Thực trạng về chất lượng quản lý trong công tác quản lý tòa nhà tại Công ty Cổ phần Quản lý BĐS Đất Việt

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
1. Bất Động Sản 4
1.1 Khái niệm về bất động sản 4
1.2 Đặc điểm của Bất Động Sản 5
1.3. Phân loại Bất Động Sản 7
2. Thị trường Bất Động Sản 8
2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 8
2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 8
2.3 Phân loại thị trường bất động sản 12
2.4.Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc
gia 13
3. Mô hình tòa nhà hỗn hợp 15
4. Khái niệm về quản lý bất động sản 17
4.1 Khái niệm 17
4.2 Mục đích của công tác quản lý tòa nhà: 17
5.Những quy định pháp lý về quản lý tòa nhà hỗn hợp 17
6.Một số mô hình quản lý tòa nhà văn phòng ở 1 số quốc gia trên thế
giới 19
7.Các nội dung chính trong công tác quản lý tòa nhà 21
7.1 Marketing không gian văn phòng 21
7.2 Tuyển lựa khách hàng tiềm năng và quản lý khách thuê 22
7.3 Quản lý bảo dưỡng 25
7.4 Quản lý rủi ro 27
7.5 Quản lý tài chính 31
7.6 Quản lý nhà thầu 32
7.7 Quản lý nguồn nhân sự 39
7.7.1.Chức năng, nhiệm vụ của bộ máy ban quản lý tòa nhà 39
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung

7.7.2.Phạm vi, Quyền hạn 39
7.7.3.Khái quát về các bộ phận trong bộ máy nhân sự 39
CHƯƠNG II 40
THỰC TRẠNG VỀ CHẤT LƯỢNG QUẢN LÝ TRONG CÔNG TÁC
QUẢN LÝ TÒA NHÀ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ BĐS ĐẤT
VIỆT 40
1. Giới thiệu chung về công ty CP Quản Lý BĐS Đất Việt 40
1.1.Giới thiệu về công ty cố phần quản lý BĐS Đất Việt 40
1.1.1.Tên gọi, trụ sở 40
1.1.2.Mục tiêu 40
1.1.3.Tầm nhìn 41
1.1.4.Sứ mệnh 41
1.1.5.Triết lý kinh doanh 41
1.2.Lịch sử hoạt động của công ty từ khi thành lập đến nay 41
1.4 Giới thiệu về chi nhánh của công ty tại tòa nhà N09-B1, Khu Đô
thị mới Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội 43
1.4.1.Giới thiệu về tòa nhà N09 B1 43
1.4.2.Giới thiệu về chi nhánh của công ty tại tòa nhà N09 B1 44
1.5.Kết quả hoạt động của công ty cổ phần quản lý BĐS Đất Việt 44
1.5.1.Về mặt kinh tế: 44
1.6.Cơ cấu tổ chức của công ty cổ phần quản lý BĐS Đất Việt 46
2.1 Ban Giám Đốc 47
2.1.1 Tổng Giám Đốc 47
2.1.2 Trợ lý Tổng Giám Đốc 48
2.2 Phòng Dự Án: 50
2.3.Phòng Kỹ Thuật: 51
2.4. Phòng An Ninh 52
2.5 Phòng Kế Toán 54
2.6. Phòng vệ sinh, làm sạch 55
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
3. Đánh giá về thực trạng kết quả làm việc của bộ máy nhân sự trong
công ty CP Quản Lý BĐS Đất Việt 56
3.1.Ưu điểm 56
3.1.1.Ưu điểm về nguồn nhân lực 56
3.1.2.Trình độ áp dụng công nghệ 56
3.1.3.Kinh nghiệm làm việc 57
3.1.4 Sự tăng lên về số lượng nhân viên qua các năm 57
3.1.5 Các dự án mà công ty đã đạt được 57
3.1.6 Hiệu quả làm việc của các nhân viên trong các phòng ban 58
3.2.Hạn chế 59
3.3.Kinh nghiệm và bài học mà công ty đạt được 60
3.3.1.Kinh nghiệm xử lý các sự cố trong công tác vận hành tòa nhà.
60
3.3.2.Kinh nghiệm trong công tác quản lý tòa nhà 61
1.1.Phát triển dịch vụ theo chiều sâu 62
1.2.Phát triển nguồn nhân lực 62
1.3.Nâng cao công tác quản lý 63
1.4.Phát triển thị trường 63
2. Một số giải pháp của công ty 63
2.1 Về phía công ty 63
2.1.1 Nâng cao chất lượng nhân viên 64
2.1.2 Hoàn thiện bộ máy tổ chức của công ty 65
2.1.3 Nâng cao công tác quản lý 65
2.2 Về phía nhà nước 66
2.2.1. Tạo điều kiện vào ra thị trường và hoàn thiện địa vị pháp lý của
doanh nghiệp 66
2.2.2. Tạo điều kiện tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất 67
2.2.3. Tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận các
nguồn vốn 68

SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
2.2.4. Tối đa hoá ảnh hưởng tích cực của WTO 68
2.2.5. Hoàn thiện các quy định về chế độ kế toán và thuế 70
3. Kiến nghị đề xuất 70
3.1 Từ phía Nhà nước 70
3.2 Từ phía doanh nghiệp 72
KẾT LUẬN 73
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Bước sang thế kỉ 21, cùng với sự phát triển không ngừng của nền công
nghiệp xây dựng thế giới, những tòa nhà cao tầng xuất hiện ngày càng nhiều. Châu
Á là một trong những khu vực tụ hội nhiều nhất những công trình kiến trúc cao ngất
trời trên toàn cầu. Việc xuất hiện các tòa nhà cao tầng đồng nghĩa với sự phức tạp
trong kết cấu, thiết kế, trong công tác vận hành, bảo trì và sửa chữa. Không giống
như các công trình thấp tầng khác, quá trình vận hành một tòa nhà cao tầng đòi hỏi
phải có chuyên môn, năng lực mà không phải ai cũng có thể hiểu được. Bắt kịp với
thực tế đó, hàng loạt các công ty quốc tế đã bước chân vào lĩnh vực này mà nổi bật
như CBRE, SAVILLS… Từ đó, đã hình thành nên nghề quản lý Bất Động Sản.
Quản lý BĐS là một lĩnh vực quan trọng trong kinh doanh BĐS, nhất là đối với các
cao ốc căn hộ cao cấp, các cao ốc văn phòng cho thuê, các trung tâm thương mại,
dịch vụ, các khu đô thị mới…Trong tay các nhà quản lý chuyên nghiệp, giá trị của
BĐS sẽ không ngừng tăng lên. Họ sẽ luôn đảm bảo cho lợi ích của chủ nhân các căn
hộ cũng như của chủ nhân các tòa nhà cho thuê trên cơ sở đảm bảo duy trì chất
lượng và danh tiếng của công trình. Đây là một xu hướng mang tính phổ biến trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS trên thế giới.
Tuy nhiên ở nước ta, đây là lĩnh vực mà các nhà kinh doanh trong nước vẫn

còn bỏ ngỏ, ít được quan tâm đầu tư đúng mức. Hầu như, các công ty phát triển bất
động sản dường như chỉ tập trung vào việc xây dựng bất động sản liên quan tới cấp
độ hoàn thiện sản phẩm, thời hạn bàn giao sản phẩm, giá cả và tiến độ thanh toán,
v.v… mà thiếu một sự lưu ý cần thiết đối với người mua về các tiêu chuẩn về quản
lý, các dịch vụ được cung cấp và ước tính phí quản lý trong tương lai khi các khu
chung cư đó đưa vào sử dụng. Nếu có, thì các công ty kinh doanh BĐS trong nước
mới chỉ tập trung quản lý những BĐS có quy mô, giá trị nhỏ của chính công ty
mình đầu tư. Những khu đô thị mới, những tòa cao ốc văn phòng, những cao ốc căn
hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt ở các thành phố lớn, nhất là ở Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh nhưng bóng dáng của các nhà quản lý BĐS Việt Nam ở đó
vẫn còn rất mờ nhạt. Bắt được thực tế đó, hàng loạt các công ty đã thành lập lên với
cái tên vẫn còn khá mới mẻ ở nước ta, nghề “quản lý BĐS”.
Có thể thấy nghề quản lý BĐS là một nghề khá còn “non trẻ” tại nước
ta.Đồng thời vai trò của nghề quản lý BĐS ngày càng quan trọng và trở nên thiết
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
thực hơn đối với đời sống cũng như sinh hoạt của con người. Đặc biệt là vận hành
và quản lý loại hình chung cư cao tầng mà cư dân sinh sống. Bởi lẽ, trong tất cả các
loại quản lý, thì quản lý con người là khó khăn và phức tạp nhất. Mỗi người có một
tính cách,một sở thích, do đó việc phát sinh những mâu thuẫn trong đời sống hàng
ngày là điều không thể tránh khỏi… Vì thế, vấn đề đặt ra là phải hòa hợp và ứng xử
một cách khéo léo giữa những con người đó sống hòa thuận với nhau trong một tòa
nhà là điều không phải dễ dàng. Chính vì những lý do đặt ra như trên, trong thời
gian thực tập em đã tìm hiểu về hiện trạng của Công ty Cổ phần Quản lý BĐS Đất
Việt tại tòa nhà N09-B1 thuộc Khu Đô Thị mới Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài.
- Hệ thống hóa cơ sở lí luận của công tác quản lý tòa nhà tại các tòa nhà cao
tầng tại Việt Nam.
- Trên cơ sở lí thuyết đó, đưa ra những đánh giá, phân tích, liên hệ thực tế và

