Nghiên cứu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
MỤC LỤC
1.2.2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13
Điều kiện kinh tế - xã hội 25
Dân số: Việt Nam là một nước có quy mô dân số rất lớn và vẫn đang tăng mạnh. Theo báo cáo của
tổng cục thống kê, dân số trung bình năm 2012 ước đạt 88,78 triệu người, tăng 1,06% so với 2011,
gồm: Dân số nam 43,92 triệu người, tăng 1,09%; dân số nữ 44,86 triệu người, tăng 1,04%. Trong tổng
dân số cả nước năm nay, dân số khu vực thành thị là 28,81 triệu người, tăng 3,3% so với năm trước;
dân số khu vực nông thôn là 59,97 triệu người, tăng 0,02% 33
2.4 Giải pháp nhằm thúc đẩy Qến độ đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 59
2.4.1. Bổ sung những quy định của pháp luật theo hướng chi Qết và đầy đủ hơn 59
2.4.2. Kiện toàn bộ máy quản lý nhà nước về đất đai 60
2.4.3.Tăng cường công tác thông Qn tuyên truyền và nâng cao nhận thức cho nhân dân 61
2.4.5.Tăng cường tuyên truyền pháp luật và xử lý nghiêm minh những vi phạm trong công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 64
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
DANH MỤC BẢNG BIÊU
1.2.2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13
Điều kiện kinh tế - xã hội 25
Dân số: Việt Nam là một nước có quy mô dân số rất lớn và vẫn đang tăng mạnh. Theo báo cáo của
tổng cục thống kê, dân số trung bình năm 2012 ước đạt 88,78 triệu người, tăng 1,06% so với 2011,
gồm: Dân số nam 43,92 triệu người, tăng 1,09%; dân số nữ 44,86 triệu người, tăng 1,04%. Trong tổng
dân số cả nước năm nay, dân số khu vực thành thị là 28,81 triệu người, tăng 3,3% so với năm trước;
dân số khu vực nông thôn là 59,97 triệu người, tăng 0,02% 33
2.4 Giải pháp nhằm thúc đẩy Qến độ đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 59
2.4.1. Bổ sung những quy định của pháp luật theo hướng chi Qết và đầy đủ hơn 59
2.4.2. Kiện toàn bộ máy quản lý nhà nước về đất đai 60
2.4.3.Tăng cường công tác thông Qn tuyên truyền và nâng cao nhận thức cho nhân dân 61
2.4.5.Tăng cường tuyên truyền pháp luật và xử lý nghiêm minh những vi phạm trong công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 64

Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
I.Lời mở đầu:
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
đặc biệt và là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa-
xã hội và an ninh quốc phòng. Đất đai giữ vai trò hết sức quan trọng trong đời
sống và trong sản xuất, là nền tảng cho mọi hoạt động sản xuất của con người.
Bên cạnh đó, đất đai cũng là một trong những nguồn lực quan trọng trong việc
phát triển ngành nông nghiệp của quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát
triển nền kinh tế nói chung. Như vậy, đất đai là tài nguyên có giá trị nhất của
nhân loại, là vốn sống của con người.
Hiện nay, đất đai đang từng bước được sử dụng có hiệu quả, đúng quy định
của pháp luật và trở thành nguồn lực quan trọng góp phần phát triển đô thị, kinh
tế xã hội. Để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ và phát triển thị trường bất động sản
cần có sự quản lý của Nhà nước. Do đó, Nhà nước đã ban hành các chính sách
về quản lý và sử dụng đất đai từ trung ương đến địa phương giúp sử dụng đất đai
một cách hợp lý, mang tính hiệu quả lâu dài . Tại Việt Nam, đất đai thuộc quyền
sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng
đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao nhất. Do đó, việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vô cùng quan trọng, đây là chứng thư
pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng
đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất, thực hiện các
quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật đồng thời giúp cho Nhà nước quản
lý chặt chẽ và bảo vệ quyền hợp pháp cho người sử dụng đất. Để thực hiện tốt
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các chủ đất phải tiến hành kê
khai , đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng. Thông qua
đăng ký đất sẽ xác lập mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai
giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ
sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình

tổ chức việc cấp giấy chứng nhận (GCN) là xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để
giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Vì vậy, người được cấp GCN phải đảm bảo
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
3
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
đủ tiêu chuẩn và điều kiện. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD
đất, lập hồ sơ địa chính được thực hiện theo luật đất đai 2003, nghị định
181/NĐ-CP, thông tư 29/TT-BTNMT, quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT, nghị
định 84/2007/NĐ-CP,…
Nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cơ
cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hướng tích cực. Mặc dù vấn đề đất đai luôn
được Đảng và Nhà nước ta quan tâm nhưng trong thực tế quá trình sử dụng cũng
như quan hệ đất đai có nhiều biến động do sự gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng
đất cao, mọi người đều muốn sở hữu nhưng đất đai là tài nguyên hữu hạn, không
tự sản sinh ra, dẫn tới hiện tượng tranh giành, lấn chiếm, khiếu nại, tố cáo ngày
càng tăng. Ngoài ra, tình hình biến động đất đai rất phức tạp nên vấn đề quản lý
sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, việc tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra,
hiện nay có tới 80% các vụ khiếu kiện thuộc lĩnh vực đất đai. Vì vậy vấn đề
đăng ký và thống kê đất đai càng trở nên căng thẳng và phức tạp. Thực tế, việc
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta diễn ra rất
chậm. Từ những vấn đề cấp thiết trên, việc cấp GCNQSDĐ đối với từng mảnh
đất hiện nay là vô cùng cần thiết .
Với mục đích tìm hiểu và nghiên cứu sâu hơn về tình hình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và những khó khăn còn tồn đọng hiện nay, em đã chọn
đề tài: “Nghiên cứu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu đề tài là nhằm vận dụng, bổ sung, mở rộng những
kiến thức về lý thuyết đã được học và kiến thức thực tế để nghiên cứu, làm rõ
những vấn đề lý luận của công tác cấp GCNQSDĐ, đồng thời trên cơ sở đó
nghiên cứu thực trạng việc cấp GCNQSDĐ để từ đó đánh giá thực trạng công

tác cấp GCNQSDĐ. Qua đó, đề xuất một số giải pháp giúp cho công tác cấp
GCNQSDĐ, hoàn thiện hồ sơ địa chính được nhanh hơn và đúng tiến độ.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tình hình cấp GCNQSDĐ trên cả nước trong những năm
trờ lại đây.
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
4
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp sau:
- Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.
- Phương pháp thống kê: nhằm phân nhóm các đối tượng điều tra có cùng
chỉ tiêu, xác định giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân tích tương quan giữa các
yếu tố.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích: trên cơ sở tài liệu, số liệu thu thập được
sẽ tiến hành phân tích, tổng hợp và đánh giá những nhân tố ảnh hưởng tới công
tác cấp GCNQSDĐ để có những kết luận là những đánh giá có độ tin cậy cao, từ
đó đưa ra các giải pháp nhằm thúc đẩy tiến độ cấp GCNQSDĐ, hoàn thiện hồ sơ
địa chính.
- Phương pháp so sánh đối chiếu: dựa trên cơ sở số liệu điều tra, thu thập
được tiến hành so sánh các số liệu theo các mộc thời gian và giữa các khu vực
để đưa ra những nhận xét phục vụ cho việc nghiên cứu. Các số liệu được lấy từ
nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nước, trên các tạp chí và các trang web
chuyên ngành.
- Ngoài ra, bài nghiên cứu còn vận dụng phương pháp chuyên gia, thu thập
và phân tích số liệu để làm rõ nội dung liên quan.
5. Nội dung nghiên cứu
Phần I: Những vấn đề cơ bản về công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
Phần II: Thực trạng và các giải pháp đề xuất nhằm hoàn thiện công

tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Ts. Ngô Thị Phương Thảo đã tận tình
giúp đỡ, hướng dẫn em hoàn thành đề tài nghiên cứu này. Đây là bước đầu em
làm quen với công tác nghiên cứu, do đó không thể tránh khỏi những thiếu sót
trong việc triển khai đề tài. Em rất mong nhận được sự thông cảm và đóng góp ý
kiến của cô và các bạn sinh viên.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
5
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
BÀI LÀM
Phần I: Những vấn đề cơ bản về công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
1.1 Vai trò của đất đai và sự cần thiết phải đăng kí cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
1.1.1 Vai trò của đất đai
Đất đai có nguồn gốc hoàn toàn từ tự nhiên, không phải do con người tạo
ra. Đất đai lại mang lại những công dụng và lợi ích to lớn cho xã hội loài người.
Khi con người mới xuất hiện, đất đai là nơi cung cấp các chất cần thiết cho
nguồn sống; trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai là điều kiện
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của con người. Đất đai có vị trí không
gian cố định, là tài nguyên hữu hạn, không thể thay thế và di chuyển được theo ý
muốn chủ quan của con người. Do đó, có thể khẳng định đất đai là tài nguyên
quan trọng với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và
sinh vật khác trên trái đất.
Đất đai là nguồn tài nguyên
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại
và phát triển của con người và sinh vật khác trên trái đất. Như Các Mác nói
rằng: “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện không thể thiếu được
để sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”.

Đất đai được hình thành và tiến hoá chậm hàng thế kỷ do sự phong hoá đá
và sự phân huỷ xác của động thực vật dưới ảnh hưởng của các yếu tố môi
trường. Một số loại đất được hình thành do bồi đắp phù sa sông biển, do gió hay
do nham thạch núi lửa phun trào đã nguội. Đất đai là một vật thể thiên nhiên, có
cấu tạo độc lập, do kết quả của quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm:
đá mẹ, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian.
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, con người và đất đai ngày
càng gắn bó mật thiết với nhau. Khi xã hội loài người chưa phát triển, đất đai đã
là một kho của cải có sẵn và con người dựa vào đó để tạo ra các sản phẩm nuôi
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
6
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
sống mình. Khi xã hội phát triển, con người tiếp tục dựa vào đất đai để khai thác
các điều kiện tự nhiên của đất đai, coi đất đai là một địa bàn để tiếp tục phát
triển, là nơi tạo ra nguồn của cải vô tận phục vụ cho đời sống và sự phát triển
của con người. Nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất
nào có thể tồn tại và phát triển cũng như việc không có sự tồn tại của con người.
Luật đất đai 2003 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã
hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức,
xương máu tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Con người khai thác sử dụng đất đai để trồng trọt chăn nuôi, tạo ra nhiều
sản phẩm thoả mãn nhu cầu lương thực, thực phẩm của mỗi người. Trình độ
khai thác đất đai gắn liền với sự tiến hoá của xã hội khiến cho quan hệ giữa
con người và đất đai càng phát triển và chặt chẽ hơn. Mặt khác, những tiến bộ
vượt trội của khoa học kỹ thuật và công nghệ phát triển giúp con người càng
ngày nhận thức và hiểu biết hơn, khám phá và khai thác “kho báu” trong lòng
đất phục vụ cho mục đích của mình. Trong quá trình cải tạo và chinh phục
thiên nhiên, con người can thiệp ngày càng sâu vào quá trình biến đổi của tự

nhiên gây ra biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến các hệ sinh thái trên
bề mặt đất.
Như vậy, việc sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý
nghĩa về cải tạo, bảo vệ và biến đổi môi trường. Những biến đổi khí hậu, sự phá
vỡ hệ sinh thái trên trái đất ngoài tác động ảnh hưởng của tự nhiên thì vai trò
con người tác động cũng rất lớn: lụt úng do chặt phá rừng, canh tác bất hợp
lý…Tất cả những tác động đều làm biến đổi đến môi trường. Vì vậy sử dụng tài
nguyên đất không thể tách rời việc bảo vệ và cải tạo môi trường .
Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Trong phát triển kinh tế, đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật
chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là đối tượng lao động
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
7
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
vừa là công cụ lao động. Tuy nhiên, đối với từng ngành cụ thể đất đai có những
vị trí vai trò khác nhau nhưng cái chung ở đây là đất đai là địa bàn diễn ra các
hoạt động. Nhu cầu này ngày càng tăng lên khi xã hội phát triển ở các vùng tập
trung sự tăng trưởng kinh tế, đôi khi con người không cần quan tâm đến chất
lượng đất đai mà chỉ quan tâm đến yếu tố không gian bề mặt.
Trong ngành công nghiệp, đất đai được sử dụng làm nền tảng, làm địa
điểm, làm cơ sở để tiến hành những hoạt động sản xuất kinh doanh. Muốn xây
dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, diện tích đất đai nhất định,trên
đó sẽ xây dựng các nhà xưởng để máy móc, bến bãi kho tàng, nhà làm việc, làm
cơ sở, đường sá đi lại trong nội bộ…Tất cả những việc đó là cần thiết trước tiên
để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Sự phát triển nhanh chóng của công
nghiệp đòi hỏi mở rộng qui mô xây dựng, các nhà máy tăng lên làm tăng số
lượng diện tích đất đai cho yêu cầu này.
Đối với ngành nông nghiệp, đất đai giữ vai trò đặc biệt quan trọng. Đất đai
không những là chỗ dựa để lao động và là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng
và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia

súc, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng. Đất đai sử
dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất-tư liệu sản xuất chủ yếu, không
thể thay thế được. Như vậy, đất đai giữ vị trí then chốt trong nông nghiệp.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình
công nghiệp, giao thông, thủy lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng
để con người trồng trọt, chăn nuôi, …
Như vậy, có thể thấy vai trò của đất đai rất to lớn, đặc biệt là trong tiến
trình hội nhập phát triển kinh tế như hiện nay, sự khan hiếm của quỹ đất khiến
cho giá trị của đất đai tăng cao, thể hiện vai trò không thể thiếu của đất đai.
1.1.2 Sự cần thiết phải đăng kí cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
GCNQSD đất là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận, là các căn cứ để
xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
8
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
dịch dân sự về đất đai, thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất, xác
định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất, xử lý
vi phạm về đất đai.
Theo quy định của hiến pháp, bộ luật dân sự và luật đất đai của nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước
giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và người sử dụng phải tiến
hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện
đối với mọi đối tượng sử dụng đất.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để bảo vệ chế độ
sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu thống nhất
quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có
hiệu quả cao. Nhà nước chỉ giao cho các tổ chức, cá nhân và các hộ gia đình, và
người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện các

nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,
đăng ký đất sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước với người
sử dụng đất. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp
thông tin một cách đầy đủ và cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử
dụng nhằm bảo vệ khi có tranh chấp xảy ra, đồng thời đưa ra những quy định về
nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ như nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng
đất đai một cách hiệu quả, nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất.
Ngày nay, khi mà đất đai trở thành một tài sản lớn có nhiều giá trị thì tất
yếu nảy sinh rất nhiều vấn đề tiêu cực xung quanh quyền lợi và nghĩa vụ của
người sử dung đất. Chính vì vậy mà Nhà nước cần có sự quản lý, can thiệp kịp
thời thông qua các cơ sở pháp lý. Cơ sở để quản lý ở đây chính là GCNQSD đất.
Qua công tác đăng kí CGCNQSD đất, cơ quan Nhà nước có thể cung cấp đầy đủ
kịp thời về mọi thông tin liên quan đến mảnh đất để từ đó làm cơ sở pháp lý xác
định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi nảy sinh những mâu
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
9
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
thuẫn, khiếu kiện, tranh chấp đất đai, giúp việc quản lý được thuận tiện đồng
thời kiểm soát những biến động, thay đổi về chủ sở hữu hoặc thay đổi mục đích
sử dụng. Bên cạnh đó, GCNQSD đất là văn bản quan trọng để khẳng định chủ
quyền của người sở hữu đất đai hay đó là bằng chứng công nhận quyền sử dụng
đối với đất đai đó.
Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ,hợp lý,tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích đất nằm
trong phần lãnh thổ của quốc gia.Vì vậy Nhà nước muốn quản lý đất đai cần
phải nắm rõ các thông tin về tình hình sử dụng đất. Các thông tin cần thiết để
quản lý nhà nước về đất đai gồm có:

- Đối với đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm:
tên chủ sử dụng, kích thước, diện tích, vị trí, hình thể, hạng đất, mục đích sử
dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi và
cơ sở pháp lý của những thay đổi đó.
- Đối với đất chưa có người sử dụng đất thì Nhà nước cần nắm thông
tin cần nắm là: vị trí, hình thể, diện tích, hạng đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa
đất là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp
lý. Dựa vào những thông tin này để thực hiện việc đăng ký đất, thiết lập hệ
thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất. Nhà nước dựa vào những
thông tin đó sẽ quản lý được tình hình sử dụng đất và những biện động đất.
Như vậy, việc đăng ký cấp GCNQSD đất nằm trong chi phối quản lý Nhà
nước về đất đai nhẳm thể hiện ý chí của Nhà nước trong công tác quản lý đất đai
sao cho sử dụng được hợp lý,hiệu quả.
Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
10
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
nhận, đây là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý
nhà nước về đất đai khác như:
- Ban hành và xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Các văn bản này sẽ là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng
đối tượng, đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa
chính. Thông qua việc đăng ký đất của người sử dụng đất để từ đó Nhà nước sẽ
xác định được ranh giới giữa các quận, huyện.
Công tác điều tra, đo đạc, đánh giá, phân hạng, lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất: Dựa vào kết quả điều tra, đo đạc sẽ xác định được hình thể, vị trí, diện

tích, loại đất, kích thước tên, chủ sử dụng đất, đồng thời dựa vào việc phân hạng
và định giá để xác định được trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước
và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch là căn cứ đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả
cao giúp cho việc đăng ký một cách nhanh chóng. Đồng thời dựa vào đăng ký
hiện trạng sử dụng thì Nhà nước sẽ nghiên cứu lập ra Quy hoạch phù hợp với
hiện trạng hơn.
- Công tác giao đất, cho thuê đất: Khi có quyết định giao đất, cho thuê
đất sẽ tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu cho người được giao đất thực hiện nghĩa
vụ tài chính.Và sau khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì lúc đó mới chính thực có sự rằng buộc pháp lý giữa Nhà nước với
người sử dụng đất.
- Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Dựa vào những số liệu, con số
trong việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho việc thông kê, kiểm kê chính xác, đạt
hiệu quả cao.
- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Trong quá trình
thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp
giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại trong
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
11
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
quá khứ.
Để hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký, cấp GCNQSDĐ ta cần triển khai thực
hiện các nội dung một cách đồng bộ, kết hợp chặt chẽ với nhau giúp cho việc
cung cấp các thông tin một cách chính xác, đầy đủ, thực trạng tình hình sử dụng
đất đai để đánh giá, đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chính sách, chủ
trương, chiến lược quản lý sử dụng đất.
Như vậy, đăng ký – thống kê đất là một thủ tục hành chính nhằm thiết
lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp

pháp, nó có quan hệ gần gũi và liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất cả
mọi người, bởi nó thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai và tạo cơ sở
pháp lý cho việc bảo vệ các quyền hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời
tạo cơ hội cho người sử dụng đất có điều kiện đầu tư, khai thác sử dụng đất
có hiệu quả cao nhất.
1.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm và vai trò
Khái niệm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý xác nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất đối với việc sử dụng mảnh
đất của mình vào các mục đích cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực
hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật.
GCNQSD đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất
do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
Mọi người sử dụng đất đều được cấp GCNQSD đất trừ các trường hợp Nhà
nước quy định.
Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Đất đai là tài sản quý giá thuộc quyền sở hữu toàn dân; Nhà nước đại diện
quản lý, cho người khác sử dụng. Việc cấp GCNQSD đất cho người sử dụng đất
thể hiện vai trò quản lý đất đai của Nhà nước, qua đó Nhà nước bảo vệ quyền lợi
của mình đó là quyền sử dụng, quyền định đoạt và quyền chiếm đoạt. Đất đai là
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
12
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tài nguyuên không tái tạo về số
lượng mà chỉ tái tạo sức sản xuất, vì vậy GCNQSD đất giúp Nhà nước quản lý
chặt chẽ hơn quỹ đất sao cho vừa hợp lý vừa tiết kiệm.
Cũng chính vì đất đai có giá trị lớn mà mỗi công dân, ai cũng muốn có và
GCNQSD đất là bằng chứng hợp pháp để bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng,
từ đó hạn chế tranh chấp, khiếu kiện.

GCNQSD đất là loại giấy có thời hạn rõ ràng, điều này tạo tinh thần
cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sử dụng đất. Và thực tế cho thấy rằng
kinh tế xã hội ngày càng phát triển, giá trị của sức sản xuất từ đất đai ngày
càng tăng cao.
Thông qua GCNQSD đất giúp Nhà nước quản lý được các hoạt động trao
đổi mua bán đất đai, tránh hiện tượng thị trường ngầm, làm trong sạch hơn thị
trường Bất động sản.
1.2.2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều 52 của Luật Đất đai 2003 quy định:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho các tổ chức được Nhà nước giao hoặc cho thuê; các tổ chức, cơ
sở tôn giáo sử dụng; người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua, có quyền sử
dụng; tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ở Việt Nam.
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho hộ
gia đình, cá nhân, công đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng được uỷ
quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
1.2.3. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo điều 49 của Luật Đất đai 2003, Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
13
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là
pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
- Người được sử dụng đấtn được quy định tại các điều 90, 91 và 92 của luật
đất đai 2003.
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở.
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại điều 50 và điều 51 của Luật đất
đai mà chưa được cấp GCN QSDĐ.
Những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Theo điều 41 của nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm
2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Nhà nước không cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau:
- Đất do nhà nước giao cho các tổ chức quản lý các công trình công cộng,
quản lý diện tích đất để thực hiện các dự án đầu tư theo hình thức xây dựng-
chuyển giao, quản lý đất có mặt nước của các sông lớn và đất có mặt nước
chuyên dùng, quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quy định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền.
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
14
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND xã, phường, thị trấn
quản lý sử dụng.

- Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất
thuê, thuê lại trong khu công nghiệp.
- Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.
1.2.4 Quy trình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
Theo điều 135 – 140 Nghị định 181/CP ngày 29/10/2004
•Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn:
1. Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất
một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
đất đai 2003 (nếu có);
c) Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
2. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn
xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối
với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại các khoản của Luật đất đai 2003 thì thẩm tra, xác nhận về
nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa
đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai
danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian
mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
15
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo

quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
16
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ;
xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường
hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với
trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa
đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu
địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp
người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa
chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình
Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;
d) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại các điểm a, b và c khoản
này không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố
công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Ủy ban
nhân dân xã, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận
được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
•Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất tại phường
1. Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
đất đai 2003 (nếu có);

c) Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
2. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
17
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của Ủy ban nhân dân
phường về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang
sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất
đai 2003 thì lấy ý kiến của Ủy ban nhân dân phường về nguồn gốc và thời điểm
sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường
hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian mười lăm (15) ngày;
xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều
kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính
hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao
hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài
chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không
đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ
địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
b) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình
Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;
c) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a và điểm b khoản
này không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố

công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử
dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
18
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
•Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức
đang sử dụng đất
1. Tổ chức đang sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
đất đai (nếu có);
c) Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có);
d) Báo cáo tự rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định
Trường hợp tổ chức đang sử dụng đất chưa thực hiện việc tự rà soát hiện
trạng sử dụng đất thì Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo tổ chức thực hiện
theo quy định tại các Điều 49, 51, 52, 53 và 55 của Nghị định 181/CP ngày
29/10/2004.
đ) Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
về việc xử lý đất của tổ chức đó (nếu có).
2. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Căn cứ vào quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương về việc xác định diện tích đất mà tổ chức được tiếp tục sử dụng,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa
chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích
sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ
tài chính đối với trường hợp tổ chức sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật; gửi trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ
địa chính kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Sở Tài

nguyên và Môi trường;
b) Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đối với trường hợp được uỷ quyền; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp
ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp không được uỷ
quyền; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
19
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
c) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a và điểm b khoản
này không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian người sử
dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
•Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đơn vị vũ
trang nhân dân đang sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh
1. Đơn vị vũ trang nhân dân đang sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị
trí đóng quân hoặc địa điểm công trình;
c) Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có);
d) Bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng
đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các
đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh bộ đội biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương mà có tên đơn vị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc giấy tờ xác minh là
đất tiếp quản hoặc có tên trong sổ địa chính của xã, phường, thị trấn được Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp.
2. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích

lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ
địa chính (chỉ đo bao ranh giới thửa đất, không đo vẽ công trình quốc phòng, an
ninh, công trình kiến trúc trên khu đất), trích sao hồ sơ địa chính; gửi trích lục
bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường;
b) Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
20
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
dụng đất đối với trường hợp được ủy quyền; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp không được uỷ quyền;
c) Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
tờ trình, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm
xem xét, ký và gửi cho Sở Tài nguyên và Môi trường giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
d) Trong thời hạn không quá sáu (06) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
giấy chứng nhận, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc
để trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đơn vị được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
•Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu
giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất
1. Tổ chức đã thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có
sử dụng đất có trách nhiệm nộp thay người trúng đấu giá, đấu thầu một (01) bộ
hồ sơ gồm có:
a) Văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu
dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi
chưa có bản đồ địa chính;

c) Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ;
làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa
có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến cơ quan
tài nguyên và môi trường cùng cấp.
Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ
sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo uỷ quyền; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
21
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cơ quan tài nguyên
và môi trường gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký cho Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất trực thuộc để trao cho người trúng đấu giá, đấu thầu.
•Trình tự, thủ tục cấp GCNQSD đất cho người nhận quyền sử dụng đất là: Tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; tổ chức là pháp
nhân mới.
1. Người nhận quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Một trong các loại văn bản gồm biên bản về kết quả hoà giải thành về
tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả
thuận xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; quyết định hành chính giải
quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, trÝch lôc bản án hoặc quyết định của Toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết
quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách
quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người
có quyền sử dụng đất chung; quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về
việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ
chức kinh tế phù hợp với pháp luật;

b) Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,
làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa
có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến cơ quan
tài nguyên và môi trường cùng cấp.
Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo uỷ quyền; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm
trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
22
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đai
1.3.1 Nhân tố chủ quan
1.3.1.1 Công tác quản lý nhà nước về đất đai
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai của cấp dưới ảnh hưởng đến công
tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất của cấp trên.
Hiện nay, ở nhiều địa phương, nhất là cấp chính quyền cơ sở chưa thực
hiện nghiêm các quy định về quản lý đất đai. Vẫn diễn ra tình trạng lãnh đạo xã,
phường bao che, dung túng cho những cá nhân sai phạm. Không ít gia đình lấn
chiếm đất công, đất của người khác, rồi được chính quyền "tiếp tay" làm thủ tục
cấp sổ đỏ. Nhiều người ngang nhiên chiếm đoạt đất thuê, mượn. Gây khó khăn
cho hoạt động cán bộ cấp trên.
Công tác quản lý và sử dụng đất đai là một trong 6 lĩnh vực trọng tâm của
ngành TNMT, đây là lĩnh vực có nhiều vấn đề nhạy cảm ảnh hưởng trực tiếp
đến đời sống người dân và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Với mục tiêu
đảm bảo bền vững, thời gian tới, toàn ngành tiếp tục tăng cường, củng cố công
tác quản lý đất đai ở các cấp; đảm bảo về kinh phí, nâng cao hoạt động kiểm tra,

đôn đốc. Nhất là củng cố về tổ chức, bộ máy quản lý đất đai các cấp để đáp ứng
nhiệm vụ trong thời kỳ mới.
1.3.1.2 Nhận thức của người dân đối với công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Đất đai là vấn đề cực kỳ lớn, có thể gây bức xúc cả về phương diện lý luận
và thực tiễn, vi mô lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách; đối với người
dân cũng như với các cấp chính quyền.
Hiểu biết của nhân dân đối với vấn đề quản lý đất đai rất quan trọng.
Nhân daâ nắm rõ về luật và các quy định hiện hành giúp cho cán bộ địa chính dễ
dàng xử lý hồ sơ và các công tác khác liên quan đến việc đăng ký đất đai, tiến
trình cấp GCNQSD đất.
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
23
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
Đại đa số các vụ khiếu kiện đông người, phức tạp, khó giải quyết; số cán
bộ có khuyết điểm, làm sai, bị kỷ luật nhiều hơn cả cũng là liên quan đến đất
đai. Tiêu cực, tham nhũng xảy ra cả với cán bộ lẫn người dân cũng liên quan
nhiều đến đất đai tuy nhiên, bên cạnh đó là nguyên nhân do người dân hiểu sai,
làm sai, hoặc cố tình đòi hỏi những lợi ích không thể đáp ứng được.
1.3.1.3 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Mang tính vĩ mô và có tính dài hạn Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh
hưởng đến công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSD đất rất lớn.
Đây cũng là cơ sở để đánh giá tổng quát về nguồn tài nguyên đất đai, đảm
bảo cơ sở pháp lý cho công tác quản lý đất đai, thu hồi đất, giao đất, cho thuê
đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và dự báo tài chính liên quan đến đất đai
phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, an ninh, quốc phòng của vùng, địa
phương. Qua đó đưa ra hướng giải quyết cho công tác đăng ký đất, cấp
GCNQSD đất.
1.3.1.4 Công tác kiểm kê, đo đạc bản đồ
Đây là công tác bổ trợ rất lớn dẫn đến kết quả cấp GCNQSD đất. Việc

kiểm kê đất đai giúp cho việc quản lý chặt chẽ quỹ đất, đo đạc bản đồ chính xác
giúp công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSD đất giảm được nhiều thời gian
thanh tra kiểm tra.
2008 là năm bản lề thực hiện kế hoạch 5 năm với mục tiêu tới 2010 cơ bản
hoàn thành hồ sơ địa chính trên cả nước, Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai sẽ
đôn đốc các địa phương rà soát toàn diện, đẩy nhanh tiến độ công tác đo đạc, lập
bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính
và lập kế hoạch triển khai tiếp nhằm giải quyết yêu cầu đến năm 2010 sẽ cơ bản
hoàn thành việc đo đạc bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, lập hồ sơ địa chính trên phạm vi toàn quốc.
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
24
Đề án môn học GVHD: TS. Ngô Thị Phương Thảo
1.3.2 Nhân tố khách quan
1.3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội
Điều kiện tự nhiên-phát triển kinh tế
Các yếu tố của điều kiện tự nhiên bao gồm: vị trí địa lý, đất đai, địa hình,
thời tiết, khí hậu, các nguồn tài nguyên, những yếu tố này tác động tới mọi mặt
của đời sống kinh tế, xã hội của con người Do đó, cũng ảnh hưởng đến công
tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở nói chung và công tác kê khai, đăng ký
và cấp giấy chứng nhận nói riêng.
Ngày nay, với quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng ở khắp mọi nơi làm
cho các nhu cầu của con người ngày càng tăng, trong đó nhu cầu sử dụng đất đai
và nhà ở cũng không nằm ngoài xu thế này. Vì nhu cầu này ngày một tăng, mà
đất đai lại có hạn do đó nó gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất
đai và nhà ở. Mặt khác, điều kiện kinh tế phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho
việc ứng dụng khoa học công nghệ, các hoạt động đầu tư được thực hiện vào
mọi lĩnh vực của đời sống con người. Vì vậy, nó sẽ tác động tích cực đến công
tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở nói chung và công tác kê khai, đăng ký
và cấp giấy chứng nhận nói riêng.

Điều kiện kinh tế - xã hội
Điều kiện kinh tế– xã hội ổn định là một điều kiện thuận lợi để thu hót đầu
tư, tạo điều kiện mọi mặt cho phát triển kinh tế, ý thức và đời sống của người
dân được nâng cao điều đó sẽ tác động tích cực đến việc ban hành các văn bản
pháp quy của Nhà nước về quản lý đất đai và nâng cao ý thức chấp hành pháp
luật về đất đai của mọi đối tượng sử dụng đất. Do đó, cũng tạo điều kiện thuận
lợi cho công tác kê khai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1.3.2.2 Cơ chế chính sách
Quản lý Nhà nước nói chung cũng như quản lý Nhà nước về đất đai nói
riêng đều phải dựa trên cơ sở quy định của pháp luật như luật và các văn bản
dưới luật. Chính sách pháp luật triệt để, rõ ràng giúp cho việc đăng ký đất đai,
cấp GCNQSD đất được dễ dàng, nhanh chóng hơn, tránh thủ tục rườm rà;
Sinh viên: Nguyễn Mỹ Hạnh Lớp: Kinh tế và Quản lý địa chính
25