân hàng.
Trong đnh giá không nên s dng mt phng pháp duy nht, tùy tng loi tài
sn và mc đích đnh giá mà tìm ra phng pháp ch lc, có th s dng các phng
pháp khác đ h tr, hoc dùng đ kim tra kt qu ca phng pháp đư la chn, mi
phng pháp khác nhau đòi hi có nhng yêu cu thông tin và quy trình khác nhau.

Cho ti nay, thông thng chúng ta s dng 4 phng pháp c bn đ đnh giá,
bao gm:
2.2.4.1. Phng pháp so sánh
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 11
Phng pháp so sánh là phng pháp đnh giá da trên c s phân tích mc giá
ca các BS tng t vi BS cn đnh giá đư giao dch thành công hoc đang mua,
bán trên th trng vào thi đim đnh giá hoc gn vi thi đim đnh giá đ c tính
giá tr th trng ca BS đó.
Yêu cu:
Phi có đc nhng thông tin v các BS tng t đc mua bán trên th trng
đ so sánh thì phng pháp này mi s dng đc. Nu không có thì s không có c
s đ so sánh vi BS cn đnh giá.
Các BS so sánh phi là nhng BS tng t và trong cùng mt vùng vi BS
mc tiêu. Bên cnh đó vic so sánh ch đc tin hành vi nhng giao dch  nhng
thi gian gn đây. Vi th trng tng đi n đnh thì thi gian gn đây có th là mt
nm hoc lâu hn. Nu th trng bin đng thì thi gian gn đây càng ngn càng tt.
Phng pháp này không có công thc hay mô hình mà da vào các giao dch trên
th trng đ đa ra giá tr cho BS. Vì vy, cht lng ca các thông tin th trng
phi cao, tc là phi tng đi phù hp v cu to, kp thi, chính xác, có th kim tra
đc, đy đ. Mun vy thì ngun s liu phi đc thu thp t các ngun thông tin
đáng tin cy nh: tp chí, bn tin giá c th trng, các công ty chuyên doanh BS.
Th trng phi n đnh: nu th trng có bin đng mnh thì phng pháp này
t ra kém hiu qu, mc dù các đi tng so sánh có các tính cht ging nhau  nhiu
mt.
Các bc thc hin khi đnh giá BS s dng phng pháp so sánh
 Bc 1: Kho sát và thu thp thông tin:
 Xác đnh đa đim ca tha đt sau đó la chn t 3 đn 5 tha đt, khu đt
tng đng vi nhau v loi đt, din tích đt, kt cu h tng, c s pháp lỦ
 lin k hoc  khu vc lân cn vi tha đt, khu đt cn đnh giá và đu có

các điu kin tng t, so sánh đc vi tha đt, khu đt cn đnh giá đư
chuyn nhng quyn s dng đt, hoc t chc giao dch trên sàn giao dch
BS, t chc đu giá quyn s đng đt thành công đ thu thp thông tin cn
thit.
 Thi gian thu thp thông tin: nhng thông tin cn thu thp phi din ra trong
khong thi gian gn nht vi thi đim kho sát đ so sánh, xác đnh giá c
tha đt hoc khu đt cn đnh giá.
 Nhng thông tin cn thu thp:
 a đim, đc đim hin ti ca tha đt (loi đt, hng đt, v trí, loi đô th,
loi đng ph, din tích, hình dáng, các đc trng đa lỦ ca tha đt, tài sn
trên đt);
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 12
 Môi trng (bao gm môi trng t nhiên gm nhng điu kin c bn
nh cnh quan, ngun nc; mc đ ô nhim không khí và ngun nc;
mc đ thoái hoá ca đt, v.v và môi trng kinh t - xư hi gm nhng
điu kin c bn nh kt cu h tng tt hay không tt, thun li hay
không thun li v giao thông, thng mi, thông tin liên lc, y t, vn
hoá giáo dc, trt t và an ninh xư hi , v.v.);
 Các đc đim v pháp lỦ (quy hoch khu đt, giy chng nhn quyn s
dng đt, quyn tha k, đt đc tng, cho, thuê, ln chim v.v.);
 Thi đim chuyn nhng, giao dch hoc đu giá quyn s dng đt thành
công;
 Thng kê các mc giá chuyn nhng, giá cho thuê, đu giá quyn s dng
đt;
 Thi gian, điu kin giao dch chuyn nhng và thanh toán.
 iu kin ca thông tin: nhng thông tin trên đây phi đc thu thp t kt qu
nhng cuc giao dch chuyn nhng quyn s dng đt thc t trên th trng
trong điu kin bình thng, tc là nhng cuc giao dch gia ngi mua và
ngi bán t nguyn, mi bên có đy đ thông tin và hiu bit v loi đt, tha

đt, khu đt mà mình tham gia giao dch. Nhng cuc giao dch mua bán này
không có tính đu c, không b sc ép v thi gian, b ép buc mua bán hoc
mua bán gia các bên có quan h huyt thng, không có giy t hp pháp và các
lỦ do ch quan khác gây tác đng làm sai lch quá trình hình thành và vn đng
bình thng ca giá chuyn nhng quyn s dng đt trên th trng.
 Bc 2: So sánh, phân tích thông tin:
Cn c nhng thông tin đư kho sát, thu thp đc  Bc 1, tin hành phân tích,
so sánh đ la chn nhng tiêu chí ging nhau và khác nhau gia các tha đt, khu đt
so sánh vi tha đt, khu đt cn đnh giá. Trên c s đó xác đnh các tiêu chí ging và
khác bit v giá đ tính toán, xác đnh giá cho tha đt, khu đt cn đnh giá.
 Bc 3: Thc hin điu chnh các yu t khác bit v giá gia các tha đt,
khu đt so sánh vi tha đt, khu đt cn đnh giá đ xác đnh giá cho tha đt
cn đnh giá.
 Bc 4: Xác đnh giá ca tha đt cn đnh giá bng cách ly s bình quân ca
các mc giá ca 3 đn 5 tha đt, khu đt so sánh đư tính toán điu chnh khác
bit v giá  Bc 3.
u đim ca phng pháp: phng pháp so sánh ch yu đc áp dng trong
đnh giá các tài sn có giao dch, mua, bán ph bin trên th trng. Phng pháp này
đc s dng ph bin là vì:
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 13
 Là phng pháp đn gin, d thc hin vì không có công thc hay mô hình c
đnh mà ch da vào các giao dch trên th trng đ cung cp thông tin v giá
tr
 Kt qu ca phng pháp phn ánh s đánh giá khách quan ca th
trng nên d đc mi ngi chp nhn.
 Là c s hay còn gi là đu vào ca các phng pháp khác. Vì vy, ngi ta
hay s dng phng pháp này kt hp vi các phng pháp khác đ đnh giá
BS.
Hn ch ca phng pháp so sánh:

