Tiểu luận môn định giá đất Phương pháp chi phí được áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

1
I.LỜI MỞ ĐẦU
Định giá đất là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và
phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản
là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá
là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh
tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một nghành
chuyên sâu trong nền kinh tế.
Trong số các bất động sản đa dạng, có một số bất động sản được thiết lập và sử
dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ điển hình như là
nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát… hay các bất động sản tương tự thực
hiện các chức năng không sinh lời. Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó
được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng
biệt và thường là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó.
Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là
không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá. Việc định giá
giá trị đối với những bất động sản như vậy được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là
phương pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo
bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá
trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
Phương pháp chi phí là 1 trong 4 phương pháp xác định giá đất được sử dụng ở
Việt Nam và các nước trong khu vực. Phương pháp chi phí cùng với phương pháp
thặng dư, phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp phân
tích hồi quy để giúp việc định giá đất được thuận lợi hơn.
Sau đây nhóm GROUP-CHAMPION xin được trình bày về đề tài “ Phương
pháp chi phí được áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở Việt
Nam”.
II. NỘI DUNG
2.1.Khái quát về phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để

tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần
định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
2.1.1.Cơ sở lý luận:
Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng có
đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với
2
chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự.
2.1.2.Phạm vi áp dụng và yêu cầu:
Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp sau:
- Thẩm định những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên
dùng; những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh.
- Thẩm định giá tài sản phục vụ cho mục đích bảo hiểm; tính mức tiền hỗ trợ; bồi
thường khi nhà nước giải tỏa đền bù.
- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định khác, hay kiểm tra đấu thầu
2.2 Trình tự tiến hành phương pháp chi phí:
a) Phương pháp chi phí được tiến hành theo các bước sau:
- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là
đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác
định giá đất quy định tại Luât đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy
định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Uỷ ban nhân dân
các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình
xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo
quy định của pháp luật.
- Bước 3 : Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm
giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
- Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng băng cách trừ giá trị hao mòn
lũy kế ( mức giảm giá cao ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
- Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng kết
quả bước 1 và kết quả bước 4.

b) Phương pháp chi phí được áp dụng ở Việt Nam:
Theo thông tư 145/TT-BTC/2007 khi áp dụng phương pháp chi phí để định giá đất
cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:
3
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao
gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động
sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện
kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn
tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao
gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các tài
sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới tại
thời điểm định giá
−
Phần giá trị hao
mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu
tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất
hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên
đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và
mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn
vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử
dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài).

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất
thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn
Thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về
phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo
đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên
cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở
Bước 1
4
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng bất
động sản
−
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
Đơn giá của thửa
đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của
các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản
(tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các
đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
2.3 Các phương pháp xác định chi phí :
Có 2 phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá: chi phí tái tạo; chi

phí thay thế
2.3.1 Chi phí tái tạo:
Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng
thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời
của công trình mục tiêu đó. Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính
xác của các công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất
lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả
hoặc lỗi thời của nó. Về mặt lý luận phương pháp này được coi là phương pháp cho giá
trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không thực tế, khi thực hiện đối với các công
trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại cái không hiệu quả
và đã lỗi thời.
2.3.2 Chi phí thay thế:
Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử
dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn,
thiết kế và bố cục hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng: các nguyên vật liệu, các phương
pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ
phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ.
5
Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán ít hơn
phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần
thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Do đó nó được coi là
phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo, trong thực tế
việc đánh giá theo chi phí thay thế được sử dụng nhiều hơn so với đánh giá theo chi phí
tái tạo.
2.3.3 Các phương pháp ước tính chi phí:
Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải tính tới tất
cả các chi phí có liên quan, có thể phân thành chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.
Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu:
Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;
Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết

thúc;
Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu;
Dịch vụ điện tạm thời;
Lãi và các chi phí quản lý của nhà xây dựng.
Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp, gồm:
Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các phí pháp lý, định giá, tính khả
thi tài chính, kỹ thuật, kiến trúc và giám sát;
Các lãi vay nợ xây dựng;
Các công tác quản lý bất động sản;
Các chi phí quản lý công trình;
Tiền thuê đất theo hợp đồng nếu có;
Thuế bất động sản;
Các trả giá để đẩy mạnh công trình;
Tất cả các chi phí mang tính chất tạm thời khác.
Nhiệm vụ của nhà định giá là chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem
xét tác động của các điều kiện thị trường và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá.
Các nhà kiến trúc, xây dựng và nhà định giá hiện đang sử dụng các phương
pháp sau để ước tính chi phí:
6
1. Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng:
Phương pháp này nói chung được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có
kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn
thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Khi áp dụng phương pháp
này đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian.
2. Phương pháp khảo sát số lượng:
Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian
hơn so với phương pháp trên. Trong phương pháp này các chi phí cho công việc xây
dựng được nhà hợp đồng chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ.
3. Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng:
Phương pháp này được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà

thầu phụ, như: chi phí bê tông được tính theo đơn vị m
3
; mái, nền, ốp gạch men theo
đơn vị m
2
; tường gạch, ống nước theo đơn vị m, phục vụ cho công việc sửa chữa thay
thế hoặc ước tính chi phí xây dựng bổ sung, nó không được nhà xây dựng áp dụng
thường xuyên, và không khuyến nghị các nhà định giá bất động sản sử dụng như là công
cụ để định giá bất động sản.
4. Phương pháp so sánh thị trường:
Phương pháp này được nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi
việc ước tính chi phí cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương pháp này, các chi phí
theo đơn vị m
3
hay m
2
được tính bằng cách chia tổng chi phí xây dựng của các kết
cấu của công trình tương tự hoàn thành mới đây cho khối m
3
hay m
2
chứa dựng bên
trong kết cấu đó. Các công trình này phải tương tự về kích thước, thiết kế, chất lượng và
hoàn thành việc xây dựng mới đây (trong vòng 3-6 tháng).
Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương
pháp so sánh thị trường là trong thực tế không có 2 ngôi nhà nào giống nhau hoàn
toàn về kiểu dáng và chất lượng xây dựng.
2.4 Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ:
a) Sự giảm giá tích luỹ:
7

Sự giảm giá tích luỹ là tổng số giảm giá của tất cả các nguồn được đo bằng hiệu số
của chi phí xây dựng lại mới các công trình xây dựng, với giá trị hiện tại của các công
trình xây dựng đó ở vào thời điểm đánh giá. Trong thực tế, có khả năng một tài sản tăng
giá chứ không phải giảm giá, điều này xảy ra khi có sự khan hiếm bất thường (hoặc như
tài sản là đồ cổ). Sự tăng giá cũng có thể xảy ra khi lạm phát làm yếu đi sức mua của
đồng tiền. Các trường hợp tăng giá bị loại trừ không được xem xét trong phần này.
Cần phải lưu ý đến sự khác nhau giữa sự giảm giá và sự khấu hao, đó cũng là sự
khác nhau giữa nhiệm vụ của nhà định giá và nhà kế toán. Nhiệm vụ của nhà định giá
là ước tính số lượng giảm giá tích luỹ của tài sản, không quan tâm đến khấu hao dự tính
để bồi hoàn cho người cho người chủ sở hữu những mất mát giá trị của đầu tư ban
đầu.
Thị trường tự động phản ánh sự thu nhỏ tính hữu ích của tài sản qua mức giá thấp
hơn từ tất cả các nguyên nhân: tuổi, hư hỏng tự nhiên, hoặc do con người, hoặc do
lỗi thời chức năng hoặc bên ngoài.Nhà định giá phải quan tâm đến giá trị hiện tại của các
quyền tương lai đối với thu nhập tạo ra từ tài sản.
Ví dụ: tính giảm giá tích luỹ của một tài sản nhà ở, nếu chúng ta biết chi phí thay
thế hiện hành của tài sản đó tính được là 1 tỷ đồng và biết giá bán thị trường hiện hành
của tài sản tương tự cùng ở điều kiện tương tự là 750 triệu đồng. Câu trả lời giảm giá
tích luỹ của tài sản là 250 triệu đồng hay 25%.
Các nguyên nhân chính gây giảm giá tích luỹ là: sự giảm giá tự nhiên; lỗi thời
chức năng; lỗi thời bên ngoài.
- Sự giảm giá tự nhiên: hư hỏng qua quá trình sử dụng; hoạt động của các yếu tố
như tuổi, sự phá huỷ của mối mọt và các vật hại, sự tàn phá của các cơn bão hoặc nhiệt
độ cao; sự hư hỏng do con người gây ra như sao lãng, nước, chất nổ hoặc do người
phá hoại.
- Lỗi thời chức năng: do sai sót trong thiết kế như trần nhà quá cao hoặc quá thấp,
vị trí bếp, phòng tắm không thích hợp, lãng phí diện tích; Sự không đầy đủ trong kết
cấu như tường và trần không có cách âm, không có đủ dây điện, ống nước và thiếu
chức năng khác gây hạn chế sử dụng tài sản có hiệu quả; sự thừa quá mức các phương
tiện kết cấu; lỗi thời về thiết bị.

