Tiểu luận môn định giá đất Phương pháp thu nhập đang áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TIỂU LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
NHÓM( HOLIGAN )
Đề tài: “Phương pháp thu nhập đang áp dụng ở một số nước
trong khu vực và ở Việt Nam”
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: BÙI NGUYÊN HẠNH
SINH VIÊN THỰC HIỆN:
1
TRẦN VĂN SÁNG
2
NGUYỄN CHÍ CÔNG
3
NGUYỄN VĂN HUY
4
NGÔ QUANG QUYỀN
5
LẠI VĂN LINH
6
HOÀNG TUẤN ANH
7
VŨ THỊ KIM NGÂN
8
TRƯƠNG HÙNG CƯỜNG
1
Hà Nội 2011
Mục lục
PHẦN I. MỞ ĐẦU
Từ xưa đến nay, đất đai vẫn là một trong những vấn đề quan trọng được
Đảng và Nhà nước ta quan tâm hàng đầu. Đây cũng là vấn đề phức tạp và nhạy

cảm vì nó liên quan đến quyền lợi của mọi người dân, tổ chức kinh tế - chính trị -
xã hội và cả quốc tế. Đất đai là “tài sản quốc gia” và là một nguồn lực hết sức quan
trọng để phát triển kinh tế - xã hội. Nó luôn là vấn đề mang tính thời sự. Việc khai
thác và sử dụng nguồn lực này là một trong những nội dung quan trọng trong chiến
lược phát triển mỗi nước.
2
Cùng với sự phát triển của thế giới hiện nay, đất đai cũng có sự biến động
theo để phù hợp với sự phát triển đó. Một trong những vấn đề được quan tâm
nhiều nhất và gây ảnh hưởng lớn cho xã hội đó là sự tăng giảm về giá đất Nếu như
trước đây đất đai chưa đuợc khai thác và sử dụng nhiều thì ngày nay đã được khai
thác một cách triệt để dưới nhiều hình thức nhằm thu được lợi nhuận tối đa. Mặt
khác đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị, nên đối với đất
đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, là
cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước.
Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá đất rất là quan trọng đối với mỗi
cá nhân hay các tổ chức ở việt nam cũng như các nước trong khu vực và trên thế
giới. .vì vậy nhóm HOLIGAN xin giới thiệu về “phương pháp thu nhập trong
thẩm định giá bất động sản ở việt nam và một số nước trong khu vực”.
PHẦN II.NỘI DUNG
I.Khái niệm chung
1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai
cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời
gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ
3
đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh
tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
1.2.Khái niệm định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành,
tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm
sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác
biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày
càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương
pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào
những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu
lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh
hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự
kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp
để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với
một quyền đất đai nào đó.
Định giá đất phải căn cứ vào nguyên lý và phương pháp định giá đất. Do
đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, không phải là sản phẩm của lao động con
người không làm ra nên không có giá trị nên việc định giá đất việc tuân thủ các
nguyên tắc và phương pháp của định giá đất là một trong những điều kiện quan
trọng để xác định chính xác giá đất.
Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình
thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói
rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao
dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai,
không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ
không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan. Ðịnh giá đất phải
cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ, như quy

hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nếu không cân nhắc
chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công bằng và
hợp lý.
Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định
giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau
rất lớn. Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký
đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng
4
đất đai định giá.
Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định,
đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế,
xã hội. Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm
nào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa.
II.SƠ LƯỢC VỀ CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Có 5 phương pháp xác định giá đất:
2.1 Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường
dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất
động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dung phương
pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai nhưng một loại đầu tư, khoản giá
5
đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương thu
nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai
định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng
thu nhập vào thời điểm định giá.
2.2 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp, gọi tắt là phương pháp thị trường, là một
trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất và cũng
là một phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. Phương
pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích

mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần xác định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá để ước tính giá trị
thị trường của thửa đất cần xác định.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên
nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá
của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian
gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó
về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác
định vào thời điểm định giá.
2.3 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay
phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có
thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể rạo gia thu nhập. Giá đất phải
trả để được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập
định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá
đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình.
Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.
2.4 Phương pháp chi phí
Cơ sở lý luận của phương pháp này cho rằng một người mua tiềm năng có
đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so
với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng lợi ích tương tự.
Phương pháp này thường được áp dụng để định giá trong các trường hợp
sau:
- Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viện,
trường học, nhà thờ, thư viện… là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh
thị trường.
- Định giá cho các mục đích bảo hiểm.
- Kiểm tra đối với cac phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.
2.5 Phương pháp phân tích hồi quy
Mô hình hồi quy tuyến tính đơn giản ( Simple Linear Regression Model ).

6
Để mô hình hóa quan hệ tuyến tính trong đó diễn tả sự thay đổi của biến Y
theo biến X cho trước người ta sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính đơn giản.
Mô hình hồi quy tuyến tinh đơn giản Y theo X có dạng sau:
Y = A + B * X + e
i
A: Là thông số diễn tả tung độ gốc của đường hồi quy của tập hợp chính,
hay A là giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X thay đổi 1 đơn
vị.
B: Là thông số diễn tả độ gốc của đường hồi quy của tập hợp chính hay B
diễn tả sự thay đổi của giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y khi biến độc lập X
thay đổi 1 đơn vị.
Y
i
: Giá trị của biến phụ thuộc Y trong lần quan sát thứ i.
X
i
: Giá trị của biến biến độc lập X trong lần quan sát thứ i.
e
i
: Giá trị đối với sự giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ
i.
Trong lý thuyết cũng như trên thực tế, nhiều khi biến phụ thuộc không chỉ
được giải thích bằng mô hình hồi quy tuyến tính đơn giản, chúng phụ thuộc vào
nhiều biến, xem xét cụ thể đến giá đất có thể thấy nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố
như vị trí, chất đất, an ninh, cơ sở hạ tầng … chính vì vậy, việc tìm hiểu mô hình
hồi quy tuyến tinh bội giúp cho việc giải thích biến phụ thuộc là rất cần thiết và có
ý nghĩa.

III.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

3.1. Khái quát về phương pháp thu nhập
a) Định nghĩa phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất
thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai,
nhà ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng
phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư,
7
khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.
Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong
tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn
thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
b) Nguyên lý của phương pháp thu nhập
Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về
diện tích, tính lâu dài trong sử dụng khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó,
thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử
dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau. Khi đem
thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị vốn)
bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai
đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên lý của
phương pháp thu nhập.
Ví dụ: một thửa đất nào đó, mỗi năm mỗi m
2

có thể sản sinh ra 100
nghìn đồng thu nhập, người sở hữu đất đai có thể bằng lòng về thu nhập chỉ với
mức 5% suất lợi tức hoàn vốn, vậy thì giá cả thu nhập đất đai của người sở hữu
đó phải là 2 triệu đồng mỗi m
2
. Nghĩa là giá đất sẽ bằng thu nhập hàng năm của
đất đai ÷ suất lợi tức hoàn vốn đất đai. Nếu người đó gửi 2 triệu đồng vào ngân

hàng với lãi hàng năm là 5%, thì thu nhập hàng năm của người đó nhận được
cũng ngang với mức thu nhập 1 m
2

đất đai nói trên. Cho nên, đối với người chủ
sở hữu đất đó, 1 m
2

đất giá 2 triệu đồng là ngang bằng với giá trị của vốn.
Như vậy cách lý giải của phương pháp thu nhập trên đây chỉ là một hình
thức đặc biệt trong điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm không thay đổi, suất
lợi tức hoàn vốn đất đai hàng năm không thay đổi và số năm sử dụng đất là
không có hạn định. Nếu 3 nhân tố này thay đổi thì công thức tính toán giá cả thu
nhập đất đai sẽ thay đổi, điều này sẽ được nêu ở các công thức sử dụng trong
phương pháp thu nhập.
c) Công thức cơ bản của phương pháp thu nhập
1. Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi
Nếu thu nhập của đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn vốn
đất đai không thay đổi và lớn hơn 0, số năm sử dụng là vô hạn thì công thức tính
toán giá cả đất đai là:
P =
r
a