có cái nhìn bao quát nhất về thực trạng quản lý các tòa nhà hỗn hợp tại Vệt Nam
hiện nay,mà cụ thể hơn là tại đơn vị thực tập, từ đó chỉ ra những vấn đề cơ bản
trong công tác quản lý. Từ đó tìm kiếm nguyên nhân của vấn đề và đề xuất các giải
pháp, hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà hướng tới sự phát triển bề vững, cạnh
tranh của thị trường cũng như làm hài lòng, đáp ứng mọi nhu cầu mà khách hàng
đặt ra.
3. Đối tượng và Phạm vi nghiên cứu đề tài.
Đối tượng: Công tác quản lý tòa nhà, đi sâu nghiên cứu về khâu quản lý bộ
máy nhân sự trong công tác quản lý tòa nhà.
Phạm vi: Đề tài tập trung nghiên cứu vào phân khúc thị trường tòa nhà hỗn
hợp, bao gồm trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê kết hợp chung cư để cư
dân sinh sống tại Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu đề tài.
- Phương pháp luận chung nhất: Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử, các quan điểm, các đường lối phát triển kinh tế, thương mại của Đảng và
Chính phủ.
- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: phương pháp thống kê, phương pháp
tổng hợp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp quan sát, khảo sát thực tế,
thu thập thông tin thực hiện trên cơ sở phân tích, đánh giá, tổng hợp các tài liệu liên
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
quan để làm sáng tỏ những vấn đề đặt ra trong đề tài. Các tài liệu đã được xử lý,
đánh giá tính xác thực của thông tin. Hi vọng nó là nguồn tài liệu hữu ích cho người
quan tâm tới vấn đề quản lý tòa nhà hỗn hợp.
5. Nội dung nghiên cứu đề tài.
Nội dung nghiên cứu của đề tài gồm 3 phần chính.
Chương I : Cơ sở lý luận chung của vấn đề nghiên cứu.
Chương II: Thực trạng về chất lượng quản lý trong công tác quản lý tòa nhà
tại Công ty Cổ phần Quản lý BĐS Đất Việt.

Chương III: Đưa ra những đề xuất những giải pháp, phương hướng hoàn
thiện công tác quản lý tòa nhà chung cư hỗn hợp.
Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ bảo tận tình của Th.s Nguyễn Thắng Trung
cùng sự quan tâm của ban Giám đốc, đại diện cho các phòng ban đã tạo điều kiện
cho em hoàn thành chuyên đề này.
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.
1. Bất Động Sản.
1.1 Khái niệm về bất động sản.
Theo Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Điều 174,
Luật số 3/2005/ QH11, bộ luật dân sự quy định : “bất động sản là các tài sản không
thể di dời được . Bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó cùng với các tài sản
khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do Pháp luật quy định.”
Theo điều 181 của bộ luật dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm:
-Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hay di dời không đáng kể ( những đất đai di
dời như đất trồng cây cảnh hay đất làm vật liệu xây dựng không phải bất động sản)
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền.
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng và chát
lượng của đất đai đó ).
-Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả những tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể: nhà
ở, trung tâm thương mại, văn phòng…( những loại nhà bạt di động của những gánh
xiếc, nhà nghỉ di động trên xe, các lâu đài làm bằng băng đá… không phải là bất
động sản )