- Lỗi thời bên ngoài: các nguy hiểm và phiền toái bên cạnh như luồng giao thông,
8
khói, bụi, tiếng động ; các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính
hữu ích của việc sử dụng và sở hữu các công trình; các công trình nâng cao ở bên trên
hoặc bên dưới đất làm ảnh hưởng đến giá trị của miếng đất; việc giảm yêu cầu gây ra do
sự di chuyển dân số, sự suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị tài
sản thấp hơn. Có thể phân ra: lỗi thời bên ngoài có thể sửa chữa được và lỗi thời bên
ngoài không thể sửa chữa được.
Ngoài ra sự giảm giá còn phải kể đến các hư hỏng về vật lý. Có những hư hỏng về
vật lý có thể sữa chữa được: hỏng mái; hỏng vòi và ống nước; hỏng đường đi bộ và
đường ôtô… Nhưng có những hư hỏng về vật lý không thể sữa chữa được, đó là các hư
hỏng của các hạng mục không thể thay thế được.
b) Phương pháp đo giảm giá tích luỹ:
Sự điều tra và quan sát là quan trọng trong việc thu thập tài liệu giảm giá. Để thực
hiện được phương pháp này người định giá phải phân loại giảm giá, lỗi thời chức năng
và lỗi thời bên ngoài. Trong đó lại chia ra sự giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và
sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được, cũng như sự lỗi thời chức năng không
thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được. Dựa trên sự điều tra
chi tiết và cẩn thận lập danh sách tất cả các bảo dưỡng, hiện đại hoá, nâng cao và sửa
chữa của các giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể
sửa chữa được. Ước tính chi phí để tiến hành các hạng mục đó, cần có sự thận trọng để
không bị trùng lặp.
Các thành phần cơ cấu hay cấu thành
Chi phí thay thế
(triệu đồng)
9
- Móng
- Tường
- Các vách ngăn
- Kết cấu mái

- Dầm và các liên kết
- Cột
Tổng cộng
Cộng với
8% chi phí kiến trúc
12% chi phí quản lý hành chính và lãi
Tổng số chi phí thay thế cấu thành
Ước tính theo dõi giảm giá tự nhiên
không thay thế được 15%(*)
(*) Dựa trên tỷ lệ tuổi hiệu quả đối với tuổi thọ thông thường của
các công trình xây dựng
36,00
99,00
36,00
21,00
28,00
6,00
226,00
18,08
27,12
271,33
4,07
Đối với sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được người định giá có thể được
sử dụng 1 trong 2 phương pháp sau: phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ và phương
pháp giá trị cấu thành riêng rẽ để tính toán tích luỹ do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài.
Phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ được nhà định giá áp dụng để ước tính tích
luỹ phần trăm mất mát của các phần cơ cấu cấu thành đối với ước tính chi phí thay thế
của các phần đó.
Phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ tương tự như phương pháp trên, ngoại trừ
áp dụng tỷ lệ giảm giá đối với mỗi một cấu thành xem xét. Thông thường phương pháp

này chỉ áp dụng đối với các hạng mục cơ cấu có cuộc sống ngẵn hạn như là: mái, điện,
nước, thảm, nhiệt và điều hoà không khí Thể hiện trong bảng sau:
Chi phí
Sự giảm giá
Phần trăm (%)
Tiền
10
- Móng
- Tường
- Các vách ngăn
- Xà và các kết nối
- Kết cấu mái
- Cột
- Mái
- Máy điều hoà
- Thảm
Tổng cộng chi phí
thay thế
36
99
36
28
21
6
14
26
20
286
9
9