Trong đó:
P là giá cả đất đai
a là thu nhập của đất đai
8
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
2. Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi

Khi thu nhập hàng năm của đất đai thay đổi theo thời gian do sự thay đổi
trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm, giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất, nó sẽ
làm thay đổi giá trị của đất đai và hoa lợi trong từng năm cụ thể. Đồng thời suất
lợi tức hoàn vốn cũng là một yếu tố làm thay đổi thu nhập. Giá đất được tính theo
công thức:
P =
∑
+ )1(
)(
)(
t
tL
r
P
(t = 1,∞)

Trong đó :
P là giá cả của đất đai
P
L(t)
là thu nhập đất đai ở năm thứ t
t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập r là suất lợi tức hoàn vốn đất
đai
d) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu nhập
Đặc điểm của phương pháp thu nhập
1. Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận. Lý luận về địa tô và lý luận về
phân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập. Thu
nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các nhân tố
này phân phối. Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc sử dụng
đất đai đem lại. Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi

những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định
để hoàn vốn từ thu nhập đất đai .
2. Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên
giá cả có được gọi là "giá cả thu nhập". Phương pháp này coi đất đai như là một
khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức
nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định
khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai.
3. Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được
quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn.
Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tứ
hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá
cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là
khâu then chốt của phương pháp thu nhập.
Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là là phương pháp dựa vào thu nhập của đất đai để
xác định giá cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản
hoặc tài sản nhà đất có thu lợi. Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà
9
đất dùng cho xí nghiệp đều có thể dùng phương pháp này. Phương pháp thu
nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng dụng
rất rộng. Đối với việc định giá các bất động sản không cho thu nhập, đất dùng
cho mục đích công ích như cơ quan, trường học, công viên thì phương pháp này
không phù hợp. Đồng thời, vì phương pháp thu nhập chủ yếu là phù hợp đối với
tài sản đất đai hoặc nhà đất có thu nhập, mà việc tìm ra thu nhập ổn định đối với
đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế
nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác định được thu nhập
là một việc làm khó khăn, (đây là một hạn chế của phương pháp thu nhập).
3.2. Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập
a) Tính tổng thu nhập
Khi tính thu nhập cần phải phân tích toàn diện các loại thu nhập theo

những nguyên tắc nhất định. Khi xác định thu nhập thường phải xem xét đến các
điều kiện dưới đây:
1. Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người
sử dụng bình thường có tố chất tốt;
2. Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật, nghĩa là sử dụng
loại thu nhập có được một cách ổn định và lâu dài;
3. Thu nhập đó phải an toàn tin cậy, có nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro của
thu nhập.
b) Tính tổng chi phí
Khi tính tổng chi phí dưới những phương thức sử dụng đất khác nhau, phải
căn cứ vào tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí.
c) Xác định thu nhập ròng
Căn cứ vào tính tổng thu nhập và chi phí nói trên tính toán được thu nhập
ròng từ đất:
Thu nhập ròng = Tổng thu nhập - Tổng chi phí
Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai của người
sử dụng, nghĩa là so sánh với thu nhập ròng của loại đất đai tương tự, lân cận và
thông qua so sánh với các nhân tố cá biệt để tiến hành điều chỉnh một cách thích
đáng, sau đó xác định thu nhập ròng của đất đai đó.
d) Xác định suất lợi tức hoàn vốn
Khái niệm về suất lợi tức hoàn vốn đất đai
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai là suất lợi tức hoàn vốn dùng để tính giá cả đất
đai, được tính bằng tỷ số giữa thu nhập và giá cả đất đai, khi coi thu nhập là thu
nhập sản sinh từ đất đai. Xác định suất lợi tức phù hợp là một trong những vấn đề
then chốt trong việc tính giá cả đất đai một cách chính xác theo phương pháp thu
nhập.
10
Phương pháp xác định suất lợi tức hoàn vốn
(1) Dùng phương pháp so sánh giá cả và thu nhập của đất đai tương tự
hoặc giống nhau trên thị trường. Để tránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo sát