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: đường xá, bến cảng, sân
bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó:
máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình,
các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình.
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị
theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
-Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Vườn cây lâu năm bao gồm cây trồng và đất cây trồng;
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi , thể thao…
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ ( hầm lò).
+ Một số tài sản khác do pháp luật quy định.
1.2 Đặc điểm của Bất Động Sản.
Theo luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 2006 thì đặc điểm của bất động
sản được trình bày như sau:
Thứ nhất :Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất
đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,
vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di
dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực
nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị
trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian
khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong
một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài
ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự

hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v
Thứ2: Tính bền lâu.
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì
vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh
tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi
phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài
hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an
toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng
cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi
thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới
đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của
BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm;
của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không
bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
Thứ 3:Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị
tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự
hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

Thứ 4: Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của nhà nước.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia , mỗi dân tộc, mỗi cơ
quan đơn vị và cả với những người dân. Các quan hệ về giao dich bất động sản có
tác động rất mạnh tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Đế tăng cường vai trò
của mình nhà nước cần phải quan tâm hơn tới bất động sản. Bởi vậy nhà nước cần
ban hành nhiêu văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách, nhằm thực hiện
việc quản lý chúng. Mặt khác , bất động sản gắn liền với đất đai, ở bất cứ quốc gia
nào cũng có pháp luật về đất đai và do đó nhìn chung ta thấy bất động sản chịu sự
chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước.
Thứ 5:Tính thích ứng.
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình
sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
Thứ 6: Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời
gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Thứ 7: Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu
tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối
nhu cầu và hình thức BĐS.
1.3. Phân loại Bất Động Sản.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động

sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây
dựng và BĐS sản đặc biệt.
-Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng
rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và
khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm
BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng
như ở các nước trên thế giới. dựa vào mục đích nghiên cứu quản lý bất động sản cụ
thể chia làm 4 loại nhỏ hơn như :
+ Bất động sản dân cư.
+ Bất động sản thương mại.
+ Bất động sản công nghiệp.
+ Bất động sản chuyên dụng.
-Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
-Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù
hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
2. Thị trường Bất Động Sản.
2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản.

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản song các quan điểm
điều có một cách hiểu chung khái quát về thị trường bất động sản: thị trường bất
động sản là tổng hòa các mối quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện
thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác
nhau, song mỗi bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy các
đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm
và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản.
Định nghĩa chung nhất về thị trường bất động sản được phát biểu như sau: “
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan
hệ về hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong
cách diễn đạt thông thường thị trường bất động sản được nhắc đến là nơi diễn ra các
quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động
qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được
giao dịch”. Trong cách diễn đạt này “ nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà
nó bao gồm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch bất động
sản diễn ra.
2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản.
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch:
Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện
của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt
với hàng hoá BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hoá BĐS: có vị trí cố
định, không thể di dời được. Hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên
các chợ hàng hoá BĐS ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao
dịch lớn (chợ địa ốc), cũng có thể là một địa điểm với nhỏ hẹp với các vật dụng đơn
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng
internet đều tạo nên chợ giao dịch BĐS.
Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay

chợ giao dịch mà phải trải qua các khâu như:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao
dịch;
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của
thông tin về BĐS;
- Đăng ký pháp lý.
Từ đặc điểm này cho thấy:
- Kiểm soát thị trường BĐS không thể như với thị trường các hàng hoá khác
bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng mà phải thông qua
quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.
- Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do
đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật
hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường. Điều đó buộc các bên phải ấn định
quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá
trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành
công của các giao dịch BĐS thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn
khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch.
- Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các
khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS chính
thức, có kiểm soát của Nhà nước.
Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền
và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất động sản
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là
không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền
sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác.
Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi
xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các
hàng hoá thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
9