 Ch s dng  nhng ni th trng phát trin. Nhng ni th trng kém
phát trin, vic s dng phng pháp này không nhng rt khó khn mà kt
qu thu đc không có c s vng chc và thiu sc thuyt phc.
 Các điu kin kinh t và pháp lỦ thay đi nhanh chóng cng làm hn ch tính
thc tin ca phng pháp này.  đm bo tính thc t ca các kt lun v
giá tr thì ngi đnh giá cn tìm hiu đy đ các đc đim ca ngi bán và
ngi mua khi tham gia giao dch.
2.2.4.2. Phng pháp chi phí:
Phng pháp chi phí là phng pháp đnh giá da trên nguyên tc thay th: thông
qua chi phí to ra mt tài sn tng t tài sn cn đnh giá đ c tính giá tr th trng
ca tài sn cn đnh giá. Phng pháp chi phí ch yu đc áp dng trong đnh giá các
tài sn chuyên dùng, ít hoc không có mua, bán ph bin trên th trng; tài sn đư qua
s dng, tài sn không đ điu kin đ áp dng phng pháp so sánh.
Mt đc đim riêng có ca BS là tính duy nht, điu đó có ngha là chúng ta
không bao gi tìm thy hai BS tng t nhau. LỦ thuyt c bn ca phng pháp
này là giá tr ca tài sn nhà đt bng chi phí ca đt cng vi chi phí tái to, có ngha
là có th tái to mt BS cn đnh giá da trên c s giá tr hin ti ca BS có cht
liu ging hoc gn ging vi cht liu ca BS cn đnh giá.
Yêu cu:
Ngi đnh giá cn phi ghi chép đy đ, c th đc đim ca tng BS, tui đi
kinh t, tui th ti thi đim hin ti, tính mc đ đư s dng ca BS.
Ngi đnh giá phi thông tho k thut và có đ kinh nghim mi có th áp
dng phng pháp này.
Các bc thc hin khi đnh giá s dng phng pháp chi phí
 Bc 1: c tính giá tr ca lô đt thuc BS, coi nó là lô đt trng và đang
đc s dng trong điu kin tt nht và hiu qu nht.
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 14
 Bc 2: c tính các chi phí hin hành đ xây dng nên công trình trên đt
bao gm: chi phí trc tip đ xây dng công trình, chi phí gián tip, li nhun

ca nhà đu t hoc ngi thu khoán.
 Bc 3: c tính mc đ gim giá ca công trình xây dng: gim giá t
nhiên, li thi…
 Bc 4: c tính giá tr ca công trình xây dng bng cách ly chi phí xây
dng mi hin hành ca công trình tr đi mc đ gim giá ca công trình.
 Bc 5: c tính giá tr ca BS mc tiêu bng cách cng giá tr c tính ca
lô đt vi giá tr c tính ca công trình xây dng.
u đim ca phng pháp:
 c s dng trong trng hp không có các thông tin trên th trng đ so
sánh. Trong mt s trng hp các phng pháp khác không s dng đc
hoc s dng mà không có hiu qu thì nó là cu cánh cui cùng.
 Vic đnh giá theo phng pháp này ph thuc nhiu vào chuyên môn cng
nh kinh nghim ca ngi đnh giá. Vì vy, nu ngi đnh giá có chuyên
môn và kinh nghim cao, làm vic khách quan thì s hn ch đc nhng sai
sót gp phi.
Hn ch ca phng pháp:
 Phng pháp chi phí thng đ xác đnh giá thành xây dng công trình gn
lin trên đt, ngha là da vào d liu th trng. Vì vy, nhng hn ch ca
phng pháp chi phí cng là nhng hn ch ca phng pháp so sánh th
trng.
 Phng pháp này s dng cách tip cn cng dn các b phn, nhng tng ca
nhiu b phn cha chc đư bng giá tr ca toàn b công trình.
 Ngoài ra, đ xác đnh giá tr còn li ca công trình gn lin vi đt (phn ln
công trình gn lin trên đt đư qua s dng hoc xây mi đang ch s
dng) đòi hi cán b đnh giá phi rt am hiu k thut xây dng, kinh t xây
dng cng nh v th trng đu t xây dng c bn.
2.2.4.3. Phng pháp thu nhp (phng pháp đu t)
Phng pháp thu nhp là phng pháp đnh giá da trên c s chuyn đi các
dòng thu nhp ròng trong tng lai có th nhn đc t vic khai thác tài sn cn đnh
giá thành giá tr vn hin ti ca tài sn (quá trình chuyn đi này còn gi là quá trình

vn hóa thu nhp) đ c tính giá tr th trng ca tài sn c
n đnh giá. Phng pháp
thu nhp ch yu đc áp dng trong đnh giá tài sn đu t (BS, đng sn, doanh
nghip, tài chính) mà tài sn đó có kh nng to ra thu nhp trong tng lai và đư xác
đnh t l vn hóa thu nhp.
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 15
Phng pháp này da trên nguyên tc d báo li ích tng lai, ngha là giá hin
ti ca BS s bng giá tr hin ti ca tt c các khon thu nhp tng lai có th nhn
đc t BS đó.
Các bc thc hin khi đnh giá bng phng pháp thu nhp
 Bc 1: c tính thu nhp bình quân hàng nm mà BS mang li.
- i vi đt đc s dng đ cho thuê hoc đt có xây dng công trình kin trúc
(nhà ) đ cho thuê thì tng thu nhp ca tha đt cn đnh giá chính là s tin cho
thuê đt hoc s tin cho thuê đt và công trình trên đt thu đc hàng nm.
- i vi loi đt đc s dng cho sn xut nông nghip thì tng thu nhp ca
tha đt cn đnh giá chính là tng doanh thu t hot đng sn xut trên tha đt, loi
đt thu đc hàng nm.
 Bc 2: Tính tng chi phí phi chi ra hình thành tng thu nhp và các khon
phi np theo lut đnh nh là thu, chi phí đu t ci to, chi phí sn xut.
 Bc 3: Xác đnh thu nhp thun tuỦ hàng nm theo công thc sau:
Thu nhp thun tuỦ
hàng nm
= Tng thu nhp hàng
nm tính đc 
bc 1
- Tng chi phí đư
tính  Bc 2
 Bc 4: c tính mc giá BS cn đnh giá theo công thc sau:
Giáđtctính 

ThunhpthuntuýhàngnămthuđctBĐS
Lãisuttingititkimkỳhntháng

u đim ca phng pháp
 Là phng pháp có c s lỦ lun cht ch vì nó tip cn mt cách trc tip đn
nhng li ích mà BS có th mang li trong tng lai.
 Là phng pháp khá đn gin ngoi tr k thut chit khu dòng tin.
 Có th đt đc đ chính xác cao khi có đc các bng chng xác thc v
khon thu nhp trong tng lai ca BS đó.
Hn ch ca phng pháp:
 Phng pháp thu nhp đòi hi phi xác đnh chính xác tng thu nhp t BS
trong tng nm và d đoán thu nhp trong toàn b thi gian kinh t còn li ca
BS. ây là mt công vic khó khn đc bit đi vi nhng quc gia nn kinh
t th trng đang phát trin nh  nc ta. Vì vy phng pháp này thng
đc s dng đ đnh giá nhng BS cá bit.
 Kt qu đnh giá có th thay đi tùy theo các tham s tính toán, trong các
trng hp đó thì kt qu đnh giá mang nhiu yu t ch quan.
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 16
2.2.4.4. Phng pháp thng d:
Phng pháp thng d là phng pháp đnh giá mà giá tr th trng ca tài sn
cn đnh giá đc xác đnh giá tr vn hin có trên c s c tính bng cách ly giá tr
c tính ca s phát trin gi đnh ca tài sn tr đi tt c các chi phí phát sinh đ to
ra s phát trin đó. Phng pháp thng d ch yu đc áp dng trong đnh giá BS
có tim nng phát trin.
V mt lỦ thuyt, trong mt th trng cnh tranh hoàn ho, không có nhà đu t
nào có li th hn nhà đu t khác và c hi đu t là ngang bng nhau gia tt c mi
ngi. Do đó, t sut sinh li trung bình trên th trng là cái giá hp lỦ cho s đu t
đó, bt k ngi b vn ra là ai và đc coi là mt b phn cu thành nên giá tr ca
tài sn. Theo đó, giá tr thc ca tài sn s bng s chênh lch gia thu nhp th trng

và chi phí c hi khi đu t vào tài sn đó.
Các bc thc hin
 Bc 1: Xác đnh giá tr cao nht và hiu qu nht ca BS.
 Bc 2: c tính tng giá tr ca s phát trin theo hng s dng tt nht và
có hiu qu nht bng cách s dng phng pháp đu t hay so sánh trc tip.
 Bc 3: c tính chi phí đ to ra s phát trin đó, bao gm chi phí xây dng,
chi phí tài chính và các chi phí khác có liên quan.
 Bc 4: Xác đnh giá tr còn li bng cách ly tng giá tr ca s phát trin tr
đi chi phí phát trin.
 Bc 5: Xác đnh giá tr ca BS da vào giá tr còn li và các yu t gi đnh
cu thành vn ca BS gm các gi đnh v phí pháp lỦ, thu, chi phí tài
chính và li nhun.
u đim ca phng pháp:
 ây là phng pháp thích hp khi đa ra mc giá đ đu thu.
 Phng pháp này mô phng li vic phân tích, đánh giá tim nng đu t vào
BS. Vì vy, nó thng đc dùng đ t vn chi phí xây dng ti đa và s
tin cho thuê ti thiu cn đt đc khi thc hin d án.
Hn ch ca phng pháp:
 Khó khn trong vic xác đnh giá tr s dng cao nht và hiu qu nht.
 Mi c tính v chi phí và giá bán có th thay đi tùy theo các điu kin ca
th trng.
 Cn phi có kin thc, k nng và kinh nghim tt đ c tính tt c các
khon mc khác nhau.
Thc trng đnh giá BS th chp ti BIDV ậ CNSGD2 GVHD: Th.S V Th L Giang
SVTH: Nguyn Vit Hi 18
CHNG 3. THC TRNG CỌNG TÁC NH
GIÁ BT NG SN TH CHP TI BIDV ậ CN
SGD2
3.1. GII THIU CHUNG V BIDV ậ CNSGD2
3.1.1. Quá trình hình thƠnh vƠ phát trin ca BIDV

Ngân hàng TMCP u t và Phát trin Vit Nam, tin thân là Ngân hàng Kin thit
Vit Nam, đc thành lp theo Quyt đnh 177/TTg ngày 26/04/1957 ca Th tng
Chính ph, vi chc nng ban đu là cp phát và qun lỦ vn kin thit c bn t
ngun vn ngân sách phc v tt c các lnh vc kinh t - xư hi.
Ngày 08/11/1994 Th tng Chính ph đư ban hành Quyt đnh s 654/Q-TTg v
vic chuyn giao nhim v cp phát vn ngân sách và tín dng theo K hoch nhà
nc t BIDV v Tng cc u t (trc thuc B Tài chính) và Quyt đnh 293/Q-
NH9 ngày 18/11/1994 ca Thng đc NHNN Vit Nam cho phép BIDV đc kinh
doanh đa nng nh mt Ngân hàng Thng mi, BIDV đư thc hin nhng bc
chuyn đi cu trúc c bn, đnh hng kinh doanh mnh m theo hng mt ngân
hàng thng mi đa nng, hot đng đa ngành, kinh doanh đa lnh vc vì mc tiêu li
nhun. Nhng n lc ca tp th cán b công nhân viên BIDV đư góp phn tích cc
trong s nghip đi mi kinh t, thc hin công nghip hoá hin đi hoá đt nc,
khng đnh vai trò và v trí ca BIDV trong hot đng ngân hàng và đc bit, đư đc
ng và Nhà nc ghi nhn vi danh hiu ắAnh hùng lao đng thi k đi mi”.
Qua 56 nm trng thành và phát trin, đn nay BIDV là mt trong bn ngân hàng
thng mi ln nht  Vit Nam, đc t chc hot đng theo mô hình Ngân hàng
thng mi c phn, trong đó Nhà nc nm gi c phn chi phi.
Các chng đng phát trin ca BIDV
1957
c thành lp vi tên gi Ngân hàng Kin Thit Vit Nam, trc
thuc B Tài Chính, 100% s hu Nhà nc
1981
i tên thành Ngân hàng u t và Xây dng Vit Nam (trc thuc
NHNN)
1990 i tên thành Ngân hàng u t và phát trin Vit Nam.
1992 Bt đu hot đng vi các đi tác nc ngoài
1995
Chuyn sang hot đng nh mt Ngân hàng thng mi vi s vn
điu l là 1.100 t đng

1996
Là Ngân hàng thng mi đu tiên ti Vit Nam đc các công ty
kim toán quc t thc hin kim toán báo cáo tài chính theo 2 chun
mc Vit Nam và quc t, và áp dng liên tc cho ti nay.