9
9
9
9
10
8
10
60
60
60
60
60
60
20
15
12
15
15
15
15
15
15
50
53
83
5,40
14,85
5,40
4,20
3,15

0,90
7,20
13,78
16,60
71,48
2.5 Những hạn chế của phương pháp chi phí:
- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra
giá trị.
- Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu lấy trên thị
trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng.
- Người định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng
và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp.
- Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ
có những mặt hạn chế như vừa nêu trên.
2.6 Ứng dụng định giá bằng phương pháp chi phí:
a) Đối tượng định giá:
Công ty ABC sở hữu và đang hoạt động một trung tâm giải trí 5 năm tuổi.
Nó cần được định giá cho mục đích báo cáo tài chính của công ty.
Trung tâm giải trí có diện tích sàn là 10.000 m
2
và diện tích đất là 3.000 m
2
.
Khu đất trên đó trung tâm giải trí định vị là đất toàn quyền sở hữu.
Chi phí xây dựng hiện hành của trung tâm giải trí được ước tính là 1,8 triệu
đồng/m
2
. Tuổi kinh tế của các công trình trong trung tâm giải trí được ước tính là 50
11
năm. Mới đây, một địa điểm có thể so sánh được đã được Nhà nước bán trong một

hợp đồng cho thuê 60 năm cho sử dụng làm trung tâm giải trí với mức giá 1,6 triệu
đồng/m
2
.
b) Quá trình định giá:
Giá trị thị trường của đất trống:
3.000 m
2
x 2 triệu đồng/ m
2
= 6 tỷ đồng
(Mức giá đất sở hữu toàn quyền 2 triệu đồng/m
2
tính được là từ mức giá đất cho thuê
60 năm đã biết là 1,6 triêu đồng/m
2
quy đổi ra bằng cách lấy hệ số chuyển đổi là
0,8 : 1,6 triệu đồng/m
2
: 0,8 = 2 triệu đồng/m
2
)
Chi phí hiện hành của các công trình
10.000 m
2
x 1,8 triệu đồng/m
2
= 18 tỷ đồng
Giảm giá tích luỹ trên các công trình đang tồn tại
[(5/50) x 100%] x 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng

Chi phí thay thế giảm giá của các công trình là
18 tỷ đồng - 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng
Giá trị thị trường của tài sản
16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng = 22,2 tỷ đồng.
2.7 Ví dụ về phương pháp chi phí:
Ví dụ 1:
Cần ước tính giá trị thị trường một bất động sản có các đặc điểm: diện tích thửa đất:
100m
2
(4m x 25 m), diện tích sàn xây dựng: 150 m
2
; nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông;
sàn, mái bê tông cốt thép; nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 80%. Đơn giá xây
dựng mới nhà tương tự: 1.800.000 đ/m
2
.
Qua điều tra thị trường, thu thập thông tin về 3 bất động sản ở khu vực lân cận vừa giao
dịch thành công như sau:
- BĐS 1 có các đặc điểm: diện tích thửa đất 80m
2
(5m x 16m); diện tích sàn xây dựng
120m
2;
nhà 2 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic;
chất lượng nhà còn lại 90%; vừa bán được với giá 614.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới
nhà tương tự: 1.800.000đ/m
2
.
12
- BĐS 2 có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m

