Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng dự án kè bảo vệ bờ sông lô từ cầu chả ra đến bờ sông lô thuộc tổ 21 phường hưng thành, thành phố tuyên quang, tỉnh tuyên quang

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa
bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là
nguồn vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp
ứng nhu cầu CNH - HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước
công nghiệp vào năm 2020.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện việc giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các công trình
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế là một
nhiệm vụ quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc
phòng. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên
quyết để triển khai thực hiện các dự án nhưng cũng là một vấn đề hết sức nhạy
cảm và phức tạp; tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng
dân cư; ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc biệt
đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi.
Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất được thực hiện theo các quy định của Chính phủ tại Nghị định 90/CP
ngày 17/8/1994 và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị
định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định cụ thể về đối tượng áp dụng,
mức bồi thường về đất, tài sản và các chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất. Để giải quyết kịp thời các vướng mắc trong quá trình thực hiện chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày
13/08/2009 quy định bổ sung chính sách, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Hiện nay, các quy định của pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng

khi Nhà nước thu hồi đất cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu quản lý của Nhà nước
và giải quyết được quyền lợi của người bị thu hồi đất; từng bước khắc phục
được những tồn tại, vướng mắc trước đây.
Tuy nhiên, do đặc thù của từng địa phương khác nhau, một số quy định
về chính sách bồi thường còn mang tính chất chung chung, chưa quy định chi
tiết đến từng trường hợp cụ thể; việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
của địa phương theo thẩm quyền chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ nên công tác giải
phóng mặt bằng cũng còn không ít khó khăn, vướng mắc.
Vì vậy, việc điều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tích, đánh giá trên
cơ sở khoa học nhằm đề xuất việc bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường và
đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng, đảm
bảo lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương
pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải
phóng mặt bằng.
Trong thời gian qua, thành phố Tuyên Quang đã không ngừng phát triển
cả về không gian và tính chất đô thị; cụ thể là: đã điều chỉnh mở rộng địa giới
hành chính thêm 5 xã của huyện Yên Sơn, thành lập thêm 04 phường (năm
2008); được Bộ Xây dựng công nhận là đô thị loại III (năm 2009); Chính phủ
đã có Nghị quyết thành lập thành phố Tuyên Quang trực thuộc tỉnh (năm 2010).
Hiện nay, thành phố Tuyên Quang là địa phương có nhiều lợi thế và điều kiện lý
tưởng để thu hút các nhà đầu tư thực hiện các dự án trên nhiều lĩnh vực.
Để xứng đáng với vị trí là trung tâm kinh tế - chính trị, văn hoá - xã hội
của tỉnh, thành phố Tuyên Quang đã và đang được đầu tư xây dựng nhiều hạng
mục công trình nhằm phát triển cơ sở hạ tầng đô thị. Theo Nghị quyết Đại hội
Đảng bộ tỉnh lần thứ XV và Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ
XVIII thì mục tiêu phấn đấu xây dựng thành phố Tuyên Quang cơ bản đáp ứng
các tiêu chí đô thị loại II vào năm 2015.
Từ thực tế trên, việc thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng để thực
hiện các công trình quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,
phát triển kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang là việc làm cần thiết, có ý

nghĩa quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của thành phố theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hoá kết hợp với việc sử dụng hợp lý, có hiệu quả
nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái của thành
phố. Công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng trong những năm tới đây sẽ được
coi là nhiệm vụ trọng tâm của cấp uỷ, chính quyền, Mặt trận Tổ quốc và các
đoàn thể từ thành phố đến cơ sở.
Do đó, việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác này sẽ rút ra được những bài
học kinh nghiệm và có các giải pháp để công tác giải phóng mặt bằng của thành
phố Tuyên Quang được thực hiện ngày càng tốt hơn. Xuất phát từ những vấn đề
nêu trên, được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Ban lãnh đạo khoa
Quản Lý Tài nguyên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và được sự hướng
dẫn trực tiếp của Thầy Giáo TS. Phan Đình Binh, khoa Quản Lý Tài nguyên và
em tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng
mặt bằng dự án kè bảo vệ bờ sông lô từ cầu Chả ra đến bờ sông Lô thuộc tổ
21 phường Hưng Thành, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang".
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá công tác BT & GPMB dự án kè bảo vệ bờ sông lô từ cầu chả ra
đến bờ sông lô thuộc tổ 21 phường Hưng Thành, thành phố Tuyên Quang, tỉnh
Tuyên Quang, từ đó tìm ra những thuận lợi, khó khăn của công tác BT &
GPMB của dự án.
- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi cho công tác BT & GPMB của dự
án trong thời gian tới.
1.3. Mục tiêu của đề tài
- Xác định được quy mô, diện tích và kinh phí thực hiện dự án.
- Tìm hiểu các phương án BT & GPMB, ưu nhược điểm của các phương án.
- Đánh giá tính khả thi của dự án.
- Đánh giá kết quả thực hiện dự án.
1.4. Yêu cầu của đề tài
- Nắm chắc Luật Đất đai hiện hành, các Nghị định, Thông tư có liên quan
đến công tác BT & GPMB, hỗ trợ tái định cư cho người dân sau khi GPMB, thu