nhiều thửa đất để tính giá trị bình quân của thu nhập và giá cả. Phương pháp cụ
thể là: Chọn 4 thửa đất trở lên mới phát sinh giao dịch mà loại hình và tính chất
đều có những đặc điểm tương tự với thửa đất chờ định giá, rồi lấy bình quân tỷ
suất giữa thu nhập với giá cả của các mẫu để làm suất lợi tức hoàn vốn.
(2) Thông qua phương pháp lấy suất lợi tức an toàn cộng thêm giá trị điều
chỉnh rủi ro để tìm suất lợi tức hoàn vốn. Suất lợi tức an toàn là lợi nhuận đầu tư
của vốn mà không gặp rủi ro, có thể dùng suất lợi tức tiền gửi định kỳ 1 năm tại
ngân hàng làm suất lợi tức an toàn. Căn cứ vào kết quả phân tích ảnh hưởng của
các nhân tố kinh tế xã hội đối với đất đai chờ xác định để xác định giá trị điều
chỉnh rủi ro.
Tức là: suất lợi tức hoàn vốn = suất lợi tức an toàn + giá trị điều chỉnh rủi
ro.
(3) Phương pháp sắp xếp các loại đầu tư và rủi ro, suất thu lợi, phương pháp
cụ thể là: đem các loại hình đầu tư trong xã hội (như tiết kiệm ngân hàng, khoản
vay, kho bạc nhà nước, trái phiếu, cổ phiếu ) suất thu lợi, theo to nhỏ xếp từ
thấp lên cao, sau đó dựa vào kinh nghiệm để phán đoán xem nên đặt suất lợi tức
hoàn vốn của đất đai chờ xác định vào trong phạm vi nào, từ đó để tìm ra trị số cụ
thể của suất lợi tức hoàn vốn cần thiết.
f) Xác định giá cả đất đai
Sau khi đã xác định được thu nhập đất đai, chọn suất lợi tức hoàn vốn thích
hợp, thay vào công thức tính toán, thì sẽ có được giá cả của đất đai.
Thông thường nên chọn nhiều suất lợi tức hoàn vốn có khả năng, tính ra
mấy mức giá cả rồi tiến hành phân tích so sánh giữa chúng để xác định mức giá
có khả năng. Đồng thời, cũng cần căn cứ vào tình hình cụ thể, trong những điều
kiện cho phép, sử dụng những phương pháp định giá khác. Ví dụ dùng phương
pháp so sánh trực tiếp để thử tính giá đất để kiểm chứng kết quả xác định.
3.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất
Tại một thành phố có toà nhà 2 tầng, diện tích chiếm dụng đất là 36 m
2
,

diện tích xây dựng nhà ở là 34m
2
, toàn bộ ngôi nhà này đã cho thuê vào tháng 1
năm 2002, thu nhập tiền thuê tháng là 4,5 triệu đồng và chi tiền cọc là 100 triệu
đồng. Hiện nay đã biết giá xây dựng lại ngôi nhà đó là 2 triệu đồng 1m
2
, đến khi
xác định thì đã sử dụng được 15 năm, suất khấu hao tài sản là 1,2%, độ tăng
trưởng tiền thuê loại nhà này ở thành phố đó là 10% so với năm 2002, suất lợi tức
tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, phí quản lý tính theo 3% tiền
thuê năm, phí duy tu là 1,5% giá trị hiện hành, mỗi năm có nửa tháng bỏ trống,
phí bảo hiểm nhà ở mỗi năm là 1 triệu đồng, đồng thời theo những quy định có
liên quan của Chính phủ, khi cho thuê toà nhà này, mỗi năm phải nộp 0,145 triệu
11
đồng thuế sử dụng đất, 0,75 triệu đồng thuế nhà.
Xác định giá đất của ngôi nhà này tại tháng 3 năm 2005.
a) Tính tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà
Ngôi nhà này cho thuê năm 2002 nên phải điều chỉnh thu nhập tiền thuê
về mức của năm 2005. Qua điều tra, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà này ở
thành phố đó là 10% so với năm 2002, nên thu nhập tiền thuê hàng tháng của ngôi
nhà đó phải là:
A
1
= 4,5 x ( 1 + 20% ) = 5,4 triệu đồng/tháng
Suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ 1 năm hiện nay là 5%, thìthu nhập
gián tiếp hàng năm của tiền đặt cọc đó là:
A
2
= 100 x 5% = 5 triệu đồng/năm
Tổng thu nhập hàng năm của đất đai và căn nhà đó là:

A = 12 x A
1
+ A
2
= 69,8 triệu đồng/năm.
b) Tính toán tổng chi phí kinh doanh đất đai
Theo quy định hàng năm phải nộp thuế đất (C
1
) và thuế nhà (C
2
) là:
C
1
= 0,145 triệu đồng/năm
C
2
= 0,750 triệu đồng/năm
Trong thời gian cho thuê ngôi nhà đó, phí quản lý tính theo 3% tiền thuê
năm, thì:
C
3
= 69,8 x 3% = 2,094 triệu đồng/năm
Tính toán phí duy tu, theo quy định của điạ phương, phí duy tu là 1,5%
giá trị hiện hành của toà nhà.
Căn cứ vào điều kiện trên, giá trị hiện hành của toà nhà là:
2
×
34 x 2
×
(1

−
0,012
×
15) = 111,52 triệu đồng
C
4
= 111,52
×
1,5% = 1,673 triệu đồng/năm
Tính toán phí khấu hao (C
5
)
C
5
= Giá cả làm mới căn nhà
×
Suất khấu hao năm
= 2 x 34 x 2
×
0,012
= 1,632 triệu đồng /năm
Tính toán phí tổn thất tiền thuê (mỗi năm có nửa tháng bỏ trống) thì:
C
6
= 69,8
÷
24 = 2,908 triệu đồng
Tính toán phí bảo hiểm, phí bảo hiểm nhà ở bằng:
C
7

= 1 triệu đồng/năm
c) Tính toán thu nhập ròng đất đai
Tính toán thu nhập chung của đất và nhà
12
Ab = A - C = A
1
+ A
2
- C
1
- C
2
- C
3
- C
4
- C
5
- C
6
- C
7
= 59,598 triệu đồng/năm
Xác định suất lợi tức hoàn vốn toà nhà, suất hoàn vốn toà nhà này được
xác định từ suất lợi tức tiền gửi và suất lợi tức thực tế tính thu chỉ số vật giá hàng
năm từ 2002 đến 2005, (bỏ qua quá trình tính toán), tính ra suất hoàn vốn căn nhà
là 7%.
Tính thu nhập ròng của căn nhà = Giá trị hiện hành căn nhà
×
Suất hoàn

vốn căn nhà
= 111,52
×
0,07 = 7,806 triệu đồng
Tính thu nhập ròng đất đai = Tổng thu nhập ròng nhà ở đất đai - Thu nhập
ròng căn
nhà = 59,598 - 7,806 triệu đồng = 51,792 triệu đồng
Xác định suất hoàn vốn đất đai, dựa vào suất hoàn vốn tổng hợp tính được
từ suất lợi tức định kỳ 1 năm và chỉ số vật giá thời kỳ 2002~2005 là 7%, nên xác
định suất lợi tức hoàn vốn đất đai là 7%.
d) Xác định giá đất
Thu nhập ròng của đất đai
Tổng giá cả đất đai =
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai
= 50,078 ÷ 7% = 715, triệu đồng
Giá đất theo đơn vị diện tích = 715,5 ÷ 36 = 19,872 triệu đồng.
IV.CÁC PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM
Ở Việt Nam phương pháp thu nhập được tiến hành theo “HỆ THỐNG
TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM” được ban hành theo tiêu chuẩn
09 ban hành năm 2008 (Ký hiệu: TĐGVN 09). (Ban hành kèm theo quyết định
số /2008/QĐ – BTC ngày tháng năm2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính)
4.1. Nội dung của phương pháp thu nhập là:
4.1.1 Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:
13
a. Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá
trị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp. Nếu những yếu tố khác
không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài
sản càng cao.
b. Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài thời
điểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai

từ tài sản.
4.1.2- Phương pháp thu nhập chủ yếu được: áp dụng trong thẩm định giá tài sản
đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể
dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù
hợp.
Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài
sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ
tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.
Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khả
năng thu thập thong tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định áp
dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp.
4.1.3- Ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu:
Việc ước tính tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu tùy theo đặc điểm cụ thể tài
sản và dữ liệu thong tin trên thị trường.
Phương pháp 1: Tính tổng các yếu tố cấu thành tỷ suất chiết khấu
Tỷ suất chiết khấu gồm các yếu tố cấu thành sau đây:
- Tỷ lệ an toàn: Là tỷ suất lợi nhuận thu được từ các khoản đầu tư không rủi
ro, được tính bằng lãi suất trả trước của Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn từ 10 năm trở
lên ở thời điểm gần nhất với thời điểm thẩm định giá.
- Phụ phí rủi ro: Bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh
khoản.
Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứu kỹ đặc
điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất động
sản và khả năng khách thuê ổn định.
Phương pháp 2: Phương pháp đầu tư
Trong phương pháp này, tỷ suất chiết khấu bằng bình quân gia quyền của các
lãi suất từ các nguồn huy động vốn khác nhau đầu tư vào bất động sản.
Ví dụ 1: Giả sử cần đầu tư vào một bất động sản trị giá 1.000 triệu đồng.

Trong đó 66% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay ngân hàng với tỷ suất thu hồi
vốn 5%/năm; 34% tổng giá trị bất động sản là từ vốn vay do nhà đầu tư bỏ ra với
lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư là 8%/ năm. Tính tỷ suất chiết khấu năm.
14
Lời giải:
Xác định tỷ suất chiết khấu như sau;
- Chi phí tiền vay ngân hàng:
660 triệu đồng x 5%/năm = 33 triệu đồng
- Thu nhập từ vốn tự có:
340 triệu đồng x 8%/năm = 27,2 triệu đồng
Như vậy, chi phí cho số vốn 1.000 triệu đồng để đầu tư vào bất động sản là:
33 triệu đồng + 27, 2 triệu đồng = 60,2 triệu đồng
- Tỷ suất chiết khấu năm:
60,2/1.000 = 0,0602 hay 6,02%
Phương pháp 3: Phương pháp so sánh:
Ví dụ: Cần xác định tỷ suất chiết khấu để ước tính giá trị của bất động sản
A. Kết quả điều tra thị trường cho thấy có 03 giao dịch thành công của bất động
sản tương tự với bất động sản A như sau:
Giao dịch
thành công
Thu nhập ròng sau thuế và
khấu hao (triệu đồng)
Giá bán (triệu đồng)Tỷ suất vốn hoá (%)
B 1.400 10.000 14,0
C 1.260 8.870 14,21
D 1.600 11.500 13.91
Tỷ suất chiết khấu dùng để ước tính giá trị của bất động sản A là:
(0,14 + 0,1421 + 0,1391)/3 = 0,1404 (làm tròn 14,0%)
Nếu thu nhạp ròng sau thuế và khấu hao của bất động sản A là 2.000 triệu
đồng thì giá trị của bất động sản A là 14.281 triệu đồng.

4.1.4- Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
4.1.4.1. Nội dung: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhạp để ước tính
giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này
thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân
với hệ số thu nhập.
4.1.4.2. Công thức vốn hóa trực tiếp:
V =
R
I
hoặc V = I x GI
Trong đó:
V ; là giá trị tài sản
I: thu nhập ròng trong một năm
R: tỷ suất vốn hóa
GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
4.1.4.3. Các bước tiến hành:
15
Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với
mối loại tỷ suất vốn thich hợp.
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp
*.Ước tính thu nhập từ tài sản:
Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản.
Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế
(EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI)
thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI).
i, Xác định thu nhập ròng mang lại từ (cho thuê) tài sản theo công thức sau:

Thu nhập hoạt
động ròng (NOI)

=
Tổng thu nhập tiềm
năng (PGI)
-
Thất thu do tài sản
không được thuê hết
100% công suất do
thanh toán dây dưa
-
Chi phí vận hành, duy
tu bảo dưỡng tài sản
(chi phí hoạt động)
ii, Tổng thu nhập tiềm năng (PGI)
Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100%
công suất thiết kế.
Thẩm định viên xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần
định giá thong qua điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản
cần định giá.
Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự:
a. Đối với bất động sản:
- Tương tự về mục đích sử dụng.
- Tương tự về hệ số sử dụng đất.
- Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình.
- Tương tự về tỷ lệ về chi phí duy tu, bảo dưỡng.
b. Đối với máy móc thiết bị:
- Tương tự về loại máy, thiết bị
- Tương tự về đặc điểm kinh kế, kỹ thuật chủ yếu.
- Tương tự về công suất, năng suất, độ chứa.
- Tương tự về mức độ hao mòn.
iii, Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toán

dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (x) tổng thu
nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản.
Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không có khách thuê) và do thanh tóan dây
dưa thông qua điều tra thị trường những bất động sản cho thuê tương tự.
16
iiii, Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản
a. Đối với bất động sản: Gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.
· Chi phí trực tiếp: Là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phải
chi trả bất kể có khách thuê hay không. Ví dụ:
- Chi phí về thuế bất động sản.
- Chi phí về bảo hiểm nhà cửa.
· Chi phí gián tiếp: Là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với số
lượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít.
Ví dụ:
- Chi phí quản lý.
- Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh.
- Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ.
- Dọn vệ sinh, duy tu.
- Chi phí tân trang.
c. Đối với máy, thiết bị: là các chi phí duy tu, bảo dưỡng định kỳ máy thiết bị
theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhằm bảo đảm máy, thiết bị có thể
hoạt động bình thường.
d. Thẩm định viên xác định tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu bato dưỡng tài sản
thông qua điều tra từ thị trường những bất động sản tương tự.
.
**. Xác định tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập.
Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ
giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản
sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với
tài sản thẩm định giá

Có 03 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá:
Phương pháp 1: tỷ suất vốn hoá xác định theo công thức sau:

Trong đó:
- Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất Trái phiếu Chính
phủ kỳ hạn 10 năm.
- Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản.
Tỷ suất vốn hoá = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi
ro
+ Phụ phí rủi ro
17
Khi xác định tỷ lệ rủi ro dự kiến, thẩm định viên về giá phải nghiên cứư kỹ
đặc điểm đối với từng vùng, từng cơ sở kinh tế của địa phương, đặc điểm của bất
động sản và khả năng ổn định của người thuê.
Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất vốn hoá căn cứ vào bình
quân gia quyền của tỷ suất thu hổi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài
sản, theo công thức sau:
M x R
m
+ (1-M) x R
e
= R
0
Trong đó:
R
0
: tỷ suất vốn hoá
M: tỷ trong vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản
(1-M): tỷ trong vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.
R

m
: tỷ suất thu hồi vốn
R
e
: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư
Phương pháp 3 (Phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hoá áp dụng cho tài sản cần
thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hoá của các
tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hoá của các tài sản này được tính bằng
cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán.
Ví dụ: Cần thẩm định giá thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường phố X.
Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 360.000.000 đ/năm, chi
phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10.000.000 đ, thuế 98.000.000 đ, tỷ suất vốn hoá qua
điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ
biến trên thị trường là 12% năm.
Thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuê căn nhà là:
360.000.000 đ – 10.000.000 đ – 98.000.000 đ = 252.000.000 đ
Giá thị trường của căn nhà = 252.000.000 đ
4.1.5 – Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)
a. Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá
trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi vủa dòng tiền dự kiến
phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, cso tính đến yếu tố lạm phát và
không ổn định của thu nhập.
b. Công thức:
* Trong trường hợp dòng tiền không đều
V =
n
n
n
it
t

t
rt
V
rt
CF
)()( +
+
+
∑
−
Trong đó:
18
V: Giá trị thị trường của tài sản
CF
t
: Thu nhập năm thứ t
V
n
: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu
* Trường hợp dòng tiền đều:
V = CF
n
n
n
it
t
t
rt

V
rt
CF
)()( +
+
+
∑
−
c. Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ
Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp.
Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.
Ví dụ 1: Cần thẩm định giá trị thị trường một hợp đồng cho thuê tài sản, thu
tiền mỗi năm một lần vào cuối năm với các thông số sau:
Thời hạn cho thuê: 5 năm
Thu nhập cho thuê là 252 triệu đồng/năm
Tỷ suất chiết khấu là 10% năm
Giá trị thị trường của hợp đồng:
252.000.000 x
5
1

∑
(1+0,1)
1
r=1
Ví dụ 2: Cần thẩm định giá một cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây

dựng 2.000m
2
, diện tích có thể thuê 80% diện tích sàn xây dựng. Giá cho thuê
1.100.000đ/m
2
/tháng (đã có thuế). Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ
đồng/năm, chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng, thuế giá trị gia tăng 10%, thuế thu
nhập 20% lợi tức trước thuế. Thời hạn thuê 4 năm nữa hết hạn thuê, giá thuê mới
dự kiến sẽ tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý
đièu hành tăng 10% và tỷ suất các loại thuế không đổi. Tỷ suất vốn hoá 12%. Tiền
thu về được tính vào cuối mỗi năm.
1. Tính thu nhập ròng hiện nay:
1.1. Doanh thu hiện nay:
1.100.000đ/m
2
/tháng x 2.000 m
2
x 80% x 12 tháng = 21.120.000.000 đ
1.2. Thuế GTGT
19
21.120.000.000đ x 10% = 1.920.000.000 đ
1,1
1.3. Thu nhập trước thuế hàng năm là

21.120.000.000 đ - 3.000.000.000 đ – 1.000.000.000 đ – 1.920.000.000 đ =
15.200.000.000đ
Thu nhập ròng hằng năm hiện nay:
15.200.000.000đ x (1 - 28%) = 10.944.000.000 đ
2. Thu nhập ròng ước tính vào thời kỳ sau khi kết thúc hợp đồng cho thuê
hiện nay

2.1. Doanh thu ước tính:
21.120.000.000đ x (1-15%) = 24.288.000.000 đ
2.2. Chi phí ước tính
(3.000.000.000 đ x 1.05) – (1.000.000.000 đ x 1,1) = 4.250.000.000 đ
2.3. Thuế GTGT ước tính
24.288.000.000 đ x 10%
= 2.208.000.000 đ
1,1
2.4. Thu nhập trước thuế thu nhập:
24.288.000.000 đ - 4.250.000.000 đ - 2.208.000.000 đ =
= 17.830.000.000 đ
2.5. Thu nhập ròng
17.830.000.000 đ x (1 - 0,28) = 12.837.600.000 đ
3. Giá trị của cửa hàng thương mại ước tính vào năm kết thúc hợp đồng cho
thuê hiện nay (cuối năm thứ tư)
12.837.600.000 đ x 10%
= 106.980.000.000 đ
12%
4. Giá trị cửa hàng thương mại
V = 10.944.000.000 x
5
1

∑ - 106.980.000.000 đ
(1,12)
1
(1,12)
4
r=1

= 10.944.000.000đ x (3,037) - 67.987.929.600đ
= 33.240.211.800đ + 67987.929.600đ = 101.228.140.200đ
20
PHẦN III. KẾT LUẬN
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường
dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất
động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dung phương
pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai nhưng một loại đầu tư, khoản giá
đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương thu
nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai
định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng
thu nhập vào thời điểm định giá.phương pháp thu nhập rất quan trọng đối với viêc
thẩm định giá của tài sản cho nên hiểu biết và nắm chắc phương pháp này là điều
rất cần thiết đối với các nhà đầu tư cũng như tất cả mọi người khác.
21