2
(3m x 20m); diện tích sàn xây dựng
180m
2
; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát
gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 85% vừa được bán với giá
591.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 2.000.000đ/m
2
.
- BĐS 3 có các đặc điểm: diện tích thửa đất 150m
2
(5m x 30 m); diện tích sàn xây dựng
200m
2
; nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền
lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà còn lại 95%; vừa được bán với giá
1.142.200.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m
2
.
Cũng qua điều tra thị trường, thu thập được tương quan giá đất trên thị trường theo các
yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau:
- Chiều rộng:
Từ 3m đến 3,8m : 95%
Từ trên 3,8m đến dưới 4m : 100%
Từ 4m – 6m trở lên : 105%
- Chiều dài :
Từ 25m trở xuống : 100%
Từ trên 25 m đến 50m : 96,71%
- Quy mô diện tích :
Từ 60m

2
đến 100m
2
: 100%
Từ trên 100m
2
đến 200m
2
: 95%
Lời giải:
1. Xác định giá trị đất tài sản thẩm định giá
1.1 Phân tích giá bán BĐS 1
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 1
1.8000.000đ/m2 x 90% x 120m2 = 194.400.000đ
- Giá trị đất của BĐS 1
614.400.000đ – 194.400.000đ = 420.000.000đ
- Đơn giá đất của BĐS 1
420.000.000đ / 80m2 = 5.250.000đ/m2
1.2 Phân tích giá bán BĐS 2
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 2
2.000.000đ/m2 x 85% x 180m2 = 306.000.000đ
- Giá trị phần đất của BĐS 2
591.000.000đ - 306.000.000đ = 285.000.000đ
- Đơn giá đất của BĐS 2
285.000.000đ / 60m2 = 4.750.000đ/m2
1.3 Phân tích giá bán BĐS 3
- Giá trị. phần xây dựng của BĐS 3
2.200000đ/m2 x 95% x 200m2 = 418.000.000đ
- Giá trị đất của BĐS 3
1.142.200.000đ – 418.000.000đ = 724.200.000đ

- Đơn giá đất của BĐS 3
24.200.000đ / 150m2 = 4.828.000đ/m2
1.4 So sánh bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh
Yếu tố so
sánh
BĐS cần
thẩm định giá
BĐS 1 BĐS 2 BĐS3
13
Diện tích
đất
100m
2
80m
2
60m
2
150m
2
Chiều
rộng
4m 5m 3m 5m
Chiều dài 25m 16m 20m 30m
Đơn giá
đất
Cần xác định 5,25 triệu đ 4,75 triệu đ 4,828 triệu
đ
Qua so sánh cho thấy các bất động sản trên cùng nằm trong khu vực gần cận với bất động
sản thẩm định giá; theo tương quan giá đất trên thị trường:
- Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn bất động sản 1 về chiều rộng 4,76%

(100% - 100%/ 105%).
- Bất động sản thẩm định giá thuận lợi hơn bất động sản 2 về chiều rộng 5,26% (100%/
95% - 100%).
- Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn bất động sản 3 về chiều rộng 4,76%
(100% - 100%/ 105%); nhưng thuận lợi hơn về chiều dài 3,41 % (100%/ 96,71% - 100%)
và về quy mô diện tích 5,26 % (100%/ 95% - 100%).
Từ các so sánh trên thực hiện điều chỉnh đơn giá đất các bất động sản so sánh.
Yếu tố so sánh BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3
Đơn giá đất 5,25 triệu đ/m
2
4,75 triệu đ/m
2
4,828 triệu đ/m
2
Chiều rộng - 4,76 % + 5,26 % - 4,76 %
Chiều dài 0 0 + 3,41%
Quy mô diện tích 0 0 + 5,26%
Tổng % điều chỉnh - 4,76% + 5,26% + 3,91%
Đơn giá đất sau điều
chỉnh (mức giá chỉ
dẫn)
5 triệu đ/m
2
5 triệu đ/m
2
5,016 triệu đ/m
2
Đơn giá đất điều chỉnh bình quân của các bất động sản trên là 5,005 trđ/m
2
. Từ đó có thể

ước tính đơn giá đất của bất động sản thẩm định giá khoảng 5,0 trđ /m
2
.
1.5 Giá đất bất động sản cần thẩm định giá
5.000.000 đ/m
2
x 100m
2
= 500.000.000 đ
2. Giá trị tài sản trên đất:
1.800.000 đ/m
2
x 0,80 x 150m
2
= 216.000.000 đ
3. Giá trị thị trường bất động sản cần thẩm định giá:
500.000.000 đ + 216.000.000 đ = 716.000.000 đ
Ví dụ 2: Thẩm định giá trạm trộn bê tông ướt (di động) của công ty X đang sử
dụng, do công ty ABB nhập khẩu linh kiện và sản xuất lắp ráp tại Việt Nam với các
thông tin sau:
Nguồn gốc xuất xứ thiết bị:
- Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén
khí, thiết bị điện động lực do công ty AAB nhập khẩu từ Hoa Kỳ.
- Các bộ phận còn lại (kiểu dáng công nghiệp; kết cấu; cabin điều khiển được chống
nóng, chống ẩm, bụi và lắp điều hoà nhiệt độ ) do ABB thiết kế và sản xuất.
Tính năng kỹ thuật:
- Kết cấu trạm trộn dạng module tiêu chuẩn.
- Cối trộn có dung tích 1.650/1.200 lít . Công suất 60m
3
/giờ.

14
- Tuổi đời kinh tế 30 năm, tuổi đời hiệu quả 6 năm.
Lời giải:
1. Căn cứ vào hồ sơ nhập khẩu thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt bằng giá thị trường
nguyên, nhiên, vật liệu và tiền công vào thời điểm thẩm định giá; ước tính giá trị trạm
trộn bê tông ướt, di động (mới 100%) do công ty ABB sản xuất, lắp ráp hòan chỉnh tại
công ty X như sau:

tt Khoản mục Thành tiền
1 Giá vốn nhập khẩu các hệ thống đầu
đo cân điện tử, máy tính công nghiệp,
van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị
điện động lực nhập ngoại (thuế suất
thuế nhập khẩu thiết bị 0%)
Giá vốn nhập: 516.000.000 đ

Trong đó: Giá nhập CIF:

310.000 USD x 16.500đ/USD =
511.000.000 đ
Chi phí vận chuyển: 5.000.000đ
2 Chi phí trực tiếp (sản xuất, chế tạo
phần thiết bị trong nước), trong đó:
800.000.000đ
- Chi phí nguyên, nhiên, vật liệu 370.000.000đ
- Chi phí máy, thiết
bị
- Chi phí nhân công
220.000.000đ
310.000.000đ

3. Chi phí quản lý phân xưởng 120.000.000đ
4. Chi phí quản lý xí nghiệp 130.000.000đ
5. Giá thành sản xuất (1+ 2 + 3 + 4) 1.566.000.000đ
6. Lợi nhuận (10% giá thành) 156.000.000đ
7. Chi phí lắp đặt 23.000.000đ
8. Gía bán tại nhà máy 1.745.000.000đ
2. Ước tính khấu hao tích lũy thiết bị do công ty X sử dụng:
Tuổi đời hiệu quả 6 năm
Tỷ lệ hao mòn = = = 20%
Tuổi đời kinh tế 30 năm
3. Giá trị của trạm trộn bê tông:
1.745.000.000đ x (100%-20%) = 1.396.000.000đ
Giá trị của trạm trộn bê tông là 1.400.000.000đ (một tỷ bốn trăm triệu đồng).
III. KẾT LUẬN
Phương pháp chi phí ra đời và được đưa vào áp dụng đã giúp việc định giá đất được đơn
giản hơn. Đây là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi đánh giá các tài sản ít
mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai; hoặc khi
không có thửa đất trống liền kề để thực hiện định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp.
Tuy nhiên vẫn còn nhiều mặt hạn chế cần được khắc phục dần. Thực tế có một số BĐS
được xây dựng và sử dụng cho mục đích riêng biệt. Khi tiến hành định giá một BĐS nào
đó ta nhận thấy rằng không tìm được trên thị trường BĐS tương đồng về mặt kỹ thuật với
15
BĐS cần định giá, do đó không có cơ sở để so sánh. Phương pháp chi phí áp dụng cho
những BĐS như nhà thờ, bệnh viện…