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS
ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã,
chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, BĐS còn có đặc điểm là
phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có
những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi
này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng
này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính
vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị, ở các
vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, du
lịch thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường
chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một
vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị
trường BĐS của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trường BĐS
phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên
nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung
cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực
khác.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Mặc dù thị trường BĐS có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không
hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hoá bất động sản và thị trường
BĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác. Sự so sánh
giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không
chính xác như đối với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượng công
trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý đều được đo lường một cách tương đối, khó
chính xác). Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và

không phải bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách
đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số
lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.
Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề sau:
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều
trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ
đó có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho người có
quyền đối với BĐS.
- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm
làm giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường BĐS
càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của BĐS.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn
ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân
bằng với cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá
BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng
hoá khác. Đó là do đặc điểm của BĐS là thời gian để tạo ra chúng thường là lâu vì
để xây dựng các công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin
về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công
Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo
hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy, Nhà nước cần phải can
thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để
bình ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐS không
chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo).
Thứ sáu, là thị trường khó thâm nhập
Sở dĩ như vậy là vì hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường như các loại

hàng hoá khác, người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để
lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS thường
có giá trị lớn, người mua và bán BĐS thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội
mua hoặc bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp).
Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có các nhà
tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh,
am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS
sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát
triển thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
cao.
Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề chuyên
nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần
phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch BĐS vì
chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đ• có những bước thẩm định
pháp lý cần thiết và định giá BĐS.
Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước
đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS.
Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch BĐS phải có
sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của
Nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường
BĐS ổn định hơn và an toàn hơn. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng
pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán,
chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần Hơn
nữa, thông qua kiểm soát thị trường BĐS, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách
từ thuế đối với các giao dịch BĐS.

Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, do đó, mọi
giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải
được huy động từ thị trường vốn.
Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và
ổn định, thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được.
Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị
trường BĐS. Khi BĐS sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi,
vì thế, các tổ chức tài chính tín dụng có thể bị phá sản.
Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút
ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
2.3 Phân loại thị trường bất động sản.
Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận để phân loại thị trường. Thông
thường người ta phân loại thị trường bất động sản theo 4 cách:
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
- Phân loại dựa vào hàng hoá bất động sản trên thị trường.
Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường bất
động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản
dùng trong dịch vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở; thị
trường bất động sản công nghiệp
- Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi:
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân
chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê;
thị trường thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất
động sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh phù hợp
nhất.
- Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường:
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản

thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất (Giao, mua, cho thuê) hay
còn gọi chung là thị trường đất đai; Thị trường xây dựng các công trình bất động
sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp); Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất
động sản (gọi là thị trường thứ cấp)
- Phân loại theo mức độ kiểm soát của nhà nước:
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành
Thị trường chính thức hay thị trường có kiểm soát và Thị trường phi chính thức, hay
thị trường không kiểm soát
2.4.Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc gia.
1/Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng
của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài
sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế
quốc dân
BđS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật
chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt
động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được
khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành
cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị
trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó
còn là nguồnvốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
2/ Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế
giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm
cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính

thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó
phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền NH
cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì
vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển
các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
3/ Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60 -80%. Như vậy, vấn đề phát triển
thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm
quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều
kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực
thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị
phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và
vướng mắc trong tương lai.
4/ Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành
có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD.
Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công

trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan
trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo
thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong
giai đoạn 1996 - 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm
gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao
dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính
sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa
vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường
BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
5/ Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
BĐS. Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS,
những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ“sốt” nhà ở và lan toả sang các thị
trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát
triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo
đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò
quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
3. Mô hình tòa nhà hỗn hợp.
Tòa nhà hỗn hợp là tòa nhà kết hợp giữa chung cư, trung tâm thương mại và
văn phòng cho thuê.Cách bố trí, thiết kế đa phần đều theo kiểu đặc trưng và truyền
thống như sau: các tầng dưới sẽ là trung tâm thương mại hoặc văn phòng cho thuê,
còn các tầng trên là các căn hộ được thiết kế theo một kiểu cấu trúc tương đối giống
nhau để các hộ gia đình sinh sống chung với nhau dưới cùng một tòa nhà.
Các trung tâm thương mại ở tầng dưới được mở ra để đáp ứng nhu cầu tiêu
dùng của các hộ dân trong tòa nhà cũng như những khách hàng từ bên ngoài tòa nhà
đến. Phần diện tích Trung tâm thương mại được các cửa hàng, cửa hiệu thuê diện
tích để bày bán sản phẩm hàng hóa. Các chủ sở hữu của các tòa nhà luôn mong
muốn lấp đầy được các diện tích bỏ trống, trên nữa là được các thương hiệu nổi
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51

15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
tiếng đến thuê diện tích bày bán sản phẩm của họ trong trung tâm thương mại của
mình.
Còn diện tích khối văn phòng cho thuê, được thiết kế theo kiểu cấu trúc
chuyên biệt, thích hợp cho các công ty thuê diện tích để làm nơi làm việc của các
nhân viên, hay lâu dài hơn chính là trụ sở của công ty đặt tại đó luôn. Trong đó
cung cấp đầy đủ các dịch vụ nhất định phục vụ nhu cầu làm việc của con người và
được điều hàng quản lý bởi các nhà quản lý chuyên nghiệp.
Các tầng trên là các căn hộ được thiết kế theo một cấu trúc giống nhau, được
gọi là chung cư. Mô hình chung cư cụ thể như sau:
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:
+ Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung
cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất
cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
+ Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn
liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng
theo quy định của pháp luật;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần
diện tích thuộc sở hữu riêng.
+ Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở
hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà,
tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang
máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện,

nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi,
cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư
đó.
4. Khái niệm về quản lý bất động sản.
4.1 Khái niệm.
a) Tại Việt Nam quản lý bất động sản (property managerment) được hiểu
theo nghĩa 1 pháp nhân thực hiện chức năng quản lý tòa nhà (văn phòng, chung cư,
khu giải trí, resort…) với khả năng cung cấp các dịch vụ tiện ích, bảo trì, vệ
sinh,bảo vệ chung cho các tòa nhà và dân cư sinh sống, làm việc trong tòa nhà. Mặc
dù pháp luật quy định pháp nhân đó là do chính các chủ hộ ( cư dân) trong tòa nhà
lựa chọn nhưng thực tế cho thấy thường là chủ đầu tư hay chủ sở hữu lựu chọn.
b)Tại các nước phát triển dịch vụ quản lý trên được gọi là statramanegerment
là 1 pháp nhân được lựa chọn bởi chính các chủ hộ trong tòa nhà đó sau khi tòa nhà
được đưa vào sử dụng.
c)Còn khái niệm quản lý bất động sản hay property managerment, hay còn
gọi là quản lý nhà tại các nước phát triển là dịch vụ quản lý nhà với quy mô nhỏ
hơn, mang tính cá nhân. Là biệc ủy quyền của 1 chủ nhà (nhà phố , biệt thự, căn hộ
chung cư) cho 1 pháp nhân thay mặt chủ nhà để thực hiện tất cả các công việc liên
quan và phát sinh trong quá trình căn nhà/hộ đó được cho thuê bao gồm các việc
tìm kiếm người thuê, quản lý và thực hiện các dịch vụ tiện ích bên trong nhà/ căn
hộ.
4.2 Mục đích của công tác quản lý tòa nhà:
+ Đảm bảo và gia tăng giá trị Tòa nhà.
+ Giảm thiểu chi phí vận hành.
+ Hạn chế, giảm thiểu rủi ro cho người sử dụng.
+ Vận hành an toàn, hiệu quả.

+ Duy trì chất lượng, hiệu quả, hình ảnh dự án/chủ đầu tư.
5.Những quy định pháp lý về quản lý tòa nhà hỗn hợp.
Hiện tại Việt Nam chưa ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật riêng
nào quy định về việc quản lý tòa nhà hỗn hợp. Bởi vậy những quy định pháp lý về
quản lý tòa nhà hỗn hợp có thể tham khảo trong mục I chương IV luật nhà ở năm
2005 quy định chung về quản lý việc sử dụng nhà ở được trình bày dưới đây:
Điều 65. Nội dung quản lý việc sử dụng nhà ở
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
1. Lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở.
2. Bảo hành, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở.
Điều 66. Lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở
1. Các loại nhà ở phải có hồ sơ và được lưu trữ.
2. Chủ sở hữu nhà ở, tổ chức được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước hoặc người đang sử dụng nhà ở trong trường hợp chưa xác định được chủ sở
hữu có trách nhiệm lập, lưu hồ sơ nhà ở và nộp một bản cho cơ quan cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để lưu trữ phục vụ yêu cầu quản lý nhà ở.
3. Hồ sơ nhà ở nộp cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
được quy định như sau:
a) Đối với nhà ở tại đô thị được tạo lập kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi
hành thì hồ sơ nhà ở bao gồm các nội dung: tên và địa chỉ chủ nhà; một trong các
giấy tờ quy định tại Điều 15 của Luật này; tên và địa chỉ đơn vị tư vấn, đơn vị thi
công (nếu có); bản vẽ thiết kế hoặc bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở (nếu có); hồ sơ hoàn
công theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Đối với nhà ở tại nông thôn được tạo lập kể từ ngày Luật này có hiệu lực
thi hành thì hồ sơ nhà ở bao gồm các nội dung: tên và địa chỉ chủ nhà; một trong
các giấy tờ quy định tại Điều 15 của Luật này; bản vẽ thiết kế hoặc bản vẽ sơ đồ nhà
ở, đất ở (nếu có);
c) Đối với nhà ở được tạo lập trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì hồ

sơ nhà ở bao gồm các nội dung: tên và địa chỉ chủ nhà; một trong các giấy tờ quy
định tại Điều 15 của Luật này.
Điều 67. Bảo hiểm nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích các chủ sở hữu nhà ở mua bảo hiểm nhà ở.
2. Nội dung và thể thức bảo hiểm nhà ở được thực hiện theo quy định của
pháp luật về kinh doanh bảo hiểm.
Điều 68. Trách nhiệm của chủ sở hữu nhà ở trong việc sử dụng nhà ở
1. Lập và lưu hồ sơ nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Luật này.
2. Thực hiện các quy định về sử dụng nhà ở; giữ gìn, bảo quản nhà ở, phòng
cháy, chữa cháy, vệ sinh môi trường, trật tự trị an; thực hiện các nghĩa vụ tài chính
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật.
3. Khi làm hư hỏng phần nhà ở thuộc sở hữu chung hoặc nhà ở của chủ sở
hữu nhà ở khác thì phải khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường theo quy định
của pháp luật.
4. Thực hiện bảo trì theo quy định đối với phần sở hữu riêng; đóng góp đầy
đủ, đúng thời hạn các khoản kinh phí phải nộp theo quy định về quản lý, vận hành,
bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích nhà ở thuộc
sở hữu chung.
5. Tạo điều kiện để các bên có liên quan và người có trách nhiệm thực hiện
việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật,
phần diện tích nhà thuộc sở hữu chung.
Điều 69. Trách nhiệm của người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu
Người thuê, mượn, ở nhờ hoặc người được uỷ quyền quản lý sử dụng nhà ở
có trách nhiệm trong việc sử dụng nhà ở theo hợp đồng với chủ sở hữu nhà ở và
phải tuân thủ các quy định về sử dụng nhà ở của Luật này.
6.Một số mô hình quản lý tòa nhà văn phòng ở 1 số quốc gia trên thế giới.
Trên thế giới hầu hết các tòa nhà cao tầng : tổ hợp văn phòng, chung cư cao

cấp, nhà băng, nhà chính phủ….đều được trang bị hệ thống điều khiển và quản lý
tòa nhà(BMS). Việc này giúp vận hành hiệu quả và kinh tế các tao nhà, bên cạnh
đó, tăng cường một cách hữu hiệu và tính năng an toàn an ninh.
BMS là gì?
BMS (Building Management System) là một hệ thống đồng bộ cho phép
điều khiển và quản lý mọi hệ thống kỹ thuật trong toà nhà như hệ thống điện, hệ
thống cung cấp nước sinh hoạt, điều hoà thông gió, cảnh báo môi trường, an ninh,
báo cháy - chữa cháy v.v…, đảm bảo cho việc vận hành các thiết bị trong tòa nhà
được chính xác, kịp thời.
Đối tượng quản lý trong BMS:
+ Trạm phân phối điện.
+ Máy phát điện dự phòng.
+ Hệ thốngchiếu sáng.
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
+ Hệ thốngđiều hoà và thông gió.
+ Hệ thống cấp nước sinh hoạt.
+ Hệ thống báocháy.
+ Hệ thốngchữacháy.
+ Hệ thống thang máy.
+ Hệ thống âm thanh công cộng.
+ Hệ thống thẻ kiểm soát ra vào.
+ Hệ thống an ninh.
+ V.v…
Tính năng của BMS:
+ Cho phép các tiện ích (thiết bị thông minh) trong tòa nhà hoạt động một
cách đồng bộ, chính xác theo đúng yêu cầu của người điều hành.
+ Cho phép điều khiển các ứng dụng trong tòa nhà thông qua cáp điều khiển
và giao thức mạng.

+ Kết nối các hệ thống kỹ thuật như an ninh, báo cháy… qua cổng giao diện
mở của hệ thống với các ngôn ngữ giao diện theo tiêu chuẩn quốc tế.
+ Giám sát được môi trường không khí, môi trường làm việc của con người.
+ Tổng hợp, báo cáo thông tin.
+ Cảnh báo sự cố, đưa ra những tín hiệu cảnh báo kịp thời trước khi có
những sự cố.
+ Quản lý dữ liệu gồm soạn thảo chương trình, quản lý cơ sở dữ liệu, chương
trình soạn thảo đồ hoạ, lưu trữ và sao lưu dữ liệu.
+ Hệ thống BMS linh hoạt, có khả năng mở rộng với các giải pháp sẵn sàng
đáp ứng với mọi yêu cầu.
Lợi ích mang lại từ BMS:
+ Đơn giản hóa và tự động hóa vận hành các thủ tục, chức năng có tính lặp
đi lặp lại.
+ Quản lý tốt hơn các thiết bị trong tòa nhà nhờ hệ thống lưu trữ dữ liệu,
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung
chương trình bảo trì bảo dưỡng và hệ thống tự động báo cáo cảnh báo.
+ Giảm sự cố và phản ứng nhanh đối với các yêu cầu của khách hàng hay khi
xảy ra sự cố.
+ Giảm chi phí năng lượng nhờ tính năng quản lý tập trung điều khiển và
quản lý năng lượng.
+ Giảm chi phí nhân công và thời gian đào tạo nhân viên vận hành - cách sử
dụng dễ hiểu, mô hình quản lý được thể hiện trực quan trên máy tính cho phép giảm
tối đa chi phí dành cho nhân sự và đào tạo.
+ Dễ dàng nâng cấp, linh hoạt trong việc lập trình theo nhu cầu, kích thước,
tổ chức và các yêu cầu mở rộng khác nhau.
7.Các nội dung chính trong công tác quản lý tòa nhà.
7.1 Marketing không gian văn phòng.
Trong thị trường bất động sản nói chung không thể thiếu marketing .Khi thị

trường bất động sản không còn sôi động, tức là người mua không phải cạnh tranh
nhau để mua bất động sản, sử dụng dịch vụ marketing cho bất động sản là một giải
pháp mang lại hiệu quả cao. Lúc thị trường đang sôi động thì marketing tốt sẽ nâng
giá trị bất động sản , còn những lúc thị trường "đóng băng" marketing tốt cho bất
động sản sẽ tăng khả năng bán được, cho thuê được và giữ chân khách hàng.
Trong thị trường cho thuê văn phòng thì marketing đóng vai trò rất quan
trọng trong việc quảng bá hình ảnh tòa nhà, thu hút sự quan tâm của khách hàng.
Marketing không gian văn phòng đòi hỏi có một chương trình chuẩn hóa và liên tục
để thu hút khách hàng tiềm năng, phân tích nhu cầu về không gian của họ và chỉ
cho họ những nơi phù hợp với ngân sách và nhu cầu về không gian của họ.
Có nhiều phương pháp marketing nhưng phương pháp thông thường nhất để
thu hút khách hàng tiềm năng đến thuê văn phòng là các bảng hiệu, tờ rơi, cactalo
giới thiệu , trình chiếu các đoạn quảng cáo, truyền thông qua intrernet, tổ chức sự
kiện, hội thảo, chương trình tri ân khách hàng …
Bảng hiệu: trong giai đoạn xây dựng , việc đặt các bảng hiệu để thu hút sự
chú ý về sự sẵn sàng của không gian trong tương lai sẽ mang lại lợi ích lớn. nhà
quản lý phải quyết định lựa chọn vị trí, cách thức, nội dung, thời gian …treo bảng
hiệu sao cho hợp lý nhất.
SVTH: Khúc Thị Thùy Lớp: KDBĐS 51
21