Nghiên cứu xác lập cơ sở khoa học cho việc sử dụng hợp lý quỹ đất đai phục vụ phát triển đô thị thị xã Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRUỒNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC Tự N H IÊN
ĐÊ TÀI:
NGHIÊN CỨU XÁC LẬP cơ sở KHOA HỌC CHO VIỆC sử DỤNG
HỢP LÝ QUỸ ĐẤT ĐAI PHỤC vụ PHÁT TRIEN đô thị thị xã
CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
Mã số: QT - 08 - 38
Chủ trì đề tài: TS. Trần Văn Tuấn
Những người tham gia: Th.s Phạm Thị Phin
Th.s Lẽ Thị Hổng
ThS. Chu Thị Huyền
ThS. Nguyền Xuân Sơn
CN. Vo Ngọc Hái
,./■ Í- A 'N -
DT / ì í ĩ I
Ị
Hà Nói - 2009
TÓM TẮT BÁO CÁO
1. Tên đề tài: Nghiên cứu xác lập cơ sở khoa học cho việc sử dụng hợp lý
quỹ đất đai phục vụ phát triển đô thị thị xã cẩm Phả, tính Quảng Ninh
Mã số: QT - 08 - 38
2. Chủ trì đề tài: TS. Trần Văn Tuấn
3. Cán bộ phối họp: ThS. Phạm Thị Phin
ThS. Lê Thị Hồng
ThS. Chu Thị Huyền
ThS. Nguyễn Xuân Sơn
CN. Võ Ngọc Hải
4. Mục tiêu và nội dung nghiên cứu
4.1. M ục tiêu: Xác lập cơ sở khoa học và xây dựng định hướng quy hoạch sử
dụng hợp lý đất đai thị xã cẩm Phả đến năm 2020 đáp ứng yêu cầu công
nghiệp hoá, đô thị hoá và bảo vệ môi trường.

4.2. Nội dung:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận sử dụng hợp lý đất đô thị.
- Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trong mối quan hệ
với sử dụng đất của thị xã cẩm Phả.
- Đánh giá hiện trạng sử dụng quỹ đất và biến động sử dụng đất giai đoạn
2000 - 2008 của thị xã cẩm Phả.
- Đánh giá tiềm năng đất đai cho mục đích phát triển đô thị thị xã cẩm Phả.
- Xây dựng định hướng quy hoạch sử dụng hợp lý quỹ đất đai thị xã cẩm Phả
đến 2020.
5. Các kết quả đạt được
- Hiện trạng sử dụng đất, cơ cấu sử dụng đất và biến động sử dụng đất của thị
xã Cẩm Phả nhìn chung đã đáp ứng cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội
trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa. Tuy nhiên việc mở lộng diện tích
đất có mặt nước nuôi trồng thưỷ sản. đất ớ đô thị trên đất sản xuất nông
nghiệp, đất rừng ngập mặn và sự gia tăng với tốc độ cao đất chuyên dùng, nhất
là cho mục đích khai thác khoáng sản dẫn đến sự biến động mạnh và suy giảm
chất lượng đất lâm nghiệp, ô nhiễm môi trường, đòi hỏi phải có các biện pháp
điều chỉnh biến động trong những năm tới và quy hoạch sử dụng đất phù hợp
để đảm bảo hài hòa giữa 3 lợi ích: kinh tế, xã hội và môi trường.
- Đã đề xuất định hướng sử dụng hợp lý quỹ đất đai của thị xã cẩm Phả đến
2020 đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và phát triển đô thị.
- Công b ố 01 bài báo: Trần Văn Tuấn, Nguyễn Xuân Sơn. Nghiên CÍM biến
động sử dụng đất phục vụ phái triển đô thị thị xã cấm Phả, tinh Quảng Ninh.
Tuyển tập các công trình Khoa học Hội nghị Khoa học Trường Đại học Khoa
học Tự nhiên, ĐHQG Hà Nội năm 2008, ngành Địa lý - Địa chính. Tr, iz i - ỵ
- Về đào tạo: đã hướng dẫn 01 khóa luận tốt nghiệp (sinh viên Võ Ngọc Hải
khóa K49 ngành Địa chính). Đã bảo vệ tháng 6/2008.
6. Tình hình kinh phí của đề tài:
Kinh phí: 20.000.000 đ, thực hiện trong 1 năm.
XÁC NHẬN CỦA BAN CHỦ NHIỆM KHOA CHỦ TRÌ ĐỀ TÀI

PGS.TS Nhữ Thị Xuân
TS. Trần Văn Tuấn
XÁC NHẬN CỦA TRUỜNG
SUM MARY A REPORT
1. P roject title: Research on the establishment o f scientific foundation for
rational land use to support urban development o f Cam Pha Town. Quang
Ninh Province.
2. Code number: QT - 08 - 38
3. P roject head: Dr. Tran Van Tuan
4. Research objectives and contents
4.1. Objectives:
Establishment o f scientific foundation and development o f orientations for
rational land use of Cam Pha Town until 2020 year for fulfilling requirements
of urbanization, industrialization and environment protection.
4.2. Research contents:
- Research on argumentation of rational land use in the urban areas of
Vietnam.
- Analysis of natural and socio-economic conditions o f Cam Pha Town in
relation with land use.
- Assessment o f land use conditions in 2008 year and land use change in the
period of 1995-2008 of Cam Pha Town.
- Development o f orientations for rational use of land resources o f Cam Pha
Town.
5. Achieved results:
- Land use structure and land use change o f Cam Pha Town in general fulfil
the requirements of socio-economic development in the period of
industrialization and urbanization. However, threre is a negative effect o f
expansion o f land for aquaculture and urban living land on the land for
agricultural production and mangrove forests: as well as of expansion of land
for specialized purpose, especially land for mineral exploitations. It leads to

quality deterioration o f land for forestry, especially the ecoloev of mangrove
forests. The situation requires measures for controling the land use change in
the nearest future and a suitable land use planning that is balanced between
three benefits: economic, social, and environmental.
- The project has developed orientations for rational land use of Cam Pha
Town until 2020 in order to meet the requirements of socio-economic
development and urban development.
- Published one paper: Tran Van Tuan. Chu Thi Huyen. Nsuyen Xuan Son.
Research on land use change for supporting development planning o f Cam
Pha Town, Quang Ninh Province. Proceedings of Scientific Conference
"Geography - Land Administration". Hanoi University of Science. 2008. pp.
323-328'
- Supported one Bachelor of Science.
1
3
3
3
4
7
8
8
9
22
22
22
25
30
32
32
35

37
40
43
43
44
46
47
52
52
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
C ơ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐÂT ĐÔ THỊ
Đô thị và sử dụng đất đỏ thị
Khái niệm về đô thị và đất đô thị
Đô thị hóa và vấn đề sử dụng đất đô thị
Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đò thị
Quy hoạch sử dụng đất đô thị - cơ sở khoa học quan trọng cho việc tổ
chức sử dụng hợp lý đất đô thị
Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung
Quy hoạch sử dụng đất đô thị
ĐẶC ĐIỂM T ự NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ HIỆN TRẠNG s ử
DỤNG ĐẤT THỊ XÃ CAM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH
Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và mỏi trường
Điều kiện tự nhiên
Tài nguyên thiên nhiên
Hiện trạng môi trường
Điều kiện kinh tê - xã hội
Thực trạng phát triển kinh tê
Xã hội
Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

Tình hình quản lý đất đai
Hiện trạng sử dụng đất nãm 2008
Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp
Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp
Hiện trạng đất chưa sử dụng
Đánh giá biến động sử dụng đất thị xã cẩm Phả giai đoạn 2000-2007
ĐỂ XUẤT ĐINH HƯỚNG QUY HOẠCH s ứ DUNG ĐẤT THI XÃ
CẨM PHẢ ĐẾN NẰM 2020
Khái quát tiềm năng đất đai cho phát triển đô thị thị xã cấm Phả
53
53
54
56
57
57
57
58
61
61
61
75
76
77
Phương hướng và mục tiêu phát triển kinh tê - xã hội của thị xã cẩm
Phả đến năm 2020
Phương hướng
Định hướng phát triển các ngành
Các chỉ tiêu cụ thể
Quy hoạch chung xây dựng thị xã cẩm Phả đến 2020
Ranh giới nghiên cứu quy hoạch

Quy hoạch định hướng phát triển đô thị
Định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật
Đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất thị xã cẩm Phả đến 2020
Quan điểm định hướng quy hoạch sử dụng dất
Phương án đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất thị xã cẩm Phả đến
năm 2020
Các giải pháp chủ yếu thực hiện phương án đề xuất
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
CÁC KÝ HIỆU VÀ VIẾT TẮT
Ký hiệu và viết tắt
Nội dung
NTTS
Nuôi trồng thuỷ sản
KT-XH Kinh tế - Xã hội
UBND
Uy ban nhân dán
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình
Hình 1
Hình 2
Hình 3
Hình 4
Nội dung
Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất thị xã cẩm Phả năm 2008
Biểu đổ biến động sử dụng các loại đất chính trên địa bàn thị xã
Cẩm Phả giai đoạn 1995 - 2000
Biểu đồ biến động sử dụng các loại đất chính trên địa bàn thị xã
Cẩm Phả giai đoạn 2000 - 2008
Biểu đồ so sánh diện tích các loại đất chính năm 2008 và năm 2020

thị xã Cẩm Phả
Trang
43
47
50
74
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng Nội dung Trang
Bảng 1 Chỉ tiêu đất đai xác định đối với từng chức năng của đô thị 20
Bảng 2 Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở 20
Bảng 3 Tỷ lệ diện tích các thành phần đất trong khu công nghiệp 21
Bảng 4 Biến động sử dụng đất thị xã cẩm Phả giai đoạn 1995-2000 và 49
2000-2008
Bảng 5 Một sô chỉ tiêu chủ yếu của thị xã cẩm Phả đến năm 2020 56
Bảng 6 Các chỉ tiêu sử dụng đất chính đô thị loại III 62
Bảng 7 So sánh diện tích đất phi nông nghiệp năm 2008 và năm 2020 71
Bảng 8 So sánh diện tích đất nông nghiệp năm 2008 và năm 2020 73
Bảng 9 So sánh diện tích đất chưa sử dụng năm 2008 và năm 2020 74
MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh
quốc phòng, là nguồn vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước hiện nay. Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc
sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa
phương và cả nước một cách khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan
trọng và có ý nghĩa to lớn.
Trong những năm gần đây, việc khai thác sử dụng đất đai tại nhiều địa
phương ở nước ta ngày càng có hiệu quả. Tuy nhiên tại nhiều khu vực, nhất là

các khu vực đang trong quá trình đô thị hóa nhanh, hiện trạng khai thác sử
dụng đất đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết đồng thời định hướng sử dụng quỹ
đất như thế nào để đảm bảo cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội và bảo
vệ môi trường sinh thái của địa phương đang là nhiệm vụ cấp thiết.
Cấm Phả là thị xã công nghiệp với ưu thế về tài nguyên đất đai. tài
nguyên rừng, tài nguyên biển và đặc biệt là tài nguyên khoáng sản, tạo điều
kiện thuận lợi cho phát triển các ngành công nghiệp, nhất là công nghiệp khai
thác than, công nghiệp điện, cơ khí, sản xuất nước khoáng. Sự phát triển công
nghiệp của cẩm Phả đòi hỏi sử dụng quỹ đất đai khá lớn nhưng đồng thời cũng
dẫn đến nhiều vấn đề môi trường cần giải quyết. Mặt khác sự phát triển công
nghiệp của cẩm Phả mâu thuẫn với sự phát triển các ngành tiềm năng khác như
du lịch, nông - lâm nghiệp. Vì vậy vấn đề sử dụng quỹ đất hợp lý cho mục đích
phát triển các ngành và cho nhu cầu của người dân đô thị trong giai đoạn từ nay
đến 2020 là vấn đề cấp thiết đang đạt ra cho sự phát triển bền vững thị xã cẩm
Phả. Xuất phát từ vấn đề thời sự này. chúng tôi đã lựa chọn và thực hiện đề tài
nghiên cứu khoa học: “Nqliiên cứa xác lập cơ sà khoa học cho việc sử dụI
1
ÍỊ
hợp lý quỹ đất dai phuc VII phát triển đỏ thị thị xã cẩm Phù, tình QucúĩíỊ Ninh ”
Mục tiêu nghiên cứu:
Xác lập cơ sớ khoa học và xây dựng định hướng quy hoạch sử dụng hợp
lý quỹ đất đai thị xã cẩm Phả đến năm 2020 đáp ứng yêu cáu công nghiệp hoá.
đô thị hoá và bảo vệ môi trường.
1
Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận sử dụng hợp lý đất đô thị ở nước ta.
- Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trong mối
quan hệ với sử dụng đất của thị xã cẩm Phả.
- Đánh giá hiện trạng sử dụng quỹ đất và biến động sử dụng đất giai
đoạn 2000 - 2008 của thị xã cẩm Phả.

- Đánh giá tiềm năng đất đai cho mục đích phát triển đô thị thị xã cẩm
Phả.
- Xây dựng định hướng quy hoạch sử dụng hợp lý quỹ đất đai thị xã cẩm
Phả đến 2020.
Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra, khảo sát: dùng để điều tra thu thập tài liệu, số
liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, khảo sát hiện trạng sử dụne đất cùa
thị xã Cẩm Phả.
- Phương pháp so sánh: nhằm làm rõ tình hình phát triên kinh tê - xã hội
và biến động sử dụng đất.
- Phương pháp phàn tích, tổng hợp: dùne để phân tích, đánh giá hiện
trạng sử dụng đất và tổng hợp nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu
- Phương pháp bản đồ và GIS: ứng dụns để xâv dựna các bàn đồ hiện
trạng sử dụng đất và định hưóng quy hoạch sứ dụne đât.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của địa phương về nhu cầu
sử dụng đất và định hướng sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
C ấu trúc đề tài : Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung của đề tài gồm 3
chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về sử dụng hợp lý đất đô thị
Chương 2: Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất
thị xã Cẩm Phả
Chương 3: Đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất thị xã cẩm Phả đến
năm 2020.
2
Chương 1
C ơ SỞ LÝ LUẬN VỂ SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐÂT ĐÔ THỊ
1.1. Đô thị và sử dụng đất đô thị
1.1.1. K hái niệm về đô thị và đất đô thị
1.1.1.1. Khái niệm về đô thị
Theo Nghị định số 72/2001/NĐ - CP ban hành ngày 05/10/2001 của

Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị hướng dẫn về phán loại
đô thị và phân cấp quản lý đô thị thì đô thị được định nghĩa là một khu dân cư
tập trung thoả mãn hai điều kiện:
- Về cấp quản lý: Đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền quyết định thành lập.
- Về trình độ phát triển: Đô thị phải đạt những tiêu chuẩn sau:
Thứ nhất, đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước
hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn yêu cầu:
+ Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu phải đạt 65% tổng số lao động.
+ Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70%
mức tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng cho từng loại đô thị.
+ Quy mô dân số ít nhất là 4000 người và mật độ dán sô' tối thiểu phải đạt
2000 người/km2.
+ Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại
đô thị.
Căn cứ vào các nội dung yêu cầu trên có thể định nghĩa một cách khái
quát về đô thị như sau: “Đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ
yếu là lao động phi nông nghiệp (trên 65% - xét ớ khu vực nội thị), là trung tàm
tổng hợp hay chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội
của một vùng lãnh thổ (có thể là cả nước, hoặc một tính, một huyện, một khu
vực), có cơ sở hạ tầng thích hợp và dân sô' nội thị không dưới 4000 người (đối
với miền núi là 2000 người)”.
1.1.1.2. Khái niệm lỉđt dò thị
Mỗi đô thị đều chiếm một không gian nhất định, quy mỏ của nó lớn hay
nhỏ có liên quan trực tiếp đến diện tích đất đai mà nó chiếm rộng hay hẹp.
3
Đất đô thị được định nghĩa là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn sử dụng để
xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, cơ sở tổ chức kinh doanh, cơ sở hạ

tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác.
Thêm vào đó đất ngoại thành, ngoại thị nếu đã có quy hoạch được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất
đô thị [4].
Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đô thị bao gồm [7]:
- Đất sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng;
- Đất sử dụng cho quốc phòng an ninh;
- Đất ở;
- Đất sản xuất công nghiệp;
- Đất xây dựng công trình vui chơi giải trí, công viên cây xanh;
- Đất xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật;
- Đất khác.
Cách phân chia trẽn của Nhà nước chỉ mang tính chất tương đối nhàm
quản lý việc sử dụng đất đai theo quy hoạch được nghiên cứu và được duyệt.
Khi nghiên cứu thiết kế phân vùng chức năng quv hoạch đô thị không thê’ đi
quá chi tiết đối với từng khu chức năng trong quy hoạch chung. Bởi lẽ trong
quá trình phát triển của đô thị luôn có sự xen kẽ lẫn nhau của một vài chức
năng sử dụng đất đai.
1.1.2. Đô thị hoá và vấn đề sử dụng đất đô thị
Đô thị hoá theo hàm nghĩa chung nhất là quá trình phát triển kinh tế - xã
hội song song với quá trình công nghiệp hoá và cách mạng khoa học công
nghệ, tập trung dân số và sức lao động phân tán của nông thôn và hoạt động phi
nông nghiệp không ngừng hội tụ trên không gian thích hợp dần dần chuyên hoá
thành yếu tố đô thị. Theo Brain Berry (1976) Đô thị hoá được coi như sự tập
trung có tính không gian của con người và các hoạt độngkinh tế. Nhưng đô thị
hoá có hai mặt ý nghĩa, ý nghĩa thứ nhất liên quan đến quá trình tập trung dân
cư - khi dàn số chuyên từ vùng thưa dân đến vùng đông dân hơn: ý nghĩa thứ
hai liên quan đến văn hoá và lối sống của người dân - lối sống thành thị, văn
hoá hiện đại và dấu hiệu của sự văn minh, bắt nguồn từ các thành phố lớn rồi
lan toả ra các đô thị nhỏ hơn hay thậm chí là vùng nông thôn” [18],

Theo Đàm Trung Phường (1995) Đô thị hoá là một quá trình diễn thế
kinh tế - xã hội - văn hoá- không gian gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ
thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nshề nahiệp mới. sự chuyên dịch cơ
4
cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự chuyển đổi lối sống và sự mở
rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ chức bộ máy hành chính và
quân sự [2], Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hoá cũng bao gồm sự
thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân cư, lối sống, không gian đô
thị, cơ cấu lao động,
Như vậy đô thị hoá thực chất là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tê và cơ
cấu xã hội với các đặc trưng sau :
- M ột là, hình thành và mở rộng quy mô đô thị với xây dựng hạ tầng kỹ
thuật dẫn đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp là chủ yếu sang sản
xuất công nghiệp và dịch vụ.
- Hai là, tăng nhanh dân sô đô thị trong tổng sô dân cư khu vực, dẫn đến
thay đổi cơ cấu giai cấp, phân tầng xã hội.
- Ba là, chuyển từ lối sống phân tán (mật độ dân cư thưa) sang sống tập
trung (mật độ dân cư cao).
- Bốn là, chuyển từ lối sống nông thôn sang lối sống đô thị, từ văn hoá
làng xã sang văn hoá đô thị, văn minh nông nghiệp sang văn minh công nghiệp.
Đô thị hoá là biểu hiện của nền sản xuất công nghiệp. Dưới góc độ nhìn
nhận về hình thức sinh sống đô thị thì quá trình này làm thay đổi cơ cấu kinh tế
và lao động trong dân cư. Một trong những hệ quả cơ bản của quá trình đõ thị
hoá là sự thay đổi cơ cấu thành phần kinh tế xã hội và lực lượng sản xuất, thể
hiện qua sự biến đổi và chuyển dần lao động xã hội từ khối kinh tế này sang
khối kinh tế khác.
Quá trình đô thị hoá không chí là sự phát triển về quy mỏ. sô lượng, nâng
cao vai trò của các đô thị trong khu vực, hình thành và phát triển các vùng đô
thị, quần tụ đô thị mà còn gắn với sự biến đổi sâu sắc về các mặt kinh tế, xã hội
của đô thị trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng nhà

ở, công trình và các hoạt động dịch vụ công cộng, Quá trình này gán liền với
sự thay đổi cơ cấu và mục đích sử dụng đất.
Quá trình đô thị hoá ở nước ta hiện nay có những đặc điểm chủ yếu sau :
- Quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ trên toàn quốc và gắn với
công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Công nghiệp hoá là động lực của đô thị hoá. đô
thị hoá là điều kiện đê gia tăng nhịp độ và hiệu quà của đô thị hoá. Tại các đô
thị, nhất là các đô thị lớn. hàng loạt các khu cõna nshiệp tập trung, các khu đô
thị mới, đường cao tốc, khu liên hợp thê thao, khu vui chơi giải trí, xuất hiện
5
ngày càng nhiều. Quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động từ
nông nghiệp sang phi nông nghiệp được đẩy mạnh.
- Đô thị hoá dẫn đến diện tích đất nông nghiệp giảm và chuyển đổi sang
các mục đích phi nông nghiệp. Tuy nhiên tại một số đô thị, diện tích đất nông
nghiệp giảm nhanh chóng, chưa cân xứng với tốc độ phát triển còn chậm của
các nghề phi nông nghiệp và dịch vụ. Sự dôi dư về lao động nông nghiệp trong
quá trình đô thị hoá là vấn đề cần quan tâm giải quyết.
- Công tác quản lý đô thị, nhất là trong lĩnh vực quản lý - sử dụng đất đô
thị còn nhiều bất cập, hiệu quả sử dụng đất đô thị còn thấp, việc sử dụng đất đô
thị ở nhiều nơi còn thiếu quy hoạch chi tiết.
- Môi trường đô thị, đặc biệt là ở các đô thị lớn và đô thị công nghiệp đang
có nguy cơ bị ô nhiễm, uy hiếp sự bình yên và tác hại đến sức khoẻ của nhân
dân trong khu vực.
Đất đô thị với vai trò địa bàn cư trú, tư liệu sản xuất và là địa bàn phân bô
các hoạt động công nghiệp, xây dựng, cơ sớ hạ tẩng, là cơ sớ cho sự phát
triển kinh tế - xã hội đô thị. Tuy nhiên, do sự có hạn về đất đai, cùng với sự hạn
chế trong việc khai thác tiềm nâng đất đai đòi hỏi con người phủi đưa ra được
phương án sử dụng đất hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển bển vững kinh tế -
xã hội của đô thị.
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đô thị, Nhà nước ta cũng đã quy
định nguyên tấc trong sử dụng đất đô thị, tuy nhiên những nguyên tắc này chủ

yếu mới phục vạ cho việc quản lý hành chính về đất đô thị [7] :
- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đô thị trong cả nước. Nhà
nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan nhà nước, tổ
chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được cấp
giấy chứng nhận. Ngoài ra Nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân trong và ngoài
nước thuê đất. Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đô
thị trong địa phương mình theo thẩm quyền quy định; các cơ quan địa chính, cơ
quan quản lý đô thị chịu trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất đõ thị.
- Đất đô thị phải được sử dụng đúng mục đích, đúns chức nãng theo quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thám quyển phê
duyệt. Khi có sự thay đổi chức năng hoặc thay đổi chú sử dụng đều phải được
sự đồng ý của cơ quan quản lý đô thị có thẩm quvền. Chính quyền các cấp đô
thị có trách nhiệm về quán lý quỹ đất chưa sứ dụns ớ đô thị.
6
- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hoà về lợi ích cá nhân, tập thể và lợi
ích của cộng đồng xã hội bằng cách thiết lập chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội phù hợp với quy luật phát triển; xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất một cách hợp lý; thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng
hàng loạt các phương pháp quản lý đổng thời thực hiện tốt các công cụ luật
pháp trong quá trình quản lý đất đai.
- Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất theo nội dung :
+ Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng
từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác
khi sử dụng. Đối với thành phố trực thuộc Trung ương, Chính phủ sẽ phê duyệt
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân cấp trên có thẩm quyền
phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị của cấp dưới;
+ Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo,
xây dựng và phát triển của đô thị. Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch
điều chỉnh.

1.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đô thị
Sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, trong đó có nguồn tài nguyên đất
là vấn đề quan tâm của hầu hết các nước trên thế giới. Cách đây 41 năm, Hội
nghị chuyên viên giữa các Chính phủ về những cơ sở khoa học của việc sử
dụng hợp lí và bảo vệ các nguồn dự trữ của sinh quyển đã diễn ra nãm 1968 tại
Pháp do Liên Hợp Quốc tổ chức. Các điều kiện để sử dụng một nguồn dự trữ
nào đó một cách hợp lý được xem xét đánh giá là: a/ Chất lượng và những
thuận lợi về vị trí; b/sự cẩn thiết thỏa mãn nhu cầu của một nhóm dân cư nào
đó; c/ hiệu quả của những kết quả có thê đưa lại; d/ khả năng duy trì những kết
quả này trong một thời gian dài; e/giá thành của đầu tư: f/ ảnh hường của việc
sử dụng tài nguyên đó đến các hoạt động khác của dán cư. Để sử dụng hợp lý
các nguồn dự trữ, nhất là nước, đất đều cần phải có sự phôi hợp toàn diện các
mặt kinh tế, xã hội, chính trị, và phụ thuộc trực tiếp vào nhận thức của xã hội
về vấn đề đó một cách cụ thê [9]. Nhiều nhà nghiên cứu đã đưa ra định nghĩa
cụ thể về sử dụng hợp lý đất đai, trong đó đáng quan tâm là quan niệm của nhà
khoa học Nga GS. v .p. Trôiski: sử dụng hợp 1Ý đất là sự sử dụng phù hợp với
lợi ích của nền kinh tè trong tổng thể, đạt hiệu quá nhât đối với mục đích đặt ra
trong khi vẫn đảm bảo tác động thuận với môi trường xung quanh và bảo vệ
một cách hữu hiệu đất đai trong quá trình khai thác sứ dụn° [19].
7
Trong điều kiện ở nước ta và cụ thể là tại khu vực đô thị. do quỹ đất đai
hạn chế trong khi nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế và các nhu cầu xã
hội của con người ngày càng tăng nên vấn đề giải quyết mối quan hệ giữa bảo
vệ môi trường và các mục đích kinh tế, xã hội là vấn đề mang tính mâu thuẫn,
xung đột. Tuy nhiên, mâu thuẫn này có thể từng bước được giải quyết trên cơ
sở đưa ra phương án sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa 3 lợi ích: kinh tế, xã
hội và môi trường, cụ thể phải đạt được 3 yêu cầu cơ bản sau:
- Về mặt kinh tế: sử dụng đất cho hiệu quả kinh tế tương đối cao. đáp
ứng mục tiêu phát triển các ngành kinh tế của đô thị, nhất là các ngành công
nghiệp, dịch vụ.

- Về mặt xã hội: Thu hút được lao động, giải quyết việc làm, nâng cao
đời sống của người dân; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho xây dựng cơ sở hạ
tầng xã hội đô thị.
- Về môi trường: giảm thiểu và cơ bản ngãn chặn được ô nhiễm môi
trường hướng tới bền vững môi trường sinh thái đô thị.
1.3. Quy hoạch sử dụng đất đỏ thị - cơ sở khoa học quan trọng cho việc tổ
chức sử dụng hợp lý đất đô thị.
1.3.1. Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung
Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và
pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đai đđy đù. hợp lý, khoa học và
có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bố quỹ đất đai (khoanh định và xác
định diện tích đất đai cho các mục đích sử dụng) và tổ chức sử dụng đất như tư
liệu sản xuất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ
đất, bảo vệ môi trường.
Cùn cừ pháp lý của việc lập Cịitv hoạch sứchuiq đất đai:
Trong Hiến pháp của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992
tại Điều 18 chương II đã quy định rõ : "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả”.
Điều 6 của Luật đất đai năm 2003 xác định một trong những nội dung
quản lý nhà nước vể đất đai là quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Điều 31 của Luật đất đai năm 2003 đã qui định căn cứ để quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm :
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy
hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Các quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai được thê hiện
tại Mục 2, chương II Luật đất đai 2003 bao gồm 10 điểu ( từ Điều 21 đến Điều

30) bao gồm các quy định về nguyên tắc, căn cứ đê lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất; nội dung quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; trách nhiệm lập quy
hoạch, k ế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đ ất,
- Ngoài ra còn có các văn bản dưới luật (Thông tư, Quyết định ) hướng
dẫn việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.
1.3.2. Quy hoạch sử dụng đất đô thị
1.3.2.1. Khái niệm
Quy hoạch sử dụng đất đô thị là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật,
pháp lý của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đô thị một cách khoa học, có hiệu
quả và hợp lý thông qua việc phân bổ, bố trí quỹ đất cho các mục đích (khu
chức năng) nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đô thị và bảo vệ
môi trường sinh thái.
1.3.2.2. Sự cân thiết của C/IIV hoạch sửdụnq đất đỏ thị
Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị thê hiện ờ các mặt sau :
- Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một trong những công cụ cơ bản để Nhà
nước quản lý đối với việc sử dụng đất đô thị. Thông qua quy hoạch sử dụng đất
đô thị, một mặt giải quyết thoả đáng máu thuẫn giữa các loại đất được sử dụng,
xác định cơ cấu sử dụng đất đô thị, mặt khác có thể kết hợp hài hoà giữa các lợi
- Đặc điểm của đất đô thị là nơi tập trung cao độ dân số. các ngành công
nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hoá. giáo dục của một quốc gia. Đất đô
thị là sự hội tụ của tất cả các mối quan hệ về sử dụng đất.
- Đất đô thị là loại tài nguyên quý giá hữu hạn. nó có đặc điểm là tính cô'
định, tính không tái sinh, do đó cần lấy hiệu quá kinh tế sinh thái làm tiền đề
để tiến hành sắp xếp hợp lý quỹ đất. Nói cách khác cẩn lập quy hoạch sử dụns
đất đô thị nhàm điều hoà và giải quyết mâu thuần 2iữa các lợi ích kinh tế. xã
hội và môi trường trong sử dụng đất.
9
- Sử dụng đất đô thị hợp lý hay không trực tiếp gây ra ảnh hường to lớn
đối với sự phát triển kinh tế đô thị. Ngược lại sự phát triển không ngừng của

kinh tế - xã hội đô thị sẽ nảy sinh những yêu cầu mới đối với việc sử dụng đất
đô thị. Điều đó cần có một quy hoạch đồng bộ lâu dài. làm cho việc sử dụng
đất đô thị thích ứng với sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị.
ơ nước ta với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước với tư cách là
người đại diện cho lợi ích của toàn thể nhân dán lao động, điều tiết ở tầm vĩ mô
đối với việc sử dụng đất, đòi hỏi Nhà nước phải tiến hành quy hoạch sử dụng
đất đô thị nhằm xác định phương hướng cơ bản cho việc sử dụng hợp lý, tiết
kiệm.
1.3.2.3. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất dỏ till
Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị có ảnh
hưởng tất yếu đối với mức độ và hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả lao động. Vì
vậy nhiệm vụ cơ bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tò chức sử dụng hợp
lý đất đô thị với các nội dung sau :
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế - xã
hội, thực trạng sử dụng đất.
- Nắm rõ số lượng và chất lượng đất đai làm căn cứ đẽ tiến hành phán
phối và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất.
- Phân phối hợp lý quỹ đất đỏ thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp với
trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và các tư liệu sản xuất khác. Ngoài
mục đích tăng trưởng kinh tế, còn phải chú ý phòng ngừa hậu quả của việc sử
dụng không tốt các loại đất, gây ra hậu quả cho môi tnrờng sinh thái.
1.3.2.4. Nguyên tắc cơ bán írontỊ quy hoạcii sử dim % đất đô thị
Quy hoạch sử dụng đất đô thị tuân theo tất cả các nguyên tắc trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói chung. Ngoài ra nó cũng có các nguyên tắc
riêng trong sử dụng đất đô thị. Đó là :
a, Nquyên tắc pliân côn° khu vực của việc qitx hoạch sứcìựììíị đất đủ thị :
Căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí của các mảnh đất khác nhau trong
đô thị, tuỳ theo tình hình cụ thê của từng nơi mà xâv dựns phương hướng và
phương thức sử dụng của mỗi mảnh đất. Cãn cứ vào nguyên tắc lợi thê so sánh
phân công khu vực của sử dụns đất đô thị phân ra 3 nguyên tắc cụ thế :

+ Nguyên tắc phàn công có lợi tuyệt đối: Đó là ưu thê tuyệt đối trẽn mánh
đất nào đó của đô thị với những lợi thế mà các manh đất khác khòns có được.
Dựa vào những ưu thê đó mà phát triển thành các neành tương ứng nhằm thu
10
hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất (ví dụ : khu đô thị ven biển thì nên phát triển
hải cảng, bãi tắm, làm muối ).
+ Nguyên tắc phân công có lợi tương đối: tức là lựa chọn mảnh đất có
công dụng thích hợp nhất trong số những mảnh đất có thể thích hợp cho mục
đích sử dụng. Vì vậy ở trung tâm đô thị thường xây dựng cửa hàng hơn là xây
dựng nhà ở.
+ Nguyên tắc phân công ưu thế tối đa và ưu thế tối thiểu: bô' trí các mảnh
đất có các ưu điểm, nhược điểm sao cho chúng có thê trao đổi sản phẩm với
nhau với giá thành thấp nhất. Điều đó sẽ làm tãng ưu thế của mảnh đất này tới
tối đa, giảm nhược điểm của mảnh đất kia tới tối thiểu.
b, Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực :
Đô thị là nơi tập trung cao độ các ngành, lĩnh vực do đó lựa chọn vị trí cho
các ngành, lĩnh vực này sao cho thích hợp, tạo ra tổ hợp không gian của các
ngành trong đô thị. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu
quả kinh tế vĩ mô của việc sử dụng đất đô thị. Do vậy khi lập quy hoạch sử
dụng đất đô thị, cần lựa chọn hợp lý vị trí khu vực đất sử dụng cho dân cư và
cho các ngành trong đô thị.
Lựa chọn vị trí khu đất đô thị cụ thê bao gồm lựa chọn vị trí khu vực công
nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực dân cư,
lựa chọn vị trí khu vực ngoại thành. Đế lựa chọn hợp lý vị trí khu vực đất đô
thị, cần tiến hành phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến chúng cụ thể như
sau :
- Nhân tố ảnh hưởnẹ đến việc lựa chọn vị trí kìm vực công Híịhiệp chủ yểu
gồm :
+ Nhún tô' tự nhiên: Là tài nguyên thiên nhiên và điều kiện tự nhiên ảnh
hưởng đến vị trí của khu công nghiệp như đất đai, khoáng sản, nhiên liệu, nước,

động thực vật,
+ Nhân tô'thị trường: quy mô, cơ cấu, sức chứa của thị trường.
+ Nhân tố ýao thônẹ vận tải: đường sá, phương tiện, trình độ tổ chức
quản lý, điều hành các hoạt động giao thông vận tải.
+ Nhân tổ lao độn ạ-, số lượng, chất lượng, cơ cấu của lao động sống.
+ Nhún tố tụ hội: sự tập trung các hoạt động kinh tế trong đỏ thị.
+ Nhá
11
tố xã hội: dân số, việc làm. thu nhập.
+ Nhân tỏ'hành vi: trạng thái, tâm lý. lối sons đạo đức.
11
- Nhăn tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp chù
yếu:
+ Quy mô và cơ cấu dân cư đô thị.
+ Cự ly giữa các trung tâm thương nghiệp trong khu vực.
+ Quy mô quỹ mua và nhu cầu, thị hiếu của dân cư đỏ thị và vùng phụ
cận.
- Nhăn tô ảnh hưởng đến việc ìựa chọn vị trí khu vực dán cư gồm có :
+ Tỷ lệ lưu nghiệp và mức thu nhập của gia đình dân cư đô thị.
+ Vị trí địa chỉ các ngôi nhà trong khu dân cư.
+ Môi trường của vùng phụ cận dân cư đô thị.
- Nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn rị tri khu vực Iiqoại ó lù:
+ Cự ly nơi sản xuất nông sản, thực phẩm đến thị trường trung tàm đô thị.
+ Sự khác biệt về diện tích đất cần thiết cho việc sản xuất nông sản của
các đơn vị sản xuất.
+ Giá thành vận chuyển nông sản thực phấm từ ngoại ổ và nội thành, nội
thị.
c, Nguyên rắc quy mỏ thích hợp của việc sử chuiiỊ đất dỏ tlìị: Quy mô sử
đụng đất đô thị được quyết định bởi tính chất đỏ thị. Quy mô sử dụng đất đô thị
là có sự kết hợp hài hoà giữa phát triển kinh tế và dân số đô thị theo một tý lệ

nhất định. Duy trì mối quan hệ tỷ lệ đó, hiệu qua sử dụng đất đô thị mới đạt tới
cực đại.
Giữa quy mô đất sử dụng của một đô thị nói chung và quy mô khu vực đất
sử dụng của các yếu tố cấu thành cơ bản của đô thị cũns tồn tại mối quan hệ
mật thiết.
d, Nquyên rắc hiệu quá rông họp của sử dụng đủ) dà tlìị:
Sự vận hành của kinh tế đô thị cần phục tùng định hướng của Nhà nước,
điều này đòi hỏi sử dụng đất đô thị phải tuân theo nguyên tắc hiệu quả tổng
hợp của các lĩnh vực kinh tế, xã hội và sinh thái.
Vì vậy, khi xác định quy hoạch sử dụng đất đô thị cần phải tuân theo tất
cả các nguyên tắc trên. Phương án quy hoạch sử dụng đất đô thị có tính khả thi
là một phương án nhằm nâng cao hiệu quả kinh tê. hiệu quá sinh thái, đảm bảo
mục tiêu chiến lược phát triển của đô thị. là phương án tôi ưu hoá hiệu quả xã
1.3.2.5. Nội ditiìíi chù xêu cùa Í/II\ hoạch sứcliuìỊi chít (ló thị
12
Quy hoạch sử dụng đất đô thị thực chất là quá trình xác định vị trí, quy
mô đất đai cho từng chức năng của đô thị. Quá trình này cần phải dựa trên yêu
cầu cụ thể đối với từng chức năng như sau :
- Khu đất công nghiệp : Đây là những khu vực sản xuất chính của đô thị.
Quy mô khu đất công nghiệp tuỳ thuộc theo vị trí và khả nãng có thê phát triển
ở đô thị đó. Thông thường các khu đất công nghiệp được tổ chức ở ngoài khu
dân dụng thành phố. Trong trường hợp mà các khu đất công nghiệp được bố trí
trong đô thị thì phải đảm bảo những yêu cầu chung như: tạo thuận lợi cho hoạt
động sản xuất và lao động của người dàn; tạo thuận lợi cho việc đi lại và vận
tải; tránh được ảnh hưởng độc hại của sản xuất đến điều kiện vệ sinh môi
trường và an toàn của người dân.
- Đất kho tàng đô thị : Chủ yếu bô' trí ớ ngoài khu dân dụng thành phố.
Đất kho tàng là nơi dự trữ hàng hoá, vật tư, nhiên liệu phục vụ trực tiếp cho sản
xuất và sinh hoạt hàng ngày của đô thị. Trừ một số kho tàng mang tính chiến
lược và dự trữ Quốc gia được bố trí ở những vị trí đặc biệt theo yêu cầu riêng,

các khu vực kho tàng khác ở đô thị đều nàm trong cơ cấu chung của đất đai
quy hoạch phát triển đỏ thị. Nói chung các kho tàng được bớ trí gần các đẩu
mối giao thông và các khu công nghiệp.
- Đất xây dựng các khu ở : Bao gồm đất xây dựng các khu nhà ớ mới và
cũ trong thành phố thường được bô' trí tập trung xung quanh các khu trung tâm
của đô thị, phục vụ nhu cầu về nhà ớ, nghi ngơi cùa dân cư đô thị. Trong đó bộ
phận đất đai xây dụng nhà ớ là bộ phận chiếm diện tích lớn nhất trong khu đất
dân dụng, trên đó giải quyết nhu cầu về nhà ở, về sinh hoạt vãn hoá, giáo dục
và những yêu cầu khác liên quan đến sinh hoạt hàng ngày của người dân.
Thông thường khu đất ở được giới hạn bởi hệ thống đường nội bộ. các
tuyến đường phố phân chia khu ở thành các lô đất có quy mỏ vừa và đủ đê đảm
bảo cuộc sống an toàn thoải mái và ổn định lâu dài.
- Khu trung tâm các cônẹ trình công cộng : Bao gồm khu vực trung tâm
chính trị của đô thị và toàn bộ hệ thống trung tâm phụ khác ở các đơn vị đô thị
thấp hơn như quận, phường, các trung tâm văn hoá, giáo dục đào tạo. nghiên
cứu khoa học phục vụ những nhu cẩu thiết yêu cùa dán cư đỏ thị. Đất trung
tâm thường được bố trí ớ các khu vực có bộ mật canh quan đẹp nhất và nằm ờ
vị trí trung tâm của thành phố và các khu vực chức năng khác của thành phố.
quận hay phường.
13
- Đất cây xanh và th ể dục th ế thao : Bao gồm đất xáy dựng các công viên
văn hoá, nghỉ ngơi, các khu thể dục thê thao thành phố. các vườn cây đặc biệt
khác như công viên bách thú, bách thảo, công viên rừng Đây vừa là một chức
năng của đô thị vừa là nơi cải tạo điều kiện vi khí hậu và làm cho môi trường
trong sạch. Các vườn cây, mặt hổ còn có chức năng gán liền con người với
thiên nhiên, tạo mối liên hệ giữa các công trình nhân tạo với môi trường tự
nhiên. Hệ thống cây xanh và mặt nước góp phần làm cho sinh thái đỏ thị gần
với sinh thái tự nhiên.
- Mạng lưới giao thông và kỹ thuật hạ tần (Ị :
Mạng lưới giao thông đô thị có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và

hành khách liên hệ giữa các khu chức năng của đô thị (giao thông đôi nội) và
giữa đô thị với vùng lân cận (giao thông đối ngoại).
- Đất vùng ngoại ô : Bao gồm đất dự trữ phát triển đô thị. các khu xây
dựng các công trình đô thị đặc biệt về cơ sớ hạ tầng kỹ thuật như trạm xử lý
nước, trạm bơm nước, lọc nước các khu quân sự báo vệ đỏ thị. các khu quân
sự khác không trực thuộc thành phố, các khu di tích, khu nghĩa trang, khu rừng
bảo vệ Các khu đất này được bố trí ngoài thành phố nhưng có quan hệ mặt
thiết với mọi hoạt động bên trong thành phố. Tất cá các khu trên được bõ trí hài
hoà với nhau trong cơ cấu tổ chức đất đai toàn thành phố.
1.3.2.6. Hệ íliốnq qitx hoạch sứ dụng đất dó tlìi
a, Quỵ hoạch vùng
Mục đích của quy hoạch vùng là nhằm vạch ra những kế hoạch tổng hợp
và toàn diện cho sự phát triển tất cả các ngành kinh tê trong một phạm vi không
gian lãnh thổ gán liền với sự phân bố lực lượng sản xuất và bao gồm sự phân bố
các xí nghiệp công nghiệp, sản xuất nông - lâm - nsư nghiệp, phân bố lao động
và phân bố dân cư.
Quy hoạch vùng bố trí hệ thống giao thông vận tái. hệ thống thuý lợi và
năng lượng, hệ thống bảo vệ sức khoẻ con người và môi trường sinh thái.
Nguyên tắc cơ bản khi thiết kế quy hoạch vùng là phân bố sức sán xuất
đảm bảo tiết kiệm lao động đến mức tối đa. phát huy mọi tiềm năng của địa
phương để sản XLiất phát triển, phân bố sức sán xuất đồng đều trong cả nước
xoá bỏ dần sự khác biệt giữa nồng thôn và thành thị Quy hoạch vùna triệt dể
khai thác nhữns đặc điếm riêng cùa từng khu vực lãnh thố đẽ tao ra những
vùng chuyên môn hoá cao : VÙĨ1 SI còne nghiệp, vùnsi Ilona naiệp. vùne nchí
14
ngơi giải trí, du lịch ứng với mỗi vùng có những yêu cầu riêng đối với công
tác nghiên cứu quy hoạch nhằm bảo vệ, sử dụng tài nguyên thiên nhiên hợp lý.
- Nội dung của công tác quy hoạch vùng là :
+ Phân bố sản xuất công nghiệp : công nghiệp đóng vai trò chủ đạo trong
nền kinh tế quốc dân, cho nên việc bô trí công nghiệp trong vùng có ý nghĩa rất

quan trọng.
+ Phân bố sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp : quy hoạch vùng phải cân cứ
vào điều kiện tự nhiên về địa hình, thổ nhưỡng, khí hậu, thuỷ văn đê tạo ra
những phương án phân bố sản xuất.
+ Quy hoạch hệ thống giao thông thuỷ lợi : ngoài việc cần tưới tiêu cho
nông nghiệp, hệ thống sông ngòi còn cho phép ta khai thác năng lượng phục vụ
đời sống xã hội. Quy hoạch vùng chỉ khả năng khai thác hộ thống thuỷ vãn có
hiệu quả.
+ Phân bố mạng lưới các điểm dân cư đô thị : kèm theo các cơ sở sản xuất
nông nghiệp, công nghiệp là các điểm tập trung dân cư kiểu đô thị hay kiêu
nông thôn. Quy hoạch vùng nghiên cứu một cách toàn diện về bố trí sản xuất
và bổ trí điểm dân cư, mạng lưới điểm dân cư trên toàn vùng hợp lý.
+ Phân bố hệ thống năng lượng : trong một vùng lãnh thổ cần có sự cân
bằng giữa cung và cầu về mặt năng lượng. Quy hoạch vùng nghiên cứu tạo ra
sự cân đối giữa nguồn cung cấp nãng iượng và các cơ sở cung cấp năng lượng.
b. Qu\' hoạch tông thê sử clung đất dỏ thị
Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị là sự sắp xếp chung và phân phối
quỹ đất đô thị. Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị theo định hướng hợp lý
và tiết kiệm, làm cơ sở cho việc lập quy hoạch mặt bằng xây dựng đất đô thị
trên cơ sở nghiên círu tổng thể quan hệ giữa các công trình kiến trúc và giữa
các hệ thống kết cấu hạ tầng, xác định chính xác các khu chức năne, bố trí các
công trình, mạng lưới giao thông thành một chinh thể thống nhất hữu cơ. hài
hoà với môi trường xung quanh.
c, Qhx hoạch chi tiết sử dụng đất đõ llìị.
Là quy hoạch cụ thế về sử dụng đất trong một khu vực nhất định cua đô
thị. Căn cứ vào yêu cầu của quy hoạch tổng thế sử dụng đất đô thị. đặc điếm
cụ thể của khu vực đế xác định quy mô sử dụng đất của từng khu vực và tv lệ
của nó trong tổng quỹ đất đó thị. đổng thời bó trí hợp lý đất cho các nhu cầu
trong nội bộ khu vực. Trong phương án quy hoạch chi tiết cần cần nghiên cứu
phương án chuẩn bị mặt bàns khu đất. cái tạo và phát trién mạne lưới hạ táns

15
kỹ thuật, quy định việc giữ gìn tôn tạo và phát triển công trình kiến trúc và các
khu vực cảnh quan có giá trị, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy bảo vệ
môi trường và bảo vệ sức khoẻ con người.
1.3.2.7 C ơ sở xác định quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sứdụiiẹ dát dô
Trong thiết kế lập quy hoạch sử dụng đất cần thiết phải xác định được các
yếu tố cơ bản quyết định đến sự hình thành và phát triển đô thị. Đó là :
a) Vấn để xác định tính chất đô thị:
Mỗi đô thị có một tính chất riêng. Tính chất đó nói nên vai trò và nhiệm
vụ của đô thị trong sự phát triển KT - XH của một vùng lãnh thổ nhất định.
Đồng thời tính chất đô thị cũng ảnh hưởng lớn đến cơ cấu nhân khẩu, bố cục
đất đai, tổ chức hệ thống giao thông và công trình phục vụ công cộng Do vậy
việc xác định đúng đắn tính chất đô thị sẽ tạo điều kiện xác định đúng phương
hướng phát triển phải có của đô thị, từ đó làm nền tảng cho việc định vị đúng
hướng quy hoạch hợp lý cho đô thị.
Để xác định được tính chất của đô thị, cần tiến hành phân tích một cách
khoa học những yếu tô' sau :
- Phương hướng phát triển KT-XH: Xác định nhiệm vụ kinh tế cụ thể cho
đô thị. Từ đó căn cứ vào các chỉ tiêu kế hoạch cụ thê đôi với đô thị đê xác định
tính chất của đô thị.
- Vị trí của đô thị trong quy hoạch vùng lãnh thổ: quy hoạch vùng lãnh thổ
xác định mối quan hệ qua lại giữa đô thị với các vùng lân cận. Chính mối quan
hệ về kinh tế, sản xuất, văn hoá, xã hội xác định vai trò của đô thị đối với vùng.
- Điều kiện tự nhiên của đô thị: Trên cơ sớ đánh giá những khả năng về tài
nguyên thiên nhiên, điều kiện địa hình, điều kiện cảnh quan— có thể xác định
được yếu tố thuận lợi nhất ảnh hưởng đến phương hướng hoạt động về mọi mặt
của đô thị, ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển đô thị.
b) Vấn đề xác định quy mô dân sô đô thị:
Quy mô dân số là yếu tô' quan trọng đế làm cơ sờ tính toán dự kiến quy
mô đất đai cũng như bố trí các thành phần đất đai cùa đô thị. Do đó việc xác

định quy mô dân số là một trong những nhiệm vụ cơ bán khi thiết kê quy hoạch
đô thị hay quy hoạch sử dụng đất đô thị. Việc tính toán quy mô dân số chủ yếu
là theo phươna pháp dự báo.
Đê xác định quy mô dân sô đô thị. trước tiên phái xác định được thành
phần nhàn khẩu, cơ cấu dân cư cùa đô thị đó:
16