hồi đất.
- Nắm chắc các Quyết định, Tờ trình và các văn bản khác có liên quan đến
BT, GPMB của địa phương.
- Số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo chính xác, khách quan.
- Phân tích, đánh giá các số liệu điều tra, thu thập.
- Đề xuất các giải pháp mang tính cụ thể dựa trên các kết quả nghiên cứu.
1.5. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung những kiến thức đã học trên
lớp, học hỏi, tiếp nhận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế. Hiểu rõ và đóng
góp ý kiến của mình để góp phần từng bước hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự ánkè bảo vệ bờ sông lô
từ cầu chả ra đến bờ sông lô thuộc tổ 21 phường Hưng Thànhtrên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang nói chung và thành phố Tuyên Quang nói riêng.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được
những thuận lợi, khó khăn của công tác BT & GPMB để từ đó rút ra những giải
pháp khắc phục, góp phần đẩy nhanh tiến độ BT & GPMB.
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lý luận về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.1.1. Khái niệm
Bồi thường là phạm trù kinh tế, phản ánh sự bồi hoàn, trả lại tương xứng
giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi
của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất, vật kiến trúc, hoa màu trên diện tích đất bị thu hồi cho người
bị thu hồi đất; trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền
sử dụng đất đối với từng loại đất trên một diện tích, vị trí đất và thời hạn sử
dụng đất xác định.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người bị thu hồi
đất một khoản tiền hoặc thông qua đào tạo nghề mới để người sử dụng đất có

việc làm và cuộc sống ổn định sau khi bị thu hồi đất sản xuất hoặc phải di
chuyển chỗ ở đến địa điểm mới.
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di chuyển nhà cửa, các công trình xây dựng và cây cối, hoa màu trên
một phạm vi nhất định để thực hiện việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng mới
các công trình trên diện tích đó.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng được thực hiện từ khi thành lập
Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
2.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để
xây dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp.
2.1.2.1.Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vị trí địa lý khác nhau có điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau; như:
- Khu vực đô thị: có mật độ dân cư cao, trình độ dân trí tốt, ngành nghề
đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn;
- Khu vực ven đô thị: có mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề
dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, buôn bán nhỏ;
- Khu vực nông thôn: hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
nông nghiệp, trình độ dân trí còn hạn chế.
Do đó, mỗi khu vực khác nhau thì việc bồi thường giải phóng mặt bằng
sẽ có những đặc trưng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp
những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
2.1.2.2.Tính phức tạp
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời
sống, sản xuất và sinh hoạt đối với mọi người dân.
- Đối với đất nông nghiệp: Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng
trong sản xuất nông nghiệp. Trong khi trình độ sản xuất nông nghiệp của người
dân còn thấp, sản xuất hàng hoá chưa phát triển, khả năng tự chuyển đổi nghề

nghiệp sau khi bị thu hồi đất rất khó khăn nên người sử dụng đất thường có tâm
lý giữ đất sản xuất để đảm bảo an toàn lương thực hàng ngày. Mặt khác, cây
trồng, vật nuôi trên đất cũng đa dạng dẫn đến khó khăn trong công tác tuyên
truyền, vận động người bị thu hồi đất tham gia kiểm kê tài sản trên phạm vi bị
thu hồi cũng như việc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng. Việc thu hồi đất
nông nghiệp làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc làm của người dân nên đồng
thời với việc thu hồi đất nhà nước cần quan tâm đến chuyển đổi nghề cho người
bị thu hồi đất.
- Đối với đất ở:
+ Quyền sử dụng đất ở là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi người dân, nó
gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt hàng ngày và ảnh hưởng đến tâm lý
“an cư, lạc nghiệp” của người dân. Nên khi nhà nước thu hồi đất ở phải gắn với
việc xây dựng khu tái định cư cho người bị thu hồi đất.
+ Qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý đất đai không đồng bộ, thiếu chặt
chẽ, tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra làm khó khăn trong việc
xác định nguồn gốc sử dụng đất ở để làm cơ sở xác định đối tượng và điều kiện bồi
thường.
+ Ở một số khu vực người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ ở
ven các trục đường giao thông, ven khu đô thị… đã tạo lập được một “thị
trường” riêng, nay bị thu hồi đất phải chuyển đến ở khu vực mới làm thay đổi
điều kiện, môi trường sống nên họ không muốn di chuyển.
Từ tính đa dạng và phức tạp của việc bồi thường giải phóng mặt bằng cho
thấy với mỗi dự án khác nhau thì công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện
bằng các giải pháp khác nhau cho phù hợp với đặc điểm của khu vực và đối tượng
bị thu hồi đất.
2.1.2.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường và GPMB
Quá trình BT & GPMB nhanh hay chậm phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố,
tuy nhiên một số yếu tố chính mà chúng ta cần quan tâm trong khâu tổ chức
thực hiện công tác BT & GPMB là:
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý và
sử dụng đất tác động đến công tác BT & GPMB
- Công tác giao đất, cho thuê đất
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ quản lý và sử dụng đất
- Giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản
lý và sử dụng đất đai
- Nhận thức và thái độ của người dân bị thu hồi đất, công tác tuyên truyền,
vận động người dân thực hiện theo chính sách pháp luật Nhà nước (Bộ tài
nguyên và môi trường, 2002)
2.1.3. Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới
Việc phát triển công nghiệp và đô thị hoá là một tiến trình tất yếu của các
quốc gia trên thế giới. Do đó, việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng
là một nội dung diễn ra ở tất cả các nước để xây dựng và phát triển đô thị.
Vì vậy, trong giải phóng mặt bằng phải có những chính sách kinh tế - xã
hội phù hợp để đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của xã hội và người bị thu hồi đất.
Do đặc điểm đa dạng và phức tạp của công tác giải phóng mặt bằng nên mỗi
quốc gia có cách làm riêng phù hợp với đất nước mình.
2.1.3.1. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật
của Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn về tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc là rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm,
Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do
vậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa trên
đất.
Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách giải phóng mặt bằng là
hạn chế đến mức tối đa diện tích và số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu
hồi đất. Trong trường hợp phải giải phóng mặt bằng thì nhà nước phải có sự

chuẩn bị kỹ phương án đền bù trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước,
tập thể và cá nhân và đảm bảo cho người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc
cải thiện mức sống tốt hơn so với trước khi bị thu hồi đất.
Do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên không có chính sách đền bù thiệt
hại. Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể nhà
nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Về phương thức đền bù
thiệt hại, nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu
hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức đền
bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và
thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn đền bù thiệt hại bằng tiền và
tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơi làm việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng
được nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được
nhà nước có sự điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế .
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc thì người được sử dụng đất sau
khi thu hồi có trách nhiệm bồi thường cho người bị thu hồi đất. Người bị thu hồi
đất được thanh toán các loại tiền: tiền bồi thường nhà cửa, tiền hỗ trợ về tái định
cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường về hoa
màu và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị sản lượng hoa màu trên
đất của những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho các loại
tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người bị
thu hồi đất có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng
mặt bằng được giao cho Cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm
nhiệm.
Do có sự khác nhau về quản lý đất đai giữa thành thị và nông thôn nên
việc bồi thường về nhà ở giữa các khu vực này có khác nhau. Đối với nhà ở tại
thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền với mức giá do thị trường bất động
sản quyết định qua các tổ chức trung gian xác định giá. Đối với nhà ở tại nông
thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, với mỗi đối tượng

khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau như: tiền bồi thường về sử dụng đất
đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Bên cạnh những thành công thì chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng của Trung Quốc cũng còn bộc lộ những tồn tại chủ yếu là vấn đề việc làm;
tốc độ tái định cư chậm và thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước
khi xây xong nhà tái định cư.
2.1.3.2. Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó đất đai do Nhà
nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), diện tích còn lại thuộc sở hữu
tư nhân nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất nhà nước
phê duyệt. Nhà nước đóng vai trò trung tâm toàn quyền quyết định mọi vấn đề
trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất và giao đất
cho các công ty để thực hiện đúng quy hoạch chi tiết. Quy hoạch được công bố
trước khi thu hồi đất 2 đến 3 năm. Nhà nước nghiêm cấm chủ đầu tư chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt. Phát triển
nhất ở quốc gia này là bố trí nhà ở tái định cư cho người bị thu hồi đất để sử
dụng cho vào mục đích của quốc gia; ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định thì
người bị thu hồi đất sẽ được bố trí các căn hộ mới đẹp hơn, thậm chí có cả trường
hợp diện tích được tái định cư rộng hơn diện tích bị thu hồi .
2.1.3.3. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,
quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế
thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý thì việc
bồi thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định
giá giá trị bồi thường cho người bị thu hồi đất.
Thái Lan là đất nước cho phép hình thức sở hữu cá nhân với đất đai, do
vậy về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì
đều phải có sự thoả thuận giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó trên
cơ sở một hợp đồng. Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn
cứ mức giá do một Uỷ ban của chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị

trường chuyển nhượng bất động sản. Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu
vực, từng dự án; nếu dự án mang tính chiến lược quốc gia thì giá đền bù rất cao
so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành thu hồi đất thì nhà nước hoặc
nhà đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường. Việc bồi thường thiệt hại
chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi đất sử dụng tiền này đi mua đất
tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở đến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ
cho người dân biết mình được đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay
mua trả góp Tất nhiên cũng có việc bên bị thu hồi không chấp hành, cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra và khẳng định mức giá đền bù đã hợp lý
chưa và dù đúng hay không đúng mà người bị thu hồi không di chuyển thì sẽ bị
cưỡng chế. Việc khiếu nại về bồi thường sẽ do toà án giải quyết.
Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng được di dời được thực hiện
rất tốt nên đa số các hộ dân đã hiểu và chấp hành chính sách, phương án đền bù.
giải phóng mặt bằng của Nhà nước. Việc chuẩn bị khu tái định cư được chính
quyền Nhà nước quan tâm đúng mức đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư.
Việc thống nhất trong chỉ đạo, điều hành giải quyết khiếu kiện của công dân
cũng như sự thống nhất về chính sách; sự phân công nhiệm vụ, phân cấp rõ
trách nhiệm và sự phối hợp chặt chẽ trong quá trình giải quyết vướng mắc đã
góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng
2.1.4. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam qua các thời
kỳ
2.1.4.1. Thời kỳ trước 1987
* Hiến pháp 1946:
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước
Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến năm
1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng đất
được ban hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là thủ tiêu
quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt
Nam, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ
sở hữu ruộng đất của nông dân. Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động nông

dân vào các hợp tác xã; thành lập các nông, lâm trường quốc doanh, trạm trại
nông nghiệp với hình thức sở hữu tập thể.
* Nghị định số 151-TTg:
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg
quy định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất. Đây là văn bản pháp quy đầu
tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam.
Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng
ruộng đất của nhân dân trong việc xây dựng những công trình do Nhà nước
quản lý, đó là:" Đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho công trình xây
dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng
đất. Những người có ruộng đất được trưng dụng được bồi thường và trong
những trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm hết sức
tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang để không phải trưng
dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của nhân dân hết sức tránh những nơi
dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền, chùa. Trường hợp đặc biệt
phải bàn kỹ với nhân dân địa phương"
Về mức đền bù và cách tính đền bù, Nghị định 151/TTg có quy định:
- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thường bằng một
số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng.
- Đối với nhà cửa vật kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác.
- Đối với hoa màu chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại đúng mức.
- Đối với mồ mả căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa
phương mà giúp cho họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc đền bù thiệt hại trong Nghị
định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những
năm 1960. Tuy nhiên, Nghị định chưa quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại mà
chỉ quan tâm đến sự thỏa thuận của các bên.
Sau đó, Ủy ban Kế hoạch nhà nước và Bộ Nội vụ đã ban hành Thông tư
liên bộ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất để làm địa điểm xây
dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm bảo kịp thời và

diện tích đủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu
cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất. Đất thuộc sở hữu tư
nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước.
2.1.4.2. Thời kỳ 1987 đến 1993
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý. Chính vì vậy mà khi nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng
đất không được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ được bồi thường
những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên.
Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ
bản dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định số 186/HĐBT
về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử
dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại
về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng
và vị trí đất. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng
để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp,
đất có rừng cho Nhà nước. Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước
và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp,
ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho khu vực bị lấy đất.
Tại Quyết định này, mức bồi thường còn được phân biệt theo thời hạn sử
dụng lâu dài hay tạm thời, quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối với việc
sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thủy lợi…Toàn bộ tiền đền
bù phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết cho ngân sách trung ương
30%, địa phương 70% để sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa và định canh,
định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất chứ không phải trả trực tiếp cho người
bị thu hồi đất.
2.1.4.3. Thời kỳ 1993 đến 2003
* Hiến pháp 1992
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) đã quy định:
“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế

thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN” .
- Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo
quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất,
được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
- Điều 23 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị
quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng
doluật định”.
Những quy định trên đã khẳng định quyền lực của Nhà nước trong việc thu
hồi đất cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia.
* Luật Đất đai 1993
Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật đất
đai 1988. Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai quy định các loại đất
và nguyên tắc sử dụng từng loại đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
xác lập cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất đó là quyền được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất làm căn cứ cho việc được bồi thường giá trị quyền sử
dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất .
- Điều 12 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất. Chính phủ quy định khung giá
các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.
- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi
đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại”.
Như vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dân, với quyền sử dụng thuộc Nhà
nước hoặc tập thể thì nay quyền sử dụng đã được trao cho hộ gia đình, cá nhân

sử dụng ổn định, lâu dài và cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất ổn định được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác
nhận thì được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp
thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
thì Nhà nước thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng, có bồi thường tài sản cho các
người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 1993 quy định việc Nhà nước xác định giá các loại đất để
tính tiền khi giao đất, cho thuê đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi, theo
khung giá do Chính phủ quy định. Sau khi Luật Đất đai 1993 được ban hành,
Nhà nước đã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như các Nghị định,
Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các
điều luật như:
- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và
phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa
đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng và mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định 90/CP là văn bản
pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất và việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử
dụng, cùng hạng đất…
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính -
Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành
Nghị định 87/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 thay thế Nghị định 90/CP đã
quy định rõ phạm vi bồi thường, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được bồi
thường và người bị thu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba phương án
bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng tiền. Nghị định đã có
những quy định về nguyên tắc và điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất (quy
định về giấy tờ: hợp pháp, hợp lệ và được coi là hợp lệ để được đền bù hay

không được đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất); giá đất để tính đền bù
thiệt hại, chính sách hỗ trợ và tái định và công tác tổ chức thực hiện việc đền bù.
Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định trách nhiệm bồi thường là các tổ chức,
cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Về các điều kiện (tiêu chuẩn)
được đền bù thiệt hại, Nghị định đã mở rộng phạm vi được đền bù cho các đối
tượng có khả năng hợp pháp hóa quyền sử dụng đất. Giá đất để tính đền bù thiệt
hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của
Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả
năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương.
Nếu đất bị thu hồi là đất do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê
đấu thầu thì người bị thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất nhưng được
đền bù những chi phí đã đầu tư vào đất. Trường hợp đất thu hồi thuộc đất công
ích của xã hoặc đất của xã chưa giao cho ai sử dụng thì người được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất phải đền bù thiệt hại bằng tiền cho ngân sách xã. Người
đang sử dụng đất công ích được đền bù thiệt hại những chi phí đã đầu tư vào
đất. Diện tích đất ở đền bù cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức đất ở do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, nhưng không vượt
quá diện tích đất bị thu hồi.
Về đền bù tài sản, tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hóa
được đền bù 100% giá trị tài sản; tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ được
hỗ trợ 70-80% mức đền bù hoặc không được hỗ trợ tuỳ theo mức độ bất hợp
pháp của quyền sử dụng đất và tài sản. Mức đền bù tài sản được đền bù theo
mức độ thiệt hại thực tế bằng giá trị hiện tại của nhà và công trình, cộng thêm
một khoản tính theo tỷ lệ (%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng
tổng mức đền bù tối đa không lớn hơn 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị của
nhà, công trình theo giá xây dựng mới. Riêng đối với nhà cấp 4, nhà tạm và
công trình phụ độc lập thì mức đền bù thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng
mới.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã đưa ra chính sách hỗ trợ ổn định sản xuất
và đời sống xã hội đối với những người phải di chuyển chổ ở trong thời gian 06

tháng đối với các nhân khẩu trong hộ, với mức tương đương 30kg gạo/tháng.
Đối với người phải di chuyển đến khu tái định cư của tỉnh khác thì được trợ cấp
một năm và hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới. Nghị định còn quy định việc
hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ, công nhân viên của doanh
nghiệp phải di chuyển địa điểm mới trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh;
hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển nghề khác
và ưu tiên tuyển dụng lao động cho các đối tượng có đất bị thu hồi.
Ngoài ra, Nghị định còn quy định hỗ trợ đối với những người đang hưởng
trợ cấp xã hội của Nhà nước phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di
dời cho người di chuyển đúng hạn.
Về chính sách tái định cư, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định về thẩm
quyền lập khu tái định cư và điều kiện bắt buộc phải có khu tái định cư, về
nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư và nguồn vốn đầu
tư xây dựng khu tái định cư.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định trách nhiệm của Chủ tịch Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh, thành phố phê duyệt phương án đền bù, chỉ đạo thành lập
Hội đồng giải phóng mặt bằng cấp quận, huyện để xác định mức đền bù hoặc
trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, lập phương án đền bù thiệt hại và
tổ chức thực hiện đền bù theo phương án được phê duyệt. Nghị định đã quy
định trách nhiệm của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất phải
chấp hành việc giải phóng mặt bằng đúng thời hạn, trường hợp không thực hiện
sẽ bị cưỡng chế buộc di chuyển.
Nghị định cũng quy định người bị thu hồi đất được khiếu nại và được giải
quyết theo quy định của pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân.
Người khiếu nại phải gửi đơn đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để giải
quyết trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được quyết định đền bù thiệt hại; quá
thời hạn này đơn khiếu nại không còn có giá trị xem xét xử lý. Trong thời gian
chờ giải quyết khiếu nại người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành di chuyển, giải
phóng mặt bằng và giao đất đúng kế hoạch được quy định.
Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã có những đóng góp quan trọng trong việc

thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án phát triển
kinh tế - xã hội của nhiều địa phương, đặc biệt là khu vực đô thị.
* Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998
Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội
thông qua ngày 02/12/1998. Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa
trên nền tảng cơ bản của Luật Đất đai năm 1993 và bổ sung một số điều cho phù
hợp thực tế.
Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính đã tiến hành dự
thảo lần thứ nhất về sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP về việc bồi
thưòng thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đề nghị sửa đổi một số nội dung như
xác định mức đất để tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái định cư, quyền
và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các chính sách
hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, về Hội đồng bồi
thường giải phóng mặt bằng và thẩm định Phương án bồi thường giải phóng mặt
bằng.
- Thông tư số 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
Nghị định 22/1998/NĐ-CP đưa ra các phương pháp xác định hệ số K trên cơ sở
quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh,
thành phố quy định, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số
nội dung khác.
Việc xác định hệ số K trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định
khi có sự chênh lệch giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khu vực bồi
thường diễn ra phổ biến. Tuy nhiên, giá đất tính đền bù thiệt hại trong trường
hợp này chỉ bằng giá đất đền bù tính theo khả năng sinh lợi cộng thêm một
khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tính theo khả năng sinh lợi của mảnh
đất đó.
- Đối với những nơi mới đô thị hóa (từ trước năm 1993 còn là nông thôn)
hoặc các hộ gia đình có khuôn viên thổ cư rộng có đất nông nghiệp, lâm nghiệp

thì diện tích đất ở được đền bù theo mức diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cho phép dùng làm nhà ở, phần diện tích còn lại được đền bù
theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khoản tiền tối đa
bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở với giá đền bù đất nông
nghiệp.
- Đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị được đền bù thiệt hại theo
giá đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tối đa bằng 30% phần chênh lệch
giữa giá đất ở trong đô thị của thửa đất ở liền kề với giá đất nông nghiệp.
- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công sản -
Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng.
* Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/6/2001 quy
định cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng như:
- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi
thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của Chính phủ.
- Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất.
Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở
của Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở. Trường
hợp phương án bồi thường được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
được công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của pháp luật mà
người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi thì cơ quan quyết định
thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế; trường hợp Chính phủ ra quyết
định thu hồi đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định
cưỡng chế.
- Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng công trình phục vụ lợi
ích công cộng của cộng đồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân đóng góp
hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có đất bị thu
hồi để xây dựng công trình do cộng đồng dân cư và người có đất đó thoả thuận.

2.1.4.4. Thời kỳ từ 2003 đến nay
Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu
của giai đoạn đổi mới, Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương Đảng
khoá IX đã ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai
trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá IX kỳ họp thứ 4 thông qua
ngày 26/11/2003 có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, khắc phục các hạn chế
trong việc bồi thường quy định tại các Luật Đất đai đã ban hành trước đây. Luật
Đất đai 2003 có nhiều nội dung mới, trong đó tập trung vào các vấn đề đặt ra
trong quản lý sử dụng đất đai như:
1. Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về đất đai với những quyền
định đoạt, quyền hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người
đại diện chủ sở hữu.
2. Hoàn chỉnh chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp phù hợp
với nền kinh tế thị trường và tạo điều kiện đẩy nhanh tiến trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn.
3. Coi trọng chính sách đất đai đối với khu vực công nghiệp và dịch vụ
tạo ra sự chủ động về chuyển đổi cơ cấu sử dụng quỹ đất đáp ứng nhu cầu phát
triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH - HĐH đất nước.
4. Thiết lập sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự
khác biệt giữa người trong nước và người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài và
thu hẹp đáng kể sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước
ngoài trong việc giao đất, cho thuê đất và quy định rõ quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất.
5. Xoá bỏ bao cấp về đất đai trên cơ sở coi đất là nguồn vốn, nguồn nội
lực to lớn của đất nước cần phải được định giá theo đúng quy luật của kinh tế
thị trường và phải được đối xử như một loại hàng hoá có tính đặc thù trong quá
trình giao dịch trên thị trường bất động sản.
6. Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất
trên cơ sở coi quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất, hạn chế sự

can thiệp về hành chính trong thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng, cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
7. Khắc phục về cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ
chế giá đất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi thu hồi đất
cho các dự án.
8. Đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai bằng việc
phân cấp toàn bộ các quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất cho chính quyền địa phương, quy định cụ thể thủ tục và trình tự
thực hiện các thủ tục hành chính vè quản lý và sử dụng đất.
2.2. Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.2.1. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường ở Việt Nam
2.2.1.1. Chính sách bồi thường theo quy định của Luật Đất đai năm 1993
Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà
nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất
được đền bù thiệt hại” (Điều 27).
Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ đã điều
chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết về chính sách bồi thường theo nguyên tắc bồi
thường, hỗ trợ về đất, về tài sản.v.v. phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải
quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và các
bên có liên quan. Với việc ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, Nhà nước
đã thực hiện đổi mới một bước chính sách chính sách bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi
ích quốc gia.

2.2.1.2. Chính sách bồi thường theo quy định của Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật quy định về bồi thường ngày
càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật
kinh tế và quan tâm tới lợi ích của người bị thu hồi đất. Sau một thời gian thực
hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009 nhằm điều chỉnh các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư,
khẳng định được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật.
Về tổ chức và đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng được quan tâm. Ở cấp huyện hầu hết đã thành lập các Ban bồi thường giải
phóng mặt bằng hoặc Trung tâm phát triển quỹ đất chuyên trách công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng với lực lượng cán bộ đông đảo có năng lực và kinh
nghiệm.
Nhờ những đổi mới về pháp luật, phương pháp tổ chức và nâng cao năng
lực cán bộ nên tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây đã được
rút ngắn hơn so với trước góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân
bị thu hồi đất cũng như tiến độ thực hiện các dự án. Với chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng phù hợp đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng cơ sở vật
chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước góp phần chuyển đổi cơ cấu nền
kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi.
Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đó công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng cũng còn những tồn tại, vướng mắc trong đó đặc biệt là vấn đề giá bồi
thường gây những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản.
2.2.2. Thực trạng công tác bồi thường ở nước ta và một số tỉnh trong giai
đoạn hiện nay
2.2.2.1. Thực trạng công tác bồi thường ở nước ta
Trong hội thảo “Chính sách pháp luật đất đai liên quan đến nông nghiệp,
nông dân, nông thôn” cho thấy từ năm 2000 đến năm 2007 trên toàn quốc có tới
500.000 ha đất nông nghiệp bị thu hồi, bình quân mỗi năm nông dân phải

nhường 74.000 ha đất sản xuất cho việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị
và kết cấu hạ tầng. Các vùng kinh tế trọng điểm có diện tích đất bị thu hồi
chiếm 50% tổng diện tích đất bị thu hồi trên toàn quốc.
Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cho thấy việc
thu hồi đất nông nghiệp trong 5 năm (2003 – 2008) đã tác động đến đời sống
của 627.000 hộ gia đình, với khoảng 950.000 lao động và 2,5 triệu nhân khẩu
nông nghiệp Trung bình mỗi ha đất nông nghiệp bị thu hồi thì sẽ có 13 lao
động nông nghiệp không có việc làm.
Mặc dù trong quá trình thu hồi đất, các địa phương đã ban hành nhiều
chính sách hỗ trợ đối với người dân bị thu hồi đất như bồi thường, hỗ trợ giải
quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ tái định cư Tuy nhiên, trên
thực tế, có tới 67% lao động nông nghiệp bị thu hồi đất vẫn giữ nguyên nghề cũ;
13% chuyển sang nghề mới và khoảng 20% không có việc làm hoặc việc làm
không ổn định.
Trong quá trình đổi mới đất nước thì việc thu hồi đất nông nghiệp để sử
dụng vào mục đích khác là việc không tránh khỏi cho nên việc bồi thường và tổ
chức sản xuất cho nông dân có đất bị thu hồi là một nhiệm vụ quan trọng có tác
động sâu rộng và trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp, đời sống và xã hội nông
thôn trên phạm vi cả nước.
2.2.2.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của thành phố Hà Nội
Trong những năm qua, thành phố Hà Nội có khoảng 850 dự án liên quan
đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, trong đó nhiều dự án có quy mô
chiếm dụng đất lớn như Quốc lộ 5 kéo dài, đường vành đai 3, khu đô thị Nam
Thăng Long, sân vận động Quốc gia Mỹ Đình với diện tích đất thu hồi khoảng
3.150 ha liên quan đến 62.894 hộ gia đình. Đây thực sự là khối lượng công việc
không nhỏ mà thành phố Hà Nội phải giải quyết sao cho vừa đảm bảo tiến độ
của dự án và ổn định đời sống nhân dân trong các khu vực phải giải toả di dời.
Do nhiều khu vực quy hoạch chi tiết đã được công bố, cắm mốc nhưng
việc triển khai dự án kéo dài, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước;
nhiều quy hoạch đường gắn liền với tuyến phố đã được triển khai nhưng gặp rất

nhiều khó khăn như đường Kim Liên - Ô chợ dừa, đường Láng Hạ - Thanh
Xuân với nguyên nhân chính là do các khiếu kiện với mục đích tồn tại nhà cửa
tại chỗ để hưởng lợi khi Nhà nước đầu tư mở rộng đường.
Chính sách bồi thường cũng là nguyên nhân gây trở ngại cho công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng như việc chậm điều chỉnh giá các loại đất và các quy
định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không còn phù hợp với thực tế gây
tâm lý người bị thu hồi đất chần chừ, yêu sách để đợi điều chỉnh giá và chính sách
bồi thường.
Mặt khác tình trạng thiếu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư vẫn chưa được giải
quyết. Hầu hết các chủ dự án không chuẩn bị được quỹ nhà, quỹ đất tái định cư
cho dự án của mình mà dựa vào quỹ nhà, quỹ đất tái định cư do Ban quản lý các
dự án trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội làm chủ dự án.
Mặc dù công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều vấn đề bất cập
phải tháo gỡ nhưng UBND thành phố Hà Nội đã có sự chỉ đạo cụ thể và nghiêm
túc nên công tác giải phóng mặt bằng của thành phố Hà Nội đã đạt được những kết
quả đáng khích lệ. Năm 2009 có 400 dự án đã hoàn thành công tác giải phóng mặt
bằng bàn giao cho các dự án với diện tích 1.878 ha, chi trả 1.450 tỷ đồng cho
30.665 hộ dân.
Năm 2009, thành phố Hà Nội đã triển khai khoảng 450 dự án liên quan
đến công tác giải phóng mặt bằng với diện tích đất thu hồi là 3.150 ha, liên quan
đến 62.894 hộ gia đình; trong đó đã giải phóng mặt bằng với diện tích khoảng
2.196 ha đất với số tiền bồi thường hỗ trợ đã chi trả là 925 tỷ đồng cho 16.953
hộ; giao đất cho 125 dự án với diện tích 565 ha.
Năm 2010, thành phố thực hiện bàn giao 95 dự án với diện tích 454 ha, số
tiền chi trả bồi thường là 709,6 tỷ đồng cho 1.096 hộ dân.
Công tác giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh
tế xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội đang được thực hiện với nỗ lực cao hơn
và giải pháp mới với phương châm quyết liệt hơn. Nhờ vậy công tác giải phóng
mặt bằng đã góp phần quan trọng vào quá trình CNH- HĐH thủ đô Hà Nội [13].
2.2.2.3. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của TP Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng các chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng khá tốt như đưa mức giá đền bù đất đai lên sát đúng với giá của thị
trường, thực hiện tốt chính sách tái định cư theo quan điểm nơi ở mới phải có
điều kiện sinh hoạt tốt hơn nơi ở cũ. Cho phép người dân tham gia ý kiến vào
suốt quá trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, các ý kiến đóng góp của
họ là cơ sở để Ban GPMB các quận, huyện nghiên cứu thi hành nên rất được
người dân đồng tình ủng hộ.
Trong năm năm trở lại đây, thành phố đã triển khai 412 dự án, diện tích
đất đã thu hồi của các hộ dân lên tới 6.020 ha; tổng số hộ bị ảnh hưởng là
53.853 hộ, trong đó có 20.014 hộ bị giải tỏa trắng; tổng dự toán chi phí bồi
thường cho các hộ dân khi nhà nước thu hồi đất lên tới hơn 12.300 tỷ đồng.
2.2.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Hiện nay, nhu cầu về đất đai để phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng ngày càng tăng nhưng việc bồi thường giải
phóng mặt bằng có nhiều khó khăn mà chủ yếu là do công tác quản lý nhà nước
về đất đai của các địa phương còn yếu kém, thiếu chặt chẽ. Nhiều vướng mắc
trong quan hệ giữa quản lý và sử dụng đất đai chưa được giải quyết nên không ít
trường hợp nhà nước đã có quyết định thu hồi đất nhưng người bị thu hồi đất
không nhận tiền bồi thường và bàn giao mặt bằng cho nhà nước thực hiện dự
án. Tình trạng khiếu kiện trong nhân dân về giải phóng mặt bằng chưa được giải
quyết kịp thời, cương quyết làm kéo dài tiến độ thực hiện các dự án.
2.2.3.1. Tác động của việc đo đạc, lập bản đồ địa chính
Việc điều tra, đo đạc thành lập bản đồ địa chính là nhiệm vụ của cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai là cơ sở pháp lý để xác định các thông tin ban đầu
về thửa đất, giúp cho việc xác định ranh giới, diện tích, loại đất được bồi
thường. Tuy nhiên, do kinh phí phục vụ cho việc đo đạc rất lớn nên tiến độ thực
hiện công tác này ở đa số các địa phương rất chậm; một số địa phương đã được
đo đạc nhưng không chỉnh lý biến động thường xuyên nên mỗi khi thực hiện dự
án phải tiến hành chỉnh lý hoặc đo đạc lại bản đồ thì mới có tài liệu phục vụ cho
công tác giải phóng mặt bằng.

2.2.3.2. Tác động của công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất