Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận hai bà trưng, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI







TRỊNH LAN ANH







THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÍ QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI




LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





TRỊNH LAN ANH







THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÍ QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT QUẬN HAI BÀ TRƯNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI





CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ




HÀ NỘI, 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
i

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
- Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về nguồn gốc, số liệu thông tin ñược sử
dụng trong luận văn này.
TÁC GIẢ



Trịnh Lan Anh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp
ñỡ nhiệt tình, những ý kiến ñóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân ñể tôi
hoàn thành luận văn thạc sĩ này.
- Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, người
ñã trực tiếp hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu, thực hiện luận
văn này.
- Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo khoa Tài nguyên môi trường,
Ban Quản lý ñào tạo, Trường ðại học nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi
thực hiện luận văn.
- Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp ñỡ nhiệt tình của lãnh ñạo Phòng Tài
nguyên môi trường, Văn phòng ñăng kí quyền sử dụng ñất quận Hai Bà Trưng, các
phòng, ngành ñã tạo ñiều kiện cho tôi thu thập số liệu ñể thực hiện luận văn này.
- Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp ñỡ của bạn bè, ñồng nghiệp, sự ñộng
viên về tinh thần, vật chất của gia ñình, người thân trong suốt quá trình tôi học tập
và nghiên cứu thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn.
Hà Nội, ngày 01 tháng 10 năm 2013
Tác giả luận văn

Trịnh Lan Anh




Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Danh mục sơ ñồ, biểu ñồ viii

Danh mục chữ viết tắt ix

MỞ ðẦU 1

1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 2

2.1. Mục ñích 2

2.2. Yêu cầu 3

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 4

1.1.1. ðất ñai 4

1.1.2. Bất ñộng sản 5

1.1.3. Thị trường bất ñộng sản 5

1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 6

1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai 6

1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 7

1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 8

1.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 9

1.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 9

1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK 11

1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất 14

1.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ
quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương 19

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iv

1.3.5 Xu hướng phát triển của Văn phòng ñăng kí quyền sử dụng ñất gắn
với cải cách hành chính 20

1.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 21

1.4.1. Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren) 21

1.4.2. Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai của Northern Territory. 21

1.4.3. Cộng hòa Pháp 22

1.4.4. Thụy ðiển 23

1.5. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất nước
ta 24

1.5.1. Tình hình thành lập 24

1.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 26

1.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 27

1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 28

1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK 29

1.5.6. ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK 32

1.6. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký ñất ñai Hà Nội 35

1.6.1. Về mô hình tổ chức 35

1.6.2. Về chức năng nhiệm vụ 36

1.6.3. Về phân cấp ñăng ký biến ñộng 36

1.6.4. Về cơ chế tài chính 37

1.6.5. Về ñăng ký biến ñộng 37

Chương 2. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG 38

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 38

2.1.1. ðối tượng nghiên cứu 38

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 38

2.2. Nội dung nghiên cứu 38

2.3. Phương pháp nghiên cứu 39

2.3.1. Phương pháp ñiều tra, khảo sát 39

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
v

2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 39

2.3.4. Phương pháp chuyên gia 39

Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 41

3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng ñất của quận
Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội 41

3.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên 41

3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hộ và cơ sở hạ tầng 41

3.1.3. ðiều kiện giáo dục, y tế, dân số 43

3.1.4. Tình hình sử dụng ñất ñai 44

3.2. Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất quận Hai Bà Trưng 49

3.2.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 49

3.2.2. Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 52

3.2.3. Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 55

3.3. ðánh giá về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký ñất quận Hai Bà Trưng 67

3.3.1. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 68

3.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục 69

3.3.3. Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ 71

3.3.4. Các khoản lệ phí phải ñóng 71

3.3.5. Nhận xét 72

3.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của VPðKQSDð 73

3.4.1. Chính sách pháp luật ñất ñai 73

3.4.2. Tổ chức thực hiện chức năng, nhiệm vụ 73

3.4.3. Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng 74

3.4.4. ðối tượng giải quyết 75

3.5. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của VPðKQSDð 75

3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 75

3.5.2. Giải pháp về tổ chức 76

3.5.3. Giải pháp về nhân lực 77

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vi

3.5.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 77

3.5.5. Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 78

3.5.6. Giải pháp về cơ chế 78

3.5.7. Giải pháp về cải cách thủ tục ñăng kí ñất ñai 79

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 80

Kết luận 80

ðề nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

PHỤ LỤC 86


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 2.1 Tình hình thành lập VPðKQSDð các cấp 25

Bảng 2.2 Nguồn nhân lực của VPðKQSDð các cấp 28

Bảng 2.3 Kết quả cấp GCN ở nước ta tính ñến hết 2012 32

Bảng 3.1 Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng 42

Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012 quận Hai Bà Trưng 45

Bảng 3.3 Kết quả thẩm ñịnh hồ sơ chuyển quyền sử dụng ñất năm 2008
ñến 2012 58

Bảng 3.4 Kết quả ñăng kí biến ñộng khác năm 2008 ñến 2012 58

Bảng 3.5 Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính quận Hai Bà Trưng 61

Bảng 3.6 Tình hình lập Hồ sơ ñịa chính quận Hai Bà Trưng 62

Bảng 3.7 Tổng hợp diện tích các loại ñất theo ñịa giới hành chính 64

Bảng 3.8 Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 68

Bảng 3.9 ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðK 70

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
viii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang


H×nh 3.1 Khu vùc phÝa nam QuËn Hai Bµ Tr−ng 48

Hình 3.2 Cầu vượt nút giao thông Trần Khát Chân - ðại Cồ Việt 48

Hình 3.3 Trụ sở làm việc của VPðK Quận Hai Bà Trưng 52

Hình 3.4 Cán bộ VPðK Quận Hai Bà Trưng làm việc 59

Hình 3.5 Bảng niêm yết công khai các TTHC của VPðK Quận Hai Bà Trưng 69

DANH MỤC SƠ ðỒ, BIỂU ðỒ

STT Tên biểu ñồ Trang


Sơ ñồ 2.1 Vị trí của VPðKQSD trong hệ thống quản lý ñất ñai 19

Sơ ñồ 2.2 Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký ñất ñai Hà Nội 36
Biểu ñồ 3.1 Cơ cấu ñất ñai năm 2012 của quận Hai Bà Trưng 46

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ix

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ
BðS Bất ñộng sản
CL Chỉnh lý
CSDL Cơ sở dữ liệu
ðKðð ðăng kí ñất ñai
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
HSðC Hồ sơ ñịa chính
QLNN Quản lý nhà nước
SDð Sử dụng ñất
TN&MT Tài nguyên và môi trường
UBND Uỷ ban nhân dân
VPðK Văn phòng ñăng kí quyền sử dụng ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

1

MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia quý giá, là di sản
của nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ ñất, lớn lên nhờ ñất và khi chết
cũng trở về với ñất. ðất ñai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi
gia ñình nói riêng.
Việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: Các quyền về ñất ñai ñược
ñảm bảo bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước
ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
Pháp luật ñất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh việc thành lập hệ thống VPðK
trực thuộc cơ quan TN&MT ở 2 cấp gồm VPðK cấp tỉnh trực thuộc Sở
TN&MT, VPðK cấp huyện trực thuộc Phòng TN&MT. VPðK các cấp có chức
năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp các cơ quan TN&MT làm ñầu mối tổ chức thực
hiện các thủ tục về ðKðð, cấp GCN; lập và chỉnh lý, quản lý HSðC và cơ sở
dữ liệu ñịa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai theo ñịnh kì; cung
cấp thông tin ñất ñai phục vụ yêu cầu QLNN về ñất ñai cho các tổ chức, cá nhân
có nhu cầu. Trước khi Luật ñất ñai 2003 có hiệu lực, các nhiệm vụ này vẫn do cơ
quan quản lý TN&MT cấp tỉnh và cấp huyện thực hiện.
Tuy nhiên, tình hình hoạt ñộng của VPðK hiện nay ñang có một số bất
cập chưa ñược khắc phục ñể thực hiện nhiệm vụ ñã ñược quy ñịnh, nhất là lập,
quản lý, chỉnh lý HSðC và cung cấp dịch vụ có liên quan ñến ñất ñai, BðS. ðây
là hai nhiệm vụ trọng tâm ñể làm nền tảng cho công tác QLNN về ñất ñai và hỗ
trợ người có nhu cầu. Một số những nguyên nhân chủ yếu làm hạn chế hoạt ñộng
của VPðK là:
Hệ thống VPðK lập ở hai cấp nên hệ thống HSðC phải lập nhiều bộ, lưu
giữ ở nhiều cấp, ñòi hỏi chi phí lớn cho việc lập, quản lý và chỉnh lý biến ñộng.
Hồ sơ TTHC về ñất ñai bị phân tán gây khó khăn cho việc xây dựng và cung cấp

thông tin ñất ñai co yêu cầu quản lý và nhu cầu của người dân.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2

Sự phối hợp hoạt ñộng trong hệ thống VPðK thiếu chặt chẽ. Vai trò chỉ
ñạo, tổ chức của VPðK cấp tỉnh ñối với các VPðK cấp huyện trong quá trình
thực hiện nhiệm vụ ñăng kí, cấp GCN, lập và chỉnh lý HSðC rất kém hiệu lực;
không hỗ trợ cho nhau giữa các VPðK các huyện tại mỗi tỉnh.
Quy trình cập nhật, chỉnh lý HSðC phức tạp và trùng lặp. ðây là nguyên
nhân chủ yếu của tình trạng HSðC kông ñược lập, cập nhật, chỉnh lý ñầy ñủ,
ñồng bộ và dẫn ñến tình trạng không thống nhất giữa các cấp hiện nay.
Quy ñịnh về tài chính cho VPðK còn nhiều bất cập, không ñáp ứng ñược
các hoạt ñộng chi thường xuyên cũng như thực hiện các tác nghiệp ñể phục vụ
mục tiêu QLNN của VPðK.
Nguồn lực và năng lực của một số VPðK, một số cán bộ còn hạn chế về
tư chất, phẩm chất và trình ñộ trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.
Quận Hai Bà Trưng là một trong bốn quận nội thành cũ của thành phố Hà
Nội. Trong những năm vừa qua, ở quận Hai Bà Trưng có nhiều biến ñộng về sử
dụng ñất. Nếu như các bộ phận ñăng ký ñất ở cấp quận khắc phục tình trạng quá
tải thì cấp phường ñang trong tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan ñến
việc ñăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý ñất ñai , trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, em
chọn thực hiện ñề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội”
nhằm nghiên cứu ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng
cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, góp phần
giải quyết tình trạng tồn ñọng hồ sơ ñăng ký ñất ñai của ñịa bàn nghiên cứu theo
tinh thần cải cách thủ tục hành chính.
2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài

2.1. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3

- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội.
2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñược thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
1.1.1. ðất ñai
ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất.
Về mặt thổ nhưỡng, ñất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược hình
thành do kết quả tác ñộng của nhiều yếu tố: khí hậu, ñịa hình, ñá mẹ, sinh vật và
thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích và ñộ phì.
Winkler (1968) xem ñất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật:
vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật,… do ñó ñất cũng tuân thủ những quy luật
sống, ñó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái ñộ của
con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây
trồng cao hơn hoặc ngược lại.

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất. Như
vậy, ñất luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ
bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng chính là
tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại
có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần thiết, vững
chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [2, Bộ Giáo dục và ñào tạo,
2000, Khoa học môi trường].
Như vậy, một ñịnh nghĩa ñầy ñủ có thể như sau:
“ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt
trái ñất; các dạng thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối
và ñầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ñất;
tập ñoàn thực vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành
quả vật chất do các hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”
[15, Luật ðất ñai, 1988].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5

1.1.2. Bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh BðS là ñất ñai
và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác
ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Công hòa Pháp, ðiều
86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, ðiều
94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang ðức….). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi
nước cũng có những nét ñặc thù riêng.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do

pháp luật quy ñịnh” [14, Luật Dân sự, 2005].
Các quy ñịnh về BðS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất
ñai và vật kiến trúc. BðS có những ñặc tính sau ñây: có vị trí cố ñịnh, không di
chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của
chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.3. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản có thể ñược ñịnh nghĩa là cơ chế trong ñó hàng
hoá và dịch vụ BðS ñược trao ñổi, trong ñó có sự can thiệp của chính phủ và hệ
thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những
người tham gia trên thị trường.
Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá cơ bản
như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường BðS cũng giống như
mọi thị trường khác, phân bố hàng hoá sử dụng cơ chế giá cả. Trong một số
trường hợp, chính phủ sẽ quyết ñịnh việc phân bố nguồn lực. Việc thực hiện
kiểm soát sử dụng ñất trong những quy ñịnh liên quan ñến các khu quy hoạch có
thể ñược coi là một trong những loại phân bố này.
Thị trường BðS kết nối cung và cầu ñối với BðS. Thị trường BðS là
tổng hoà các giao dịch BðS ñạt ñược tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh trong thời
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6

ñiểm nhất ñịnh. Thị trường BðS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua
bán; thị trường cho thuê BðS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BðS [9, Chính
phủ, 2004, Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP].
1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
1.2.1.1. ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm này

chỉ rõ:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức
ñăng ký ñất ñai;
- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;
- Trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ
ñịa chính).
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường BðS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với BðS;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. [20, Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn
ðình Bồng, 2005, giáo trình Thị trường bất ñộng sản]
1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.2.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và BðS (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài liệu chứa

ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối
với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, BðS ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích
của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
(2) ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc: ñăng nhập hồ
sơ; nguyên tắc ñồng thuận; nguyên tắc công khai và nguyên tắc chuyên biệt hóa.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo
vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về
pháp lý. [20, Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng, 2005, giáo trình Thị
trường bất ñộng sản]
1.2.2.3. ðơn vị ñăng ký thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt lõi
trong từng hệ thống ñăng ký (13, LHQ, 1994, Hiệp ñịnh ngăn ngừa sa mạc hoá).
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký – thửa ñất
không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các
thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8

Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.

Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể
từng chục m
2
cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên BððC, hệ thống BððC
ñược lập theo một hệ tọa ñộ thống nhất trong phạm vi toàn quốc. [20, Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng, 2005, giáo trình Thị trường bất ñộng sản].
1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ñảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BðS rất ña dạng trong
khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền, hình thức giao dịch phổ thông
nhất là mua bán bất ñộng sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập, nó
thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc liên
quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó ñã
ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp
pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch.
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán BðS. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là một hệ
thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi ñăng
ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích sao những
nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay
không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền
hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền ñối
với ñất mà mình mua.
1.2.3.2. ðăng ký quyền
- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược
giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ.
ðối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành
giữa BðS và người có chủ quyền ñối với BðS ñó. ðăng ký quyền dựa trên các
nguyên tắc: phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm. [20, Nguyễn Thanh Trà,
Nguyễn ðình Bồng, 2005, giáo trình Thị trường bất ñộng sản]
1.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
1.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
1.3.1.1. Trước khi có Luật ñất ñai
- Chỉ thị 299 – TTg ngày 10/11/1980 của thủ tướng Chính phủ “về việc
ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho
toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.3.1.2. Từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993
- Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh “Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc ñang
sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại cơ quan Nhà
nước - Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người sử dụng ñất và tự
mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính” [15, Luật ñất ñai 1988].

- Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 – ðKTK
ngày 14/5/1989 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số 302 –
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10

ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201 – ðKTK ñã tạo ra
một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam”
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp. [20, Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng, 2005, giáo trình Thị trường bất ñộng sản]
1.3.1.3. Từ khi có Luật ñất ñai năm 1993 ñến năm 2003
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh: “ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa
chính, quản lý các hợp ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất”. “ Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào
thì phải ñăng ký tại xã, phường, thị trấn ñó - UBND xã, phường, thị trấn và quản
lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất sử dụng và sự biến ñộng về việc sử
dụng ñất” [16, Luật ñất ñai 1993].
- Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy chưa ñược
pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật xảy ra thường
xuyên. ðặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược chấn
chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận
thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ này với công tác
quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này.

1.3.1.4. Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay
- Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia dình, cá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11

nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký quyền sử dụng ñất
Nhà nước giao, cho thuê.
Luật ðất ñai năm 2003, mục 5 ðiều 46, 47, 48 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ:
“ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm
xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất” [17, Luật ðất ñai 2003].
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản
lý và sủ dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử
dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình.
- Hệ thống ñăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;
+ ðăng ký biến ñộng – ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử
dụng do thay ñổi diện tích ( tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…), do thay dổi mục
ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất.
- Khoản 2 ðiều 64 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh về cơ quan ñăng ký ñất ñai:
Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðK là cơ quan dịch vụ công thực
hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý thống nhất HSðC, phục vụ người sử
dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ [17, Luật ðất ñai 2003].
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
1.3.2.1. Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính
ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong

sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hóa, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực
hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công
quyền với tổ chức sự nghiệp. “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính,
kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin – cho” và sự tắc trách vô kỉ luật
trong công việc”.
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/1994 của Chính phủ về cải
cách thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12

- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17/9//2001 của Thủ tướng Chính
phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai
ñoạn 2001 – 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch,
vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hóa, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là một
trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “ một cửa” tại các cơ quan hành chính
nhà nước ở ñịa phương.
1.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
- Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh:
“Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người ñang sử dụng ñất thực hiện quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền
sự dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Người sử
dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh
giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Tòa án
nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết
tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành” [17,

Luật ðất ñai 2003].
“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðK là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý thống nhất HSðC, phục vụ
người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” [17, Luật ðất ñai 2003].
- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật ðất ñai quy ñịnh “UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh
thành lập VPðK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPðK tại ñịa
bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu
ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập VPðK thuộc Phòng
TN&MT” [9, Chính phủ, Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13

Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những ách
tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
hướng dẫn chức năng, ngày nhiệm vụ và tổ chức của VPðK và tổ chức phát triển
quỹ ñất. Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðK khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ
sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác
cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài
chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các
cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm ñáp
ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng ñất, thực
hiện nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất và nhà (nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê
ñất, thuế chuyển tiền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất lệ
phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005
hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð, tài sản gắn liền với ñất.

Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng ký thế chấp, bảo
lãnh tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và
trách nhiệm của VPðK, quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng QSDð, tài sản gắn liền với ñất của người sử dụng ñất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa
ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-
BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTP-BTNMT-BNV-BTC ngày
15/3/1010 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP/BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện
ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðK, quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân sự năm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14

2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh
ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc ñăng ký
quyền sở hữu tài sản (ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản
(ðiều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều
173). Trên cơ sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của mình
về bất ñộng sản hợp pháp (trong ñó có quyền sử dụng ñất) ñối với Nhà nước và
cơ quan có thẩm quyền.
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến VPðK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng
ñược xem là tương ñối ñầy ñủ. ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể thành lập và
ñưa các VPðK ñi vào hoạt ñộng. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan ñến
VPðK còn những hạn chế như:
- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy ñịnh không rõ ràng (cho
phép các ñịa phương có thể không thành lập VPðK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải

thành lập mô hình VPðK ñang bị “bỏ ngỏ”.
- Thiếu các quy ñịnh hướng dẫn tổ chức hoạt ñộng của VPðK và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ñược tiến hành ñồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức ñầy ñủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này ñối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách ñưa VPðK vào
hoạt ñộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ñáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng
ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa và
hội nhập.
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
VPðK hoạt ñộng theo hai loại hình sự nghiệp có thu, có con dấu riêng,
ñược mở tài khoản theo quy ñịnh hiện hành, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng
ký sử dụng ñất, chỉnh lý thống nhất biến ñộng sử dụng ñất và quản lý HSðC;
tham mưu cho cơ quan TN&MT cùng cấp trong việc thực hiện TTHC về quản lý,
sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật và thực hiện các nhiệm vụ sau:
- ðối với Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh